Urteil des FG Schleswig-Holstein, Az. 1 K 61/08

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FG Schleswig-Holstein: abnutzung, vermietung, verpachtung, einkünfte, grundstück, gebäude, eigentümer, beendigung, wertminderung, erwerb

Gericht:

Schleswig-

Holsteinisches

Finanzgericht 1.

Senat

Entscheidungsdatum:

Streitjahr:

2006

Aktenzeichen:

1 K 61/08

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 9 Abs 1 S 3 Nr 7 EStG 2002,

§ 7 Abs 4 S 3 EStG 2002, § 7

Abs 1 S 7 EStG 2002

Kein Ansatz von Absetzungen für eine außergewöhnliche

wirtschaftliche Abnutzung einer Mietwohnung aufgrund von

Mietrückgängen

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob Mietrückgänge bei einer Wohnraumvermietung

Absetzungen wegen außergewöhnlicher wirtschaftlicher Abnutzung - AfawA - bei

den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung rechtfertigen können.

Die Kläger wurden im Streitjahr 2006 als Ehegatten zusammen zur

Einkommensteuer veranlagt. Bereits im Jahre 1994 hatte der Kläger drei

Eigentumswohnungen erworben, die er seither - abgesehen von vorübergehenden

kürzeren Leerstandszeiten - durchgehend vermietete, und zwar Ende 2006 an die

Mieter X, Y und Z. Die Wohnungen verfügen über eine Gesamtmietfläche von

158,47 qm, davon entfallen 48,67 qm auf die Wohnung „X“ und jeweils 54,90 qm

auf die Wohnungen „Y“ und „Z“. Die ursprüngliche Kaltmiete betrug für alle

Wohnungen 11,00 DM (5,62 €) je Quadratmeter und war in den ersten fünf Jahren

über eine Mietgarantie abgesichert. Die Monatsmieten für die einzelnen

Wohnungen beliefen sich somit auf

Zu den Wohnungen gehörte jeweils ein Kfz-Stellplatz. Diese wurden zu einem

monatlichen Mietzins von jeweils 15,50 DM (7,93 €) mitvermietet.

Im Veranlagungszeitraum 2006 erzielte der Kläger folgende Monatskaltmieten:

Für die Überlassung der mitvermieteten Kfz.-Stellplätze wurde daneben kein

gesondertes Entgelt mehr erhoben.

Für den Erwerb der Wohnungen fielen Gesamtanschaffungskosten in Höhe von

487.793,00 DM an. Hierauf nahm der Kläger in den Veranlagungszeiträumen 1994

bis 1997 neben einer zweiprozentigen linearen Absetzung für Abnutzung – AfA –

für Gebäude auch Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz in Höhe

von insgesamt 50 % der Anschaffungskosten in Anspruch. (Versehentlich erst)

Seit dem Veranlagungszeitraum 2001 wurde die AfA mit 2,22 % der nach

Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen verbliebenen Bemessungsgrundlage

in Höhe von (487.793,00 DM abzgl. 29.765,00 DM lineare Gebäude-AfA und abzgl.

243.899,00 DM Sonderabschreibungen =) 214.219,00 DM, also mit 4.756,00 DM

bei den Einkommensteuerveranlagungen berücksichtigt.

In der Einkommensteuererklärung für 2006 machte der Kläger bei den Einkünften

aus Vermietung und Verpachtung für die drei Wohnungen AfawA in Höhe eines

Gesamtbetrages von 24.143,00 € geltend. In einer der Einkommensteuererklärung

beigefügten Anlage führten die Kläger hierzu aus, dass ihnen durch einen im

Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung vom 02. November 2006

erstatteten Bericht über die Immobiliensituation in … bekannt geworden sei, dass

dort für Immobilien nur noch Veräußerungserlöse von 432,00 € je Quadratmeter

erzielt werden könnten. Die Kläger errechneten den Absetzungsbetrag wie folgt:

Daneben machte der Kläger weitere Werbungskosten geltend, nämlich

Finanzierungskosten (6.524,00 €), Grundsteuer (171,00 €), Wohngeld (5.076,00 €),

einen Posten für „eigene Beaufsichtigung und Verwaltung“ (243,00 €), Fahrtkosten

(450,00 €) sowie hinsichtlich des Mieters X angefallene Gerichtskosten (195,00 €).

Der Einkommensteuererklärung waren die Wohngeldabrechnungen für 2005 vom

15. Juni 2006 beigefügt. Auf sie wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug

genommen. Die ihm gegenüber dadurch abgerechneten Kosten legte der Kläger

als Nebenkosten weitgehend (nämlich die Positionen „Müllabfuhr“, „Hausstrom“,

„Versicherungen“, „Hauswart/ Gartenpflege“, „Kabelfernsehgebühr“,

„Winterdienst“, „Ungezieferbekämpfung“, „Wasser/ Heizung“, „Grundsteuer“) auf

die Mieter um, lediglich hinsichtlich der Abrechnungspositionen „Bankgebühren“,

„Verwaltergebühr“, „Zuführung zur Instandhaltungsrücklage“, „Zinserträge“,

„Zinsabschlagsteuer“, „Solidaritätszuschlag“, „Sonstige Kosten“, „Reparaturen“

und „Einzelkosten Eigentümer“ verblieb es bei einer Kostentragung durch den

Kläger. Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die seitens

des Klägers erstellten Nebenkostenabrechnungen für den Zeitraum vom 01.01.

bis zum 31.12.2006, die der Kläger im Termin vom 04. Juni 2009 zu den

Gerichtsakten gereicht hat.

In dem Einkommensteuerbescheid vom 19. Juni 2007 erkannte der Beklagte

neben den genannten weiteren Werbungskosten lediglich reguläre AfA in Höhe von

2.434,00 €, nicht aber den darüber hinaus geltend gemachten Betrag in Höhe von

(24.143,00 € ./. 2.434,00 € =) 21.709,00 € an und wies in den Erläuterungen zum

Bescheid darauf hin, dass der Ansatz von AfawA nicht in Betracht komme, da

keine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzungsfähigkeit der Wohnungen vorliege.

Mit ihrem Einspruchsschreiben vom 21. Juni 2007, das am 25. Juni 2007 bei dem

Beklagten einging, begehrten die Kläger den Ansatz auch dieses Betrages. Sie

machten geltend, dass die Berücksichtigung von AfawA nach der

höchstrichterlichen Rechtsprechung und der einschlägigen Literatur insbesondere

dann in Betracht komme, wenn die wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit eines

Wirtschaftgutes beeinträchtigt sei. Maßgebend sei insofern das Verhältnis der

"Verminderung der Nutzbarkeit zur normalen Nutzbarkeit". Hier sei die

wirtschaftliche Nutzbarkeit erheblich beeinträchtigt. Durch die anhaltende

„Westflucht“ junger Anwohner seien die Objekte in … nur eingeschränkt und mit

erheblichen Abschlägen vermietbar und zudem auch nahezu unverkäuflich. Wegen

der weiteren Einzelheiten wird auf das Einspruchsschreiben vom 21. Juni 2007

Bezug genommen.

Dem Einspruchsschreiben war ein an den Kläger gerichtetes Schreiben einer

Makleragentur vom 20. Juni 2007 beigefügt, aus dem sich ergibt, dass angesichts

einer "zeitweise mangelnden Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in …" lediglich

3,50 – 3,80 € Kaltmiete erzielt werden könnten; die Möglichkeit, die Wohnungen zu

einem angemessenen Preis zu veräußern, bestehe nicht. Wegen der weiteren

Einzelheiten wird auf das Schreiben der Makleragentur vom 20. Juni 2007 Bezug

genommen.

Mit Schreiben vom 18. August 2007 führten die Kläger ergänzend zur Begründung

des Einspruchs aus, dass auch die Unverkäuflichkeit der Wohnungen geeignet sei,

Absetzungen wegen einer außergewöhnlichen wirtschaftlichen Abnutzung zu

rechtfertigen. Vor dem Hintergrund der inzwischen erheblich verminderten

Rentabilität der Objekte ergebe sich ein Abschreibungsbetrag von 27.762,00 €,

dessen Ansatz nunmehr begehrt werde. Wegen der weiteren Einzelheiten,

insbesondere wegen der Berechnung des nunmehr geltend gemachten

Abschreibungsbetrages, wird auf das Schreiben der Kläger vom 18. August

2007 Bezug genommen.

Mit Schreiben der Kläger vom 26. Oktober 2007 errechneten diese einen wiederum

abweichenden Abschreibungsbetrag in Höhe von 25.234,00 €, den sie nunmehr

geltend machten. Die Berechnung erfolgte dabei ausgehend von den in 1994 und

2006 erzielten Kaltmieten inklusive Stellplatzmiete (in 1994). Wegen der

Einzelheiten wird Bezug genommen auf das Schreiben der Kläger vom 26. Oktober

2007.

Der Beklagte wies den Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 03. April 2008

als unbegründet zurück. Es sei schon nicht erkennbar, warum die AfawA der

Mietobjekte gerade im Veranlagungszeitraum 2006 erfolgten. Es spreche nichts

dafür, dass in jenem Jahr ein besonderes Ereignis eingetreten sei. Der

Steuerpflichtige sei bei der Wahl des Zeitpunktes für den Ansatz der

Abschreibungen aber nicht wahlfrei, dieser müsse vielmehr in dem Jahr erfolgen, in

dem die außergewöhnliche Abnutzung eingetreten sei.

Die Annahme einer außergewöhnlichen wirtschaftlichen Abnutzung komme

überdies allein wegen eines Überangebotes auf dem Wohnungsmarkt, das zu

Einnahmeeinbußen führe, ohnehin nicht in Betracht. Erforderlich sei vielmehr eine

dauerhafte Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der Wohnungen. Hier

sei aber nicht sichergestellt, dass tatsächlich eine dauerhafte Beeinträchtigung

vorliege.

Außerdem sei – was erforderlich wäre – eine erhebliche Rentabilitätsminderung

nicht gegeben. Zwar belaufe diese sich nach den Berechnungen der Kläger auf

19,17 %. Bereinigt um die Stellplatzmiete und unter Berücksichtigung von

Leerstandszeiten ergebe sich aber lediglich eine Rentabilitätsminderung von 17 %,

die nicht ausreiche, um Absetzungen wegen einer Einschränkung der

wirtschaftlichen Nutzbarkeit der Mietobjekte zu rechtfertigen. Wegen der weiteren

Einzelheiten wird auf die Einspruchsentscheidung vom 03. April 2008 Bezug

genommen.

Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer unter dem 24. April 2008 erhobenen

Klage, die am 28. April 2008 bei dem Gericht eingegangen ist. Zur Begründung

wiederholen die Kläger im Wesentlichen ihren Vortrag aus dem

Einspruchsverfahren. Zum Zeitpunkt des Ansatzes der erhöhten Abschreibungen

führen sie ergänzend aus, dass dieser in 2006 zu erfolgen habe, weil erst im

Rahmen der Eigentümerversammlung vom 02. November 2006 deutlich geworden

sei, wie hoch die zwischenzeitlich eingetretene Wertminderung der Immobilien sei.

Zuvor seien sie davon ausgegangen, dass sich ein Verkaufspreis von 1.050,00 € je

Quadratmeter für eine 54,90 qm große Wohnung hätte erzielen lassen.

Hinsichtlich der Nachhaltigkeit der Ertragsminderung verweisen die Kläger auf den

Mietspiegel der Gemeinde … für den Zeitraum 2006 – 2008, hieraus ergebe sich

für vergleichbare Objekte eine Kaltmiete von 4,22 € je Quadratmeter. Es sei eine

Absetzung für außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung in Höhe von 26.219,00

€ zu berücksichtigen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Klageschrift

vom 24. April 2008 nebst Anlagen sowie die Schriftsätze der Kläger vom 17. Juni

2008 und 05. August 2008 Bezug genommen.

Die Kläger beantragen, den Einkommensteuerbescheid 2006 vom 19. Juni 2006

unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 3. April 2008 zu ändern, bei

den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine Absetzung für

außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung der Mietobjekte in … in Höhe von

26.219 Euro zu berücksichtigen und die Einkommensteuer entsprechend niedriger

festzusetzen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er wiederholt zur Begründung ebenfalls im Wesentlichen seine bereits im

Einspruchsverfahren und insbesondere in der Einspruchsentscheidung

vorgebrachten Argumente. Ergänzend führt er aus, dass auch eine Mieteinbuße

von 19,2 % keine ins Gewicht fallende Werteinbuße sei. Außerdem sei die

Dauerhaftigkeit der Wertminderung nicht dargetan, aus den seitens der Kläger

vorgelegten Unterlagen ergebe sich eine solche nicht. Im Übrigen berühre ein

konjunktureller oder regionaler Besonderheiten geschuldeter Mietrückgang nicht

das Wirtschaftsgut selbst in seiner Widmung zur konkreten Einkunftserzielung, so

dass schon aus diesem Grunde eine Absetzung wegen außergewöhnlicher

wirtschaftlicher Abnutzung nicht in Betracht komme. Wegen der weiteren

Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Klageerwiderung des Beklagten vom

05. Juni 2008 sowie auf den Schriftsatz des Beklagten vom 25. Juli 2008.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt

der Gerichtsakten sowie auf die beigezogenen Steuerakten

(Einkommensteuerakten Bände IV-VII - Veranlagungszeiträume 1996 bis 2006 -

sowie die Rechtsbehelfsakte) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Beklagte hat die für den

Veranlagungszeitraum 2006 geltend gemachten AfawA zu Recht nicht

berücksichtigt.

1.) Zwar zählen zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und

Verpachtung gem. § 21 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz – EStG – nach § 9

Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 Abs. 4 Satz 3, Abs. 1 Satz 7 EStG neben den

normalen AfA insbesondere auch die Absetzungen für eine außergewöhnliche

technische oder wirtschaftliche Abnutzung.

a.) Ob Absetzungen für eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung – AfawA

– angesetzt werden können, wenn der Mietertrag eines Mietgrundstücks dauerhaft

zurückgegangen ist, ist höchstrichterlich bislang nicht entschieden worden. Der

Bundesfinanzhof – BFH – hat die Frage vielmehr ausdrücklich offen gelassen (vgl.

die Urteile VIII R 34/76 vom 28. Oktober 1980, BStBl II 1981, 161; IX R 146/90 vom

27. Januar 1993, BStBl II 1993, 702; IX R 29/98 vom 09. Juli 2002, BFH/NV 2003,

21). Auch in der Instanzrechtsprechung ist die Frage bisher – soweit ersichtlich –

nicht entschieden worden (vgl. etwa den Beschluss des FG München vom 29.

Oktober 1997 1 V 2373/97, EFG 1998, 178).

b.) In der Literatur wird - wohl überwiegend - vertreten, dass die mangelnde

Ertragsfähigkeit eines zum Privatvermögen gehörenden Hauses allein nicht zu

einer AfawA führen kann (vgl. in Kirchhoff/Söhn/Mellinghoff, Kommentar

zum EStG, Anm. B 146 zu § 7; in Frotscher, Kommentar zum EStG, Anm.

234 zu § 7; in Lademann, Kommentar zum EStG, Anm. 285 zu § 7;

in Korn/Carlé/Stahl/Strahl, Kommentar zum EStG, Anm. 133 zu § 7; ,

DB 1962, 1385 (1418 linke Spalte); Urt.-Anm. in HFR 1981, 7 zum BFH-Urteil vom

08. Juli 1980 VIII R 176/78), und zwar selbst dann nicht, wenn sich der Eigentümer

dadurch zu einer vorzeitigen Veräußerung gezwungen fühlen sollte (vgl. ,

a.a.O.; , a.a.O.).

Vereinzelt wird aber auch die gegenteilige Ansicht vertreten (vgl. , DStR

1995, 32; in Hermann/Heuer/Raupach, Kommentar zum EStG und KStG,

Anm. 254 und 450 „Mangelnde Rentabilität eines Gebäudes“ zu § 7; wohl auch

, DStZ 1983, 509 linke Spalte).

2.) Hier kommt der seitens der Kläger begehrte Ansatz von AfawA nicht in

Betracht. Denn der Ansatz einer AfawA setzt voraus, dass das betreffende

Wirtschaftsgut in seiner wirtschaftlichen Nutzungsfähigkeit beeinträchtigt ist. Die

wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit eines im Privatvermögen gehaltenen

Mietwohngrundstücks besteht in seiner objektiven Eignung, mit ihm (positive)

Vermietungseinkünfte zu erzielen. Hinsichtlich der Mietwohnungen des Klägers

lässt sich eine Beeinträchtigung dieser Eignung für das Streitjahr aber nicht

feststellen.

a.) Der Ansatz von „normalen“ AfA dient dazu, die Anschaffungs- oder

Herstellungskosten eines zur Erzielung von Einkünften genutzten Wirtschaftsgutes

im Ausmaß des dabei entstehenden Wertverzehrs auf die betriebsgewöhnliche

Nutzungsdauer zu verteilen. Dabei können naturgemäß nur solche Faktoren

Berücksichtigung finden, die unter normalen (betriebs-)individuellen Verhältnissen

zu dieser Wertminderung beitragen. Die Vornahme einer AfaA dient

demgegenüber dazu, über den durch den üblichen Betrieb entstehenden

Wertverzehr hinaus auch den durch außergewöhnliche Umstände und/oder

Einwirkungen entstandenen Wertverzehr eines Wirtschaftsgutes erfolgsmäßig

berücksichtigen zu können (vgl. auch das Urteil des FG Bremen vom 25. März

1988 I 233/83 K, EFG 1988, 466; , DB 1962, 1385, 1387). Dabei kann

die außergewöhnliche Abnutzung die ursprünglich den AfA zugrundegelegte

"technische" Nutzungsdauer des Wirtschaftgutes verkürzen, sie kann aber auch -

zugleich oder bei unveränderter technischer Nutzungsdauer - die wirtschaftliche

Einsatzfähigkeit des Wirtschaftsgutes verringern. Während der Verkürzung der

technischen Nutzungsdauer durch eine Veränderung des

Abschreibungszeitraumes und damit einer Erhöhung der jährlichen Absetzungen

Rechnung getragen werden kann (ohne dass es des Ansatzes von AfawA

bedürfte), kann die eingeschränkte wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit durch den

Ansatz von AfawA abgebildet werden, um den verringerten Beitrag des

Wirtschaftsgutes zur Einkünfteerzielung berücksichtigen zu können.

Voraussetzung für eine AfaA ist demgemäß, dass durch ein aus dem Rahmen des

üblichen fallendes Ereignis ein außergewöhnlicher „Abnutzungseffekt“

herbeigeführt wird, der über die normale Abnutzung hinausgeht und eine

Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeit des Wirtschaftsgutes

zur Folge hat (vgl. das BFH-Urteil vom 08. Juli 1980 VIII R 176/78, BStBl II 1980,

743). Die AfaA stellen sich folglich als ein Sonderfall des durch die

Nutzungsentnahme verursachten Wertverzehrs dar. Soweit es die AfawA betrifft,

werden deren Ursachen - anders bei den Absetzungen für eine außergewöhnliche

technische Abnutzung - regelmäßig ohne Einfluss auf die technische Abnutzung

des Wirtschaftsgutes bleiben. Der Ansatz der AfawA rechtfertigt sich vielfach

gerade dadurch, dass dem Umstand Rechnung getragen werden soll, dass die

technische Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgutes über den Zeitraum hinausgeht,

innerhalb dessen es noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann (z.B. eine von

der technischen Entwicklung überholte Produktionsmaschine, vgl. dazu auch die

weiteren Beispiele bei , DB 1962, 1385, 1417). Diese Diskrepanz

zwischen wirtschaftlicher und technischer Nutzungsmöglichkeit erfolgswirksam

abzubilden ist Aufgabe der AfawA, indem die ursprünglichen Anschaffungs- oder

Herstellungskosten der kürzeren wirtschaftlichen Nutzungsdauer angepasst

werden.

b.) Ein solches Bedürfnis besteht hier jedoch nicht. Denn eine im

Veranlagungszeitraum 2006 gegebene Beeinträchtigung der wirtschaftlichen

Nutzungsfähigkeit der Mietwohnungen lässt sich nicht feststellen. Auch im

Streitjahr war jede einzelne Wohnung objektiv geeignet, (positive) Einkünfte aus

Vermietung und Verpachtung einzubringen.

aa.) Die Nutzungsfähigkeit eines Mietgrundstücks ist jedenfalls dann

beeinträchtigt, wenn sich bei Beendigung eines Mietverhältnisses herausstellt,

dass das Objekt nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr weiter zu vermieten

ist (vgl. BFH-Urteil vom 28. Oktober 1980 VIII R 34/76, a.a.O.; Urteil des FG

Düsseldorf vom 09. August 2007 16 K 840/05, EFG 2008, 122). So lag es hier im

Streitjahr aber gerade nicht. Vielmehr waren alle drei Wohnungen seit ihrem

Erwerb durch den Kläger bis Ende 2006 einschließlich – bis auf kurze

Unterbrechungen – durchgängig und in vollem Umfang vermietet. Allein die rein

hypothetische Befürchtung des Klägers, die Wohnungen nach Beendigung der

derzeitigen Mietverhältnisse nur unter erhöhten Schwierigkeiten weitervermieten

zu können, vermag eine Einschränkung ihrer wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeit

nicht zu begründen, zumal – soweit ersichtlich – die Beendigung der bestehenden

Mietverhältnisse im Streitjahr gar nicht im Raume stand. Soweit der Kläger im

Termin vom 04. Juni 2009 ergänzend vorgetragen hat, dass die Wohnung „X“ seit

November 2008 leer stehe und eine Neuvermietung bislang nicht gelungen sei, ist

dieser Umstand nicht geeignet, die Inanspruchnahme einer AfawA im

Veranlagungszeitraum 2006 zu begründen.

bb.) Zwar ist der Mietertrag im Laufe der Jahre hinsichtlich der Wohnungen „X“ und

„Y“ durchaus signifikant zurückgegangen – dadurch wurde aber die Möglichkeit, die

Wohnungen zu Vermietungszwecken zu nutzen, (noch) nicht beschränkt. Es kann

dahinstehen, ob es für eine solche Beeinträchtigung der Nutzungsfähigkeit eines

Mietgrundstücks stets erforderlich ist, dass der Vermieter es gar nicht mehr oder

nur noch in eingeschränktem Umfang vermieten kann. Dagegen spricht, dass die

(ursprünglich vorhandene) Möglichkeit, ein Grundstück zum Zwecke der

Einkunftserzielung zu nutzen, verloren gehen kann, obwohl das Objekt vermietet

ist. Die Möglichkeit der Einkunftserzielung entfällt nämlich ab dem Zeitpunkt, ab

dem die erzielten Mieteinnahmen - trotz aller ernsthaft unternommenen

Bemühungen des Vermieters, höhere Mieten zu erzielen - dauerhaft nicht mehr

geeignet sind und auch künftig nicht geeignet sein werden, die laufenden

Bewirtschaftungskosten des Mietobjektes zu decken. Denn ab diesem Zeitpunkt

steht fest, dass das Grundstück unabhängig von der Person des Vermieters und

dessen Dispositionen im Übrigen - insbesondere also unabhängig von der Frage

einer Eigen- oder Fremdfinanzierung des Mietgrundstücks - nicht mehr dazu

genutzt werden kann, (positive) Vermietungseinkünfte zu erzielen. Auch in einer

solchen Situation mag es für einen Vermieter vorteilhaft sein, das Grundstück

dennoch - nicht kostendeckend - zu vermieten, um seine Verluste jedenfalls zu

minimieren. Das änderte aber nichts daran, dass das Objekt nicht mehr

entsprechend seinem ursprünglichen Zweck verwendet werden kann. Eine solche

Konstellation lässt sich hier jedoch für das Streitjahr nicht feststellen, was sich aus

folgender Berechnung ergibt:

Danach reichten die mit den Wohnungen erzielten Mieteinnahmen jeweils aus, um

sie in dem oben genannten Sinne kostendeckend zu vermieten. Ihre objektive

Eignung zur Erzielung (positiver) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung war

somit im Streitjahr gegeben. Das gilt, obwohl der Senat zugunsten der Kläger bei

der Berechnung mit den „Gerichtskosten X“ eine Kostenposition berücksichtigt

hat, die Ausnahmecharakter hat und somit eigentlich kaum geeignet wäre, ein

dauerhaftes Defizit hinsichtlich dieser Wohnung zu begründen. Außerdem hat der

Senat - ebenfalls zugunsten der Kläger - die zweiprozentige Gebäude-AfA gem. § 7

Abs. 4 Nr. 2 a EStG bezogen auf die ursprünglichen Anschaffungskosten der

Wohnungen in Ansatz gebracht und damit unberücksichtigt gelassen, dass der

Kläger in den Veranlagungszeiträumen 1994 bis 1997 Sonderabschreibungen in

Anspruch genommen und damit einen beträchtlichen Teil das AfA-Volumens

bereits verbraucht hat (vgl. § 7a Abs. 9 EStG).

Letztlich erzielte der Kläger in 2006 noch relativ hohe Mieten, was sich auch daran

zeigt, dass die tatsächlich vereinnahmten monatlichen Quadratmetermieten von

4,00 €/qm (Wohnung „Y“), 4,33 €/qm (Wohnung „X“) und 5,62 €/qm (Wohnung

„Z“) zum Teil erheblich über denjenigen liegen, die die Makleragentur in ihrem von

den Klägern selbst vorgelegten Schreiben vom 20. Juni 2007 als erzielbar

eingeschätzt hat (3,50 – 3,80 €/qm). Alle drei Quadratmetermieten bewegen sich

auch im Rahmen dessen, was ausweislich des seitens der Kläger vorgelegten

Mietspiegels für die Stadt ... an Quadratmeterpreisen für eine mittelmäßig

ausgestattete Wohnung bei insgesamt guter Beschaffenheit des Gesamtgebäudes

zu erzielen war (3,86 – 4,56 €; Mittelwert 4,22 €), die mit der Wohnung „Z“ erzielte

Miete überschritt diesen Rahmen sogar bei weitem. Damit mögen die Mieten zwar

weit unter denjenigen liegen, die der Kläger zu Beginn der Vermietungstätigkeit

erwartet hatte. Enttäuschte Renditeerwartungen allein vermögen aber eine AfawA

nicht zu rechtfertigen.

c.) Soweit vereinzelt vertreten wird, den Maßstab für die wirtschaftliche

Nutzungsfähigkeit eines Mietgebäudes bilde unmittelbar dessen Ertragswert, so

dass eine grundsätzlich zu AfawA berechtigende Beschränkung der

Nutzungsfähigkeit schon dann anzunehmen sei, wenn der Ertrag signifikant sinke

(so ausdrücklich , DStR 1986, 32), kann dem nicht gefolgt werden. Denn

dieser Ansatz vermengt systemwidrig die Frage nach der Bewertung einer

wirtschaftlichen Nutzung mit der Frage nach der grundsätzlichen Möglichkeit ihrer

Ausübung. So mag der Ertragswert zwar Auskunft darüber geben, welchen Wert

der Markt der Nutzung eines bestimmten Gebäudes beimisst, er sagt aber

jedenfalls unmittelbar nichts über die für die Frage des Ansatzes von AfawA allein

maßgebliche Veränderung der Dauer der wirtschaftlichen Nutzungsfähigkeit des

Gebäudes aus. Denn die Nutzungsfähigkeit eines Wirtschaftsgutes bestimmt sich

nicht unmittelbar nach der Wertschätzung, die der Markt der durch das

Wirtschaftsgut eröffneten Nutzungsmöglichkeit beimisst. Diese Wertschätzung

mag Schwankungen unterliegen und ihren Ausdruck auch in der Minderung der

durch die Nutzung erzielbaren Erlöse finden. Die Möglichkeit, ein Wirtschaftsgut zu

einem bestimmten wirtschaftlichen Zweck - etwa der Erzielung von Einkünften aus

der Vermietung von Wohnraum - zu nutzen, besteht grundsätzlich aber

unabhängig davon, wie der Markt diese Nutzungsmöglichkeit bewertet. Das gilt

jedenfalls so lange, wie die durch das Wirtschaftsgut eröffnete Nutzung überhaupt

nachgefragt wird und diese Nutzung wirtschaftlich sinnvoll (vgl. oben) gezogen

werden kann. Erst wenn das Wirtschaftsgut - u.U. auch durch Marktschwankungen

(vgl. dazu z.B. , a.a.O., § 7 Rn. 123) - zu seinem ursprünglich vorgesehenen

Zweck dauerhaft nicht mehr eingesetzt werden kann, obwohl es technisch noch

nicht verbraucht ist, lässt sich eine AfawA begründen. Eine Ertragsminderung allein

ist dazu hingegen jedenfalls so lange nicht geeignet, als sie eine solche

Auswirkung auf die maßgebliche wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit des

Wirtschaftsgutes (noch) nicht hat (vgl. auch die Anmerkung zu dem BFH-Urteil

vom 08. Juli 1980 VIII R 176/78 in HFR 1981, 7). Das erscheint auch deshalb

sachgerecht, weil etwaige Ertragswertsteigerungen sich im Rahmen des § 21 EStG

auch nicht steuererhöhend auswirkten (so z.B. auch , DB 1962, 1385,

1418 linke Spalte).

3.) Aus den oben angeführten Gründen kommt der begehrte Ansatz der AfawA

auch mit Blick auf den behaupteten Verfall der Verkaufspreise der Mietwohnungen

nicht in Betracht. Denn die bloße Minderung des Wertes eines der

Einkommenserzielung dienenden Wirtschaftsgutes, ohne dass dadurch seine

betriebsgewöhnliche Nutzungsfähigkeit beeinflusst wird, vermag für sich

genommen keine AfaA, sondern allenfalls eine Teilwertabschreibung i.S.d. § 6 Abs.

1 Nr. 1 EStG zu begründen (vgl. auch das Urteil des FG Bremen vom 25. März

1988 I 233/83 K, a.a.O., mit weiteren Nennungen). Die Vornahme einer solchen ist

im Rahmen der Überschusseinkünfte, zu denen gem. § 2 Abs. 1 Nr. 6, Abs. 2 Nr. 2

EStG auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG

gehören, aber unzulässig (BFH-Urteil vom 21. Juni 2006 XI R 49/05, BStBl II 2006,

712).

4.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

Die Revision wird gem. 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO zugelassen.