Urteil des FG Münster vom 04.03.2004, 8 K 4930/02

Entschieden
04.03.2004
Schlagworte
Gegenleistung, Stadt, Wertminderung, Kaufpreis, Markt, Einheit, Bemessungsgrundlage, Datum, Anschaffungskosten, Anfang
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Finanzgericht Münster, 8 K 4930/02 GrE

Datum: 04.03.2004

Gericht: Finanzgericht Münster

Spruchkörper: 8. Senat

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 8 K 4930/02 GrE

Tenor: Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.

T a t b e s t a n d : 1

2Zu entscheiden ist, ob die bei der Rückgängigmachung eines Grunderwerbes eines Dritten fällig gewordene und tatsächlich auch erfüllte Zahlung eines Geldbetrages durch den Kläger (Kl.), die zeitgleich mit dem Grunderwerb vereinbart worden war, der rückgängig gemacht worden ist, eine weitere Gegenleistung für einen Grunderwerb des Kl. darstellt.

3Die Herren P und R hatten im Dezember 1994 vier in A-stadt gelegene Grundstücke erworben. Bei diesen Grundstücken handelte es sich um das Gelände des ehemaligen Autohauses L GmbH & Co. KG. Auf den beiden größeren Grundstücken, die aneinander grenzen (Grundstücke der Gemarkung A-stadt Flur 1 , Flurstücke 2 und 3 mit einer Größe von 3.413 qm und 2.217 qm) standen eine Tankstelle und die Werkstatt. Diese Grundstücke waren mit Schadstoffen belastet. Zur Sanierung der Untergrundkontamination war das belastete Bodenmaterial in der Zeit vom 28.08.1997 bis 20.02.1998 ausgekoffert worden. Die weiteren beiden Grundstücke, die ebenfalls nebeneinander liegen (Grundstücke der Gemarkung A-stadt , Flur 1 , Flurstücke 4 und 5 mit einer Größe von 2.186 qm und 1.670 qm), waren von dem ehemaligen Autohaus als Kfz-Abstellfläche genutzt worden. Diese Grundstücke waren nicht schadstoffbelastet. Alle Grundstücke gehörten zu einem Bebauungsplan, für sie waren jedoch unterschiedliche Nutzungen ausgewiesen. Während die beiden größeren Grundstücke als Gewerbegebiet ausgewiesen waren, bestand für die beiden kleineren Grundstücke die Festsetzung allgemeines Wohngebiet.

4Die Herren P und R waren bestrebt, alle vier Grundstücke zum selben Zeitpunkt zu veräußern. Sie strebten hierfür einen Gesamtkaufpreis von 2,5 Millionen DM an. Die Stadt A-stadt , die über die baurechtliche Nutzung der Grundstücke mitbestimmte, hatte zum damaligen Zeitpunkt alle Grundstücke trotz der unterschiedlichen Festsetzungen im Bebauungsplan als planungsrechtliche Einheit angesehen.

Die zukünftige Bebauung musste daher tatsächlich aufeinander abgestimmt werden. 5

6Der Kl. betätigte sich damals als Projektentwickler für Gewerbeimmobilien. Er suchte einerseits Grundstücke und andererseits Interessenten, an die er die von ihm erworbenen Grundstücke mit den von ihm errichteten Gewerbebauten weiterverkaufen konnte. Der Kl. war (zunächst) über die unbebaute Grundstücksfläche auf die zu verkaufenden vier Grundstücke aufmerksam geworden. Es gelang ihm einen Interessenten für die beiden unbebauten Grundstücke zu finden, der dort einen vom Kl. zu errichtenden D -Markt erwerben und betreiben wollte. Da die Herren P und R jedoch die beiden unbebauten Grundstücke nicht gesondert verkaufen wollten, bemühte der Kl. sich um einen Interessenten für die beiden größeren, bebauten Grundstücke. Er fand hierfür einen Herrn F , der auf diesen Grundstücken ein Fachmarktzentrum errichten wollte mit Getränkemarkt, Tierfutter und einem kleinen Gartenfachmarkt. Hinsichtlich des Gesamtkaufpreises für die Grundstücke gelang es dem Kl. außerdem, die Herren P und R auf einen Gesamtbetrag von 2.150.000 DM herunterzuhandeln. Es kam daher am 16.04.1996 zum Abschluss von drei notariell beurkundeten Verträgen, die diese Grundstücke betrafen.

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In dem Vertrag Nr. 293 Ha der UR-Nr. für 1996 des Notars N (A-stadt ), in dem die Herren P und R und der Kl. Vertragspartner waren, erwarb der Kl. von den beiden genannten Herren die beiden kleineren unbebauten Grundstücke (Flurstücke 4 und 5 mit einer Größe 2186 qm und 1670 qm) für einen Kaufpreis von 1 Million DM. In dem Vertrag heißt es u. a., dass der Kl. beabsichtigt, die erworbenen Grundstücke mit einem Lebensmittel-SB-Markt und Nebenflächen zu bebauen.

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In dem zweiten Vertrag vom selben Datum, der allerdings dem Gericht nicht vorliegt, erwarb Herr F von den Herren P und R die beiden bebauten Grundstücke (Flurstücke 2 und 3 mit einer Größe von 3.414 qm und 2.217 qm) für einen Kaufpreis von 1.150.000 DM.

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Mit weiterem notariellen Vertrag (Nr. 295 Ha der UR-Nr. für 1996, Notar N ), bei dem die Herren P , R und F sowie der Kl. Vertragspartner waren, vereinbarten die vier Vertragspartner, dass zwischen sämtlichen Vertragsparteien Einigkeit dahingehend bestehe, dass die Kaufverträge hinsichtlich der vier genannten Grundstücke als Einheit angesehen werden sollen. Der Kl. und Herr F erklärten, dass sie jeweils dem anderen Vertrag als Mitverpflichtete beitreten, so dass sie gesamtschuldnerisch für die Kaufpreise in Höhe von 2.150.000 DM hafteten. Ferner verpflichtete sich der Kl. u. a. für den Fall, dass Herr F nicht bis zum 30.04.1997 die Baugenehmigung und die Genehmigung zur Änderung der

Nutzung erhalten würde und für den Fall, dass die Herren P und R dann von dem Kaufvertrag mit Herrn F zurücktreten, dass er einen Betrag von 200.000 DM noch zu zahlen hatte. Weitere Voraussetzung hierfür war, dass der Kl. die von ihm erworbenen beiden unbebauten Grundstücke weiterveräußerte. Die 200.000 DM wurden zunächst durch Hinterlegung abgesichert, der hinterlegte Betrag wurde dann später, im August 1997, aufgrund einer weiteren notariellen Vereinbarung durch eine Bankbürgschaft des Kl. abgelöst.

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Der Kl., der, wie den Herren P und R bekannt, bereits vor dem Erwerb vom 16.04.1996 Interessenten für die beiden unbebauten Grundstücke und den D -Markt hatte, verkaufte diese Grundstücke mit dem von ihm zu erstellenden Gewerbeobjekt Ende 1996 für einen Preis von 3.519.000 DM netto an diese Interessenten. Herr F erhielt die von ihm erstrebten Genehmigungen zur Errichtung seines Objektes nicht. Er war finanziell außerdem so gestellt, dass er ohne eine Durchführung des von ihm geplanten Objektes keinerlei Zahlungen an die Herren P und R leisten konnte. Die Herren P und R machten daher von ihrem Rücktrittsrecht hinsichtlich des Kaufvertrages für die bebauten Grundstücke Gebrauch. Ferner nahmen sie den Kl. Anfang 1998 in Höhe von 200.000 DM in Anspruch. Die 200.000 DM wurden auch vom Kl. gezahlt. Die beiden an die Herren R und P zurückgefallenen Grundstücke sind inzwischen wieder verkauft - ein Grundstück ist mit einer Tankstelle bebaut worden, das andere Grundstück mit einem Motorrad-Fachladen, einem Drogeriemarkt und einem Erotikfachmarkt.

14Der Bekl. hatte zunächst mit endgültigem Bescheid vom 11.12.1996 wegen des Grunderwerbes des Kl. (unbebaute Grundstücke) Grunderwerbsteuer in Höhe von 20.000 DM festgesetzt, ausgehend von der im Vertrag genannten Bemessungsgrundlage von 1 Million DM. Der weitere Sachverhalt wurde dem Bekl. erst im Jahre 1999 durch eine Betriebsprüfung beim Kl. bekannt, weil der Kl. die 200.000 DM als nachträgliche Anschaffungskosten für den Erwerb der beiden unbebauten Grundstücke aktiviert hatte. Nach einer entsprechenden Kontrollmitteilung des Betriebsprüfers setzte der Bekl. mit geändertem Bescheid vom 20.01.2000 die Grunderwerbsteuer für den Erwerb der unbebauten Grundstücke auf 24.000 DM herauf. Das hiergegen gerichtete Einspruchsverfahren hatte keinen Erfolg - Einspruchsentscheidung (EE) vom 16.05.2001. Die daraufhin erhobene Klage, die unter dem Az.: 8 K 3077/01 GrE beim Finanzgericht Münster geführt worden war, hatte im Ergebnis Erfolg. Nach einem Hinweis des Berichterstatters - vgl. Niederschrift über den Erörterungstermin vom 12.12.2001 - dass die weiteren 200.000 DM, soweit man sie als Gegenleistung für den Erwerb der unbebauten Grundstücke ansehe, in einem selbständigen, zusätzlichen Ergänzungsbescheid der Besteuerung zu unterwerfen seien, wurde in einem weiteren Änderungsbescheid vom 03.06.2002, der sich auf die Änderungsvorschriften des § 172 i. V. m. § 174 Abgabenordnung (AO) stützt, die Grunderwerbsteuer wieder auf 20.000 DM (= 10.225,84 EUR) herabgesetzt.

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Mit weiterem Bescheid vom 03.06.2002 setzte der Bekl. darüber hinaus Grunderwerbsteuer in Höhe von 2.045,17 EUR (= 4.000 DM) fest. Als Bemessungsgrundlage dienten die 200.000 DM, die der Kl. an die Herren P und R im Jahre 1998 gezahlt hatte. Das hiergegen gerichtete Einspruchsverfahren war ohne Erfolg. Der Einspruch wurde mit EE vom 30.08.2002 als unbegründet zurückgewiesen. 13

16Mit der daraufhin erhobenen Klage verfolgt der Kl. sein Begehren weiter, diesen weiteren Bescheid vom 03.06.2002 über 2.045,17 EUR aufzuheben. Er meint, die Zahlung der 200.000 DM sei keine Zahlung für den Erwerb der unbebauten Grundstücke. Die Zahlung der 200.000 DM stünde mit dem Erwerb der von ihm gekauften Grundstücke in keinem rechtlichen Zusammenhang. Dieses sei aber Voraussetzung nach § 9 Abs. 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), um eine nachträgliche Gegenleistung anzunehmen. Sein Erwerbsvorgang sei abgewickelt gewesen, er sei weder rechtlich zweifelhaft noch anfechtbar gewesen, noch sei der Bestand dieses Vertrages von einer weiteren Zahlung abhängig gewesen. Dementsprechend könnten die 200.000 DM auch nicht dafür gezahlt worden sein, sich das Eigentum an diesen Grundstücken zu verschaffen oder zu bewahren. Bei Nichtzahlung der 200.000 DM hätte er die Grundstücke auch nicht zurückgeben müssen. Vielmehr zielte die Vereinbarung auf den Ausgleich der Wertminderung, die ein Grundstück erleide, wenn "das interessierte Publikum die Bemühungen ... um eine lukrative Bebauung scheitern" sähe. Wäre Herr F in der Lage gewesen, die 200.000 DM zu zahlen, für die er als Kl. gesamtschuldnerisch mithaftete, wäre auch keine Gegenleistung anzunehmen. Der Grund für die Zahlung sei allein der Misserfolg des Herrn F gewesen, die Baugenehmigung zu erhalten und der sich anschließende Rücktritt der Verkäufer. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 09.09.2002 und 04.12.2003 Bezug genommen.

Der Kl. beantragt, 17

den Bescheid vom 03.06.2002 über 2.045,17 EUR und die EE vom 30.08.2002 ersatzlos aufzuheben. 18

Der Bekl. beantragt, 19

die Klage abzuweisen. 20

21Er hält an seiner Auffassung fest, wonach zwischen dem Erwerb der Grundstücke durch den Kl. und der Verpflichtung zur Zahlung der 200.000 DM eine Verbindung bestehe. Die Grundstücksveräußerer hätten alle Grundstücke verkaufen wollen. Ohne die Verpflichtung zur Zahlung der 200.000 DM wären sie auf den Grundstücksverkauf an den Kl. nicht eingegangen. Es könne nicht nachvollzogen werden, wie bereits bei Abschluss der Kaufverträge Vorstellungen über eine Wertminderung bei Rückgängigmachung des Erwerbes durch Herrn F hätten entstehen können. Vielmehr müsse davon ausgegangen werden, dass bereits am Tage der Veräußerung der Grundstücke festgestanden habe, dass die vom Kl. erworbenen Grundstücke einen erheblich höheren Wert gehabt hätten, der nur über die Vereinbarung und Sicherung eines Gesamtkaufpreises für alle Grundstücke haben realisiert werden können.

22Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 15.10.2002 und die EE vom 30.08.2002 verwiesen.

23Im Übrigen wird auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 04.03.2004 Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : 25

Die Klage ist nicht begründet. 26

Zu Recht hat der Bekl. die Verpflichtung zur Zahlung der 200.000 DM als nachträgliche Gegenleistung im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG angesehen, die in einem selbständigen Steuerbescheid zu erfassen ist, denn zwischen der Verpflichtung zur Zahlung der 200.000 DM und den Grunderwerben des Kl. besteht eine rechtliche Verbindung. Der Kl. ist nicht in seinen Rechten verletzt 100 Abs. 1 Satz 1 FGO).

28Für die Grunderwerbe nach § 1 GrEStG, zu der auch ein Kaufvertrag über Grundstücke gehört 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) gelten als Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG beim Kauf nicht nur u. a. der Kaufpreis, sondern gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG auch Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) der der Senat folgt, ist eine nachträgliche Gegenleistung im Sinne der eben genannten Regelung nur dann gegeben, wenn zwischen ihr und dem vorhergehenden Grundstückserwerb ein rechtlicher Zusammenhang besteht. Ein derartiger Zusammenhang kann auch dann bestehen, wenn ein Grundstückserwerb bereits abgewickelt ist. Das ist etwa dann der Fall, wenn bestehende Zweifel über die Wirksamkeit eines Vertrages durch eine zusätzliche Leistung ausgeräumt werden (vgl. BFH-Urteil vom 13. April 1994, II R 93/90, BStBl. II 1994, 817). Ein derartiger Zusammenhang besteht allerdings nicht, wenn die neue Leistung dafür gewährt wird, die Weiterveräußerung des Grundstückes zu ermöglichen. Dagegen ist eine nachträgliche Gegenleistung dann anzunehmen, wenn sich bereits aus dem ursprünglichen Grundstücksgeschäft ein Anspruch auf diese zusätzliche Leistung ableiten lässt (vgl. BFH-Urteil vom 28. Juni 1989, II R 4/87, BFH/NV 1990, 592). Gleiches gilt, wenn an Vertragsbedingungen des ursprünglichen Vertrages angeknüpft wird oder diese verändert werden (BFH-Urteil vom 24. Februar 1982, II R 4/81, BStBl. II 1982, 625, 627). Darüber hinaus ist ein rechtlicher Zusammenhang auch dann anzunehmen, wenn die (nachträgliche) Gegenleistung bereits von Anfang an vereinbart war, ihr Eintritt aber von einer aufschiebenden Bedingung abhängig ist (BFH-Urteile vom 04. April 2001, II R 22/99, BFH/NV 2001, 1146 und vom 22. November 1995, II R 26/92, BStBl. II 1996, 162).

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Im Streitfall stellt die Verpflichtung zur Zahlung der 200.000 DM nach den oben genannten Grundsätzen eine zusätzliche Gegenleistung im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG für die Erwerbe des Kl. vom 16.04.1996 hinsichtlich der beiden nicht bebauten Grundstücke dar. Zutreffend verweist der Bekl. darauf, dass zwischen den Beteiligten Einigkeit darüber bestand, dass alle vier Grundstücke als Verkaufseinheit behandelt werden sollten. Das ergibt sich aus dem Umstand, dass der Kl. selbst angibt, die Verkäufer hätten zum Einen einen Gesamtkaufpreis für alle Grundstücke erzielen wollen und zum Anderen die an ihn verkauften Grundstücke nur deshalb abgegeben, weil auch die anderen beiden, bebauten Grundstücke zugleich verkauft worden sind. Auf diese Bedingungen der Verkäufer hat sich der Kl. auch erkennbar eingelassen. Anders ist es nicht zu erklären, dass trotz getrennter Käufer für die bebauten Grundstücke einerseits und die unbebauten Grundstücke andererseits ein Gesamtkaufpreis von 2.150.000 DM ausgehandelt worden ist und auch festgesetzt worden ist, für den beide Käufer hafteten. Zudem haben sowohl die Verkäufer als auch der Kl. sich in der notariellen Vereinbarung vom 16.04.1996 (UR-Nr. 295 Ha/1996, Notar N ) ausdrücklich darüber geeinigt, dass die getrennt abgeschlossenen Kaufverträge eine Einheit hinsichtlich der zu zahlenden Kaufpreise bilden sollten. In dieser Vereinbarung dokumentiert sich der für § 9 Abs. 2 Nr. 27

1 GrEStG erforderliche rechtliche Zusammenhang. Gerade dieser Zusammenhang sollte nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien auch tatsächlich hergestellt werden. Ein schlichter Schadensersatz für den gescheiterten Verkauf der bebauten Grundstücke bzw. ein bloßer Ausgleich für die vom Kl. behauptete Wertminderung dieser Grundstücke hätte im Übrigen auch keiner derartigen rechtlichen Verbindung aller Verträge bedurft.

Dieser dritte Vertrag vom 16.04.1996 (UR-Nr. 295 Ha/1996, Notar N ) 30

31stellt damit eine ergänzende Vereinbarung zu den eigenen Grunderwerben des Kl. dar. Die von ihm eingegangene Verpflichtung, im Falle der Rückgängigmachung des Kaufvertrages mit Herrn F den Verkäufern 200.000 DM zu zahlen, wenn er seinerseits seine Grundstücke weiterverkauft hat, ist rechtlich gesehen eine aufschiebend bedingte Verpflichtung des Kl. , einen zusätzlichen Kaufpreis für den Erwerb seiner Grundstücke zu zahlen. Aus den erkennbaren Gesamtumständen ergibt sich, dass zum Einen wegen der vom Kl. selbst geschilderten baurechtlichen Situation und zum Anderen wegen der Kontaminierung der von Herrn F erworbenen Grundstücke ein Scheitern des Bauvorhabens von Herrn F realistischerweise einkalkuliert werden musste. Zu berücksichtigen ist auch, dass maßgebender, wertbildender Faktor für die Verwertung eines Grundstückes in Form des Weiterverkaufes die Verwendungsmöglichkeit, insbesondere die bauliche Nutzung ist. Auch konnte das Bauvorhaben des Kl. auf den unbebauten Grundstücken auch ohne die beiden bebauten Grundstücke in vollem Umfang verwirklicht werden, während umgekehrt Einschränkungen zu erwarten waren, die sich später ja auch realisiert haben. Auch aus diesem Grunde können die 200.000 DM auch nicht als Wertersatz für eine Wertminderung der Grundstücke angesehen werden, die an Herrn F verkauft worden waren, sondern als Nachbesserung für den Kauf der wertvolleren Grundstücke, die der Kl. erworben hatte. Hiervon ist im Übrigen auch der Kl. letztlich selbst ausgegangen, denn ansonsten wäre die ertragsteuerliche Behandlung der 200.000 DM als zusätzliche Anschaffungskosten für die von ihm erworbenen Grundstücke wenig verständlich.

32Der weitere Einwand des Kl., eine Zahlung durch Herrn F müsse anders bewertet werden, greift im Ergebnis ebenfalls nicht durch, denn dann ergäbe sich die Qualifizierung dieser Zahlung als zusätzliche Gegenleistung aus § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG. Die obigen Ausführungen gelten in diesem Falle sinngemäß.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 135 Abs. 1 FGO. 33

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Anmerkungen zum Urteil