Urteil des FG Münster, Az. 6 K 5669/03 F

FG Münster: private vermögensverwaltung, nachhaltigkeit, wirtschaftliche einheit, vermietung, grundstück, kaufvertrag, gesellschafter, einkünfte, gewinnerzielungsabsicht, einbau
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Finanzgericht Münster, 6 K 5669/03 F
10.11.2004
Finanzgericht Münster
6. Senat
Urteil
6 K 5669/03 F
Die Bescheide über die einheitliche und gesonderte Feststellung für die
Jahre 1997 und 1998 werden aufgehoben, soweit darin Feststellungen
über Einkünfte aus Gewerbebetrieb enthalten sind.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.
T a t b e s t a n d :
Die Beteiligten streiten über das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels. Die
Kläger errichteten in den Jahren 1997 und 1998 auf dem Grundstück in B , Fstraße, eine
Seniorenresidenzanlage, deren Wohnungen ab Fertigstellung zur Vermietung angeboten
wurden. In dem Erdgeschoss des Komplexes sollte ursprünglich eine Pflegestation von
184 qm Größe entstehen, welche von dem Pflegedienst "L" betreut werden sollte. Eine
solche Pflegestation war auch in der am 11. Dezember 1996 erteilten Baugenehmigung
vorgesehen. Anfang 1997 teilte der Pflegedienst "L" mit, dass er sich an dem Projekt nicht
mehr beteiligen wolle. Daraufhin führten die Kläger Verhandlungen mit dem ...verband.
Dieser sah eine Nutzung für sich aber nur dann als sinnvoll an, wenn das gesamte
Erdgeschoss als Pflegestation zur Verfügung stünde. Ab April/Mai 1997 stellte der
...verband bei den entsprechenden Behörden und Verbänden Anträge auf Zuschüsse zum
Erwerb des gesamten Erdgeschosses als Pflegestation.
Mit einem Nachtragsbauantrag vom 07.01.1998 beantragten die Kläger eine Änderung der
erteilten Baugenehmigung dahingehend, dass die Pflegestation über das vollständige
Erdgeschoss reichen und statt eine von ca. 184 qm eine Größe von ca. 1227 qm haben
sollte.
Die so errichtete Pflegestation bildete im Rahmen einer Aufteilung des Gebäudes ein
abgeschlossenes Wohnungseigentum. Dieses erwarb der ...verband mit Kaufvertrag vom
26. Juni 1998 zum Preise von ,00 DM. Zeitgleich schlossen die Kläger mit dem ...verband
einen Servicevertrag, der die Betreuung der Mieter der übrigen Wohnungen hinsichtlich
von Grund- und Zusatzleistungen sicherstellte.
Aufgrund einer Anordnung vom 08.11.2001 führte der Beklagte bei der GbR der Kläger
eine Betriebsprüfung durch. Daher kam er zu dem Ergebnis, dass es sich bei dem Verkauf
des Teileigentumsrechtes "Erdgeschoss Pflegestation" um einen gewerblichen
Grundstückshandel handele (hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den
Betriebsprüfungsbericht vom 22. Mai 2002 Bezug genommen).
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Mit Änderungsbescheiden vom 24. Mai 2002 machte der Beklagte sich die Feststellungen
der Betriebsprüfung zu eigen und setzte für das Jahr 1997 die Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung auf minus ,68 DM (vorher: minus ,00 DM) und für 1998 auf minus ,61 DM
(vorher: ,00 DM) fest. Aus dem Gebäudeverkauf setzte der Beklagte für 1997 einen
gewerblichen Verlust von ,62 DM und für 1998 einen gewerblichen Gewinn von ,00 DM an.
Zur Begründung der fristgerecht eingelegten Einsprüche führen die Kläger aus: Der
Verkauf des Teileigentums an der Pflegestation sei als private Vermögensverwaltung
anzusehen. Für einen gewerblichen Grundstückshandel fehle es an einer Beteiligung am
wirtschaftlichen Verkehr, da die Leistung nicht für Entgeld gegen Dritte äußerlich erkennbar
angeboten worden sei. Es sei stets beabsichtigt gewesen, dass Erdgeschoss zu vermieten.
Nachdem jedoch die Verhandlungen mit der Firma "L" gescheitert seien, was gegen Ende
der Rohbauphase geschehen sei, habe ein neues Konzept gefunden werden müssen.
Deshalb sei der verband, mit dem man wegen anderer Serviceleistungen ohnehin in
Verhandlungen gestanden habe, angesprochen worden. Auch mit dem verband sei eine
Vermietung beabsichtigt gewesen, was jedoch aufgrund dessen Vorstellungen nicht habe
realisiert werden können. Damit das Objekt überhaupt habe errichtet werden können,
hätten die Kläger dem Verkauf zugestimmt. Auch fehle es am Merkmal der Nachhaltigkeit,
weil jegliche Wiederholungsabsicht hinsichtlich des Verkaufes fehle.
Die Einsprüche wies der Beklagte mit Entscheidung vom 1. Oktober 2003 hinsichtlich der
Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen
zurück. Zur Begründung führt er aus: Trotz der Veräußerung lediglich eines Objektes liege
ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Dies ergebe sich daraus, dass das Objekt bereits
vor seiner Fertigstellung verkauft worden sei. Die Zustimmung zur Veräußerung durch die
Kläger sei bereits zu Beginn des Jahres 1997 kurz nach Aufnahme der Bautätigkeit erfolgt.
Auch der relativ kurze Zeitraum zwischen Erwerb des gesamten Grundstücks und
Aufnahme der Verkaufsverhandlungen zeige zumindest bedingte Veräußerungsabsicht.
Die Behauptung der Kläger, dass sie das Objekt nicht hätten veräußern, sondern langfristig
vermieten wollen, vermöge diese objektiven Beweisanzeichen für eine von Anfang an
bestehende bedingte Veräußerungsabsicht nicht zu erschüttern. Die konkreten Anlässe
und Beweggründe für den Verkauf sei nach der BFH-Rechtsprechung zur Widerlegung
einer bedingten Veräußerungsabsicht nicht geeignet. Dies könne allenfalls durch den
Abschluss langfristiger Mietverträge geschehen.
Für die gewerbliche Betätigung spreche auch die Errichtung des Objektes nach den
Wünschen des Erwerbers. Bereits zu Beginn der Bauphase seien die Forderungen des
...verbandes umgesetzt und später in einem Nachtragsbauantrag berücksichtigt worden.
Die geschilderte Tätigkeit sei auch nachhaltig, weil sie sich als Beteiligung am
wirtschaftlichen Verkehr darstelle. Eine solche liege vor, wenn der Steuerpflichtige mit
Gewinnerzielungsabsicht am Leistungs- und Güteraustausch teilnehme, die Tätigkeit nach
außen in Erscheinung trete und sich an eine - eventuell auch nur begrenzte - Allgemeinheit
wende -. Diese nachhaltige Tätigkeit liege nicht nur bei wiederholten Veräußerungen von
Wirtschaftsgütern vor, sondern könne sich auch aus unternehmerischer Wertschöpfung für
Zwecke der Veräußerung ergeben. Die Errichtung des verkauften Großobjektes entspreche
in typischer Weise dem Bild des produzierenden Unternehmers der eigeninitiativ tätig
werde.
Mit der fristgerecht erhobenen Klage vertiefen und ergänzen die Kläger ihren bisherigen
Standpunkt, dass es sich bei der Veräußerung des Teileigentums nicht um einen
gewerblichen Grundstückshandel handele.
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Die Kläger beantragen,
unter Änderung der angefochtenen Bescheide die Festsetzung gewerblicher
Einkünfte in Höhe von minus ,00 DM (1997) und ,00 DM (1998) aufzuheben,
hilfsweise, die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise, die Revision zuzulassen
und bezieht sich zur Begründung auf seine Ausführungen im Verwaltungsverfahren.
Der Senat hat am 10. November 2004 mündlich verhandelt. Hinsichtlich des Ergebnisses
wird auf das über die Verhandlung gefertigte Protokoll Bezug genommen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Die zulässige Klage ist begründet. Die angegriffenen Bescheide des Beklagten sind
rechtwidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten (vgl. § 100 Abs. 1, 2
Abgabenordnung -AO-). Der Beklagte hat die Veräußerung des Erdgeschosses des
Gebäudes Fstr. zu Unrecht als den Vorgang eines gewerblichen Grundstückshandel im
Sinne des § 15 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) behandelt. Denn die
Voraussetzungen für einen Gewerbebetrieb liegen nicht vor.
Nach § 15 Abs. 2 EStG ist Gewerbebetrieb eine selbständige und nachhaltige Betätigung,
die mit Gewinnerzielungsabsicht unternommen wird und sich als Teilnahme am
allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Darüber hinaus hat die Rechtsprechung das
negative Erfordernis aufgestellt, dass es sich bei der Tätigkeit nicht um private
Vermögensverwaltung handeln darf. Nach ständiger Rechtsprechung des
Bundesfinanzhofs (BFH) wird die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum
Gewerbebetrieb überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter
Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte
durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer
Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten (z.B. durch Selbstnutzung oder
Vermietung) entscheidend in den Vordergrund tritt (BFH-Beschluss vom 3. Juli 1995 GrS
1/93, BFHE 178, 86, BStBl II 1995, 617).
Zur Konkretisierung des Merkmals der Nachhaltigkeit hat die Rechtsprechung die sog.
Drei-Objekt-Grenze entwickelt. Sie besagt als Indiz, dass regelmäßig kein gewerblicher
Grundstückshandel vorliegt, sofern weniger als vier Objekte veräußert werden (vgl. BFH-
Beschlüsse vom 10. Dezember 2001 GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291, und
vom 2. September 1992 XI R 21/91, BFHE 171, 31, BStBl II 1993, 668).
"Objekt" eines Grundstücksgeschäfts ist jedes selbständig veräußerbare Grundstück,
grundstücksgleiche Recht oder Recht nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die
Indizwirkung hängt in der Regel weder von der Größe und dem Wert des einzelnen Objekts
noch von dessen Nutzungsart ab (BFH-Urteil vom 16. Mai 2002 III R 9/98, BFHE 199, 245,
BStBl II 2002, 571). Deshalb können Objekte nicht nur Ein- und Zweifamilienhäuser und
Eigentumswohnungen, sondern auch Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten sein (BFH-
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Urteile vom 18. Mai 1999 I R 118/97, BFHE 188, 561, BStBl II 2000, 28, und vom 15. März
2000 X R 130/97, BFHE 191, 360, BStBl II 2001, 530; so auch Bundesministerium der
Finanzen, Schreiben vom 26. März 2004, IV/76-S2240-46/04, BStBl I 2004, 434).
Für ein Mehrfamilienhaus ist nach der Rechtsprechung des BFH geklärt, dass erst dann
mehrere Objekte vorliegen, wenn eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz
vollzogen ist. Denn nur eine solche Teilung schafft die zivilrechtliche Voraussetzung für
das Entstehen selbständig veräußerbarer Wirtschaftsgüter (vgl. die ständige
Rechtsprechung des BFH, z.B. Urteil vom 18. September 2002 X R 108/96, BFH/NV 2003,
455, m. w. N.). Auch zwei zusammenhängende Doppelhaushälften, die als
Mehrfamilienhaus genutzt werden und auch nach der Veräußerung genutzt werden sollen,
bilden ein einheitliches Immobilienobjekt, wenn das Grundstück, auf dem sie errichtet
wurden, noch nicht geteilt wurde (BFH-Urteil vom 14. Oktober 2003, IX R 56/99 BFHE 204,
93 BStBl II 2004, 227)
Diese Rechtsprechung macht deutlich, dass bei der Ermittlung der Anzahl der Objekte nicht
auf die (nachträgliche) wirtschaftliche Nutzbarkeit des veräußerten Objektes, sondern auf
die Zahl der veräußerten Objekte, wie sie sich aus dem geschlossenen Kaufvertrag in
Verbindung mit der dinglichen Rechtslage ergibt, abzustellen ist. Demnach ist im
vorliegenden Fall von einer Veräußerung von lediglich einem Objekt auszugehen. Die
Klägerin hat mit dem Kaufvertrag 26.06.98 lediglich das Teileigentumsrecht am
Erdgeschoss des Gebäudes verbunden mit 392/1000 Miteigentumsanteil an dem
Grundstück veräußert. Nach den oben genannten Grundsätzen ist diese
Teileigentumsrecht trotz seiner Größe und der Vielzahl der darin untergebrachten
Pflegezimmer als lediglich ein Objekt anzusehen.
Es liegen auch keine besonderen Umstände vor, die es rechtfertigen, trotz Unterschreitens
der Drei-Objekt-Grenze von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen (BFH-
Beschluss vom 10. Dezember 2001, GrS 1/98, BFHE 197, 240, BStBl II 2002, 291).
Ausnahmsweise kann auch dann ein gewerblicher Grundstückshandel zu bejahen sein,
wenn der Steuerpflichtige nur ein einziges Geschäft oder einen einzigen Vertrag abschließt
und sich keine Wiederholungsabsicht feststellen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die
Erfüllung dieses Geschäftes oder Vertrages eine Vielzahl von zahlreichen und
unterschiedlichen Einzeltätigkeiten erfordert, die in ihrer Gesamtheit die Würdigung
rechtfertigen, der Steuerpflichtige sei nachhaltig tätig geworden (BFH-Urteil vom 9.
Dezember 2002, VIII R 40/01 BFHE 201, 180, BStBl II 2003, 294, BFH/NV 2003, 554 -
557).
So hat der BFH eine gewerbliche Tätigkeit und damit eine Nachhaltigkeit bejaht, wenn 5
zusammenhängende Grundstücksparzellen mit der Maßgabe an einen einzigen Erwerber
veräußert werden, dass der Veräußerer vom Erwerber das Alleinverkaufsrecht für die auf
dem Grundstück zu errichtenden Wohnungen erhält (vgl. BFH-Urteil vom 15. Juli 1986, VIII
R 289/81, BFH/NV 1987, 92). Die zusätzliche vertragliche Verpflichtung des Veräußerers
zur Erbringung weiterer Leistungen lässt die Gesamttätigkeit als nachhaltig erscheinen.
Bei Unternehmen, die sich zu Arbeitsgemeinschaften zusammengeschlossen haben, hat
der BFH eine nachhaltige Tätigkeit angenommen, wenn über einen längeren Zeitraum
hinweg zahlreiche Einzelaktivitäten, wie z.B. der Abschluss eines Bauvertrages, der
Einkauf von Materialien, die Einrichtung der Baustellen und die Einstellung von Arbeitern,
entfaltet worden sind (BFH-Urteile vom 23. Februar 1961 IV 313/59 U, BFHE 72, 533,
BStBl III 1961, 194; vom 21. Mai 1971 V R 117/67, BFHE 102, 174, BStBl II 1971, 540).
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Der BFH hat auch ohne Vorliegen einer Wiederholungsabsicht das Betreiben eines
Restaurationsbetriebes durch einen gemeinnützigen Verein während einer
Flugsportveranstaltung und eines mehrtägigen Hallenfestes mit folgender Begründung als
nachhaltig beurteilt: Die Verwirklichung des Entschlusses zur Durchführung dieser
Veranstaltungen erfordere eine Vielzahl von Einzeltätigkeiten, wie Werbung durch
Anzeigen und Plakate, Wareneinkauf, Bereithaltung von Räumlichkeiten und Geschirr,
Verpflichtung von Musikanten und Abschluss der notwendigen Versicherungen; diese
verschiedenen Tätigkeiten erfüllten in ihrer Gesamtheit den Begriff der Nachhaltigkeit
(BFH-Urteil, vom 21. August 1985, I R 60/80 in BFHE 145, 33, BStBl II 1986, 88).
Andererseits hat er in einem noch nicht im BStBl veröffentlichten Urteil vom 15.04.2004, IV
R 54/02 (BFHE 206, 90) im Leitsatz ausgeführt: "Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein einziges
schadstoffbelastetes Grundstück (wirtschaftliche Einheit), das er nach der Durchführung
von Sanierungsmaßnahmen veräußert, so ist die Grenze von der privaten
Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb nicht überschritten, wenn nicht feststellbar ist,
dass die Sanierungsmaßnahmen in bedingter Veräußerungsabsicht vorgenommen worden
sind. Ist eine Wiederholungsabsicht nicht feststellbar, fehlt es an der Nachhaltigkeit in der
Regel, wenn der Steuerpflichtige (auch) mehrere unbebaute Grundstücke durch einen
Vertrag an einen Erwerber weiterveräußert."
Die Übernahme nur einer Testamentsvollstreckung ist als nachhaltige Tätigkeit gewertet
worden, wenn sie zahlreiche Einzelaktivitäten erfordert und sich über mehrere Jahre
erstreckt (vgl. BFH-Urteile vom 7. August 1975 V R 43/71, BFHE 117, 113, BStBl II 1976,
57, und vom 26. September 1991 V R 1/87, BFH/NV 1992, 418).
Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall erweist sich die Tätigkeit der Kläger
als nicht nachhaltig. Die oben - beispielhaft - dargestellten Ausnahmen, in denen die
Rechtsprechung auch bei fehlender Wiederholungsabsicht eine Nachhaltigkeit der
Tätigkeit bejaht hat, lassen sich in zwei Gruppen einteilen. Zum einen kann die Tätigkeit
des Steuerpflichtigen in einer über eine bestimmte Zeit andauernden Maßnahme liegen
wie z. B. der Organisation eines Hallensportfestes (BFH Urteil vom 21. August 1985, a. a.
O.) oder der Durchführung einer Testamentsvollstreckung (BFH-Urteile vom 7. August 1975
und 26. September 1991 a. a. O.). In diesem Fall kann sich die Nachhaltigkeit bereits aus
der Ausübung dieser Tätigkeit ergeben.
Zum anderen kann sich - der steuerlich relevante Teil - der Tätigkeit in einem einzigen
Rechtsakt - wie z. B einer Veräußerung (BFH 8. Senat, Urteil vom 9. Dezember 2002, Az:
VIII R 40/01, BFHE 201, 180, BStBl II 2003, 294, Urteile vom 23. Februar 1961 a. a. O. Und
vom 21. Mai 1971 a. a. O.) erschöpfen. In diesem Fall kann sich eine Nachhaltigkeit - wie
bereits ausgeführt - nur dann ergeben, wenn die Erfüllung dieses Geschäftes oder
Vertrages eine Vielzahl von zahlreichen und unterschiedlichen Einzeltätigkeiten erfordert,
die in ihrer Gesamtheit die Würdigung rechtfertigen, der Steuerpflichtige sei nachhaltig tätig
geworden.
Die Tätigkeit der Kläger ist der zweiten Fallgruppe zuzuordnen, weil als steuerpflichtiger
Vorgang hier allein die Veräußerung des Miteigentumsanteils an dem Grundstück Fstr. an
die ...Verband in Betracht kommt. Die Vorbereitung dieses Geschäftes hat jedoch nicht eine
derartige Vielzahl von Einzelakten erfordert, dass sich diese in ihrer Gesamtheit als
nachhaltige Betätigung darstellen.
Es ist zunächst zu berücksichtigen, dass bei der Prüfung der Nachhaltigkeit nur Tätigkeiten
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Berücksichtigung finden dürfen, die der Steuerpflichtige nach Entstehung der - zumindest
bedingten - Veräußerungsabsicht entfaltet. Denn ebenso wie sich -z. B. in den Fällen der
Erschließung von Bauland durch den Veräußerer - die Gewerblichkeit der Veräußerung
daraus ergeben kann, dass der Steuerpflichtige seine nachhaltigen Tätigkeiten entfaltet
hat, nachdem er fest zum Verkauf entschlossen war (vgl BFH-Urteil vom 9. Dezember 2002
a. a. O), gilt umgekehrt, dass Tätigkeiten, die der Steuerpflichtige vor dem Entstehen der
Veräußerungsabsicht durchführt, sich nicht konstitutiv auf das Entstehen eines
Gewerbebetriebes auswirken können. Denn insoweit besteht kein Zusammenhang zur
letztlich ausgeübten Tätigkeit.
Dementsprechend können die Tätigkeiten der Kläger, die sie vor Februar 1997 entfaltet hat,
zur Burteilung der Frage der Nachhaltigkeit nicht herangezogen werden. Sowohl aufgrund
der Angaben der Kläger im Rahmen der mündlichen Verhandlung, als auch aufgrund der
vorliegenden Akten ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass die Kläger mit der
Errichtung des Gebäudes Fstr. mit der Absicht der Vermietung begonnen haben. Nach den
nachvollziehbaren Angaben der Gesellschafter der Klägerin war nämlich zunächst eine
Vollvermietung des Gebäudes geplant gewesen. Dabei sollte eine Pflegestation von ca.
184 qm Größe im Erdgeschoss an der Pflegedienst "L" vermietet werden. Diese Angaben
decken sich mit den Angaben des ...verbandes, wie sie in dessen - in den
Betriebsprüfungsakten des Beklagten befindlichen - Schreiben vom 22.01.02 und
02.04.1997 zu entnehmen sind.
Weiter geht das Gericht davon aus, dass die Vermietungsabsicht nicht vor dem 16. Januar
1997 entfallen ist. Dies ergibt sich zunächst daraus, dass die Gesellschafter der Klägerin in
der mündlichen Verhandlung erklärt haben, dass der Pflegedienst "L" zu Beginn des
Jahres 1997" mitgeteilt habe, die Pflegestation doch nicht anmieten zu wollen. Diese
Ausführungen werden bestätigt in dem Schreiben des ...verbandes an das
Bundesministerium für Arbeit und Soziales vom 02.04.1997, in dem es heißt: "Der
...verband konnte die Investoren dazu gewinnen, bisherige Planungen zur gänzlichen
Bebauung des Areals mit Seniorenwohnungen aufzugeben ...". Dies bestätigt ebenfalls
den Vortrag, dass sich die Pläne zur Vollvermietung des Gebäudes erst nach der
Kontaktaufnahme mit dem ...verband zerschlagen hatten. Dafür spricht auch der Antrag des
Gesellschafters B auf Existenzgründungsförderung vom 15.01.1997, in welchem noch die
Förderung einer Seniorenwohnanlage mit 36 Wohnungen begehrt wird.
Nach diesem Zeitablauf können im vorliegenden Einzelfall deshalb die Erwirkung der
Abbruchgenehmigung vom 14.11.1996 bzgl. der Altbebauung auf dem Gelände Fstr., der
Baugenehmigung vom 11.12.1996, die vorherige Beauftragung des mit der Bauausführung
beauftragten Architekturbüros "p und Partner" sowie der Beginn der Rohbauarbeiten im
Jahre 1996 und die Konzeption der Finanzierung im November 1996, wie sie aus dem
Schreiben der Sparkasse vom 08.11.1996 ersichtlich ist, zur Begründung einer
Nachhaltigkeit der Tätigkeit der Klägerin nicht herangezogen werden.
Ebenso war die Kontaktaufnahme der Klägerin mit dem ...verband, wie sich aus dessen
bereits zitierten Schreiben ergibt, noch mit dem Ziel der Vermietung erfolgt.
Damit verbleiben, da eine werbende Tätigkeit der Kläger zu Veräußerung des
Erdgeschosses im übrigen nicht erfolgt ist, zur Begründung einer nachhaltigen Tätigkeit
allein die Fertigstellung des Objektes unter Anpassung an die Wünsche des Erwerbers, die
Bildung der Teileigentumsrechte vom 20.02.1998, die Erwirkung der
Nachtragsbaugenehmigung vom 12.03.1998 und die Verpflichtung, das Gebäude fertig zu
stellen aus dem Kaufvertrag vom 20.06.1998.
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Auch unter Berücksichtigung der mit den obigen Tätigkeiten weiter verbundenen
Nebengeschäfte und der Nähe einiger Gesellschafter der Klägerin zum Grundstücksmarkt,
vermögen diese eine Nachhaltigkeit der Tätigkeit der Kläger nicht zu begründen. Die
Anpassung des Bauwerkes an die Wünsche des Erwerbers hat einen vergleichsweise nur
geringen Umfang gehabt. Da der Rohbau des Erdgeschosses zur Zeit des
Kaufentschlusses bereits fertiggestellt war, beschränkten sich die Maßnahmen auf eine
Erhöhung der Zahl der Wohnungen/Zimmer durch den Einbau zusätzlicher
Leichtbauwände und Badezimmer. Konstruktive Veränderungen beschränkten sich auf den
Einbau einer Cafeteria, welche einen Ausgleich für den Wegfall einer tragenden Wand
notwendig machte. Aufgrund dieses Umfanges ist für das Gericht weder ersichtlich noch
ermittelbar, dass diese Maßnahmen Nebengeschäfte erforderten, die eine nachhaltige
Tätigkeit der Kläger begründen könnten. Insbesondere sind diese Arbeiten nicht
vergleichbar mit der Errichtung von Großobjekten zum Verkauf oder dem
Zusammenschluss mehrere Firmen in Form einer Arbeitsgemeinschaft. Die Bildung von
Teileigentum und die Verpflichtung der GBR der Kläger im Kaufvertrag, das weitgehend
errichtetet Objekt auch fertig zu stellen, sieht das Gericht als normale Umstände des
Veräußerungsvorganges an, aus denen eine Gewerblichkeit der Veräußerung nicht
hergeleitet werden kann.
Dies ergibt sich im vorliegenden Einzelfall auch daraus, dass bei der Errichtung des
Gebäudes (und der Errichtung des verkauften Teils), gerade nicht die Vermögensmehrung
durch Umschichtung, sondern die Fruchtziehung im Vordergrund stand. Dies ist -
insbesondere, wenn nicht mehr als drei Objekte veräußert werden - nach den
Gesamtumständen des Einzelfalls zu beurteilen. Dabei ist besonders zu berücksichtigen,
ob der Veräußerer besondere Aktivitäten zur Herbeiführung eines "Objektes anderer
Marktgängigkeit" entfaltet hat (vgl. BFH vom 15. April 2004 a. a. O.).
Dies ist vorliegend nicht der Fall. Der überwiegende Teil der Planung und der Beginn der
Errichtung des Gebäudes waren insgesamt, und dessen Fertigstellung zumindest
hinsichtlich des vermieteten Teils, eindeutig von der Absicht der Vermietung und damit von
der Absicht der Fruchtziehung getragen.
Die auf die Veräußerung des Wohnungseigentums entfallenden Maßnahmen sieht das
Gericht - wie bereits dargestellt - als vom Umfang her, eher gering und damit nicht als
entscheidend an.
Die Revision wird nicht zugelassen, da Zulassungsgründe gemäß § 115 FGO nicht
vorliegen.