Urteil des FG Düsseldorf vom 20.11.2003
FG Düsseldorf (Wohnfläche, Ausstattung, Schwimmbad, Bvo, Miete, Grundstück, Garage, Balkon, Belichtung, Gestaltung)
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Finanzgericht Düsseldorf, 11 K 7093/01 BG
20.11.2003
Finanzgericht Düsseldorf
11. Senat
Urteil
11 K 7093/01 BG
Der Einheitswertbescheid vom 07.03.2001 wird dahingehend
abgeändert, dass das Grundstück der Kläger " " in zum 01.01.1989 im
Ertragswertverfahren ausgehend von einer Wohnfläche von 191,11 m²
sowie einem Mietpreis von 6,10 DM je m² sowie 35,00 DM pro Garage im
Monat bewertet wird. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Berechnung des geänderten Einheitswertes wird dem Beklagten
aufgegeben.
Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger zu 12 %, der Beklagte zu 88
%.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der jeweilige Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages
abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostengläubiger vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
T a t b e s t a n d :
Streitig ist die Höhe der im Ertragswertverfahren anzusetzenden üblichen Miete sowie die
Ermittlung der zu berücksichtigenden Wohnfläche im Rahmen einer Wertfortschreibung
zum 01.01.1989.
Die Kläger kauften das streitige, 900 m² große Grundstück " " in im Jahr 1975 für
120.000,00 DM und bebauten es 1977 mit einem Wohnhaus mit Doppelgarage und einem
Schwimmbecken. Die Herstellungskosten des Wohnhauses betrugen gemäß den Angaben
der Kläger in der Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes auf den 01.01.1978
684.179,00 DM und die Herstellungskosten des Schwimmbeckens betrugen 78.000,00 DM.
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Durch Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den 01.01.1978) vom 28.02.1980
stellte der Beklagte für das Grundstück im Sachwertverfahren einen Einheitswert in Höhe
von 288.600,00 DM fest und teilte nachrichtlich mit, dass die Grundstücksart wie bisher
Zweifamilienhaus sei.
Aus der Wohnflächenberechnung des Architekten vom 12.08.1976 ergibt sich eine
Wohnfläche des Erdgeschosses in Höhe von 124,50 m², dabei sind die Balkonflächen nur
zu 1/4 berücksichtigt (4,77 m² und 1,50 m²), für das Untergeschoss ergibt sich eine Fläche
von 54,03 m², dabei ist das Schwimmbad nur mit der Hälfte der Grundfläche 21,04 m² und
1,51 m², der Notdienstraum mit 15,20 m² und das Arbeitszimmer mit 25,93 m² abzüglich
Treppenfläche 7,03 m² gar nicht berücksichtigt. Der Architekt ermittelte eine Wohnfläche
abzüglich 3 % Putz und 10 % Einfamilienhausabschlag von 155,85 m²; dazu weist er noch
eine Fläche für Notdienstzimmer und Arbeitszimmer in Höhe von 33,08 m² aus. Wegen der
weiteren Einzelheiten der Wohnflächenberechnung wird auf die Wohnflächenberechnung
des Architekten vom 12.08.1976 in der Bauakte der Stadt (Bl. 72 f. d. Akten) Bezug
genommen.
Am 27.09.1988 beantragten die Kläger eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung. Sie
begründeten diesen Antrag damit, dass ähnliche Grundstücke in der Nachbarschaft im
Ertragswertverfahren und nicht im Sachwertverfahren bewertet worden seien.
Der Beklagte ließ daraufhin von seinem Bausachverständigen am 20.02.1989 ein
Gutachten erstellen, das unter anderem zu folgenden Ergebnissen kam: Das Grundstück
liege in einer guten Wohnlage. Die Grundstücksfläche betrage 900 m². Die bebaute Fläche
betrage für das Wohnhaus und die Doppelgarage 227,77 m². Das eingeschossige
Wohnhaus sei ein Massivbau, voll unterkellert mit Flachdach und verputzter Fassade. Der
umbaute Raum betrage für das Haus 1.166 m³ und für die mit dem Haus verbundene,
unterkellerte Doppelgarage 243 m³, insgesamt 1.409 m³. Der Sachverständige bezeichnete
die Ausstattung des Hauses als gut bis sehr gut. Er war der Ansicht, das Grundstück sei
wegen einer Wohnfläche unter 220 m² (168 m²), einer Wasserfläche des Schwimmbades
unter 40 m² (28 m²), normaler architektonischer Gestaltung und Raumaufteilung sowie
wegen der sonstigen Innenausstattung und der Grundstücksgröße von 900 m² im
Ertragswertverfahren zu bewerten.
Der Beklagte erließ nach einer weiteren Ortsbesichtigung am 20.11.1990 einen
berichtigten Einheitswertbescheid (Wert- und Artfortschreibung auf den 01.01.1989) mit
dem der Einheitswert auf 263.100,00 DM und die Grundstücksart Einfamilienhaus
festgestellt wurde. Der Einheitswert wurde dabei erneut nach dem Sachwertverfahren
ermittelt.
Die Kläger erhoben nach erfolglosem Einspruchsverfahren Klage. Mit Gerichtsbescheid
vom 16.01.1997 wies das Finanzgericht diese Klage ab. Diese Entscheidung wurde vom
Bundesfinanzhof durch Urteil vom 11.11.1998 aufgehoben und die Sache an das
Finanzgericht Düsseldorf zurückverwiesen. Der Bundesfinanzhof begründete seine
Entscheidung damit, dass erst ein Schwimmbecken mit einer Wasserfläche von
mindestens 40 m² für sich allein zur Anwendung des Sachwertverfahrens führe und im
Streitfall aufgrund einer Gesamtwürdigung aller vom Finanzgericht noch festzustellenden
Ausstattungsmerkmale über die Anwendung des Sachwertverfahrens zu entscheiden sei.
Im Verfahren des II. Rechtszuges trugen die Kläger zur Wohnnutzung im Kellergeschoss u.
a. vor, dass ein Hobbyraum im Keller nicht vorhanden sei. Bei dem im Plan ausgewiesenen
"Trockenraum" handele es sich um einen fensterlosen Kellerraum, der zum Trocknen und
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als Abstellraum benutzt werde. Der 23,79 m² große Trockenraum sei 2,57 m hoch, weil sich
das Haus in einer Hanglage befinde und zum Garten hin zweigeschossig sei. Auf dem
Fußboden seien DLV-Compact-Fliesen (PVC) verlegt (Kosten ca. 18,50 DM/m² incl.
Umsatzsteuer). Der Raum werde durch zwei einfache Radiatoren beheizt. Belichtet werde
der Raum durch zwei Lichtschächte mit 63 x 36 cm großen Fenstern. Die Rohbetondecke
und die Wände aus Rohputz seien mit einem einfachen weißen Anstrich versehen. Eine
weitere Ausstattung enthalte der Raum nicht, genutzt werde er als Abstell- und Bügelraum.
Nach Auffassung des Beklagten betrage die gesamte Wohnfläche unter Einbeziehung der
halben Fläche von Balkon und den im Keller gelegenen Hobbyraum nach Abzug von 3 %
gemäß § 43 Abs. 3 II. Berechnungsverordnung (II. BVO) und 10 % gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 1
II. BVO immer noch 246,85 m². Das Schwimmbad besitze infolge der großen Fenster die für
Wohnräume ausreichende Belichtung, so dass die Fläche des Raumes voll in die
Wohnfläche einzubeziehen sei.
Mit Urteil vom 11.05.1999 wies das Finanzgericht die Klage auch im II. Rechtszug ab. Zur
Begründung führte es aus, dass wegen der besonderen Ausstattung des Hauses i. S. v. §
76 Abs. 3 Nr. 1 Bewertungsgesetz der Einheitswert nach dem Sachwertverfahren zu
ermitteln sei. Dessen Anwendung ergebe sich nicht bereits auf Grund des vorhandenen
Schwimmbeckens mit einer Wasserfläche von 28 m². Sie rechtfertige sich jedoch unter
Berücksichtigung des Umstandes, dass der bei der Errichtung des Hauses aufgewandte
Raummeterpreis um über 50 % über dem Raummeterpreis für normal ausgestattete
Einfamilienhäuser liege. Hinsichtlich der anzurechnenden Wohnfläche stellte der Senat
Folgendes fest:
Die Wohnfläche betrage im Streitfall 191,11 m². Sie liege damit deutlich unter der Grenze
von 220 m², bei deren Überschreitung allein aufgrund der Größe der Wohnfläche eine
Bewertung im Sachwertverfahren zu erfolgen habe (vgl. BFH-Urteil vom 12.02.1986 II R
192/78, BFHE 146, 96, BStBl. II 1986, 320).
Bei der Ermittlung der Wohnfläche bezog sich das Gericht auf die Wohnflächenberechnung
des Architekten vom 12.08.1976. Für die Erdgeschosswohnung ergebe sich hieraus eine
Fläche von 124,50 m². Diese Wohnfläche sei um 4,77 m² und 1,50 m² zu erhöhen, da der
Architekt den Balkon nur mit 1/4 und nicht mit der Hälfte der Grundfläche bei der
Wohnflächenberechnung berücksichtigt habe. Balkone seien wie Loggien, Dachgärten und
gedeckte Freisitze in der Regel mit der Hälfte ihrer Grundfläche zu berücksichtigen. Im
Interesse der Praktikabilität sei für die Flächenberechnung der vorgenannten Gebäudeteile
keine weitere Differenzierung, etwa nach Lage oder Ausstattung, vorzunehmen (vgl. BFH-
Urteil vom 09.09.1997 IX R 52/94, BFHE 184, 346, BStBl. II 1997, 818 zur
Wohnflächenberechnung bei der ertragsteuerlichen Nutzungswertbesteuerung). Eine
Differenzierung der Anrechnung von Balkon- und Terrassenflächen nach Lage oder
Ausstattung sei zudem im Rahmen der typisierenden Bewertung nicht notwendig. Die
Wohnfläche des Erdgeschosses betrage somit 130,77 m². Bei der Berechnung der Größe
der maßgebenden Wohnfläche ist das 45,1 m² große Schwimmbad gemäß § 44 Abs. 1 Nr.
2 II. BVO zur Hälfte zu berücksichtigen (vgl. BFH-Urteile vom 10.02.1978 III R 107/76,
BFHE 124, 370, BStBl. II 1978, 294; vom 15.11.1988 II B 108/88, BFH/NV 1990, 16; andere
Ansicht: FinMin NRW, Erlass vom 25.04.1988 - S 3199 - 6 - V A 4/S 3199 - 14 - V A 4, DB
1988, 1090, 1091). Bei der Wohnflächenberechnung des Untergeschosses seien nach
Auffassung des Gerichts somit zu berücksichtigen das Schwimmbad, das Kaminzimmer,
der Flur und das WC mit einer Fläche von insgesamt 54,03 m²; ferner das Notdienstzimmer
mit einer Fläche von 15,20 m² und das Arbeitszimmer mit einer Fläche von 25,93 m²
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abzüglich Treppenfläche 7,03 m². Die Gesamtwohnfläche des Hauses betrage somit
218,90 m², die gemäß § 43 Abs. 3 II. BVO um 3 % und gemäß § 44 Abs. 3 Nr. 1 II. BVO um
10 % zu kürzen seien, so dass die Gesamtwohnfläche 191,11 m² betrage. Der in den
Plänen als Trockenraum bezeichnete Kellerraum, der vom Beklagten als Hobbyraum
bezeichnet werde, sei bei der Wohnflächenberechnung nicht zu berücksichtigen. Gemäß §
42 Abs. 4 Nr. 1 II. BVO gehörten zur Wohnfläche nicht die Grundfläche von Zubehörräumen
wie Kellerräume, Waschküchen oder Trockenräumen. Zubehörräume im Sinne des § 42
Abs. 4 Nr. 1 II. BVO seien dann nicht auf die Wohnfläche anzurechnen, wenn es sich um
solche Kellerräume handele, die ihrer Zweckbestimmung nach nur eine hauswirtschaftliche
Nebenfunktion hätten. Nur soweit sonstige Räume im Kellergeschoss anderen als nur
Zubehörzwecken dienen würden, sei ihre Grundfläche anzurechnen (vgl.
Schubart/Kohlenbach, Wohnungsbau, Anhang 3 II. BV § 42 Anm. 8). Konkrete
Anhaltspunkte dafür, dass dem nur durch Lichtschächte belichteten, einfach ausgestatteten
Kellerraum keine hauswirtschaftliche Nebenfunktion zukomme, habe der Beklagte nicht
vorgetragen und ergebe sich aus nicht aus den Akten. Entgegen der Ansicht des Beklagten
sei der Trockenraum nicht deshalb nicht als Kellerraum anzusehen, weil andere
Untergeschossräume des an einem Hang liegenden Grundstücks über der Erde lägen.
Mit Urteil vom 07.11.2000 (II R 45/99) hob der Bundesfinanzhof die vorstehende
Entscheidung sowie den angefochtenen Einheitswertbescheid vom 20.11.1990 in der
Fassung der Einspruchsentscheidung hinsichtlich der Wertfortschreibung auf. Er sprach
zugleich die Verpflichtung des Beklagten aus, für das Einfamilienhaus der Kläger auf den
01.01.1989 eine Wertfeststellung zu treffen und dabei den Wert im Ertragswertverfahren zu
ermitteln.
Der Beklagte erließ darauf hin am 07.03.2001 auf der Grundlage des § 172 der
Abgabenordnung einen geänderten Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den
01.01.1989) mit dem er einen im Ertragswertverfahren ermittelten Einheitswert in Höhe von
263.100,00 DM feststellte. Der Berechnung des Einheitswertes lag eine berücksichtigte
Wohnfläche in Höhe von 245,84 m² zu Grunde. Dabei rechnete der Beklagte zu der
vorläufigen Wohnfläche von 191,11 m² auch die verbleibende Schwimmbadfläche mit
22,55 m², da die Fläche des Raumes mit dem Schwimmbad auf Grund seiner Lage und der
Belichtung nicht mit den üblichen Kellerschwimmbädern vergleichbar sei und deshalb in
vollem Umfang berücksichtigt werden müsse. Des Weiteren setzte der Beklagte Räume im
Kellergeschoss in einem Umfang von 32,18 m² an. Diese Fläche ergab sich unter Ansatz
des im Keller befindlichen Flures von 13,08 m² zzgl. des hangseitig gelegenen
Hobbyraums mit einer Grundfläche von 23,79 m². Hiervon nahm der Beklagte Abschläge
von 3 % und weiteren 10 % vor. Bei der Ermittlung des Monatsmietwertes orientierte sich
der Beklagte am Mietspiegelwert in Höhe von 5,65 DM, den er wegen der im Rahmen der
Ortsbesichtigung festgestellten besonderen Ausstattung des Einfamilienhauses durch
Zuschläge in Höhe von 0,60 DM für den Kamin, 1,00 DM für das Schwimmbad und 0,50
DM wegen Balkon- und Terrassenflächen von insgesamt mehr als 30 m² um insgesamt
2,10 DM erhöhte. Die ausgebaute bzw. teilausgebaute Nutzfläche des Kellergeschosses
setzte der Beklagte im Hinblick auf § 9 Bewertungsgesetz mit dem nach unten
abgerundeten halben Mietwert in Höhe von 3,80 DM je m² an. Für die beiden Garagen
wurde eine Jahresrohmiete in Höhe von 960,00 DM angesetzt. Hieraus berechnete der
Beklagte eine Gesamtjahresrohmiete in Höhe von 22.297,00 DM, die unter Anwendung
des maßgeblichen Vervielfältigers von 11,8 einen Grundstückswert in Höhe von
263.104,00 DM ergab.
Die Kläger legten am 28.03.2001 gegen den geänderten Einheitswertbescheid Einspruch
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ein. Nachdem der Beklagte mit Schreiben vom 27.03.2001 zur einverständlichen Beilegung
der Angelegenheit eine Neufestsetzung des Einheitswertes auf 243.600,00 DM
vorgeschlagen hatte und die Beteiligten am 25.04.2001 die Sach- und Rechtslage in einer
gemeinsamen Besprechung in den Diensträumen des Beklagten erörtert hatten,
begründeten die Kläger mit Schreiben vom 19.06.2001 ihren Einspruch wie folgt: Der
Erledigungsvorschlag des Beklagten entspreche nicht den im Rahmen der gemeinsamen
Besprechung im April 2001 getroffenen Vereinbarungen und sei als unzumutbar und der
Sach- und Rechtslage widersprechend zurückzuweisen. Der Beklagte sei hinsichtlich der
zu berücksichtigenden Wohnfläche an die vom Finanzgericht im Urteil vom 11.05.1999
getroffene Feststellung, nach der die Wohnfläche auf Grund der zweiten
Berechnungsverordnung 191,11 m² umfasse, gebunden. Die Garagen könnten nur mit
einem Jahresmietwert von 840,00 DM angesetzt werden, da sie über keinen
Wasseranschluss verfügten. Das vom Bewertungsgesetz vorgegebene typisierende und
schematische Verfahren zwinge den Beklagten dazu, auch unter Beachtung des
Gleichbehandlungsgrundsatzes, von den selbst festgestellten Mietspiegeln nach den
Verhältnissen vom 01.01.1964 auszugehen. Dieser Mietspiegel sehe bei guter Wohnlage
einen Mietzins von 5,00 DM bis 5,35 DM und bei gehobener Ausstattung von 5,65 DM je m²
vor. Hieraus ergebe sich ein Grundstückswert in Höhe von 162.805,00 DM. Es könne nicht
angehen, von einer Jahresmiete zum 01.01.1964 in Höhe von 21.388,00 DM auszugehen,
wenn im ertragsteuerlichen Verfahren zur Feststellung des Mietwertes der eigengenutzten
Wohnung für die Jahre 1985 bis 1987 ein Monatsbetrag in Höhe von 1.519,73 DM und
damit ein Jahresmietwert von 18.236,00 DM festgestellt worden sei und sich die Beteiligten
hierauf einvernehmlich verständigt hätten. Ein solcher Jahresbetrag für die Jahre 1985 bis
1987 würde zurückgerechnet auf die Verhältnisse zum 01.01.1964 einen Jahresmietwert
von unter 10.000,00 DM ergeben. Die Kläger hätten kein Verständnis dafür, dass der
Beklagte das Urteil des Bundesfinanzhofes in dieser Sache ignoriere und es nicht möglich
sei, das seit 1989 schwebende Verfahren im Wege einer Verständigung abzuschließen.
Über den Einspruch der Kläger ist bislang nicht entschieden worden.
Die Kläger haben am 14.12.2001 gegen den geänderten Einheitswertbescheid
Untätigkeitsklage erhoben. Zur Begründung erneuern sie im Wesentlichen die bereits von
ihnen im Einspruchsverfahren vorgetragenen Gesichtspunkte. Ergänzend weisen sie
darauf hin, dass der Ansatz des oberen Mietwertes von 5,65 DM je m² bereits den Umstand
der gehobenen Ausstattung berücksichtige. Es sei unzutreffend, wenn der Beklagte das im
Keller vorhandene Schwimmbad als "Schwimmhalle" einstufe. Das Schwimmbad sei Teil
des Baukörpers. Der Schwimmbadraum habe nur eine Höhe von 2,36 m. Weitere
Nebenräume gehörten nicht hierzu.
Die Kläger beantragen,
den geänderten Einheitswertbescheid vom 07.03.2001 dahingehend zu ändern, dass
das Grundstück der Kläger " " in zum 01.01.1989 im Ertragswertverfahren ausgehend von
einer Wohnfläche von 191 m² sowie einem Mietpreis von 5,65 DM je m² sowie 35,00 DM
pro Garage im Monat bewertet wird.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise,
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die Revision zuzulassen.
Der Ansatz der Mietspiegelmiete sei im vorliegenden Fall unzutreffend, da für
Einfamilienhäuser mit einer nach dem Wertverständnis vom 01.01.1964 besonderen
Ausstattung oder Gestaltung überhaupt keine üblichen Mieten vorgelegen hätten, da solche
Einfamilienhäuser im Hauptfeststellungszeitpunkt nicht vermietet gewesen seien. Die von
der Masse der im Ertragswertverfahren zu bewertenden Wohngrundstücke abweichende
besondere Gestaltung und Ausstattung sei deshalb durch Zuschläge in Höhe von
insgesamt 2,10 DM zu berücksichtigen gewesen. Die Jahresrohmiete für die beiden
Garagen sei in Höhe von 960,00 DM anzusetzen, da unzweifelhaft Licht in diesen Garagen
vorhanden sei. Ein Wasseranschluss sei - entgegen dem Vortrag der Kläger - nicht
berücksichtigt worden. Die vom Finanzgericht im Rahmen des vorausgegangenen
Klageverfahrens durchgeführte Festlegung der Wohnfläche sei offensichtlich nur zur Frage
der Abgrenzung der Wertermittlungsverfahren getroffen worden. Diese Fläche müsse aber
nicht zwangsläufig auch bei der Ermittlung des Einheitswertes im Wege des
Ertragswertverfahrens zu Grunde gelegt werden. Nach § 9 Bewertungsgesetz seien alle
Umstände zu berücksichtigen, die auf die Höhe des gemeinen Wertes Einfluss nehmen
würden. Deshalb seien nicht nur die nach der zweiten Berechnungsverordnung ermittelten
"Nettowohnflächen" zu berücksichtigen, sondern auch andere als Wohn- und Nutzflächen
geeignete Flächen. Hierzu gehöre die Fläche der Schwimmhalle im Untergeschoss zu 100
%, da sie auf Grund der Lage und der Belichtung wie ein Wohnraum zu berücksichtigen
sei. Ebenso müssten die Nutzflächen der teilausgebauten Räume im Kellergeschoss in die
Berechnung des Einheitswertes einfließen; wegen der wertmindernden Umstände
(fehlende Belichtung und Ähnliches) seien diese Flächen jedoch nur mit dem halben Wert
erfasst worden.
Zu den weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte, der Gerichtsakten der Verfahren 11 K 2273/92 BG und 11 K 8776/98 BG, der
beigezogenen Einheitswertakten des Beklagten (2 Bände) sowie der Bauakten der Stadt
Bezug genommen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Die Klage ist zulässig und zum überwiegenden Teil begründet.
Die Klage ist als Untätigkeitsklage gemäß § 46 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO)
zulässig, da der Beklagte über den von den Klägern am 28.03.2001 eingelegten Einspruch
ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes bis heute nicht entschieden hat.
Die Klage ist zum überwiegenden Teil begründet.
Der Einheitswertbescheid vom 07.03.2001 für das Grundstück " " in (Wertfortschreibung auf
den 01.01.1989) ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten soweit bei der
Ermittlung des Einheitswertes eine Wohnfläche über 191 m² sowie ein Mietpreis von über
6,10 DM je m² Wohnfläche sowie über 35,00 DM je Garage zugrundegelegt worden ist.
Der Einheitswertbescheid vom 07.03.2001 (Wertfortschreibung auf den 01.01.1998) findet
seine Rechtsgrundlage in § 110 Abs. 1 FGO, nachdem der Bundesfinanzhof in dem Urteil
vom 07.11.2000 (Az II R 45/99) die Verpflichtung des Beklagten ausgesprochen hat, für das
Einfamilienhaus der Kläger auf den 01.01.1989 eine Wertfeststellung zu treffen und dabei
den Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln.
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Der gemäß § 78 Satz 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) im Ertragswertverfahren zu
ermittelnde Grundstückswert ergibt sich regelmäßig durch die Anwendung eines
Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete. An die Stelle der Jahresrohmiete tritt im Streitfall, da
das Haus der Kläger im Jahr 1963 noch nicht existierte, die übliche Miete i. S. d. § 79 Abs.
2 BewG. Diese ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher
oder ähnlicher Art, Lage, Ausstattung und Art der Finanzierung im Jahr 1963 regelmäßig
gezahlt wurde. Kann die übliche Miete nicht unmittelbar aus vermieteten Vergleichobjekten
abgeleitet werden, sind die Mietspiegel der Finanzämter geeignete Hilfsmittel zur
Schätzung der üblichen Miete (vgl. BFH-Urteil vom 10.08.1984 III R 18/76, BFHE 142, 297,
BStBl. II 1985, 200).
Hiervon ausgehend hat der Beklagte im Ausgangspunkt zutreffend für das Einfamilienhaus
der Kläger die zu schätzende übliche Miete der Kategorie der guten Wohnlage entnommen
und sich hierbei an der oberen Grenze der Mietspiegelspanne (5,65 DM) orientiert. Der
Senat folgt jedoch den Feststellungen des Beklagten nicht, soweit dieser im Hinblick auf
das vorhandene Schwimmbad, den Kamin sowie übergroße Balkon- und Terrassenflächen
einen Zuschlag in Höhe von 2,10 DM auf den oberen Mietwert in Höhe von 5,65 DM
vorgenommen hat. Da auf Grund der Entscheidung des Bundesfinanzhofes vom
07.11.2000 (Az. II R 45/99) für das vorliegende Verfahren geklärt ist, dass sich das zu
bewertende Objekt nicht auf Grund besonderer Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von
den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Einfamilienhäusern unterscheidet, würde die
für einzelne Ausstattungsmerkmale vorgesehene Erhöhung des Mietpreises die vom
Mietspiegel als Schätzungsgrundlage vorgezeichnete typisierte Bemessung des
Mietzinses durchbrechen. Es erscheint daher sachgerecht, sich an dem vom Mietspiegel
selbst vorgegebenen Zuschlagsystem zu orientieren und die deutlich gehobene
Ausstattung des Einfamilienhauses im Wege eines pauschal erhöhten Zuschlages auf die
Mietspiegelmiete zu berücksichtigen. Der Senat hält es für angemessen, im Fall der Kläger
den im Mietspiegel für Einfamilienhäuser in guter Wohnlage vorgesehenen Zuschlag von
20 % im Hinblick auf die gehobenen Ausstattungsmerkmale um weitere 10 % zu erhöhen
und daher der Berechnung ausgehend vom Oberbetrag für Mietwohngebäude in Höhe von
4,70 DM unter Ansatz eines Zuschlages von 30 % einen Mietpreis von 6,10 DM zu Grunde
zu legen (4,70 DM + 30 % [1,41 DM] = 6,11 DM).
Die im Haus vorhandene Doppelgarage ist lediglich mit einem monatlichen Mietwert in
Höhe von 70,00 DM (35,00 DM x 2) anzusetzen. Ausweislich des Mietspiegels (Ziffer 4a) ist
dieser Betrag für Pkw-Garagen in Normalgröße, die über Licht verfügen, anzusetzen. Der
von dem Beklagten angesetzte Wert in Höhe von 40,00 DM ist hiernach erst dann zu
Grunde zu legen, wenn die zu bewertende Garage neben der Lichtquelle auch über einen
Wasseranschluss verfügt. Über einen Wasseranschluss verfügt die Doppelgarage jedoch
nicht. Insoweit ist der Vortrag des Beklagten im Klageverfahren, der von ihm angesetzte
höhere Mietwert von 40,00 DM je Garage sei ohne Berücksichtigung eines
Wasseranschlusses erfolgt, nicht nachvollziehbar.
Die somit mit 6,10 DM zu schätzende übliche Miete ist unter Ansatz einer zu
berücksichtigenden Wohnfläche von 191 m² auf die Jahresrohmiete umzurechnen. Der
Senat sieht insoweit keine Veranlassung, von den von ihm in seinem Urteil vom
11.05.1999 im Verfahren 11 K 8776/98 BG getroffenen Feststellungen abzuweichen.
Soweit der Beklagte der Auffassung ist, dass die Fläche des Schwimmbades im Hinblick
auf die Hanglage und der daraus resultierenden Belichtungssituation in vollem Umfang der
anrechenbaren Wohnfläche zuzurechnen sei, folgt der Senat dem nicht. Die vom Beklagten
angeführte Belichtungssituation in dem Schwimmbad rechtfertigt es nicht, von der
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eindeutigen Vorgabe des § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BVO abzuweichen. Eine volle Anrechnung
der Grundfläche des Schwimmbadraumes ergibt sich auch nicht aus § 9 BewG. Soweit
nach Auffassung des Beklagten die Belichtungssituation des Schwimmbadraumes als
weiterer preisbeeinflussender Umstand nach § 9 Abs. 2 Satz 2 BewG die volle Anrechnung
rechtfertige, vermag sich der Senat dem nicht anzuschließen. Zwar ist es zutreffend, dass
im Einzelfall eine gute Belichtungssituation ein Indiz für die Nutzbarkeit als Wohnraum und
damit für einen bei der Schätzung der üblichen Miete zu berücksichtigenden Umstand
darstellen kann, auch wenn es sich nach der II. BVO nicht um anrechenbare Wohnfläche
handelt. Bei einem Schwimmbad stellt jedoch die Belichtung kein solches Indiz dar, weil
die natürliche Beschaffenheit der Grundfläche (Wasserfläche) die Nutzung als normalen
Wohnraum der Sache nach ausschließt und für den Ansatz eines Schwimmbadraumes die
II. BVO eine eigenständige Regelung getroffen hat.
Auch die weiteren vom Beklagten angesetzten Flächen im Untergeschoss (Flur und sog.
Hobbyraum) sind im Hinblick auf ihren Charakter als Zubehörräume gemäß § 42 Abs. 4 Nr.
1 II. BVO nicht zur Wohnfläche zu rechnen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der nur
durch Lichtschächte belichtete, einfach ausgestattete Kellerraum keine hauswirtschaftliche
Nebenfunktion hat, sind vom Beklagten auch im jetzigen Klageverfahren nicht vorgetragen
worden; sie ergeben sich auch nicht aus den Akten. Der Senat hat hierzu bereits in seiner
Entscheidung vom 11.05.1999 darauf hingewiesen, dass die Einordnung dieses typischen,
schlecht belichteten Kellerraumes zu den Zubehörräumen unabhängig davon ist, dass
andere zur Hangseite gelegene Untergeschossräume über der Erde liegen und aus diesem
Grund deshalb eine möglicherweise bessere Belichtungssituation aufweisen.
Die Berechnung des geänderten Einheitswertes wird dem Beklagten auf der Grundlage
des § 100 Abs. 2 Satz 2 FGO aufgegeben.
Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO. Hiernach waren
die Kosten im Wege der verhältnismäßigen Teilung nach dem jeweiligen Obsiegen und
Unterliegen den Klägern zu 12 %, dem Beklagten zu 88 % aufzuerlegen.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht
vorlagen. Die Rechtsfragen nach der Ermittlung der anrechenbaren Wohnfläche sowie die
Schätzung der üblichen Miete anhand des zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964
gültigen Mietspiegels haben keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 115 Abs. 2
Nr. 1 FGO, da sie höchstrichterlich geklärt sind. Eine Revisionszulassung konnte auch
nicht auf die hier streitige Schätzung der üblichen Miete bei hochwertig ausgestatteten
Einfamilienhäusern, die - wie hier - noch im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, gestützt
werden, da es sich insoweit um eine Einzelfallentscheidung handelt, bei der ein Interesse
der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts nicht
ersichtlich ist.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 151 Abs. 3, 155 FGO
i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.