Urteil des FG Düsseldorf vom 20.12.2007

FG Düsseldorf: stadt, grundstück, kaufpreis, einkünfte, gebäude, verpachtung, vermietung, anschaffungskosten, verkehrswert, bemessungsgrundlage

Finanzgericht Düsseldorf, 11 K 4306/05 E

Datum:

20.12.2007

Gericht:

Finanzgericht Düsseldorf

Spruchkörper:

11. Senat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

11 K 4306/05 E

Tenor:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand:

Streitig ist die Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises für Eigentumswohnungen in

Boden- und Gebäudewertanteil im Zusammenhang mit der Berechnung der

Absetzungen für Abnutzung (AfA).

Die Kläger sind Eheleute und werden in den Streitjahren zur Einkommensteuer

zusammen veranlagt. Der Kläger erzielt im Wesentlichen Einkünfte aus freiberuflicher

Tätigkeit als Notar, die Klägerin im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und

Verpachtung verschiedener, in ihrem Alleineigentum stehender Objekte.

Die Kläger wurden zunächst für die Streitjahre 1999 und 2000 erklärungsgemäß zur

Einkommensteuer veranlagt. Im Rahmen dieser Erklärung machten sie u. a. negative

Einkünfte der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung von vier Eigentumswohnungen

in dem Objekt B-Straße 5 (vormals C-Straße 5) in A-Stadt geltend. Die Klägerin hatte die

vier Eigentumswohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 28. Dezember 1995

erworben. Der Gesamtkaufpreis von 1.378.125 DM verteilte sich auf die Wohnungen

Nr. 1 bis 3 (jeweils 330.125 DM) und Wohnung Nr. 4 (327.750 DM) sowie auf vier

Garageneinstellplätze mit je 15.000 DM. In ihrer Erklärung gaben die Kläger einen

Grund- und Bodenanteil an dem Kaufpreis i. H. v. 93.158 DM an. Ausgehend von dem

verbleibenden Gebäudeanteil ermittelten sie die normale Gebäude-AfA sowie

Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz. Die

Einkommensteuerbescheide für die beiden Streitjahre ergingen unter dem Vorbehalt der

Nachprüfung.

Im Zusammenhang mit einer bei dem Kläger durchgeführten Betriebsprüfung wurden

seitens des Prüfers auch Feststellungen im Zusammenhang mit den

Vermietungsobjekten der Klägerin u. a. in A-Stadt getroffen. Auf Anfrage teilte der

amtliche Bausachverständige des für die Liegenschaft zuständigen früheren

Finanzamtes A-Stadt (heute A-Stadt I) mit, dass sich für die B-Straße 5 zum Stichtag

31. Dezember 1994 der Bodenrichtwertkarte ein Bodenrichtwert i. H. v. 600 DM je

Quadratmeter, bezogen auf eine Grundstücksfläche von 1.000 m², entnehmen lasse. Die

Kaufpreisaufteilung nahm der Bausachverständige im Sachwertverfahren unter

Anwendung der "Normal-Herstellungskosten 95 (NHK 95)" vor. Auf Grund eines

Übertragungsfehlers legte der Bausachverständige in dieser Berechnung jedoch nicht

den mitgeteilten Bodenrichtwert von 600 DM je Quadratmeter, sondern einen Wert von

1.000 DM je Quadratmeter zu Grunde. Auf dieser Grundlage ergab sich ein

abzusetzender Bodenwertanteil am Gesamtkaufpreis von 32,44 %. Zu den Einzelheiten

wird auf das in der BP-Handakte abgeheftete Schreiben des Finanzamts A-Stadt vom

23. Juli 2002 (Blatt 60 f.) Bezug genommen.

Der Beklagte schloss sich den Feststellungen aus der Betriebsprüfung hinsichtlich der

Einkünfte der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung an und erließ jeweils gem.

§ 164 Abs. 2 der Abgabenordnung (AO) geänderte Einkommensteuerbescheide für

1999 und 2000.

Die Kläger legten hiergegen Einspruch ein. Sie trugen vor, dass laut

Gutachterausschuss der Stadt A-Stadt für den westlichen Bereich der C-Straße für eine

Mehrfamilienhausbebauung ein Bodenrichtwert i. H. v. 360 DM je Quadratmeter und für

eine einfamilienhaus- bzw. villenartige Bebauung im östlichen Bereich 600 DM je

Quadratmeter festgestellt worden seien. Zwar liege das Grundstück der Kläger im

östlichen Bereich der C-Straße, es handele sich jedoch nicht um eine einfamilienhaus-

bzw. villenartige Bebauung, sondern um ein Mehrfamilienhaus. Darüber hinaus sei

festgestellt worden, dass der Wert von 600 DM je Quadratmeter lediglich auf Grund

eines einzigen Verkaufes zu Stande gekommen sei. Im gesamten Ortsbereich seien

Grundstückspreise von maximal 360 DM je Quadratmeter erzielt worden.

Der vom Beklagten im Einspruchsverfahren erneut eingeschaltete amtliche

Bausachverständige des Finanzamtes A-Stadt teilte im Mai 2003 mit, dass in seiner

ursprünglichen Berechnung hinsichtlich des angesetzten Bodenwertes i. H. v. 1.000 DM

je Quadratmeter ein Rechenfehler vorliege. Ausgehend von dem damals bereits

mitgeteilten Bodenwert von 600 DM je Quadratmeter ergebe sich bei ansonsten gleicher

Berechnung ein Bodenwertanteil am Kaufpreis von lediglich 22,36 %. Ergänzend wies

der Bausachverständige darauf hin, dass der Bodenrichtwert i. H. v. 360 DM je

Quadratmeter keine Anwendung finden könne, da sich dieser Bodenrichtwert auf

Grundstücke beziehe, die mit Gebäuden des sozialen Wohnungsbaus bebaut seien.

Hierbei handele es sich um Grundstücke, die mit mehrgeschossigen Mietwohnhäusern

in geschlossener straßenrandbegleitender Blockrandbebauung bebaut seien. Das

betroffene Gebäude liege jedoch in der Bodenrichtwertzone 600 DM je Quadratmeter.

Dort sei die Bebauung geprägt von Ein- und Zweifamilienhäusern bzw. repräsentativen

Mietwohnhäusern, vergleichbar mit der Bebauung des betroffenen Grundstückes B-

Straße 5. Wie sich aus der Einheitswertakte entnehmen lasse, seien für das unbebaute

Grundstück B-Straße 5 (Größe 1.049 m²) Kaufpreise im Jahr 1992 i. H. v. 630.000 DM

(ca. 600 DM je Quadratmeter) sowie im Jahr 1993 i. H. v. 1.050.000 DM (ca. 1.000 DM je

Quadratmeter) erzielt worden.

Auf dieser Grundlage teilte der Beklagte mit Schreiben vom 12. Juni 2003 den Klägern

eine Neuberechnung der AfA-Beträge für das Grundstück in A-Stadt mit. Ausgehend von

dem neu ermittelten Bodenwertanteil ergab sich ein Bodenwertanteil am Kaufpreis

i. H. v. 308.149 DM. Somit legte der Beklagte einen abschreibungsfähigen

Gebäudewertanteil i. H. v. 1.069.976 DM zu Grunde. Hieraus ergab sich eine

anfängliche Regel-AfA nach § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) i. H. v.

21.400 DM jährlich. Für das Streitjahr 1999 verblieb nach dieser Berechnung noch ein

Sonderabschreibungsbetrag nach dem Fördergebietsgesetz i. H. v. 37.929 DM. Die

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Grundstücks in A-Stadt betrugen

hiernach ./. 32.889 DM für 1999 sowie ./. 55.014 DM für 2000. Zuzüglich der im

Klageverfahren nicht streitbefangenen Einkünfte aus den anderen Vermietungsobjekten

ergaben sich Gesamteinkünfte aus Vermietung und Verpachtung für 1999 i. H. v.

./. 136.774 DM sowie für 2000 i. H. v. ./. 137.182 DM.

Mit Einspruchsentscheidung vom 26. September 2005 setzte der Beklagte die

Einkommensteuer für 1999 auf 41.813,45 EUR sowie für 2000 auf 5.251,99 EUR

ermäßigt fest. Im Übrigen wies er den Einspruch unter Darlegung der bereits im

Einspruchsverfahren mitgeteilten Rechtsauffassung als unbegründet zurück.

Die Kläger haben am 14. Oktober 2005 Klage erhoben. Zur Begründung erneuern sie

ihr Vorbringen aus dem Einspruchsverfahren. Sie sind der Auffassung, dass der

Bodenwert des Grundstücks allenfalls mit 360 DM je Quadratmeter bewertet werden

könne. Aus Kostengründen werde jedoch auf die Vorlage eines Bodenwertgutachtens

verzichtet.

Im Klageverfahren haben die Kläger durch ihren ergänzend eingeschalteten weiteren

Prozessbevollmächtigten eine Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses in

der Stadt A-Stadt vom 23. Januar 2006 sowie ein ergänzendes Schreiben des

Gutachterausschusses vom 30. Januar 2006 (vgl. Anlage zu Blatt 21 der Gerichtsakte)

eingereicht. In diesen Schreiben teilt der Gutachterausschuss mit, dass für den Bereich,

in dem das Grundstück B-Straße 5 liege, ein Bodenrichtwert i. H. v. 350 DM je

Quadratmeter (178,95 EUR je Quadratmeter) für Wohnbaufläche bei einer

Geschossflächenzahl von 1,0 zum Wertermittlungsstichtag 31. Dezember 1995 durch

den Gutachterausschuss beschlossen worden sei. In dem ergänzenden Schreiben von

Ende Januar 2006 teilt der Gutachterausschuss mit, dass in der Bodenrichtwertkarte

zum Stichtag 31. Dezember 1995 zwei Bodenrichtwerte ausgewiesen seien, die für die

Beurteilung des Bodenrichtwertes für das Bewertungsgrundstück in Frage kämen. Zum

einen sei dies der Bodenrichtwert "600 W 11" (W 11 stehe für eine durchschnittliche

Grundstücksgröße von 1.000 m²). Dieser charakterisiere dabei Grundstücke mit einer

villenartigen, repräsentativen Bebauung mit einem entsprechenden Freiflächenanteil.

Der Bodenrichtwert "350 W 1,0" beschreibe hingegen die kleinteilige Bebauung mit

freistehenden Einfamilienhäusern sowie der Mehrfamilienhäuser in

Blockrandbebauung.

Nach Auffassung der Kläger sei der vom Gutachterausschuss mitgeteilte Bodenrichtwert

i. H. v. 178,95 EUR je Quadratmeter anzusetzen. Der Bodenwertanteil betrage daher

lediglich 14,39 %. Zuzüglich geschätzter Anschaffungsnebenkosten von 5 % und

abzüglich des Grund- und Bodenanteils von 14,39 % ergäbe sich eine AfA-

Bemessungsgrundlage für die Aufbauten i. H. v. 1.238.804 DM (entspricht

633.390 EUR).

Die Kläger beantragen,

die Einkommensteuerbescheide 1999 und 2000 vom 17. Februar 2003 in der

Fassung der Einspruchsentscheidung vom 26. September 2005 dahingehend

abzuändern, dass bei der Steuerberechnung weitere negative Einkünfte der

Klägerin aus Vermietung und Verpachtung ausgehend von einer im Jahr 1995

nach § 7 Abs. 4 EStG und § 4 des Fördergebietsgesetzes abschreibungsfähigen

Bemessungsgrundlage i. H. v. 1.238.804 DM zu berücksichtigen sind.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er geht weiterhin davon aus, dass der in der Einspruchsentscheidung der AfA-

Berechnung zu Grunde gelegte Bodenwert i. H. v. 600 DM je Quadratmeter zutreffend

ermittelt worden sei. Wie seitens des Gutachterausschusses in dem im Klageverfahren

vorgelegten Schreiben bestätigt worden sei, lägen für den betroffenen Bereich zwei

Bodenrichtwerte vor. Die Lage des Grundstücks rechtfertige jedoch lediglich den

Bodenrichtwertansatz "600 W 11". Das Grundstück mit einer Gesamtfläche von 1.049 m²

sei in den Jahren 1994/1995 mit einem in Eigentumswohneinheiten geteilten

Mehrfamilienhaus (Gesamtwohnfläche ca. 800 m²) bebaut worden. Nach den

Feststellungen des Bausachverständigen handele es sich hierbei nicht um eine

sogenannte Blockrandbebauung, sondern um ein freistehendes, sehr wohl

repräsentatives Gebäude mit entsprechenden Freiflächen. Diese Einschätzung der

Gebäudebeschaffenheit werde nicht zuletzt auch durch den von der Klägerin für die

einzelnen Wohneinheiten bezahlten Kaufpreis untermauert, der immerhin bei über

4.750 DM je Quadratmeter gelegen habe. Für die gegenteilige Auffassung der

Klägerseite lasse sich auch der Stellungnahme des Gutachterausschusses nichts

Näheres entnehmen. Denn der Gutachterausschuss habe selbst keine konkreten

Angaben zu dem Grundstück gemacht.

Zur Lage des Grundstücks und zur Beschaffenheit des Gebäudes hat das Gericht

Unterlagen aus der Bauakte B-Straße 5 der Stadt A-Stadt beigezogen (vgl. Planskizzen,

Blatt 45 der Gerichtsakte). Des Weiteren haben die Kläger auf Aufforderung des

Gerichts Bauskizzen und Unterlagen aus dem Verkaufsexposé zur Ausstattung des

Gebäudes vorgelegt (vgl. Blatt 68 ff. der Gerichtsakten).

Mit gerichtlichem Schreiben vom 14. Juli 2006 ist der Beklagte gebeten worden, den

maßgeblichen Ausschnitt der Bodenrichtwertkarte zum 31. Dezember 1995 für das

Grundstück B-Straße 5 sowie einen Ausschnitt der deutschen Grundkarte für den

betroffenen Bereich vorzulegen. Neben diesen Unterlagen hat der Beklagte zur weiteren

Erläuterung der Lage des Grundstücks vom Bausachverständigen des Finanzamts A-

Stadt gefertigte Lichtbilder des Hauses B-Straße 5, der Nachbarbebauung sowie auch

der sogenannten Blockrandbebauung in der Nachbarschaft eingereicht (enthalten in

dem im August 2006 eingereichten Hefter).

Zu den weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der

Gerichtsakte sowie der beigezogenen Steuerakten des Beklagten (einschließlich der

BP-Handakte bezüglich des Klägers) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist unbegründet.

Der Beklagte hat für das Grundstück B-Straße 5 den Bodenwert zutreffend mit 600 DM

je Quadratmeter angesetzt und auf dieser Grundlage die Sonderabschreibungen nach

§ 4 des Fördergebietsgesetzes sowie die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 des

Einkommensteuergesetzes (EStG) ermittelt.

Wird für eine Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt, ist dieser Kaufpreis zur Ermittlung

der Bemessungsgrundlage für die Absetzungen für Abnutzung (AfA) aufzuteilen.

Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die

Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten

für den Grund- und Bodenanteil und den Gebäudeanteil aufzuteilen. Für die Schätzung

des Werts des Grund- und Bodens sowie des Gebäudeanteils kann nach ständiger

Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) die Wertermittlungsverordnung

entsprechend herangezogen werden. Nach § 7 der Wertermittlungsverordnung 1988 ist

der Verkehrswert mit Hilfe des Vergleichswert-, des Ertragswert- oder des

Sachwertverfahrens zu ermitteln. Welches dieser gleichwertigen

Wertermittlungsverfahren jeweils anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen

Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalles zu entscheiden. Bei selbstgenutzten und bei

vermieteten Eigentumswohnungen im Privatvermögen ist jedenfalls grundsätzlich eine

Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht (vgl. BFH-

Urteil vom 11. Februar 2003 IX R 13/00, BFH/NV 2003, 769; BFH-Beschlüsse vom

23. Juni 2005 IX B 117/04, BFH/NV 2005, 1813 sowie IX B 132/04, BFH/NV 2005,

1798). Der hiernach für die Aufteilung der Boden- und Gebäudewertanteile zu

schätzende Bodenwert ist mit 600 DM je Quadratmeter jedenfalls nicht zu Lasten der

Kläger überhöht angesetzt worden.

Ausweislich der zum 31. Dezember 1995 beschlossenen Bodenrichtwertkarte (3 Tage

nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages über das Grundstück) liegt das

Grundstück B-Straße 5 genau innerhalb der Bodenrichtwertzone, die in der Karte mit

600 DM je Quadratmeter und dem Zusatz "W 11" gekennzeichnet ist. Nach den

Erläuterungen des Gutachterausschusses sowie ausweislich der vom

Bausachverständigen des Finanzamtes A-Stadt I nachgereichten Legende zur BRW-

Karte bezieht sich der Zusatz "W 11" auf Grundstücke mit einer durchschnittlichen

Grundstücksgröße von 1.000 m², was dem zu bewertenden Grundstück mit einer Größe

von 1.049 m² entspricht. Dieser Bodenrichtwert liegt im östlichen Bereich der B-Straße,

der geprägt ist durch eine villenartige bzw. repräsentative Mietwohnbebauung bei

großzügigen Grundstücksfreiflächen. Der im westlichen Bereich der B-Straße

festgestellte Bodenrichtwert "350 W 1,0" bezieht sich nach der Bodenrichtwertkarte auf

Mietwohnungsbauten in sogenannter Blockbauweise. Diese Gebäude liegen in

geschlossener Baufront unmittelbar angrenzend an den Straßenbereich.

Das Grundstück B-Straße 5 entspricht hinsichtlich seiner Lage und Bebaubarkeit dem

für den östlichen Bereich der B-Straße vom Gutachterausschuss festgelegten

lagetypischen Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks "600 W 11". Diese

Zuordnung ergibt sich auch aus den vom Beklagten eingereichten Lichtbildern der

Nachbarhäuser, die – wie u. a. der gegenüber liegende Gebäudekomplex B-Straße 6

und 8 belegt eine vergleichbare bauliche Ausnutzung in diesem Bereich erkennen

lassen.

Für die Zuordnung des Grundstücks zu der im östlichen Bereich gelegenen

Bodenrichtwertzone spricht im Übrigen auch, dass der Bodenwert eines Grundstücks

entscheidend von seiner Lage und damit von der in der unmittelbaren Umgebung

vorhandenen Bebauung bestimmt wird. Gerade die repräsentative oder auch villenartige

Bebauung im Umfeld der B-Straße 5 führt dazu, dass ein Käufer einer Wohnung in

diesem Haus bereit sein wird, auf Grund des attraktiven Wohnumfeldes einen höheren

Kaufpreis auch für den anteiligen Grund und Boden zu zahlen. Dieser Umstand hat im

vorliegenden Fall seinen Niederschlag sowohl in den gezahlten

Grundstückskaufpreisen als auch in den Anschaffungskosten der Klägerin für die

Eigentumswohnungen gefunden. So ist bei den in den Vorjahren getätigten Verkäufen

des Grundstücks in unbebautem Zustand im Jahr 1992 ein Quadratmeterpreis von

600 DM und im Jahr 1993 ein Quadratmeterpreis von 1.000 DM gezahlt worden. Beide

Käufe wurden jeweils von gewerblichen Investoren bzw. Bauträgern durchgeführt, so

dass davon auszugehen ist, dass der Kaufpreis nahe dem Verkehrswert vereinbart

wurde. Zum anderen spiegelt sich die Attraktivität der konkreten Wohnlage in der B-

Straße im östlichen Teil auch in dem von der Klägerin im Jahr 1995 für die

Eigentumswohnungen gezahlten Kaufpreis i. H. v. über 4.750 DM je Quadratmeter

wider.

Soweit der Prozessbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen

hat, dass diese Kaufpreise nicht dem Bodenwert des Grundstücks entsprochen hätten,

da sie wesentlich durch das Fördergebietsgesetz beeinflusst gewesen seien, führt dies

zu keiner abweichenden Bewertung. Der Prozessbevollmächtigte übersieht in diesem

Zusammenhang, dass es sich bei dem der Kaufpreisaufteilung zu Grunde gelegten

Bodenwert um einen Verkehrswert i. S. d. § 7 Abs. 1 der Wertermittlungs-Verordnung

handelt. Ein wertbildender Faktor waren dabei sicherlich die erheblichen

Abschreibungsmöglichkeiten aufgrund des Fördergebietsgesetzes. Dass der hierdurch

beeinflusste Verkehrswert wirtschaftlich nicht nachhaltig erzielbar war, kann jedoch

nicht zu einem niedrigeren Bodenwertansatz bei der AfA-Ermittlung führen, da die

Kaufpreisaufteilung stichtagsbezogen zu erfolgen hat. Abzustellen ist daher nur auf die

Wertverhältnisse am 28. Dezember 1995.

Ist der Beklagte somit zu Recht von einem Bodenwert von 600 DM je Quadratmeter

ausgegangen, betrug der vom Kaufpreis abzuziehende Grund- und Bodenanteil

22,36 %. Rechnerisch folgerichtig wurde sodann vom Gesamtkaufpreis ein Betrag von

308.148 DM in Abzug gebracht und auf dieser Grundlage die Sonderabschreibung nach

dem Fördergebietsgesetz sowie die normale Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

ermittelt. Rechenfehler sind insoweit nicht ersichtlich und wurden von den Klägern auch

nicht geltend gemacht. Die Anschaffungskosten hat der Beklagte erklärungsgemäß

i. H. v. 1.378.125 DM seiner Berechnung zu Grunde gelegt. Soweit der im

Klageverfahren eingeschaltete Prozessbevollmächtigte der Kläger im Rahmen seiner

Aufteilungsberechnung zu diesen Anschaffungskosten geschätzte

Anschaffungsnebenkosten von 5 % hinzugerechnet hat, sind derartige

Anschaffungsnebenkosten in den Einkommensteuererklärungen nicht geltend gemacht

und auch im Klageverfahren nicht konkret belegt worden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.