Urteil des FG Hamburg vom 13.06.2012, 2 E 2/08.N

Aktenzeichen: 2 E 2/08.N

FG Hamburg: grundstück, gebäude, bebauungsplan, wohnhaus, hamburger, nummer, fassade, abgrenzung, erhaltungsgebot, einfamilienhaus

1. Ein Erhaltungsbereich kann zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart auch für einzelne bauliche Anlagen festgesetzt werden. Wenn die Anlage das Stadt- oder Ortsbild selbst nicht prägt, setzt dies voraus, dass sie jedenfalls in sonstiger Weise von spezifischer städtebaulicher Bedeutung ist.

2. Eine einzelne stadt- oder ortshistorisch bedeutsame bauliche Anlage ist bodenrechtlich dann erhaltenswert, wenn sie - optisch - eine stadtgestalterische Aufgabe erfüllt, indem sie die Umgebung räumlich mitgestaltet und zur Unverwechselbarkeit der Ansicht eines Ortsteils, Platzes oder Straßenzugs beisteuert.

Hamburgisches Oberverwaltungsgericht 2. Senat, Urteil vom 13.06.2012, 2 E 2/08.N

§ 172 Abs 1 S 1 Nr 1 BauGB, § 172 Abs 3 S 1 BauGB

Tenor

Die Verordnung über den Bebauungsplan S. wird für unwirksam erklärt, soweit sie für das Grundstück A.-Str. 10 einen Erhaltungsbereich festsetzt.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Hinsichtlich der Kosten des Verfahrens ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v.H. der beizutreibenden Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Der Antragsteller ist Eigentümer des Grundstücks A-Str. 10, das mit einem zweigeschossigen Einfamilienhaus aus dem Jahre 1925 bebaut ist. Er wendet sich im Wege der Normenkontrolle gegen die Verordnung über den Bebauungsplan S., soweit sein Grundstück darin als Erhaltungsbereich bezeichnet wird.

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Der Bebauungsplan erfasst ein rund 310.000 großes Gebiet nordwestlich des Bahnhofs, das sich zwischen der S.- und A.-Str. und der B.-Str. bzw. dem W. erstreckt. Mit dem Plan soll die vorhandene Wohnbebauung mit zum Teil großzügig geschnittenen Gärten als Milieu bestimmendes Element erhalten und vor nachteiligen baulichen Veränderungen geschützt werden. Zu diesem Zwecke legt der Plan u.a. zehn Erhaltungsbereiche mit insgesamt 38 Grundstücken fest. Im Einzelnen handelt es sich dabei um das Grundstück B.-Str. 48, das Grundstück B-.Str. 70, das Grundstück B.-Str. 90, die Grundstücke B.-Str. 37, 39 und 41, die Grundstücke D.- Str. 19 und 21 sowie B.-Str. 47, 49, 51, 53, 57, 59, 63, 69 und 71, die Grundstücke D.-Str. 5, 7, 9 und 11, die Grundstücke D.-Str. 4, 6, 8, 10 und 12/12a, die Grundstücke A.-Str. 8 und 10, das Grundstück A.-Str. 4 und die Grundstücke S.-Str. 84, 86, 88, 90 und 92 sowie B.-Str.1, 3, 5, 7 und 9. Hierzu heißt es in § 2 Nr. 1 der Planverordnung:

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„In den nach § 172 des Baugesetzbuchs als „Erhaltungsbereiche“ bezeichneten Gebieten bedürfen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errichtung baulicher Anlagen einer Genehmigung, und zwar auch dann, wenn nach den bauordnungsrechtlichen Vorschriften eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Die Genehmigung zum Rückbau, zur Änderung oder zur Nutzungsänderung darf nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.“

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Das Planverfahren wurde durch den Aufstellungsbeschluss eingeleitet. In der Zeit vom bis zum wurde der Planentwurf öffentlich ausgelegt.

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Mit Schreiben vom 19. März 2006 wandte sich der Antragsteller gegen die vorgesehene Bezeichnung seines Grundstücks als Erhaltungsgebiet und machte im Einzelnen geltend, dass sein Wohnhaus in der Bausubstanz

so tiefgreifend geschädigt sei, dass es in absehbarer Zeit nicht mehr mit wirtschaftlichen Mitteln zu erhalten sein werde. Zudem sei die Erhaltung des Gebäudes aus Gründen der städtebaulichen Eigenart nicht erforderlich. Es präge nicht die Bebauung an der A.-Str. und B.-Str., sondern falle vielmehr als atypisch aus dem Rahmen. Das Bild dieses Straßenzugs werde im Wesentlichen von Eigentumswohnanlagen bestimmt, die aus der Zeit nach 1960 stammten. Bei den um die Wende des 19./20. Jahrhunderts errichteten Gebäuden A.- Str. 4 und 8 handele es sich ebenfalls nicht um Einfamilienhäuser, sondern um Mehrfamilienhäuser, die zudem als Putzbauten ausgebildet seien.

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In seiner Sitzung am 18. April 2006 hielt der Arbeitskreis II an der Ausweisung des Grundstücks des Antragstellers als Erhaltungsbereich fest. In dem der Sitzung zugrundeliegenden Arbeitsvermerk heißt es hierzu:

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„Das Erhaltungsgebot ist als Genehmigungsvorbehalt zu verstehen. Vor einem geplanten Abbruch wäre zu prüfen, ob sich das Gebäude in einem erhaltenswerten Zustand befindet. Falls der Eigentümer die Erhaltung des Gebäudes aufgrund von umfangreichen baulichen Aufwendungen finanziell nicht aufbringen kann und damit eine nicht zumutbare Härte entsteht, kann auf den Erhalt des Gebäudes verzichtet werden. Ein Neubau wäre gestalterisch in das erhaltenswerte Umfeld anzupassen und dürfte das benachbarte erhaltenswerte Gebäude nicht beeinträchtigen. …“

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Nachdem die Bezirksversammlung des Bezirksamts X dem Bebauungsplanentwurf zugestimmt hatte, wurde die Verordnung über den Bebauungsplan S. durch den Bezirksamtsleiter festgestellt und im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt verkündet.

In der Begründung zum Bebauungsplan heißt es auszugsweise wie folgt:

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„2. Anlass der Planung

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Mit dem Bebauungsplan soll in dem reinen Wohngebiet die Einzelhausbebauung mit z.T. großzügig geschnittenen Gärten als milieubestimmendes Element erhalten und geschützt werden. Milieu prägend und schützenswert ist die Einzelhausbebauung aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Unter Ausschöpfung aller baurechtlichen Möglichkeiten wurden in neuerer Zeit Mehrfamilienhäuser mit 10 und mehr Wohnungen gebaut. Weitere Planungen größerer Wohnkomplexe liegen vor. Eine derartige Bebauung ist Maßstab sprengend und würde im Laufe der Zeit eine nachhaltige Veränderung mit sich bringen, die sowohl von Anwohnern, als auch stadtplanerisch nicht gewollt ist. Die Rechtslage allein, wie sie mit den Baustufenplänen derzeit besteht, ist nicht ausreichend, um einem solchen Veränderungsdruck stand zu halten. Deshalb werden in dem Plan ergänzende Baubeschränkungen festgesetzt und schützenswerte Bausubstanz unter ein Erhaltungsgebot gesetzt.

5.3 Erhaltungsbereiche

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Die erwarb große Waldstücke nördlich der S.- und A.-Str., parzellierte das erworbene Land und legte mit der Trassenführung der Straßen auch die Baufluchtlinien fest.

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In den Jahren 1907 bis 1910 entstand eine verbindliche Bauordnung ... Das Plangebiet lag in der Baustufe 1, in der eine landhausmäßige Bebauung zwingend war mit einer Grundfläche von maximal 0,2 des Areals, einem Bauwich von mindestens 3,50 m, einer Beschränkung auf zwei Vollgeschosse zuzüglich Dachgeschoss und nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen in einem Gebäude.

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Auch die Landhauskolonie W. legte eine Bauvorschrift für die eigenen Parzellen vor: “Alle herzustellenden Gebäude müssen herrschaftlicher Natur sein.“ So wird eine Zweigeschossigkeit festgelegt, Abstandsflächen genauestens beschrieben. Auch für die Grundstücksteilungen gab es genaue Vorschriften: Grundstücke mit einer Fläche unter 1000 durften nicht bebaut werden. Auch der Gartenbereich wurde einbezogen: „Die Vorgärten sollen einzig Ziergärten bilden“.

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Diese Bauvorschriften führten zu der heute milieuprägenden Einzelhausbebauung auf großen Grundstücksflächen.

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Eine eher zögerliche Bebauung setzte ab 1890 ein. Bis 1950 entstanden relativ wenige Landhäuser oder Einfamilienhäuser. Grund dafür mag die erheblich große Entfernung zum Bahnhof sein. So zeigt der Baustufenplan von 1951 noch den überwiegenden Teil der Flurstücke als unbebaute Fläche. Erst in den sechziger Jahren des letzten Jahrhunderts setzte eine verstärkte Bautätigkeit ein, die heute zu gehäuften Grundstücksteilungen und rückwärtigen Bebauungen führt.

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Zu den beiden Erhaltungsbereichen an der A.-Str. wird sodann ausgeführt:

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„Nummer 4: Das wohl älteste Wohnhaus des Bebauungsplangebiets steht in der A.-Str. 4. Das Gebäudealter ist unbekannt, der erste Anbau des Wohnhauses fand 1901 statt. Es ist ein einfaches „Kleinwohnhaus“ mit geputzter Fassade, das zwischen Erdgeschoss und Obergeschoss ein Stuckgesims aufweist. Das flache Satteldach setzt innerhalb des Obergeschosses an und zeigt in der Giebelspitze eine sichtbare Pfetten- und Zangenkonstruktion. An das Gebäude schließen sich die alten Stallungen und die ehemalige Remise an, die heute ausgebaut auch teilweise Wohnzwecken dient.

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In der Nummer 8 steht eine prachtvolle zweigeschossige Villa aus dem Jahre 1909. Es ist ein Putzbau mit vielerlei Versprüngen in der Fassade und Stuckapplikationen, die Jugendstilelemente aufnehmen. Das Schindel gedeckte Walmdach wird aufgelockert von einer Dachgaube und einem Zwerchhaus, das mit geschnitzten sichtbaren Pfetten versehen ist. Die unterschiedlichen Fensterformen und Stuckrahmungen geben dem Gebäude ein bewegtes Äußeres.

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Nummer 10: Das Wohnhaus von 1925 entspricht dem unter B.-Str. Nummer 48, 49, 51 und 53 beschriebenen „Hamburger Kaffeemühlentyp“ mit geklinkertem, quaderförmigem Baukorpus, Pyramidendach (Zeltdach), streng symmetrisch gegliederter Fassade und einem Vorbau zur Straße, der im Obergeschoss zu einem Balkon ausgebildet ist.“

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Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 26. März 2008 an das Bezirksamt X rügte der Antragsteller, dass die Festlegung seines Grundstücks als Erhaltungsbereich fehlerhaft sei: Die Voraussetzungen für eine Unterschutzstellung lägen nicht vor. Bei der Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB gehe es um eine flächenbezogene Regelung und nicht um die isolierte Erhaltung baulicher Anlagen. Die Bedeutung der Vorschrift liege im städtebaulichen Ensembleschutz. Von einem schützenswerten Ensemble könne hier indes nicht die Rede sein. Auch als Einzelobjekt entfalte sein Einfamilienhaus vom Typ „Hamburger Kaffeemühle“ keine prägende Wirkung. Es stehe eindeutig im Schatten der prachtvollen zweigeschossigen Villa auf dem Nachbargrundstück A.-Str.. Ebenso wenig handele es sich um eine Anlage von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung i.S.v. § 172 Abs. 3 Satz 1 2. Alt. BauGB. Im Rahmen dieser Alternative müsse nämlich ebenfalls verlangt werden, dass die Anlage ihre Umgebung städtebaulich nicht nur unwesentlich mitgestalte oder dass sie im städtebaulichen Gefüge wegen ihrer besonderen städtebaulichen Bedeutung dazugehöre. Ferner werde gerügt, dass der festgelegte Erhaltungsbereich zu klein ausgefallen sei, um einen sinnvollen Schutz zu gewährleisten. Auch die Zurückweisung seiner erhobenen Einwendung unter Hinweis auf die Zweigleisigkeit des Verfahrens überzeuge nicht.

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Am 9. April 2008 hat der Antragsteller den Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung nimmt er auf seine Schreiben vom 19. März 2006 und 26. März 2008 Bezug und vertieft seine dortigen Ausführungen im Wesentlichen wie folgt:

25 Die Gebäude, Ensembles und die südliche Bebauung der B.-Str. sind gebietsprägende Zeugnisse der Besiedelung aus der ersten Hälfte des letzten Jahrhunderts und bedürfen des Schutzes vor einer Umstrukturierung. Insbesondere aus ihrer geschichtlichen Bedeutung heraus werden diese Gebäude nach § 172 unter Erhaltungsgebot gesetzt und im Folgenden beschrieben. (Eine Foto-Dokumentation ist der Bauakte beigelegt): …“

An der A.-Str. seien lediglich zwei sehr kleine Erhaltungsbereiche ausgewiesen worden, nämlich zum einen auf seinem Grundstück und dem angrenzenden Grundstück mit der Hausnummer 8, zum anderen auf dem Grundstück mit der Hausnummer 4. Dabei handele es sich nach der Begründung zum Bebauungsplan bei dem Gebäude A.-Str. um „eine prachtvolle zweigeschossige Villa aus dem Jahre 1909“ und bei dem Gebäude A.- Str. 4 um ein „einfaches Kleinwohnhaus“. Mit diesen beiden Putzbauten habe sein Einfamilienhaus vom Typ „Hamburger Kaffeemühle“ mit seinem geklinkerten quaderförmigen Korpus im Erscheinungsbild nichts gemein. Die anderen im Bebauungsplan festgelegten Erhaltungsbereiche seien zu weit entfernt, um für die Frage, ob ein schützenswertes städtebauliches Ensemble vorliege, eine Rolle spielen zu können. Insbesondere betrage die Entfernung zu den übrigen Häusern des „Hamburger Kaffeemühlentyps“ mehrere 100 m. Die beiden isolierten Erhaltungsbereiche mit nur drei Gebäuden, die jeweils verschiedene Baustile repräsentierten, sich in ihrem Äußeren stark unterschieden und auch keine herausragende städtebauliche Bedeutung hätten, seien nicht in der Lage, die städtebauliche Eigenart des Gebiets zu erhalten. Zwar müsse in einem großzügig abgegrenzten Erhaltungsgebiet nicht jedes einzelne Gebäude erhaltenswert sein. Die Antragsgegnerin habe hier aber gerade nicht pauschal ein größeres Gebiet als Erhaltungsbereich ausgewiesen, sondern trennscharf ausschließlich diejenigen Grundstücke erfasst, deren vermeintlich erhaltungswürdiger Baubestand in der Begründung zum

Bebauungsplan einzeln erläutert worden sei. Aus diesem Grunde seien strengere Anforderungen an die Abgrenzung der Erhaltungsgebiete zu stellen.

Der Antragsteller beantragt,

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die Rechtsverordnung über den Bebauungsplan S. für unwirksam zu erklären, soweit sie für das Grundstück A.-Str. 10 einen Erhaltungsbereich festsetzt.

Die Antragsgegnerin beantragt,

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den Normenkontrollantrag abzuweisen.

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Sie trägt zur Begründung vor:

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Die Ausweisung des Grundstücks A.-Str. 10 als Erhaltungsbereich diene dem Ziel des städtebaulichen Ensembleschutzes, da es städtebaulich die Qualität des ehemaligen Vororts Y widerspiegele. Anhand alten Kartenmaterials sei zu erkennen, dass bevorzugt bahnhofsnahe Flurstücke zuerst bebaut worden seien. Der Baustufenplan aus dem Jahre 1955, dessen Kartierung noch aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg stamme, zeige auf der Nordseite der A.-Str. in der Umgebung des Grundstücks des Antragstellers nur wenige Gebäude. Die Tatsache der zögerlichen Bebauung auf bahnhofsfernen Flurstücken präge das in Rede stehende Gebiet. Vor diesem geschichtlichen Hintergrund stehe das Wohnhaus des Antragstellers sehr wohl in einem städtebaulichen Ensemble mit den aus verschiedenen Jahrzehnten stammenden Wohnhäusern an der A.-Str.. Dass die anderen, mit Häusern des „Hamburger Kaffeemühlentyps“ bebauten und ebenfalls als Erhaltungsbereich ausgewiesen Grundstücke mehrere 100 m entfernt lägen, sei für das Vorliegen eines Ensembles unerheblich. Unabhängig hiervon befänden sich solche Häuser aber auch auf der Südseite der A.- Str., die nicht zum Plangebiet gehöre. Dem Gebäude des Antragstellers komme auch eine städtebauliche, insbesondere geschichtliche Bedeutung zu. Bei ihm seien noch originale bzw. originalgetreue Bauteile, wie z.B. die Sprossenfenster, die Stabholzgeländer des Balkons im Obergeschoss und die Überdachung des Eingangs erhalten. Mit dieser Architektur präge es den Bebauungsstil und die historische Entwicklung des Gebiets. Der Plangeber habe auch eine sachgerechte Gebietsabgrenzung vorgenommen. § 172 BauGB gebe eine Mindestgröße nicht vor. Je nach Umständen könne eine Erhaltungssatzung sogar auf ein einzelnes Grundstück beschränkt werden, wenn die Voraussetzungen für die Festsetzung allein auf diesem Grundstück erfüllt seien. Der bauliche Zustand des Hauses des Antragstellers und die Rentabilität einer Renovierung sei im Hinblick auf das in § 172 BauGB zweistufig ausgestaltete Verfahren ohne Belang.

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Das Gericht hat in seiner mündlichen Verhandlung vom 13. Juni 2012 die an der A.-Str., der B.-Str. und der Straße D.-Str. festgesetzten Erhaltungsbereiche in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Ortsbesichtigung wird auf die Sitzungsniederschrift der mündlichen Verhandlung Bezug genommen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der Planaufstellungsakten der Antragsgegnerin (5 Ordner) verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Der Normenkontrollantrag des Antragstellers ist zulässig und führt auch in der Sache zum Erfolg. Die Verordnung über den Bebauungsplan S. ist unwirksam, soweit sie das Grundstück des Antragstellers als Erhaltungsbereich bezeichnet.

I.

Der Antrag ist zulässig.

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Gemäß § 195 Abs. 7 VwGO gilt für die am 30. Juni 2006 verkündete Planverordnung noch die zweijährige Antragsfrist des § 47 Abs. 2 Satz 2 VwGO in der bis zum Ablauf des 31. Dezember 2006 geltenden Fassung. Sie ist mit Eingang des Antrags bei Gericht am 9. April 2008 gewahrt. Der Antragsteller ist auch i.S.v. § 47 Abs. 2 Satz 2 VwGO antragsbefugt. Zwar kann allein die förmliche Gebietsfestlegung noch keine Rechtsverletzung der betroffenen Grundeigentümer begründen. Sie konkretisiert jedoch deren allgemeine Handlungsfreiheit und eröffnet die Möglichkeit, dass ihnen gegenüber ein belastender Verwaltungsakt erlassen wird. Als Eigentümer eines in ein Erhaltungsgebiet einbezogenen Grundstücks muss auch der Antragsteller bei etwaigen Änderungen seines Gebäudes damit rechnen, dass die nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 BauGB erforderliche Genehmigung versagt wird. Das reicht zur Begründung der Antragsbefugnis aus (vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand April 2012,§ 172 Rn. 213; Ziekow in: Sodan/Ziekow, VwGO, 3. Aufl. 2010, § 47 Rn. 157; OVG Schleswig, Urt. v. 25.11.1991, 1 K 1/91, juris, Rn. 51). Das erforderliche Rechtsschutzinteresse steht ebenfalls außer Frage.

II.

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Der Antrag ist auch begründet. Zu Recht rügt der Antragsteller eine fehlerhafte Abgrenzung des Erhaltungsgebiets. Die Einbeziehung seines Grundstücks ist nicht durch die Regelung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB gedeckt.

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1. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ermächtigt die Gemeinde, in einem Bebauungsplan Gebiete zu bezeichnen, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung und - nach Satz 2 der Vorschrift - außerdem die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Dieses allgemeine Erhaltungsziel wird durch die in § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB normierten Gründe für die Versagung der Genehmigung konkretisiert. Dementsprechend müssen in dem Gebiet bauliche Anlagen vorhanden sein, die allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägen oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 11.4.2002, 2 Bf 625/98; Stock, a.a.O., § 172 Rn. 29; Bank in: Brügelmann, BauGB, Stand Mai 2012, § 172 Rn. 18 ff.). Dass alle in einem festgelegten Erhaltungsgebiet vorhandenen baulichen Anlagen nach diesen Kriterien erhaltungswürdig sind, ist im Hinblick auf das zweistufig ausgestaltete Verfahren (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 3.7.1987, BVerwGE 78, 23, 26) für die Gültigkeit der Erhaltungssatzung grundsätzlich nicht erforderlich. Mit der Festlegung durch Bebauungsplan oder sonstige Satzung werden auf der ersten Stufe zunächst nur der Erhaltungsbereich flächenmäßig bezeichnet und bestimmte Vorhaben einem besonderen Genehmigungsvorbehalt unterworfen. Eine rechtsverbindliche Nutzungsregelung wird noch nicht getroffen. Von daher reicht es aus, dass das Gebiet insgesamt Besonderheiten aufweist, die die Erhaltung baulicher Anlagen aus den Festlegungsgründen in seiner Gesamtheit rechtfertigen, was aufgrund einer summarischen und flächenbezogenen Prüfung festgestellt werden kann (vgl. Stock, a.a.O., § 172 Rn. 38; Köhler in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl. 2006, § 172 Rn. 26; vgl. ferner zu den Anforderungen an eine Fremdenverkehrsgebietssatzung nach § 22 BauGB: BVerwG, Urt. v. 15.5.1997, BVerwGE 105, 1, 5). Erst im Genehmigungsverfahren wird auf der zweiten Stufe darüber entschieden, ob eine konkrete bauliche Anlage erhalten werden soll. Die Abgrenzung des Erhaltungsgebiets darf deshalb mit einer gewissen Großzügigkeit und Pauschalität vorgenommen werden (vgl. OVG Koblenz, Urt. v. 31.7.2008, BauR 2009, 81, 83). Allerdings ist der Plan- bzw. Satzungsgeber nicht ermächtigt, den Geltungsbereich der Erhaltungssatzung über die Reichweite der ortsbildprägenden Bebauung oder die - vor allem optischen - Auswirkungen der Bauwerke von städtebaulicher Bedeutung hinaus zu erstrecken (vgl. OVG Lüneburg, Urt. v. 25.4.1983, NJW 1984, 2905, 2908; Lemmel in: Berliner Kommentar zum BauGB,3. Aufl. 2002, Stand Juni 2012, § 172 Rn. 7).

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Gemessen hieran hält die Einbeziehung des Grundstücks des Antragstellers in das Erhaltungsgebiet der gerichtlichen Prüfung nicht stand. Die Antragsgegnerin hat sich bereits bei der Grenzziehung von einem kleinräumigen und parzellenscharfen Maßstab und einer konkreten gebäudebezogenen Bestandsaufnahme leiten lassen und im Plangebiet insgesamt zehn Erhaltungsbereiche festgelegt, die überwiegend nur wenige oder gar einzelne Grundstücke erfassen. Das wird auch und gerade in dem hier in Rede stehenden Bereich an der A.-Str. deutlich, in dem die Antragsgegnerin zum einen das Grundstück des Antragstellers und das benachbarte Grundstück A.-Str. 8 und zum anderen das Grundstück A.-Str. 4 als jeweils gesonderte Erhaltungsbereiche festgesetzt, das dazwischen liegende Grundstück A.-Str. 6 hingegen ausgenommen hat. Angesichts dieser kleinräumigen und trennscharfen Abgrenzung kann der ersichtlich auf eine großflächigere und pauschalere Abgrenzung des Gebiets zugeschnittene Grundsatz, dass nicht alle in dem festgelegten Erhaltungsgebiet vorhandenen baulichen Anlagen erhaltenswürdig sein müssen, hier keine Geltung beanspruchen. Die Grenzen des Grundstücks des Antragstellers und des Grundstücks A.-Str. 8 markieren - mit Ausnahme ihrer gemeinsamen Grenze - zugleich die Außengrenzen eines eigenständigen Erhaltungsbereichs. Unter diesen Umständen wäre die Grenzziehung unter Einbeziehung des Grundstücks des Antragstellers nur dann nicht zu beanstanden, wenn auch auf seinem Grundstück eine nach den Kriterien des § 173 Abs. 3 Satz 1 BauGB erhaltenswerte Bebauung vorhanden wäre. Das ist nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung jedoch nicht der Fall.

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2. Der Begründung zum Bebauungsplan lässt sich nicht eindeutig entnehmen, welche der beiden in § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB genannten Alternativen die Antragsgegnerin hinsichtlich des hier streitigen Erhaltungsbereichs für einschlägig erachtet hat. Die Kriterien vermischen sich, wenn es unter Nummer 5.3 (S. 11) zu den im Plangebiet insgesamt festgelegten zehn Erhaltungsbereichen undifferenziert heißt, dass die Gebäude, Ensembles und die südliche Bebauung der B.-Str. „gebietsprägende Zeugnisse der Besiedelung aus der ersten Hälfte des letzten Jahrhunderts“ seien und insbesondere aus ihrer „geschichtlichen Bedeutung“ heraus unter Erhaltungsgebot gesetzt würden. Nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung kann jedoch weder festgestellt werden, dass das Wohnhaus des Antragstellers alleine oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen

das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt noch dass es sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist.

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a) Eine Prägung des - hier allein in Betracht kommenden - Ortsbildes liegt nur vor, wenn eine bauliche Anlage allein oder zusammen mit anderen baulichen Anlagen eine gesteigerte Bedeutung für die äußere Erscheinung eines Ortsteils, Straßenzuges, Platzes oder sonstigen Bebauungszusammenhangs hat. Sie muss ihren räumlichen Wirkungsbereich im positiven Sinne nicht nur unwesentlich gestalterisch beeinflussen. Erfasst werden damit ausschließlich Wirkungen optischer Art. Anlagen, die für sich genommen die erforderliche prägende Wirkung nicht entfalten, aber Bestandteil eines die Eigenart der näheren Umgebung bestimmenden Ensembles sind, sind in dieser Eigenschaft geschützt (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 14.4.2011, ZfBR 2012, 48, 51 und v. 12.12.2007, NordÖR 2008, 216m.w.N.). Diese Voraussetzungen erfüllt das Wohnhaus des Antragstellers, das zu den Vertretern des umgangssprachlich als „Hamburger Kaffeemühle“ bezeichneten Baustils gehört, weder für sich genommen noch unter Berücksichtigung anderer Bauten in seiner Umgebung.

41

Mit seinem rot geklinkerten, quaderförmigen Korpus, seinem pfannengedeckten Pyramidendach und seiner streng symmetrisch gegliederten, schmucklosen Fassade erweckt es einen auf Zurückhaltung bedachten Eindruck, der auch durch den im Obergeschoss zu einem Balkon ausgebildeten straßenseitigen Vorbau, die kleinteiligen Sprossenfenster und die Dachgaube keine Modifizierung erfährt. In seiner geradlinigen, schnörkellosen Schlichtheit hat es nicht die Kraft, seine Umgebung gestalterisch wesentlich zu beeinflussen, zumal die benachbarte, in der Begründung zum Bebauungsplan als „prachtvoll“ bezeichnete Villa auf dem Grundstück A.-Str. 8 ersichtlich dominiert. Bei ihr handelt es sich um einen schon von der Grundfläche her deutlich größeren farbigen Putzbau, der über vielerlei Versprünge in der Fassade, Stuckapplikationen, ein durch Dachgauben und ein Zwerchhaus mit geschnitzten Pfetten aufgelockertes Walmdach sowie unterschiedliche Fensterformen mit Stuckrahmungen verfügt. Diese zahlreichen Gestaltungsmerkmale verleihen der Villa ein bewegtes Äußeres und machen sie zu einem im Straßenbild auffallenden Gebäude, das die ohnehin kaum über den eigenen Baukörper hinausreichende optische Ausstrahlung des Wohnhauses des Antragstellers noch zusätzlich schwächt.

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Ebenso wenig ist das Gebäude des Antragstellers als Bestandteil eines ortsbildprägenden Ensembles anzusehen. Nicht jede Gruppe von baulichen Anlagen stellt ein städtebauliches Ensemble dar. Ein Bauensemble setzt vielmehr ein einheitliches gestalterisches Bindeglied im Sinne einer einheitlichen baulichen Aussage voraus. Es muss sich um eine Gesamtheit baulicher Anlagen handeln, die bestimmte einheitliche Gestaltungsmerkmale aufweist oder die als solche eine bestimmte städtebauliche Ordnung erkennen lässt (vgl. Köhler, a.a.O., § 172 Rn. 71 m.w.N.). Das schließt zwar nicht aus, dass die einzelnen Gebäude und Elemente auch bei einem Ensemble in ihrer Funktion und Gestalt durchaus unterschiedlich sein können. Das Wohnhaus des Antragstellers hat jedoch äußerlich sowohl mit der benachbarten Villa auf dem Grundstück A.-Str. 8 als auch mit dem „einfachen Kleinwohnhaus“ mit geputzter Fassade und flachem Satteldach auf dem Grundstück A.-Str. 4 so wenig gemein und lässt zu diesen auch sonst so wenig einen Bezug erkennen, dass von einem gestalterischen Zusammenspiel bzw. ihrer Wahrnehmung als „Gruppe“ nicht die Rede sein kann. Ihr einziges Bindeglied ist der Umstand, dass alle drei Gebäude aus der Zeit vor 1926 stammen. Auch wenn dieser Umstand an den Gebäuden optisch ablesbar ist, reicht er nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme für sich genommen nicht aus, um ihnen die besondere städtebauliche Qualität eines erhaltenswerten Ensembles zu verleihen. Hinzu kommt, dass die Entfernung zum Haus auf dem Grundstück A.-Str. 4 ohnehin rund 55 m beträgt und es nach der Stellung der Baukörper und dem Verlauf der Straße nicht mehr in einem gemeinsamen Blickfeld mit dem Gebäude des Antragstellers liegt.

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Hinsichtlich der drei älteren Gebäude auf der gegenüberliegenden Straßenseite (A.-Str. 9, 11 und 13) ergibt sich nichts anderes. Zwar steht deren Berücksichtigung nicht entgegen, dass sie außerhalb des Plangebiets liegen und für sie auch kein entsprechendes Erhaltungsgebot gilt. Denn ob ein Gebiet i.S.d. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt eine städtebauliche Eigenart aufweist, hängt allein von den tatsächlichen Verhältnissen ab. Der Erlass einer Erhaltungssatzung setzt die entsprechenden Verhältnisse voraus und ist nicht etwa umgekehrt für das Vorhandensein einer städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt konstitutiv. Auch diese drei Gebäude - eine größere verputzte Villa, ein verklinkertes Einfamilienhaus und ein verputztes Einfamilienhaus - sind nach dem Eindruck vor Ort aber nicht geeignet, die optische Wirkung des Wohnhauses des Antragstellers zu unterstützen und dieses als Teil eines ortsbildprägenden Ensembles erscheinen zu lassen. Es fehlt wiederum an einem einheitlichen gestalterischen Bindeglied im Sinne einer einheitlichen baulichen Aussage.

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Eine Prägung des Ortsbildes zusammen mit den Altbauten, welche die Antragsgegnerin in den übrigen Erhaltungsbereichen an der S.-Str., der B.-Str. und der Straße D.-Str. unter den Schutz des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB gestellt hat, scheidet schließlich allein schon deshalb aus, weil diese Bebauung zu weit vom

Haus des Antragstellers entfernt ist. Sie ist nicht gemeinsam mit diesem wahrnehmbar und schließt sich nach der Ortsbesichtigung auch sonst nicht in so dichter Folge an, als dass noch ein Zusammenhang mit diesem hergestellt werden könnte. Der Eindruck einer Zusammengehörigkeit wird durch die dazwischen liegende Neubebauung durchgreifend gestört. Aus diesem Grunde sind auch die übrigen im Plangebiet anzutreffenden Häuser vom Typ „Hamburger Kaffeemühle“ nicht von Bedeutung. Sie befinden sich auf den Grundstücken B.- Str. 48, 49, 51 und 53 und liegen mehrere 100 m vom Grundstück des Antragstellers entfernt.

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b) Das Gericht hat sich auch nicht davon überzeugen können, dass das Gebäude des Antragstellers sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher Bedeutung ist. Geschichtliche Bedeutung hat eine bauliche Anlage dann, wenn sie für die geschichtswissenschaftliche Forschung oder Erkenntnis, insbesondere in der Zukunft, von Bedeutung ist. In Betracht kommen historisch wertvolle Bauwerke, welche die bauliche Entwicklung einer bestimmten Epoche wiederspiegeln, sei es dass es sich um typische Vertreter der Baukultur ihrer Zeit handelt, sei es dass sie gerade ein ungewöhnliches oder gar außergewöhnliches Zeugnis der Baukunst aus dieser Epoche darstellen (vgl. Stock, a.a.O., § 172 Rn. 162; Lemmel, a.a.O., § 172 Rn. 29; Bank, a.a.O., § 172 Rn. 79). Dass das Wohnhaus des Antragstellers einen historischen Eigenwert in diesem Sinne hat, muss trotz seines noch unverfälscht erhaltenen Baustils bezweifelt werden. Allerdings sind auch unterhalb dieser eher hoch angesiedelten Schwelle Fälle von geschichtlicher Bedeutung denkbar, insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Ortsgeschichte. Hiervon hat sich ersichtlich auch die Antragsgegnerin leiten lassen, wie die Ausführungen zur Entstehung der Bebauung nördlich der S.-Str. und A.-Str. unter Nummer 5.3 der Begründung zum Bebauungsplan (S. 10 f.), ihr Vortrag im Schriftsatz vom 11. Dezember 2008 sowie der Umstand zeigen, dass sie - von wenigen Ausnahmen abgesehen - ausschließlich Gebäude aus verschiedenen Jahrzehnten der ersten Hälfte des letzten Jahrhunderts und damit jene Bauwerke in die insgesamt zehn Erhaltungsbereiche im Plangebiet einbezogen hat, die von den Anfängen der Besiedelung des Gebiets zeugen. Dieser ortsgeschichtliche Aspekt trifft auch auf das aus dem Jahre 1925 stammende Wohnhaus des Antragstellers zu.

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Auch eine historisch bedeutsame bauliche Anlage ist bodenrechtlich jedoch nur dann erhaltenswert, wenn sie eine stadtgestalterische Aufgabe erfüllt. Die geschichtliche Bedeutung ist lediglich ein Unterfall der städtebaulichen Bedeutung. Die zweite Alternative des § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB erstreckt den Erhaltungsgedanken auf bauliche Anlagen, die das Erscheinungsbild ihrer Umgebung zwar nicht prägen, aber doch zur „städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt“ beitragen, indem sie die Umgebung räumlich mitgestalten und zur Unverwechselbarkeit der Ansicht eines Ortsteils, Platzes oder Straßenzugs beisteuern (vgl. Stock, a.a.O., § 172 Rn. 160). An diesen Voraussetzungen fehlt es hier ebenfalls.

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Das Wohnhaus des Antragstellers ist aus den bereits oben dargelegten Gründen zu unauffällig, um für sich genommen einen Beitrag zur Unverwechselbarkeit des Ortsbilds oder zumindest des Straßenbilds zu leisten.Ebenso wenig erfüllt es eine stadtgestalterische Aufgabe als Teil einer jedenfalls in ihrer Gesamtheit identifikationsstiftenden Bebauung. Während sich im Eckbereich S.-Str./B.-Str., im weiteren Verlauf der B.-Str. und in der Straße D.-Str. der Eindruck einer jedenfalls noch in so dichter Abfolge vorhandenen Bebauung aus der ersten Hälfte des letzten Jahrhunderts ergibt, dass diese als ein im Straßenbild immer wiederkehrendes Element das spezifische Gesicht dieser Straßenzüge mit gestaltet, reißt dieser Eindruck an der A.-Str. ab. Die räumliche Distanz und der störende Einfluss der Neubebauung lassen das Gebäude des Antragstellers auch nicht in loser Folge als Fortsetzung der identifikationsstiftenden Bebauung in den genannten Bereichen erscheinen. Das gilt umso mehr, als insbesondere die dem Grundstück des Antragstellers am nächsten gelegenen Grundstücke an der D.-Str. eine andere Struktur aufweisen. Die dortige Altbebauung ist in tiefe, stark durchgrünte und vielfach mit alten Bäumen bestandene Vorgärten eingebettet, die den repräsentativen Charakter der anfänglichen Besiedelung des Gebiets wesentlich unterstreichen. Diese Struktur findet sich so weder auf dem Grundstück des Antragstellers noch auf den übrigen Altbaugrundstücken in seinem Umfeld an der A.-Str. wieder. Die wenigen dort noch vorhandenen Gebäude aus der ersten Hälfte des letzten Jahrhunderts sind - mit Ausnahme der Villa mit der Hausnummer 8 - von geringer Ausdruckskraft und in ihrem Erscheinungsbild völlig unterschiedlich. Zusammen mit den zahlreich vertretenen und durchweg erheblich größeren neuen Wohnanlagen ergibt sich ein diffuses Straßenbild, das so oder ähnlich in vielen Stadtteilen Hamburgs anzutreffen und von einer gewissen Beliebigkeit ist. Der Eindruck einer von dem Wohnhaus des Antragstellers mitgetragenen Unverwechselbarkeit des Straßenbildes stellt sich für den Betrachter unter diesen Umständen nicht ein. Soweit die Antragsgegnerin geltend macht, der besondere Charakter des Gebiets ergebe sich aus dem Umstand der nur zögerlichen Bebauung der bahnhofsfernen Grundstücke, kann diese Auffassung nicht überzeugen. Denn die Grundstücke mit Gebäuden jüngeren Datums lassen nicht erkennen, ob es sich um ehemalige Baulücken handelt oder ob auf diesen Grundstücken zuvor vorhandener Altbestand abgebrochen worden ist. Die historische Tatsache der sukzessiven Besiedelung des Gebiets ist im Straßenbild nicht optisch

präsent.

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3. Das Gericht hat schließlich erwogen, ob die Erstreckung des Erhaltungsbereichs auf das Grundstück des Antragstellers gleichwohl aus Gründen eines Umgebungsschutzes für die benachbarte Villa auf dem Grundstück A.-Str. 8 gerechtfertigt sein könnte, deren Erhaltungswürdigkeit hier unterstellt werden mag. Dieser Gesichtspunkt klingt in dem der Sitzung des Arbeitskreises II vom 18. April 2006 zugrunde liegenden Arbeitsvermerk an, in dem es heißt, dass ein Neubau auf dem Grundstück des Antragstellers gestalterisch an das erhaltenswerte Umfeld anzupassen wäre und das benachbarte erhaltenswerte Gebäude nicht beinträchtigen dürfte. Er greift im Ergebnis aber allein schon deshalb nicht durch, weil eine hierauf gestützte Gebietsabgrenzung gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG verstieße. Der Gleichheitssatz wird verletzt, wenn der Plangeber eine Gruppe von Grundstückseigentümern im Vergleich zu anderen Grundstückseigentümern anders behandelt, obwohl zwischen beiden Gruppen keine Unterschiede von solcher Art und solchem Gewicht bestehen, dass sie die ungleiche Behandlung rechtfertigen können (vgl. BVerfG, Beschl. v. 29.5.1990, BVerfGE 82, 60, 86 und v. 7.10.1980, BVerfGE 55, 72, 88; OVG Hamburg, Urt. v. 12.1.2011, 2 E 10/06.N). Das wäre hier der Fall, da die Antragsgegnerin das Grundstück A.-Str. 6 nicht als Erhaltungsgebiet bezeichnet hat, obwohl sich dessen Einbeziehung unter dem Gesichtspunkt eines Umgebungsschutzes erst recht hätte aufdrängen müssen. Denn es grenzt nicht nur mit seiner Nordwestseite an das Grundstück A.-Str. 8 an, sondern mit seiner Südostseite auch an das Grundstück A.-Str. 4, welches die Antragsgegnerin ebenfalls als Erhaltungsgebiet festgelegt hat.

III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §167 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1 und 2 ZPO. Ein Grund, gemäß § 132 Abs. 2 VwGO die Revision zuzulassen, besteht nicht.

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