Urteil des FG Düsseldorf vom 24.06.2002
FG Düsseldorf (Verkehrswert, Grundstück, Geschäftsverkehr, Landwirtschaft, Ertragswert, Golfplatz, Käufer, Stadt, Kaufpreis, Lagergebäude)
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Finanzgericht Düsseldorf, 11 K 2221/99 BG
24.06.2002
Finanzgericht Düsseldorf
11. Senat
Urteil
11 K 2221/99 BG
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Revision wird zugelassen.
T a t b e s t a n d :
Streitig ist die Höhe des Gebäudewertes einer Abschlaghalle und eines Anbaus eines
Golfclubs für die Stichtage 01.01.1996, 01.01.1997 und 01.01.1998 sowie der Bodenwert
des vom Golfclub genutzten Grund und Bodens.
Der Kläger ist Konkursverwalter über das Vermögen der (im weiteren als GmbH
bezeichnet). Diese GmbH hat im Jahre 1993 das Erbbaurecht an dem Grundstück
Gemeinde , Gemarkung , Flur , Flurstücke und , Grundstücksgröße insgesamt 260.554 m²,
mit einer Laufzeit von Jahren erworben.
Der Beklagte erhielt am 31.10.1996 eine Mitteilung der Stadt über den Neubau eines
Clubhauses auf dem Grundstück der GmbH. Das Clubhaus wurde gemäß einer
innerdienstlichen Stellungnahme des Finanzamtes vom 01.12.1998 am eingeweiht. Auf
Grund einer Anforderung des Beklagten ermittelte der Bausachverständige den
Raummeterpreis für das Clubhaus auf 107,00 DM/m³, für die Abschlaghalle auf 73 DM/m³
und für den so genannten Anbau auf 88 DM/m³. Wegen der Einzelheiten dieser Ermittlung
wird auf Blatt 44 ff. der Bewertungsakte des Beklagten Bezug genommen. Wegen der
Einzelheiten der Abschlaghalle und des Anbaus zur Abschlaghalle (Versorgungstrakt) wird
auf die Baubeschreibung und die Pläne Blatt 106 ff. der Bewertungsakte Bezug
genommen.
Der Beklagte erließ am 15.12.1998 einen Einheitswertbescheid auf den 01.01.1996 (Wert-
und Artfortschreibung), mit dem der Einheitswert für das Grundstück in , , auf 454.900,00
DM und die Grundstücksart "sonstiges bebautes Grundstück" festgestellt wurde. Der
Bescheid erging unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. In einer Erläuterung heißt es, dass
die Besteuerungsgrundlagen geschätzt worden seien, weil trotz Aufforderung keine
Einheitswerterklärung abgegeben worden sei. Der Einheitswert wurde wie folgt ermittelt:
1. Bodenwert:
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260.554 m² x 2,00 DM = 521.108,00 DM
Ermittlung des Gebäudewertes:
laufende Nr. 1 Abschlaghalle
738 m³ x 73,00 DM = 53.874,00 DM
gewöhnliche Lebensdauer 80 Jahre
Gebäude Nr. 2 Anbau Abschlaghalle
288 m³ x 88,00 DM = 25.344,00 DM
gewöhnliche Lebensdauer 80 Jahre
Ermittlung des Wertes für die Außenanlagen:
8 v. H. des Gesamtgebäudewertes = 6.337,00 DM
Gegen diesen Bescheid wurde Einspruch eingelegt, der durch Einspruchsentscheidung
vom 10.03.1999 als unbegründet zurückgewiesen wurde.
Mit Einheitswertbescheid auf den 01.01.1997 (Wertfortschreibung) vom 15.12.1998 wurde
der Einheitswert für das Grundstück in , , auf 1.231.800,00 DM festgestellt. Der Bescheid
erging unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. In einer Erläuterung zum Bescheid heißt es,
dass die Besteuerungsgrundlagen geschätzt worden seien, weil keine
Einheitswerterklärung abgegeben worden sei. Die Ermittlung des Einheitswertes erfolgte
bezüglich des Bodenwertes, des Gebäudewertes für die Abschlaghalle und für den
sogenannten Anbau wie im Bescheid auf den 01.01.1996. Der Gebäudewert des
Clubhauses wurde wie folgt ermittelt:
9.241 m³ x 107,00 DM = 988.787,00 DM
Der Wert der Außenanlagen wurde mit 5 % des Gesamtgebäudewertes auf 53.400,00 DM
ermittelt. Der gegen diesen Bescheid eingelegte Einspruch wurde durch
Einspruchsentscheidung vom 10.03.1999 als unbegründet zurückgewiesen.
Mit Einheitswertbescheid vom 15.12.1998 erfolgte auf den 01.01.1998 eine
Wertfortschreibung zur Fehlerbeseitigung gemäß § 22 Abs. 3 Bewertungsgesetz (BewG).
Mit diesem Bescheid wurde der Einheitswert auf 1.527.700,00 DM festgestellt. Dieser
Einheitswertbescheid unterscheidet sich von den vorangegangenen
Einheitswertbescheiden auf den Stichtag 01.01.1996 und 01.01.1997 bezüglich der
Ermittlung des Bodenwertes. Der Bodenwert wurde nunmehr wie folgt ermittelt:
258.077 m² x 3,50 DM = 903.269,00 DM
2.477 m² x 5,00 DM = 12.385,00 DM
Auch dieser Bescheid erging unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. Der gegen diesen
Bescheid eingelegt Einspruch wurde durch Einspruchsentscheidung vom 10.03.1999 als
unbegründet zurückgewiesen.
Der Kläger hat am 09.04.1999 bezüglich aller drei Bescheide Klage erhoben.
Der Beklagte erließ am 06.04.1999 einen geänderten Einheitswertbescheid (Wert- und
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Artfortschreibung auf den 01.01.1996), mit dem die Feststellungen des bisherigen
Einheitswertbescheides vom 15.12.1998 wiederholt wurden und der Vorbehalt der
Nachprüfung aufgehoben wurde. Der Einheitswertbescheid enthielt keinen Hinweis auf §
68 Finanzgerichtsordnung (FGO). Am 04.06.1999 erließ der Beklagte einen
Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den 01.01.1997), der die Feststellungen des
Einheitswertbescheides vom 15.12.1998 wiederholte und den Vorbehalt der Nachprüfung
aufhob. Am 07.06.1999 erließ der Beklagte einen Einheitswertbescheid
(Wertfortschreibung auf den 01.01.1998), der die Feststellungen des Bescheides vom
15.12.1998 wiederholte und den Vorbehalt der Nachprüfung aufhob. Mit Schreiben vom
09.06.1999 und 14.06.1999 machte der Kläger die Änderungsbescheide zum Gegenstand
des Verfahrens.
Zur Begründung der Klage trägt der Kläger bezüglich der streitigen Gebäudewerte unter
anderem vor, dass es sich bei der Abschlaghalle um eine in Massivbauweise errichtete,
einseitig offene Halle handle, die Abschlagplätze überdache. Die Abschlaghalle sei wegen
der damit verbundenen geringeren Wartung in Massivbauweise errichtet worden. Die
Abschlaghalle biete nur sehr eingeschränkt Schutz gegen Witterungseinflüsse, da ihre
Breite wesentlich geringer als die doppelte mittlere Höhe sei. Sie sei nur vorübergehend
zum Aufenthalt von Menschen geeignet. Eine Ausnahme bilde lediglich der
Aufenthaltsraum in einer Größe von etwa 4 m x 4 m. Bei der Abschlaghalle handle es sich
um ein Nebengebäude zu einem Club- und Vereinshaus in einfacher Ausstattung gem. Tz
3.31 / 3.22 der Anlage 15 i. V. m. Anlage 17 a BewRGr (Richtlinien für die Bewertung des
Grundvermögens). Der Raummeterpreis betrage 25 DM/m³ - 40 DM/m³.
Bei der als Anbau Abschlaghalle bezeichneten baulichen Anlage handle es sich um ein
freistehendes Sanitär- und Lagergebäude mit einer Grundfläche von 72 m² und einem
umbauten Raum von 245 m³. Dieser Raum beinhalte Toiletten sowie zwei Lagerräume. Er
sei als Nebengebäude zu einem Club- und Vereinshaus gemäß Tz. 3.31 / 3.32 der Anlage
15 i. V. m. Anlage 17 a BewRGr anzusehen und mit einem Raummeterpreis von 25 DM bis
60 DM zu bewerten.
Mit einer Bewertung von 103 DM / m³ für das Clubhaus ist der Kläger einverstanden.
Bezüglich des Bodenwertes ist der Kläger der Ansicht, dass Bewertungsmaßstab für
Golfplätze der gemeine Wert gemäß § 9 BewG sei, der identisch sei mit dem Verkehrswert
im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und konkretisiert werde durch die Vorschriften
der Wertermittlungsverordnung (WertV). Nach diesen Vorschriften werde der gemeine Wert
bzw. der Verkehrswert, der der Bewertung zugrundezulegen sei, durch den Preis bestimmt,
der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei
einer Veräußerung zu erzielen sei. Anerkannte Bewertungsverfahren seien dabei gemäß §
7 WertV das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren
oder mehrerer dieser Verfahren in Kombination.
Da das Bewertungsobjekt auf Grund seiner Nutzung ein Unikat sei, für das es keine
Vergleichsmöglichkeiten gebe, weil Golfgrundstücke üblicherweise nicht gehandelt
würden, sei das Vergleichswertverfahren auszuschließen. Auch ein gewöhnlicher
Geschäftswert für das Grundstück sei nicht festzustellen, da es für solche Objekte keinen
Markt gebe, auf dem sich Anbieter und Nachfrager vergleichbarer Golfplätze treffen
könnten. Die Wertermittlung könne deshalb nur unter der Fiktion eines derartigen Marktes
erfolgen. Als potenzieller Käufer eines Grundstücks der hier zu bewertenden Art komme nur
ein Investor in Frage, der eine Golfsportanlage bauen wolle. Ein solcher Investor könne
entweder ein Kapitalanleger sein, der eine Renditeanlage tätigen wolle, oder ein
Sportverein, für den die golfsportliche Betätigung im Vordergrund stehe. Der Kapitalanleger
sei nur bereit, einen solchen Kaufpreis zu zahlen, der ihm eine angemessene Verzinsung
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des investierten Kapitals Gewähr böte. Für diesen denkbaren Käufer komme daher für die
Bestimmung des Verkehrswertes nur eine Bewertung im Ertragswertverfahren in Frage. Ein
Sportverein würde sicherlich auch derartige Renditegesichtspunkte in seine
Investitionsüberlegungen einfließen lassen, würde jedoch die sportgewollte Investition in
eine Golfanlage in den Vordergrund stellen, so daß für diesen gedachten Käufer das
kostenorientierte Sachwertverfahren für die Verkehrswertermittlung von
ausschlaggebender Bedeutung sei.
Der Jahresertrag des Erbbaurechts habe zum 01.01.1996 128.568,64 DM betragen,
nämlich gemäß § 11 des Erbbaurechtsvertrages 0,16 DM/m² für die Grundstücksfläche und
86.880,00 DM für die bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages vorhandenen Gebäude, die
jedoch abgerissen worden seien, so dass der gesamte Erbbauzins als Ertrag des Grund
und Bodens anzusehen sei. Ab dem 01.01.1997 betrage dieser Erbbauzins auf Grund der
in dem Erbbaurechtsvertrag enthaltenen Wertsicherungsklausel jährlich 144.639,72 DM.
Bezogen auf die Grundstücksfläche von 260.554 m² habe also der Jahresertrag zum
01.01.1996 0,49 DM/m², ab dem 01.01.1997 0,55 DM/m² betragen. Bei einem
angemessenen Liegenschaftszins von 6 % (Faktor 16) errechne sich somit der Kapitalwert
des Jahresertrages und damit der Ertragswert des Grund und Bodens zum 01.01.1996 mit
7,84 DM, ab dem 01.01.1997 mit 8,80 DM. Diese zum 01.01.1996 beziehungsweise
01.01.1997 ermittelten Verkehrswerte seien für Zwecke der Einheitsbewertung auf die
Wertverhältnisse am 01.01.1964 umzurechnen, so dass sich Grund- und Bodenwerte von
etwa 0,50 DM/m² Erbbaurechtsfläche ergäben. Die vom Beklagten angesetzten Grund- und
Bodenwerte von 3,50 DM beziehungsweise 5,00 DM seien völlig übersetzt.
Die Finanzverwaltung unterstelle zu Unrecht, dass eine Nutzungsänderung von
landwirtschaftlichen Zwecken hin zu Golfzwecken den Wert eines Grundstückes
zwangsläufig erhöhe. Die vom amtlichen landwirtschaftlichen Sachverständigen des
Beklagten behaupteten Grundstücksverkäufe an Golfplatzbetreiber seien weder glaubhaft
gemacht noch nachgewiesen worden. Gleiches gelte für die angeblichen
innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerte in Höhe von 2,50 DM/m² bis 6,00 DM/m². Im
Übrigen sei der innerlandwirtschaftliche Vergleichswert nicht geeignet, Aussagen über den
Wert des streitigen Grundstückes zu treffen. Denn ein Landwirt scheide als potenzieller
Käufer des Grundstücks aus, da die Möglichkeit der landwirtschaftlichen Nutzung für die
Zeit der Verpachtung an den Golfplatzbetreiber - also für 30 Jahre - ausgeschlossen sei.
Das im Streitfall zu bewertende Grundstück sei auch nicht vergleichbar mit den Flächen,
die an den Golfclub
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worden seien. Es handle sich dabei nämlich nicht um Golfplatzflächen, sondern lediglich
um die Grundstücke, auf denen der Golfclub
'V'
Mitglieder erbaut habe. Es handle sich also um bebaubare Grundstücke und nicht um
Golfplatzflächen. Außerdem seien diese Flächen nicht vom Golfplatzbetreiber, dem
Golfclub
'V'
Golfclub im Erbbaurecht zur Verfügung gestellt hätten.
Außerdem sei zu berücksichtigen, dass die hier zu bewertende Fläche keine einheitliche
Struktur, z. B. Acker, Grünland oder Ähnliches aufweise, sondern zu den
unterschiedlichsten Grundstückskategorien, wie z. B. Acker, Grünland, Wald, Gras,
Wasserfläche etc. gehöre. Wenn also der sogenannte innerlandwirtschaftliche
Verkehrswert als Hilfswert für einen Substanzwert angesetzt werde, müsse er auch die
unterschiedlichen Grundstückskategorien berücksichtigen und könne nicht einheitlich mit
einem Durchschnittssatz berücksichtigt werden.
Die Unsinnigkeit der Anwendung des Vergleichswertverfahrens auf Golfplatzflächen unter
Berücksichtigung der Legaldefinition des § 9 Abs. 2 BewG zeige sich insbesondere, wenn
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man die hier angesetzten Quadratmeterpreise mit den Flächengrößen multipliziere. Bei
einer durchschnittlichen Flächengröße des Golfplatzes von 80 Hektar ergebe sich bei der
Annahme eines Quadratmeterpreises von 3,50 DM ein Veräußerungspreis für den Grund
und Boden von 2,8 Mio. DM. Diese Investition sei nicht zu finanzieren, was umgekehrt
bedeute, dass sich dieser Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der
Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes nicht erzielen lasse. Eine sachverständige Ermittlung
des angemessenen gemeinen Wertes von Golfplatzflächen könne nur auf der Grundlage
einer Kombination von Ertrags- und Substanzwertverfahren erfolgen, wobei dem
Ertragswertverfahren die überwiegende Bedeutung beizumessen sei. Gemäß § 9 Abs. 2
BewG gehe es nicht darum, den Wert bebaubarer oder landwirtschaftlich nutzbarer
Grundstücke fiktiv zu ermitteln, sondern den Kaufpreis zu ermitteln, den ein fiktiver
Erwerber für eben dieses Grundstück zu zahlen bereit wäre. Der gemeine Wert sei also der
im Verkaufsfall für das zu bewertende Grundstück auf dem Grundstücksmarkt
üblicherweise zu erzielende Preis. Dieser potenzielle Käufer sei ein Kapitalanleger. Denn
Landwirte, die die Fläche selbst bewirtschafteten, würden als Käufer ausscheiden. Die
Bewertung könne nur aus der Sicht eines potenziellen Käufers bzw. Erbauers einer
Golfanlage erfolgen. Für diesen seien aber ausschließlich Renditegesichtspunkte
maßgebend, wie dies auch für die Verpächter von Golfspielflächen der Fall sei. Damit
könne der gemeine Wert dieser Grundstücke nach § 9 Abs. 2 BewG nur durch die
Anwendung des Ertragswertverfahrens als die marktgerechteste Art der Wertermittlung
ermittelt werden. Da Spielflächen für Golfanlagen üblicherweise gepachtet seien, lasse
sich ohne Schwierigkeit ein definitiver Grundstücksertrag ermitteln. Warum diese Art der
Wertermittlung über den Ertrag die am wenigsten verlässliche Methode sein solle, sei nicht
ersichtlich.
Im Streitfall sei das Ertragswertverfahren im Ergebnis das einzige Verfahren, das eine
zutreffende Wertermittlung ermögliche. Denn das kostenorientierte Sachwertverfahren sei
nicht anwendbar, weil angesichts der enormen Investitionskosten für eine Golfanlage
Flächen gepachtet, allenfalls im Erbbaurecht übernommen würden, jedoch nicht gekauft
würden. Das Vergleichswertverfahren sei aus verschiedenen Gründen nicht anwendbar.
Da der Kauf von verpachtetem, eingerichtetem Golfgelände in der Regel nur durch
Golfplatzbetreiber erfolge, gebe es nur einen Anbieter und einen Nachfrager am Markt und
die Ergebnisse seien somit nicht auf andere Fälle übertragbar. Selbst wenn es Kauffälle
gebe, seien diese nicht vergleichbar, da sie aus unterschiedlichen Regionen stammten, die
gehandelten Flächen große Unterschiede aufwiesen z. B. bezüglich Bebaubarkeit für ein
Clubhaus oder Zuerwerb kleinerer Teilflächen des Geländes zu Arrondierungszwecken.
Die für eine Bewertung im Vergleichswertverfahren notwendige Zahl von Kauffällen sei für
eingerichtete Golfplatzgelände nicht gegeben. Der Eigentumsanteil an Golfflächen liege
nach Untersuchungen des Deutschen Golfverbandes unter 10 %. Dies sei auch erklärlich,
weil die Einrichtung eines Golfplatzes ein Kapitalbedarf ohne Grund und Boden in der
Größenordnung von 10 Mio. DM erfordere und deshalb selbstverständlich wenig Neigung
bestehe, auch noch den Grund und Boden zu erwerben. Außerdem sei der Betrieb eines
Golfplatzes in der Regel wenig wirtschaftlich. Einschlägige Untersuchungen hätten zu dem
Ergebnis geführt, dass der Betrieb von Golfanlagen in der Regel wenig rentabel sei.
Zum Beweis für die vorstehenden Behauptungen beruft sich der Kläger auf Gutachten des
öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen , , und Gutachten von, , , .
Der Kläger beantragt,
1.) den Einheitswertbescheid (Wert- und Artfortschreibung auf den 01.01.1996)
vom 06.04.1999 für das Grundstück, insoweit zu ändern, als der Einheitswert auf Grund
eines Gebäudewertes für die Gebäudeteile mit der laufenden Nr. und in Höhe von 45,50
DM und ohne den Wert der Außenanlage ermittelt wird,
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2.) den Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den 01.01.1997) vom
04.06.1999 insoweit zu ändern, als bei der Ermittlung des Gebäudewertes für die Gebäude
mit der laufenden Nr. und von einem Raummeterpreis von 45,50 DM auszugehen ist und
ein Wert der Außenanlagen nicht berücksichtigt wird,
3.) den Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den 01.01.1998) vom
07.06.1999 insoweit zu ändern, als der Einheitswert auf Grund eines Bodenwertes von 0,50
DM und eines Raummeterpreises für die Gebäude mit der laufenden Nr. und in Höhe von
45,50 DM ermittelt wird,
4.) hilfsweise die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
1.) die Klage abzuweisen,
2.) hilfsweise die Revision zuzulassen,
3.) dem Kläger die Kosten aufzuerlegen, weil die erforderlichen Unterlagen erst im
Klageverfahren eingereicht worden seien.
Er ist der Ansicht, dass der angefochtene Einheitswertbescheid rechtmäßig sei, da die
fläche zu Recht mit einem Preis von 3,50 DM/m² und, soweit sie bebaut sei, mit einem m²-
Preis von 5,00 DM bewertet worden sei.
Die verpachtete Golfplatz- und Ausgleichsfläche sei zu Recht zum 01.01.1998 als
sonstiges bebautes Grundstück im Erbbaurecht nach dem Sachwertverfahren bewertet
worden. Bei der Bewertung im Sachwertverfahren sei zunächst der Grundstückswert (§ 83
BewG) zu ermitteln, der sich aus dem Gebäudewert, dem Wert der Außenanlagen und aus
dem Bodenwert (§ 84 BewG) ergebe. Für die Ermittlung des Bodenwertes sei der gemeine
Wert im Sinne des § 9 Abs. 1 BewG nach den allgemeinen Bewertungsvorschriften
zugrundezulegen. Der gemeine Wert werde durch den Preis bestimmt, der im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer
Veräußerung zu erzielen sei. Dabei seien alle den Preis beeinflussende Umstände, zu
berücksichtigen. Umstände, die den Preis beeinflussten, könnten tatsächlicher, rechtlicher
oder wirtschaftlicher Art sein. Insbesondere könne sich ein langfristiger Pachtvertrag, der
über ein unbebautes Grundstück geschlossen worden sei, mindernd auf den
Veräußerungserlös bei der Verwertung dieses Grundstücks als Baugelände auswirken. Da
Golfplätze, die nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB zu den Grünanlagen gehörten, für eine nicht
absehbare Zeit einer Bebauung entzogen seien, sei diese Wertminderung durch einen
angemessenen Abschlag von den betreffenden Bodenrichtwerten zu berücksichtigen. Der
anzusetzende Quadratmeterpreis werde sich deshalb regelmäßig innerhalb der
Bodenpreisspanne zwischen dem Bodenwert unbebauter, jedoch bebaubarer Grundstücke
und denen der landwirtschaftlich genutzten Flächen bewegen. Bei Golfplätzen, deren
Einrichtung und Anlagen internationalem Standard entspreche, werde dabei der
Bodenpreis näher in Richtung des Ansatzes für unbebaute, aber bebaubare Grundstücke
liegen (OFD Frankfurt vom 14.02.1991 - S 3190 A - 5 ST III 40 - Steuerlexikon 9, 68 - 94 S.
191 ff.). Nichts anderes werde in dem Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen an
den Deutschen Städtetag vom 26.04.1977 (Az. IV C 3 - S 3191 - 6/77) ausgesagt.
Der Verkehrswert liege, wie sich aus den Feststellungen des amtlichen
landwirtschaftlichen Sachverständigen aus einer genügenden Anzahl von Verkäufen an
Golfplatzbetreiber ergebe, zwischen 10,00 DM/m² und 12,50 DM/m². Zur Berücksichtigung
eventueller Umstände, die den Preis mindernd beeinflussen könnten, sei der Verkehrswert
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auf einen Höchstwert von 0,50 DM/m² bis 4,00 DM/m² begrenzt. Als weiteres Wertkriterium
sei zudem der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert zu Hilfe genommen worden, der die
regionalen Besonderheiten berücksichtige. Der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert liege
nach Feststellungen des amtlichen landwirtschaftlichen Sachverständigen zwischen 2,50
DM/m² und 6,00 DM/m². Dieser Wert sei abgeleitet worden aus den Kaufpreiskarten, in
denen unter anderem auch die Verkäufe land- und forstwirtschaftlicher Flächen in zeitlicher
Nähe zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 vermerkt seien. Ein Durchschnittswert
von 3,50 DM/m² sei für zutreffend erachtet worden, da die meisten festgestellten Verkäufe
in dieser Größenordnung erfolgt seien. Die Vergleichswerte aus Verkäufen an
Golfplatzbetreiber entstammten einem Umkreis von 5 km bis 10 km Luftlinie zum
Grundstück des Klägers.
Der in dem Schreiben an den Deutschen Städtetag vom Bundesministerium der Finanzen
vorgegebene Bewertungsrahmen von 0,50 DM/m² bis 4,00 DM/m² gelte für den gesamten
Bereich der Bundesrepublik Deutschland zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964. Bei
der Festlegung des Wertes innerhalb dieses Bewertungsrahmens sei zu berücksichtigen,
dass Grundstücke im Kreis eher an der oberen Grenze des Rahmens zu bewerten seien.
So ergebe sich z. B. aus dem Grundstücksmarktbericht NRW 1997 des , dass die
durchschnittlichen Bodenpreise für landwirtschaftliche Flächen 4,50 DM/m² betrügen, der
durchschnittliche Wert im Kreis jedoch bei 5,73 DM/m² liege.
Anhand der dem Gutachterausschuss des Kreises vorliegenden Unterlagen seien am
08.09.1999 seitens des Beklagten neun Verkaufsfälle von im Außenbereich gelegenen
landwirtschaftlich genutzten Flächen der Gemarkungen und der Jahre 1963 bis 1968
untersucht worden. Mit diesen untersuchten Verkäufen seien Flächen von insgesamt
73.097 m² (Flächengröße zwischen 2.857 m² und 25.000 m²) zu einem Gesamtpreis von
308.406,00 DM veräußert worden; dies entspreche einem Durchschnittspreis von 4,22
DM/m². Bei sämtlichen Verkäufen handle es sich laut Kaufpreiskarten um landwirtschaftlich
genutzte Flächen einschließlich Gärtnereiflächen bzw. Verkehrs- und Grünflächen, die auf
Basis der "dato" erzielbaren Preise für landwirtschaftlich genutzte Flächen an die
öffentliche Hand zwecks Straßenverbreiterung veräußert worden seien. Der durchgängig
erzielte Kaufpreis von 4,00 DM/m² in den Jahren zwischen 1963 und 1968 spiegele das
Preisniveau für landwirtschaftlich genutzte Flächen klar wider, zumal aus den
Kaufpreiskarten noch weitere Verkäufe dieser Größenordnung ersichtlich seien. Im Übrigen
sei seitens des Gutachterausschusses des Kreises auf Nachfrage hin bestätigt worden,
dass das Preisniveau für landwirtschaftlich genutzte Flächen in den 60er Jahren
durchgängig bei ca. 4,00 DM/m² gelegen habe.
Wie der für den Bereich des Finanzamtes zuständige Amtliche Landwirtschaftliche
Sachverständige (ALS) in seiner innerdienstlichen Stellungnahme vom 22.09.1999
ausgeführt habe, seien seinerzeit 17 Verkaufsfälle aus den Gemarkungen und aus den
Jahren 1962 bis 1966 untersucht worden. Mit diesen untersuchten Verkäufen seien
Flächen von insgesamt 1.253.500 m² (Flächengröße zwischen 1.117 m² und 310.531 m²)
zu einem Gesamtflächenpreis von 4.876.861,00 DM veräußert worden; dies entspreche
einem Durchschnittspreis von 3,89 DM/m². Auch bei diesen Flächen handle es sich um
Flächen mit denen wie oben beschriebenen Nutzungen. Auch hier habe der
Gutachterausschuss der Stadt bestätigt, dass in den 60er Jahren ein Preisniveau von 4,00
DM/m² gegeben gewesen sei. Sowohl die Auswertung der Verkaufsfälle der Gemarkungen
und als auch der Gemarkungen , etc. belegten angesichts der tatsächlich gezahlten
Verkaufspreis eindeutig, dass der der Einheitsbewertung nach den Wertverhältnissen vom
01.01.1964 zugrundegelegte Wertansatz für Golfplatzflächen unter Begrenzung auf den
innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert in Höhe von 3,50 DM/m² nicht überhöht sei.
Da sich die Preise für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke seit dem 01.01.1964 bis
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heute nur geringfügig erhöht hätten, scheide eine Umrechnung der aktuell erzielbaren
Preise über den Lebenshaltungskostenindex auf Wertverhältnisse zum
Hauptfeststellungszeitpunkt ebenso aus, wie eine Umrechnung über speziell für
landwirtschaftlich genutzte Fläche aufgestellte Indexreihen, da solche Indexreihen nicht
existierten.
Soweit der Kläger sich darauf beruhe, dass für die Veräußerung von Golfplatzflächen kein
gewöhnlicher Geschäftsverkehr feststellbar sei, da es für solche Objekte keinen Markt
gebe, sei zu berücksichtigen, dass die Tatsache allein, dass der Kreis der potenziellen
Käufer für das Wirtschaftsgut nur sehr klein sei, einen gewöhnlichen Geschäftsverkehr
nach der Rechtsprechung des Reichsfinanzhofs (Urteil vom 18.09.1930 III A 290/29,
Reichssteuerblatt (RStBl.) 31, 585) nicht ausschließe.
Entgegen der Ansicht des Klägers gebe es auch genug vergleichbare Grundstücke für eine
Bewertung durch Vergleich mit Kaufpreisen anderer Grundstücke. Es dürfe nicht der Begriff
"vergleichbar" mit dem Begriff "identisch" verwechselt werden. Zumindest die innerhalb des
Amtsbereichs des Beklagten in gelegenen Flächen seien laut Auskunft des ALS in ihrer
Bodengüte in etwa vergleichbar. Diese erstrecke sich im Westen beginnend bei der
Gemarkung
'V'
Gebietes befinde.
Der Kläger sei auch zu Unrecht der Ansicht, dass der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert
im Streitfall zur Bewertung der als Golfplatzfläche verpachteten Grundstücke nicht geeignet
sei. Es sei zwar richtig, dass die hier streitigen Grundstücke langfristig einer land- oder
forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen seien, aber an der Tatsache, dass die Flächen im
gegebenen Fall vorher wie nachher verpachtet gewesen seien bzw. verpachtet seien,
ändere sich nichts. Dass der Pachtzins für diese Flächen höher liege als die vorher
vereinbarte Pacht für die ehemals land- und forstwirtschaftlich genutzten Fläche, müsse
unterstellt werden, da ansonsten wohl kaum ein solcher Pachtvertrag abgeschlossen
worden wäre. Wenn land- und forstwirtschaftliche Flächen in dieser Region zu Preisen
veräußert worden seien, die dem am Hauptfeststellungszeitpunkt maßgeblichen
"innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert" entsprächen, dann sei es durchaus logisch, dass
für Flächen, die an Golfplatzbetreiber verpachtet würden und für die ein höherer Pachtzins
erzielt werde als für landwirtschaftlich genutzte Flächen, auch ein höherer Bodenpreis zu
erzielen gewesen sei.
Im Streitfall sei die Ableitung des gemeinen Wertes des streitigen Grundstücks aus
Verkäufen legitim. Dies sei nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 29.04.1980 -
X R 2/80 - Bundessteuerblatt (BStBl.) II 1980, 769 das geeignetste Verfahren. Da im
Streitfall Vergleichswerte aus Kaufpreislisten vorlägen, brauche der Wert des Grundstücks
auf den 01.01.1964 nicht geschätzt zu werden. Eine Bewertung des streitigen Grundstücks
im Ertragswertverfahren sei nicht zulässig.
Bezüglich des Gebäudewertes begründet der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag wie
folgt: Bei der Abschlaghalle und dem Versorgungstrakt handle es sich um Gebäude im
Sinne des Bewertungsrechtes. Ein Gebäude sei gegeben, wenn es Menschen oder
Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse gewähre, den
Aufenthalt von Menschen gestatte, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger
Beständigkeit und ausreichend standfest sei. Der Begriff der räumlichen Umschließung
setze nicht voraus, dass das Bauwerk an allen Seiten Außenwände habe. Wenn eine
allseitig offene, aber überdachte Markthalle als Gebäude gelte, müsse dies auch für eine
Abschlaghalle gelten. Gemäß dem Erlass des Finanzministers des Landes Nordrhein-
Westfalen vom 01.02.1983 - Az. S 3190-40 V A 4, Bewertungskartei zu § 68 BewG, Karte
32 - seien Abschlagsstände auf einer Driving Ranch dann als Gebäude zu behandeln,
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wenn sie nach der Verkehrsauffassung einen Raum umschlössen und dadurch gegen
Witterungseinflüsse Schutz gewährten. Der angesetzte Kubikmeterpreis entspreche dem
Durchschnittspreis für einfach bzw. mittelmäßig eingerichtete Clubhäuser, eine
Eingruppierung in die Gebäudeklasse 2.37 scheide aus.
Für das Clubhaus sei ein Raummeterpreis von 103,00 DM/m³ ermittelt worden. Beim
Clubhaus sei zusätzlich noch ein Zuschlag in Höhe von 42.500,00 DM für die
Aufzugsanlage mit drei Haltestellen zu machen. Der umbaute Raum des Clubhauses
betrage 9.241 m³, der umbaute Raum der Abschlaghalle 775 m³ und der Sanitär- und
Lagergebäude 245 m³. Der Raummeterpreis der Abschlaghalle sei mit 80,00 DM/m³ und
des Sanitär- und Lagergebäude mit 82,00 DM/m³ ermittelt worden. Der Wert der
Außenanlagen sei auf 5 v. H. des Gebäudewertes zu schätzen.
Unter Berücksichtigung dieser Feststellungen ergebe sich folgender Gesamtgebäudewert:
01.01.1996
Abschlaghalle
775 m³ x 80 DM/m³
62.000 DM (53.874 DM)
Sanitär- u. Lagerhalle
245 m³ x 82 DM/m³
20.090 DM (25.344 DM)
Gesamtgebäudewert
82.090 DM (79.218 DM)
01.01.1997 und 01.01.1998
wie 01.01.1996
82.090 DM
Clubhaus
9.241 m³ x 103 DM/m³
951.823 DM
Zuschlag Aufzug
42.500 DM
Gesamtgebäudewert
1.076.413 DM (1.068.005 DM)
Wegen der Einzelheiten der Ermittlung des Raummeterpreises wird auf Bl. 133 - 138 der
FG-Akte Bezug genommen.
Durch Beschluss vom 14.03.2001 hat der Senat den Gutachterausschuss der Stadt
beauftragt, den gemeinen Wert im Sinne des § 9 Abs. 1 BewG i. V. m. § 17 Abs. 3 BewG
des Grundstücks Gemarkung , (Flur , Flurstück ) mit einer Fläche von 260.554 m² zum
01.01.1998 nach den Wertverhältnissen zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964 zu
ermitteln.
Der Gutachterausschuss beschreibt das Grundstück wie folgt: Das Flurstück sei mit einer
Abschlaghalle, einem Sanitär- und Lagergebäude und einem Clubhaus mit
Gastronomiebetrieb bebaut. Das Flurstück werde geringfügig als Parkplatz genutzt. Die
übrigen Flurstücke seien unbebaut. Im Baulastenverzeichnis sei für das Flurstück eine
Pflicht, das Flurstück als Fuß- und Reitweg der Öffentlichkeit auf Dauer zugänglich zu
halten, eingetragen.
Der Verkehrswert der zu bewertenden Flächen beträgt nach den Feststellungen des
Gutachterausschusses zum Wertermittlungsstichtag 01.01.1964 1.120.000,00 DM.
Um diesen Wert zu ermitteln, hat der Gutachterausschuss die Flächen im
Vergleichswertverfahren, im Ertragswertverfahren und durch einen Vergleich mit anderen
Formen der Landnutzung bewertet.
Auf Grund des Vergleichswertverfahrens kam der Gutachterausschuss zu folgenden
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Ergebnissen:
Die unbebauten Flächen (Golfplatz) bewertete er mit 4,20 DM/m². Das Flurstück (2.396 m²),
das als Fuß- und Reitweg der Öffentlichkeit zugänglich ist, bewertete er mit 1,00 DM/m².
Den Gesamtwert der unbebauten Flächen ermittelt der Gutachterausschuss zum
Wertermittlungsstichtag 01.01.1964 mit 254.970 m² x 4,20 DM/m² = 1.070.874,00 DM und
2.396 m² x 1,00 DM/m² = 2.396,00 DM, insgesamt, 1.073.270,00 DM.
Da Kaufpreise für private Grünflächen mit der Zweckbestimmung Golfplatz sowie
Bodenrichtwerte nicht vorgelegen hätten, ermittelte der Gutachterausschuss den
Bodenwert von 4,20 DM/m² über einen indirekten Vergleich. Hierzu setzte er die aus den
umliegenden Gemeinden bekannt gewordenen Kauffälle für Golfplatzgrundstücke aus den
Jahren 1985 bis 2000 (30) in ein Verhältnis zu den dort gezahlten Preisen für
landwirtschaftliche Flächen. Auf Grund der Kenntnis dieser Verhältniszahlen und der
Preise für landwirtschaftliche Flächen zum Wertermittlungsstichtag ermittelte er den
Verkehrswert für Golfplatzflächen zum Wertermittlungsstichtag. Das arithmetische Mittel
des Verhältnisses von Preisen von Golfplatzflächen zu Ackerlandpreisen ermittelte der
Gutachterausschuss mit 1,7. Das arithmetische Mittel der Kaufpreise für Flächen der
Landwirtschaft zum Wertermittlungsstichtag 01.01.1964 ermittelte der Gutachterausschuss
aus 16 Kauffällen mit 3,80 DM/m². Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden
Merkmale wie Lage, Größe, Grundstückszuschnitt, Oberflächengestaltung sowie der
Preisentwicklung zwischen dem Zeitpunkt der Verkäufe und dem Wertermittlungsstichtag
hält der Gutachterausschuss einen Bodenwert von 3,50 DM/m² für landwirtschaftlich
genutztes Gelände für marktgerecht.
Mit einer Umfrage bei zahlreichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte im
deutschen Raum sammelte der Gutachterausschuss umfangreiches Material, das
Aufschluss über das Verhältnis der Kaufpreise von Golfgeländen zu reinen Flächen der
Landwirtschaft geben sollte. Die Auswertung ließ eine bestimmte Relation in bestimmten
Gebieten mit ähnlicher Bevölkerungsdichte und entsprechender Kaufkraft nicht erkennen.
Die Quotienten streuten 0,7 bis 2,8 und wiesen ein arithmetisches Mittel von 1,7 und ein
gewogenes Mittel von 1,2 auf. Nach sachverständiger Würdigung der Gesamtumstände wie
Lage, Art der Ausgangsfläche, Größe, Grundstückszuschnitt, Oberflächengestaltung,
ökologischer Ausgleichsmaßnahmen sowie der regionalen Golfmarktsituation hält der
Gutachterausschuss eine Relation von 1,2 von Golfplatzgrundstücken zum Bodenwert für
reine Flächen der Landwirtschaft am Wertermittlungsstichtag für angemessen. Den
Bodenwert der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Golfplatz ermittelte der
Gutachterausschuss daher mit 1,2 x 3,50 DM/m² = 4,20 DM/m².
Die Flächen aus dem Flurstück , die für das Clubhaus (2.188 m²) und für die Abschlaghalle
mit Nebengebäuden (1.000 m ²) genutzt werden, bewertete der Gutachterausschuss mit
15,00 DM/m². Dies ergibt einen Gesamtwert der bebauten Fläche von 3.188 m² x 15,00
DM/m² = 47.820,00 DM. Der Vergleichswert des gesamten Grund und Bodens beträgt somit
1.121.090,00 DM.
Den Ertragswert des zu bewertenden Grund und Bodens ermittelte der Gutachterausschuss
mit 646.792,00 DM.
Den Kapitalwert der Nettopacht errechnete der Gutachterausschuss durch Multiplikation
der Jahresnettopacht pro Hektar mit dem entsprechenden Rentenbarwertfaktor unter
Berücksichtigung der vorschüssigen Zahlweise. Der Rentenbarwertfaktor wurde unter
Berücksichtigung einer Laufzeit von 55 Jahren und einem Zinssatz von 4 % mit 22,99
ermittelt. Den Diskontierungsfaktor bei einer Laufzeit von 55 Jahren und einem Zinssatz
von 2 % berechnete der Gutachterausschuss mit 0,3365. Der Ertragswert des
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Golfplatzgeländes beträgt somit bei 25,7366 Hektar à 23.272,00 DM pro Hektar 598.942,00
DM zzgl. des Wertes der bebauten Flächen in Höhe von 47.820,00 DM = 646.762,00 DM.
Ferner ermittelte der Gutachterausschuss noch den Wert des Grund und Bodens im
Vergleich mit anderen Formen der Landnutzung mit 1.155.678,00 DM. Das Verfahren
begründete der Gutachterausschuss damit, dass der Vergleich des verpachteten
Golfgeländes mit anderen Formen der Landnutzung ein Ersatzwertverfahren darstelle, an
dem sich der Grundeigentümer orientieren werde, wenn er neben der Verpachtung des
Golfgeländes noch aktiv Land- oder Forstwirtschaft betreibe. Der Verkäufer werde den
Verkehrswert für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen als Argumentationswert
heranziehen, wenn das Golfgelände zuvor land- oder forstwirtschaftliche Nutzfläche
gewesen und auch von solchen Flächen umgeben sei. Im Vergleich dazu werde er wegen
der höheren laufenden Erträge für einen Aufschlag argumentieren.
Die Grundrente der Vergleichsnutzung berechnet der Gutachterausschuss nach
Rücksprache mit der Landwirtschaftskammer als Nettopacht für reine Flächen der
Landwirtschaft mit 150,00 DM/Hektar. Der Verkehrswert der Vergleichsnutzung beträgt
danach 35.000,00 DM pro Hektar. Den Kapitalwert des jährlichen Erfolgsvorteils berechnet
der Gutachterausschuss auf Grund der Differenz von 500,00 DM pro Hektar zu 150,00 DM
pro Hektar multipliziert mit dem Rentenbarwertfaktor von 22,99 mit 8.046,00 DM. Der
Vergleichswert des verpachteten Golfgeländes zu reinem landwirtschaftlichem Gelände
beträgt demnach für 25,7366 Hektar x 43.046,00 DM pro Hektar 1.107.858,00 DM. Wenn
dazu der Wert der bebauten Fläche von 47.820,00 DM hinzuaddiert wird, ergibt sich eine
Summe von 1.155.678,00 DM.
Den Verkehrswert ermittelt der Gutachterausschuss auf Grund des Vergleichswertes auf
1.120.000,00 DM. Unter Berücksichtigung aller wertbestimmenden Eigenschaften misst der
Gutachterausschuss dem Vergleichswert die größte Aussagefähigkeit bei. Das
Ertragswertverfahren ist nach Ansicht des Gutachterausschusses nicht anzuwenden. Denn
der Verkehrswert landwirtschaftlich genutzter Flächen habe sich insbesondere im
Ausstrahlungsbereich der Ballungszentren von der landwirtschaftlichen Ertragsfähigkeit
abgekoppelt. Das zeige die Verbundenheit der Grundeigentümer mit ihrem Flächen und
auch deren vage Hoffnung auf eine qualitative Weiterentwicklung ihrer Flächen, da diese
innerhalb eines großräumigen Siedlungsgebietes lägen. Zwar stelle der Ertragswert den
maßgeblichen Wert aus der Sicht des Erwerbers dar. Wenn dieser der Betreiber des
Golfplatzes sei, werde er sich am Kapitalwert der gesparten Pacht und am abgezinsten
Endwert des Geländes orientieren. Der Grundstückseigentümer werde dagegen im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht bereit sein, sein Grundstück unter dem Preis für
landwirtschaftliche Nutzflächen zu veräußern. Im Bewertungsfall liege der Bodenwert für
reine Flächen der Landwirtschaft bei 3,50 DM/m², während der Ertragswert lediglich 2,33
DM/m² betrage. Nach Auffassung des Gutachterausschusses ist der Ertragswert
entsprechend der Lage auf dem Grundstücksmarkt nicht zutreffend. Das Ergebnis des
Ersatzwertverfahrens unterstützt nach Ansicht des Gutachterausschusses die Ergebnisse
des Vergleichswertverfahrens.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Feststellung des Gutachterausschusses wird auf das
Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt vom 05.11.2001
Bezug genommen.
Der Kläger vertritt unter Bezugnahme auf eine für die Parallelsache (11 K 3627/99 BG)
gefertigte Stellungnahme des Dipl.-Ing. , von der öffentlich bestellter und vereidigter
Sachverständiger für landwirtschaftliche Bewertung und Schätzung, die Ansicht, dass das
Gutachten des Gutachterausschusses in sich widersprüchlich sei und gegen anerkannte
Grundsätze der Wertermittlung verstoße.
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Zum angewendeten Vergleichswertverfahren ist der Gutachter der Ansicht, dass der
Gutachterausschuss die aus den Kauffällen der Jahre 1985 bis 2000 abgeleitete
Wertrelation zwischen landwirtschaftlichen Grundstücken und Flächen zur
Golfplatznutzung nicht ohne weiteres auf den 01.01.1964 übertragen dürfe. Aus der
Tatsache, dass sich die Kaufwerte für Bauland oder z. B. für Fischweiher seither völlig
anders entwickelt hätten, als die Kaufwerte für landwirtschaftliche Flächen ergebe sich die
Frage, warum ausgerechnet die Kaufpreise von zur Golfplatznutzung verpachteter Flächen
heute im gleichen Verhältnis zu den landwirtschaftlichen Bodenpreisen stehen sollten wie
1964. Außerdem habe der Gutachterausschuss ungerechtfertigter Weise nicht
berücksichtigt, dass für den Erwerb von kleinen Grundstücken andere Gesetzmäßigkeiten
maßgebend seien als für den Erwerb von großen Teilflächen. Bilde man für die vom
Gutachterausschuss aufgelisteten Vergleichspreise für Flächen unter 7 Hektar und für
Flächen über 19 Hektar getrennte Gruppen, so ergebe sich für die Gruppe mit einer Fläche
unter 7 Hektar ein arithmetisches Mittel von 1,86 und ein gewogenes Mittel von 1,88 und für
die Gruppe über 19 Hektar ein arithmetisches Mittel von 1,13 und ein gewogenes Mittel von
1,06. Außerdem habe der Gutachterausschuss zu Unrecht nicht untersucht, ob die Flächen
zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits langfristig zur Golfplatznutzung verpachtet gewesen
seien oder nicht. Zwischen sog. künftigem Golfgelände und sog. bereits eingerichteten und
verpachteten Golfgelände sei zu unterscheiden. Denn als Nachfrager für das künftige
Golfgelände komme nicht nur ein Betreiber des Golfplatzes in Frage, sondern auch jemand,
der das Grundstück landwirtschaftlich nutzen wolle. Als Nachfrager für das bereits
langfristig zur Golfnutzung verpachtete Gelände komme eigentlich nur noch der Betreiber in
Frage oder ein Kapitalanleger. Nach Ansicht des Sachverständigen hätte der
Gutachterausschuss jeden Vergleichspreis daraufhin untersuchen müssen, ob der Kauf
erfolgt sei, bevor oder nachdem ein Pachtvertrag zur Golfplatznutzung abgeschlossen
worden sei.
Zum Ertragswertverfahren ist der Gutachter der Ansicht, dass der Gutachterausschuss zu
Unrecht einen Nettopachtzins von 500,00 DM pro Hektar als angemessen und nachhaltig
erzielbar angesetzt habe. Auch habe dieser nicht begründet, weshalb der
Kalkulationszinssatz von 4 % auch für das Jahr 1964 gelte. Falsch sei auch die Annahme
des Gutachterausschusses, dass die Barpacht gleich der Nettopacht sei. Die Barpacht
müsse reduziert werden um Verwaltungskosten in Höhe von 3 % des Pachtzinses und das
Pachtausfallwagnis in Höhe von 4 % des Pachtzinses.
Zum Bewertungsmaßstab des Gutachterausschusses Vergleich mit anderen Formen der
Landnutzung ist der Sachverständige der Ansicht, dass diese Kombination aus Sachwert-
und Ertragswertverfahren nicht zulässig sei. Denn durch die Umwidmung von
landwirtschaftlicher Nutzfläche in Golfplatzfläche änderten sich die für den
landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt wesentlichen Qualitätsmerkmale des Grundstücks
erheblich.
Zur Ableitung des Verkehrswertes ist der Sachverständige der Ansicht, dass der
Gutachterausschuss zutreffend davon ausgegangen sei, dass das Vergleichswertverfahren
vorrangig anzuwenden sei. Der Gutachterausschuss habe es jedoch zu Unrecht
unterlassen, die einzelnen Vergleichspreise auf ihre Vergleichbarkeit zu untersuchen.
Golfgelände, für das bereits eine langjährige vertragliche Bindung an diesen
Nutzungszweck vorliege, dürfe nur mit Kauffällen verglichen werden, die solche vertraglich
gebundenen Flächen beträfen. Bei der Vergleichbarkeit sei außerdem ein besonderes
Augenmerk auf die Flächengröße zu legen. Wegen der weiteren Ausführungen des
Gutachters wird auf seine Stellungnahme zum Gutachten des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte in der Stadt vom 15.03.2002 Bezug genommen.
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Zu den Einwendungen des Sachverständigen nimmt der Gutachterausschuss wie folgt
Stellung: Das Wertverhältnis von Golfplatzflächen zu landwirtschaftlichen Flächen in der
heutigen Zeit sei auf das Jahr 1964 übertragbar. Denn damals wie heute gebe es für große
landwirtschaftliche Flächen vergleichsweise wenig alternative Nutzungsmöglichkeiten. Der
Golfsport sei sowohl heute als auch zum 01.01.1964 eine davon. Außerdem hätten dem
Ausschuss vier Kaufpreise aus den 60er-Jahren vorgelegen, die auf Grund ihrer geringen
Zahl und Qualität keinen Eingang in das Gutachten gefunden hätten. Diese in einer Anlage
wiedergegebenen Zahlen gäben jedoch keinen Anlass zu der Vermutung, dass zum
01.01.1964 grundsätzlich andere Verhältnisse als heute geherrscht hätten.
Zu der Kritik des Gutachters der Gutachterausschuss habe die Abhängigkeit des Wertes
von der Flächengröße nicht ausreichend untersucht, weist der Gutachterausschuss darauf
hin, dass diese Flächenabhängigkeit untersucht worden sei und dabei keine ausreichend
statistisch gesicherte mathematische Korrelation gefunden worden sei. Der Ausschuss sei
außerdem der Auffassung, dass kleinere Flächen, die immerhin noch mehrere Hektar
umfassten, bei der Ermittlung des Vergleichswertes berücksichtigt werden könnten, da
solche Flächen offenkundig bei der Anlage von Golfplätzen regelmäßig erworben würden.
Es sei also eine Eigenart des Teilmarktes "Flächen für die Golfnutzung", dass im
Wesentlichen Arrondierungsflächen gehandelt würden. Zu Unrecht wolle der
Sachverständige den Vergleichswert Nr. 6 als Ausreißer unberücksichtigt lassen. Der
Kauffall Nr. 6 betreffe eine Fläche von 19,3 Hektar eines eingerichteten Golfplatzes, ca.
sechs Kilometer von der zu bewertenden Fläche entfernt. Im Übrigen habe der
Gutachterausschuss in Würdigung dieser Umstände an Stelle des arithmetischen Mittels
von 1,7 ein Preisverhältnis von 1,2 für die Umrechnung landwirtschaftlicher Flächen zu
Golfplatzflächen für angemessen erachtet.
Soweit der Sachverständige ausführe, es bestehe ein Unterschied zwischen künftigem
Golfgelände und solchem, das bereits als Golfgelände eingerichtet und verpachtet sei,
könne die Argumentation von Herrn nicht nachvollzogen werden. Die Einrichtung des
Golfplatzes und der Abschluss des Pachtvertrages falle mehr oder weniger in den gleichen
Zeitraum. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass Landwirte ihr Land verpachten
würden, wenn dadurch der Verkehrswert sinken würde. Ferner würden sie im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr kein besonders niedriges Angebot eines Pächters mit der
Begründung annehmen, das Land sei verpachtet und ein anderer Nachfrager zurzeit nicht
vorhanden. Vielmehr sei davon auszugehen, dass die Gründe, die zu einer Beendigung
des Pachtvertrages durch Erwerb führten, sowie der Einfluss dieser Gründe auf den
Kaufpreis derart vielschichtig seien, dass sie sich einer nachträglichen Analyse entzögen.
Die Einwendungen des Gutachters zum Ertragswertverfahren seien nicht
entscheidungsrelevant, da der Gutachterausschuss dieses Verfahrens gerade nicht für
anwendbar gehalten habe.
Zusammenfassend vertritt der Gutachterausschuss die Ansicht, dass das Gutachten sowohl
hinsichtlich der Wahl des Wertermittlungsverfahrens als auch hinsichtlich des
Vergleichsfaktors von 1,2 plausibel und aussagefähig sei. Der ermittelte Verkehrswert liege
lediglich 20 % über dem Wert landwirtschaftlicher Flächen. Ein Wert unter letzterem wäre
nicht plausibel und ein Wert über dem Niveau landwirtschaftlicher Flächen sei offenkundig.
So teile z. B. der Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises mit, es werde
etwa das Dreifache des Preisniveaus landwirtschaftlicher Flächen für Golfgelände gezahlt.
Der Gutachterausschuss habe in einem Einzelfall das 2,2-fache des Orientierungswertes
der Landwirtschaft angesetzt und der Gutachterausschuss im Kreis habe in seinem
Grundstücksmarktbericht von 2000 festgestellt, dass Golfflächen zum 2,5-fachen des
Landwirtschaftspreises gehandelt würden. Der Gutachterausschuss für den Bereich des
Landkreis habe Bodenrichtwerte für Golfplatzflächen ermittelt, die etwa beim 2-fachen des
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Preises vergleichbarer landwirtschaftlicher Flächen lägen. , und gingen in ihren
Veröffentlichungen zum Wert künftigem Golfgeländes vom 2- bis 4-fachen des Wertes
landwirtschaftlicher Flächen für künftiges Golfgelände aus. Für eingerichtete Golfplätze
stelle in seinem Aufsatz " , fest, dass in keinem der gemeldeten Fälle der Kaufpreis für
eingerichtetes Golfgelände unter dem Preis für landwirtschaftliche Nutzflächen gelegen
habe; relativ häufig bestehe nach dieser Veröffentlichung eine Relation zum Preis für
landwirtschaftliche Nutzfläche zwischen 100 % und 150 %.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass die Bewertung durch den Gutachterausschuss zutreffend
sei. Der Sachverständige übersehe, dass Vergleichsgrundstücke nicht identische oder
gleiche wertbeeinflussende Merkmale aufweisen müssten. Deshalb habe der
Gutachterausschuss zu Recht die von ihm dargelegten Vergleichsgrundstücke
berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren sei im Streitfall nicht anzuwenden, da es mit sehr
vielen Unsicherheiten behaftet und für eine Wertermittlung auf den 01.01.1964 ungeeignet
sei. Seine Behauptung, dass die Bodenwerte für Golfplatzgelände den Wert für
Landwirtschaftsflächen unterschreiten könnten, begründe der Gutachter nicht.
Auswertungen der Kaufpreissammlung der Finanzverwaltung aus dem Ballungsraum
belegten eine Wertrelation zwischen Landwirtschaftsflächen und künftigem Golfgelände
von 1 zu 2,39, Landwirtschaftsflächen zu eingerichtetem Golfgelände von 1 zu 1,89 bis 1 zu
48,54 und Landwirtschaftsflächen zu Betriebshof und Clubhausflächen von 1 zu 15 bis 1 zu
20. Um den Unsicherheiten der Bewertungsmethoden bei den Bewertungen von
Golfplätzen zu begegnen, sei die Finanzverwaltung den Ausführungen des BMF-
Schreibens vom 26.04.1977, Az.: IV C3-S 3191-6/77 gefolgt und habe die Flächen im
Streitfall mit dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert bewertet. Dieser Wert könne nach
dem in Abschn. 2.2 LandR für landwirtschaftliche Grundstücke vorgesehenen Verfahren
ermittelt werden und sei anhand alter Kaufpreiskarteikarten nachvollziehbar. Hierbei
handle es sich nicht um den gemeinen Wert nach § 9 BewG für eingerichtete
Golfplatzflächen, sondern lediglich um einen Mindestwert. Wegen der weiteren
Stellungnahme des Beklagten zum Gutachten des Gutachterausschusses und der
Stellungnahme des Sachverständigen wird auf den Schriftsatz des Beklagten vom
22.05.2002 Bezug genommen.
Der Senat hat die Mitglieder der Gutachterausschüsse des Kreises und der Stadt und in der
mündlichen Verhandlung am 24.06.2002 zu den Einzelheiten des Gutachtens ergänzend
befragt. Hinsichtlich dieser Auskünfte wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung
Bezug genommen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Die Klage ist unbegründet.
Die Einheitswertbescheide auf den 01.01.1996, 01.01.1997 und 01.01.1998 sind
rechtmäßig. Die Bewertung des streitigen Grundstückes durch den Beklagten ist im
Ergebnis weder bezüglich des Boden- noch bezüglich des Gebäudewertes zu
beanstanden.
Gemäß § 92 Abs. 1 BewG wird bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind,
für das Erbbaurecht und das belastete Grundstück jeweils ein eigener Einheitswert
festgestellt. Zunächst wird allerdings der Gesamtwert für das ganze Grundstück
einschließlich der Gebäude und Außenanlagen ohne Rücksicht auf die Belastung mit dem
Erbbaurecht ermittelt. Beträgt die Dauer des Erbbaurechts am Stichtag wie im Streitfall
noch 50 Jahre oder mehr, so entfällt gem. § 92 Abs. 2 BewG der Gesamtwert allein auf das
Erbbaurecht.
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Für die Ermittlung des Gesamtwertes gelten die üblichen Wertermittlungsmethoden. Bei der
Bewertung eines Grundstücks im Sachwertverfahren ist vom Bodenwert, vom Gebäudewert
und vom Wert der Außenanlagen auszugehen (§ 83 Satz 1 BewG). Dieser Ausgangswert
ist durch Anwendung einer Wertzahl an den gemeinen Wert anzugleichen (§ 83 Satz 2, §
90 Abs. 1 BewG).
Die Bewertung von Grund und Boden erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 BewG i.V.m. § 17 Abs. 3
BewG mit dem gemeinen Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964. Der gemeine
Wert wird gemäß § 9 Abs. 2 BewG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu
erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen.
Ungewöhnliche oder besondere Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Der gemeine
Wert ist somit der im Verkaufsfall für das zu bewertende Grundstück auf dem
Grundstücksmarkt üblicherweise erzielbare Preis (vgl.: Rössler/Troll, BewG, § 72 Tz. 31).
Zur Ermittlung des gemeinen Wertes eines unbebauten Grundstücks gibt es drei Verfahren:
die Wertermittlung durch Vergleich mit Kaufpreisen, die Wertermittlung anhand von
Bodenrichtwerten und die Wertermittlung über einen mutmaßlichen Ertrag. Nach der
Rechtsprechung des BFH, der sich der Senat anschließt, gebührt der Wertermittlung durch
Vergleich mit Kaufpreisen der Vorrang vor allen anderen Ermittlungsmethoden (vgl.: BFH-
Urteile vom 26. September 1980 III R 21/78, BFHE 132,101, BStBl. II 1981, 153; vom 21.
Mai 1982 III B 32/81, BFHE 136,141, BStBl. II 1982, 604). Denn ein Vergleich mit
Kaufpreisen benachbarter Grundstücke ist die marktgerechtere Methode zur Ermittlung des
gemeinen Wertes. Wenn Kaufpreise benachbarter und geeigneter Vergleichsgrundstücke
nicht vorliegen, sind Bodenrichtwerte als Schätzungsgrundlage heranzuziehen. Auch mit
dieser Methode lässt sich der Wert eines unbebauten Grundstücks verhältnismäßig sicher
beurteilen, da die Bodenrichtwerte aus Kaufpreissammlungen abgeleitet worden sind. Die
Wertermittlung über einen mutmaßlichen Ertrag ist die am wenigsten verlässliche Methode,
da eine Berechnung des Bodenwertes aus einem mutmaßlichen Grundstücksertrag viele
Fehlerquellen in sich birgt. Dieses Verfahren ist daher nur anzuwenden, wenn keine
andere Schätzungsgrundlage vorhanden ist.
Der Wert des streitigen Grundstücks ohne Gebäude beträgt nach der Überzeugung des
Senats, die er unter Berücksichtigung des Gutachtens des Gutachterausschusses
gewonnen hat, für alle Stichtage 940.215,00 DM und ist somit höher als der vom Beklagten
bei den Einheitswertfeststellungen berücksichtigte Wert.
Der Gutachterausschuss hat zur Wertermittlung zu Recht das Vergleichswertverfahren
angewandt. Wie oben bereits dargelegt, gebührt diesem Verfahren der Vorrang vor allen
anderen Wertermittlungsmethoden. Der Gutachterausschuss hat dieses Verfahren zur
Ermittlung des Kaufpreises für landwirtschaftliche Flächen auf den 01.01.1964 auch richtig
angewandt.
Zwar hatte der Gutachterausschuss Kaufpreise für landwirtschaftliche Flächen in
unmittelbarer Umgebung des zu bewertenden Grundstücks, die in Bezug auf ihre
wertbestimmenden Eigenschaften einen unmittelbaren Preisvergleich zulassen würden,
nicht in ausreichender Anzahl zur Verfügung, um zu einem statistisch gesicherten Ergebnis
zu kommen. Um diesen Mangel auszugleichen, hat der Gutachterausschuss jedoch zu
Recht Kaufpreise von landwirtschaftlichen Flächen aus vergleichbaren Gebieten im
Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis und in der
Stadt herangezogen. (Vgl. BFH-Urteil vom 17. Februar 1999 II R 47/97, BFH/NV 1999,
1452 zur Ableitung des Mietspiegelwertes aus der üblichen Miete für außerhalb des FA-
Bezirks gelegene Objekte). Die Annahme des Gutachterausschusses, dass die
herangezogenen Grundstückswerte vergleichbar seien, ist nicht zu beanstanden, da die
Vergleichsgrundstücke aus einer Region mit ähnlichen Strukturen stammen.
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Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der Gutachterausschuss bei der Ermittlung des
Kaufpreises für Flächen der Landwirtschaft auch Käufe berücksichtigt hat, die länger als ein
Jahr von dem Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964 entfernt liegen. Grundsätzlich sind
bei der Wertermittlung durch den unmittelbaren Vergleich mit Kaufpreisen nur solche Käufe
heranzuziehen, die in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag 01.01.1964 stattgefunden
haben. Das im Bewertungsrecht geltende Stichtagsprinzip verbietet es grundsätzlich den
gemeinen Wert unbebauter Grundstücke unmittelbar aus Verkäufen abzuleiten, die in
längerem zeitlichen Abstand zu dem Hauptfeststellungszeitpunkt liegen. Der BFH ist der
Auffassung, dass die Jahresfrist des für die Anteilsbewertung geltenden § 11 Abs. 2 Satz 2
BewG einen brauchbaren Anhalt dafür biete unter welchen Voraussetzungen noch von
stichtagsnahen Verkäufen gesprochen werden könne. Dies bedeutet jedoch nicht, dass
Grundstücksverkäufe, die länger als ein Jahr zurückliegen, als Grundlage zur unmittelbaren
Ableitung des gemeinen Wertes unbebauter Grundstücke stets auszuscheiden sind. Die
Regelung des § 11 Abs. 2 Satz 2 BewG spricht nach Ansicht des BFH dafür, dass
jedenfalls Grundstücksverkäufe, die eine wesentliche längere Zeit als ein Jahr von dem
Hauptfeststellungszeitpunkt entfernt liegen, im Allgemeinen keine geeignete Grundlage zur
unmittelbaren Ableitung des gemeinen Wertes bilden. (Vgl. BFH-Urteil BFHE 132, 101,
BStBl. II 1981, 153). Nach Auskunft des Vertreters des Gutachterausschusses in der
mündlichen Verhandlung hätte der Gutachterausschuss wahrscheinlich den Wert der
landwirtschaftlichen Grundstücke auch dann auf 3,50 DM/m² ermittelt, wenn nur die
innerhalb der Jahresfrist liegenden fünf Verkaufsfälle vorgelegen hätten. Da, wie der
Vertreter des Gutachterausschusses ausgeführt hat, sich die Werte für landwirtschaftliche
Grundstücke in der Vergangenheit nur sehr langsam geändert haben, ist es nach Ansicht
des Senates gerechtfertigt, zumindest alle die Kauffälle in die Ermittlung des Kaufpreises
einzubeziehen, die innerhalb von zwei Jahren nach und vor dem Stichtag erfolgten. Auf
Grund der dann vorliegenden Datenbasis bestehen für den Senat keine Zweifel daran,
dass der Gutachterausschuss den Kaufpreis für Flächen der Landwirtschaft auf den
01.01.1964 zu Recht mit 3,50 DM/m² ermittelt hat.
Zu Recht hat der Gutachterausschuss den vom Klägervertreter in der mündlichen
Verhandlung dargelegten Fall eines Grundstückskaufes aus dem Jahre 1963 für 1,35
DM/m² bei der Ermittlung des Vergleichspreises nicht berücksichtigt. Denn es handelte sich
um einen Verkauf innerhalb einer Familie und damit nicht um einen Verkauf im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
Der Senat folgt dem Gutachterausschuss nicht, soweit dieser den Wert für Flächen der
Landwirtschaft zum 01.01.1964 mit einem Faktor von 1,2 multipliziert, um einen
Vergleichspreis für private Grünflächen mit der Zweckbestimmung Golfplatz zu ermitteln
(sog. indirekter Vergleich).
Zwar kann der Senat die Annahme des Gutachterausschusses, dass insbesondere in den
Jahren zwischen 1990 und 2000 die Relation zwischen Kaufpreisen von rein
landwirtschaftlich benutzbarem Gelände zu Kaufpreisen für Gelände, das als Golfplatz
nutzbar war, 1,2 betrage, nachvollziehen. Der Senat ist jedoch nicht mit dem von § 96 Abs.
1 Satz 1 FGO geforderten hohen Grad an Wahrscheinlichkeit dergestalt, dass kein
vernünftiger, die Lebensverhältnisse klar überschauender Mensch noch zweifelt (vgl.
Tipke/Kruse, AO, 16. Aufl., § 96 FGO Tz. 66 m. w. N.), davon überzeugt, dass die
Verhältnisse in den 90er Jahren auf den 01.01.1964 zurückübertragen werden können. Wie
der Gutachterausschuss im Kreis zutreffend festgestellt hat, ist die regionale
Golfmarktsituation zum Wertermittlungsstichtag 01.01.1964 auf Grund des deutlich
gewachsenen Angebots an Golfanlagen mit den heutigen Verhältnissen nicht zu
vergleichen. Der frühere Anbietermarkt mit nur wenigen Anlagen und der Nachfrage
kaufstarker Gruppen hat sich grundlegend zu einem Konsumentenmarkt mit sehr viel mehr
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Anlagen und einer reichhaltigen Auswahlmöglichkeit für Golfinteressenten gewandelt. Für
den Senat bleiben Zweifel, ob bei dieser Sachlage, insbesondere wenn man auch noch
berücksichtigt, dass sich die Ertragssituation der Landwirte zum 01.01.1964 von der
Ertragssituation der Landwirte in den 90er Jahren unterscheidet, der Faktor von 1,2 auch
am Wertermittlungsstichtag 01.01.1964 anzuwenden ist. Der Vertreter des
Gutachterausschusses konnte auch in der mündlichen Verhandlung die Zweifel des
Senates nicht ausräumen, da er die Übertragbarkeit des Faktors von 1,2 lediglich damit
begründete, dass es in den 90er Jahren und zum 01.01.1964 nur wenige Alternativen für
den Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen gegeben habe und als Alternative zum
Vergleichswertverfahren nur noch das Ertragswertverfahren in Frage gekommen wäre, das
mit noch mehr unsicheren Parametern behaftet sei.
Auch der vom Gutachterausschuss zur Unterstützung des Ergebnisses des
Vergleichswertverfahrens herangezogene Vergleich mit anderen Formen der Landnutzung
vermag die Zweifel des Senates nicht auszuräumen. Der Vergleich des verpachteten
Golfgeländes mit anderen Formen der Landnutzung ist eine Kombination von
Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren, bei dem der höhere Ertragswert eines
zur Nutzung als Golfplatzfläche verpachteten land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks
berücksichtigt wird. Der Wert des verpachteten Golfgeländes wird in diesem Verfahren
ausgehend vom Verkehrswert der land- und forstwirtschaftlichen Fläche berechnet, dem
der Kapitalwert des jährlichen Erfolgsvorteils des Golfgeländes hinzugerechnet und von
dem die Wertdifferenz der Fläche am Ende der Pachtzeit abgezogen wird. Der Kapitalwert
des jährlichen Erfolgsvorteils des Golfgeländes errechnet sich durch Multiplikation der
Differenz zwischen der Nettopacht des Golfgeländes und der Grundrente der
landwirtschaftlichen Nutzfläche (Nettopacht für reine Flächen der Landwirtschaft) unter
Berücksichtigung des Rentenbarwertfaktors bei vorschüssiger Zahlweise (vgl. Köhne,
Bewertung von Golfgelände für verschiedene Anlässe, Grundstücksmarkt und
Grundstückswert [GuG] 1999, 257, 262). Begründet wird dieses Verfahren damit, dass ein
Verkäufer verpachteten Golfgeländes, das zuvor landwirtschaftliche Nutzfläche war und
auch von solchen Flächen umgeben ist, den Verkehrswert für landwirtschaftliche
Nutzflächen als Grundlage für die Ermittlung eines Kaufpreises heranziehen wird und dann
wegen der höheren laufenden Erträge auf Grund der Verpachtung als Golfplatzfläche
versuchen wird, einen Aufschlag zu erzielen. Wie Köhne richtig darlegt, ist es jedoch
fraglich, ob er sich damit durchsetzen kann. Der Senat hält den Vergleich mit anderen
Formen der Landnutzung zumindest in Fällen wie dem Streitfall, in dem der Ertragswert des
verpachteten Golfgeländes nach den Feststellungen des Gutachterausschusses nur bei
rund 640.000 DM und damit weit unter dem Vergleichswert liegt, für eine unzulässige
Vermischung eines sachwertbezogenen Vergleichswertverfahrens mit einem
Ertragswertverfahren.
Wie der Gutachterausschuss zu Recht dargelegt hat, ist das Ertragswertverfahren entgegen
der Ansicht des Klägers im Streitfall nicht geeignet, den Verkehrswert des Grundstücks zu
ermitteln. Der Verkehrswert landwirtschaftlich genutzter Flächen hat sich, wie der
Gutachterausschuss zutreffend darlegt, insbesondere im Ausstrahlungsbereich der
Ballungszentren von der landwirtschaftlichen Ertragsfähigkeit abgekoppelt. Dies beruht
zum einen auf der Verbundenheit der Grundeigentümer mit ihren Flächen und auch auf
deren vager Hoffnung auf eine qualitative Weiterentwicklung ihrer Flächen, da diese
innerhalb eines großräumigen Siedlungsgebietes liegen. Zwar ist der Ertragswert der
maßgebliche Wert aus der Sicht eines Grundstückserwerbers; der Landwirt als
Grundstückseigentümer wird dagegen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht bereit sein,
sein Grundstück unter dem Preis für landwirtschaftliche Nutzungsflächen zu veräußern.
Sowohl aus den vom Gutachterausschuss aufgeführten Vergleichspreisen für
Golfplatzflächen in den 60er Jahren, als auch aus den Feststellungen anderer vom
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Gutachterausschuss zitierter Gutachterausschüsse und den Feststellungen in der Literatur,
dass in keinem der gemeldeten Fälle der Kaufpreis für eingerichtetes Golfgelände unter
dem Preis für landwirtschaftliche Nutzfläche gelegen habe (vgl. Köhne GuG 1999, 257,
259), ergibt sich für den Senat, dass der im Vergleichswertverfahren ermittelte Verkehrswert
für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke auf den 01.01.1964 zumindest für
Grundstücke, die wie das streitige Grundstück im Einzugsbereich mehrerer Großstädte
liegen, auch der richtige Verkehrswert für als Golfplatz genutzte Grundstücke ist (vgl. auch
Thummert, Inf. 1992, 492, 493).
Der Senat hat auf Grund der Feststellungen des Gutachterausschusses keine Zweifel
daran, dass bebaute bzw. bebaubare Flächen zum Bewertungsstichtag 01.01.1964 mit 15
DM/m² und nicht mit dem vom Beklagten angesetzten Wert von 5 DM/m² zu bewerten sind.
Dem Gutachterausschuss lagen, auch wenn man den Kauffall aus dem Jahre 1968
weglässt, eine für eine Schätzung repräsentative Anzahl von Verkaufsfällen vor.
Die Klage gegen die Einheitswertbescheide für die Stichtage 01.01.1996 und 01.01.1997
ist somit schon deshalb unbegründet, weil der Beklagte die als Golfplatz genutzte
Grundstücksfläche nur mit 2 DM/m² statt mit 3,50 DM/m² bewertet hat, und somit ein
Fehlerkompensationsvolumen vorliegt, das den streitigen Gebäudewert weit überschreitet.
Die Bewertung der Gebäude und Außenanlagen durch den Beklagten zum Stichtag
01.01.1998 ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Bei der Bewertung eines Gebäudes im Sachwertverfahren ist gem. § 83 Satz 1 BewG, wie
oben bereits dargelegt, neben dem Bodenwert auch der Gebäudewert und der Wert der
Außenanlagen zu berücksichtigen. Für die Ermittlung des Gebäudewertes ist gem. § 85
Satz 1 BewG zunächst ein Wert auf der Grundlage von durchschnittlichen
Herstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen des Jahres 1958 zu errechnen. Dieser
Wert ist gem. § 85 Satz 2 BewG nach den Baupreisverhältnissen im
Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964 umzurechnen. Der so errechnete
Gebäudenormalherstellungswert ist Grundlage zur Findung des Gebäudesachwertes unter
Berücksichtigung der §§ 86, 87 BewG, der nach Maßgabe des § 88 BewG in besonderen
Fällen ermäßigt oder erhöht werden kann.
In den Anlagen 14 und 15 zu Abschnitt 38 Bewertungsrichtlinien Grundvermögen
(BewRGr) und in den Ergänzungen zu Abschnitt 38, 45 BewRGr (Anhang 24 zu den
BewRGr) sind für unterschiedliche Gebäudeklassen Raummeterpreise festgelegt, die auf
den Baupreisverhältnissen des Jahres 1958 beruhen und durch Anwendung des für den
Hautpfeststellungszeitpunkt 01.01.1964 maßgeblichen Bauindexes auf die
Baupreisverhältnisse in diesem Zeitpunkt umgerechnet sind. Der BFH hat in ständiger
Rechtsprechung entschieden, dass diese den einzelnen Gebäudeklassen zugeordneten
Durchschnittswerte zum Zwecke einer möglichst gleichmäßigen Bewertung grundsätzlich
anzuwenden sind, weil ihr Ansatz dem Zweck des Sachwertsverfahrens dient, das auf die
Bewertung von bebauten Grundstücken mit einem typisierenden gemeinen Wert
ausgerichtet ist (vgl. BFH-Urteile vom 26. Juni 1981 III R 3/79, BFHE 133, 437, BStBl. II
1981, 631; vom 30. Januar 1991 II R 51/88, BFH/NV 1992, 371, 372). Aus dieser
Rechtsprechung folgt, dass bei der Bewertung eines Gebäudes grundsätzlich von der
Gebäudeklasseneinteilung der BewRGr auszugehen ist.
Im Streitfall hat der Beklagte die Abschlaghalle des Golfclubs und das als Anbau
Abschlaghalle bezeichnete freistehende Sanitär- und Lagergebäude mit einer Grundfläche
von 72 m² zu Recht in die Gebäudeklasse Club- und Vereinshäuser eingestuft. Der Begriff
Club- und Vereinshäuser wird von den Bewertungsrichtlinien nicht definiert. Es ist daher
davon auszugehen, dass nicht nur aufwendige Club- und Vereinshäuser von Golfclubs
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erfasst werden sollen, sondern auch einfache Club- und Vereinshäuser, z. B. von
Kleingartenvereinen, die häufig nur aus Sanitäranlagen und einem Lagerraum bestehen.
Ohne Bedeutung ist, dass die in Massivbauweise errichtete Abschlaghalle einseitig offen
ist. Denn die Halle ist auf Grund ihrer Massivbauweise, der Blockzargentüren in Holz mit
Sichtfenstern als Zutritt zu den Abschlagplätzen und der mit Glasbausteinen
verschlossenen Festeröffnungen bzw. der Kunststoff-Fenster mit Klarglas im Videoraum mit
einem einfachen Club- und Vereinshaus vergleichbar. Entgegen der Ansicht des Klägers
sind bei Club- und Vereinshäusern anders als z. B. bei Vergnügungs- und Gaststätten nach
den BewRGr Nebengebäude nicht mit den Preisen der Gebäudeklasse 3.3 zu bewerten.
Die Gebäudeklasse 3.3 erfasst Nebengebäude wie Garagen, Waschhäuser usw. von
Hotelgrundstücken. In Anhang 24 zu Abschnitt 38, 45 BewRGr wird die Anwendbarkeit der
Gebäudeklasse 3.3 nur für Nebengebäude bei Vergnügungs- und Gaststätten, Saalbauten
als Hauptgebäude und Theatergebäuden angeordnet. Eine Anwendbarkeit auf
Nebengebäude zu Club- und Vereinshäusern, wie die im Streitfall zu bewertende
Abschlaghalle und das Sanitär- und Lagergebäude, scheidet daher aus. Dies ist auch nicht
zu beanstanden, weil die streitigen Gebäude weder mit einer Hotelgarage noch mit einem
Waschhaus eines Hotels vergleichbar sind.
Die Voraussetzungen, unter denen ausnahmsweise eine von den BewRGr abweichende
Gebäudeklasseneinteilung vorgenommen werden kann, liegen im Streitfall nicht vor.
Die Einteilung in die unterschiedlichen Gebäudeklassen ist zwar prinzipiell nicht
abschließend (vgl. BFH-Urteile vom 18. Mai 1988 II R 241/85, BFHE 154, 139, BStBl. II
1988, 935; BFHE 133, 437, BStBl. II 1981, 643;, BFH/NV 1992, 371, 372). Zur
Gewährleistung einer möglichst gleichmäßigen Besteuerung, der Rechtssicherheit und der
Praktikabilität des Bewertungsverfahrens sind aber Abweichungen von den
Gebäudeklasseneinteilungen der BewRGr beschränkt auf diejenigen Fälle, in denen die
nach der Gebäudeklasseeinteilung maßgeblichen Durchschnittswerte für den gemeinen
Wert des Gebäudes bedeutsame Eigenschaften, z. B. hinsichtlich der Bauart, Bauweise,
Konstruktion sowie Objektgröße, nicht ausreichend berücksichtigen und die Abweichungen
zwischen dem auf der Grundlage der Durchschnittswerte nach den BewRGr und dem nach
den tatsächlichen durchschnittlichen Herstellungskosten vergleichbarer Bauwerke
ermittelten Gebäudenormalherstellungswert außerhalb jeder bei Durchschnittswerten
üblichen und noch vertretbaren Toleranz liegen (vgl. BFH-Urteil BFHE 133, 437, BStBl. II
1981, 643). Im Streitfall sind Anhaltspunkte für eine solch gravierende Wertdiskrepanz, die
eine Zuordnung in eine andere Gebäudeklasse rechtfertigen würden, weder vom Kläger
vorgetragen worden, noch aus den Akten ersichtlich. Da der vom Konkursverwalter
eingeschaltete Gutachter festgestellt hat, dass die vom Konkursverwalter für die streitigen
Gebäude angegebenen Herstellungskosten jeglichen Erfahrungen im Golfanlagenbau
widersprechen, ist auch eine weitere Aufklärung in diesem Punkt nicht möglich.
Da die Größe des umbauten Raumes und die Merkmale der baulichen Ausstattung der
Gebäude im Klageverfahren unstreitig geworden sind bzw. nicht substantiiert vom Kläger
bestritten werden, ist die Bewertung der Gebäude durch den Beklagten nicht zu
beanstanden. Auch die Bewertung der Außenanlagen mit 5 % des Gebäudewertes ist nicht
zu beanstanden. Insoweit hat der Klägervertreter auch seine Einwendungen in der
mündlichen Verhandlung für den Stichtag 01.01.1998 zurückgezogen.
Aufgrund der Rechtsauffassung des Senates wäre folgende Berechnung des
Einheitswertes zutreffend:
Ermittlung des Bodenwertes
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133
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254.970 qm mal
3,50 DM
892.395 DM
3.188 qm mal
15,00 DM
47.820 DM
Bodenwert
940.215 DM
Ermittlung des Gebäudewertes
lfd. Nr.
Abschlaghalle
775 cbm mal
80 DM
62.000 DM
Normalherstellungswert
62.000 DM
Gebäudewert
62.000 DM
lfd. Nr.
Anbau Abschlaghalle
245 cbm mal
82 DM
20.090 DM
Normalherstellungswert
20.090 DM
Gebäudewert
20.090 DM
lfd. Nr.
Clubhaus
9.241 cbm mal
103 DM
951.823 DM
Aufzug
42.500 DM
Normalherstellungswert
994.323 DM
Gebäudewert
994.323 DM
Gesamtgebäudewert
1.076.413 DM
Ermittlung des Wertes für die Außenanlagen
Wert der Außenanlagen
5 v.H. des Gesamtgebäudewertes
53.820 DM
Bodenwert
940.215 DM
Gesamtgebäudewert
1.076.413 DM
Gesamtwert der Außenanlagen
53.820 DM
Ausgangswert
2.070.448 DM
Wertzahl 75. v.H., Grundstückswert
1.552.836 DM
Einheitswert
1.552.800 DM
Einheitswert bisher
1.527.700 DM
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
Die Revision ist gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO wegen grundsätzlicher Bedeutung der
Rechtssache zuzulassen.