Urteil des FG Köln vom 19.04.2006
FG Köln: vermietung, verpachtung, wesentlicher grund, akte, chef, eigentumswohnung, absicht, mietvertrag, bestätigungsschreiben, familie
Finanzgericht Köln, 5 K 3607/04
Datum:
19.04.2006
Gericht:
Finanzgericht Köln
Spruchkörper:
5. Senat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
5 K 3607/04
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.
Tatbestand:
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Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob Aufwendungen des Klägers für seine im
Veranlagungszeitraum 1999 leerstehende Wohnung als Werbungskosten bei den
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1
Einkommensteuergesetz (EStG) zu berücksichtigen sind.
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Der Kläger ist Eigentümer einer im März 1992 erworbenen Eigentumswohnung in M, die
bis einschließlich 1995 vom Kläger und seiner Familie selbst bewohnt wurde. Der
Kläger ist am 03.01.1996 nach C verzogen. Seit diesem Zeitpunkt stand die Wohnung in
M ununterbrochen leer. Erst mit Vertrag vom 11. bzw. 12.12.2000, auf dessen Inhalt
Bezug genommen wird, ist die 162 qm große Terrassenwohnung gegen Zahlung einer
monatlichen Kaltmiete von 1.700,00 DM zum 01.02.2001 an eine Frau H vermietet
worden.
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Bezüglich der Anerkennung der Verluste aus Vermietung dieser Wohnung war bereits
ein Klageverfahren zur Einkommensteuer 1996 unter dem Aktenzeichen 9 K 3293/99
vor dem Finanzgericht (FG) Köln anhängig. Mit Urteil vom 12.11.2002 wurde diese
Klage abgewiesen. Das Gericht wies die Klage ab, weil es die erforderliche
Vermietungsabsicht als nicht nachgewiesen ansah und Zweifel bereits deshalb
vorhanden seien, weil der Prozessbevollmächtigte in der Einspruchsfrist ausdrücklich
vorgetragen habe, Vermietungs- und Verkaufsversuche seien sowohl in 1996 als auch
in 1997 gescheitert. Im Übrigen seien die vorgetragenen Vermietungsbemühungen nicht
ausreichend, um die Vermietungsabsicht nachzuweisen. Wegen weiterer Einzelheiten
wird auf dieses Urteil verwiesen.
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Mit seiner Einkommensteuererklärung des Streitjahrs 1999 machte der Kläger unter
anderem wiederum einen Verlust aus der Vermietung der Wohnung in M in Höhe von
31.548,00 DM bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.
Mieteinnahmen von 0,- DM stellte er folgende Werbungskosten gegenüber:
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Schuldzinsen 16.112,00 DM AfA 7.465,00 DM Erhaltungsaufwendungen 315,00 DM
Grundsteuer 528,00 DM Wasserversorgung 98,00 DM Heizung 3.455,00 DM
Hausversicherungen 927,00 DM Inserat Wohnung 48,00 DM sonstige Kosten 2.600,00
DM.
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Im Einkommensteuerbescheid für das Streitjahr vom 04.08.2003 berücksichtigte der
Beklagte den geltend gemachten Verlust für das Objekt nicht. Der hiergegen vom Kläger
eingelegte Einspruch blieb erfolglos und wurde mit Entscheidung des Beklagten vom
14.06.2004 als unbegründet zurückgewiesen. Der Beklagte verwies dabei zur
Begründung auf Urteil des FG Köln, 9 K 3293/99 vom 12.11.2002. Nach diesem Urteil
seien die Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nicht anzuerkennen, da
der Kläger die von ihm behauptete Vermietungsabsicht nicht ausreichend
nachgewiesen hätte. Dieses Urteil sei zwar für den Zeitraum 1996 ergangen, die
gleichen Überlegungen müssten jedoch für das Streitjahr 1999 gelten.
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Mit seiner hiergegen gerichteten Klage trägt der Kläger auch unter Bezugnahme auf
ihren Vortrag im Verfahren 9 K 3293/99 wie folgt vor:
8
Soweit der Beklagte die Auffassung vertrete, er hätte die Absicht gehabt, die
Eigentumswohnung in M zu veräußern, treffe dies nicht zu. Er hätte mit verschiedenen
Wohnungsinteressenten Vermietungsgespräche geführt und Wohnungsbesichtigungen
vorgenommen, ohne dass es jedoch zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen sei.
Diesbezüglich verweist der Kläger auf 2 Bestätigungsschreiben des Herrn N und der
Frau O Bl. 70 und 71 der FG-Akte 5 K 3293/99, vom 15.06.2001 bzw. 20.06.2001 und
die Bestätigungsschreiben der anderen Interessenten, Bl. 10 (Herr E), Bl. 50 (Herr P), Bl.
52 und 197 (Frau D), Bl. 53 (Herr U), Bl. 54 und 89 (Herr Dr. V), Bl. 63 und 182 (Herr F)
der FG-Akte 5 K 3607/004 und die Aussagen der vom Gericht vernommenen Zeugen.
Aus der Aussage der Zeugen U lasse sich nicht entnehmen, dass er, der Kläger, im
Jahre 1999 keine Vermietungsabsicht gehabt haben solle. Dieser habe vielmehr
bestätigt, dass die streitige Wohnung von ihm im Jahre 1997 oder 1998 besichtigt
worden sei und nicht ausgesagt, dass in 1999 keine Vermietungsabsicht bestanden
habe. Er habe lediglich gesagt, dass im Jahre 1999 eine Besichtigung nicht
stattgefunden habe. Zwar habe der Zeuge das Interesse eines Ankaufes gehabt. Er
habe jedoch nicht ausgesagt, dass er, der Kläger, das gleiche Interesse gehabt habe.
Vielmehr lasse sich der Zeugenaussage gerade entnehmen, dass ein Kaufvertrag nicht
zustande gekommen sei, weil er, der Kläger, die Wohnung habe vermieten wollen. Auch
nach der Aussage des Zeugen P hätte er, der Kläger, weiterhin die Absicht gehabt, die
Wohnung zu vermieten. Der Zeuge habe ausgesagt, dass er, der Kläger, über seinen
Chef, der im Immobilienbereich tätig gewesen sei, erfahren habe, dass die Wohnung
abgegeben werden sollte. Damit habe der Zeuge bestätigt, dass ein Immobilienmakler
eingeschaltet gewesen sei. Da ein Immobilienmakler nicht nur zum Verkauf sondern
auch zur Vermietung eingeschaltet werde, könne der Aussage P nicht entnommen
werden, dass ab 1999 Vermietungsabsicht gefehlt habe. Zwar habe auch dieser Zeuge
die Wohnung kaufen wollen. Er habe jedoch nicht bestätigen können, dass auch er, der
Kläger, diese Absicht gehabt habe. Auch hier könne aus dem nicht Zustandekommen
des Kaufvertrages nur geschlossen werden, dass der Kläger weiterhin an einer
Vermietung interessiert gewesen sei. Auch der Zeuge F habe bestätigt, dass es bei der
Besichtigung im Jahr 1998 lediglich um eine Informationsbesichtigung gegangen sei,
aus der keine weitere Kaufverhandlungen hervorgegangen seien. Auch hieraus ergebe
sich, dass eine Verkaufsabsicht nicht bestanden habe. Hätte eine solche bestanden,
wäre ein entsprechendes Kaufangebot unterbreitet worden. Die Zeugin D habe
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bestätigt, dass sie im Winter 1998/1999 die Wohnung besichtigt habe. Darüber hinaus
habe sie bestätigt, dass der mögliche Abschluss eines Mietvertrages Grund für die
Besichtigung gewesen sei. Damit habe diese Zeugin eindeutig bestätigt, dass die
Wohnung habe vermietet werden sollen. Auch die Zeugen X. und Y. V hätten mit
Schreiben vom 29.04.2005 ebenfalls bestätigt, dass die Absicht bestanden hätte, die
Wohnung zu mieten und daher eine Wohnungsbesichtigung stattgefunden habe. Das
Scheitern der Vermietungsbemühungen sei auf die Situation auf dem örtlichen
Wohnungsmarkt sowie auf die große Wohnfläche des Objektes zurückzuführen. Selbst
bei Einforderung einer angenommenen ortsüblichen Vergleichsmiete von rund 10,-
DM/qm ergebe sich ein monatlicher Mietzins von insgesamt 1.950,00 DM, den zunächst
sämtliche Interessenten offensichtlich nicht zu zahlen bereit gewesen wären. Die letzte
Wohnungsbesichtigung habe Ende September 1999 durch eine Familie E, wohnhaft in
M stattgefunden, wie sich aus dem Bestätigungsschreiben vom 29.09.1999, Bl. 10 der
FG-Akte 5 K 3607/04, ergebe. Auch für diese Familie sei die Belastung zu hoch
gewesen. Die Kontakte zu den Mietinteressenten seien alle auf privater Basis, z. B.
durch Vermittlung durch Freunde und Bekannte zustande gekommen. Zudem seien
zwei Wohnungsanzeigen geschaltet worden und zwar in der WAZ am 16.10.1999, und
am 18.11.2000, Bl. 11 und 12 der FG-Akte 5 K 3607/04. Bereits vor seinem Auszug
hätte er mit dem in der Region führenden Immobilienmakler, der Sparkasse M, wegen
einer Vermietung der Wohnung Kontakt aufgenommen. Der zuständige Makler, Herr N,
habe anlässlich der daraufhin durchgeführten Wohnungsbesichtigung schon damals
erklärt, dass die Mietpreisvorstellung von 9,50 bis 10,00 DM je qm nicht realisierbar sei
und dass wegen der Größe des Objektes von vornherein nur ein begrenzter
Interessentenkreis in Frage komme. Aufgrund dieser Auskunft hätte er, der Kläger, von
der Einschaltung eines Maklers abgesehen und stattdessen die Vermarktung der
Wohnung selbst in die Hand genommen.
Entgegen der Ansicht des Beklagten spreche die geringe Anzahl der
Vermietungsanzeigen nicht für eine fehlende Vermietungsabsicht. Vielmehr spreche für
die Vermietungsabsicht gerade, dass er, der Kläger, zusätzlich einen Makler
eingeschaltet habe, wie der Zeuge P bestätigt habe. Bei der Einschaltung eines Maklers
gehe man davon aus, dass dieser einen geeigneten Nachmieter suche. Es sei dann
nicht üblich, zusätzlich noch selbst mehrmals die Wohnung zu inserieren. Im Übrigen
hätte der Kläger, auch die Vermietungsabsicht in seinem Bekanntenkreis publik
gemacht, was insbesondere auch der Zeuge U bestätigt habe. Es müsse auch
berücksichtigt werden, dass er, der Kläger, beruflich sehr eingespannt sei und fast
täglich bis in die späten Abendstunden arbeiten müsse und oft auch mehrere Tage auf
Geschäftsreise im Ausland unterwegs sei. Es könne daher nicht von ihm gefordert
werden, dass er sich tagtäglich um einen Mieter bemühen solle. Zudem spreche für die
bestehende Vermietungsabsicht, dass letztlich ein Mietvertrag über 10 Jahre im Jahre
2000 abgeschlossen worden sei. Hätte er, der Kläger, keine Vermietungsabsicht
gehabt, hätte er wohl kaum einen Mietvertrag über 10 Jahre abgeschlossen.
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Sofern der Beklagte hier auf die Jahre 1995 und 1996 Bezug nehme, seien diese bei
der Prüfung der Vermietungsabsicht des Jahres 1999 nicht zu berücksichtigen. Diese
seien nämlich nicht mehr zeitnah. Anderenfalls würde dies bedeuten, dass man trotz
späterer Vermietung nie mehr für eine Vermietungsabsicht haben könne, wenn das
Finanzamt in der Vergangenheit einmal die Vermietungsabsicht anerkannt habe. Zudem
spreche für die Vermietungsabsicht, dass die Wohnung in den Jahren 1998, 1999 und
2000 nicht verkauft worden sei. Es sei daher von einer auf Dauer angelegten
Vermietung der Wohnung auszugehen, so dass die Einkunftserzielungsabsicht zu
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bejahen sei.
Aufgrund der im Zeitraum von 1995 bis 1999 durchgeführten Gespräche mit
Mietinteressenten und der anschließenden Wohnungsbesichtigung im September 1999
sowie der Schaltung von Zeitungsanzeigen ab dem September 1999 sei spätestens im
Jahre 1999 endgültig von der Vermietungsabsicht auszugehen. Diese Bemühungen
seien zudem dann mit der Vermietung ab Februar 2001 erfolgreich gewesen. Gemäß
den Urteilen des Bundesfinanzhofes (BFH) vom 09.07.2003 IX R 102/00, BStBl II 2003,
940 und IX R 48/02, BFH/NV 2004, 170 seien Werbungskosten bei einer leerstehenden
zur Wiedervermietung angebotenen Wohnung vorweg abziehbar, solange sich der
Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leerstehenden
Wohnung bemühe, selbst wenn er diese zugleich zum Verkauf anbiete. In diesen Fällen
könne regelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht
ausgegangen werden. Dabei treffe der BFH keine Aussage dazu, wie viele
Zeitungsanzeigen für die Annahme einer ernsthaften Verkaufsabsicht zu schalten seien.
Hier darauf abzustellen, dass mehr als drei Wohnungsanzeigen erforderlich seien, sei
angesichts des nachweislich eingetretenen Vermietungserfolges somit bloßer
Formalismus. Da es vorliegend um die erstmalige Verwendung einer
Eigentumswohnung für Vermietungszwecke gehe, er, der Kläger, die Wohnung auch
nicht zum Verkauf angeboten habe und seine Vermietungsbemühungen in 1999 durch
eine weitere Wohnungsbesichtigung und zwei Wohnungsanzeigen nachgewiesen
habe, müsse von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden. Es fehle auch
nicht am erforderlichen Zusammenhang der Aufwendungen mit der Einkunftsart
Vermietung und Verpachtung, da die Vermietung nachweislich aufgrund der Schaltung
der Wohnungsanzeigen erfolgt sei. Auch das Urteil des Finanzgerichts München vom
21.04.1998 2 K 4202/96 vermöge seine Einkünfteerzielungsabsicht nicht zu widerlegen,
denn in dem dort zu entscheidenden Fall sei eine insgesamt 5 Jahre leerstehende
Wohnung anschließend zur eigenen freiberuflichen Zweck und damit nicht zur
Vermietungszwecken genutzt worden. Nach den bereits genannten BFH-Urteilen
dürften zudem keine überhöhten Anforderungen an dem Nachweis der ernsthaften und
endgültigen Vermietungsabsicht gestellt werden. Er, der Kläger, habe seine
Vermietungsbemühungen im Jahr 1999 intensiviert, nachdem die vorherigen
Bemühungen keinen Vermietungserfolg herbeigeführt hätten. Dabei handele es sich
auch nicht lediglich im Alibiaktionen, da die Intensivierung der
Vermietungsbemühungen ein Jahr später zum Erfolg geführt habe. Dass die Wohnung
für private Zwecke zurückgehalten worden wäre, wie der Beklagte annehme, sei reine
Spekulation. Denn es habe keine Angehörigen gegeben, die ein Interesse an der
Nutzung der Wohnung gehabt hätten. Seine Kinder seien bei Auszug aus der Wohnung
noch minderjährig und schulpflichtig gewesen. Im Übrigen habe er, der Kläger, sich
gegenüber seinem neuen Arbeitgeber in R verpflichtet, seinen Wohnsitz
schnellstmöglich nach R oder in unmittelbare Umgebung zu verlegen. Er Kläger daher
habe die selbstgenutzte Eigentumswohnung in R verlassen und seinen
Lebensmittelpunkt unmittelbar nach Aufnahme der neuen Tätigkeit nach C verlegt. Ein
wesentlicher Grund hierfür sei auch die Entfernung zwischen dem alten Wohnort und
der neuen Arbeitsstätte von 120 km, was einer täglichen Fahrzeit zum Arbeitsort von
mindestens 1,5 Stunden je Fahrstrecke entspreche, gewesen.
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Der Kläger beantragt,
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den Einkommensteuerbescheid vom 04.08.2003 und die hierzu ergangene
Einspruchsentscheidung vom 14.06.2004 aufzuheben und die Einkommensteuer
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unter Berücksichtigung des geltend gemachten Verlustes aus Vermietung und
Verpachtung i. H. v. 31.548,00 DM neu festzusetzen.
Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Er nimmt zur Begründung Bezug auf seine Einspruchsentscheidung sowie und das
Urteil des FG Köln 9 K 3293/99 und trägt ergänzend vor, dass es auf die Frage nach der
Veräußerungsabsicht des Klägers letztlich nicht ankomme, da die Vermietungsabsicht
durch den Kläger weiterhin nicht nachgewiesen sei. Im Übrigen sei es auch nicht
ausgeschlossen, dass die Wohnung für eine weitere Eigennutzung vorgehalten worden
sei. Die Tatsache, dass letztlich im Jahre 2000 ein Mietvertrag abgeschlossen worden
sei, sei auch für das Streitjahr 1999, ebenso wie für das bereits beurteilte Streitjahr
1996, nicht relevant. Es könne auch dahingestellt bleiben, was die Zeugen alles nicht
ausgesagt hätten. Darauf komme es nämlich nicht an. Die nunmehr vom Kläger
vorgenommene Auslegung gehe an der Sache vorbei. Er unterstelle, dass die Zeugen
nicht ausgesagt hätte, dass dem Kläger im Jahre 1999 die Vermietungsabsicht gefehlt
habe. Daraus ziehe er unzulässigerweise den Schluss, dass in 1999 eine
Vermietungsabsicht bestanden habe. Dabei verkenne er aber, dass es ausreiche, dass
den Zeugenaussagen zu entnehmen sei, dass sämtliche Wohnungsbesichtigungen
1997/1998 und zum Teil mit Kaufabsicht stattgefunden hätten und damit, wenn
überhaupt, lediglich eine Vermietungsabsicht in 1998 nachgewiesen sei. Keinesfalls sei
mit den Zeugenaussagen eine Vermietungsabsicht für das Streitjahr 1999
nachgewiesen. Im Übrigen habe der Kläger mit Schriftsatz vom 11.11.2004 zunächst
vorgetragen, dass die Einschaltung eines Maklers die Vermietung auf Grund der von
den Mietern aufzubringenden Maklerprovision zusätzlich erschwert hätte. Nunmehr
führe er an, er habe doch einen Makler eingeschaltet, was für seine Vermietungsabsicht
spreche und vom Zeugen P anlässlich der Beweisaufnahme bestätigt worden sei.
Klarstellend sei hierzu nochmals darauf hingewiesen, dass es sich ausweislich der
Ausführungen auf S. 11 und 12 des Urteils des FG Köln vom 12.11.2002, 9 K 3233/99,
wegen Einkommensteuer 1996 bei dem sogenannten Makler um den Makler N der
Immobilienabteilung der Kreissparkasse M handele, der offensichtlich lediglich im Jahre
1995 kurzfristig eingeschaltet worden war. Denn sonst hätte das Gericht nicht auf S. 12
des obigen Urteils nicht ausführen können, dass der Kläger im Streitjahr 1996 weder
Vermietungsanzeigen geschaltet noch einen Makler beauftragt habe. Im Übrigen habe
der Zeuge P auch nicht bestätigt, dass ein Makler eingeschaltet gewesen sei. Er habe
lediglich ausgesagt, dass er von der Wohnung des Klägers von seinem Chef, der im
Immobilienbereich kundig gewesen sei, erfahren habe. Es sei daher anzunehmen, dass
es sich bei diesem Chef um den besagten Makler N handele und der Zeuge P auf
diesem Weg von der Wohnung erfahren habe. Es sei entgegen der Ansicht der Kläger
daher davon auszugehen, dass ein Makler nicht eingeschaltet gewesen sei.
Gegenteiliges hätten die Kläger auch nicht nachgewiesen.
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Das Gericht hat die vom Kläger benannten Wohnungsinteressenten P und U als Zeugen
vernommen und mit Zustimmung der Beteiligten von den Wohnungsinteressenten V, F
und D schriftliche Äußerungen eingeholt (Bl. 89, 192 und 197 der FG – Akte). Wegen
des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen
Verhandlung vom 24.08.2005, Bl.190 ff. der FG – Akte verwiesen. Darüber hinaus hat
das Gericht die Akten des Verfahrens 9 K 3293/99 hinzugezogen.
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Entscheidungsgründe:
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I.
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Die Klage ist nicht begründet.
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Der angefochtene Einkommensteuerbescheid ist rechtmäßig und verletzt den Kläger
nicht in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung -FGO-). Denn
für den Kläger können keine Verluste aus Vermietung und Verpachtung im Streitjahr
1999 anerkannt werden.
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Die Aufwendungen des Klägers für die streitbefangene Wohnung können nicht als
Werbungskosten und damit als Verluste im Rahmen von Vermietung und Verpachtung
gemäß § 21 EStG berücksichtigt werden, weil der Kläger für das Streitjahr eine
Vermietungsabsicht dem Gericht gegenüber nicht überzeugend dargelegt hat.
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Nach § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG unterliegen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
der Einkommensteuer. Diese werden als Überschuss der Einnahmen über die
Werbungskosten ermittelt (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG).
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Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung,
Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Nach ständiger Rechtsprechung des
Bundesfinanzhofes (BFH) sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung grundsätzlich alle Aufwendungen zu beurteilen, bei denen objektiv ein
wirtschaftlicher Zusammenhang zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung besteht und die subjektiv zur Förderung dieser Form der
Nutzungsüberlassung gemacht werden (BFH vom 21.06.1994 XI R 62/91, BFH/NV
1995, 108 m.w.N.). Die Berücksichtigung von Werbungskosten setzt zudem das
Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen voraus (BFH-Urteil
vom 02.03.1993 IX R 69/89, BFH/NV 1993, 532). Werden daher Aufwendungen für eine
leer stehende Wohnung als Werbungskosten geltend gemacht, so können derartige
Aufwendungen nur dann – als vorab – entstandene Werbungskosten abgezogen
werden, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkünfteerzielung endgültig
gefasst hat und später nicht wieder aufgibt (BFH-Urteile vom 19.09. 1990 IX R 5/86,
BStBl II 1990, 1030; vom 04.06.1991 IX R 30/89, BStBl II 1991, 761, und vom
14.02.1995 IX R 74/92, BFH/NV 1995, 1051, sowie BFH – Beschluss vom 21.09.2000
IX B 75/00, BFH/NV 2001, 585). Ist die Absicht zur Fremdvermietung nicht anhand
objektiver Umstände feststellbar oder besteht diesbezüglich Ungewissheit, entfällt der
Werbungskostenabzug. Am erforderlichen Zusammenhang fehlt es daher, wenn sich
nicht absehen lässt, ob und gegebenenfalls wann Einnahmen erzielt werden (BFH –
Urteil in BStBl 1990, 1030 sowie Urteil des Finanzgerichts (FG) München vom
21.04.998, 2 K 4202/96, dokumentiert in juris). Das Bestehen einer Vermietungsabsicht
kann dabei nur anhand erkennbarer äußerer Merkmale festgestellt werden. Dem Kläger
obliegt insoweit die Darlegungs- und Beweislast (vgl. BFH-Urteil in BStBl II 1990, 1030;
Urteil des FG München vom 21. April 1998, 2 K 4202/96, a.a.O. sowie Urteil des FG
Hamburg vom 13. Oktober 2003 II 262/02, dokumentiert in Juris). Dieser Verpflichtung ist
er insoweit nicht nachgekommen.
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Ein Zusammenhang der geltend gemachten Aufwendungen mit späteren Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung ist vom Kläger für die Streitjahre nicht überzeugend
vorgetragen und glaubhaft gemacht worden. Der Kläger hat keinen Sachverhalt
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dargelegt, aus dem sich seine ernsthaften Bemühungen um die Vermietung der
Eigentumswohnung in Lennestadt ersehen lassen. Dazu sind die von ihm dargelegten
und nachgewiesenen Maßnahmen nicht geeignet. Im Streitjahr hat der Kläger, wie sich
aus den vorgelegten Schreiben von Wohnungsinteressenten und den glaubwürdigen
Zeugenaussagen ergibt, lediglich eine Wohnungsbesichtigung mit Frau D im Winter
1998/1999 sowie mit Herrn E am 11.09.1999 durchgeführt. Darüber hinaus hat der
Kläger lediglich eine Vermietungsanzeige in der WAZ am 16.10.1999 aufgegeben.
Weitere Maßnahmen hat der Kläger nicht ergriffen. Dies ist nicht ausreichend, um das
Gericht davon zu überzeugen, dass ausreichende Maßnahmen unternommen wurden,
um die Wohnung zu vermieten. Die Wohnung stand im Streitjahr bereits seit drei Jahren
leer. Zudem war die Wohnung, wie der Kläger selber einräumt, aufgrund ihrer Größe
und der hohen Miete ohnehin nur schwer vermietbar. Trotzdem hat der Kläger seine
Bemühungen, die Wohnung zu vermieten, nicht gesteigert oder verändert. Er hat
insbesondere seine Bemühungen nicht auf mehr Erfolg versprechende Medien
ausgedehnt. Insbesondere hat er keinen Makler eingeschaltet, dessen Einschaltung
zumindest nicht überzeugend dargelegt und nachgewiesen. Aus der Aussage des
Zeugen P ergibt sich die Einschaltung eines Maklers im Streitjahr entgegen der Ansicht
des Klägers zumindest nicht. Dieser hat lediglich ausgesagt, dass er im Jahre 1998 von
der Wohnung des Klägers durch seine Chef, der im Immobilienbereich kundig gewesen
sei, erfahren habe. Mit dem Beklagten ist daher anzunehmen, dass es sich bei diesem
Chef um den bereits im Urteil 9 K 3233/99 erwähnten Makler N gehandelt hat und der
Zeuge P auf diesem Weg von der Wohnung erfahren hat. Die Einschaltung eines
Maklers durch den Kläger selbst im Streitjahr ist damit nicht nachgewiesen. Insoweit
trägt der Kläger für die Berücksichtigung negativer Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung aber die objektive Beweislast/Feststellungslast (vgl. BFH-Urteil vom 19.
November 1985 VIII R 4/83, BStBl II 1986, 289; Schmidt/Drenseck, EStG, Kommentar,
22. Auflage, § 9 Rn. 190 m.w.N.). Wer eine Wohnung jahrelang (hier: über 3 Jahre) ohne
Mieter lässt und damit keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt, hat
eine gleichwohl bestehende Vermietungsabsicht darzulegen und nachzuweisen. Der
Kläger trägt somit bei verbleibenden Zweifeln die Beweis- und Feststellungslast.
Deshalb kann der Kläger sich auch nicht darauf berufen, die Zeugen hätten nicht
bestätigt, dass er keine Vermietungsabsicht gehabt hätte. Selbst wenn man dieser
Wertung folgt, ist damit der Nachweis über das Bestehen der Vermietungsabsicht nicht
geführt worden. Ebenso wenig ist der Umstand, dass die Wohnung letztlich im
November 2000 vermietet werden konnte, für das Streitjahr relevant. Denn die
Vermietung beruhte offensichtlich auf den Bemühungen des Klägers im Jahre 2000 und
lässt unter den bereits genannten Umständen nicht den Schluss auf eine
Vermietungsabsicht in früheren Jahren zu. Zudem war zu berücksichtigen, dass
zumindest ein Teil der vom Kläger benannten Wohnungsinteressenten nicht an einer
Anmietung, sondern an einem Kauf der Wohnung interessiert waren.
Im Streitfall konnte die Vermietungsabsicht für das Streitjahr 1999 somit nicht
ausreichend nachgewiesen werden. Die Klage war daher abzuweisen.
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Die Entscheidung erging mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche
Verhandlung (§ 90 Abs. 2 FGO).
28
II.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
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