Urteil des FG Münster vom 10.04.2003

FG Münster: gemeinsamer zweck, abtretung, käufer, rechtsgeschäft, zwangsversteigerung, zwischenhändler, kreditgeschäft, erfüllung, marktpreis, kreditvertrag

Finanzgericht Münster, 8 K 2752/02 GrE

Datum:

10.04.2003

Gericht:

Finanzgericht Münster

Spruchkörper:

8. Senat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

8 K 2752/02 GrE

Tenor:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Die Revision wird zugelassen.

T a t b e s t a n d :

Zu entscheiden ist, ob die Klägerin im Rahmen einer Grundstücksveräußerung

grunderwerbsteuerlich als Zwischenhändlerin aufgetreten ist (§ 1 Abs. 1 Nr. 5 bis 7

GrEStG). Der Kaufmann T war bzw. ist Eigentümer mehrerer im Wohnungsgrundbuch

von D eingetragener Wohnungseigentumsrechte. Auf dem entsprechenden Grundstück

sollten insgesamt 18 Eigentumswohnungen errichtet werden. Hierzu hatte Herr T bei der

Klägerin ein Darlehen in Höhe von 4,5 Millionen DM aufgenommen, das an dem

Grundstück grundbuchrechtlich gesichert wurde. Ende 1997 wurde über das Vermögen

des Herrn T das Konkursverfahren eröffnet. Die Eigentumswohnungen waren zu diesem

Zeitpunkt erst teilweise fertig gestellt. Sie waren auch noch nicht vollständig an

Wohnungseigentumsinteressenten veräußert. Aufgrund der Grundbuchbelastungen gab

der Konkursverwalter das Gesamtobjekt wieder frei. Mit notariell beurkundeter Erklärung

vom 6. März 1998 (UR-Nr. .../1998, Notar I) unterbreitete Herr T der Klägerin den

Abschluss eines Kaufvertrages hinsichtlich dieses Grundbesitzes. Das Angebot kann

von der Klägerin selbst oder von einer ihr zu benennenden dritten Person angenommen

werden, und zwar auch teilweise, also hinsichtlich eines einzelnen

Wohnungseigentumes. Es ist unwiderruflich unterbreitet und zunächst bis zum

31.12.2002 befristet. Zum Zeitpunkt der Unterbreitung dieses Angebotes befanden sich

die Wohnungen weiterhin noch im Zustand der Bebauung. Zu dem Grundbesitz gehört

u. a. der im Wohnungsgrundbuch von D, Blatt ... eingetragene Miteigentumsanteil

(453,967/10.000) verbunden mit dem Sondereigentum an der im Obergeschoss links

des Hauses M-straße ... gelegenen Wohnung nebst Sondernutzungsrechten, Nr. 4 des

Aufteilungsplanes (Kaufobjekt). Mit notariellem Vertrag vom 1. Dezember 1998 (UR-Nr.

.../1998, Notar I) benannte die Klägerin als "dritte Personen" die Eheleute L, die das

oben bezeichnete Kaufangebot annehmen wollten. Gleichzeitig trat die Klägerin ihre

Rechte aus der in Abteilung II Nr. 4 eingetragenen Auflassungsvormerkung an die Ehel.

L ab. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die notariellen Urkunden vom 6. März und 1.

Dezember 1998 verwiesen. Nachdem der Beklagte mit Bescheid vom 28.04.1999 den

Grundstückswert des Kaufobjektes mit 94.000,00 DM gesondert festgestellt hatte (§ 8

Abs. 2 Nr. 1 GrEStG i. V. m. § 138 Abs. 2 und 3 Bewertungsgesetz und § 182 AO), setzte

er mit weiterem Bescheid vom 04.05.1999, ausgehend von dem festgestellten

Grundstückswert, gegen die Klägerin Grunderwerbsteuer in Höhe von 3.290,00 DM fest.

Der Beklagte sah den Grunderwerbsteuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG als

erfüllt an. Gegen beide Bescheide legte die Klägerin Einsprüche ein. Während über den

Bescheid gegen die Feststellung des Grundstückswertes noch nicht entschieden ist,

wurde der Einspruch gegen die Grunderwerbsteuerfestsetzung (Bescheid vom

04.05.1999) mit Einspruchsentscheidung vom 15.04.2002 als unbegründet

zurückgewiesen. Mit der daraufhin erhobenen Klage begehrt die Klägerin die

Aufhebung dieses Bescheides. Sie meint im Wesentlichen, sie sei nicht wie ein

Zwischenhändler tätig geworden. Zwar könne ein so genanntes "Oder-Angebot" zu

einer Grunderwerbsteuerpflicht nach § 1 Abs. 1 Nr. 5 und 6 GrEStG führen. Das gelte

jedoch nicht, wenn bei der Entgegennahme dieses Angebotes stellvertretendes

Handeln gewollt sei. Ein derartiger Sachverhalt liege im Streitfall vor. Mit der

Benennung der Käufer habe sie das Angebot des Herrn T nicht für sich selbst, sondern

nur für die Käufer wahrnehmen wollen. Kaufpreisansprüche für die Wohnungen seien

ihr bereits abgetreten gewesen. Auch sei eine einmalige Verlängerung des Angebotes

des Herrn T bis zum 31.12.2007 möglich. Eine derartige Option mache keinen Sinn,

wenn das Angebot von ihr, der Klägerin, selbst angenommen werden sollte. Es diene

daher lediglich dazu, Käufer für die Wohnungen zu finden. Dafür spreche auch, dass

das Angebot auch zu einem höheren Quadratmeterpreis angenommen werden könne,

als dort genannt. Letztlich sei es den Vertragsparteien, also Herrn T und der Klägerin,

lediglich um eine Sicherung und Tilgung eines Kreditgeschäftes gegangen. Sie, die

Klägerin, erstrebe durch das Benennungsrecht keinen eigenen, wirtschaftlichen Vorteil,

der sich aus dem Benennungsrecht ableite. Nur unter dieser Voraussetzung könne aber

nach der BFH-Rechtsprechung ein Zwischenhandel angenommen werden (vgl. BFH-

Urteil vom 15. März 2000, II R 30/98, BFHE 191, 419, BStBl. II 2000, 359). In diesem

Urteil vom 15. März 2000, habe der Bundesfinanzhof betont, dass ein Zwischenhandel

nicht vorliege, soweit der Berechtigte sein Benennungsrecht im Interesse des

Grundstücksveräußerers oder des präsumtiven Erwerbers ausübe. Wegen weiterer

Einzelheiten wird auf den Schriftsatz des Bevollmächtigten der Klägerin vom 17.05.2002

verwiesen. Die Klägerin beantragt, den Grunderwerbsteuerbescheid vom 04.05.1999

und die Einspruchsentscheidung vom 15.04.2000 aufzuheben, hilfsweise, die Revision

zuzulassen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Unter Bezugnahme auf

seine Ausführungen in der Einspruchsentscheidung vom 15.04.2002 meint er im

Wesentlichen, die Klägerin habe sich als Zwischenhändlerin betätigt. Gemeinsamer

Zweck der Regelungen des § 1 Abs. 1 Nr. 6 und 7 GrEStG sei, den Grundstückhandel

zu erfassen, der der Grunderwerbsteuer für die Weiterveräußerung dadurch ausweiche,

dass er nicht mit Grundstücken als solchen, sondern mit Angeboten zum Verkauf von

Grundstücken handele. Ungeschriebene Voraussetzung dieser Erwerbstatbestände sei,

dass der Berechtigte das Kaufangebot zum Nutzen eigener wirtschaftlicher Interessen

oder wirtschaftlicher Interessen Dritter verwerte, denen gegenüber er im Hinblick auf die

Ausübung des Benennungsrechtes vertraglich gebunden sei. Das gelte für die so

genannten "Oder-Angebote". Diese Voraussetzungen seien im Streitfall erfüllt, denn die

Klägerin habe durch die notarielle Verhandlung am 06.03.1998 eine Rechtsposition

erlangt, die es ihr ermöglichte, das Kaufangebot für sich selbst anzunehmen oder auf

den Markt zu bringen. Sie sei in der Auswahl der potentiellen Erwerber frei gewesen.

Auch habe sie über das Kaufangebot uneingeschränkt disponieren können und dieses

sogar selbst annehmen können. Erst die Benennung durch die Klägerin habe bewirken

können, dass der Kaufinteressent das Grundstück auch erwerbe. Eine schlichte

Stellvertretung der Klägerin, vergleichbar einer Grundstücksvermittlung durch einen

Makler, scheide aus, weil hierfür die Einräumung des Alleinvertriebes ausgereicht hätte.

Im Übrigen habe der erkennende Senat in seinem rechtskräftigen Urteil vom 29.08.2001

für einen Parallelfall den Tatbestand des Zwischenhandels als erfüllt angesehen. Die

dortigen Ausführungen (Az.: 8 K 6097/99 GrE) träfen auch auf den vorliegenden Streitfall

zu. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Einspruchsentscheidung vom 15.04.2002

Bezug genommen. Der Senat entscheidet mit Einverständnis der Beteiligten gemäß §

90 Abs. 2 FGO ohne mündliche Verhandlung.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist nicht begründet.

Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG 1983 unterliegt u. a. ein Rechtsgeschäft, das den

Anspruch auf Abtretung eines Übereignungsanspruches hinsichtlich eines inländischen

Grundstückes begründet, der Grunderwerbsteuer. Nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG

unterliegt auch ein Rechtsgeschäft für ein inländisches Grundstück, das den Anspruch

auf Abtretung der Rechte aus einem Kaufangebot begründet, der Grunderwerbsteuer.

Dabei steht dem Kaufangebot ein Angebot zum Abschluss eines anderen Vertrages

gleich, kraft dessen die Übereignung verlangt werden kann. Darüber hinaus unterliegt

auch die Abtretung der in den Nr. 5 und 6 des § 1 Abs. 1 GrEStG bezeichneten Rechte

der Grunderwerbsteuer, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den

Anspruch auf Abtretung der Rechte begründet (§ 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG). Gemeinsamer

Zweck dieser Regelungen ist, den Grundstückshandel zu erfassen, der der

Grunderwerbsteuer für die Veräußerung dadurch ausweicht, dass er nicht mit

Grundstücken als solchen, sondern mit Angeboten zu deren Verkauf handelt (BFH-

Urteile vom 22. Januar 1997, II R 97/94, BFHE 122, 222, BStBl. II 1997, 411). Weitere,

umgeschriebene Voraussetzung zur Erfüllung eines dieser Tatbestände ist, dass der

Berechtigte das Kaufangebot zum Nutzen eigener wirtschaftlicher Interessen oder

wirtschaftlicher Interessen Dritter verwertet, denen er gegenüber im Hinblick auf die

Ausübung des Benennungsrechtes vertraglich verbunden ist. Das gilt auch für so

genannte "Oder-Angebote". Hiermit werden Angebote bezeichnet, die vom

Angebotsempfänger selbst oder von einem vom Angebotsempfänger benannten Dritten

angenommen werden können (BFH-Urteile vom 15. März 2000, II R 30/98, BFHE 191,

419, BStBl. II 2000, 359, vom 22. Januar 1997, II R 97/94, BFHE 122, 222, BStBl. II

1997, 411, vom 3. März 1993, II R 89/89, BFHE 170, 468, BStBl. II 1993, 453 und vom 6.

März 1989, II R 135/86, BFHE 158, 135, BStBl. II 1989, 984, jeweils m. w. N.). Die

Verfolgung eigener wirtschaftlicher Interessen wird grundsätzlich dann indiziert, wenn

der Benennungsberechtigte vertraglich die uneingeschränkte Möglichkeit hat, das

Grundstück zu seinem Vorteil weiterzugeben (BFH-Urteil vom 22. Januar 1997, II R

97/94, BFHE 182, 222, BStBl. II 1997, 411).

Im Streitfall ist die Klägerin wie ein Zwischenhändler im Sinne der oben genannten

Regelungen und der angeführten Rechtsprechung aufgetreten. Mit der Benennung der

Wohnungskäufer, verbunden mit der Auflassung und der Abtretung aus der

Auflassungsvormerkung ist der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG erfüllt. Zu Recht

geht der Beklagte von einem eigenen wirtschaftlichen Interesse der Klägerin im Sinne

der obigen Rechtsprechungsgrundsätze aus. Dieses ist darin zu sehen, dass die

Klägerin durch das ihr eingeräumte Benennungsrecht die Möglichkeit erhält, das mit

Herrn T abgeschlossene Kreditgeschäft ohne die Gefahr eines teilweisen Ausfalles von

Forderungen durchführen zu können. Sie kann nicht nur selbst nach Wohnungskäufern

suchen, sondern auch allein bestimmen, wann und in welchem Ausmaß ein höherer als

der vereinbarte Mindestpreis zu zahlen ist. Sie ist damit in der Lage, ohne weitere

Einflussnahme des Grundstückseigentümers die Verkäufe und insbesondere den

Marktpreis für die Wohnungen auszuhandeln und zu bestimmen. Dadurch kann sie das

Risiko eines Kreditausfalles verringern. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist diese

Situation mit der Situation bei der Zwangsversteigerung eines Grundstückes nicht

vergleichbar, bei der die Verwertung nicht auf Rechnung des die Zwangsversteigerung

betreibenden Gläubigers, sondern auf Rechnung des Grundstückseigentümers erfolgt,

denn die Klägerin kann sich, anders als im Zwangsversteigerungsverfahren, auf dem

freien Grundstücksmarkt bewegen. Dementsprechend kann sie bei besonders günstiger

Marktentwicklung sogar die Möglichkeit nutzen, insgesamt einen höheren Gewinn zu

erzielen, als er bei einer reinen vollständigen Kreditabwicklung eintreten kann, denn die

Klägerin kann selbst verbleibende, zur Kredittilgung nicht benötigte Wohnungen zum

Mindestpreis ankaufen, ohne sich eine Vertragsverletzung aus dem Kreditvertrag mit

dem Wohnungseigentümer vorwerfen lassen zu müssen. Unabhängig von diesen

Möglichkeiten besteht darüber hinaus bei jedem Verkauf an Dritte auch die Möglichkeit,

den Grundstückskäufern Kredite aus eigenem Hause zu verschaffen, denn es steht der

Klägerin frei, nur derartige Wohnungsinteressenten zu akzeptieren. Unerheblich ist, ob

diese Vorteile tatsächlich eintreten (BFH-Urteil vom 6. September 1989, II R 135/86,

BFHE 158, 135, BStBl. II 1989, 984). Diese ureigenen Interessen der Klägerin reichen in

Verbindung mit dem ihr eingeräumten Benennungsrecht und dem vorgenommenen

Weiterverkauf des ihr überlassenen Wohnungseigentumes aus, den Tatbestand des § 1

Abs. 1 Nr. 7 GrEStG zu erfüllen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 135 Abs. 1 FGO.

Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen (§ 115 Abs. 2 Nr. 1

FGO - vgl. auch Revisionsverfahren II R 12/00 gegen das Urteil vom 14. April 1999 des

Finanzgerichts München, Az.: 4 K 447/96, EFG 2000, 451, entschieden durch das BFH-

Urteil vom 18. Dezember 2002, Juris-Dokument-Nr. STRE 200310085,

Zurückverweisung).