Urteil des FG Hamburg vom 17.12.2013
FG Hamburg: eltern, vermietung, mietvertrag, marktmiete, darlehen, verpachtung, anschaffungskosten, einkünfte, verkehrswert, betriebskosten
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Einkommensteuer: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei verbilligter Vermietung an
nahe Angehörige
1. Ein Mietvertrag zwischen einem Steuerpflichtigen und seinen Eltern ist dann anzuerkennen, wenn die
Hauptpflichten klar und eindeutig vereinbart sowie entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt worden
sind. Die Nichtdurchführung der Nebenkostenabrechnung hat in diesem Zusammenhang kein
ausschlaggebendes Gewicht.
2. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich von dem Vorliegen einer
Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, solange der Mietzins nicht weniger als 75 v. H. der ortsüblichen
Marktmiete beträgt.
3. Maßgeblich für die Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete sind die objektiven Umstände, insbesondere
die tatsächliche Größe und nicht die im Mietvertrag angegebene Größe des Mietobjekts.
4. Die ortsübliche Marktmiete gem. § 21 Abs. 2 EStG ist die am Wohnungsmarkt für vergleichbare Objekte
(nach Lage, Art und Ausstattung) erzielbare Miete. Zur Ermittlung dieser erzielbaren Miete kann auf einen
Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen werden.
5. Im Einzelfall kann die ortsübliche Marktmiete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen, wenn
ersichtlich ist, dass bei einer Neuvermietung eine höhere Miete erzielt werden kann.
6. Bei einer Grundstücksübertragung im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge im Zusammenhang
mit der Übernahme der Darlehensverbindlichkeiten der Eltern handelt es sich um einen gemischten
Vertrag, der zum Teil auch privat veranlasst ist, wenn der Verkehrswert des Grundstücks niedriger ist als
die übernommenen Verbindlichkeiten und kein fremder Dritter bereit wäre, mehr zu zahlen als das
Grundstück objektiv wert ist.
7. Von dem ermittelten Verkehrswert ist ein Abschlag vorzunehmen, wenn vor der Übertragung des
Grundstücks ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, der für den Vermieter ungünstige Konditionen
beinhaltet.
FG Hamburg 6. Senat, Urteil vom 17.12.2013, 6 K 147/12
§ 21 EStG
Tatbestand
Zwischen den Beteiligten ist streitig, in welcher Höhe Einkünfte der Klägerin aus Vermietung und
Verpachtung zu berücksichtigen sind.
Die ... geborene Klägerin ist als ... in Hamburg tätig.
Mit Darlehensverträgen vom ... 2009 gewährte die A AG der Klägerin Darlehen in Höhe von 144.000 € und in
Höhe von 76.000 €. Die Darlehen sollten durch Grundschulden (an den Grundstücken der Eltern und der
Großeltern der Klägerin) besichert werden. Außerdem verpfändete die Klägerin ihre Rentenversicherungen.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Darlehensverträge verwiesen.
Am ... 2009 schloss die Klägerin als Vermieterin mit ihren Eltern als Mieter einen Mietvertrag über das
Einfamilienhaus in der X-Straße (heute: Y-Straße) in B ab. Das Mietverhältnis begann am 01.03.2009. Der
vereinbarte monatliche Mietzins betrug 515 € zuzüglich 220 € Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Wegen
weiterer Einzelheiten wird auf den Mietvertrag verwiesen.
Mit notariell beurkundetem Vertrag vom ... 2009 übertrug die Mutter der Klägerin das Grundstück in der X-
Straße in B auf die Klägerin. Nach § 1 des Vertrags waren für das Grundstück in Abteilung III des
Grundbuchs diverse Grundschulden eingetragen. Hierzu wurde in § 5 des Vertrags folgende Vereinbarung
getroffen:
"Die beiden Rechte Abteilung II Nr. 1 und 2 sollen ebenso wie sämtliche voraufgeführte Grundpfandrechte im
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Grundbuch gelöscht werden."
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Übertragungsvertrag, insbesondere auf dessen § 3, verwiesen.
Die Darlehen wurden am 05.03.2009 ausgezahlt. Die Auszahlung erfolgte in Höhe von 210.919,05 €
unmittelbar auf das Konto des Vaters der Klägerin. Zu diesem Zeitpunkt beliefen sich der Kontokorrentkredit
des Vaters auf 72.392,13 € sowie die Darlehensverbindlichkeiten auf 41.341,51 € und 89.617,25 €. Außerdem
bestanden Verpflichtungen des Vaters zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 5.515 €,
von Gebühren in Höhe von 110 € und sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von 1.943,16 €. Der
Differenzbetrag in Höhe von 9.048,22 € (220.000 € abzüglich des an den Vater gezahlten Betrages in Höhe
von 210.919,05 €) wurde an die Klägerin ausgezahlt.
Es entstanden Notarkosten für die Grundschulden in Höhe von 449,82 € und 343 € und für die
Löschungsbewilligung in Höhe von 182,13 €, sonstige Kreditkosten in Höhe von 114,86 € und eine
Bürgschaftsgebühr in Höhe von 212,80 €.
In ihrer am 26.05.2010 eingegangenen Einkommensteuererklärung für 2009 erklärte die Klägerin Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von -6.247 €. Dabei gab sie Einnahmen in Höhe von 5.150 € und
Werbungskosten in Höhe von 11.397 € an. In diesem Zusammenhang erklärte sie Schuldzinsen in Höhe von
7.139 €, Geldbeschaffungskosten in Höhe von 2.809 € und laufende Betriebskosten in Höhe von 1.449 €.
Der Beklagte berücksichtigte in dem Einkommensteuerbescheid für 2009 vom 28.10.2010 Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung in Höhe von 5.901 €. Er erhöhte die Einnahmen um
Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 2.200 € und erkannte Zinsen und Geldbeschaffungskosten
wegen fehlenden wirtschaftlichen Zusammenhangs nicht an.
Hiergegen legte die Klägerin am 15.11.2010 Einspruch ein. Sie trug vor, dass sie mit dem Erwerb des
Grundstücks die Darlehensverbindlichkeiten der Eltern übernommen habe, da diese überschuldet und deshalb
nicht in der Lage gewesen seien, ihren Finanzierungsverpflichtungen nachzukommen. Der Bank habe als
Sicherheit auch noch das Grundstück ihrer Großeltern dienen müssen, da der Wert des von der Mutter auf
sie übertragenen Grundstücks nicht als Sicherheit ausgereicht hätte.
Der Beklagte teilte mit Schreiben vom 21.09.2011 mit, dass eine Berücksichtigung der Schuldzinsen nicht
möglich sei, da die Übertragung des Grundstücks unentgeltlich erfolgt und nicht von der Übernahme der
Verbindlichkeiten der Eltern abhängig gemacht worden sei.
Durch einen notariell beurkundeten Nachtrag vom ... 2011 zum Übertragungsvertrag vom ... 2009 erklärten
die Klägerin ("Erwerber/Übernehmer"), ihre Eltern ("Veräußerer/Übergeber") und Großeltern ("weiterer
Beteiligter"):
"Unter § 3 der Ausgangsurkunde wurde festgehalten, dass der Erwerber Gegenleistungen nicht zu erbringen
hat. Dies entspricht jedoch nicht dem Gewollten und Durchgeführten.
Tatsächlich hat der Erwerber sämtliche Darlehen bei der Bank-1 durch eine Neufinanzierung bei der A
abgelöst. Dies war von allen Beteiligten von Anfang an so gewollt. Der Satz, dass der Erwerber "keine
Gegenleistungen" zu erbringen hat, ist also vielmehr so zu verstehen, dass keine weitere Gegenleistung,
außer der Schuldübernahme, zu erbringen war."
Die Klägerin trug in diesem Zusammenhang ergänzend vor, dass durch den Nachtrag keine rückwirkende
Änderung, sondern nur eine Klarstellung bewirkt worden sei.
Durch Einspruchsentscheidung vom 12.06.2012 wurde der Einspruch als unbegründet zurückgewiesen. Zur
Begründung führte der Beklagte aus, dass der Nachtrag keine Klarstellung sei. Denn die Formulierung in § 3
des Übertragungsvertrags sei eindeutig. Die Beteiligten hätten den Vertrag nicht unterschreiben dürfen, wenn
sie eine Gegenleistung hätten vereinbaren wollen. Ein fremder Dritter hätte den Nachtrag deshalb nicht
unterzeichnet, so dass dieser Nachtrag einem Fremdvergleich nicht standhalte.
Hiergegen hat die Klägerin am 13.07.2012 Klage erhoben.
Zur Begründung trägt sie vor, durch den Nachtrag sei eine Anpassung der Urkunde an das ursprünglich
Gewollte vorgenommen worden, da eine falsa demonstratio vorgelegen habe. Eine Anpassung sei erforderlich
gewesen, um die Beweiskraft der Urkunde im Sinne des § 416 Zivilprozessordnung (ZPO) zur Geltung zu
bringen. Nur der Notar könne entscheiden, ob eine solche falsa demonstratio vorliege und damit die
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Voraussetzungen des § 44a Abs. 2 Satz 1 Beurkundungsgesetz (BeurkG) gegeben seien.
Es ergebe sich auch aus § 5 des Übertragungsvertrages, dass die Klägerin die Belastungen ihrer Eltern habe
übernehmen sollen.
Bereits die ursprüngliche Urkunde hätte so ausgelegt werden müssen, dass die Verbindlichkeiten
mitübernommen worden seien, da auch Umstände außerhalb der Urkunde bei der Auslegung zu
berücksichtigen seien. Es sei unstreitig, dass die Darlehen genutzt worden seien, um die Verbindlichkeiten
der Eltern abzulösen. Hintergrund für die Übertragung des Grundstücks sei die Entschuldung des Vaters
gewesen. Sie, die Klägerin, habe mit ihrer Festanstellung bessere Kreditkonditionen erlangen können und
deshalb die Übertragung des Grundstücks angeregt. Auch die zeitliche Abfolge der Verträge beweise den
wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Grundstücksübertragung und Darlehen. Die abgelösten
Verbindlichkeiten des Vaters basierten auf betrieblichen Schulden, welche mit dem Grundstück der Mutter
abgesichert worden seien. Da der Vater jedoch das Haus gebaut habe, sei er wirtschaftlicher Eigentümer des
Hauses gewesen. Auch die Ablösung der Kontokorrentverbindlichkeit sei Voraussetzung für die
Grundstücksübertragung gewesen.
Die mit der Übertragung des Grundstücks in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Verbindlichkeiten
stellten bei ihr, der Klägerin, Anschaffungskosten dar. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang sei jedenfalls dann
anzunehmen, wenn die Leistung (Überlassung des Grundstücks) und die Gegenleistung (Ablösung der
Verbindlichkeiten) im Gegenseitigkeitsverhältnis stünden und sich hinsichtlich der Höhe entsprächen. Der
Beklagte könne auch nicht mit dem Fremdvergleich argumentieren, denn ein Fall der vorweggenommenen
Erbfolge trete bei fremden Dritten gerade nicht ein. Zudem könne auch bei einem Fremdvergleich nicht auf
den Nachtrag separat, sondern nur im Zusammenhang mit dem Übertragungsvertrag abgestellt werden.
Das im gerichtlichen Verfahren eingeholte Sachverständigengutachten habe bestätigt, dass der Wert des
Grundstückes den übernommenen Verbindlichkeiten entsprochen habe, denn es müsse bei der Beurteilung
von einem Verkehrswert in Höhe von 201.000 € ausgegangen werden. Nicht mindernd einbezogen werden
dürfe bei der Ermittlung des Verkehrswertes, dass ein vergünstigter Mietvertrag bestanden habe, denn der
Grundstückserwerb bilde erst die Geschäftsgrundlage für den Bestand des Mietvertrages.
Die mit den Eltern vereinbarte Miete betrage 4,88 €/qm. Die ortsübliche Miete in B liege bei ca. 6 €/qm, so
dass der mit den Eltern vereinbarte Mietpreis bei 81 % der ortsüblichen Miete liege. Es sei damit gem. § 21
Abs. 2 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) von einem vollentgeltlichen Mietverhältnis auszugehen.
Entscheidend sei, von welchen Kriterien die Vertragsparteien ausgegangen seien, denn die Vertragsparteien
hätten beabsichtigt, mehr als die 75 % als Miete zu vereinbaren. Für die Absicht komme es auf die
subjektiven Vorstellungen an. Ggf. würde der Mietvertrag an die tatsächlichen Verhältnisse angepasst
werden.
Die Mietvertragsparteien seien bei Abschluss des Mietvertrages davon ausgegangen, dass die Größe des
Hauses 105 qm betrage. Sofern die Sachverständige von 127 qm ausgehe, könne dieses nicht
nachvollzogen werden. Insbesondere sei nicht ersichtlich, in welchem Umfang die Kellerräume einbezogen
worden seien, und diese hätten nicht einberechnet werden dürfen, da sie nicht zu Wohnzwecken dienten.
Aus den nachträglichen Erläuterungen der Sachverständigen ergebe sich, dass als Vergleichswert für die
Miete nicht 896 €, sondern 812 € anzusetzen seien, denn nur die ortsübliche Vergleichsmiete könne eindeutig
ermittelt werden. Die ortsübliche Marktmiete könne allenfalls als vager Schätzwert errechnet werden. Die
Sachverständige habe auch auf die Schwierigkeiten bei der Ermittlung dieses Wertes hingewiesen, so dass
eine gerichtlich überprüfbare Tatsache nicht angenommen werden könne. Auch andere Gerichte verwendeten
deshalb die ortsübliche Vergleichsmiete. Es müsse aus Gründen der einheitlichen Rechtsanwendung in
diesem Verfahren ebenfalls von 812 € ausgegangen werden; es könne nicht an einer Stelle der höhere Wert
zu ihren Lasten und an anderer Stelle der niedrigere Wert zu ihren Lasten einbezogen werden.
Nach ständiger Rechtsprechung sei von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, weil das
Mietverhältnis auf Dauer angelegt sei. Besondere Beweisanzeichen, die gegen diese Absicht sprechen
könnten, lägen nicht vor.
Die vom Beklagten durchgeführte negative Überschussprognose sei nicht überzeugend, denn nach den
Darlehensverträgen könne sie, die Klägerin, Sondertilgungen vornehmen, so dass nicht zwangsläufig die
vollen Zinsen anfallen würden. In diesem Zusammenhang legt die Klägerin eine von ihr erstellte
Rentabilitätsberechnung für den Zeitraum 2009 bis 2035 vor. Bei ihrer Prognose sei sie von einer jährlichen
Sondertilgung in Höhe von 5.000 € ausgegangen. Im Jahr 2035 plane sie die restliche Tilgung aus den
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abgetretenen Bausparverträgen. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Anlage K 21 verwiesen.
Nebenkostenabrechnungen seien nicht durchgeführt worden.
Sollten die zunächst von den Eltern gezahlten Betriebskosten nicht als Werbungskosten anerkannt werden,
seien diese bei der Berechnung der 75 %-Grenze einzubeziehen.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Klägerin verwiesen.
Die Klägerin beantragt,
den Einkommensteuerbescheid 2009 vom 28.10.2010 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom
12.06.2012 dahingehend zu ändern, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von -6.720 €
berücksichtigt werden und die Einkommensteuer dementsprechend niedriger festgesetzt wird.
Der Beklagte stellt keinen Antrag.
Der Beklagte verweist zur Begründung auf die Einspruchsentscheidung vom 12.06.2012 und trägt ergänzend
vor:
Die Klägerin habe das Grundstück unbelastet erhalten, da die vorherige Löschung der Belastungen vereinbart
worden sei. Der Übertragungsvertrag könne nicht dahingehend ausgelegt werden, dass die Klägerin trotzdem
die auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten übernehme. Einer solchen Auslegung widerspreche
insbesondere die Bestimmung, dass das Grundstück im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge habe
übertragen werden sollen, denn nach dem Vortrag der Klägerin sei der Wert des Grundstücks (200.000 €)
niedriger als die von ihr übernommenen Verbindlichkeiten (210.000 €).
Zudem könnten die Verbindlichkeiten, die sich aus der Übernahme der Kontokorrentverbindlichkeiten ergeben
hätten, nicht im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Grundstück stehen, denn Schuldner hierfür sei der
Vater der Klägerin gewesen und nicht die übertragende Mutter, der das Grundstück vorher alleine gehört
habe.
Die Voraussetzungen des § 44a BeurkG lägen nicht vor, denn der Notar habe im Nachtrag gerade nicht
beurkundet, dass er die ihm gegenüber zunächst abgegebenen Erklärungen falsch beurkundet habe, sondern
der Nachtrag enthalte neue Erklärungen der Beteiligten.
Für den Fall, dass die Finanzierungskosten und Zinsen zu berücksichtigen seien, fehle es an einer
Überschusserzielungsabsicht der Klägerin. Zwar werde diese Überschusserzielungsabsicht grundsätzlich bei
einer dauerhaften Vermietung unterstellt. Hier liege jedoch ein Ausnahmefall vor, denn besondere Umstände
sprächen gegen eine solche Annahme. Die Klägerin habe selbst vorgetragen, dass die Übertragung nur
erfolgt sei, um den Vater zu entschulden. Eine Übertragung habe eine mögliche Zwangsversteigerung und
eine danach eventuell zwangsläufige Insolvenz der Eltern verhindern sollen. Die Klägerin habe sich deshalb
bereit erklärt, auch solche Belastungen zu übernehmen, die den Verkehrswert des Grundstücks überstiegen.
Es müsse darüber hinaus auch einbezogen werden, dass die Klägerin verbilligt an ihre Eltern vermiete und
nicht zu erwarten sei, dass sie diesen Mietvertrag zeitnah kündige, um eine angemessene Miete zu
enthalten. Auch entspreche die Durchführung des Mietverhältnisses nicht dem unter Fremden Üblichen, denn
Nebenkosten würden nicht abgerechnet. Zudem mache die Klägerin Aufwendungen geltend, die nach dem
Mietvertrag eigentlich die Eltern zu zahlen hätten.
Es könne auch nicht nachvollzogen werden, wieso die Klägerin die laufenden Betriebskosten ab Januar 2009
erkläre, obwohl das Mietverhältnis erst ab dem 01.03.2009 bestanden habe.
Durch das Gutachten der Sachverständigen werde bestätigt, das die vereinbarte Nettokaltmiete weniger als
75 % der ortsüblichen Marktmiete betrage. Hiernach stehe fest, dass nicht alle von der Klägerin gezahlten
Zinsen wirtschaftlich durch die Vermietung verursacht gewesen seien. Maßgeblicher Wert für diese
Beurteilung sei nicht der Verkehrswert in Höhe von 201.000 €, sondern der reduzierte Wert in Höhe von
186.000 €. Das Grundstück sei im Zeitpunkt der Übertragung bereits durch einen unbefristeten Mietvertrag
mit einem unterdurchschnittlichen Mietentgelt belastet gewesen.
Die Einwendungen der Klägerin gegen die Berechnung der Größe des Hauses durch die Sachverständige
könnten nicht nachvollzogen werden, insbesondere sei nicht nachvollziehbar, wieso die Kellerräume nicht
einbezogen werden sollten.
Dass die Klägerin keine Überschuss-Prognose erstellt habe, sei ebenfalls ein Indiz dafür, dass eine
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Überschusserzielungsabsicht bei der Übernahme des Grundstücks nicht vorgelegen habe. Entscheidend sei
für die Klägerin gewesen, den Eltern zu helfen und dadurch Steuern zu sparen. Die Klägerin habe
ausschließlich fremdfinanziert. So habe sie sogar die Vorfälligkeitsentschädigung der Eltern fremdfinanziert.
Die Darlehensverträge seien so konzipiert, dass die Klägerin zunächst nicht tilge und deswegen über 15
Jahre hohe Zinsaufwendungen erklären könne. Hierdurch würde alleine in den ersten 15 Jahren ein Verlust
von über 100.000 € entstehen; dabei seien Instandhaltungskosten für ein Einfamilienhaus, Baujahr 1973,
noch nicht eingerechnet. Bei einer solchen Sachlage sei der Anscheinsbeweis, der für eine
Überschusserzielungsabsicht spreche, erschüttert.
Die von der Klägerin eingereichte Rentabilitätsberechnung könne kein anderes Ergebnis begründen, denn sie
sei fehlerhaft. Insbesondere werde nicht beachtet, dass nach den Darlehensbedingungen die Gesamtsumme
der Sondertilgungen auf 25 % des Darlehensnennbetrags begrenzt ist. Tatsächlich seien keine
Sondertilgungen erfolgt, obwohl die Klägerin wegen der Aussetzung der Vollziehung der Steuerbescheide
durchaus die erforderliche Liquidität gehabt hätte. Auch seien die Bürgschaftsgebühren nicht angesetzt und
für 2009 eine falsche Nettokaltmiete angesetzt worden.
Solle trotz dieser Indizien von einer Überschusserzielungsabsicht ausgegangen werden, müsse die Klägerin
detailliert darlegen, wofür sie die Darlehensbeträge im Einzelnen verwandt habe. Insbesondere müsse die
Verwendung des an sie ausgezahlten Teilbetrags in Höhe von ca. 9.000 € dargelegt werden. Die Klägerin
könne nicht Kosten für die Geldbeschaffung als sofort abzugsfähige Werbungskosten erklären und sie
trotzdem in die AfA-Bemessungsgrundlage einbeziehen.
Die Klägerin habe nicht alle erklärten Werbungskosten belegen können. So ergebe sich aus den im
Erörterungstermin vorgelegten Unterlagen, dass die laufenden Betriebskosten im Streitjahr von den Eltern der
Klägerin gezahlt worden seien. Die in diesem Zusammenhang später vorgelegten Quittungen könnten keinen
Beweis für die Zahlung durch die Klägerin erbringen, da die Beträge nicht zuzuordnen seien und die
Quittungen den Anschein erweckten, als ob sie alle zeitgleich ausgefüllt worden seien. Bei allen Quittungen
seien jeweils der Zahlende und der Empfänger vertauscht worden. Auch sei auffällig, dass sich die Klägerin
auf Nachfrage des Gerichts nicht habe erinnern können, dass sie die Gelder bar an ihre Mutter geleistet habe.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze des Beklagten verwiesen.
Das Gericht hat durch Beschluss vom 23.05.2013 Beweis erhoben über die Frage, welchen Verkehrswert das
Grundstück im Zeitpunkt des Eigentumsüberganges gehabt hat und wie hoch die ortsübliche Marktmiete für
das Objekt gewesen ist, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen der Einzelheiten wird
auf den Beschluss vom 23.05.2013 und auf das Gutachten der Sachverständigen vom 26.08.2013 sowie ihre
ergänzende Stellungnahme vom 24.10.2013 verwiesen.
Auf die Sitzungsprotokolle des Erörterungstermins vom 06.11.2012, 25.09.2012 und der mündlichen
Verhandlung vom 17.12.2013 wird verwiesen.
Dem Gericht haben die Einkommensteuerakten, die Akte Allgemeines und die Rechtsbehelfsakten zu der
Steuernummer .../.../... vorgelegen.
Entscheidungsgründe
I. Die zulässige Klage ist zum Teil begründet.
Der angefochtene Einkommensteuerbescheid vom 28.10.2010 in der Fassung der Einspruchsentscheidung
vom 12.06.2012 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1
Finanzgerichtsordnung -FGO-).
Die Klägerin erzielte im Streitjahr Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 EStG in Höhe von
1.310,34 €.
1. Einkünfte der Klägerin
Den Tatbestand der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 EStG erfüllt, wer einem anderen unbewegliches Vermögen, insbesondere Grundstücke und Gebäude,
entgeltlich zum Gebrauch überlässt.
a) Die Klägerin hat mit ihren Eltern einen Mietvertrag abgeschlossen. Dieser ist grundsätzlich auch der
Besteuerung zu Grunde zu legen, obwohl die tatsächliche Durchführung nicht in allen Punkten dem
Vereinbarten entspricht und die Vertragsparteien insbesondere nicht die vereinbarte Nebenkostenabrechnung
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durchgeführt haben.
Nach ständiger Rechtsprechung des BFH sind Verträge zwischen nahen Angehörigen der Besteuerung nur
dann zugrunde zu legen, wenn sie bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen sind und darüber hinaus sowohl
die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht.
Maßgebend für die Beurteilung ist die Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten; nicht jede Abweichung vom
Üblichen schließt notwendigerweise die steuerrechtliche Anerkennung des Vertragsverhältnisses aus.
Voraussetzung ist aber stets, dass die Hauptpflichten der Vertragsparteien klar und eindeutig vereinbart
sowie entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt worden sind (BFH-Urteil vom 24. August 2006 IX R
40/05, HFR 2007, 208 m. w. N.).
Eine verbilligte Miete ist nicht in den Fremdvergleich einzubeziehen, sondern Kriterium der Prüfung der
Einkünfteerzielungsabsicht (BFH-Urteile vom 22. Juli 2003 IX R 59/02, BFHE 202, 566, BStBl II 2003, 806;
vom 24. August 2004 IX R 28/03, BFH/NV 2005, 50; vom 31. Juli 2007 IX R 8/07, BFH/NV 2008, 350).
Entscheidend ist, dass der Mietvertrag insgesamt den Anforderungen entspricht, die die Rechtsprechung an
Verträge zwischen nahen Angehörigen stellt (vgl. z. B. BFH-Urteil vom 31. Juli 2007 IX R 8/07, BFH/NV
2008, 350).
Unstreitig wurden die Hauptpflichten des Mietvertrages erfüllt. Auch wurden diese Hauptpflichten klar und
eindeutig vereinbart sowie entsprechend dem Vereinbarten durchgeführt. Die Nichtdurchführung der
Nebenkostenabrechnung hat in diesem Zusammenhang kein ausschlaggebendes Gewicht.
b) Die Klägerin hatte die Absicht, durch die Vermietung Einkünfte zu erzielen.
aa) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt nur, wer beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer
der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen
(ständige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteil vom 09. Juli 2002 IX R 47/99, BFH/NV 2002, 1392). § 21 Abs. 2
Satz 2 EStG steht einer Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht nicht entgegen; denn diese Absicht ist als
subjektives Tatbestandsmerkmal Voraussetzung für die Verwirklichung des Steuertatbestandes nach § 21
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 2 Abs. 1 Nr. 6 EStG, während die Regelung in § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG zum
objektiven Tatbestand der Steuernorm gehört (BFH-Urteil vom 05. November 2002 IX R 48/01, BStBl II 2003,
646).
bb) Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist jedoch grundsätzlich von dem Vorliegen einer
Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, solange der Mietzins nicht weniger als 75 v. H. der ortsüblichen
Marktmiete beträgt (BFH-Urteil vom 05. November 2002 IX R 48/01, a. a. O.).
cc) Zwar gibt es Ausnahmen von dem Grundsatz, dass die Einkünfteerzielungsabsicht zu unterstellen ist.
Die vom Beklagten vorgetragenen Indizien, die gegen diesen Grundsatz sprechen, genügen jedoch auch in
ihrer Summe nicht, um eine solche Ausnahme zu begründen.
Nach der Rechtsprechung des BFH sind an die Ausnahmen hohe Anforderungen zu stellen. Weder die Art der
Finanzierung (ohne geplante feste Tilgung) würde ausreichen (vgl. BFH-Urteil vom 19. April 2005 IX R 15/04,
BStBl II 2005, 754), noch die Tatsache, dass an Angehörige verbilligt vermietet wurde (siehe BFH-Urteil vom
05. November 2002 IX R 48/01, a. a. O.) oder der Mietvertrag in der Durchführung nicht in allen Punkten
einem Fremdvergleich entspricht (keine Erstellung der Nebenkostenabrechnungen, hierzu siehe BFH-Urteil
vom 31. Juli 2007 IX R 8/07, BFH/NV 2008, 350). Zwar kommt im Streitfall hinzu, dass - wie die Klägerin
selbst vorträgt - die Übertragung des Grundstücks der Entschuldung des Vaters diente. Diese zusätzliche
Motivation schließt hingegen nicht aus, dass die Klägerin Mieteinkünfte erzielen wollte. Denn kommt es bei
negativer Überschussprognose zu einer Aufteilung der Vermietung in einen entgeltlichen und in einen
unentgeltlichen Teil, ist die Vermietungstätigkeit nicht zusätzlich einem Fremdvergleich zu unterziehen. Für
den Fremdvergleich ist unerheblich, wenn die vereinbarte Miete die Marktmiete unterschreitet (BFH-Urteil
vom 05. November 2002 IX R 48/01, a. a. O.).
dd) Im Streitfall ist die Einkünfteerzielungsabsicht der Klägerin nicht gegeben.
aaa) Beträgt der Mietzins 56 v. H. der ortsüblichen Marktmiete und mehr, jedoch weniger als 75 v. H., so ist
die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Ist die Überschussprognose
positiv, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe
abziehbar. Ist die Überschussprognose negativ, ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen
unentgeltlichen Teil aufzuteilen; nur die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind
abziehbar (vgl. BFH-Urteil vom 05. November 2002 IX R 48/01, a. a. O.).
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bbb) Im Streitfall beträgt die Miete 57,67 % der ortsüblichen Miete und liegt damit zwischen 56 % und 75 %.
Dabei legt der Senat die im Mietvertrag vereinbarten 515 € im Verhältnis zu den von der Sachverständigen
festgestellten 893 € zugrunde.
(1) Maßgeblich für die Ermittlung der ortsüblichen Markmiete sind die objektiven Umstände. Diese beinhalten
eine vermietete Wohnfläche von 127 qm und nicht von 105 qm, die die Vertragsparteien in dem Mietvertrag
aufgeführt hatten. Das Gericht hat nach der ergänzenden Stellungnahme der Sachverständigen vom
24.10.2013 keinen Zweifel an dieser festgestellten Größe. Die Sachverständige hat die einzelnen Räume
vermessen und dabei festgestellt, dass die ursprünglich von der Klägerin vorgelegten Unterlagen aus der
Bauplanungsphase nicht in allen Einzelheiten umgesetzt worden sind. Die Klägerin hat gegen die
Berechnungen der Sachverständigen auch keine substantiierten Einwendungen erhoben. Die
Sachverständige hat insbesondere auch zu Recht die Kellerräume einberechnet, denn ausweislich der Fotos
sind diese voll ausgestattet und können zu Wohnzwecken genutzt werden.
(2) Unerheblich ist, ob die Vertragsparteien bewusst oder unbewusst von einer falschen Wohnfläche des
Hauses ausgegangen sind; auch sie hätten die Möglichkeit gehabt, das Haus zu vermessen. Für die
Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht aber kann nicht ausschließlich auf subjektive Vorstellungen
abgestellt werden.
(3) Maßgeblich für die Beurteilung der Angemessenheit der Miete im Rahmen des § 21 EStG ist die
ortsübliche Marktmiete und nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, so dass 893 € und nicht 812 € den
Vergleichsmaßstab bilden.
§ 21 Abs. 2 EStG stellt ausdrücklich auf die ortsübliche Marktmiete ab. Die ortsübliche Marktmiete ist die am
Wohnungsmarkt für vergleichbare Objekte (nach Lage, Art und Ausstattung) erzielbare Miete. Zur Ermittlung
dieser erzielbaren Miete kann auf einen Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten zurückgegriffen
werden (vgl. Heuermann in Blümich, Kommentar zum EStG § 21 Rn. 543).
Die Sachverständige ist bei ihrem Gutachten von dem Mietspiegel für das Stadtgebiet B ausgegangen.
Wegen der durchgeführten umfangreichen Renovierungen ist sie zu Recht von der Altersklasse 1980-1989
ausgegangen, obwohl das Haus bereits 1973 errichtet worden war. Nach Ansicht der Sachverständigen
befindet sich die Lage des Hauses zwischen einer einfachen und einer mittleren Wohnlage. Auf dieser Basis
hat sie einen modifizierten relativen Mittelwert von 6,07 €/qm/Wfl. errechnet. Hiervon hat sie einen Zuschlag
in Höhe von 5 % für das Mietobjekt "Einfamilienhaus" erhoben und gleichzeitig einen Abschlag in Höhe von 5
% für "Fenster ohne Isolierverglasung" berücksichtigt. Insgesamt kommt sie zu einem modifizierten
konkreten Mietwert von abgerundet 6,00 €/qm/Wfl. Dieser Wert entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Damit hat sie denselben Wert angenommen, von dem auch die Klägerin im Klageverfahren ausgegangen ist.
Allerdings hat die Sachverständige für die Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete die ortsübliche
Vergleichsmiete um 10 % erhöht. Die Sachverständige hat in ihrem Gutachten nachvollziehbar begründet,
wieso sie im Streitfall einen Schätzungszuschlag in Höhe von 10 % gegenüber der ortsüblichen
Vergleichsmiete für angemessen hält. Denn nach ihrer langjährigen Immobilienvertriebstätigkeit war ihr
bekannt, dass bei einer Neuvermietung in der Region regelmäßig ein höherer Mietzins vereinbart wird als bei
der Anpassung einer Bestandsmiete. Entscheidend für die ortsübliche Marktmiete ist aber der Zeitpunkt des
Abschlusses des Mietvertrages. Der somit ermittelte Wert von 6,60 €/qm/Wfl. liegt ebenfalls noch innerhalb
des Mietenspiegels, wenn man wie die Sachverständige davon ausgeht, dass ein Mittelwert für die Wohnlage
(40 % einfache Wohnlage und 60 % mittlere Wohnlage) gebildet werden muss, denn dann läge der obere Wert
bei 6,79 €/qm/Wfl. Die hiergegen von der Klägerin erhobenen Einwendungen sind unsubstantiiert. Auch der
Einwand der Klägerin, es müsse im Gutachten einheitlich von 812 € oder 893 € ausgegangen werden,
überzeugt nicht, denn es handelt sich um zwei getrennt voneinander zu beurteilende Fragen (siehe
Beweisbeschluss). Zudem muss für die Ermittlung des Verkehrswerts auch nicht auf die 812 €, sondern auf
die niedrigere vereinbarte Miete abgestellt werden (hierzu siehe 3a).
Das Gericht folgt der Sachverständigen auch insoweit, als die Nutzungsmöglichkeit der Garage mieterhöhend
einzubeziehen ist, denn die Vertragsparteien haben für die Garage keinen gesonderten Mietvertrag
abgeschlossen.
ee) Erforderlich ist damit eine Totalüberschussprognose.
Ob die Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss erwarten lässt, hängt von einer unter Heranziehung aller
objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der
Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und
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anfallenden Werbungskosten ab. Zukünftig eintretende Faktoren sind in die Beurteilung nur einzubeziehen,
wenn sie bei objektiver Betrachtung konkret vorhersehbar waren. Die Verhältnisse eines bereits abgelaufenen
Zeitraums können wichtige Anhaltspunkte liefern. Dies gilt umso mehr, wenn die zukünftige Bemessung
eines Faktors unsicher ist. Typisierend wird von einem Prognosezeitraum von 30 Jahren ausgegangen. Ein
längerer Zeitraum enthält zu viele spekulative Komponenten. Auch ist dies die regelmäßige Zeitdauer, in der
Kredite getilgt werden. Daher sind inflationsbedingte Erhöhungen der Einnahmen und Werbungskosten nicht
zu berücksichtigen (siehe Urteil FG München vom 21. Mai 2010 8 K 680/08, EFG 2010, 2090 unter Hinweis
auf BFH-Urteil vom 06. November 2001 IX R 97/00, BFHE 197, 151, BStBl II 2002, 726, m. w. N.).
Die Klägerin hat vor dem Beginn der Vermietung bzw. der Übertragung des Hauses keine
Totalüberschussprognose erstellt.
Nach den Berechnungen des Beklagten (Bl. 87 der FGA) entstehen bereits in den ersten 15 Jahren Verluste
in Höhe von 101.835 €. Allerdings ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass nicht die gesamten
Zinsen und Finanzierungskosten einzubeziehen sind, da die Darlehen nur zu 86 % (siehe Ausführungen unter
3b) durch die Vermietungseinkünfte veranlasst sind. Andererseits bezog der Beklagte keine
Erhaltungsaufwendungen (auch nicht in Form von Instandhaltungsrücklagen) ein, obwohl nach dem
Gutachten der Sachverständigen bereits jetzt Renovierungsmaßnahmen erforderlich sind. Insgesamt kann
folglich nicht davon ausgegangen werden kann, dass sich ein Totalüberschuss ergeben könnte.
Die Klägerin ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass sie trotz der in den ersten 15 Jahren zu
erwartenden Verluste in Höhe von ca. 100.000 € noch einen Gewinn erzielen könnte. Zwar hat die Klägerin in
ihrem Schriftsatz auf die von ihr erstellte und als Anlage K 21 vorgelegte Rentabilitätsberechnung verwiesen
und vorgetragen, dass sie davon ausgehe, die in den ersten 15 Jahren zu erzielenden Verluste anschließend
deutlich kompensieren zu können. Damit behauptet selbst die Klägerin nicht, dass sie einen Totalgewinn
erzielen wird. Auch kann eine solche Rentabilitätsprognose eine vorab zu erstellende Totalprognose nicht
ersetzen, zumal die Klägerin bei ihrer Berechnung weder Abschreibungen noch Instandhaltungskosten
berücksichtigt hat und die von ihr berücksichtigten Sondertilgungen in den Jahren 2009 bis 2013 tatsächlich
nicht stattgefunden haben und in dem aufgeführten Umfang auch nach den Darlehensverträgen nicht möglich
gewesen wären.
ff) Damit ist die Überschussprognose negativ und die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen
unentgeltlichen Teil aufzuteilen, sodass nur die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden
Werbungskosten abziehbar sind.
2. Einnahmen
Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass die Klägerin im Streitjahr 7.350 € von ihren Eltern als Mietentgelt
überwiesen bekommen hat, obwohl sie zunächst in ihrer Einkommensteuererklärung nur 5.150 € erklärt hatte.
3. Werbungskosten
Werbungskosten sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 6.045,42 € (57,67 %
von 10.482,79 €) zu berücksichtigen.
Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung
von Einnahmen. Gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 EStG sind sie bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung
abzuziehen, wenn sie durch diese veranlasst sind. Sie müssen mit der auf Vermietung und Verpachtung
gerichteten Tätigkeit zusammenhängen und zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden (vgl.
BFH-Urteile vom 7. Februar 2012 IX R 27/10, BFH/NV 2012, 736; vom 18. Dezember 2001 IX R 24/98,
BFH/NV 2002, 904; vom 09. Juli 2013 IX R 43/11, BFH/NV 2013, 1853).
Die Klägerin erklärte in ihrer Einkommensteuererklärung Werbungskosten in Höhe von 11.397 €, wobei eine
AfA nicht erklärt wurde und auch im Rahmen der Klage nicht beziffert worden ist.
a) Absetzungen für Abnutzung (AfA)
Im Streitjahr ist eine AfA in Höhe von 2.144 € zu berücksichtigen.
Anschaffungskosten des Vermietungsobjekts sind als AfA abzusetzen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i. V. m. § 7
EStG). Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG sind bei - wie im Streitfall - im Privatvermögen befindlichen und
zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich
2 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten als AfA abzuziehen.
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Welche Aufwendungen zu den Anschaffungskosten zählen, bestimmt sich für die steuerrechtliche
Beurteilung und insbesondere auch für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 Abs. 1 des
Handelsgesetzbuchs - HGB - (vgl. BFH-Urteile vom 20. Juli 2010 IX R 4/10, BFHE 230, 392, BStBl II 2011,
35; vom 3. August 2005 I R 36/04, BFHE 211, 112, BStBl II 2006, 369).
Nach § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB sind Anschaffungskosten alle Aufwendungen, die u. a. geleistet werden, um
einen Vermögensgegenstand zu erwerben, ihn also von der fremden in die eigene Verfügungsmacht zu
überführen. Dazu gehören nach § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB auch die Nebenkosten des Erwerbs, die alle im
wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Anschaffungsvorgang verbundenen Kosten umfassen (vgl. BFH-
Urteile vom 19. April 1977 VIII R 44/74, BFHE 122, 108, BStBl II 1977, 600; vom 20. April 2011 I R 2/10,
BFHE 233, 251, BStBl II 2011, 761). Nicht entscheidend ist, ob diese Nebenkosten bereits vor oder im
Zeitpunkt des Erwerbs oder erst im Anschluss hieran als Folgekosten des Erwerbsvorgangs entstehen (vgl.
BFH-Urteile vom 3. Juli 1997 III R 114/95, BFHE 183, 504, BStBl II 1997, 811; vom 09. Juli 2013 IX R 43/11,
a. a. O.; Beschluss des Großen Senats des BFH vom 12. Juni 1978 GrS 1/77, BFHE 125, 516, BStBl II
1978, 620). Für die Zuordnung von Aufwendungen zu den Anschaffungskosten ist insbesondere ihr Zweck
maßgebend, also der zu dem Zeitpunkt, zu dem die Aufwendungen anfallen, mit ihnen nach dem erklärten
Willen der Vertragsparteien angestrebte Erfolg und Zustand (Beschluss des Großen Senats des BFH vom 12.
Juni 1978 GrS 1/77, BFHE 125, 516, BStBl II 1978, 620; BFH-Urteile vom 13. Oktober 1983 IV R 160/78,
BFHE 139, 273, BStBl II 1984, 101; vom 7. Juni 1984 IV R 79/82, BFHE 141, 148, BStBl II 1984, 584; BFH-
Urteil vom 07. November 1985 IV R 7/83, BFHE 145, 194, BStBl II 1986, 176; vom 26.06.2007 IV R 71/04,
BFH/NV 2008, 347).
Nach diesen Maßstäben liegen im Streitfall Anschaffungskosten in Höhe von 188.284 € vor.
Zwar hat die Klägerin insgesamt Darlehen über 220.000 € im Zusammenhang mit der an sie erfolgten
Grundstücksübertragung aufgenommen. Diese Darlehen dienten aber nicht in vollem Umfang dem Erwerb des
Grundstücks, sondern auch der Entschuldung der Eltern. Bei einer Grundstücksübertragung im Rahmen einer
vorweggenommenen Erbfolge im Zusammenhang mit der Übernahme der Darlehensverbindlichkeiten der
Eltern handelte es sich um einen gemischten Vertrag, der zum Teil auch privat veranlasst gewesen ist, denn
kein fremder Dritter wäre bereit gewesen, mehr zu zahlen als das Grundstück objektiv wert ist.
Das Gericht geht davon aus, dass der Verkehrswert des Grundstücks 186.000 € beträgt.
Zwar gelangt die Sachverständige auf Seite 49 ihres Gutachtens nachvollziehbar zu einem Sachwert von
203.000 € und zu einem Ertragswert von 197.000 € und ermittelt dann einen Verkehrswert von insgesamt
201.000 €. Allerdings weist sie dabei darauf hin, dass dieser Wert ermittelt worden ist, ohne den
vermietungsrechtlichen Zustand zu berücksichtigen.
Von den 201.000 € ist ein Abschlag in Höhe von 7,5 % wegen des Mietvertrages mit den Eltern abzuziehen.
Ein potentieller Erwerber wäre an einer unmittelbaren Eigennutzung verhindert. Vermietungsabschläge
betragen zwischen 5 % und 10 %. Im Streitfall geht die Sachverständige davon aus, dass aufgrund der
Objektart "Einfamilienwohnhaus" ein Vermietungsabschlag in Höhe von 7,5 % angemessen ist. Das Gericht
folgt dieser Einschätzung.
Nach Ansicht des Gerichts muss der kurz vor der Übertragung abgeschlossene Mietvertrag in die Ermittlung
des Verkehrswertes des Grundstücks einbezogen werden. Der mit den Eltern abgeschlossene langfristige
Mietvertrag bestand bereits im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung. Dieser Mietvertrag enthält für die
Klägerin sehr ungünstige Konditionen, da das Mietentgelt, wie oben dargelegt wurde, nur 57,67 % der
ortsüblichen Marktmiete beträgt. Durch den Mietvertrag wird deshalb der Wert des Grundstückes gemindert.
Zwar wurde der Mietvertrag erst kurz vor der Übertragung abgeschlossen. Allerdings hätte eine Übertragung
ohne einen solchen Mietvertrag nicht stattgefunden, da es den Eltern der Klägerin gerade darum ging, auch
noch nach der Eigentumsübertragung das Haus nutzen zu können. Wäre die Übertragung an einen Dritten
erfolgt, hätten sich die Eltern ihr "Wohnrecht" vermutlich noch in stärkerer Form sichern lassen, was den
Wert des Hauses zusätzlich gemindert hätte.
Zu den 186.000 € müssen noch 2.284 € hinzugerechnet werden (für Notarvertrag und Grundbucheintragung),
so dass sich Anschaffungskosten in Höhe von 188.284 € ergeben.
Der Wert von Grund und Boden beträgt nach dem Sachverständigengutachten 59.636 € und damit 32 % der
Anschaffungskosten, so dass Anschaffungskosten für das Gebäude in Höhe von 128.033 € entstanden sind.
Bei einem AfA-Satz von 2 % pro Jahr beträgt die jährliche AfA-Rate 2.561 €. Im Streitjahr ist lediglich in 10
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Monaten vermietet worden, so dass AfA in Höhe von 2.134 € zu berücksichtigen ist.
b) Zinsen
Die Klägerin hat Zinsen in Höhe von 7.139 € erklärt. Sie hat Darlehen über insgesamt 220.000 €
aufgenommen. Steuerlich berücksichtigt werden können indes nur die Zinsen, die auf Darlehen in Höhe von
188.284 € entfallen, also in Höhe von 86 % der Darlehenssumme und damit in Höhe von 6.109 €, da nur in
diesem Umfang die Zinsen zur Erwerbung von Einnahmen dienten.
Im Streitfall besteht ein Zusammenhang des Darlehens in Höhe von 86 % mit der auf die Vermietung des
Grundstücks gerichteten Tätigkeit, obwohl der zunächst vereinbarte notarielle Übertragungsvertrag keine
Verpflichtung der Klägerin beinhaltete, die Darlehen der Eltern abzulösen. Es ergibt sich jedoch aus der
zeitlichen Abfolge und der Abwicklung der getroffenen Vereinbarungen zwischen der Klägerin und den Eltern,
dass die Klägerin von Anfang an geplant hatte, die Darlehen der Eltern abzulösen. Die von der Klägerin
aufgenommenen Darlehen sind überwiegend auch gleich auf die Konten der Eltern überwiesen worden; nur so
war die vereinbarte lastenfreie Übertragung möglich. Bei dem Nachtrag zum Übertragungsvertrag handelte es
sich auch nicht um einen Vertrag mit steuerrechtlicher Rückwirkung, denn dieser Nachtrag hatte keine
konstituierende Bedeutung für die Beurteilung des Sachverhalts.
Der unmittelbare wirtschaftliche Veranlassungszusammenhang bestand jedoch nicht in dem Umfang, in dem
das Darlehen nicht mehr dem Erwerb des Grundstücks diente, sondern private Interessen (Unterstützung der
Eltern) im Vordergrund standen (siehe Ausführungen unter 3a).
c) Sonstige Finanzierungsaufwendungen in Höhe von 1.120,24 €
Sonstige Finanzierungsaufwendungen bzw. Geldbeschaffungskosten wurden in Höhe von 2.809 € in der
Steuererklärung aufgeführt. Hiervon sind 1.564,85 € für den Notarvertrag und 719 € für den Grundbucheintrag
(insgesamt 2.283,85 €) abzuziehen (siehe oben), weil diese keine sofort abziehbaren Werbungskosten,
sondern Anschaffungsnebenkosten darstellen. Damit sind von den in der Einkommensteuererklärung 2009
erklärten Werbungskosten lediglich solche in Höhe von 525 € zu berücksichtigen (Notar Grundschuld 343 €
und Notar Löschungsbewilligung 114,86 €). Allerdings ergeben sich aus der Akte noch weitere
Werbungskosten in Höhe von 777,48 €, die einzubeziehen sind (Notar Grundschuld 449,82, sonstige
Kreditkosten 114,86 € und Bürgschaftsgebühr 212,80 €). Geldbeschaffungskosten gehören in der Regel nicht
zu den Anschaffungskosten (BFH-Urteil vom 22. April 1980 VIII R 149/75, BStBl II 1980, 441; Urteil FG
Düsseldorf vom 14. Dezember 2006 14 K 6996/03 E).
Auch hiervon sind nur 86 % durch Vermietungseinkünfte verursacht, also ein Betrag in Höhe von 1.120,24 €.
d) Laufende Betriebskosten
Die laufenden Betriebskosten wurden nur zum Teil nachgewiesen und sind in Höhe von 1.109,55 € als
Werbungskosten zu berücksichtigen.
Die Klägerin hat umlagefähige Kosten in Höhe von 1.449 € erklärt.
Grundsätzlich können diese Kosten nur für 10 Monate berücksichtigt werden. Dies gilt allerdings nicht für die
Kosten der Heizungsablesung in Höhe von 49,55 €. Diese werden in voller Höhe angesetzt. Es ergibt sich
daher ein Betrag in Höhe von 1.399,45 € (1.449 € - 49,55 €). Davon sind Werbungskosten für 10 Monate in
Höhe von 1.166,21 € zzgl. 49,55 € (insgesamt 1.215,76 €) grundsätzlich zu berücksichtigen.
Allerdings ergibt sich aus den vorgelegten Unterlagen, dass nicht die Klägerin, sondern ihre Eltern die
Zahlungen für diese Kosten geleistet haben.
Die Klägerin hat in diesem Zusammenhang Quittungen vorgelegt, wonach sie insgesamt einen Betrag in
Höhe von 1.060 € an ihre Mutter zurückerstattet hat. Soweit der Beklagte gegen diese Quittungen Bedenken
äußert, können diese insgesamt im Ergebnis nicht überzeugen, denn die Mutter hat durch ihre eidesstattliche
Versicherung vom 31.10.2013 bestätigt, das Geld erhalten zu haben.
Nur in Höhe der an die Mutter gezahlten Erstattungen in Höhe von 1.060 € zuzüglich der 49,55 € für die
Heizungsablesung, also insgesamt in Höhe von 1.109,55 €, sind weitere Werbungskosten zu
berücksichtigen.
e) Insgesamt sind im Streitfall folgende Werbungskosten zu berücksichtigen:
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AfA
2.134,00 €
Zinsen
6.109,00 €
Finanzierungsaufwendungen 1.120,24 €
Laufende Betriebskosten
1.109,55 €
Insgesamt
10.472,79 €
Hiervon sind entsprechend dem Anteil der vereinbarten an der ortsüblichen Miete 57,67 % und damit 6.039,66
€ als Werbungskosten zu berücksichtigen.
4. Überschuss
Insgesamt erzielt die Klägerin damit in 2009 einen Überschuss aus der Vermietung in Höhe von 1.310,34 €.
5. Dem Finanzamt wird gem. § 100 Abs. 2 Satz 2 EStG die Berechnung der festzusetzenden Steuer
übertragen.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 151 Abs. 3, 155 FGO sowie aus §§ 708 Nr.10 und 711 ZPO.
Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision gem. § 115 Abs. 2 FGO liegen nicht vor.