Urteil des FG Hamburg vom 19.03.2014, 8 U 138/11

Entschieden
19.03.2014
Schlagworte
Treu und glauben, Erbengemeinschaft, Mietvertrag, Vermieter, Urkunde, Vertragsschluss, Grundstück, Bestimmbarkeit, Ohg, Korrespondenz
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Schriftform des § 550 BGB bei Bezeichnung des Vermieters als "Erbengemeinschaft + Familiename"

1. Die Schriftform des § 550 BGB ist nicht gewahrt, wenn der Vermieter im Mietvertrag als "Erbengemeinschaft" mit Zusatz eines Familienamens bezeichnet ist und der Mietvertrag zwei Unterschriften trägt, von denen eine als Unterschrift einer natürlichen Person mit demselben Familiennamen lesbar ist.

2. Dass die unterzeichnenden Personen als Grundstückseigentümer Vermieter sein sollen, muss aus der Vertragsurkunde selbst erkennbar sein.

Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg 8. Zivilsenat, Urteil vom 19.03.2014, 8 U 138/11

§ 550 BGB

Verfahrensgang

vorgehend LG Hamburg, 18. August 2011, Az: 403 HKO 20/11 nachgehend BGH, 3. Dezember 2014, Az: XII ZR 43/14, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten zu 1) wird das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 18.08.2011, Az. 403 HKO 20/11, abgeändert und zur Klarstellung wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte zu 2) wird verurteilt, an die Klägerinnen außergerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 908,40 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.12.2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerinnen mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2). Diese Kosten trägt die Beklagte zu 2) selbst.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen können die Vollstreckung der Beklagten zu 1) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte zu 1) vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1

2Die Klägerinnen sind je zu ½ Eigentümerinnen eines Grundstücks in Hamburg-R., P. Weg. Das Eigentum an diesem Grundstück erwarben sie im Jahre 1970 durch Auflassung und Eintragung. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Grundbuchauszug gemäß Anlage K 8 Bezug genommen.

3Das Grundstück ist mit einem Haus mit Verkaufsflächen bebaut. Bis zum 31.12.2008 war es an R. vermietet. Dieses Unternehmen betrieb dort einen P. -Markt. Nach Kündigung dieses Mietverhältnisses bemühten sich die Klägerinnen um eine Neuvermietung.

4Die Beklagte zu 1), deren Komplementärin die Beklagte zu 2) ist, betreibt eine Drogeriemarkt-Kette. Sie mietete nach Verhandlungen mit den dabei anwaltlich vertretenen Klägerinnen das in Rede stehende Geschäft mit Vertrag vom 21.05.2008.

5In § 22 Mietvertrag vereinbarten die Parteien des Mietvertrags, dass sowohl die Klägerin als auch die Beklagte zu 1) umfangreiche Umbaumaßnahmen vornehmen lassen würden. Gemäß § 4 i.V.m. § 22 Mietvertrag sollte das Mietverhältnis zwischen dem 28.02. und dem 15.04.2009 beginnen und frühestens zum 28.02.2019 kündbar sein. Im Kopf des Vertrages ist als Vermieterin eine "Erbengemeinschaft L." aufgeführt, vertreten durch eine "G. S. Grundstücksverwaltungen OHG". Am Ende des Vertrages finden sich unter der Rubrik "Unterschrift des Vermieters:" zwei Unterschriften. Die erste Unterschrift ist als "I. L." lesbar, die zweite Unterschrift ist unleserlich. Zwischen den Parteien ist streitig, ob es sich um die Unterschriften der beiden Klägerinnen handelt. Wegen der weiteren Einzelheiten zum Vertrag wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen.

6Die Beklagte zu 1) nahm in den Räumlichkeiten den Betrieb eines Drogeriemarkts auf. Mit Schreiben gemäß Anlage K 3 vom 14. April 2010 teilte sie der Grundstücksverwaltung S. mit, die Filiale erwirtschafte ein Minus von jährlich 134.000 Euro. Einsparungen in Höhe von 90.000 bis 100.000 könne man im Wege einer Umstrukturierung selbst erreichen. Ferner teilte die Beklagte zu 1) mit:

7"Die verbleibenden 34.000,- p.A. sehen wir als Einsparung von der Miete, die von Ihnen bzw. von den beiden Eigentümerinnen je hälftig zu erbringen wäre."

8Nachdem eine entsprechende Reduzierung der Miete nicht zustande kam, ließ die Beklagte mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 07.09.2010 den Mietvertrag zum 31.03.2011 kündigen. Hierbei vertrat sie den Standpunkt, der Vertrag genüge nicht dem Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB und sei daher in den gesetzlichen Fristen kündbar.

9Die Klägerinnen haben gemeint, die Kündigung der Beklagten zu 1) sei unwirksam. Die Schriftform sei gewahrt. § 550 greife daher nicht ein. Zwar sei die Vermieterseite im Rubrum des Vertrages unzutreffend als "Erbengemeinschaft L." bezeichnet. Dies sei aber unschädlich, weil sich aus dem Vertrag ergebe, dass damit nur die Klägerinnen gemeint sein könnten. Das ergebe sich daraus, dass der Mietvertrag - was die Beklagten bestreiten - auf der letzten Seite von beiden Klägerinnen unterschrieben worden sei. Die vorvertragliche Korrespondenz zeige zudem, dass der Mietvertrag von den Klägerinnen als Eigentümerinnen geschlossen worden sei.

10Daneben haben die Klägerinnen gemeint, die Kündigung verstieße gegen Treu und Glauben, falls die Schriftform nicht gewahrt wäre. Die Bezeichnung der Vermieterseite als "Erbengemeinschaft L." gehe auf einen Vertragsentwurf der Beklagtenseite zurück. Überdies hätten die Klägerinnen erhebliche Investitionen getätigt, die auf Sonderwünsche der Beklagten zu 1) zurückgingen. Die Klägerinnen hätten 134.928,65 Euro aufgewendet, wovon 117.585,17 Euro auf Baumaßnahmen mit dem Zweck entfallen seien, um das Objekt den besonderen Wünschen der Mieterseite entsprechend herzurichten.

11Die Klägerinnen haben beantragt,

121. gegenüber der Beklagten zu 1) festzustellen, dass die Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses der Parteien vom 21.05.2008 betreffend das Objekt P. Weg …, Hamburg gemäß Schreiben der Beklagten vom 07.09.2010 zum 31.03.2011 rechtsunwirksam ist und das Gewerberaummietverhältnis zu unveränderten Bedingungen fortbesteht,

132. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie außergerichtlich entstandene Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 908,40 zzgl. 8 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz gem. § 288 BGB seit Klagerhebung zu zahlen.

14Die Beklagten haben beantragt,

15die Klage abzuweisen.

16 Die Klägerinnen verlangen die Feststellung, der mit der Beklagten zu 1) geschlossene Mietvertrag gemäß Anlage K 1 sei nicht durch die Kündigung der Beklagten zu 1) per 31.03.2011 beendet worden.

Die nötige Schriftform des Mietvertrags sei nicht eingehalten, so dass der Vertrag als unbefristet abgeschlossen gelte und damit ordentlich habe gekündigt werden können. Der Vertrag lasse nicht erkennen, wer Vermieter sei. Die Bezeichnung der Vermieterseite als „Erbengemeinschaft L.“ reiche nicht aus. Eine Erbengemeinschaft könne kein Rechtsträger sein. Daher ergebe sich aus dem Vertrag nicht, welche Personen die Erbengemeinschaft bildeten. Unabhängig davon, dass die Unterschriftenleistung durch die beiden Klägerinnen mit Nichtwissen bestritten sei, sei zumindest eine der Unterschriften unleserlich. Diese Unterschrift lasse nicht erkennen, dass es sich hierbei um die Unterschrift der Klägerin zu 2) handele, wie es überdies an näheren individualisierenden Angaben wie der Anschrift oder dem Geburtsdatum fehle. Gewissheit über ihre Vertragspartner habe für die Beklagte zu 1) erst mit Vorlage der Klagschrift bestanden.

dem Geburtsdatum fehle. Gewissheit über ihre Vertragspartner habe für die Beklagte zu 1) erst mit Vorlage der Klagschrift bestanden. Die Kündigung verstoße nicht gegen Treu und Glauben. Die Bezeichnung der Vermieterseite als "Erbengemeinschaft L." gehe auf eine Formulierung zurück, die die schon damals anwaltlich vertretenen Klägerinnen selbst gewählt hätten. Die Investitionen der Klägerinnen beträfen keine Spezialbauten zugunsten der Beklagten zu 1), sondern lediglich allgemeine, substanzwerterhöhende Maßnahmen. Ferner sei zu berücksichtigen, dass auch die Beklage zu 1) Instandsetzungsaufwand für die Gebäudesubstanz in Höhe von 132.536,73 Euro netto getragen habe. Der hierdurch entstandene Vorteil für eine Neuvermietung verbleibe bei den Klägerinnen.

17

18Dies sei vorliegend der Fall. Aus dem schriftlichen Mietvertrag ergebe sich vorliegend hinreichend deutlich, dass er von den Klägerinnen als Vermieterinnen abgeschlossen worden sei. Bei der Benennung einer „Erbengemeinschaft L.“ handele es sich um eine missglückte Falschbezeichnung. Bereits nach dem Klagevorbringen gebe es in Bezug auf das Grundstück keine Erbengemeinschaft. Die Klägerinnen seien ausweislich des Grundbuchs vielmehr Bruchteilseigentümer je zur ideellen Hälfte.

19Dies sei aber unschädlich, weil sich aus dem Vertrag hinreichend deutlich ergebe, dass die Klägerinnen Vermieterinnen des Grundstücks seien. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH NJW 2002, 3389, 3390) könne eine Erbengemeinschaft nicht Vermieterin sein, weshalb regelmäßig die einzelnen Miterben Vermieter sein sollten. In der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs sei die Schriftform daran gescheitert, dass der Vertrag von einem Vertreter unterzeichnet worden sei und sich dem Vertrag kein Anhalt habe entnehmen lassen, welches die Miterben gewesen seien. Da vorliegend der Vertrag aber ohne Vertretungszusatz unterzeichnet worden sei, würden der Vertragspartner und unbeteiligte Dritte daraus den Schluss ziehen, dass es sich bei den Unterzeichnenden um die Miterben handele, die gemeinschaftlich als Vermieter hätten fungieren wollen. Diese sich aus dem Vertrag ergebende Auslegung sei in ihrem für die Bestimmung des Vertragspartners maßgebenden Ergebnis richtig. Zwar seien die Klägerinnen nicht Miterben. Sie seien aber die einzigen Miteigentümer des Grundstücks, die in dieser Eigenschaft den Mietvertrag hätten schließen wollen und damit die richtige Vertragspartei.

20Auf fehlende Zusätze zur Individualisierbarkeit komme es nicht an, weil beide Klägerinnen anhand der Unterschriften zu identifizieren seien. Für die erste Unterschrift "I. L." ergebe sich die Identifizierbarkeit aus der Lesbarkeit der Unterschrift. Auch die Unterschrift der Klägerin zu 2) sei ausreichend identifizierbar. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung genüge es, dass die Vertragspartei aus der Urkunde bestimmbar sei (BGH 2002, 3389, 3391). Hierfür genüge es zur Überzeugung der Kammer, auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückzugreifen. Vorliegend ergebe sich aus der vorprozessualen Korrespondenz gemäß Anlagen K 17 und K 18, dass der Vertrag von den Klägerinnen als Eigentümerinnen habe geschlossen werden sollen.

21Dies sei auch nicht vor dem Hintergrund anders zu beurteilen, dass die Beklagten die Unterschriftsleistung durch die Klägerinnen mit Nichtwissen bestritten hätten. Die Klägerin zu 2 ) habe im Termin erklärt, selbst unterschrieben zu haben. Bei der weiteren Unterschrift ergebe sich bereits aus dem Text, wer unterschrieben habe.

22Dem stehe auch nicht entgegen, dass die Klägerinnen nach ihrer eigenen Argumentation davon ausgegangen seien, als GbR gehandelt zu haben. Dies sei rechtlich ersichtlich unzutreffend und deshalb unbeachtlich. Für ein Handeln als GbR fehle im vorliegenden Vertrag jeglicher Anhaltspunkt. Im Übrigen verträten die Klägerinnen im Prozess die Auffassung, selbst Partei des Mietvertrages geworden zu sein.

23Den Anspruch auf Erstattung vorprozessualer Rechtsanwaltskosten hat das Landgericht ebenfalls zuerkannt - allerdings mit einer Abweichung bei der Höhe der darauf entfallenden Zinsen.

24Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

25Gegen ihre Verurteilung durch das Landgericht richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten zu 1). Die Beklagte zu 2) hat ihre Berufung in der mündlichen Verhandlung zurückgenommen. Die Beklagte zu 1) macht unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens im Wesentlichen geltend, der Mietvertrag sei ordentlich kündbar gewesen, weil die Schriftform gemäß § 550 BGB nicht gewahrt gewesen sei. Es sei unklar, wer Vermieter sei. Die Klägerinnen hätten sich ausweislich der Klagschrift selbst in Gesellschaft bürgerlichen Rechts gesehen. Dann aber hätte die Klage von der GbR erhoben werden müssen, so dass die Klägerinnen nicht aktivlegitimiert seien. Soweit das Landgericht ausführe, die Klägerinnen hätten erkennbar als alleinige Miteigentümerinnen des Grundstücks Vermieterinnen werden wollen, trage dies nicht. Einen entsprechenden Hinweis enthalte der Mietvertrag nicht. Es liege kein Fall der falsa demonstratio vor, sondern das Landgericht vermute einen Willen der Klägerinnen, der nicht einmal in der Klagschrift Ausdruck gefunden habe.

26Das Landgericht habe zudem die höchstrichterliche Rechtsprechung nicht zutreffend angewendet. Es verstoße gegen die in BGH NJW 2002, 3389 und BGH NJW-RR 2006, 1385 aufgeführten Maßstäbe, was die Berufung näher ausführt. Maßgeblich komme es darauf an, dass ein Grundstückserwerber aus dem Vertrag erkennen könne, wer Vermieter sei. Bei der dort genannten Erbengemeinschaft L. sei bereits nicht klar, ob es um einen Erblasser mit dem Namen L. oder Erben mit diesem Namen gehe. Der Name komme zudem in Hamburg häufig vor. Auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände im Grundbuch oder des Nachlassgerichts sei in der Urkunde nicht Bezug genommen, was nach der Rechtsprechung des BGH NJW-RR 2010, 1309 nicht genüge.

27 Das Landgericht hat die Beklagten mit einer geringen Einschränkung hinsichtlich der Zinsen bei den außergerichtlichen Anwaltskosten antragsgemäß verurteilt. Zu Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Schriftform gemäß § 550 BGB sei eingehalten. § 550 BGB verfolge in erster Linie den Zweck, dass ein späterer Grundstückseigentümer, der kraft Gesetzes auf Seiten auf Seiten des Vermieters in einen auf ein oder mehrere Jahre geschlossenes Mietverhältnis eintrete, dessen Bedingungen aus einem schriftlichen Vertrag ersehen könne. Überdies sichere die Schriftform die Beweisbarkeit langfristiger Vereinbarungen, um so die Parteien des ursprünglichen Mietvertrages vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung sei die Schriftform daher nur gewahrt, wenn sich die für den Vertragsschluss nötige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbestimmungen aus der von beiden Parteien unterzeichneten Vertragsurkunde ergebe (zu allem BGH NJW 2008, 2178 mwN).

Die Kammer habe auch zu Unrecht auf die Anlagen K 17 und K 18 abgestellt. Die Anlagen enthielten keinen individualisierenden Hinweis auf die beiden Eigentümerinnen, bei denen zudem der Wohnort unklar sei. Über diese nehme die Vertragsurkunde beide Nachrichten nicht in Bezug.

28

29Die Beklagte zu 1) beantragt,

30unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Hamburg vom 18.08.2011 (403 HKO 20/11) wird die Klage abgewiesen.

31Die Klägerinnen beantragen,

32die Berufung zurückzuweisen.

33Zur Begründung wiederholen und vertiefen sie ihr erstinstanzliches Vorbringen und betonen, dass eine Kündigung der Beklagten jedenfalls treuwidrig wäre.

34 Zu Unrecht sei das Landgericht auch davon ausgegangen, die Maßstäbe des BGH fänden vorliegend keine Anwendung, weil - was die Beklagten überdies bestritten hätten - die Klägerinnen ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hätten. Nicht auszuschließen sei für einen Grunderwerber, dass zumindest die unleserliche Unterschrift auf Vermieterseite in Vertretung von der S. OHG geleistet worden sei. Selbst wenn man aber davon ausgehe, dass die Angabe der S. OHG im Rubrum des Vertrages versehentlich erfolgt und unbeachtlich sei, sei die Schriftform nicht eingehalten. Eine Identifizierung der Klägerinnen wäre ohne einen klarstellenden Zusatz nämlich nicht möglich.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen beider Rechtszüge Bezug genommen.

II.

35

361. Nach den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung will das Schriftformgebot des § 550 BGB in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (BGH NJW 2008, 2178 Rn. 13 m. w. N.). Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist (BGH NJW 2008, 2178, 2179). Die Schriftform des § 550 BGB ist nach dieser Rechtsprechung grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Insbesondere muss bei einer Personenmehrheit klar sein, aus welchen Personen diese besteht (BGH NJW 2002, 3389). Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche vertraglichen Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGH NJW 2008, 2178, 2179). Weil auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht vollständig bestimmt angegeben zu werden, sofern nur eine Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss allerdings bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf aber auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (BGH NJW 2008, 2178, 2179 m. w. N.). Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, müssen die Parteien die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen (BGH NJW-RR 2010, 1309, 1310). Bei einer Personenmehrheit als Vertragspartei, insbesondere einer als Erbengemeinschaft bezeichneten Personenmehrheit, müssen die zu ihr gehörenden einzelnen Miterben aus der Vertragsurkunde bestimmbar sein (BGH NJW 2002, 3389).

372. In Anwendung dieser Maßstäbe vermag der Senat vorliegend die Einhaltung der Schriftform nicht festzustellen.

38Nach den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls ist die Vermieterseite im Vertrag als "Erbengemeinschaft L." bezeichnet, obgleich die beiden Klägerinnen das in Rede stehende Grundstück als Miteigentümerinnen erworben hatten. Aus dieser Bezeichnung ist nicht ersichtlich, welche Personen zu der Erbengemeinschaft gehören. Allerdings haben zwei natürliche Personen den Vertrag auf Vermieterseite unterzeichnet, so dass es darauf ankommt, ob aus diesen beiden Unterschriften in Verbindung mit der Bezeichnung "Erbengemeinschaft L." sich ausreichend ergibt, dass diese beiden natürlichen Personen alleinige Vermieter sind. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass aus juristischer Sicht klar ist, dass mit der "Erbengemeinschaft L." natürliche Personen gemeint sind. Der Senat folgt dem Landgericht auch darin, dass aus der Unterzeichnung des Vertrages durch zwei Personen auf Vermieterseite ohne Vertretungszusatz ohne das Hinzutreten besonderer Umstände ausreichend deutlich wird, dass die Unterzeichnenden selbst Vermieter sind und nicht als Vertreter handeln.

39Aus Sicht des Senats wird vorliegend aber nicht hinreichend deutlich, dass die beiden als Vermieter unterzeichnenden Personen mit der im Rubrum genannten Erbengemeinschaft identisch, insbesondere die einzigen Mitglieder sind. Die Bezeichnung "Erbengemeinschaft L." lässt schon nicht erkennen, ob der Erblasser oder die Erben L. heißen (s. BGH NJW 2002, 3389). Da nur eine der Unterschriften als "L." leserlich ist, lässt sich allenfalls der Schluss ziehen, dass es ein Mitglied mit dem Namen L. gibt. Weitere Anhaltspunkte für die Bestimmbarkeit der Vermieterpartei, etwa die Adressen der Erbengemeinschaft und der unterzeichnenden Personen, ergeben sich nicht aus der Vertragsurkunde.

40 Die zulässige Berufung der Beklagten zu 1) hat vollen Umfangs Erfolg.

Möglicherweise wäre hinreichende Bestimmbarkeit gegeben, wenn der Vertrag erkennen ließe, dass die unterzeichnenden Personen als Grundstückseigentümer handeln. Denn dann könnte aus der Vertragsurkunde - unter Zuhilfenahme des Grundbuchs - bestimmbar sein, dass die Miteigentümer des vermieteten Grundstücks die Vermieter sind. Aus Sicht des Senats klingt dies aber vorliegend in der Urkunde nicht hinreichend an, wie es die Rechtsprechung verlangt. Auf die im Kontext mit dem Vertragsschluss geführte Korrespondenz gemäß Anlage K 17 und K 18 könnte es insoweit nur ankommen, wenn sie in dem Vertragstext irgendeinen Anklang gefunden hätte, etwa indem auf sie Bezug genommen wäre. Hieran fehlt es aber. Dass im Rubrum des Vertrages eine Grundstücksverwaltungsgesellschaft als Vertretung auf Vermieterseite aufgeführt ist, könnte zwar für ein Handeln der Grundstückseigentümer sprechen. Dies allein genügt dem Senat aber nicht. Allein aus dem Handeln einer Grundstücksverwaltungsgesellschaft folgt nicht zwingend, dass in Vertretung der Grundeigentümer gehandelt werden soll, zumal vorliegend die Verwaltungsgesellschaft nach dem Vortrag der Klägerinnen den Vertrag auf Vermieterseite auch nicht unterzeichnet hat. Auch die Bezeichnung des Vermieterkontos als "GEG L." in § 6 des Mietvertrages reicht

auf Vermieterseite auch nicht unterzeichnet hat. Auch die Bezeichnung des Vermieterkontos als "GEG L." in § 6 des Mietvertrages reicht nicht aus. Weitere Anhaltspunkte für ein Handeln der Vermieterseite als Grundstückseigentümer sind dem Senat nicht ersichtlich.

41

423. Die Klägerinnen können der Kündigung auch nicht den Einwand der Treuwidrigkeit entgegenhalten. Diesen lässt die Rechtsprechung zwar bei der Kündigung des ursprünglichen Mieters in verschiedenen Konstellationen zu (Kasuistik bei Lammel in Schmidt-Futterer, MietR, 11. Auflage 2013, § 550 Rn. 66 mwN). Ein bewusstes Herbeiführen des Formmangels durch die Beklagten ist aber ebenso wenig zu erkennen wie ein schlechterdings unerträgliches Ergebnis aufgrund von den Klägerinnen getätigter Investitionen.

43Wenngleich der von der Beklagten zu 1) seinerzeit der Klägerseite übersandte Entwurf eines Mietvertrages gemäß Anlage K 16 es nahe legt, dass der Begriff "Erbengemeinschaft L." erstmals in einem von der Beklagtenseite übersandten Entwurf schriftlich verwendet worden ist, folgt hieraus nicht die Treuwidrigkeit der Kündigung. Unabhängig davon, dass es dem Senat schwer vorstellbar erscheint, dass die Beklagtenseite sich diese Bezeichnung ohne irgendeinen Anlass von Klägerseite ausgedacht haben könnte, ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass diese Parteibezeichnung von Beklagtenseite bewusst zur Herbeiführung irgendwelcher Rechtsfolgen gewählt worden ist. Zudem sind die Klägerinnen beim Vertragsschluss seinerzeit anwaltlich vertreten gewesen und es wäre ein Leichtes gewesen, auf eine zutreffende Parteibezeichnung hinzuwirken.

44Es ist auch nicht erkennbar, dass dieses Ergebnis angesichts der von den Klägerinnen getätigten Investitionen zu einem schlechterdings unzumutbaren Ergebnis führte. Vorliegend haben beide Seiten im Vertrauen auf den Vertrag in erheblichem Umfang in das Objekt investiert. Es ist nicht ersichtlich, dass die Investitionen der Klägerinnen verloren wären. Auch verbleiben ihr die Investitionen der Beklagten zu 1). Schließlich hatte es die Klägerseite im Ursprung selbst in der Hand, auf eine aus ihrer Sicht zutreffende Parteibezeichnung hinzuwirken.

454. Soweit die Klägerseite in der mündlichen Verhandlung unter Bezugnahme auf eine in NJW 2013, 3361 ff. veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs ausgeführt hat, die Beklagten habe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei Vertragsschluss eine Pflicht zur Nachfrage und Nachforschung nach der präzisen Bezeichnung der Vermieterseite getroffen, teilt der Senat diese Auffassung nicht. Nach der genannten (zur Bestimmbarkeit des Zeitpunkts des Vertragsbeginns ergangenen) Rechtsprechung kommt eine Pflicht zur Nachforschung bei einer abstrakten Beschreibung nur dann in Betracht, wenn der in Rede stehende Sachverhalt so genau bestimmt wird, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel verbleibt (BGH NJW 2013, 3361, 3362). Hieran fehlt es vorliegend. Die Vermieterseite ist nicht abstrakt beschrieben, sondern konkret als "Erbengemeinschaft L." bezeichnet.

46Die weiteren von der Klägerseite in ihrem Schriftsatz vom 20.02.2014 genannten Entscheidungen des BGH vom 23.01.2013 (Az. XII ZR 35/11) und 11.12.2013 (Az. XII ZR 137/12) betreffen nicht vergleichbare Sachverhalte.

475. Da die Klage im Hinblick auf den Feststellungsantrag unbegründet ist (s.o.), haben die Klägerinnen gegen die Beklagte zu 1) auch keinen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen.

486. Nach alledem war die angefochtene Entscheidung wie geschehen abzuändern. Da die Beklagte zu 2) ihr Rechtsmittel zurückgenommen hat, verbleibt es im Hinblick auf die Zahlung vorgerichtlicher Kosten bei ihrer Verurteilung durch das Landgericht.

497. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 516 Abs. 3, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

50 Nach allem könnte ein etwaiger Grundstückserwerber aus dem Vertrag nicht erkennen, ob die Vermieterseite Grundstückseigentümerin ist und der Mietvertrag gemäß § 566 BGB auf ihn übergehen würde.

8. Ein Anlass, die Revision zuzulassen, hat nicht bestanden.

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Anmerkungen zum Urteil