Urteil des FG Hessen vom 14.11.2007
FG Frankfurt: vermietung, wohnung, verpachtung, auszug, absicht, einspruch, zusammensetzung, mietvertrag, veranlagungsverfahren, haus
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Gericht:
Hessisches
Finanzgericht 1.
Senat
Entscheidungsdatum:
Streitjahr:
2003
Aktenzeichen:
1 K 335/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 21 Abs 1 S 1 Nr 1 EStG
2002, § 2 Abs 1 S 1 Nr 6 EStG
2002, § 9 Abs 1 S 1 EStG
2002, § 12 Nr 1 EStG 2002
Einkünfteerzielungsabsicht bei leerstehender Wohnung
Tatbestand
(Überlassen von Datev)
Streitig ist zwischen den Beteiligten, ob die Kläger für eine im Streitjahr 2003
leerstehende Wohnung Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend
machen können oder ob dem die fehlende Einkunftserzielungsabsicht
entgegensteht.
Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Kläger sind Eigentümer des Hauses ... in .... Während die Kläger eine Wohnung
selbst nutzen, machten sie für die zweite Wohnung Verluste aus Vermietung und
Verpachtung in Höhe von ... EUR geltend. Die Wohnung war in den Jahren zuvor
immer vermietet. Nach Auszug des letzten Mieters im Oktober 2001 stand die
Wohnung jedoch leer. Erst ab September 2005 wurde sie wieder vermietet (vgl.
Mietvertrag vom ... August 2005).
Hinsichtlich der Zusammensetzung der geltend gemachten Werbungskosten wird
auf die von den Klägern mit ihrer Steuererklärung 2003 eingereichte Anlage V
verwiesen.
Im Steuerbescheid vom .. Oktober 2004 berücksichtigte der Beklagte keinerlei
Verluste aus Vermietung und Verpachtung. In den Erläuterungen zum
Steuerbescheid führte der Beklagte aus:
"Der Verlust aus Vermietung und Verpachtung für das Objekt in ... konnte nicht
berücksichtigt werden, weil eine Vermietungsabsicht nicht nachgewiesen werden
konnte."
Die Prozessbevollmächtigte der Kläger erhob hiergegen mit Schreiben vom ...
Oktober 2004 Einspruch, den sie im Wesentlichen damit begründete, dass die
Kläger nach wie vor auch im Streitjahr Vermietungsabsicht gehabt hätten. Wegen
der Erkrankungen der Kläger im Jahre 2003 sei es für sie jedoch sehr schwierig
gewesen, sich intensiv um neue Mieter zu kümmern. Die Kläger hätten zwar selbst
keine eigenen Annoncen aufgegeben, da sie durch längere
Krankenhausaufenthalte oft nicht zu Hause waren und daher in Sorge waren, dass
durch die Annoncen auf die leerstehende Wohnung hingewiesen worden wäre und
dadurch die Einbruchsgefahr in ihr Haus erhöht worden wäre. Die Kläger hätten
jedoch auf mehrere Inserate von Wohnungssuchenden reagiert und mit
Mietinteressenten Kontakt aufgenommen. Leider sei es aber aus den
unterschiedlichsten Gründen, insoweit wird auf die Stellungnahme der Kläger im
Veranlagungsverfahren verwiesen, nicht zum Abschluss eines Mietvertrages
gekommen. Erstmals im Oktober 2004 wurden von den Klägern auch
entsprechende Annoncen in der ... Zeitung geschaltet und im Dezember 2004 ...
ein Makler mit der Vermietung der leerstehenden Wohnung beauftragt.
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Durch Einspruchsentscheidung vom .. Januar 2005 wies der Beklagte den
Einspruch als unbegründet zurück. Die Kläger hätten für das Streitjahr eine
ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsicht anhand objektiver nachprüfbarer
Unterlagen nicht nachweisen können.
Im Klageverfahren verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter, die geltend
gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich zu
berücksichtigen.
Während des Klageverfahrens erging am ... Februar 2005 ein geänderter
Einkommensteuerbescheid 2003, der somit Gegenstand des Klageverfahrens
geworden ist.
Die Kläger sind der Ansicht, dass sie auch nach Auszug des letzten Mieters zu
keiner Zeit ihre Vermietungsabsicht für die leerstehende Wohnung aufgegeben
hätten. Aufgrund der schweren Erkrankung der Klägerin und ... des Klägers hätten
sie jedoch nicht laufend Annoncen geschaltet und auch keinen Makler beauftragt,
da Besichtigungstermine wegen der krankheitsbedingten Abwesenheit nicht hätten
durchgeführt werden können. Im Übrigen wiederholen die Kläger ihr Vorbringen aus
dem Einspruchsverfahren.
Die Kläger beantragen,
unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom .. Januar 2005 und Abänderung
des Einkommensteuerbescheides 2003 in der Gestalt vom .. Februar 2005 einen
Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von ... EUR zu berücksichtigen
und die Einkommensteuer dementsprechend herabzusetzen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Nach Ansicht des Beklagten könne bei der hier gegebenen Sachlage nicht von
einem ernsthaften und nachhaltigen Bemühen der Kläger um Vermietung
ausgegangen werden. Die Kläger hätten sich aufgrund ihrer gesundheitlichen
Situation nicht in der Lage gefühlt, Annoncen zu schalten oder einen Makler zu
beauftragen. Allein aus diesen Ausführungen sei schon eindeutig zu entnehmen,
dass die Kläger aufgrund ihrer bedauerlichen gesundheitlichen Situation heraus
ihre Vermietungsabsicht zumindest im Streitjahr zurückgestellt hätten. Wenn es
den Klägern ernsthaft darum gegangen wäre, die Wohnung zu vermieten, hätte es
nahe gelegen, Zeitungsannoncen zu schalten oder einen Makler mit der
Vermietung zu beauftragen. Eine andere rechtliche Beurteilung ergebe sich auch
daraus nicht, wenn die Kläger vereinzelt auf Zeitungsannoncen von Mietsuchenden
reagiert hätten und mit diesen in Kontakt getreten seien.
Durch Beschluss vom 6. März 2006 wurde der Rechtsstreit dem Einzelrichter zur
Entscheidung übertragen.
Die Verfahrensbeteiligten haben einvernehmlich auf die Durchführung einer
mündlichen Verhandlung verzichtet.
Dem Gericht lag die die Kläger betreffende Einkommensteuerakte 2003 vor.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der angefochtene Einkommensteuerbescheid ist rechtmäßig und verletzt die
Kläger nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung - FGO -).
Für die Kläger können keine Verluste aus Vermietung und Verpachtung im
Streitjahr 2003 anerkannt werden.
Der Abzug von Aufwendungen als Werbungskosten setzt nach § 9 Abs. 1
Einkommensteuergesetz (EStG) voraus, dass diese Aufwendungen der Erwerbung,
Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus einer der Einkunftsarten im Sinne des
§ 2 EStG dienen. Dies erfordert, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, auf
Dauer aus der betreffenden Einkunftsart, hier der aus Vermietung und
Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG, einen Einnahmenüberschuss zu
erzielen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), der
das Gericht folgt, sind danach Aufwendungen für eine Wohnung, die nach
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das Gericht folgt, sind danach Aufwendungen für eine Wohnung, die nach
vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, solange als
Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den Entschluss zur
Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht
endgültig aufgegeben hat. An einer solchen endgültigen Aufgabe fehlt es, solange
sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht.
Für die Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen als Voraussetzungen einer
fortbestehenden Einkünfteerzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige die
Feststellungslast (vgl. Urteile des BFH vom 9. Juli 2003, IX R 102/00,
Bundessteuerblatt - BStBl - II 2003, 940, vom 6. Mai 2003 IX R 89/00, Sammlung
amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH - BFH/NV - 2004, 1381 und
vom 14. Juli 2004 IX R 56/01, BFH/NV 2005, 37). Ist die Absicht zur
Fremdvermietung nicht aufgrund objektiver Umstände feststellbar oder besteht
diesbezüglich Ungewissheit, entfällt ein Werbungskostenabzug (vgl. Urteil des
Finanzgerichts Köln vom 19. April 2006 5 K 3607/04, EFG 2007, 843 m.w.N.) Bei
Anwendung dieser Grundsätze können die Kläger keine Verluste aus Vermietung
und Verpachtung steuerlich geltend machen.
Indem es die Kläger im gesamten Streitjahr unterlassen haben, hinsichtlich der
Vermietung ihrer bereits seit Oktober 2001 leerstehenden Wohnung auch nur eine
Zeitungsannonce zu schalten und auch keinen Immobilienmakler eingeschaltet
haben, kann nach Ansicht des Gerichts nicht von einem ernsthaften und
nachhaltigen Bemühen um eine Vermietung der Wohnung ausgegangen werden.
Das vereinzelte Anrufen von Mietinteressenten, die selbst Anzeigen aufgegeben
haben, reicht nach Ansicht des Gerichts dazu nicht aus. Für das Gericht ist
aufgrund der Erkrankungen der Kläger zwar nachvollziehbar, dass die Kläger
primär andere Probleme - nämlich ihre Erkrankung - beschäftigte, und daher die
Vermietung der Wohnung nur eine untergeordnete oder keine Bedeutung hatte.
Hätten die Kläger jedoch auch im Streitjahr eine ernsthafte und nachhaltige
Vermietungsabsicht gehabt, hätte es gerade wegen ihrer Erkrankungen
nahegelegen, einen Makler mit der Vermietung zu beauftragen oder aber -
zumindest wenn absehbar war, dass kein Krankenhausaufenthalt anstand - selbst
Annoncen aufzugeben. Nach dem eigenen Vorbringen der Kläger betrug der
Krankenhausaufenthalt im Jahre 2003 auch nur etwa 5 1/2 Wochen. Diese
Erkenntnis hatten die Kläger nach Ablehnung der Verluste für das Jahr 2003 durch
den Beklagten im Steuerbescheid vom .. 10. 2004 offenbar auch selbst, als sie ab
Oktober 2004 Anzeigen aufgaben und ... einen Makler mit der Vermietung der
Wohnung beauftragten.
Nicht überzeugend ist in diesem Zusammenhang das Vorbringen der Kläger,
durch die Kontaktaufnahme mit Mietsuchenden unter der Rubrik "Mietgesuche" sei
eine individuelle und passende Terminabsprache möglich gewesen. Natürlich
hätten die Kläger auch bei Aufgabe von eigenen Anzeigen jeweils den
Besichtigungstermin mit potentiellen Interessenten frei bestimmen können. Da die
Kläger für die Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen als Voraussetzung
einer fortbestehenden Einkünfteerzielungsabsicht aber die Darlegungs- und
Feststellungslast tragen, war die Klage daher mit der Kostenfolge des § 135 Abs. 1
FGO abzuweisen.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.