Urteil des FG Saarland vom 25.11.2009
FG Saarbrücken: eltern, kaufpreis, wohnung, anschaffungskosten, neues gebäude, tatsächliche sachherrschaft, wirtschaftliche verfügungsmacht, kaufvertrag, eigentümer, form
FG Saarbrücken Urteil vom 25.11.2009, 1 K 2368/05
Keine Eigenheimzulage bei verschleierter Schenkung eines Grundstücks von den Eltern
Leitsätze
Eine verschleierte Grundstücksschenkung ist gegeben, wenn nach Abschluss des
Grundstückskaufvertrages eine Geldschenkung des Verkäufers an den Käufer erfolgt, die
ausschließlich der Tilgung des Grundstückskaufpreises dient. Bei der verschleierten
Grundstücksschenkung ist -im Gegensatz zur mittelbaren Grundstücksschenkung- der
Grundstücksverkäufer mit dem Schenker des Geldbetrages identisch. Der Beschenkte ist -
wie bei der mittelbaren Grundstücksschenkung- nicht in der Lage über den Geldbetrag frei
zu verfügen. In beiden Fällen liegen keine Anschaffungskosten i.S.d. EigZulG vor.
Tenor
1. Die Klage wird als unbegründet abgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens werden den Klägern auferlegt.
Tatbestand
Die Kläger sind Ehegatten. Der Rechtsstreit wird um die Gewährung von Eigenheimzulage
ab dem Jahr 2004 geführt.
Mit notariellem Vertrag vom 12. November 2004 veräußerten die Eltern des Klägers dem
Kläger das in M belegene Grundeigentum. Der Kaufpreis in Höhe von 60.000 EUR war nach
Tz. III b. des Kaufvertrages fällig, wenn "der heute geschlossene Vertrag rechtswirksam ist,
nicht jedoch vor dem 15. Dezember 2004 (Bl. 8 Rbh)". Am 15. Dezember 2004 schlossen
die Eltern mit dem Kläger einen schriftlichen Schenkungsvertrag über 60.000 EUR. In dem
Schenkungsvertrag wurde unter der geschenkten Summe vermerkt: "Kaufpreis aus der
Urkunde 1630/04 vom 12. November 2004 des Notars Y " (Bl. 18 Rbh). Die Kläger
nutzten das Haus seit dem 12. November 2004 zu eigenen Wohnzwecken (Bl. 2 Rücks.
Rbh).
Am 21. Dezember 2004 stellten die Kläger einen Antrag auf Eigenheimzulage ab dem Jahr
2004, den der Beklagte durch Bescheid vom 10. Januar 2005 ablehnte. Dagegen legten
die Kläger Einspruch ein. Gegen die ablehnende Einspruchsentscheidung vom 24. Oktober
2005 erhoben die Kläger am 23. November 2005 Klage.
Sie beantragen, unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 10. Januar 2005, in
Form der Einspruchsentscheidung vom 24. Oktober 2005, den Beklagten zu verpflichten
die Eigenheimzulage ab dem Jahr 2004 auf der Bemessungsgrundlage von 60.385 EUR für
das Objekt in M zu gewähren.
Die Eltern des Klägers hätten, um den Zahlungsweg zu verkürzen, dem Kläger den
Kaufpreis geschenkt. Es lägen zwei unterschiedliche Willenserklärungen in Form von
Kaufvertrag und Schenkung vor. Wäre ein Elternteil zwischen beiden Willenserklärungen
verstorben, wäre der Kaufpreis in jedem Falle fällig gewesen.
In der mündlichen Verhandlung wurde vorgetragen und schriftsätzlich zu den Akten
gereicht, dass es sich bei dem Hausanwesen um ein seit 1994 nicht mehr bewohntes und
auch nicht mehr bewohnbares Hausanwesen gehandelt habe. Im Einvernehmen mit den
Veräußerern hätten die Kläger in den Jahren 2000 bis 2004 das Haus vollständig entkernt
und eine Wohnung hergestellt. Es seien die Innenwände im wesentlichen abgerissen, die
Decken und Fußböden entfernt, dann die Decken, Wände, Bäder, Wasser- und
Sanitärinstallation neu errichtet worden. Darüber hinaus sei eine neue Heizung eingebaut
und das Dach vollständig erneuert worden. Die Kläger haben eine Rechnung über die
Lieferung und Montage einer Heizungsanlage aus dem Jahr 2001 i.H.v. 18.846,50 DM,
sowie eine Rechnung über ausgeführte Dacharbeiten i.H.v. 25.500 EUR vom 21. Oktober
2004 zu den Akten gereicht. Beide Rechnungen waren an die Familie R in M adressiert. Die
wirtschaftliche Verfügungsmacht und tatsächliche Sachherrschaft an dem Haus sei von
den Eltern auf die Kläger übertragen worden. Zudem stünde den Klägern ein
Ersatzanspruch gem. §§ 812 ff. BGB gegen die Eltern im Hinblick auf die getätigten
Verwendungen zu.
Der Beklagte beantragt, die Klage als unbegründet abzuweisen.
Bei dem im notariellen Vertrag vereinbarten Kaufpreis handele es sich nicht um
Anschaffungskosten i.S.d. § 8 EigZulG, da den Klägern das Grundstück von den Eltern des
Klägers geschenkt und nicht verkauft worden sei. Nach den Ausführungen des
Schenkungsvertrages vom 15. Dezember 2004 sei kein Geldbetrag zugewendet, sondern
im Ergebnis die Kaufpreiszahlung aus dem Vertrag vom 12. November 2004 erlassen
worden. Der Kläger habe zu keinem Zeitpunkt über den Geldbetrag frei verfügen können.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Beteiligten, die beigezogenen
Verwaltungsakten und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.
Entscheidungsgründe
Der Beklagte hat zu Recht keine Eigenheimzulage gewährt, da die gewählte vertragliche
Gestaltung eine verschleierte Schenkung des Grundstücks in M von den Eltern des Klägers
an den Kläger darstellt und damit keine Anschaffungskosten vorlagen.
I. Rechtsgrundlagen
1. § 2 Abs. 1 S. 1, § 8 EigZulG
Nach § 1, § 2 Abs. 1 EigZulG hat ein Steuerpflichtiger Anspruch auf Eigenheimzulage für die
Anschaffung einer Wohnung in einem im Inland belegenen eigenen Haus.
Bemessungsgrundlage für den Fördergrundbetrag sind die Anschaffungskosten der
Wohnung zuzüglich der Anschaffungskosten für den dazu gehörenden Grund und Boden, §
8 EigZulG.
Da die Wohnungseigentumsförderung den Begünstigten von den zur Erlangung des
Wohnungseigentums erforderlichen Aufwendungen entlasten soll, hat nur derjenige
Anspruch auf die Grundförderung, dem tatsächlich eigene Aufwendungen in Form von
Anschaffungs- oder Herstellungskosten erwachsen sind (st. Rspr., u.a. BFH vom 29. Juli
1998 X R 54/95, BStBl II 1999, 128 m.w.N.).
Wird ein Wohnhaus von nahen Angehörigen erworben, liegen Anschaffungskosten nur vor,
wenn es sich weder um eine (verschleierte) Grundstücksschenkung, noch um einen
Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten handelt und auch die Grundsätze der Verträge
zwischen nahen Angehörigen eingehalten sind (BFH vom 16. Dezember 1998 X R 139/95,
BFH/NV 1999, 780; BFH vom 27. Oktober 2005 IX R 76/03, BStBl II 2006, 359; FG
Rheinland-Pfalz vom 9. Dezember 1999 6 K 1200/98, juris).
a. Verträge unter Angehörigen
Verträge unter Angehörigen sind nach der ständigen Rechtsprechung nur dann zugrunde
zu legen, wenn sie zum einen bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen sind und darüber
hinaus sowohl die Gestaltung, als auch die Durchführung des Vereinbarten, dem zwischen
Fremden Üblichen entspricht (sog. Fremdvergleich - für viele BFH vom 20. Oktober 1997 IX
R 38/97, BStBl II 1998, 106 m.w.N.). Maßgeblich für die Beurteilung ist die Gesamtheit der
objektiven Gegebenheiten. Nicht jede Abweichung vom Üblichen schließt notwendigerweise
die steuerliche Anerkennung des Vertragsverhältnisses aus.
b. Mittelbare Grundstücksschenkung
Bei einer mittelbaren Grundstücksschenkung ist der Erwerber nicht mit
Anschaffungskosten i. S. d. § 8 S. 1 EigZulG belastet und deshalb nicht zur
Inanspruchnahme der Eigenheimzulage berechtigt, wenn er den für den Kauf eines
bestimmten Grundstücks vorgesehenen Geldbetrag schenkweise von einem Dritten
zugesagt und bis zur Tilgung des Kaufpreises zur Verfügung gestellt bekommen hat (vgl.
u.a. BFH vom 7. November 2006 IX R 4/06, BStBl II 2007, 372, BFH vom 17. August
2005 IX R 14/05, BFH/NV 2006, 260,). Bei der mittelbaren Grundstücksschenkung sind
derjenige, der die Geldschenkung tätigt, und der Grundstücksverkäufer nicht identisch. Der
geschenkte Geldbetrag dient dem Erwerb eines Grundstücks, das der Beschenkte von
einem ihm fremden Verkäufer erwirbt, ohne dass der Beschenkte jedoch wirtschaftlich
über die Verwendung des Geldbetrages disponieren könnte.
c. Verschleierte Grundstücksschenkung
Um einen unentgeltlichen Erwerb handelt es sich auch im Falle der verschleierten
Grundstücksschenkung. Eine verschleierte Grundstücksschenkung liegt vor, wenn nach
Abschluss des Grundstückskaufvertrages eine Geldschenkung des Verkäufers an den
Käufer erfolgt, die ausschließlich der Tilgung des Grundstückskaufpreises dient. Bei der
verschleierten Grundstücksschenkung ist -im Gegensatz zur mittelbaren
Grundstücksschenkung- der Grundstücksverkäufer mit dem Schenker des Geldbetrages
identisch. Der Beschenkte ist -wie bei der mittelbaren Grundstücksschenkung- nicht in der
Lage über den Geldbetrag frei zu verfügen. Entscheidend für die Bestimmung des
Zuwendungsgegenstandes ist die tatsächliche Bereicherung, die sich danach richtet, was
der Bedachte -endgültig- erhalten hat. Zwar ist das Zuwendungsobjekt der Schenkung
nach bürgerlichem Recht nach dem Parteiwillen zu bestimmen (§ 516 Abs.1 BGB; u.a. BFH
vom 6. März 1985 II R 19/84, BStBl II 1985, 382). Eine Schenkung ist letztendlich an dem
Gegenstand ausgeführt, den der Beschenkte erhalten hat, und der ihm nach der
Schenkungsabrede verschafft werden sollte (BFH vom 26. September 1990 II R 50/88,
BStBl II 1991, 32).
d. Wirtschaftliches Eigentum
Trägt der Nutzungsberechtigte statt des zivilrechtlichen Eigentümers die Kosten der
Anschaffung oder Herstellung einer von ihm selbstgenutzten Wohnung, ist er dann
wirtschaftlicher Eigentümer, wenn ihm (u.a.) für den Fall der Nutzungsbeendigung ein
Anspruch auf Ersatz des vollen Verkehrswertes der Wohnung gegen den zivilrechtlichen
Eigentümer zusteht. Ein solcher (Entschädigungs-)Anspruch kann sich aus einem Vertrag
oder aus dem Gesetz ergeben (z.B. BFH vom 27. Juni 2006 IX R 63/04, BFH/NV 2006,
2225; BFH vom 29. März 2007IX R 14/06 BFH/NV 2007, 1471). Der wirtschaftliche
Eigentümer übt die tatsächliche Herrschaft über ein Wirtschaftsgut in der Weise aus, dass
er den Eigentümer im Regelfall für die gewöhnliche Nutzungsdauer von den Einwirkungen
auf das Wirtschaftsgut ausschließen kann. Ein Herausgabeanspruch des zivilrechtlichen
Eigentümers besteht nicht oder hat keine wirtschaftliche Bedeutung (BFH vom 28. März
2007 IX R 37/05, BFH/NV 2007, 1891 m.w.N.).
e. Baumaßnahmen an bestehender Wohnung als Neuherstellung einer Wohnung
im eigenen Haus
Auch Baumaßnahmen an einer bestehenden Wohnung in einem im Inland belegenen
eigenen Haus können zur Neuherstellung einer Wohnung i.S. des § 2 Abs. 1 Satz 1 EigZulG
führen, wenn diese dadurch als bautechnisch neu zu beurteilen ist (z.B. BFH vom 1. März
2005 IX R 60/04, BFH/NV 2005, 1505 m.w.N.).
Bautechnisch neu bedeutet, dass das Gebäude in seiner wesentlichen Substanz verändert
wird, so dass die neu eingefügten Gebäudeteile dem Gesamtgebäude das bautechnische
Gepräge eines neuen Gebäudes geben und die verwendeten Altteile wertmäßig
untergeordnet erscheinen (Schreiben des BMF vom 21. Dezember 2004, BStBl I 2005,
305, Rz. 11 Satz 2 und Rz. 93). Dies ist insbesondere der Fall, wenn verbrauchte Teile
ersetzt werden, die für die Nutzungsdauer bestimmend sind, wie z.B. Geschossdecken, die
Dachkonstruktion, Fundamente oder tragende Außen- und Innenwände. Wird hingegen nur
ein für die Nutzungsdauer bestimmender Gebäudeteil erneuert, so reicht dies in der Regel
für die Beurteilung als bautechnisch neues Gebäude nicht aus (BFH vom 22. Mai 2007 IX R
13/06, BFH/NV 2007, 2079).
II. Anwendung auf den Entscheidungsfall
1. Keine Anschaffungskosten des Klägers
Der Kläger sollte bei Gesamtwürdigung des Sachverhaltes nicht mit einer Kaufpreiszahlung
an seine Eltern für das in M belegene Grundeigentum belastet werden. Er sollte das
Grundstück unentgeltlich erhalten. Zum Zeitpunkt der von den Klägern durchgeführten
Baumaßnahmen lag weder wirtschaftliches Eigentum vor, noch führten diese
Baumaßnahmen zu einer Neuherstellung einer Wohnung im eigenen Haus.
a. Keine mittelbare Grundstücksschenkung durch die Eltern
Eine mittelbare Grundstücksschenkung kommt bei dem gegebenen Sachverhalt nicht in
Betracht, da die Veräußerer des Grundstücks identisch mit dem Schenkern sind (vgl. BFH
vom 17. August 2005 IX R 14/05, a.a.O.).
b. Kein fremdüblicher Kaufvertrag
Der Kaufvertrag vom 12. November 2004 ist notariell beurkundet. Der Schenkungsvertrag
ist schriftlich abgefasst und unterschrieben. Diese Verträge genügen zwar der unter
Fremden üblichen Form. Jedoch ist die Durchführung eines Kaufvertrages nach dem
inhaltlichen Regelungsgehalt und bei Beurteilung der Gesamtheit der objektiven
Gegebenheiten von den beteiligten Parteien nicht gewollt (siehe unter c.).
c. Verschleierte Schenkung bei Gesamtbetrachtung
Es liegen keine Anschaffungskosten vor, da die vertragliche Gestaltung bei
Gesamtbetrachtung aller Umstände zu einer verschleierten Schenkung des Grundstücks
der Eltern an den Kläger führt.
Dem Kläger sollte nach dem Willen aller Beteiligten das in M belegene Grundeigentum
geschenkt werden. Die Schenkung des Geldbetrags diente dazu, dem Kläger das
Wohnhaus (wirtschaftlich) unentgeltlich zu überlassen und durch die Vereinbarung einer
Kaufpreiszahlung lediglich die Festsetzung einer Eigenheimzulage zu ermöglichen.
Die einzelnen Rechtsgeschäfte "Kauf" und "Schenkung" erscheinen als Teilschritte einer
einheitlichen Vorgehensweise, deren Ziel gerade keine Belastung des Klägers durch den
Grundstückskaufpreis darstellen soll. Dieses wird auch dadurch bestätigt, dass in der
Schenkungsurkunde festgeschrieben ist, dass der geschenkte Betrag dem zwischen den
Parteien vereinbarten Kaufpreis aus der notariellen Urkunde vom 12. November 2004
entspricht.
Dass den Klägern nie das „geschenkte“ Geld, sondern das Haus im Sinne der
Schenkungsabrede verschafft werden sollte, ergibt sich auch daraus, dass die geschenkten
60.000 EUR weder von den Eltern abgehoben und dem Kläger in bar gegebenen, noch
diesem überwiesen wurden. Es sollte lediglich mit der Schenkungsurkunde klargestellt
werden, dass auf den „Kaufpreis aus der Urkunde 1630/04 vom 12. November 04 des
Notars Y“ in letzter Konsequenz durch die betragsidentische Schenkung verzichtet werde.
In einem ähnlich gelagerten vom BFH entschiedenen Fall, der auch zu einer (mittelbaren)
Grundstücksschenkung führte, wurde das aus dem Kaufvertrag resultierende Bankdarlehen
von den Eltern übernommen (BFH vom 27. Oktober 2005 IX R 76/03, BStBl II 2006, 359).
In dem hier zu entscheidenden Sachverhalt war nur kein Bankdarlehen abgelöst worden,
sondern unmittelbar mit der Schenkung auf den Kaufpreis verzichtet worden.
Für eine verschleierte Schenkung spricht auch der zeitliche Zusammenhang von
Kaufvertrag und Schenkung und die Fälligkeitsbestimmung des Kaufpreises. Im notariellen
Vertrag wurde (vollkommen unüblich) niedergelegt, dass eine Fälligkeit des Kaufpreises
gegeben sei. Damit war der Kaufvertrag zum
Zeitpunkt der Schenkung -mangels konkreter Fälligkeit der Kaufpreiszahlung- noch nicht
vollzogen. Es ergibt sich auch nicht aus den Akten, dass der Kläger im Vorfeld beabsichtigt
hatte, den Kaufpreis über eine Bank zu finanzieren oder dass ihm ein entsprechendes
Bankguthaben zur Verfügung gestanden hätte. Ganz im Gegenteil scheint der Kläger
offensichtlich auf die Schenkung durch die Eltern vertraut zu haben.
d. Kein wirtschaftliches Eigentum der Kläger
Aus dem Vortrag der Kläger ergibt sich kein wirtschaftliches Eigentum der Kläger an dem
Haus vor dem 12. November 2004. Zwar mögen die Kläger das Haus vor dem 12.
November 2004 renoviert haben. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Eltern -in welcher
Weise auch immer- auf ihren Herausgabeanspruch als zivilrechtlicher Eigentümer verzichtet
haben oder für die gewöhnliche Nutzungsdauer des Hauses von den Einwirkungen auf
dasselbe ausgeschlossen waren. Auch ergibt sich aus den Akten nicht, dass ein
Herausgabeanspruch der Eltern aufgrund der im Vorfeld getätigten Renovierungsleistungen
(und der daraus ggf. resultierenden Ersatzansprüche) keine wirtschaftliche Bedeutung
mehr hätte, da der Kaufpreis aus dem notariellen Vertrag von 12. November 2004 mit
60.000 EUR höher als die getätigten Renovierungsleistungen (35.136 EUR) ist. Es dürfte
im Gegenteil davon auszugehen sein, dass ggf. bestehende Ersatzansprüche der Kläger
gegen die Eltern den Kaufpreis auf 60.000 EUR gemindert haben.
e. Keine Baumaßnahmen an einem eigenen Haus durch Neuerstellung einer
Wohnung
Zum Zeitpunkt der durchgeführten Baumaßnahmen waren die Kläger weder tatsächlich,
noch wirtschaftlich (s.o. 1d.) Eigentümer des in M belegenen Grundeigentums. Schon
deshalb sind die Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 EigZulG nicht erfüllt. Darüber hinaus sind
die vorgelegten Rechnungen für die Annahme einer -eine Neuherstellung begründenden-
Sanierung nicht ausreichend. Die angebotenen Zeugenaussagen für weitere
Sanierungsmaßnahmen können diesen Mangel nicht heilen.
2.
gewähren war damit als unbegründet abzuweisen.
Die Kosten des Verfahrens werden den Klägern gemäß § 135 Abs. 1 FGO auferlegt. Zur
Zulassung der Revision gemäß § 115 Abs. 2 FGO bestand keine Veranlassung.