Urteil des FG Hessen vom 26.11.2009, 3 K 3542/02

Entschieden
26.11.2009
Schlagworte
Grundsatz der gleichbehandlung, Grundstück, Wohnfläche, Bezirk, Stadt, Zahl, Grundsteuer, Ausstattung, Erlass, Einspruch
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Quelle: Gericht: Hessisches Finanzgericht 3. Senat

Normen: § 79 Abs 2 S 2 BewG 1991, § 27 BewG 1991

Entscheidungsdatum: 26.11.2009

Aktenzeichen: 3 K 3542/02

Dokumenttyp: Urteil

(Ermittlung des Einheitswerts für ein gemischt genutztes Grundstück im OFD-Bezirk Frankfurt am Main)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Tatbestand

1Zwischen den Beteiligten ist streitig, auf welcher Grundlage der Einheitswert für ein gemischt genutztes Grundstück zu ermitteln ist. Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zu Grunde:

2Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks X-Straße .. in A. Auf diesem Grundstück errichtete er im Jahre 1964 ein größeres Gebäude, bestehend aus einem gewerblichen Bereich und einem Wohnbereich. Zu dem gewerblichen Bereich gehören ein Laden, eine Werkstatt, ein Büro sowie drei Garagen. Den Wohnbereich bilden 11 Wohnungen mit einer Gesamtnutzfläche von 702 sowie vier Garagen. Auf seinen Antrag hatte der Kläger für die Errichtung der genannten Wohnungen ein Landesbaudarlehen erhalten. In dem betreffenden Bescheid vom 17.11.1964 war die Durchschnittsmiete für die geförderten Wohnungen auf 2,07 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Monat festgelegt worden.

3Der Beklagte (das Finanzamt) traf im Rahmen einer Fortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.1974 für das bebaute Grundstück u.a. folgende Feststellungen: Einheitswert 289.400 DM, Grundstücksart gemischt genutztes Grundstück ohne überwiegenden gewerblichen Anteil. Die für den Einheitswert maßgebende Jahresrohmiete ermittelte er für den Wohnbereich in der Weise, dass er eine übliche Miete von 2,07 DM pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat ansetzte (Bescheid vom 14.08.1978). Im Rahmen einer weiteren Fortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.1976 stellte er den Einheitswert auf 271.700 DM fest. Anlass für diese Fortschreibung war der Umstand, dass die ursprünglich gewährte Grundsteuervergünstigung zwischenzeitlich weggefallen war (Bescheid vom 12.12.1978).

4Mit Schreiben vom 29.11.1996 teilte der Magistrat der Stadt A dem Finanzamt mit, für das Grundstück werde die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31.12.2000 enden. Daraufhin führte das Finanzamt eine Fortschreibung des Einheitswerts auf den 01.01.2001 durch, bei der es den Einheitswert auf 353.800 DM feststellte. Die für den Einheitswert maßgebende Jahresrohmiete ermittelte es nunmehr in der Weise, dass es für den Wohnbereich eine übliche Miete von 3,30 DM pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat ansetzte (Bescheid vom 27.06.2002).

5Hiergegen legte der Kläger, vertreten durch den Prozessbevollmächtigten, Einspruch ein. Das Finanzamt wies den Einspruch als unbegründet zurück. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus: Die Finanzbehörden der Länder hätten Mietspiegel als Hilfsmittel für die Schätzung der üblichen Miete aufgestellt.

Mietspiegel als Hilfsmittel für die Schätzung der üblichen Miete aufgestellt. Hierdurch sei eine einigermaßen gleichmäßige Bewertung bebauter Grundstücke im Wege des Ertragswertverfahrens zu erreichen. Die Mietspiegel seien nach den einzelnen örtlichen Verhältnissen, nach gesammeltem Kontrollmaterial, nach Grundstücksarten sowie nach Baujahresgruppen gegliedert. Damit entsprächen sie den Kriterien, die nach § 79 Abs. 2 Satz 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) für die Schätzung der üblichen Miete durch Vergleich mit vermieteten Grundstücken maßgebend seien (Einspruchsentscheidung vom 17.09.2002).

6Gegen den Bescheid vom 27.06.2002 sowie die Einspruchsentscheidung vom 17.09.2002 hat der Kläger, weiter vertreten durch den Prozessbevollmächtigten, Klage erhoben. Mit Schreiben vom 20.04.2009 hat der Prozessbevollmächtigte - aufgrund von sachdienlichen Hinweisen durch den erkennenden Einzelrichter - das Klagebegehren klargestellt. Seine Ausführungen ergeben sinngemäß Folgendes: Der von dem Finanzamt hier zu Grunde gelegte Mietpreisspiegel sei nicht ausreichend. Das Finanzamt müsse zusätzlich noch drei Vergleichsobjekte mit den entsprechenden Durchschnittsmieten benennen. Der hier angesetzte Wert sei jedenfalls überhöht. Zudem habe das Finanzamt bei der angegriffenen Wertfortschreibung nicht alle wertbeeinflussenden Tatsachen berücksichtigt. So liege das Grundstück in einem Stadtteil, der überwiegend von Bürgern mit Migrationshintergrund bewohnt werde. Dadurch hätten die Vermietbarkeit und damit auch der Wert der Immobilie - auch schon zu dem hier streitigen Stichtag 01.01.2001 - sehr stark gelitten. Zum Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) seien diese Verhältnisse noch nicht gegeben gewesen.

7Der Kläger beantragt,

8den Einheitswertbescheid vom 27.06.2002 betreffend die Wertfortschreibung auf den 01.01.2001 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 17.09.2002 in der Weise zu ändern, dass bei der Ermittlung der Jahresrohmiete für die Wohnflächen (702 m²) gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG eine übliche Miete in Höhe von 2,50 DM pro Quadratmeter und Monat angesetzt wird.

9Das Finanzamt beantragt,

10die Klage abzuweisen.

11 Zur Begründung verweist es auf die Ausführungen in der Einspruchsentscheidung.

12 Die den Streitfall betreffenden Einheitswertakten des Finanzamts waren Gegenstand des Verfahrens.

Entscheidungsgründe

13 Die Klage ist unbegründet.

14 1. Das Finanzamt hat sich bei der Ermittlung des Einheitswerts für das streitige Grundstück zu Recht an dem Mietpreisspiegel orientiert, den die Finanzverwaltung bezogen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) für die in seinem Bezirk belegenen Wohngrundstücke aufgestellt hat. Dabei hat es zutreffend eine übliche Miete von 3,30 DM pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat angesetzt.

15 Nach § 76 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 78 BewG ist bei gemischtgenutzten Grundstücken der Grundstückswert u.a. auf der Grundlage der so genannten Jahresrohmiete zu ermitteln. Ist - wie hier im Streitfall - der Grundstückswert im Wege einer Fortschreibung 22 BewG) neu zu ermitteln, so bestimmt sich gemäß § 79 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BewG die Jahresrohmiete entsprechend dem gesetzlichen Grundkonzept nach dem Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) sowie nach Maßgabe der Sätze 2 bis 4 der Vorschrift zu entrichten haben. Für den Fall, dass - wie hier im Streitfall - bezogen auf den Stichtag 01.01.1964 irgendwelche tatsächlich für das Objekt gezahlten Mieten fehlen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) - abweichend von der Grundregel - entsprechend § 79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete anzusetzen (vgl. BFH-Urteil vom 15.10.1986 II R 230/81, BStBl II 1987, 201).

16 Die übliche Miete ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG grundsätzlich in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung am 01.01.1964 regelmäßig gezahlt wurde. Scheitert eine

und Ausstattung am 01.01.1964 regelmäßig gezahlt wurde. Scheitert eine Schätzung der üblichen Miete im unmittelbaren Vergleich daran, dass nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte nicht oder nicht in hinreichender Zahl vorhanden sind, kann nach der ständigen Rechtsprechung des BFH als Hilfsmittel für die Schätzung der üblichen Miete auf die von den Finanzämtern für ihren örtlichen Zuständigkeitsbereich erarbeiteten Mietspiegels zurückgegriffen werden, soweit diese in ihren Aufgliederungen nach Mietpreisregelungen und den anderen gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG maßgebenden Kriterien den vom Gesetz gestellten Anforderungen für die Schätzung der üblichen Miete entsprechen. Das Finanzgericht darf, ohne sich selbst eine eigene Überzeugung zu verschaffen, davon ausgehen, dass ein vom Finanzamt aufgestellter Mietspiegel im Sinne der vorstehenden Grundsätze auf der Ermittlung und Auswertung einer repräsentativen Zahl von Vermietungsfällen beruht und deren zusammengefasstes Ergebnis darstellt (vgl. BFH-Urteil vom 17.02.1999 II R 48/97, BFH/NV 1999, 1452; dazu auch: Halaczinsky in Rössler/Troll, Bewertungsgesetz, § 79 Rn. 58).

17 Im Streitfall hat das Finanzamt für die Ermittlung der üblichen Miete den Mietpreisspiegel herangezogen, den die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main für ihren Zuständigkeitsbereich bezogen auf freifinanzierte Wohnungen auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) aufgestellt hat. Dieser differenziert - in Übereinstimmung mit den vorgenannten Grundsätzen - u.a. nach bestimmten Gemeindegrößenklassen (Einwohnerzahl), nach Baujahren, nach Ausstattung (Sammelheizung) sowie bei Gemeinden mit einer Einwohnerzahl von über 200.000 zusätzlich nach der Lage (gute Wohnlage mit Sammelheizung). Nach der langjährigen Erfahrung des erkennenden Einzelrichters wird dieser Mietpreisspiegel im Zuständigkeitsbereich der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main für alle Grundstücke mit Wohnbebauung durch die Finanzämter angewandt. Das Gericht sieht keinen Anlass, für den Einzelfall von dieser ständigen Verwaltungspraxis abzuweichen. Demzufolge sieht es auch keine Notwendigkeit, ergänzend zu dem vorgenannten Mietpreisspiegel noch drei Vergleichsobjekte heranzuziehen. Es ist vielmehr überzeugt davon, dass zum Hauptfeststellungszeitpunkt im Bezirk des beklagten Finanzamts - bezogen auf den freifinanzierten Wohnungsbau - keine ausreichende Zahl an Vergleichsobjekten für eine unmittelbare Ableitung der üblichen Miete gegeben hat. Des Weiteren ist es überzeugt davon, dass die Gegebenheiten des hier betroffenen Grundstücks in ausreichendem Maße berücksichtigt sind. So weist der Mietpreisspiegel für Mietwohngrundstücke mit einem Baujahr nach 1962 bezogen auf eine Gemeindegröße von über 200.000 Einwohnern bei einer guten Wohnlage eine übliche Miete von 4,10 DM aus, während er für vergleichbare Grundstücke - in einer weniger guten Wohnlage - eine übliche Miete von 3,30 DM nennt.

18 2. Das Finanzamt hat sich im Rahmen der hier streitigen Wertfortschreibung zu Recht auf die Wertverhältnisse bezogen, die zum Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) gegeben waren. Dabei war es nicht verpflichtet, die von dem Kläger als „wertbeeinflussenden Tatsachen“ bezeichneten Umstände zu berücksichtigen.

19 Nach § 22 Abs. 1 BewG wird der Einheitswert neu festgestellt (Wertfortschreibung), wenn in einem bestimmten Umfang eine Abweichung zwischen den maßgebenden Werten vorliegt. Dabei sind nach § 22 Abs. 4 Satz 2 i.V.m. § 27 BewG die Wertverhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) und im übrigen die (sonstigen) Verhältnisse im Fortschreibungszeitpunkt zu Grunde zu legen.

20 Unter dem Begriff der „Wertverhältnisse“ im Sinne des § 27 BewG sind die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zu verstehen, wie sie sich in dem allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben. Für Änderungen, die sich nur aus der Weiterentwicklung dieser Verhältnisse im Hauptfeststellungszeitpunkt ergeben, dürfen deshalb bei Fortschreibungen nicht berücksichtigt werden. Hierzu gehören auch allgemeine Änderungen bei den wirtschaftlichen Verhältnissen einer Gemeinde (vgl. Halaczinsky in Rössler/Troll, a.a.O., § 27 Rn. 7 und Rn. 21 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung).

21 Die vorgenannten Grundsätze sind nach Auffassung des Gerichts auch anzuwenden, wenn sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse in einem größeren Teil des jeweiligen Gemeindegebiets geändert haben. Hierzu zählt das Gericht auch die Änderung in der Bevölkerungsstruktur innerhalb von weiträumigen Teilen einer Großstadt. Zu dieser Gesetzesauslegung sieht es sich insbesondere deshalb veranlasst, weil ansonsten die Finanzämter nicht in der Lage wären, für die Feststellung der Einheitswerte - zumindest einigermaßen - dem

wären, für die Feststellung der Einheitswerte - zumindest einigermaßen - dem Grundsatz der Gleichbehandlung zu entsprechen. Dabei sieht es durchaus die Probleme, die sich aus der (überlangen) Dauer des Hauptfeststellungszeitraums ergeben. Gleichwohl ist es der Auffassung, dass diese Probleme von den betroffenen Steuerpflichtigen, soweit es - wie hier - letztendlich um die Grundsteuer geht, hinzunehmen sind (vgl. zur Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung und der darauf bezogenen Grundsteuererhebung: BFH- Beschluss vom 18.10.2006 II B 10/06, BFH/NV 2007, 13 mit weiteren Nachweisen zur ständigen Rechtsprechung des BFH).

22 Wie gerichtsbekannt, sind die wirtschaftlichen Verhältnisse innerhalb des Stadtgebietes der Großstadt A sehr unterschiedlich. So weist der nördliche Bereich der Stadt (mit dem hier betroffenen Grundstück), insbesondere im Verhältnis zu den westlich gelegenen Stadtteilen, eine ziemlich schwache Wirtschaftsstruktur aus. Diese Strukturunterschiede hat es aber schon in früheren Zeiten gegeben. Sie haben sich lediglich dadurch verschärft, dass der Anteil von Einwohnern, die einen so genannten Migrationshintergrund haben, im Laufe der Zeit größer geworden ist. Insofern handelt es sich hier lediglich um Änderungen, die die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse betreffen.

23 Der Kläger wird durch die Anwendung des § 27 BewG nicht unangemessen benachteiligt. Denn er hat unter Umständen die Möglichkeit, gemäß § 33 des Grundsteuergesetzes (GrStG) einen Antrag auf Erlass eines Teils der fälligen Grundsteuer zu stellen. Nach der genannten Vorschrift ist die Grundsteuer in einem bestimmten Umfang zu erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der Rohertrag um 20% gemindert ist und der Steuerschuldner diese Minderung nicht zu vertreten hat. Dabei wäre es Sache des Klägers, die Voraussetzungen für einen solchen Erlass nachzuweisen. Sollte ihm dies nicht gelingen, hätte er die entsprechenden steuerlichen Belastungen im Sinne einer vom Gesetzgeber gewollten Härte hinzunehmen.

24 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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