Urteil des FG Düsseldorf vom 02.10.2008
FG Düsseldorf: vollziehung, verbundenes unternehmen, grundstück, zustand, sanierung, umbau, konzept, stadt, aussetzung, erwerb
Finanzgericht Düsseldorf, 7 V 2747/08 A(GE)
Datum:
02.10.2008
Gericht:
Finanzgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
7. Senat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
7 V 2747/08 A(GE)
Tenor:
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Beschwerde wird zugelassen.
Gründe:
1
I.
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Der Antragstellerin wurde am 27.12.2004 von der A-KG, vertreten durch ihren
Komplementär Herrn B., ein notariell beurkundetes Angebot (URNR 1464/2004 des
Notars Dr. C., A-Stadt) zum Abschluss eines Kaufvertrages über den Grundbesitz C-
Straße 2 bis 8 unterbreitet. Der Kaufpreis sollte 1,3 Mio. EUR betragen. Das Angebot
war bis zum 30.06.2005 befristet.
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Mit einem notariell beurkundeten Angebot vom 30.06.2005 (URNR 841/2005 des Notars
Dr. C., A-Stadt) nahm die Antragstellerin das Angebot an.
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Mit Bescheid vom 13.07.2005 setzte der Antragsgegner die Grunderwerbsteuer auf
45.500 EUR (=1,3 Mio. x 3,5%) fest.
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Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 11.01.2006 (UR/NR 25/2006 des Notars Dr. C.,
A-Stadt) änderten die Antragstellerin und die A-KG den Grundstückskaufvertrag
dahingehend, dass die Fälligkeit des Kaufpreises von 1,3 Mio. erst zum 30.06.2006
eintreten sollte.
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Das Finanzamt für Groß- und Konzernbetriebsprüfung übersandte dem Antragsgegner
am 29.08.2008 einen Leistungsvertrag zwischen der Antragstellerin (Auftraggeberin)
und der A- KG (Auftragnehmerin) vom 24.01.2005. Gegenstand des Vertrages war die
Sanierung und Umbau des Bauvorhabens C-Straße 2 - 8. Die A-KG wurde von der
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Antragstellerin mit der Ausführung sowie Weitervergabe von Aufträgen aufgrund einer
Leistungsbeschreibung vom 10.01.2005 zur Ausführung u.a. von folgenden Arbeiten
beauftragt:
Neugestaltung der gesamten Außenfassade
Sanierungsarbeiten an der gesamten Heizungsanlage
Neugestaltung der Bodenbeläge, gesamte Malerarbeiten
Sanierung/Erneuerung der Stromversorgung und des Wasser-, Abwassersystems
Sanierung der Tiefgarage etc..
Modernisierungsarbeiten Aufzugs- und Treppenhausanlage
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Die Vergütung sollte vorläufig 1.500.000 EUR (netto) betragen.
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Mit Bescheid vom 08.02.2008 erließ der Antragsgegner einen nach § 173 Abs. 1 Nr. 1
AO geänderten Grunderwerbsteuerbescheid. Die Grunderwerbsteuer wurde um 60.900
EUR (= 3,5% von 1.740.000 EUR) auf 106.400 EUR erhöht. In der Erläuterung zum
Bescheid heißt es: "Dem Bescheid liegt der bisher nicht angezeigte Werkvertrag mit der
Grundstücksveräußerin zugrunde".
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Hiergegen legte die Antragstellerin Einspruch ein mit der Begründung: Die
Voraussetzungen eines einheitlichen Vertragswerkes seien im Streitfall nicht erfüllt. Die
zwei Verträge seien nicht voneinander abhängig gewesen. Es liege auch objektiv kein
sachlicher Zusammenhang vor. Die ursprüngliche Planung der Antragstellerin habe
einen sogenannten Indoorspielplatz vorgesehen. Aufgrund der nach dem Erwerb des
Objektes geführten Verhandlungen mit mehreren Mietern habe sich die Antragstellerin
jedoch entschlossen, das ursprüngliche Konzept nicht weiter zu verfolgen, sondern das
Kernstück des Objektes wieder als Ballhaus entstehen zu lassen. Die Verkäuferin des
Grundstücks habe mit dieser Entscheidung nichts zu tun gehabt. Der Abschluss des
Bauvertrages sei nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages erfolgt.
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Im Rahmen des Einspruchsverfahrens wurde von dem Finanzamt für Groß- und
Konzernbetriebsprüfung noch eine Vereinbarung vom 18.01.2005 zwischen der
Antragstellerin und der A-KG übersandt. Darin wurde unter anderem vereinbart, dass die
Investitionen während der Optionszeit auf das Optionsobjekt dem Verkäufer vom Käufer
zusätzlich zum Kaufpreis zu erstatten seien. Der Käufer sicherte die Kostenübernahme
für den Fall der Annahme des Angebot vom 27.12.2005 zu.
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Mit Einspruchsentscheidung vom 07.05.2008 wies der Antragsgegner den Einspruch als
unbegründet zurück. Hierzu führte er aus, es liege ein einheitliches Vertragswerk vor.
Entscheidend sei, dass sich die Antragstellerin bereits im Zeitpunkt des
Grundstückskaufvertrages auf eine Zusammenarbeit mit der von der
Grundstücksveräußerin zu erstellenden Bebauung festgelegt habe. Über die hiergegen
erhobene Klage (Finanzgericht Düsseldorf Az. 7 K 1926/08 GE) wurde bisher noch nicht
entschieden.
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Den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung vom 29.05.2008 lehnte der Antragsgegner
mit Schreiben vom 10.06.08 ab. Den hiergegen eingelegten Einspruch wies der
Antragsgegner mit Einspruchsentscheidung vom 19.06.2008 als unbegründet zurück.
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Nunmehr begehrt die Antragstellerin die Aussetzung der Vollziehung des
Grunderwerbsteuerbescheides durch das Gericht. Zur Begründung ihres
Aussetzungsantrages bezieht sie sich auf ihre Klagebegründung. Darin führt die
Antragstellerin aus: Bereits mit der Gründung der Antragstellerin habe festgestanden,
dass es sich um einen geschlossenen Immobilienfond (Fonds Nr I) handele. Seite 3 des
Werbeprospektes sei zu entnehmen, dass die endgültige Nutzung zu Beginn des Jahres
2005 noch nicht festgelegt gewesen sei (vgl. Blatt 22 der Akte 7 K 1926/08 GE). Das
Konzept eines Indoor-Spielplatzes sei letztendlich verworfen worden. Lediglich der
sanierungsbedürftigen Zustand des Gesamtgebäudes habe im Januar 2005
festgestanden. Zwar habe die Antragstellerin mit der A-KG am 24.01.2005 einen
Leistungsvertrag geschlossen. Der Verlauf der Sanierungsarbeiten sei aber während
der Bauphase von der Geschäftsleitung der Antragstellerin täglich überwacht worden.
Alle vorzunehmenden Arbeiten und Sanierungen sollten soweit wie möglich mit den
künftigen Mietern abgestimmt werden. Die Antragstellerin habe während der Sanierung
mit Mietinteressenten verhandelt. Schließlich sei ein anderes Nutzungskonzept realisiert
worden. Mit dieser Entscheidung habe die Veräußerin des Grundstücks nichts zu tun
gehabt. Die Antragstellerin habe somit keinen von der Veräußerin entwickelten
Geschehensablauf hingenommen. Baukosten, die nachträglich anfielen und die durch
Entscheidung der Erwerberin entstanden seien, seien nicht in die
Bemessungsgrundlage miteinzubeziehen. Die A-KG sei nicht Mitinitiatorin des
vorgesehenen Projektes. Das einzige wirtschaftliche Interesse der A-KG habe darin
bestanden, das Objekt gewinnbringend zu veräußern. Das Ziel der Antragstellerin sei es
hingegen gewesen, dass Objekt im unsanierten Zustand zu erwerben, eine
wirtschaftlich sinnvolle Nutzung zu erarbeiten und nachfolgend dieses Konzept
umzusetzen. Es sei eine Vielzahl von weiteren Aufträgen sowohl an die A-KG als auch
an Fremdunternehmen erteilt worden, dies dokumentiere eindeutig, dass kein
einheitliches Vertragswerk zur Übereignung eines Gebäudes in einem bestimmten
Zustand vorgelegen habe. Im übrigen werde auf den Beschluss des Niedersächsischen
Finanzgericht (Az. 7 K 333/06) und das anhängige Verfahren vor dem Europäischen
Gerichtshof (C-156/08) hingewiesen. Gegenstand des Grundstückskaufvertrages sei
eben kein bebautes, nach den Vorstellungen der Veräußerin fertig gestelltes
Grundstück. Bei dem Vertrag vom 24.01.2005 habe es sich um offensichtlich
notwendige Instandsetzungsmaßnahmen gehandelt. Es habe kein von der Veräußerung
vorgefertigtes Konzept vorgelegen. Vielmehr sei die von der Antragstellerin ursprünglich
entwickelte Planung während der Bauphase vollständig umgestellt worden.
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Die Antragstellerin beantragt,
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die Vollziehung des Grunderwerbsteuerbescheides vom 08.02.2008 auszusetzen.
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Der Antragsgegner beantragt,
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den Antrag abzulehnen.
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Er trägt vor: Im Streitfall liege ein einheitliches Vertragswerk vor. Dies sei in der
Einspruchsentscheidung im Hauptsacheverfahren erschöpfend dargelegt worden. Im
übrigen sei im Falle des Auftretens lediglich einer Person auf der Veräußererseite
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umsatzsteuerlicher Leistungsgegenstand regelmäßig das bebaute Grundstück mit der
Folge der Steuerfreiheit nach § 4 Nr. 9a UStG. Eine insoweit gemeinschaftswidrige
Doppelbelastung der Baukosten mit Grunderwerb- und Umsatzsteuer sei daher nicht
gegeben.
II.
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Der Antrag ist unbegründet.
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Nach § 69 Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit Abs. 2 S. 2 der Finanzgerichtsordnung -FGO-
soll das Finanzgericht auf Antrag die Vollziehung eines Verwaltungsaktes dann ganz
oder teilweise aussetzen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des
angefochtenen Bescheides bestehen oder wenn die Vollziehung für den Betroffenen
eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur
Folge hätte.
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Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit eines Verwaltungsaktes bestehen
insbesondere dann, wenn eine überschlägige Prüfung ergibt, dass neben für die
Rechtmäßigkeit sprechenden Umstände gewichtige gegen die Rechtmäßigkeit
sprechende Gründe zu Tage treten, die eine Unentschiedenheit oder Unsicherheit in der
Beurteilung der Rechtsfragen oder Unklarheiten in der Beurteilung der Tatfragen
bewirken (ständige Rechtsprechung seit dem BFH-Beschluss vom 10. Februar 1967 III
B 9/66, BFHE 87, 447, BStBl III 1967, 182). Eine überwiegende Erfolgsaussicht der
Klage ist für die Aussetzung der Vollziehung nicht erforderlich (Beschluss des BFH vom
5. November 1998 VIII B 74/98, BFH/NV 1999, 468)
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Eine unbillige Härte im Sinne des § 69 Abs. 2 FGO ist anzunehmen, wenn dem
Steuerpflichtigen durch die Vollziehung des angefochtenen Bescheides wirtschaftliche
Nachteile drohen, die über die eigentliche Steuerzahlung hinausgehen und die nicht
oder nur schwer wieder gutzumachen sind (vgl. BFH-Beschluss vom 24.11.1988 IV S
1/86, BFH/NV 1990, 295).
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Die Entscheidung im Aussetzungsverfahren ist auf der Grundlage einer summarischen
Prüfung der rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten zu fällen. Das Gericht ist
grundsätzlich auf die Prüfung präsenter Beweismittel beschränkt und kann seiner
Entscheidung in der Regel nur solche Tatsachen zu Grunde legen, die sich entweder
aus dem unstreitigen Sachvortrag oder zweifelsfrei aus dem Inhalt der vorgelegten
Akten ergeben oder deren Vorliegen von der Partei, deren Vorbringen sich auf diese
Tatsache stützt, im Einzelnen glaubhaft gemacht wurde (vgl. BFH-Beschluss vom 4.
Oktober 1991 VIII B 93/90, BFHE 165, 339, BStBl II 1992, 59; vom 10. Juli 1997 V B
152/96, BFH/NV 1998, 357).
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Aufgrund dieses Beurteilungsmaßstabes bestehen keine ernstlichen Zweifel an der
Rechtmäßigkeit des angegriffenen Grunderwerbsteuerbescheides.
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Der Antragsgegner war nach summarischer Prüfung berechtigt, die Grunderwerbsteuer
unter Einbeziehung der vereinbarten Kosten für die Sanierung und den Umbau des
Objektes C-Straße 2-8 in E-Stadt in Höhe von 1.740.000 EUR (brutto) festzusetzen.
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Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung.
Der für den Umfang der Gegenleistung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) maßgebliche
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Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird dabei zunächst durch das den Steuertatbestand
des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt.
Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in
einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der
Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der
grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen
Leistungsgegenstand (BFH-Urteile vom 27. Oktober 2004 II R 12/03, BFHE 208, 51,
BStBl II 2005, 220; vom 21. September 2005 II R 49/04, BFHE 211, 530, BStBl II 2006,
269, und vom 23. August 2006 II R 42/04, BFH/NV 2007, 760).
Nach ständiger Rechtsprechung des BFH gibt es unter anderem zwei Szenarien, wann
ein solcher enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Vereinbarungen indiziert
wird. Dies ist zum einen der Fall (1. Fall), wenn der Erwerber im Zeitpunkt des
Abschlusses des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das "Ob" und
"Wie" der Baumaßnahme gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war und
deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand
erhalten würde (BFH-Urteile vom 8. Februar 1995 II R 19/92, BFH/NV 1995, 823; vom 2.
März 2006 II R 47/04, BFH/NV 2006).
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Zum anderen ist ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag
auch dann anzunehmen (2. Fall), wenn der Veräußerer aufgrund einer in technischer
und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen
Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im
Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot annimmt
(BFH-Urteile vom 23. November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331;
vom 15. März 2000 II R 34/98, BFH/NV 2000, 1240; in BFH/NV 2006, 1509, und in
BFH/NV 2007, 760).
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Hier sind nach summarischer Prüfung bereits die Voraussetzung der erstgenannten
Möglichkeit erfüllt. Gegenstand des Erwerbsvorgangs zwischen der Antragstellerin und
der A-KG war das Objekt C-Straße 2-8 in einem sanierten und umgebauten Zustand.
Denn im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags war die
Antragstellerin nicht mehr frei hinsichtlich des "Ob" und des "Wie" der Umbau- und
Sanierungsarbeiten. Dies ergibt sich aus der zeitlichen Abfolge der beiden
Vereinbarungen. Zu dem Zeitpunkt, als der Grundstückskaufvertrag wirksam zustande
gekommen war, am 30.06.2005 (= mit Annahme des Angebotes der Veräußerin), war
die Antragstellerin bereits seit Monaten an die Vereinbarung vom 24.01.2005 über die
Sanierung und den Umbau des Objektes gebunden. Bei den beiden Vereinbarungen
handelten zudem dieselben Personen auf der Veräußerer- und der Erwerberseite.
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Insoweit kann auch dahinstehen, ob die Antragstellerin einen von der Veräußerin
entwickelten Geschehensablauf hingenommen hat (2. Fall). Im Rahmen dieser zweiten
Fallvariante macht es im übrigen nach der Rechtsprechung des BFH keinen
Unterschied, ob der Erwerber das einheitliche Angebot der Veräußererseite unverändert
übernimmt oder ob er der Veräußererseite konkrete Vorgaben macht, die dann zur
Grundlage für das einheitliche, vom Erwerber akzeptierte Angebot über den Erwerb von
Grundstück werden (vgl. BFH-Urteil vom 21. September 2005 II R 49/04, BFHE 211,
530, BStBl II 2006, 269), so dass der Vortrag der Antragstellerin, dass der Verlauf der
Sanierungsarbeiten während der Bauphase täglich überwacht worden sei, alle
vorzunehmenden Arbeiten und Sanierungen soweit wie möglich mit den künftigen
Mietern abgestimmt worden seien und außerdem ein anderes Nutzungskonzept
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realisiert worden sei, auch deshalb entscheidungsunerheblich ist.
Ohne Bedeutung ist auch, ob die Antragstellerin tatsächlich und rechtlich in der Lage
gewesen wäre, ein anderes, mit der Grundstücksveräußerin nicht verbundenes
Unternehmen mit den Umbau- und Sanierungsarbeiten zu beauftragen. Maßgeblich ist
vielmehr der tatsächlich verwirklichte Geschehensablauf (BFH-Urteile vom 23.
November 1994 II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331; vom 16. Juli 1997 II R
39/95, BFH/NV 1998, 213, und vom 30. April 2003 II R 29/01, BFH/NV 2003, 1446;
BFH-Beschluss vom 4. Oktober 2005 II B 29/05, BFH/NV 2006, 123; vom 3. August
2006 II B 153/05, BFH/NV 2006, 2129; vom 23.08.2007 II B 3/07, BFH/NV 2348).
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Zu Recht hat der Antragsgegner den vorläufig vereinbarten Betrag für die Umbau- und
Sanierungskosten in Höhe von 1.740.000 EUR (brutto) in die Berechnung der
Grunderwerbsteuer miteinbezogen. Maßgeblich für die festzusetzenden Steuer ist
nämlich zunächst das vereinbarte Entgelt. Im Streitfall wurden 1.500.000 EUR (netto)
vereinbart. Im Jahr 2005 betrug der Umsatzsteuersatz 16 vom Hundert der
Bemessungsgrundlage.
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Eine Aussetzung der Vollziehung des angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheides
wegen des Vorabentscheidungsgesuchs des Niedersächsischen Finanzgerichts an den
EuGH zur Frage der gemeinschaftsrechtlichen Vereinbarkeit der Einbeziehung von
Baukosten in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage in Fallgestaltungen
des einheitlichen Vertragswerks (vgl. Beschluss des Niedersächsischen FG vom 2. April
2008, 7 K 333/06, DStR 2008, 869, Az. EuGH C-156/08) kommt nicht in Betracht. Denn
die Zweifel des Niedersächsischen Finanzgerichts an der gemeinschaftsrechtlichen
Vereinbarkeit der deutschen höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Frage des
"einheitlichen Vertragswerks" werden vom erkennenden Senat nicht geteilt. Der Senat
schließt sich vielmehr den Ausführungen des BFH in dem Urteil vom 2. April 2008 (II R
53/06, BFH/NV 2008, 1268) an. Der II. Senat des Bundesfinanzhof führt in diesem Urteil
aus, dass er keinen Zweifel daran habe, dass die Erhebung von Grunderwerbsteuer
nach Maßgabe des GrEStG auf der Grundlage der Rechtsprechung des Gerichtshofes
der Europäischen Gemeinschaften mit der Sechsten Richtlinie des Rates vom 17. Mai
1977 zur Harmonisierung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die
Umsatzsteuern 77/388/EWG (Richtlinie 77/388/EWG) vereinbar ist. Der Ansicht, die
Grunderwerbsteuer habe den Charakter einer Umsatzsteuer, sei nicht zu folgen.
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Der erkennende Senat schließt sich auch den Ausführungen des Finanzgerichts
Münster in dem Urteil vom 19.06.2008 (8 K 4414/05, EFG 2008, 1317) an. In den
Entscheidungsgründen wird detailliert dargelegt, warum die deutsche
Grunderwerbsteuer nach Ansicht des 8. Senates des Finanzgerichts Münster nicht dem
gemeinschaftsrechtlichen Anforderungsprofil der Mehrwertsteuer unterfällt, also nicht
den Charakter einer "Sonderumsatzsteuer" hat. Auf die Ausführungen wird insoweit
verwiesen.
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Im übrigen betrifft der Vorlagebeschluss des Niedersächsischen Finanzgerichts den
Erwerb eines (noch) unbebauten Grundstücks, während das Grundstück in dem hier zu
entscheidenden Fall bereits bebaut war.
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Anhaltspunkte für eine unbillige Härte bestehen nicht.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
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Die Beschwerde wird im Hinblick auf die EuGH-Vorlage des Finanzgerichts
Niedersachsen wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen (§ 128 Abs. 3 i. V. m. §
115 Abs. 2 Nr. 1 FGO).
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