Urteil des FG Münster, Az. 8 K 4930/02

FG Münster: gegenleistung, stadt, wertminderung, kaufpreis, markt, einheit, bemessungsgrundlage, datum, anschaffungskosten, anfang
Finanzgericht Münster, 8 K 4930/02 GrE
Datum:
04.03.2004
Gericht:
Finanzgericht Münster
Spruchkörper:
8. Senat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
8 K 4930/02 GrE
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.
T a t b e s t a n d :
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Zu entscheiden ist, ob die bei der Rückgängigmachung eines Grunderwerbes eines
Dritten fällig gewordene und tatsächlich auch erfüllte Zahlung eines Geldbetrages durch
den Kläger (Kl.), die zeitgleich mit dem Grunderwerb vereinbart worden war, der
rückgängig gemacht worden ist, eine weitere Gegenleistung für einen Grunderwerb des
Kl. darstellt.
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Die Herren P und R hatten im Dezember 1994 vier in A-stadt gelegene Grundstücke
erworben. Bei diesen Grundstücken handelte es sich um das Gelände des ehemaligen
Autohauses L GmbH & Co. KG. Auf den beiden größeren Grundstücken, die aneinander
grenzen (Grundstücke der Gemarkung A-stadt Flur 1 , Flurstücke 2 und 3 mit einer
Größe von 3.413 qm und 2.217 qm) standen eine Tankstelle und die Werkstatt. Diese
Grundstücke waren mit Schadstoffen belastet. Zur Sanierung der
Untergrundkontamination war das belastete Bodenmaterial in der Zeit vom 28.08.1997
bis 20.02.1998 ausgekoffert worden. Die weiteren beiden Grundstücke, die ebenfalls
nebeneinander liegen (Grundstücke der Gemarkung A-stadt , Flur 1 , Flurstücke 4 und 5
mit einer Größe von 2.186 qm und 1.670 qm), waren von dem ehemaligen Autohaus als
Kfz-Abstellfläche genutzt worden. Diese Grundstücke waren nicht schadstoffbelastet.
Alle Grundstücke gehörten zu einem Bebauungsplan, für sie waren jedoch
unterschiedliche Nutzungen ausgewiesen. Während die beiden größeren Grundstücke
als Gewerbegebiet ausgewiesen waren, bestand für die beiden kleineren Grundstücke
die Festsetzung allgemeines Wohngebiet.
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Die Herren P und R waren bestrebt, alle vier Grundstücke zum selben Zeitpunkt zu
veräußern. Sie strebten hierfür einen Gesamtkaufpreis von 2,5 Millionen DM an. Die
Stadt A-stadt , die über die baurechtliche Nutzung der Grundstücke mitbestimmte, hatte
zum damaligen Zeitpunkt alle Grundstücke trotz der unterschiedlichen Festsetzungen im
Bebauungsplan als planungsrechtliche Einheit angesehen.
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Die zukünftige Bebauung musste daher tatsächlich aufeinander abgestimmt werden.
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Der Kl. betätigte sich damals als Projektentwickler für Gewerbeimmobilien. Er suchte
einerseits Grundstücke und andererseits Interessenten, an die er die von ihm
erworbenen Grundstücke mit den von ihm errichteten Gewerbebauten weiterverkaufen
konnte. Der Kl. war (zunächst) über die unbebaute Grundstücksfläche auf die zu
verkaufenden vier Grundstücke aufmerksam geworden. Es gelang ihm einen
Interessenten für die beiden unbebauten Grundstücke zu finden, der dort einen vom Kl.
zu errichtenden D -Markt erwerben und betreiben wollte. Da die Herren P und R jedoch
die beiden unbebauten Grundstücke nicht gesondert verkaufen wollten, bemühte der Kl.
sich um einen Interessenten für die beiden größeren, bebauten Grundstücke. Er fand
hierfür einen Herrn F , der auf diesen Grundstücken ein Fachmarktzentrum errichten
wollte mit Getränkemarkt, Tierfutter und einem kleinen Gartenfachmarkt. Hinsichtlich des
Gesamtkaufpreises für die Grundstücke gelang es dem Kl. außerdem, die Herren P und
R auf einen Gesamtbetrag von 2.150.000 DM herunterzuhandeln. Es kam daher am
16.04.1996 zum Abschluss von drei notariell beurkundeten Verträgen, die diese
Grundstücke betrafen.
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In dem Vertrag Nr. 293 Ha der UR-Nr. für 1996 des Notars N (A-stadt ), in dem die
Herren P und R und der Kl. Vertragspartner waren, erwarb der Kl. von den beiden
genannten Herren die beiden kleineren unbebauten Grundstücke (Flurstücke 4
und 5 mit einer Größe 2186 qm und 1670 qm) für einen Kaufpreis von 1 Million
DM. In dem Vertrag heißt es u. a., dass der Kl. beabsichtigt, die erworbenen
Grundstücke mit einem Lebensmittel-SB-Markt und Nebenflächen zu bebauen.
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In dem zweiten Vertrag vom selben Datum, der allerdings dem Gericht nicht
vorliegt, erwarb Herr F von den Herren P und R die beiden bebauten Grundstücke
(Flurstücke 2 und 3 mit einer Größe von 3.414 qm und 2.217 qm) für einen
Kaufpreis von 1.150.000 DM.
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Mit weiterem notariellen Vertrag (Nr. 295 Ha der UR-Nr. für 1996, Notar N ), bei
dem die Herren P , R und F sowie der Kl. Vertragspartner waren, vereinbarten die
vier Vertragspartner, dass zwischen sämtlichen Vertragsparteien Einigkeit
dahingehend bestehe, dass die Kaufverträge hinsichtlich der vier genannten
Grundstücke als Einheit angesehen werden sollen. Der Kl. und Herr F erklärten,
dass sie jeweils dem anderen Vertrag als Mitverpflichtete beitreten, so dass sie
gesamtschuldnerisch für die Kaufpreise in Höhe von 2.150.000 DM hafteten.
Ferner verpflichtete sich der Kl. u. a. für den Fall, dass Herr F nicht bis zum
30.04.1997 die Baugenehmigung und die Genehmigung zur Änderung der
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Nutzung erhalten würde und für den Fall, dass die Herren P und R dann von dem
Kaufvertrag mit Herrn F zurücktreten, dass er einen Betrag von 200.000 DM noch
zu zahlen hatte. Weitere Voraussetzung hierfür war, dass der Kl. die von ihm
erworbenen beiden unbebauten Grundstücke weiterveräußerte. Die 200.000 DM
wurden zunächst durch Hinterlegung abgesichert, der hinterlegte Betrag wurde
dann später, im August 1997, aufgrund einer weiteren notariellen Vereinbarung
durch eine Bankbürgschaft des Kl. abgelöst.
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Der Kl., der, wie den Herren P und R bekannt, bereits vor dem Erwerb vom 16.04.1996
Interessenten für die beiden unbebauten Grundstücke und den D -Markt hatte, verkaufte
diese Grundstücke mit dem von ihm zu erstellenden Gewerbeobjekt Ende 1996 für
einen Preis von 3.519.000 DM netto an diese Interessenten. Herr F erhielt die von ihm
erstrebten Genehmigungen zur Errichtung seines Objektes nicht. Er war finanziell
außerdem so gestellt, dass er ohne eine Durchführung des von ihm geplanten Objektes
keinerlei Zahlungen an die Herren P und R leisten konnte. Die Herren P und R machten
daher von ihrem Rücktrittsrecht hinsichtlich des Kaufvertrages für die bebauten
Grundstücke Gebrauch. Ferner nahmen sie den Kl. Anfang 1998 in Höhe von 200.000
DM in Anspruch. Die 200.000 DM wurden auch vom Kl. gezahlt. Die beiden an die
Herren R und P zurückgefallenen Grundstücke sind inzwischen wieder verkauft - ein
Grundstück ist mit einer Tankstelle bebaut worden, das andere Grundstück mit einem
Motorrad-Fachladen, einem Drogeriemarkt und einem Erotikfachmarkt.
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Der Bekl. hatte zunächst mit endgültigem Bescheid vom 11.12.1996 wegen des
Grunderwerbes des Kl. (unbebaute Grundstücke) Grunderwerbsteuer in Höhe von
20.000 DM festgesetzt, ausgehend von der im Vertrag genannten
Bemessungsgrundlage von 1 Million DM. Der weitere Sachverhalt wurde dem Bekl. erst
im Jahre 1999 durch eine Betriebsprüfung beim Kl. bekannt, weil der Kl. die 200.000 DM
als nachträgliche Anschaffungskosten für den Erwerb der beiden unbebauten
Grundstücke aktiviert hatte. Nach einer entsprechenden Kontrollmitteilung des
Betriebsprüfers setzte der Bekl. mit geändertem Bescheid vom 20.01.2000 die
Grunderwerbsteuer für den Erwerb der unbebauten Grundstücke auf 24.000 DM herauf.
Das hiergegen gerichtete Einspruchsverfahren hatte keinen Erfolg -
Einspruchsentscheidung (EE) vom 16.05.2001. Die daraufhin erhobene Klage, die unter
dem Az.: 8 K 3077/01 GrE beim Finanzgericht Münster geführt worden war, hatte im
Ergebnis Erfolg. Nach einem Hinweis des Berichterstatters - vgl. Niederschrift über den
Erörterungstermin vom 12.12.2001 - dass die weiteren 200.000 DM, soweit man sie als
Gegenleistung für den Erwerb der unbebauten Grundstücke ansehe, in einem
selbständigen, zusätzlichen Ergänzungsbescheid der Besteuerung zu unterwerfen
seien, wurde in einem weiteren Änderungsbescheid vom 03.06.2002, der sich auf die
Änderungsvorschriften des § 172 i. V. m. § 174 Abgabenordnung (AO) stützt, die
Grunderwerbsteuer wieder auf 20.000 DM (= 10.225,84 EUR) herabgesetzt.
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Mit weiterem Bescheid vom 03.06.2002 setzte der Bekl. darüber hinaus
Grunderwerbsteuer in Höhe von 2.045,17 EUR (= 4.000 DM) fest. Als
Bemessungsgrundlage dienten die 200.000 DM, die der Kl. an die Herren P und R im
Jahre 1998 gezahlt hatte. Das hiergegen gerichtete Einspruchsverfahren war ohne
Erfolg. Der Einspruch wurde mit EE vom 30.08.2002 als unbegründet zurückgewiesen.
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Mit der daraufhin erhobenen Klage verfolgt der Kl. sein Begehren weiter, diesen
weiteren Bescheid vom 03.06.2002 über 2.045,17 EUR aufzuheben. Er meint, die
Zahlung der 200.000 DM sei keine Zahlung für den Erwerb der unbebauten
Grundstücke. Die Zahlung der 200.000 DM stünde mit dem Erwerb der von ihm
gekauften Grundstücke in keinem rechtlichen Zusammenhang. Dieses sei aber
Voraussetzung nach § 9 Abs. 2 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), um eine
nachträgliche Gegenleistung anzunehmen. Sein Erwerbsvorgang sei abgewickelt
gewesen, er sei weder rechtlich zweifelhaft noch anfechtbar gewesen, noch sei der
Bestand dieses Vertrages von einer weiteren Zahlung abhängig gewesen.
Dementsprechend könnten die 200.000 DM auch nicht dafür gezahlt worden sein, sich
das Eigentum an diesen Grundstücken zu verschaffen oder zu bewahren. Bei
Nichtzahlung der 200.000 DM hätte er die Grundstücke auch nicht zurückgeben
müssen. Vielmehr zielte die Vereinbarung auf den Ausgleich der Wertminderung, die
ein Grundstück erleide, wenn "das interessierte Publikum die Bemühungen ... um eine
lukrative Bebauung scheitern" sähe. Wäre Herr F in der Lage gewesen, die 200.000 DM
zu zahlen, für die er als Kl. gesamtschuldnerisch mithaftete, wäre auch keine
Gegenleistung anzunehmen. Der Grund für die Zahlung sei allein der Misserfolg des
Herrn F gewesen, die Baugenehmigung zu erhalten und der sich anschließende
Rücktritt der Verkäufer. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom
09.09.2002 und 04.12.2003 Bezug genommen.
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Der Kl. beantragt,
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den Bescheid vom 03.06.2002 über 2.045,17 EUR und die EE vom 30.08.2002
ersatzlos aufzuheben.
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Der Bekl. beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Er hält an seiner Auffassung fest, wonach zwischen dem Erwerb der Grundstücke durch
den Kl. und der Verpflichtung zur Zahlung der 200.000 DM eine Verbindung bestehe.
Die Grundstücksveräußerer hätten alle Grundstücke verkaufen wollen. Ohne die
Verpflichtung zur Zahlung der 200.000 DM wären sie auf den Grundstücksverkauf an
den Kl. nicht eingegangen. Es könne nicht nachvollzogen werden, wie bereits bei
Abschluss der Kaufverträge Vorstellungen über eine Wertminderung bei
Rückgängigmachung des Erwerbes durch Herrn F hätten entstehen können. Vielmehr
müsse davon ausgegangen werden, dass bereits am Tage der Veräußerung der
Grundstücke festgestanden habe, dass die vom Kl. erworbenen Grundstücke einen
erheblich höheren Wert gehabt hätten, der nur über die Vereinbarung und Sicherung
eines Gesamtkaufpreises für alle Grundstücke haben realisiert werden können.
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Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 15.10.2002 und die EE vom
30.08.2002 verwiesen.
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Im Übrigen wird auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 04.03.2004
Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Klage ist nicht begründet.
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Zu Recht hat der Bekl. die Verpflichtung zur Zahlung der 200.000 DM als nachträgliche
Gegenleistung im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG angesehen, die in einem
selbständigen Steuerbescheid zu erfassen ist, denn zwischen der Verpflichtung zur
Zahlung der 200.000 DM und den Grunderwerben des Kl. besteht eine rechtliche
Verbindung. Der Kl. ist nicht in seinen Rechten verletzt (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO).
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Für die Grunderwerbe nach § 1 GrEStG, zu der auch ein Kaufvertrag über Grundstücke
gehört (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) gelten als Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 i. V. m. § 9
Abs. 1 Nr. 1 GrEStG beim Kauf nicht nur u. a. der Kaufpreis, sondern gemäß § 9 Abs. 2
Nr. 1 GrEStG auch Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer
neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Nach
ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) der der Senat folgt, ist eine
nachträgliche Gegenleistung im Sinne der eben genannten Regelung nur dann
gegeben, wenn zwischen ihr und dem vorhergehenden Grundstückserwerb ein
rechtlicher Zusammenhang besteht. Ein derartiger Zusammenhang kann auch dann
bestehen, wenn ein Grundstückserwerb bereits abgewickelt ist. Das ist etwa dann der
Fall, wenn bestehende Zweifel über die Wirksamkeit eines Vertrages durch eine
zusätzliche Leistung ausgeräumt werden (vgl. BFH-Urteil vom 13. April 1994, II R 93/90,
BStBl. II 1994, 817). Ein derartiger Zusammenhang besteht allerdings nicht, wenn die
neue Leistung dafür gewährt wird, die Weiterveräußerung des Grundstückes zu
ermöglichen. Dagegen ist eine nachträgliche Gegenleistung dann anzunehmen, wenn
sich bereits aus dem ursprünglichen Grundstücksgeschäft ein Anspruch auf diese
zusätzliche Leistung ableiten lässt (vgl. BFH-Urteil vom 28. Juni 1989, II R 4/87,
BFH/NV 1990, 592). Gleiches gilt, wenn an Vertragsbedingungen des ursprünglichen
Vertrages angeknüpft wird oder diese verändert werden (BFH-Urteil vom 24. Februar
1982, II R 4/81, BStBl. II 1982, 625, 627). Darüber hinaus ist ein rechtlicher
Zusammenhang auch dann anzunehmen, wenn die (nachträgliche) Gegenleistung
bereits von Anfang an vereinbart war, ihr Eintritt aber von einer aufschiebenden
Bedingung abhängig ist (BFH-Urteile vom 04. April 2001, II R 22/99, BFH/NV 2001,
1146 und vom 22. November 1995, II R 26/92, BStBl. II 1996, 162).
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Im Streitfall stellt die Verpflichtung zur Zahlung der 200.000 DM nach den oben
genannten Grundsätzen eine zusätzliche Gegenleistung im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1
GrEStG für die Erwerbe des Kl. vom 16.04.1996 hinsichtlich der beiden nicht bebauten
Grundstücke dar. Zutreffend verweist der Bekl. darauf, dass zwischen den Beteiligten
Einigkeit darüber bestand, dass alle vier Grundstücke als Verkaufseinheit behandelt
werden sollten. Das ergibt sich aus dem Umstand, dass der Kl. selbst angibt, die
Verkäufer hätten zum Einen einen Gesamtkaufpreis für alle Grundstücke erzielen wollen
und zum Anderen die an ihn verkauften Grundstücke nur deshalb abgegeben, weil auch
die anderen beiden, bebauten Grundstücke zugleich verkauft worden sind. Auf diese
Bedingungen der Verkäufer hat sich der Kl. auch erkennbar eingelassen. Anders ist es
nicht zu erklären, dass trotz getrennter Käufer für die bebauten Grundstücke einerseits
und die unbebauten Grundstücke andererseits ein Gesamtkaufpreis von 2.150.000 DM
ausgehandelt worden ist und auch festgesetzt worden ist, für den beide Käufer hafteten.
Zudem haben sowohl die Verkäufer als auch der Kl. sich in der notariellen Vereinbarung
vom 16.04.1996 (UR-Nr. 295 Ha/1996, Notar N ) ausdrücklich darüber geeinigt, dass die
getrennt abgeschlossenen Kaufverträge eine Einheit hinsichtlich der zu zahlenden
Kaufpreise bilden sollten. In dieser Vereinbarung dokumentiert sich der für § 9 Abs. 2 Nr.
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1 GrEStG erforderliche rechtliche Zusammenhang. Gerade dieser Zusammenhang
sollte nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien auch tatsächlich hergestellt
werden. Ein schlichter Schadensersatz für den gescheiterten Verkauf der bebauten
Grundstücke bzw. ein bloßer Ausgleich für die vom Kl. behauptete Wertminderung
dieser Grundstücke hätte im Übrigen auch keiner derartigen rechtlichen Verbindung
aller Verträge bedurft.
Dieser dritte Vertrag vom 16.04.1996 (UR-Nr. 295 Ha/1996, Notar N )
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stellt damit eine ergänzende Vereinbarung zu den eigenen Grunderwerben des Kl. dar.
Die von ihm eingegangene Verpflichtung, im Falle der Rückgängigmachung des
Kaufvertrages mit Herrn F den Verkäufern 200.000 DM zu zahlen, wenn er seinerseits
seine Grundstücke weiterverkauft hat, ist rechtlich gesehen eine aufschiebend bedingte
Verpflichtung des Kl. , einen zusätzlichen Kaufpreis für den Erwerb seiner Grundstücke
zu zahlen. Aus den erkennbaren Gesamtumständen ergibt sich, dass zum Einen wegen
der vom Kl. selbst geschilderten baurechtlichen Situation und zum Anderen wegen der
Kontaminierung der von Herrn F erworbenen Grundstücke ein Scheitern des
Bauvorhabens von Herrn F realistischerweise einkalkuliert werden musste. Zu
berücksichtigen ist auch, dass maßgebender, wertbildender Faktor für die Verwertung
eines Grundstückes in Form des Weiterverkaufes die Verwendungsmöglichkeit,
insbesondere die bauliche Nutzung ist. Auch konnte das Bauvorhaben des Kl. auf den
unbebauten Grundstücken auch ohne die beiden bebauten Grundstücke in vollem
Umfang verwirklicht werden, während umgekehrt Einschränkungen zu erwarten waren,
die sich später ja auch realisiert haben. Auch aus diesem Grunde können die 200.000
DM auch nicht als Wertersatz für eine Wertminderung der Grundstücke angesehen
werden, die an Herrn F verkauft worden waren, sondern als Nachbesserung für den
Kauf der wertvolleren Grundstücke, die der Kl. erworben hatte. Hiervon ist im Übrigen
auch der Kl. letztlich selbst ausgegangen, denn ansonsten wäre die ertragsteuerliche
Behandlung der 200.000 DM als zusätzliche Anschaffungskosten für die von ihm
erworbenen Grundstücke wenig verständlich.
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Der weitere Einwand des Kl., eine Zahlung durch Herrn F müsse anders bewertet
werden, greift im Ergebnis ebenfalls nicht durch, denn dann ergäbe sich die
Qualifizierung dieser Zahlung als zusätzliche Gegenleistung aus § 9 Abs. 2 Nr. 4
GrEStG. Die obigen Ausführungen gelten in diesem Falle sinngemäß.
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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 135 Abs. 1 FGO.
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