Urteil des FG Düsseldorf vom 28.04.2005

FG Düsseldorf: wirtschaftliche einheit, persönliche verhältnisse, stadt, verkehrswert, grundstück, golfplatz, auskunft, einverständnis, auflage, einspruch

Datum:

Gericht:

Spruchkörper:

Entscheidungsart:

Tenor:

Aktenzeichen:

Finanzgericht Düsseldorf, 11 K 4435/02 BG

28.04.2005

Finanzgericht Düsseldorf

11. Senat

Urteil

11 K 4435/02 BG

Der Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des

Grundbesitzwertes auf den 28.04.2001 des Grundstücks , , Flur

,Flurstücke und für Zwecke der Erbschaftsteuer vom 28.03.2002 in

Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 06.08.2002 wird insoweit

geändert, als bei der Bewertung des Grundstücks von einem

Bodenrichtwert von 9,60 DM pro m² ausgegangen wird und der so

errechnete Grundbesitzwert gemäß den sich aus dem Bescheid

ergebenden Anteilen auf die Mitglieder der Erbengemeinschaft verteilt

wird. Die Berechnung des Grundbesitzwertes wird dem Beklagten

übertragen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Streitig ist, ob der Grundbesitzwert eines unbebauten Grundstücks, das als Golfplatz

genutzt wird, zutreffend festgestellt wurde.

Auf Grund einer Anfrage nach Grundbesitzwerten für Erbschaftsteuerzwecke für das

Grundstück Golfplatz in der Stadt S ermittelte der Beklagte für dieses Grundstück einen

Grundbesitzwert. In einer Anlage "Grundstückswert zur Erbschaftsteuererklärung" hatte die

Erbengemeinschaft den Bodenrichtwert mit 12 DM pro m² angegeben.

Gemäß einer Gesprächsnotiz vom 24.01.2002 führte der Vertreter des Beklagten mit Herrn

vom Gutachterausschuss der Stadt S ein Gespräch, in dem man zu dem Ergebnis kam,

dass zwar dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Stadt S zum

Stichtag 31.12.1995 entnommen werden könne, dass in den letzten Jahren für

landwirtschaftlich genutzte Flächen im Durchschnitt 8 DM pro m² gezahlt worden seien.

Unter Berücksichtigung der Ausführungen in dem Gutachten zur Einheitsbewertung von

Golfplätzen auf den 01.01.1964 sei jedoch davon auszugehen, dass der vom

Steuerpflichtigen angebotene Wert von 12 DM pro m² den örtlichen und tatsächlichen

Realitäten entspräche.

Mit Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwertes auf

den 28.04.2001 für Zwecke der Erbschaftsteuer vom 28.03.2002 stellte der Beklagte unter

dem Vorbehalt der Nachprüfung für die wirtschaftliche Einheit in Stadt S Gemarkung , Flur

Flurstücke und einen Grundbesitzwert in Höhe von 620.197 EUR (1.213.000 DM) fest. Der

Grundbesitzwert wurde auf Grund einer Fläche von 134.876 m² und einem Bodenrichtwert

von 12 DM pro m² abzüglich des Abschlags 20 % (aufgerundet auf 3 DM) gemäß § 145

Abs. 3 Satz 1 Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt.

Gegen den Feststellungsbescheid legte die Klägerin fristgerecht Einspruch ein. Zur

Begründung des Einspruchs berief sie sich darauf, dass zur Zeit ein Verkehrswertgutachten

für das Grundstück erstellt werde.

Im Einspruchsverfahren teilte der amtlich-landwirtschaftliche Sachverständige Beklagten

mit, dass die Finanzverwaltung Kaufwerte künftiger Golfplatzflächen im Ballungsraum " "

ausgewertet habe. Es handele sich um landwirtschaftliche Flächen mit einer Flächengröße

von insgesamt 1.028.291 m², die für Golfplätze erworben worden seien. Die

Vergleichspreise hätten zwischen 6 DM pro m² und 42,75 DM pro m² gelegen. Der

arithmetische Mittelwert betrage 14,58 DM pro m². Dieser Wert entspräche im Mittel dem

2,39-fachen des Wertes von Ackerland. Aus landwirtschaftlichen Vergleichswerten im

Raum des Kreises für den Zeitraum 1990 bis 1995 ergäbe sich ein Durchschnittswert von

7,10 DM pro m². Diese Kaufpreissammlung enthalte Grundstücke unterschiedlicher

"Hängigkeit", besserer und schlechterer Bodenqualität, mit günstigen und ungünstigen

Zuwegungen, Zuschnitten und Oberflächengestaltung. Um sämtliche evtl. Nebenschäden

der Bewertungsflächen auszuschließen, sei vom Durchschnittswert von 7,10 DM pro m² ein

Abschlag in Höhe von 15 % vorgenommen worden. Dieser Basiswert von gerundeten 6 DM

sei für die Bewertung künftiger Golfplatzflächen mit dem Faktor 2 multipliziert worden.

Somit ergäbe sich ein Wert von 12 DM pro m². Dieser Wert stelle jedoch keinen

Bodenrichtwert dar. Bodenrichtwerte seien von den Gutachterausschüssen festzusetzen.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Auskunft des amtlich-landwirtschaftlichen

Sachverständigen wird auf Blatt 17 ff. der Bewertungsakte des Beklagten Bezug

genommen.

Mit Einspruchsentscheidung vom 06.08.2002 wurde der Einspruch der Klägerin als

unbegründet zurückgewiesen.

Die Klägerin hat am 09.08.2002 Klage erhoben.

Zur Begründung der Klage reichte sie ein Gutachten über den Verkehrswert des streitigen

Grundstücke des , Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten

Grundstücken, Mieten und Pachten ein. In diesem Gutachten kommt der Sachverständige

zu dem Ergebnis, dass der Bodenwert des gesamten Grundstückes 540.000 EUR betrage.

Der Sachverständige ermittelte den Bodenwert auf Grund eines m²-Preises von 4 EUR pro

m². Dieser Wert wird damit begründet, dass der durchschnittliche Preis für Ackerland um 10

v. H. zu mindern sei. Als Wertermittlungsstichtag wird in dem Gutachten der 03.06.2002

angegeben.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des

Grundbesitzwertes auf den 28.04.2001 des Grundstückes , Flur Flurstück und für Zwecke

der Erbschaftsteuer vom 28.03.2002 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom

06.08.2002 insoweit zu ändern, als bei der Bewertung des Grundstückes von einem

Bodenrichtwert von 9,60 DM pro m² ausgegangen wird.

Der Beklagte beantragt,

1. die Klage als unbegründet abzuweisen,

2. hilfsweise die Revision zuzulassen.

Zur Begründung seines Antrags trägt der Beklagte vor, dass er zu Recht von einem

Bodenwert von 12 DM pro m² abzüglich 20 % ausgegangen sei. Dem nunmehr vorgelegten

Gutachten könne nicht gefolgt werden. Zum einen gehe das Gutachten zu Unrecht davon

aus, dass keine Verkaufspreise für vergleichbare Grundstücke vorlägen. Zum anderen

enthalte das Gutachten keinerlei Hinweise, ob überhaupt geprüft worden sei, in welchem

Verhältnis landwirtschaftliche Flächen zu solchen für künftige Golfplatzflächen stehen. Dem

Beklagten lägen zwei solcher Untersuchungen vor. Beide kämen unabhängig voneinander

zu dem Ergebnis, dass die Bodenwerte für Golfplatzflächen über denen für

landwirtschaftliche Flächen lägen. Beide Untersuchungen berücksichtigen dabei einen

Zeitraum von 1985/1986 bis 2000/2001 und stellten auf das Verhältnis von

Ackerlandpreisen zu Golfplatzpreisen ab. Während die Untersuchung des amtlich-

landwirtschaftlichen Sachverständigen auf ein Verhältnis der Kaufpreise von 1 zu 2,39 im

arithmetischen Mittel komme, habe der Gutachterausschuss ein Verhältnis von 1 zu 1,7

festgestellt. Dabei falle außerdem auf, dass die Kaufpreise von Kauffällen in zeitlicher

Nähe zum hier zu beurteilenden Bewertungsstichtag 28.04.2001 im Schnitt höher

ausgefallen seien, als die von zeitlich entfernteren Kauffällen. Die Auffassung, dass der

Wert für Golfplatzflächen über dem für landwirtschaftlichen Flächen liege, werde auch in

der bewertungsrechtlichen Literatur geteilt. Wegen der Einzelheiten der Darstellung des

Beklagten wird auf den Schriftsatz vom 10. September 2002 Bezug genommen.

Nachdem der Beklagte vom Berichterstatter darauf hingewiesen wurde, dass gemäß § 145

Abs. 3 Satz 1 BewG der Wert unbebauter Grundstücke auf Grund von Bodenrichtwerten im

Sinne des § 196 Baugesetzbuch zu ermitteln sei und diese Bodenrichtwerte vom

Gutachterausschuss zu ermitteln seien, reichte der Beklagte ein Schreiben des

Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt S vom 10.03.2005 ein, in dem

mitgeteilt wird, dass im Grundstücksmarktbericht 1995 für den 31.12.1995 ein

durchschnittlicher Wert von 8 DM pro m² für landwirtschaftliche Flächen festgestellt worden

sei. Unter Berücksichtigung von Erkenntnissen aus Gutachten zum Wert von

Golfplatzflächen in S im Jahr 2001, in denen ein Korrekturfaktor von 1,2 ermittelt worden

sei, ergäbe sich für die Golfplatzflächen ein Wert von 9,60 DM pro m². Mit Schreiben vom

25.04.2005 teilte der Gutachterausschuss dem Beklagten auf Grund einer Anfrage des

Beklagten mit, dass der im Schreiben vom 10.03.2005 mitgeteilte Wert von 9,60 DM pro m²

nicht als Bodenrichtwert, sondern als aus Verkauffällen abgeleiteter Bodenwert und somit

als Verkehrswert (gemeiner Wert i. S. d. § 9 Abs. 2 BewG) zu verstehen sei.

Der Beklagte ist der Ansicht, dass dieser vom Gutachterausschuss mitgeteilte Wert von

9,60 DM pro m² kein Bodenrichtwert im Sinne des § 196 Baugesetzbuch sei. Für

landwirtschaftliche oder nicht für eine Bebauung vorgesehene Flächen sei eine

Feststellung von Bodenrichtwerten nicht erforderlich. In seinem Schreiben vom 10.03.2005

teile der Gutachterausschuss der Stadt S demgemäß auch nicht einen Bodenrichtwert auf

den Stichtag 01.01.1996, sondern einen Bodenwert mit, der auf Grund eines aus Gutachten

aus dem Jahr 2001 abgeleiteten Faktors von 1,2 und ortsüblichen durchschnittlichen

Kaufpreisen für Ackerland des Jahres 1995 ermittelt worden sei und der rein

gutachterlichen Charakter im Sinne eines niedrigeren gemeinen Wertes im Sinne des §

145 Abs. 3 Satz 3 BewG habe. Allerdings sei ein niedrigerer gemeiner Wert im Sinne des §

145 Abs. 3 Satz 3 BewG im Streitfall nicht auf den 01.01.1996, sondern auf den

Erwerbszeitpunkt festzustellen. Der seitens des Finanzamtes zu Grunde gelegte

"technische Bodenrichtwert" von 12 DM führe nach Abzug des Abschlags von 20 % und

der Abrundung des Wertes zu einem Bodenwert von 9 DM, womit der Wertansatz des

Finanzamtes unter dem Verkehrswert des Gutachterausschusses auf den 01.01.1996 liege.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist begründet.

Der Grundbesitzwert für das streitige Grundstück ist unter Berücksichtigung des vom

Gutachterausschusses mitgeteilten Wertes von 9,60 DM pro m² abzüglich des Abschlages

gemäß § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG von 20 % festzustellen.

Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich gemäß § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG nach

ihrer Fläche und dem um 20 v. H. ermäßigten Bodenrichtwert im Sinne des § 196

Baugesetzbuch (BauGB). Bodenrichtwerte sind gemäß § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG von den

Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch auf den 1. Januar 1996 zu ermitteln und

den Finanzämtern mitzuteilen. Eine Ermittlung von Bodenrichtwerten durch die

Finanzverwaltung sieht das Gesetz nicht vor.

Der im Schreiben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt S vom

10.03.2005 mitgeteilte Wert von 9,60 DM pro m² ist im Streitfall als Bodenrichtwert im Sinne

des § 145 Abs. 3 BewG der Bewertung zu Grunde zu legen.

§ 145 Abs. 3 Satz 1 BewG nimmt bezüglich des Begriffs "Bodenrichtwert" auf § 196 BauGB

Bezug. In § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der Bodenrichtwert als für jedes Gemeindegebiet

zu ermittelnder durchschnittlicher Lagewert für den Boden definiert, der unter

Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes, mindestens jedoch für

erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln ist.

Gemäß § 11 Abs. 2 Gutachterausschussverordnung NRW (GAVO NRW) sind

Bodenrichtwerte für lagetypische Grundstücke zu ermitteln, deren maßgebliche

wertbestimmende Merkmale wie z. B. Entwicklungszustand, Erschließungszustand, Art und

Maß der baulichen Nutzbarkeit sowie Zuschnitt hinreichend festgelegt sind. Der

Bodenrichtwert ist somit ein durchschnittlicher Lagewert des Grund und Bodens in einer

bestimmten Bodenrichtwertzone (vgl. Kleiber in Kleiber/Simon/Weyers,

Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Auflage, § 196 BauGB Tz. 17). Der

Bodenrichtwert ist nicht identisch mit dem Verkehrswert. Der Verkehrswert wird gemäß §

194 BauGB durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,

im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen

Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des

sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf gewöhnliche oder

persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert unterscheidet sich vom

Bodenrichtwert vor allem dadurch, dass er sich auf das zu bewertende Grundstück bezieht

und die rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften und die Lage dieses

Grundstücks berücksichtigt.

Verkehrswertgutachten erstellt der Gutachterausschuss gemäß § 16 Abs. 1 GAVO NRW in

der Regel, d. h. wenn er dies nicht auf sein vorsitzendes Mitglied übertragen hat, in der

Besetzung mit dem vorsitzenden Mitglied oder einem seiner stellvertretenden Mitglieder

und zwei ehrenamtlichen weiteren Mitgliedern des Gutachterausschusses. Bei Ermittlung

von Bodenrichtwerten entscheidet der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem

vorsitzenden Mitglied oder einem seiner stellvertretenden Mitglieder und mindestens vier

ehrenamtlichen weiteren Mitgliedern des Gutachterausschusses. Außerdem ist das auf

Vorschlag des örtlich zuständigen Finanzamtes bestellte Mitglied mit besonderer

Sachkunde für die steuerliche Bewertung des Grundbesitzes nach dem Bewertungsgesetz

zu beteiligen (vgl. § 16 Abs. 2 Satz 2 GAVO NRW).

Der vom Gutachterausschuss für die Golfplatzflächen mitgeteilte Bodenwert von 9,60 DM

pro m² ist kein Bodenrichtwert i. S. d. § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB, da er nicht in dem dafür

vorgesehenen Verfahren vom Gutachterausschuss festgestellt wurde. Trotzdem ist es nach

Auffassung des Senats möglich, auf Grund dieses Wertes mit Einverständnis des

Steuerpflichtigen den Grundbesitzwert zu ermitteln.

Einen Bodenrichtwert für Golfplatzgrundstücke hat der zuständige Gutachterausschuss

nicht festgestellt. Auch bei dem der Wertermittlung von Golfplatzflächen durch den

Gutachterausschuss zu Grunde gelegten Wert für Ackerland handelt es sich nach Auskunft

des Vertreters des Beklagten nicht um einen Bodenrichtwert, sondern um einen aus

Vergleichsfällen abgeleiteten Bodenwert. § 145 BewG enthält keine Regelung, wie zu

verfahren ist, wenn kein Bodenrichtwert vorliegt. Gemäß § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB sind

vom Gutachterausschuss Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der

Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt und zum jeweiligen für die

Wertverhältnisse bei der Bedarfsbewertung maßgebenden Zeitpunkt zu ermitteln. Auf

Grund dieser Vorschrift hätte die Finanzverwaltung nach Ansicht des Senats auf den

Stichtag 01.01.1996 Bodenrichtwerte für Golfplatzgrundstücke anfordern können und

müssen. Da sie dies nicht gemacht hat, obwohl inzwischen seit dem Stichtag 01.01.1996

mehr als neun Jahre vergangen sind, ist ausnahmsweise mit Zustimmung des

Steuerpflichtigen der Bodenrichtwert zu schätzen.

Diese Schätzung ist im Streitfall möglich, da der Gutachterausschuss zwar keinen

Bodenrichtwert aber einen Bodenwert für Golfplatzgrundstücke in seinem

Zuständigkeitsbereich mitgeteilt hat. Dieser Bodenwert von 9,60 DM pro m² ist auch

grundsätzlich geeignet, den Bodenrichtwert zu ersetzen. Denn dieser Bodenwert beruht auf

einem aus Vergleichswerten ermittelten Wert für Ackerland von 8,00 DM pro m² und einem

vom Gutachterausschuss in mehreren Gutachten für Golfplatzgrundstücke entwickelten

Zuschlag von 20 %. Diese vom Gutachterausschuss angewandte Wertermittlungsmethode

ist grundsätzlich geeignet, einen zutreffenden Wert für Golfplatzgrundstücke zu ermitteln

(vgl. Kleiber in Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4.

Auflage, Vorbemerkung zu §§ 15 bis 20 WertV, Tz. 464; Köhne, GuG 1999, 257, 260). Da

die lagetypischen Besonderheiten des zu bewertenden Grundstücks vom

Gutachterausschuss bei der Ermittlung des Bodenwertes nicht berücksichtigt worden sind,

ist es gerechtfertigt, zu Gunsten des Steuerpflichtigen auf diesen Wert den 20 %-igen

Abschlag gemäß § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG anzuwenden.

Dem Antrag des Beklagten, den Rechtsstreit zu vertagen, bis der zuständige

Gutachterausschuss Bodenrichtwerte für Golfplätze ermittelt hat, war nicht stattzugeben. Es

liegen keine erheblichen Gründe i. S. von § 155 FGO i. V. m. § 227 ZPO vor, die für eine

Vertagung sprechen könnten.

Wie oben bereits dargelegt, ist es auf Grund der Auskünfte des Gutachterausschusses im

Streitfall relativ leicht möglich, mit Einverständnis des Steuerpflichtigen den Bodenrichtwert

zu schätzen. Der Beklagte hat keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen, dass der

Gutachterausschuss als Bodenrichtwert einen anderen Wert als den von ihm mitgeteilten

Bodenwert feststellen wird. Denn bei diesem vom Gutachterausschuss mitgeteilten

Bodenwert handelt es sich um einen durchschnittlichen Lagewert von Grundstücken, die für

Golfplätze genutzt werden. Der Wert unterscheidet sich vom Bodenrichtwert somit nur

insoweit, dass er nicht in dem für Bodenrichtwerte vorgesehenen Verfahren ermittelt wurde.

Eine den Verfahrensvorschriften der GAVO NRW entsprechende Ermittlung des

Bodenrichtwertes kann im Hinblick auf das anhängige Verfahren auch nicht mehr

nachgeholt werden. Denn eine Beteiligung eines Vertreters des Beklagten bei der

Ermittlung des Bodenrichtwertes für Golfplatzgrundstücke, wie dies in § 16 Abs. 2 Satz 2

GAVO NRW vorgesehen ist, ist, solange der Streitfall anhängig ist, gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 5

Verwaltungsverfahrengesetz (VwVfG) nicht zulässig. Außerdem kann es nicht sein, dass

der Beklagte seit Inkrafttreten des § 145 BewG keine Grundbesitzwerte für Golfplatz-,

Acker- oder vergleichbare Flächen festgestellt hat, für die statt Bodenrichtwerte nur

Bodenwertauskünfte des Gutachterausschusses vorlagen. Der Beklagte muss bereits in

einer größeren Zahl von Fällen, Grundbesitzwerte auf Grund von Bodenwertauskünften der

Gutachterausschüsse festgestellt haben. Die Klägerin nur deshalb anders zu behandeln,

weil der Gutachterausschuss im Telefongespräch mit dem Vertreter des Beklagten

zunächst einen höheren Wert angegeben hat als in der schriftlichen Bestätigung, die nach

Aufforderung durch den Berichterstatter vom Beklagten eingeholt wurde, ist nicht

gerechtfertigt. Der Beklagte hätte auf Grund seiner Verwaltungspraxis auch im Streitfall den

vom Gutachterausschuss auf Grund der Anfrage nach dem Bodenrichtwert mitgeteilten

Bodenwert bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes berücksichtigen müssen. Im Übrigen

sehen die Erbschaftsteuerrichtlinien (ErbStR) 2003 durchaus vor, dass in bestimmten

Fällen, in denen keine Bodenrichtwerte ermittelt worden sind, Bodenrichtwerte abgeleitet,

d. h. geschätzt, werden können. So z. B. für Bauerwartungsland und Rohbauland in R 160

Abs. 2 ErbStR und bei abweichendem Erschließungszustand des zu bewertenden

Grundstücks von dem des Bodenrichtwertgrundstücks in R 161 Abs. 6 Satz 6 ErbStR.

Die Revision war gemäß § 115 Abs. 2 FGO nicht zuzulassen, da die Rechtsache weder

grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer

einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des BFH erfordert.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 136 Abs. 1 Satz 3 FGO.

Die Übertragung der Ermittlung des Bedarfswertes auf den Beklagten beruht auf § 100 Abs.

2 Satz 2 FGO.