Urteil des FG Hessen vom 22.04.2010, 3 K 1907/06

Aktenzeichen: 3 K 1907/06

FG Frankfurt: öffentlich, gleichbehandlung im unrecht, eigenschaft, wohnfläche, grundstück, stadt, abnutzung, ausstattung, amt, dachgeschoss

Quelle: Gericht: Hessisches Finanzgericht 3. Senat

Entscheidungsdatum: 22.04.2010

Normen: § 22 Abs 1 Nr 1 BewG 1991, § 79 Abs 1 BewG 1991, § 79 Abs 2 BewG 1991, § 22 Abs 4 BewG 1991, Art 3 Abs 1 GG

Streitjahr: 2005

Aktenzeichen: 3 K 1907/06

Dokumenttyp: Urteil

Fortschreibung des Einheitswerts nach Wegfall des Merkmals "öffentlich gefördert" - Berücksichtigung des Mietspiegels - Schönheitsreparaturen durch den Mieter - Keine Gleichbehandlung im Unrecht

Leitsatz

Fortschreibung des Einheitswerts für Grundstücke mit bisher öffentlich gefördertem Wohnraum; Anwendung von Mietspiegeln; Zuschlag wegen Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter.

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Tatbestand

1Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob die Voraussetzungen für eine Fortschreibung des Einheitswerts gegeben sind und ob ggf. im Rahmen dieser Fortschreibung die Grundlagen für die Feststellung dieses Einheitswerts zutreffend ermittelt worden sind. Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zu Grunde:

2Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks in Gemarkung . Auf diesem Grundstück errichtete er in den Jahren 1973 und 1974 ein Mehrfamilienhaus, bestehend aus sechs Wohnungen (vier davon mit einer Wohnfläche von jeweils 74 und zwei davon mit einer Wohnfläche von jeweils 62 m²) sowie drei dazugehörige Garagen. Alle Wohnungen stattete er mit einer Elektrodespeicherheizung aus. Für zwei dieser Wohnungen (mit insgesamt sechs Zimmern) hatte er die Vermietung an Studenten vorgesehen.

3Auf seinen Antrag erhielt der Kläger durch Bescheid vom 09.03.1973 von der Hessischen Landesbank „als öffentliche Förderung ein mit Annuitätshilfe des Landes verbilligtes Landesbankdarlehen“ in Höhe von DM. Der Zinssatz betrug zunächst 0%, stieg dann aber zwischen dem 6. und 15. Jahr auf höchstens 7,5%. Die Förderung bezog sich auf vier Mietwohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 296,20 sowie auf sechs Studentenzimmer mit einer Gesamtwohnfläche von 121,59 m². Pro Quadratmeter Wohnfläche wurde eine Durchschnittsmiete von 3,45 DM im Monat genehmigt. Unter Ziffer 3. des Bescheids war bestimmt, dass die im Dachgeschoss des Hauses gelegenen sechs Zimmer mit insgesamt 121,59 Wohnfläche „mindestens auf die Dauer von fünf Jahren an Studierende der zu vermieten“ seien. Im Jahr 1993 zahlte der Kläger das Landesbankdarlehen vorzeitig zurück (Schreiben der Landesbank Hessen-Thüringen vom 24.08.1993).

4Der Beklagte (das Finanzamt) stellte im Rahmen einer Nachfeststellung auf den 01.01.1974 den Einheitswert für das Grundstück auf 87.800,00 DM sowie die Grundstücksart „Mietwohngrundstück“ fest (Bescheid vom 25.02.1976). Später

Grundstücksart „Mietwohngrundstück“ fest (Bescheid vom 25.02.1976). Später führte er für eine Reihe von Folgestichtagen aus jeweils unterschiedlichen Gründen Fortschreibungen des Einheitswerts durch. Zuletzt stellte er im Rahmen einer Wertfortschreibung auf den 01.01.1989 den Einheitswert auf 109.300,00 DM fest (Bescheid vom 08.04.1991). Die hierfür maßgebende Jahresrohmiete ermittelte er wie bereits für die vorangegangenen Stichtage in der Weise, dass er für eine Gesamtwohnfläche von 417 eine Monatsmiete von 2,25 DM und für die drei Garagen eine Jahresmiete von jeweils 300,00 DM ansetzte.

5In der Folgezeit erhielt das Finanzamt die Durchschrift eines Bescheides, den das Amt für Wohnung- und Siedlungswesen der Stadt unter dem Datum vom 11.07.1994 an den Kläger und seine Ehefrau gerichtet hatte. Darin wurde mit dem Hinweis auf § 18 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) mitgeteilt, für die hier betroffenen vier Wohnungen und sechs Studentenzimmer ende die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31.12.2004.

6Das Finanzamt sah in Bezug auf den bisher festgestellten Einheitswert den Wegfall der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ als Änderung der tatsächlichen Verhältnisse an. Dementsprechend führte es mit Bescheid vom 08.12.2005 eine Fortschreibung des Einheitswerts auf den Stichtag 01.01.2005 durch. Dabei stellte es den Einheitswert (statt bisher auf 109.300,00 DM = 55.884,00 €) auf 84 363,00 fest. Die für den Einheitswert maßgebende Jahresrohmiete ermittelte es in der Weise, dass es für die Wohnfläche von 417 eine übliche Miete von 3,45 DM pro Monat sowie für die drei Garagen jeweils eine übliche Miete von 360,00 DM im Jahr ansetzte. Den hiergegen von dem Kläger eingelegten Einspruch wies es durch Einspruchsentscheidung vom 09.06.2006 als unbegründet zurück.

7Gegen den Bescheid vom 08.12.2005 und die Einspruchsentscheidung vom 09.06.2006 richtet sich die vorliegende Klage. Zu deren Begründung trägt der Kläger sinngemäß im Wesentlichen vor: Die Annahme des Finanzamts, im Jahre 2004 seien „öffentliche Mittel weggefallen“, sei nicht zutreffend. Wie dem Bewilligungsbescheid der Hessischen Landesbank zu entnehmen, habe für die sechs Studentenzimmer die Sozialbindung bereits nach fünf Jahren, also im Jahre 1978, geendet. Für die übrigen vier Wohnungen sei die Sozialbindung im Jahr 1993 ausgelaufen. Denn er, der Kläger, habe im Hinblick auf die für den Zinssatz festgelegte „Gleitklausel“ im September 1993 das Landesbankdarlehen durch ein zinsgünstigeres Hypothekendarlehen ersetzt. Auch im Übrigen hätten zu dem streitigen Stichtag die Voraussetzungen für eine Fortschreibung des Einheitswerts („Steigerung ... um 50%“) nicht vorgelegen. Es seien weder irgendwelche wertsteigernden Maßnahmen erfolgt noch hätten sich die Rohmieten geändert. Davon abgesehen, habe das Finanzamt die Grundlagen für die streitige Einheitswertfeststellung in unzutreffender Weise ermittelt. Es hätte die übliche Miete nicht auf der Grundlage eines Mietspiegels ansetzen dürfen, sondern hierfür eine Schätzung anhand von vermieteten Vergleichsobjekten durchführen müssen. Zudem habe es die angesetzten Spiegelmieten nicht um einen Zuschlag von 5% wegen der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter erhöhen dürfen. Schönheitsreparaturen seien nach höchstrichterlicher Rechtsprechung „prinzipiell“ vom Vermieter zu tragen und dürften insofern nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Anders lautende Mietvertragsklauseln seien demzufolge ungültig. Nicht nachvollziehbar sei schließlich der Mietwert, den das Finanzamt für die drei Garagen angesetzt habe. Insgesamt gesehen halte er, der Kläger, es für nicht nachvollziehbar, dass der hier streitige Einheitswert wesentlich höher liege als Einheitswerte, die nach seinem Wissen für vergleichbare Grundstücke vom Finanzamt festgestellt worden seien.

8Der Kläger beantragt,

9den Bescheid vom 08.12.2005 über die Feststellung des Einheitswerts (Wertfortschreibung auf den 01.01.2005) sowie die Einspruchsentscheidung vom 09.06.2006 aufzuheben.

10 Das Finanzamt beantragt,

11die Klage abzuweisen.

12 Zur Begründung führte es u.a. aus: Aufgrund des Umstandes, dass mit Ablauf des 31.12.2004 für die betroffenen Wohnungen die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ weggefallen sei, habe wegen Überschreitens der vorgeschriebenen Wertgrenzen eine Fortschreibung des Einheitswerts erfolgen müssen. Die hier maßgebende Jahresrohmiete sei anhand des für die Stadt zum Hauptfeststellungsstichtag

Jahresrohmiete sei anhand des für die Stadt zum Hauptfeststellungsstichtag (01.01.1964) aufgestellten Mietspiegels ermittelt worden. Dabei habe für die Wohnflächen auch ein Zuschlag von 5% angesetzt werden müssen, weil die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bereits zum 01.01.1964 üblich gewesen sei.

13 Die den Streitfall betreffenden Akten des Finanzamts waren Gegenstand des Verfahrens.

Entscheidungsgründe

14 Die Klage ist unbegründet.

15 1. Das Finanzamt hat zu Recht angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Fortschreibung des Einheitswerts vorliegen.

16 a) Dabei geht es zutreffend von dem Grundsatz aus, der Wegfall des Merkmals „öffentlich gefördert“ könne Anlass für eine Einheitswertfortschreibung sein.

17 Nach § 22 Abs. 1 Nr. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) findet beim Grundbesitz eine Wertfortschreibung statt, wenn der nach § 30 BewG abgerundete Wert, der sich für den Beginn eines Kalenderjahres ergibt, vom Einheitswert des letzten Feststellungszeitpunkt in einem bestimmten Umfang abweicht. Nach § 27 BewG sind einer Fortschreibung des Einheitswerts für Grundbesitz die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) zu Grunde zu legen (vgl. dazu auch § 79 Abs. 5 BewG). Die Fortschreibung ist gerechtfertigt, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben 23 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 4 BewG).

18 Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ stellt für öffentlich geförderte Wohnungen eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse im Sinne der genannten Vorschrift dar. Da bei der Bewertung eines Grundstücks im Ertragswertverfahren der Grundstückswert durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete (unter Berücksichtigung der §§ 81 und 82 BewG) ermittelt wird 78 Satz 2 BewG), gehören zu den wertbestimmenden tatsächlichen Verhältnissen auch die die zulässige Miete beeinflussenden rechtlichen Eigenschaften (vgl. Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 30.01.2002 II R 36/99, BFH/NV 2002, 1015, mit weiteren Nachweisen zur ständigen Rechtsprechung des BFH).

19 Aufgrund der Bewilligung eines Landesbankdarlehens (Bescheid der Hessischen Landesbank vom 09.03.1973) haben die hier betroffenen Wohneinheiten (vier Mietwohnungen und sechs Studentenzimmer) die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ erhalten. Diese Eigenschaft ist zu einem späteren Zeitpunkt weggefallen. Insofern haben sich die tatsächlichen Verhältnisse im Sinne der vorgenannten Grundsätze geändert. Dies wird vom Kläger dem Grunde nach auch nicht bestritten.

20 b) Des Weiteren hat das Finanzamt zutreffend angenommen, dass für die hier betroffenen Wohneinheiten die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31.12.2004 geendet hat. Dementsprechend hat es die Einheitswertfortschreibung gemäß § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG zu Recht auf den Stichtag 01.01.2005 bezogen.

21 Werden wie hier im Streitfall die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt, so gilt nach § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Wohnung, von bestimmten, hier nicht einschlägigen Ausnahmen abgesehen, als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären (so genannte Nachwirkungsfrist). Mit dieser Regelung verfolgt der Gesetzgeber den Zweck, den Bestand an Sozialwohnungen möglichst lange zu erhalten (vgl. Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, Teil I/2, Anhang C.2, § 16 WohnBindG Anm. I).

22 Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG hat die zuständige Stelle dem Verfügungsberechtigten schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Diese Bestätigung ist nach § 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich. Sie dient der Rechtssicherheit und ist nach ihrer Rechtsnatur als feststellender und damit anfechtbarer Verwaltungsakt einzuordnen (vgl.

damit anfechtbarer Verwaltungsakt einzuordnen (vgl. Schubart/Kohlenbach/Wienicke, a.a.O, § 18 WoBindG Anm. 2; Fischer- Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 18 WoBindG, Anm. 2.1).

23 Ausweislich der Durchschrift, die zu den das streitige Grundstück betreffenden Einheitswertakten gelangt ist (siehe dort Bl. 69 und 70), hat das Amt für Wohnungs- und Siedlungswesen der Stadt am 11.07.1994 an den Kläger und seine Ehefrau eine Mitteilung gerichtet, wonach die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für die hier betroffenen Wohneinheiten mit Ablauf des 31.12.2004 enden solle. Dieser Mitteilung war eine Rechtsbehelfsbelehrung beigefügt. Für den Kläger musste daher ersichtlich sein, dass es sich hier um eine verbindliche Regelung durch die zuständige Behörde handelt, die ggf. angefochten werden muss, um nicht gewollte Rechtsfolgen zu verhindern.

24 Das Gericht ist überzeugt davon, dass der Kläger die Mitteilung vom 11.07.1994 auch tatsächlich erhalten hat. In der mündlichen Verhandlung hat der Kläger zwar zunächst erklärt, von einem Schreiben über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum Ablauf des 31.12.2004 wisse er nichts. Nachdem der erkennende Einzelrichter ihm sodann Gelegenheit zur Einsicht in die Einheitswertakten (hier Bl. 69) gegeben hatte, hat er allerdings eingeräumt, er wisse nicht, ob er das Schreiben tatsächlich erhalten habe, hierzu müsse er in seinen Unterlagen nachschauen. Aufgrund dieser Aussagen geht das Gericht davon aus, dass der Kläger bei Erhalt des hier angefochtenen Einheitswertbescheids die Mitteilung vom 11.07.1994 nicht mehr in Erinnerung hatte und dass er im Laufe des weiteren Verfahrens auf die ihn betreffende Ausfertigung nicht in seinen Unterlagen gestoßen ist. Aufgrund des Umstandes, dass die Einheitswertakten keine entsprechenden Hinweise enthalten, geht das Gericht des Weiteren davon aus, dass der Bescheid vom 11.07.1994 von dem Kläger nicht angefochten worden ist und demzufolge Bestandskraft erlangt hat.

25 Das Vorbringen des Klägers, die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ habe für die hier betroffenen Wohneinheiten schon vor dem 31.12.2004 geendet, ist mit den oben dargelegten Rechtsgrundsätzen nicht zu vereinbaren. Dies gilt insbesondere für den Hinweis des Klägers auf den Umstand, dass das Landesbankdarlehen schon im Jahr 1993 vorzeitig zurückgezahlt worden ist. Hierbei verkennt der Kläger offenkundig den oben dargelegten Regelungszweck. Im Übrigen lässt er die Bindungswirkung außer Betracht, die in § 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG über die Bestätigung der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ festgelegt ist.

26 Das weitere Vorbringen des Klägers, für die sechs Studentenzimmer habe die Sozialbindung bereits im Jahr 1978 geendet, ist für das Gericht schon von vornherein nicht nachvollziehbar. Der Bewilligungsbescheid vom 09.03.1973 enthält nämlich unter Abschnitt 3. nur die Auflage, die im Dachgeschoss des Hauses gelegenen sechs Zimmer mit Nebenräumen seien „mindestens auf die Dauer von fünf Jahren an Studierende der zu vermieten“. Dass nach dem Ablauf von fünf Jahren die Sozialbindung für die genannten Wohneinheiten insgesamt entfallen soll, ist diesen Formulierungen nicht zu entnehmen. Vielmehr stellte die Auflage für die Dauer von fünf Jahren im Ergebnis eine zusätzliche Ausweitung der ohnehin schon bestehenden (und bis zum Ende der Nachwirkungsfrist geltenden) Sozialbindung dar.

27 2. Das Finanzamt hat im Rahmen der angegriffenen Fortschreibung die für den Einheitswert maßgebende Jahresrohmiete zutreffend ermittelt.

28 a) Dabei hat es sich zu Recht an dem Mietpreisspiegel orientiert, den es (nach Vorgaben der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main) bezogen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) für die in seinem Bezirk belegenen Wohngrundstücke aufgestellt hat.

29 Nach § 76 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 78 BewG ist bei Mietwohngrundstücken der Grundstückswert u.a. auf der Grundlage der sog. Jahresrohmiete zu ermitteln. Ist wie hier im Streitfall der Grundstückswert im Wege einer Fortschreibung neu zu ermitteln, so bestimmt sich gemäß § 79 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BewG die Jahresrohmiete entsprechend dem gesetzlichen Grundkonzept nach dem Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) sowie nach Maßgabe der Sätze 2 bis 4 der Vorschrift zu entrichten haben. Für den Fall, dass wie hier im Streitfall bezogen auf den Stichtag 01.01.1964 irgendwelche tatsächlich für das Objekt gezahlten Mieten fehlen, ist nach der Rechtsprechung des BFH abweichend von der Grundregel entsprechend §

nach der Rechtsprechung des BFH abweichend von der Grundregel entsprechend § 79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete anzusetzen (vgl. BFH- Urteil vom 15.10.1986 II R 230/81, BStBl II 1987, 201).

30 Die übliche Miete ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG grundsätzlich in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung am 01.01.1964 regelmäßig gezahlt wurde. Scheitert eine Schätzung der üblichen Miete im unmittelbaren Vergleich daran, dass nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte nicht oder nicht in hinreichender Zahl vorhanden sind, kann nach der ständigen Rechtsprechung des BFH als Hilfsmittel für die Schätzung der üblichen Miete auf die von den Finanzämtern für ihren örtlichen Zuständigkeitsbereich erarbeiteten Mietspiegel zurückgegriffen werden, soweit diese in ihren Aufgliederungen nach Mietpreisregelungen und den anderen gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG maßgebenden Kriterien den vom Gesetz gestellten Anforderungen für die Schätzung der üblichen Miete entsprechen.

31 Das Finanzgericht darf, ohne sich selbst eine eigene Überzeugung zu verschaffen, davon ausgehen, dass ein vom Finanzamt aufgestellter Mietpreisspiegel im Sinne der vorstehenden Grundsätze auf der Ermittlung und Auswertung einer repräsentativen Zahl von Vermietungsfällen beruht und deren zusammengefasstes Ergebnis dargestellt (vgl. BFH-Urteil vom 17.02.1999 II R 48/97, BFH/NV 1999, 1452; dazu auch: Halaczinsky in Rössler/Troll, Bewertungsgesetz, § 79 Rdnr. 58).

32 Der Mietpreisspiegel, den das Finanzamt für die Ermittlung der üblichen Miete im Streitfall herangezogen hat, differenziert in Übereinstimmung mit den vorgenannten Grundsätzen u.a. nach Baujahren, nach Ausstattung (mit Sammelheizung, ohne Sammelheizung) sowie nach der Lage (einfache Wohnlage, gute Wohnlage mit Sammelheizung). Nach der langjährigen Erfahrung des erkennenden Einzelrichters wendet das Finanzamt diesen Mietpreisspiegel für die Grundstücke mit Wohnbebauung, die in seinem Zuständigkeitsbereich liegen, ausnahmslos an. Das Gericht sieht keinen Anlass, für den Einzelfall von dieser ständigen Verwaltungspraxis abzuweichen. Demzufolge sieht es auch keine Notwendigkeit, für die Ermittlung der üblichen Miete irgendwelche Vergleichsobjekte heranzuziehen. Es ist vielmehr überzeugt davon, dass im Bezirk des Finanzamts bezogen auf den frei finanzierten Wohnungsbau zum Hauptfeststellungszeitpunkt keine ausreichende Zahl an Vergleichsobjekten für eine unmittelbare Ableitung der üblichen Miete gegeben hat.

33 b) Das Finanzamt hat bei der Ermittlung der Jahresrohmiete den aus dem Mietpreisspiegel entnommenen Wert auch zu Recht um einen Zuschlag im Hinblick auf Schönheitsreparaturen erhöht, die aufgrund vertraglicher Vereinbarung von den Mietern zu übernehmen sind. Die Einwendungen, die der Kläger in diesem Zusammenhang zur vertraglichen Abwälzung entsprechender Vermieterpflichten erhebt, sind unbegründet.

34 Nach § 79 Abs. 1 Satz 2 BewG sind bei der Ermittlung der Jahresrohmiete die Umlagen sowie alle sonstigen Leistungen der Mieter einschließlich aller geldwerten Leistungen in das Gesamtentgelt im Sinne des § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG einzubeziehen. Zu den geldwerten Leistungen gehört auch die vertraglich vereinbarte Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter (vgl. BFH- Urteil vom 02.06.1971 III R 105/70, BStBl II 1971, 675; Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg vom 14.09.2004 8 K 215/00, EFG 2005, 170 mit weiteren Nachweisen zu den rechtlichen Grundlagen).

35 Die Verpflichtung des Mieters, in der gemieteten Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen, ergibt sich allerdings nicht aus dem Gesetz. Denn nach § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierbei handelt es sich um so genanntes disponibles Recht. Das bedeutet: Die Vertragsparteien können von dem gesetzlich geregelten Grundsatz abweichen. So war es bereits zum Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) allgemein üblich, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen in entsprechenden Vertragsklauseln von den Vermietern auf die Mieter abgewälzt wurde. Heute ist diese Handhabung Verkehrssitte (vgl. Mannek in Gürsching/Stenger, Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuergesetz, § 79 BewG Anm. 20).

36 Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Abwälzung der die

36 Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Abwälzung der die Schönheitsreparaturen betreffenden Vermieterpflichten nach wie vor im Grundsatz zulässig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner jüngeren Rechtsprechung lediglich „Auswüchse“, die sich im Laufe der Zeit bei der Abfassung von Formularmietverträgen für Wohnraum entwickelt haben, eingeschränkt. So sieht er die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann als unzulässig und damit als unwirksam an, wenn die betreffenden Vertragsklauseln in ihrer Gesamtheit sich als übermäßig darstellen, etwa durch eine unzulässige Ausgestaltung der zeitlichen Modalitäten (starrer Fristenplan), durch die Ausführungsart (Reparatur ausschließlich durch einen Fachbetrieb) oder durch den gegenständlichen Umfang (Reparatur in allen Teilen der Wohnung unabhängig von dem jeweiligen Grad der Abnutzung). Keine Bedenken erhebt er gegen Vertragsklauseln, nach denen der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung oder zur Übernahme von Reparaturkosten entsprechend der Abnutzung in der abgewohnten Mietzeit verpflichtet wird (vgl. Palandt-Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 69. Aufl:, § 535 Rdnr. 43; Münch in Juris-Praxiskommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 219 ff.; jeweils mit umfangreichen Nachweisen zur Rechtsprechung des BGH).

37 Das Gericht sieht keinen Anlass, für den Streitfall von der Annahme auszugehen, der Kläger sei von der seit Jahrzehnten üblichen Vertragspraxis abgewichen und habe die Durchführung der Schönheitsreparaturen selbst übernommen. Tatsachenangaben, die in diese Richtung weisen könnten, hat er trotz diesbezüglicher Hinweise des Finanzamts während des gerichtlichen wie des außergerichtlichen Verfahrens zu keiner Zeit gemacht.

38 3. Das Gericht braucht nicht der Frage nachzugehen, ob das Finanzamt bei der Ermittlung der Jahresrohmiete für frühere Bewertungsstichtage abweichend von den Vorgaben des Bewilligungsbescheids vom 09.03.1973 (Durchschnittsmiete von 3,45 DM pro Quadratmeter Wohnfläche) zu Recht eine Monatsmiete von 2,25 DM pro Quadratmeter Wohnfläche bzw. eine Jahresmiete von 300,00 DM pro Garage angesetzt hat. Insbesondere kann es offen lassen, aufgrund welcher Umstände im Einzelnen sich aus der hier angegriffenen Fortschreibung beim Einheitswert eine „Steigerung ... um 50%“ ergibt. Denn auch für den Fall, dass das Finanzamt für vorangegangene Bewertungsstichtage zu Gunsten des Klägers zu niedrige Mietwerte angesetzt haben sollte und damit jeweils eine fehlerhafte Sachbehandlung anzunehmen wäre, könnte der (möglicherweise) vorhandene Fehler für die Zukunft richtig gestellt werden.

39 Nach § 22 Abs. 3 BewG findet eine Fortschreibung des Einheitswerts auch zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung statt. Führt eine solche Fortschreibung zur Erhöhung des Einheitswerts, ist hierfür nach § 22 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BewG der maßgebende Zeitpunkt (frühestens) der Beginn des Kalenderjahres, in dem der Feststellungsbescheid erteilt wird. Liegen wie im Streitfall (siehe oben Abschnitt 1.) die Voraussetzungen für eine Fortschreibung wegen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse und gleichzeitig die Voraussetzungen für eine so genannte fehlerbeseitigende Fortschreibung vor, so dürfen beide Fortschreibungstatbestände in einem Bescheid umgesetzt werden (vgl. BFH-Urteil vom 16.09.1987 II R 240/84, BStBl II 1987, 843).

40 Insgesamt gesehen ist der Kläger durch die hier angegriffene Einheitswertfeststellung nicht benachteiligt. Diese entspricht, wie oben dargelegt, geltendem Recht. Es könnte allenfalls sein, dass die Einheitswerte, die das Finanzamt für vorangegangene Stichtage festgestellt hat, zu niedrig waren. Dem braucht das Gericht jedoch nicht nachzugehen. Denn die betreffenden Bescheide sind insgesamt bestandskräftig geworden und daher inhaltlich nicht mehr überprüfbar.

41 4. Der Kläger kann nicht gehört werden mit seinem Einwand, der hier streitige Einheitswert liege wesentlich höher als Einheitswerte, die für vergleichbare Grundstücke vom Finanzamt festgestellt worden seien. In diesem Zusammenhang kann er sich jedenfalls nicht auf den Gleichheitssatz berufen.

42 Nach Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) darf der Staat vergleichbare Sachverhalte nicht in ungleicher Weise behandeln. Aus diesem Gleichbehandlungsgebot ergibt sich für den Einzelnen jedoch kein Anspruch gegenüber dem Staat auf gleichmäßige Falschbehandlung. Es gibt insofern keine Gleichstellung im Unrecht (vgl. Druen in Tipke/Kruse,

Gleichstellung im Unrecht (vgl. Druen in Tipke/Kruse, Abgabenordnung/Finanzgerichtsordnung, § 3 AO Tz. 54 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung).

43 Sollte der vorgenannte Einwand tatsächlich zutreffen, dann würde das nach dem hier gefundenen Ergebnis bedeuten, dass die Einheitswerte, die das Finanzamt für andere, bewertungsrechtlich vergleichbare Grundstücke festgestellt hat, nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Eine solche Falschbehandlung kann der Kläger jedoch für sich nicht in Anspruch nehmen.

44 5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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