Urteil des FG Düsseldorf, Az. 11 K 4306/05 E
FG Düsseldorf: stadt, grundstück, kaufpreis, einkünfte, gebäude, verpachtung, vermietung, anschaffungskosten, verkehrswert, bemessungsgrundlage
Finanzgericht Düsseldorf, 11 K 4306/05 E
Datum:
20.12.2007
Gericht:
Finanzgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
11. Senat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
11 K 4306/05 E
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
Tatbestand:
1
Streitig ist die Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises für Eigentumswohnungen in
Boden- und Gebäudewertanteil im Zusammenhang mit der Berechnung der
Absetzungen für Abnutzung (AfA).
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Die Kläger sind Eheleute und werden in den Streitjahren zur Einkommensteuer
zusammen veranlagt. Der Kläger erzielt im Wesentlichen Einkünfte aus freiberuflicher
Tätigkeit als Notar, die Klägerin im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung verschiedener, in ihrem Alleineigentum stehender Objekte.
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Die Kläger wurden zunächst für die Streitjahre 1999 und 2000 erklärungsgemäß zur
Einkommensteuer veranlagt. Im Rahmen dieser Erklärung machten sie u. a. negative
Einkünfte der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung von vier Eigentumswohnungen
in dem Objekt B-Straße 5 (vormals C-Straße 5) in A-Stadt geltend. Die Klägerin hatte die
vier Eigentumswohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 28. Dezember 1995
erworben. Der Gesamtkaufpreis von 1.378.125 DM verteilte sich auf die Wohnungen
Nr. 1 bis 3 (jeweils 330.125 DM) und Wohnung Nr. 4 (327.750 DM) sowie auf vier
Garageneinstellplätze mit je 15.000 DM. In ihrer Erklärung gaben die Kläger einen
Grund- und Bodenanteil an dem Kaufpreis i. H. v. 93.158 DM an. Ausgehend von dem
verbleibenden Gebäudeanteil ermittelten sie die normale Gebäude-AfA sowie
Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz. Die
Einkommensteuerbescheide für die beiden Streitjahre ergingen unter dem Vorbehalt der
Nachprüfung.
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Im Zusammenhang mit einer bei dem Kläger durchgeführten Betriebsprüfung wurden
seitens des Prüfers auch Feststellungen im Zusammenhang mit den
Vermietungsobjekten der Klägerin u. a. in A-Stadt getroffen. Auf Anfrage teilte der
amtliche Bausachverständige des für die Liegenschaft zuständigen früheren
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Finanzamtes A-Stadt (heute A-Stadt I) mit, dass sich für die B-Straße 5 zum Stichtag
31. Dezember 1994 der Bodenrichtwertkarte ein Bodenrichtwert i. H. v. 600 DM je
Quadratmeter, bezogen auf eine Grundstücksfläche von 1.000 m², entnehmen lasse. Die
Kaufpreisaufteilung nahm der Bausachverständige im Sachwertverfahren unter
Anwendung der "Normal-Herstellungskosten 95 (NHK 95)" vor. Auf Grund eines
Übertragungsfehlers legte der Bausachverständige in dieser Berechnung jedoch nicht
den mitgeteilten Bodenrichtwert von 600 DM je Quadratmeter, sondern einen Wert von
1.000 DM je Quadratmeter zu Grunde. Auf dieser Grundlage ergab sich ein
abzusetzender Bodenwertanteil am Gesamtkaufpreis von 32,44 %. Zu den Einzelheiten
wird auf das in der BP-Handakte abgeheftete Schreiben des Finanzamts A-Stadt vom
23. Juli 2002 (Blatt 60 f.) Bezug genommen.
Der Beklagte schloss sich den Feststellungen aus der Betriebsprüfung hinsichtlich der
Einkünfte der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung an und erließ jeweils gem.
§ 164 Abs. 2 der Abgabenordnung (AO) geänderte Einkommensteuerbescheide für
1999 und 2000.
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Die Kläger legten hiergegen Einspruch ein. Sie trugen vor, dass laut
Gutachterausschuss der Stadt A-Stadt für den westlichen Bereich der C-Straße für eine
Mehrfamilienhausbebauung ein Bodenrichtwert i. H. v. 360 DM je Quadratmeter und für
eine einfamilienhaus- bzw. villenartige Bebauung im östlichen Bereich 600 DM je
Quadratmeter festgestellt worden seien. Zwar liege das Grundstück der Kläger im
östlichen Bereich der C-Straße, es handele sich jedoch nicht um eine einfamilienhaus-
bzw. villenartige Bebauung, sondern um ein Mehrfamilienhaus. Darüber hinaus sei
festgestellt worden, dass der Wert von 600 DM je Quadratmeter lediglich auf Grund
eines einzigen Verkaufes zu Stande gekommen sei. Im gesamten Ortsbereich seien
Grundstückspreise von maximal 360 DM je Quadratmeter erzielt worden.
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Der vom Beklagten im Einspruchsverfahren erneut eingeschaltete amtliche
Bausachverständige des Finanzamtes A-Stadt teilte im Mai 2003 mit, dass in seiner
ursprünglichen Berechnung hinsichtlich des angesetzten Bodenwertes i. H. v. 1.000 DM
je Quadratmeter ein Rechenfehler vorliege. Ausgehend von dem damals bereits
mitgeteilten Bodenwert von 600 DM je Quadratmeter ergebe sich bei ansonsten gleicher
Berechnung ein Bodenwertanteil am Kaufpreis von lediglich 22,36 %. Ergänzend wies
der Bausachverständige darauf hin, dass der Bodenrichtwert i. H. v. 360 DM je
Quadratmeter keine Anwendung finden könne, da sich dieser Bodenrichtwert auf
Grundstücke beziehe, die mit Gebäuden des sozialen Wohnungsbaus bebaut seien.
Hierbei handele es sich um Grundstücke, die mit mehrgeschossigen Mietwohnhäusern
in geschlossener straßenrandbegleitender Blockrandbebauung bebaut seien. Das
betroffene Gebäude liege jedoch in der Bodenrichtwertzone 600 DM je Quadratmeter.
Dort sei die Bebauung geprägt von Ein- und Zweifamilienhäusern bzw. repräsentativen
Mietwohnhäusern, vergleichbar mit der Bebauung des betroffenen Grundstückes B-
Straße 5. Wie sich aus der Einheitswertakte entnehmen lasse, seien für das unbebaute
Grundstück B-Straße 5 (Größe 1.049 m²) Kaufpreise im Jahr 1992 i. H. v. 630.000 DM
(ca. 600 DM je Quadratmeter) sowie im Jahr 1993 i. H. v. 1.050.000 DM (ca. 1.000 DM je
Quadratmeter) erzielt worden.
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Auf dieser Grundlage teilte der Beklagte mit Schreiben vom 12. Juni 2003 den Klägern
eine Neuberechnung der AfA-Beträge für das Grundstück in A-Stadt mit. Ausgehend von
dem neu ermittelten Bodenwertanteil ergab sich ein Bodenwertanteil am Kaufpreis
i. H. v. 308.149 DM. Somit legte der Beklagte einen abschreibungsfähigen
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Gebäudewertanteil i. H. v. 1.069.976 DM zu Grunde. Hieraus ergab sich eine
anfängliche Regel-AfA nach § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) i. H. v.
21.400 DM jährlich. Für das Streitjahr 1999 verblieb nach dieser Berechnung noch ein
Sonderabschreibungsbetrag nach dem Fördergebietsgesetz i. H. v. 37.929 DM. Die
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Grundstücks in A-Stadt betrugen
hiernach ./. 32.889 DM für 1999 sowie ./. 55.014 DM für 2000. Zuzüglich der im
Klageverfahren nicht streitbefangenen Einkünfte aus den anderen Vermietungsobjekten
ergaben sich Gesamteinkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 1999 i. H. v.
./. 136.774 DM sowie für 2000 i. H. v. ./. 137.182 DM.
Mit Einspruchsentscheidung vom 26. September 2005 setzte der Beklagte die
Einkommensteuer für 1999 auf 41.813,45 EUR sowie für 2000 auf 5.251,99 EUR
ermäßigt fest. Im Übrigen wies er den Einspruch unter Darlegung der bereits im
Einspruchsverfahren mitgeteilten Rechtsauffassung als unbegründet zurück.
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Die Kläger haben am 14. Oktober 2005 Klage erhoben. Zur Begründung erneuern sie
ihr Vorbringen aus dem Einspruchsverfahren. Sie sind der Auffassung, dass der
Bodenwert des Grundstücks allenfalls mit 360 DM je Quadratmeter bewertet werden
könne. Aus Kostengründen werde jedoch auf die Vorlage eines Bodenwertgutachtens
verzichtet.
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Im Klageverfahren haben die Kläger durch ihren ergänzend eingeschalteten weiteren
Prozessbevollmächtigten eine Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses in
der Stadt A-Stadt vom 23. Januar 2006 sowie ein ergänzendes Schreiben des
Gutachterausschusses vom 30. Januar 2006 (vgl. Anlage zu Blatt 21 der Gerichtsakte)
eingereicht. In diesen Schreiben teilt der Gutachterausschuss mit, dass für den Bereich,
in dem das Grundstück B-Straße 5 liege, ein Bodenrichtwert i. H. v. 350 DM je
Quadratmeter (178,95 EUR je Quadratmeter) für Wohnbaufläche bei einer
Geschossflächenzahl von 1,0 zum Wertermittlungsstichtag 31. Dezember 1995 durch
den Gutachterausschuss beschlossen worden sei. In dem ergänzenden Schreiben von
Ende Januar 2006 teilt der Gutachterausschuss mit, dass in der Bodenrichtwertkarte
zum Stichtag 31. Dezember 1995 zwei Bodenrichtwerte ausgewiesen seien, die für die
Beurteilung des Bodenrichtwertes für das Bewertungsgrundstück in Frage kämen. Zum
einen sei dies der Bodenrichtwert "600 W 11" (W 11 stehe für eine durchschnittliche
Grundstücksgröße von 1.000 m²). Dieser charakterisiere dabei Grundstücke mit einer
villenartigen, repräsentativen Bebauung mit einem entsprechenden Freiflächenanteil.
Der Bodenrichtwert "350 W 1,0" beschreibe hingegen die kleinteilige Bebauung mit
freistehenden Einfamilienhäusern sowie der Mehrfamilienhäuser in
Blockrandbebauung.
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Nach Auffassung der Kläger sei der vom Gutachterausschuss mitgeteilte Bodenrichtwert
i. H. v. 178,95 EUR je Quadratmeter anzusetzen. Der Bodenwertanteil betrage daher
lediglich 14,39 %. Zuzüglich geschätzter Anschaffungsnebenkosten von 5 % und
abzüglich des Grund- und Bodenanteils von 14,39 % ergäbe sich eine AfA-
Bemessungsgrundlage für die Aufbauten i. H. v. 1.238.804 DM (entspricht
633.390 EUR).
13
Die Kläger beantragen,
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die Einkommensteuerbescheide 1999 und 2000 vom 17. Februar 2003 in der
Fassung der Einspruchsentscheidung vom 26. September 2005 dahingehend
15
abzuändern, dass bei der Steuerberechnung weitere negative Einkünfte der
Klägerin aus Vermietung und Verpachtung ausgehend von einer im Jahr 1995
nach § 7 Abs. 4 EStG und § 4 des Fördergebietsgesetzes abschreibungsfähigen
Bemessungsgrundlage i. H. v. 1.238.804 DM zu berücksichtigen sind.
Der Beklagte beantragt,
16
die Klage abzuweisen.
17
Er geht weiterhin davon aus, dass der in der Einspruchsentscheidung der AfA-
Berechnung zu Grunde gelegte Bodenwert i. H. v. 600 DM je Quadratmeter zutreffend
ermittelt worden sei. Wie seitens des Gutachterausschusses in dem im Klageverfahren
vorgelegten Schreiben bestätigt worden sei, lägen für den betroffenen Bereich zwei
Bodenrichtwerte vor. Die Lage des Grundstücks rechtfertige jedoch lediglich den
Bodenrichtwertansatz "600 W 11". Das Grundstück mit einer Gesamtfläche von 1.049 m²
sei in den Jahren 1994/1995 mit einem in Eigentumswohneinheiten geteilten
Mehrfamilienhaus (Gesamtwohnfläche ca. 800 m²) bebaut worden. Nach den
Feststellungen des Bausachverständigen handele es sich hierbei nicht um eine
sogenannte Blockrandbebauung, sondern um ein freistehendes, sehr wohl
repräsentatives Gebäude mit entsprechenden Freiflächen. Diese Einschätzung der
Gebäudebeschaffenheit werde nicht zuletzt auch durch den von der Klägerin für die
einzelnen Wohneinheiten bezahlten Kaufpreis untermauert, der immerhin bei über
4.750 DM je Quadratmeter gelegen habe. Für die gegenteilige Auffassung der
Klägerseite lasse sich auch der Stellungnahme des Gutachterausschusses nichts
Näheres entnehmen. Denn der Gutachterausschuss habe selbst keine konkreten
Angaben zu dem Grundstück gemacht.
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Zur Lage des Grundstücks und zur Beschaffenheit des Gebäudes hat das Gericht
Unterlagen aus der Bauakte B-Straße 5 der Stadt A-Stadt beigezogen (vgl. Planskizzen,
Blatt 45 der Gerichtsakte). Des Weiteren haben die Kläger auf Aufforderung des
Gerichts Bauskizzen und Unterlagen aus dem Verkaufsexposé zur Ausstattung des
Gebäudes vorgelegt (vgl. Blatt 68 ff. der Gerichtsakten).
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Mit gerichtlichem Schreiben vom 14. Juli 2006 ist der Beklagte gebeten worden, den
maßgeblichen Ausschnitt der Bodenrichtwertkarte zum 31. Dezember 1995 für das
Grundstück B-Straße 5 sowie einen Ausschnitt der deutschen Grundkarte für den
betroffenen Bereich vorzulegen. Neben diesen Unterlagen hat der Beklagte zur weiteren
Erläuterung der Lage des Grundstücks vom Bausachverständigen des Finanzamts A-
Stadt gefertigte Lichtbilder des Hauses B-Straße 5, der Nachbarbebauung sowie auch
der sogenannten Blockrandbebauung in der Nachbarschaft eingereicht (enthalten in
dem im August 2006 eingereichten Hefter).
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Zu den weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte sowie der beigezogenen Steuerakten des Beklagten (einschließlich der
BP-Handakte bezüglich des Klägers) Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe:
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Die Klage ist unbegründet.
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Der Beklagte hat für das Grundstück B-Straße 5 den Bodenwert zutreffend mit 600 DM
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je Quadratmeter angesetzt und auf dieser Grundlage die Sonderabschreibungen nach
§ 4 des Fördergebietsgesetzes sowie die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 des
Einkommensteuergesetzes (EStG) ermittelt.
Wird für eine Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt, ist dieser Kaufpreis zur Ermittlung
der Bemessungsgrundlage für die Absetzungen für Abnutzung (AfA) aufzuteilen.
Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die
Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten
für den Grund- und Bodenanteil und den Gebäudeanteil aufzuteilen. Für die Schätzung
des Werts des Grund- und Bodens sowie des Gebäudeanteils kann nach ständiger
Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) die Wertermittlungsverordnung
entsprechend herangezogen werden. Nach § 7 der Wertermittlungsverordnung 1988 ist
der Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswert-, des Ertragswert- oder des
Sachwertverfahrens zu ermitteln. Welches dieser gleichwertigen
Wertermittlungsverfahren jeweils anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen
Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalles zu entscheiden. Bei selbstgenutzten und bei
vermieteten Eigentumswohnungen im Privatvermögen ist jedenfalls grundsätzlich eine
Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht (vgl. BFH-
Urteil vom 11. Februar 2003 IX R 13/00, BFH/NV 2003, 769; BFH-Beschlüsse vom
23. Juni 2005 IX B 117/04, BFH/NV 2005, 1813 sowie IX B 132/04, BFH/NV 2005,
1798). Der hiernach für die Aufteilung der Boden- und Gebäudewertanteile zu
schätzende Bodenwert ist mit 600 DM je Quadratmeter jedenfalls nicht zu Lasten der
Kläger überhöht angesetzt worden.
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Ausweislich der zum 31. Dezember 1995 beschlossenen Bodenrichtwertkarte (3 Tage
nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages über das Grundstück) liegt das
Grundstück B-Straße 5 genau innerhalb der Bodenrichtwertzone, die in der Karte mit
600 DM je Quadratmeter und dem Zusatz "W 11" gekennzeichnet ist. Nach den
Erläuterungen des Gutachterausschusses sowie ausweislich der vom
Bausachverständigen des Finanzamtes A-Stadt I nachgereichten Legende zur BRW-
Karte bezieht sich der Zusatz "W 11" auf Grundstücke mit einer durchschnittlichen
Grundstücksgröße von 1.000 m², was dem zu bewertenden Grundstück mit einer Größe
von 1.049 m² entspricht. Dieser Bodenrichtwert liegt im östlichen Bereich der B-Straße,
der geprägt ist durch eine villenartige bzw. repräsentative Mietwohnbebauung bei
großzügigen Grundstücksfreiflächen. Der im westlichen Bereich der B-Straße
festgestellte Bodenrichtwert "350 W 1,0" bezieht sich nach der Bodenrichtwertkarte auf
Mietwohnungsbauten in sogenannter Blockbauweise. Diese Gebäude liegen in
geschlossener Baufront unmittelbar angrenzend an den Straßenbereich.
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Das Grundstück B-Straße 5 entspricht hinsichtlich seiner Lage und Bebaubarkeit dem
für den östlichen Bereich der B-Straße vom Gutachterausschuss festgelegten
lagetypischen Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks "600 W 11". Diese
Zuordnung ergibt sich auch aus den vom Beklagten eingereichten Lichtbildern der
Nachbarhäuser, die – wie u. a. der gegenüber liegende Gebäudekomplex B-Straße 6
und 8 belegt eine vergleichbare bauliche Ausnutzung in diesem Bereich erkennen
lassen.
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Für die Zuordnung des Grundstücks zu der im östlichen Bereich gelegenen
Bodenrichtwertzone spricht im Übrigen auch, dass der Bodenwert eines Grundstücks
entscheidend von seiner Lage und damit von der in der unmittelbaren Umgebung
vorhandenen Bebauung bestimmt wird. Gerade die repräsentative oder auch villenartige
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Bebauung im Umfeld der B-Straße 5 führt dazu, dass ein Käufer einer Wohnung in
diesem Haus bereit sein wird, auf Grund des attraktiven Wohnumfeldes einen höheren
Kaufpreis auch für den anteiligen Grund und Boden zu zahlen. Dieser Umstand hat im
vorliegenden Fall seinen Niederschlag sowohl in den gezahlten
Grundstückskaufpreisen als auch in den Anschaffungskosten der Klägerin für die
Eigentumswohnungen gefunden. So ist bei den in den Vorjahren getätigten Verkäufen
des Grundstücks in unbebautem Zustand im Jahr 1992 ein Quadratmeterpreis von
600 DM und im Jahr 1993 ein Quadratmeterpreis von 1.000 DM gezahlt worden. Beide
Käufe wurden jeweils von gewerblichen Investoren bzw. Bauträgern durchgeführt, so
dass davon auszugehen ist, dass der Kaufpreis nahe dem Verkehrswert vereinbart
wurde. Zum anderen spiegelt sich die Attraktivität der konkreten Wohnlage in der B-
Straße im östlichen Teil auch in dem von der Klägerin im Jahr 1995 für die
Eigentumswohnungen gezahlten Kaufpreis i. H. v. über 4.750 DM je Quadratmeter
wider.
Soweit der Prozessbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen
hat, dass diese Kaufpreise nicht dem Bodenwert des Grundstücks entsprochen hätten,
da sie wesentlich durch das Fördergebietsgesetz beeinflusst gewesen seien, führt dies
zu keiner abweichenden Bewertung. Der Prozessbevollmächtigte übersieht in diesem
Zusammenhang, dass es sich bei dem der Kaufpreisaufteilung zu Grunde gelegten
Bodenwert um einen Verkehrswert i. S. d. § 7 Abs. 1 der Wertermittlungs-Verordnung
handelt. Ein wertbildender Faktor waren dabei sicherlich die erheblichen
Abschreibungsmöglichkeiten aufgrund des Fördergebietsgesetzes. Dass der hierdurch
beeinflusste Verkehrswert wirtschaftlich nicht nachhaltig erzielbar war, kann jedoch
nicht zu einem niedrigeren Bodenwertansatz bei der AfA-Ermittlung führen, da die
Kaufpreisaufteilung stichtagsbezogen zu erfolgen hat. Abzustellen ist daher nur auf die
Wertverhältnisse am 28. Dezember 1995.
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Ist der Beklagte somit zu Recht von einem Bodenwert von 600 DM je Quadratmeter
ausgegangen, betrug der vom Kaufpreis abzuziehende Grund- und Bodenanteil
22,36 %. Rechnerisch folgerichtig wurde sodann vom Gesamtkaufpreis ein Betrag von
308.148 DM in Abzug gebracht und auf dieser Grundlage die Sonderabschreibung nach
dem Fördergebietsgesetz sowie die normale Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG
ermittelt. Rechenfehler sind insoweit nicht ersichtlich und wurden von den Klägern auch
nicht geltend gemacht. Die Anschaffungskosten hat der Beklagte erklärungsgemäß
i. H. v. 1.378.125 DM seiner Berechnung zu Grunde gelegt. Soweit der im
Klageverfahren eingeschaltete Prozessbevollmächtigte der Kläger im Rahmen seiner
Aufteilungsberechnung zu diesen Anschaffungskosten geschätzte
Anschaffungsnebenkosten von 5 % hinzugerechnet hat, sind derartige
Anschaffungsnebenkosten in den Einkommensteuererklärungen nicht geltend gemacht
und auch im Klageverfahren nicht konkret belegt worden.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.
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