Urteil des FG Düsseldorf vom 20.11.2003, 11 K 7093/01 BG

Entschieden
20.11.2003
Schlagworte
Wohnfläche, Ausstattung, Schwimmbad, Bvo, Miete, Grundstück, Garage, Balkon, Belichtung, Gestaltung
Urteil herunterladen

Finanzgericht Düsseldorf, 11 K 7093/01 BG

Datum: 20.11.2003

Gericht: Finanzgericht Düsseldorf

Spruchkörper: 11. Senat

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 11 K 7093/01 BG

Tenor: Der Einheitswertbescheid vom 07.03.2001 wird dahingehend abgeändert, dass das Grundstück der Kläger " " in zum 01.01.1989 im Ertragswertverfahren ausgehend von einer Wohnfläche von 191,11 sowie einem Mietpreis von 6,10 DM je sowie 35,00 DM pro Garage im Monat bewertet wird. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Berechnung des geänderten Einheitswertes wird dem Beklagten aufgegeben.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger zu 12 %, der Beklagte zu 88 %.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der jeweilige Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostengläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

T a t b e s t a n d :

2Streitig ist die Höhe der im Ertragswertverfahren anzusetzenden üblichen Miete sowie die Ermittlung der zu berücksichtigenden Wohnfläche im Rahmen einer Wertfortschreibung zum 01.01.1989.

3

Die Kläger kauften das streitige, 900 große Grundstück " " in im Jahr 1975 für 120.000,00 DM und bebauten es 1977 mit einem Wohnhaus mit Doppelgarage und einem Schwimmbecken. Die Herstellungskosten des Wohnhauses betrugen gemäß den Angaben der Kläger in der Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes auf den 01.01.1978 684.179,00 DM und die Herstellungskosten des Schwimmbeckens betrugen 78.000,00 DM. 1

4Durch Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den 01.01.1978) vom 28.02.1980 stellte der Beklagte für das Grundstück im Sachwertverfahren einen Einheitswert in Höhe von 288.600,00 DM fest und teilte nachrichtlich mit, dass die Grundstücksart wie bisher Zweifamilienhaus sei.

5Aus der Wohnflächenberechnung des Architekten vom 12.08.1976 ergibt sich eine Wohnfläche des Erdgeschosses in Höhe von 124,50 m², dabei sind die Balkonflächen nur zu 1/4 berücksichtigt (4,77 und 1,50 m²), für das Untergeschoss ergibt sich eine Fläche von 54,03 m², dabei ist das Schwimmbad nur mit der Hälfte der Grundfläche 21,04 und 1,51 m², der Notdienstraum mit 15,20 und das Arbeitszimmer mit 25,93 abzüglich Treppenfläche 7,03 gar nicht berücksichtigt. Der Architekt ermittelte eine Wohnfläche abzüglich 3 % Putz und 10 % Einfamilienhausabschlag von 155,85 m²; dazu weist er noch eine Fläche für Notdienstzimmer und Arbeitszimmer in Höhe von 33,08 aus. Wegen der weiteren Einzelheiten der Wohnflächenberechnung wird auf die Wohnflächenberechnung des Architekten vom 12.08.1976 in der Bauakte der Stadt (Bl. 72 f. d. Akten) Bezug genommen.

6Am 27.09.1988 beantragten die Kläger eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung. Sie begründeten diesen Antrag damit, dass ähnliche Grundstücke in der Nachbarschaft im Ertragswertverfahren und nicht im Sachwertverfahren bewertet worden seien.

7Der Beklagte ließ daraufhin von seinem Bausachverständigen am 20.02.1989 ein Gutachten erstellen, das unter anderem zu folgenden Ergebnissen kam: Das Grundstück liege in einer guten Wohnlage. Die Grundstücksfläche betrage 900 m². Die bebaute Fläche betrage für das Wohnhaus und die Doppelgarage 227,77 m². Das eingeschossige Wohnhaus sei ein Massivbau, voll unterkellert mit Flachdach und verputzter Fassade. Der umbaute Raum betrage für das Haus 1.166 und für die mit dem Haus verbundene, unterkellerte Doppelgarage 243 m³, insgesamt 1.409 m³. Der Sachverständige bezeichnete die Ausstattung des Hauses als gut bis sehr gut. Er war der Ansicht, das Grundstück sei wegen einer Wohnfläche unter 220 (168 m²), einer Wasserfläche des Schwimmbades unter 40 (28 m²), normaler architektonischer Gestaltung und Raumaufteilung sowie wegen der sonstigen Innenausstattung und der Grundstücksgröße von 900 im Ertragswertverfahren zu bewerten.

8Der Beklagte erließ nach einer weiteren Ortsbesichtigung am 20.11.1990 einen berichtigten Einheitswertbescheid (Wert- und Artfortschreibung auf den 01.01.1989) mit dem der Einheitswert auf 263.100,00 DM und die Grundstücksart Einfamilienhaus festgestellt wurde. Der Einheitswert wurde dabei erneut nach dem Sachwertverfahren ermittelt.

9Die Kläger erhoben nach erfolglosem Einspruchsverfahren Klage. Mit Gerichtsbescheid vom 16.01.1997 wies das Finanzgericht diese Klage ab. Diese Entscheidung wurde vom Bundesfinanzhof durch Urteil vom 11.11.1998 aufgehoben und die Sache an das Finanzgericht Düsseldorf zurückverwiesen. Der Bundesfinanzhof begründete seine Entscheidung damit, dass erst ein Schwimmbecken mit einer Wasserfläche von mindestens 40 für sich allein zur Anwendung des Sachwertverfahrens führe und im Streitfall aufgrund einer Gesamtwürdigung aller vom Finanzgericht noch festzustellenden Ausstattungsmerkmale über die Anwendung des Sachwertverfahrens zu entscheiden sei.

10Im Verfahren des II. Rechtszuges trugen die Kläger zur Wohnnutzung im Kellergeschoss u. a. vor, dass ein Hobbyraum im Keller nicht vorhanden sei. Bei dem im Plan ausgewiesenen "Trockenraum" handele es sich um einen fensterlosen Kellerraum, der zum Trocknen und

als Abstellraum benutzt werde. Der 23,79 große Trockenraum sei 2,57 m hoch, weil sich das Haus in einer Hanglage befinde und zum Garten hin zweigeschossig sei. Auf dem Fußboden seien DLV-Compact-Fliesen (PVC) verlegt (Kosten ca. 18,50 DM/m² incl. Umsatzsteuer). Der Raum werde durch zwei einfache Radiatoren beheizt. Belichtet werde der Raum durch zwei Lichtschächte mit 63 x 36 cm großen Fenstern. Die Rohbetondecke und die Wände aus Rohputz seien mit einem einfachen weißen Anstrich versehen. Eine weitere Ausstattung enthalte der Raum nicht, genutzt werde er als Abstell- und Bügelraum.

11Nach Auffassung des Beklagten betrage die gesamte Wohnfläche unter Einbeziehung der halben Fläche von Balkon und den im Keller gelegenen Hobbyraum nach Abzug von 3 % gemäß § 43 Abs. 3 II. Berechnungsverordnung (II. BVO) und 10 % gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 1 II. BVO immer noch 246,85 m². Das Schwimmbad besitze infolge der großen Fenster die für Wohnräume ausreichende Belichtung, so dass die Fläche des Raumes voll in die Wohnfläche einzubeziehen sei.

12Mit Urteil vom 11.05.1999 wies das Finanzgericht die Klage auch im II. Rechtszug ab. Zur Begründung führte es aus, dass wegen der besonderen Ausstattung des Hauses i. S. v. § 76 Abs. 3 Nr. 1 Bewertungsgesetz der Einheitswert nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln sei. Dessen Anwendung ergebe sich nicht bereits auf Grund des vorhandenen Schwimmbeckens mit einer Wasserfläche von 28 m². Sie rechtfertige sich jedoch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der bei der Errichtung des Hauses aufgewandte Raummeterpreis um über 50 % über dem Raummeterpreis für normal ausgestattete Einfamilienhäuser liege. Hinsichtlich der anzurechnenden Wohnfläche stellte der Senat Folgendes fest:

13Die Wohnfläche betrage im Streitfall 191,11 m². Sie liege damit deutlich unter der Grenze von 220 m², bei deren Überschreitung allein aufgrund der Größe der Wohnfläche eine Bewertung im Sachwertverfahren zu erfolgen habe (vgl. BFH-Urteil vom 12.02.1986 II R 192/78, BFHE 146, 96, BStBl. II 1986, 320).

14Bei der Ermittlung der Wohnfläche bezog sich das Gericht auf die Wohnflächenberechnung des Architekten vom 12.08.1976. Für die Erdgeschosswohnung ergebe sich hieraus eine Fläche von 124,50 m². Diese Wohnfläche sei um 4,77 und 1,50 zu erhöhen, da der Architekt den Balkon nur mit 1/4 und nicht mit der Hälfte der Grundfläche bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt habe. Balkone seien wie Loggien, Dachgärten und gedeckte Freisitze in der Regel mit der Hälfte ihrer Grundfläche zu berücksichtigen. Im Interesse der Praktikabilität sei für die Flächenberechnung der vorgenannten Gebäudeteile keine weitere Differenzierung, etwa nach Lage oder Ausstattung, vorzunehmen (vgl. BFH- Urteil vom 09.09.1997 IX R 52/94, BFHE 184, 346, BStBl. II 1997, 818 zur Wohnflächenberechnung bei der ertragsteuerlichen Nutzungswertbesteuerung). Eine Differenzierung der Anrechnung von Balkon- und Terrassenflächen nach Lage oder Ausstattung sei zudem im Rahmen der typisierenden Bewertung nicht notwendig. Die Wohnfläche des Erdgeschosses betrage somit 130,77 m². Bei der Berechnung der Größe der maßgebenden Wohnfläche ist das 45,1 große Schwimmbad gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BVO zur Hälfte zu berücksichtigen (vgl. BFH-Urteile vom 10.02.1978 III R 107/76, BFHE 124, 370, BStBl. II 1978, 294; vom 15.11.1988 II B 108/88, BFH/NV 1990, 16; andere Ansicht: FinMin NRW, Erlass vom 25.04.1988 - S 3199 - 6 - V A 4/S 3199 - 14 - V A 4, DB 1988, 1090, 1091). Bei der Wohnflächenberechnung des Untergeschosses seien nach Auffassung des Gerichts somit zu berücksichtigen das Schwimmbad, das Kaminzimmer, der Flur und das WC mit einer Fläche von insgesamt 54,03 m²; ferner das Notdienstzimmer mit einer Fläche von 15,20 und das Arbeitszimmer mit einer Fläche von 25,93

abzüglich Treppenfläche 7,03 m². Die Gesamtwohnfläche des Hauses betrage somit 218,90 m², die gemäß § 43 Abs. 3 II. BVO um 3 % und gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 1 II. BVO um 10 % zu kürzen seien, so dass die Gesamtwohnfläche 191,11 betrage. Der in den Plänen als Trockenraum bezeichnete Kellerraum, der vom Beklagten als Hobbyraum bezeichnet werde, sei bei der Wohnflächenberechnung nicht zu berücksichtigen. Gemäß § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BVO gehörten zur Wohnfläche nicht die Grundfläche von Zubehörräumen wie Kellerräume, Waschküchen oder Trockenräumen. Zubehörräume im Sinne des § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BVO seien dann nicht auf die Wohnfläche anzurechnen, wenn es sich um solche Kellerräume handele, die ihrer Zweckbestimmung nach nur eine hauswirtschaftliche Nebenfunktion hätten. Nur soweit sonstige Räume im Kellergeschoss anderen als nur Zubehörzwecken dienen würden, sei ihre Grundfläche anzurechnen (vgl. Schubart/Kohlenbach, Wohnungsbau, Anhang 3 II. BV § 42 Anm. 8). Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass dem nur durch Lichtschächte belichteten, einfach ausgestatteten Kellerraum keine hauswirtschaftliche Nebenfunktion zukomme, habe der Beklagte nicht vorgetragen und ergebe sich aus nicht aus den Akten. Entgegen der Ansicht des Beklagten sei der Trockenraum nicht deshalb nicht als Kellerraum anzusehen, weil andere Untergeschossräume des an einem Hang liegenden Grundstücks über der Erde lägen.

15Mit Urteil vom 07.11.2000 (II R 45/99) hob der Bundesfinanzhof die vorstehende Entscheidung sowie den angefochtenen Einheitswertbescheid vom 20.11.1990 in der Fassung der Einspruchsentscheidung hinsichtlich der Wertfortschreibung auf. Er sprach zugleich die Verpflichtung des Beklagten aus, für das Einfamilienhaus der Kläger auf den 01.01.1989 eine Wertfeststellung zu treffen und dabei den Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln.

16Der Beklagte erließ darauf hin am 07.03.2001 auf der Grundlage des § 172 der Abgabenordnung einen geänderten Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den 01.01.1989) mit dem er einen im Ertragswertverfahren ermittelten Einheitswert in Höhe von 263.100,00 DM feststellte. Der Berechnung des Einheitswertes lag eine berücksichtigte Wohnfläche in Höhe von 245,84 zu Grunde. Dabei rechnete der Beklagte zu der vorläufigen Wohnfläche von 191,11 auch die verbleibende Schwimmbadfläche mit 22,55 m², da die Fläche des Raumes mit dem Schwimmbad auf Grund seiner Lage und der Belichtung nicht mit den üblichen Kellerschwimmbädern vergleichbar sei und deshalb in vollem Umfang berücksichtigt werden müsse. Des Weiteren setzte der Beklagte Räume im Kellergeschoss in einem Umfang von 32,18 an. Diese Fläche ergab sich unter Ansatz des im Keller befindlichen Flures von 13,08 zzgl. des hangseitig gelegenen Hobbyraums mit einer Grundfläche von 23,79 m². Hiervon nahm der Beklagte Abschläge von 3 % und weiteren 10 % vor. Bei der Ermittlung des Monatsmietwertes orientierte sich der Beklagte am Mietspiegelwert in Höhe von 5,65 DM, den er wegen der im Rahmen der Ortsbesichtigung festgestellten besonderen Ausstattung des Einfamilienhauses durch Zuschläge in Höhe von 0,60 DM für den Kamin, 1,00 DM für das Schwimmbad und 0,50 DM wegen Balkon- und Terrassenflächen von insgesamt mehr als 30 um insgesamt 2,10 DM erhöhte. Die ausgebaute bzw. teilausgebaute Nutzfläche des Kellergeschosses setzte der Beklagte im Hinblick auf § 9 Bewertungsgesetz mit dem nach unten abgerundeten halben Mietwert in Höhe von 3,80 DM je an. Für die beiden Garagen wurde eine Jahresrohmiete in Höhe von 960,00 DM angesetzt. Hieraus berechnete der Beklagte eine Gesamtjahresrohmiete in Höhe von 22.297,00 DM, die unter Anwendung des maßgeblichen Vervielfältigers von 11,8 einen Grundstückswert in Höhe von 263.104,00 DM ergab.

Die Kläger legten am 28.03.2001 gegen den geänderten Einheitswertbescheid Einspruch 17

ein. Nachdem der Beklagte mit Schreiben vom 27.03.2001 zur einverständlichen Beilegung der Angelegenheit eine Neufestsetzung des Einheitswertes auf 243.600,00 DM vorgeschlagen hatte und die Beteiligten am 25.04.2001 die Sach- und Rechtslage in einer gemeinsamen Besprechung in den Diensträumen des Beklagten erörtert hatten, begründeten die Kläger mit Schreiben vom 19.06.2001 ihren Einspruch wie folgt: Der Erledigungsvorschlag des Beklagten entspreche nicht den im Rahmen der gemeinsamen Besprechung im April 2001 getroffenen Vereinbarungen und sei als unzumutbar und der Sach- und Rechtslage widersprechend zurückzuweisen. Der Beklagte sei hinsichtlich der zu berücksichtigenden Wohnfläche an die vom Finanzgericht im Urteil vom 11.05.1999 getroffene Feststellung, nach der die Wohnfläche auf Grund der zweiten Berechnungsverordnung 191,11 umfasse, gebunden. Die Garagen könnten nur mit einem Jahresmietwert von 840,00 DM angesetzt werden, da sie über keinen Wasseranschluss verfügten. Das vom Bewertungsgesetz vorgegebene typisierende und schematische Verfahren zwinge den Beklagten dazu, auch unter Beachtung des Gleichbehandlungsgrundsatzes, von den selbst festgestellten Mietspiegeln nach den Verhältnissen vom 01.01.1964 auszugehen. Dieser Mietspiegel sehe bei guter Wohnlage einen Mietzins von 5,00 DM bis 5,35 DM und bei gehobener Ausstattung von 5,65 DM je vor. Hieraus ergebe sich ein Grundstückswert in Höhe von 162.805,00 DM. Es könne nicht angehen, von einer Jahresmiete zum 01.01.1964 in Höhe von 21.388,00 DM auszugehen, wenn im ertragsteuerlichen Verfahren zur Feststellung des Mietwertes der eigengenutzten Wohnung für die Jahre 1985 bis 1987 ein Monatsbetrag in Höhe von 1.519,73 DM und damit ein Jahresmietwert von 18.236,00 DM festgestellt worden sei und sich die Beteiligten hierauf einvernehmlich verständigt hätten. Ein solcher Jahresbetrag für die Jahre 1985 bis 1987 würde zurückgerechnet auf die Verhältnisse zum 01.01.1964 einen Jahresmietwert von unter 10.000,00 DM ergeben. Die Kläger hätten kein Verständnis dafür, dass der Beklagte das Urteil des Bundesfinanzhofes in dieser Sache ignoriere und es nicht möglich sei, das seit 1989 schwebende Verfahren im Wege einer Verständigung abzuschließen.

Über den Einspruch der Kläger ist bislang nicht entschieden worden. 18

19Die Kläger haben am 14.12.2001 gegen den geänderten Einheitswertbescheid Untätigkeitsklage erhoben. Zur Begründung erneuern sie im Wesentlichen die bereits von ihnen im Einspruchsverfahren vorgetragenen Gesichtspunkte. Ergänzend weisen sie darauf hin, dass der Ansatz des oberen Mietwertes von 5,65 DM je bereits den Umstand der gehobenen Ausstattung berücksichtige. Es sei unzutreffend, wenn der Beklagte das im Keller vorhandene Schwimmbad als "Schwimmhalle" einstufe. Das Schwimmbad sei Teil des Baukörpers. Der Schwimmbadraum habe nur eine Höhe von 2,36 m. Weitere Nebenräume gehörten nicht hierzu.

Die Kläger beantragen, 20

den geänderten Einheitswertbescheid vom 07.03.2001 dahingehend zu ändern, dass 21das Grundstück der Kläger " " in zum 01.01.1989 im Ertragswertverfahren ausgehend von einer Wohnfläche von 191 sowie einem Mietpreis von 5,65 DM je sowie 35,00 DM pro Garage im Monat bewertet wird.

Der Beklagte beantragt, 22

die Klage abzuweisen, 23

hilfsweise, 24

die Revision zuzulassen. 25

26Der Ansatz der Mietspiegelmiete sei im vorliegenden Fall unzutreffend, da für Einfamilienhäuser mit einer nach dem Wertverständnis vom 01.01.1964 besonderen Ausstattung oder Gestaltung überhaupt keine üblichen Mieten vorgelegen hätten, da solche Einfamilienhäuser im Hauptfeststellungszeitpunkt nicht vermietet gewesen seien. Die von der Masse der im Ertragswertverfahren zu bewertenden Wohngrundstücke abweichende besondere Gestaltung und Ausstattung sei deshalb durch Zuschläge in Höhe von insgesamt 2,10 DM zu berücksichtigen gewesen. Die Jahresrohmiete für die beiden Garagen sei in Höhe von 960,00 DM anzusetzen, da unzweifelhaft Licht in diesen Garagen vorhanden sei. Ein Wasseranschluss sei - entgegen dem Vortrag der Kläger - nicht berücksichtigt worden. Die vom Finanzgericht im Rahmen des vorausgegangenen Klageverfahrens durchgeführte Festlegung der Wohnfläche sei offensichtlich nur zur Frage der Abgrenzung der Wertermittlungsverfahren getroffen worden. Diese Fläche müsse aber nicht zwangsläufig auch bei der Ermittlung des Einheitswertes im Wege des Ertragswertverfahrens zu Grunde gelegt werden. Nach § 9 Bewertungsgesetz seien alle Umstände zu berücksichtigen, die auf die Höhe des gemeinen Wertes Einfluss nehmen würden. Deshalb seien nicht nur die nach der zweiten Berechnungsverordnung ermittelten "Nettowohnflächen" zu berücksichtigen, sondern auch andere als Wohn- und Nutzflächen geeignete Flächen. Hierzu gehöre die Fläche der Schwimmhalle im Untergeschoss zu 100 %, da sie auf Grund der Lage und der Belichtung wie ein Wohnraum zu berücksichtigen sei. Ebenso müssten die Nutzflächen der teilausgebauten Räume im Kellergeschoss in die Berechnung des Einheitswertes einfließen; wegen der wertmindernden Umstände (fehlende Belichtung und Ähnliches) seien diese Flächen jedoch nur mit dem halben Wert erfasst worden.

27Zu den weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Gerichtsakten der Verfahren 11 K 2273/92 BG und 11 K 8776/98 BG, der beigezogenen Einheitswertakten des Beklagten (2 Bände) sowie der Bauakten der Stadt Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : 28

Die Klage ist zulässig und zum überwiegenden Teil begründet. 29

30Die Klage ist als Untätigkeitsklage gemäß § 46 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) zulässig, da der Beklagte über den von den Klägern am 28.03.2001 eingelegten Einspruch ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes bis heute nicht entschieden hat.

Die Klage ist zum überwiegenden Teil begründet. 31

32Der Einheitswertbescheid vom 07.03.2001 für das Grundstück " " in (Wertfortschreibung auf den 01.01.1989) ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten soweit bei der Ermittlung des Einheitswertes eine Wohnfläche über 191 sowie ein Mietpreis von über 6,10 DM je Wohnfläche sowie über 35,00 DM je Garage zugrundegelegt worden ist.

33Der Einheitswertbescheid vom 07.03.2001 (Wertfortschreibung auf den 01.01.1998) findet seine Rechtsgrundlage in § 110 Abs. 1 FGO, nachdem der Bundesfinanzhof in dem Urteil vom 07.11.2000 (Az II R 45/99) die Verpflichtung des Beklagten ausgesprochen hat, für das Einfamilienhaus der Kläger auf den 01.01.1989 eine Wertfeststellung zu treffen und dabei den Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln.

34Der gemäß § 78 Satz 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) im Ertragswertverfahren zu ermittelnde Grundstückswert ergibt sich regelmäßig durch die Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete. An die Stelle der Jahresrohmiete tritt im Streitfall, da das Haus der Kläger im Jahr 1963 noch nicht existierte, die übliche Miete i. S. d. § 79 Abs. 2 BewG. Diese ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage, Ausstattung und Art der Finanzierung im Jahr 1963 regelmäßig gezahlt wurde. Kann die übliche Miete nicht unmittelbar aus vermieteten Vergleichobjekten abgeleitet werden, sind die Mietspiegel der Finanzämter geeignete Hilfsmittel zur Schätzung der üblichen Miete (vgl. BFH-Urteil vom 10.08.1984 III R 18/76, BFHE 142, 297, BStBl. II 1985, 200).

35Hiervon ausgehend hat der Beklagte im Ausgangspunkt zutreffend für das Einfamilienhaus der Kläger die zu schätzende übliche Miete der Kategorie der guten Wohnlage entnommen und sich hierbei an der oberen Grenze der Mietspiegelspanne (5,65 DM) orientiert. Der Senat folgt jedoch den Feststellungen des Beklagten nicht, soweit dieser im Hinblick auf das vorhandene Schwimmbad, den Kamin sowie übergroße Balkon- und Terrassenflächen einen Zuschlag in Höhe von 2,10 DM auf den oberen Mietwert in Höhe von 5,65 DM vorgenommen hat. Da auf Grund der Entscheidung des Bundesfinanzhofes vom 07.11.2000 (Az. II R 45/99) für das vorliegende Verfahren geklärt ist, dass sich das zu bewertende Objekt nicht auf Grund besonderer Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäusern unterscheidet, würde die für einzelne Ausstattungsmerkmale vorgesehene Erhöhung des Mietpreises die vom Mietspiegel als Schätzungsgrundlage vorgezeichnete typisierte Bemessung des Mietzinses durchbrechen. Es erscheint daher sachgerecht, sich an dem vom Mietspiegel selbst vorgegebenen Zuschlagsystem zu orientieren und die deutlich gehobene Ausstattung des Einfamilienhauses im Wege eines pauschal erhöhten Zuschlages auf die Mietspiegelmiete zu berücksichtigen. Der Senat hält es für angemessen, im Fall der Kläger den im Mietspiegel für Einfamilienhäuser in guter Wohnlage vorgesehenen Zuschlag von 20 % im Hinblick auf die gehobenen Ausstattungsmerkmale um weitere 10 % zu erhöhen und daher der Berechnung ausgehend vom Oberbetrag für Mietwohngebäude in Höhe von 4,70 DM unter Ansatz eines Zuschlages von 30 % einen Mietpreis von 6,10 DM zu Grunde zu legen (4,70 DM + 30 % [1,41 DM] = 6,11 DM).

36Die im Haus vorhandene Doppelgarage ist lediglich mit einem monatlichen Mietwert in Höhe von 70,00 DM (35,00 DM x 2) anzusetzen. Ausweislich des Mietspiegels (Ziffer 4a) ist dieser Betrag für Pkw-Garagen in Normalgröße, die über Licht verfügen, anzusetzen. Der von dem Beklagten angesetzte Wert in Höhe von 40,00 DM ist hiernach erst dann zu Grunde zu legen, wenn die zu bewertende Garage neben der Lichtquelle auch über einen Wasseranschluss verfügt. Über einen Wasseranschluss verfügt die Doppelgarage jedoch nicht. Insoweit ist der Vortrag des Beklagten im Klageverfahren, der von ihm angesetzte höhere Mietwert von 40,00 DM je Garage sei ohne Berücksichtigung eines Wasseranschlusses erfolgt, nicht nachvollziehbar.

37Die somit mit 6,10 DM zu schätzende übliche Miete ist unter Ansatz einer zu berücksichtigenden Wohnfläche von 191 auf die Jahresrohmiete umzurechnen. Der Senat sieht insoweit keine Veranlassung, von den von ihm in seinem Urteil vom 11.05.1999 im Verfahren 11 K 8776/98 BG getroffenen Feststellungen abzuweichen. Soweit der Beklagte der Auffassung ist, dass die Fläche des Schwimmbades im Hinblick auf die Hanglage und der daraus resultierenden Belichtungssituation in vollem Umfang der anrechenbaren Wohnfläche zuzurechnen sei, folgt der Senat dem nicht. Die vom Beklagten angeführte Belichtungssituation in dem Schwimmbad rechtfertigt es nicht, von der

eindeutigen Vorgabe des § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BVO abzuweichen. Eine volle Anrechnung der Grundfläche des Schwimmbadraumes ergibt sich auch nicht aus § 9 BewG. Soweit nach Auffassung des Beklagten die Belichtungssituation des Schwimmbadraumes als weiterer preisbeeinflussender Umstand nach § 9 Abs. 2 Satz 2 BewG die volle Anrechnung rechtfertige, vermag sich der Senat dem nicht anzuschließen. Zwar ist es zutreffend, dass im Einzelfall eine gute Belichtungssituation ein Indiz für die Nutzbarkeit als Wohnraum und damit für einen bei der Schätzung der üblichen Miete zu berücksichtigenden Umstand darstellen kann, auch wenn es sich nach der II. BVO nicht um anrechenbare Wohnfläche handelt. Bei einem Schwimmbad stellt jedoch die Belichtung kein solches Indiz dar, weil die natürliche Beschaffenheit der Grundfläche (Wasserfläche) die Nutzung als normalen Wohnraum der Sache nach ausschließt und für den Ansatz eines Schwimmbadraumes die II. BVO eine eigenständige Regelung getroffen hat.

38Auch die weiteren vom Beklagten angesetzten Flächen im Untergeschoss (Flur und sog. Hobbyraum) sind im Hinblick auf ihren Charakter als Zubehörräume gemäß § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BVO nicht zur Wohnfläche zu rechnen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der nur durch Lichtschächte belichtete, einfach ausgestattete Kellerraum keine hauswirtschaftliche Nebenfunktion hat, sind vom Beklagten auch im jetzigen Klageverfahren nicht vorgetragen worden; sie ergeben sich auch nicht aus den Akten. Der Senat hat hierzu bereits in seiner Entscheidung vom 11.05.1999 darauf hingewiesen, dass die Einordnung dieses typischen, schlecht belichteten Kellerraumes zu den Zubehörräumen unabhängig davon ist, dass andere zur Hangseite gelegene Untergeschossräume über der Erde liegen und aus diesem Grund deshalb eine möglicherweise bessere Belichtungssituation aufweisen.

39Die Berechnung des geänderten Einheitswertes wird dem Beklagten auf der Grundlage des § 100 Abs. 2 Satz 2 FGO aufgegeben.

40Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO. Hiernach waren die Kosten im Wege der verhältnismäßigen Teilung nach dem jeweiligen Obsiegen und Unterliegen den Klägern zu 12 %, dem Beklagten zu 88 % aufzuerlegen.

41Die Revision war nicht zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht vorlagen. Die Rechtsfragen nach der Ermittlung der anrechenbaren Wohnfläche sowie die Schätzung der üblichen Miete anhand des zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964 gültigen Mietspiegels haben keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO, da sie höchstrichterlich geklärt sind. Eine Revisionszulassung konnte auch nicht auf die hier streitige Schätzung der üblichen Miete bei hochwertig ausgestatteten Einfamilienhäusern, die - wie hier - noch im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, gestützt werden, da es sich insoweit um eine Einzelfallentscheidung handelt, bei der ein Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts nicht ersichtlich ist.

42Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 151 Abs. 3, 155 FGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.

FG Düsseldorf (Wohnung, Miteigentümer, Miteigentumsanteil, Anschaffungskosten, Haus, Form, Erwerb, Wohnfläche, Auflage, Höchstbetrag)

16 K 1469/99 EZ vom 07.05.2002

FG Düsseldorf: toilettenanlage, öffentliche sicherheit, juristische person, markt, herstellungskosten, abgrenzung, verlustabzug, unternehmer, anteil, unterhaltung

15 K 4921/04 K vom 22.06.2006

FG Düsseldorf: treuhänder, treugeber, erwerb, gesellschaft, grundstück, eigentum, doppelbesteuerung, treuhandvertrag, steuerbefreiung, einspruch

3 K 2358/03 GE vom 14.03.2006

Anmerkungen zum Urteil