Urteil des FG Düsseldorf vom 24.06.2002

FG Düsseldorf (Verkehrswert, Grundstück, Golfplatz, Landwirtschaft, Ertragswert, Geschäftsverkehr, Verpachtung, Käufer, Kaufpreis, Kreis)

Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Finanzgericht Düsseldorf, 11 K 3627/99 BG
24.06.2002
Finanzgericht Düsseldorf
11. Senat
Urteil
11 K 3627/99 BG
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
Die Revision wird zugelassen.
T a t b e s t a n d :
Streitig ist, wie ein Grundstück, das an einen Golfclub verpachtet ist, auf den 01.01.1994 zu
bewerten ist.
Die Kläger betrieben ursprünglich einen in der Gemarkung "U" belegenen land- und
forstwirtschaftlichen Betrieb. Die den Klägern gehörenden Flurstücken sind an einen
Golfclub verpachtet.
Mit Einheitswertbescheid (Nachfeststellung auf den 01.01.1994) vom 24.11.1998 wurde für
das Grundstück "U", Golfplatz- und Parkplatzgelände, der Einheitswert auf 822.400,00 DM
und die Grundstücksart "unbebautes Grundstück" festgestellt. Der Einheitswert wurde
aufgrund einer Fläche von 233.141 m² und eines Bodenwertes von 3,50 DM/m² für 228.481
m² und 5,00 DM für 4.300 m² (Parkplatz-gelände) errechnet.
Die Kläger legten gegen diesen Einheitswertbescheid fristgerecht Einspruch ein, den sie u.
a. damit begründeten, daß die Bewertung der Flächen mit 3,50 DM/m² nicht stimmen
könne. Der Wert der Grundfläche könne sich nicht durch die Verpachtung und Nutzung als
Golfplatz mehr als verzehnfacht haben.
In einer innerdienstlichen Stellungnahme des Finanzamtes "Y" vom 09.02.1999 wurde die
Ansicht vertreten, die Finanzverwaltung habe aufgrund alter Kaufpreiskarten eine
ausreichende Anzahl von Vergleichswerten auf den 01.01.1964 für landwirtschaftliche
Flächen. Die Vergleichswerte lägen zwischen 2,50 DM/m² und 6,00 DM/m², so dass ein
Preis von 3,50 DM/m² für das streitige Grundstück für zutreffend gehalten werde. Außerdem
lägen der Finanzverwaltung auch Vergleichswerte für Golfflächen zum 01.01.1964 vor, die
zwischen 10,00 DM/m² und 12,50 DM/m² lägen.
Durch Einspruchsentscheidung vom 19.05.1999 wurde der Einspruch der Kläger als
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unbegründet zurückgewiesen.
Die Kläger haben am 10.06.1999 Klage erhoben.
Sie sind der Ansicht, daß Bewertungsmaßstab für Golfplätze der gemeine Wert gemäß § 9
Bewertungsgesetz (BewG) sei, der identisch sei mit dem Verkehrswert im Sinne des § 194
Baugesetzbuch (BauGB) und konkretisiert werde durch die Vorschriften der
Wertermittlungsverordnung (WertV). Nach diesen Vorschriften werde der gemeine Wert
bzw. der Verkehrswert, der der Bewertung zugrundezulegen sei, durch den Preis bestimmt,
der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei
einer Veräußerung zu erzielen sei. Anerkannte Bewertungsverfahren seien dabei gemäß §
7 WertV das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren
oder mehrerer dieser Verfahren in Kombination.
Da das Bewertungsobjekt auf Grund seiner Nutzung ein Unikat sei, für das es keine
Vergleichsmöglichkeiten gebe, weil Golfgrundstücke üblicherweise nicht gehandelt
würden, sei das Vergleichswertverfahren auszuschließen. Auch ein gewöhnlicher
Geschäftswert für das Grundstück sei nicht festzustellen, da es für solche Objekte keinen
Markt gebe, auf dem sich Anbieter und Nachfrager vergleichbarer Golfplätze treffen
könnten. Die Wertermittlung könne deshalb nur unter der Fiktion eines derartigen Marktes
erfolgen. Als potenzieller Käufer eines Grundstücks der hier zu bewertenden Art komme nur
ein Investor in Frage, der eine Golfsportanlage bauen wolle. Ein solcher Investor könne
entweder ein Kapitalanleger sein, der eine Renditeanlage tätigen wolle, oder ein
Sportverein, für den die golfsportliche Betätigung im Vordergrund stehe. Der Kapitalanleger
sei nur bereit einen solchen Kaufpreis zu zahlen, der ihm eine angemessene Verzinsung
des investierten Kapitals gewährleiste. Für diesen denkbaren Käufer komme daher für die
Bestimmung des Verkehrswertes nur eine Bewertung im Ertragswertverfahren in Frage. Ein
Sportverein würde sicherlich auch derartige Renditegesichtspunkte in seine
Investitionsüberlegungen einfließen lassen, würde jedoch die sportgewollte Investition in
eine Golfanlage in den Vordergrund stellen, so daß für diesen gedachten Käufer das
kostenorientierte Sachwertverfahren für die Verkehrswertermittlung von
ausschlaggebender Bedeutung sei.
Auf Grund der historischen Entwicklung klaffe in Deutschland bei landwirtschaftlichen
Grundstücken eine erhebliche Diskrepanz zwischen Ertragswert und Substanzwert. Diese
Diskrepanz zeige sich auch im vorliegenden Fall. Vor der Verpachtung des Grundstücks
der Kläger zu Golfzwecken habe der Verkehrswert des rein landwirtschaftlich genutzten
Grundstücks bei 5,00 DM/m² gelegen, der für landwirtschaftlich genutzte Flächen in diesem
Raum noch heute im Rahmen der Ortsüblichkeit liege. Die Kläger erzielten bei
Verpachtung an einen Landwirt 800,00 DM/ha, umgerechnet 0,08 DM/m². Dies entspreche
bei einer angemessenen 6 %igen Verzinsung (Faktor 16) einem Ertragswert von 1,28
DM/m². Trotzdem würden 5,00 DM/m² bezahlt, das heiße der Substanzwert - der so
genannte innerlandwirtschaftliche Verkehrswert - betrage 5,00 DM/m². Nach der
Verpachtung der Grundstücksfläche zu Golfzwecken erzielten die Kläger eine Pacht von
1.600,00 DM/ha, der Ertrag verdoppele sich also. Dies entspreche bei einer angemessenen
6 %igen Verzinsung einem Ertragswert von 2,56 DM/m² bei einem unveränderten
Substanzwert des Grund und Bodens von 5,00 DM/m². Diese sich auf die Wertverhältnisse
zum 01.01.1994 beziehenden Rechenbeispiele zeigten, dass die Bewertung zum
innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert, wie sie vom Bundesministerium der Finanzen im
Schreiben vom 26.04.1977 an den Deutschen Städtetag angestrebt werde, zu keinen
höheren Werten führe.
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Die Finanzverwaltung unterstelle zu Unrecht, dass eine Nutzungsänderung von
landwirtschaftlichen Zwecken hin zu Golfzwecken den Wert eines Grundstückes
zwangsläufig erhöhe. Die vom amtlichen landwirtschaftlichen Sachverständigen des
Beklagten behaupteten Grundstücksverkäufe an Golfplatzbetreiber seien weder glaubhaft
gemacht noch nachgewiesen worden. Gleiches gelte für die angeblichen
innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerte in Höhe von 2,50 DM/m² bis 6,00 DM/m². Im
Übrigen sei der innerlandwirtschaftliche Vergleichswert nicht geeignet, Aussagen über den
Wert des streitigen Grundstückes zu treffen. Denn ein Landwirt scheide als potenzieller
Käufer des Grundstücks aus, da die Möglichkeit der landwirtschaftlichen Nutzung für die
Zeit der Verpachtung an den Golfplatzbetreiber - also für 30 Jahre - ausgeschlossen sei.
Das im Streitfall zu bewertende Grundstück sei auch nicht vergleichbar mit den Flächen,
die an den Golfclub "W" zu Preisen zwischen 10,00 DM/m² und 12,50 DM/m² verkauft
worden seien. Es handle sich dabei nämlich nicht um Golfplatzflächen, sondern lediglich
um die Grundstücke, auf denen der Golfclub "W" sein Clubhaus, sein Caddyhaus und den
Parkplatz für seine Mitglieder erbaut habe. Es handele sich also um bebaubare
Grundstücke und nicht um Golfplatzflächen. Außerdem seien diese Flächen nicht vom
Golfplatzbetreiber, dem Golfclub "W", sondern von vermögenden Privatpersonen erworben
worden, die sie dem Golfclub im Erbbaurecht zur Verfügung gestellt hätten.
Außerdem sei zu berücksichtigen, dass die hier zu bewertende Fläche keine einheitliche
Struktur, z. B. Acker, Grünland oder Ähnliches aufweise, sondern zu den
unterschiedlichsten Grundstückskategorien, wie z. B. Acker, Grünland, Wald, Gras,
Wasserfläche etc., gehöre. Wenn also der sogenannte innerlandwirtschaftliche
Verkehrswert als Hilfswert für einen Substanzwert angesetzt werde, müsse er auch die
unterschiedlichen Grundstückskategorien berücksichtigen und könne nicht einheitlich mit
einem Durchschnittssatz berücksichtigt werden.
Die Unsinnigkeit der Anwendung des Vergleichswertverfahrens auf Golfplatzflächen unter
Berücksichtigung der Legaldefinition des § 9 Abs. 2 BewG zeige sich insbesondere, wenn
man die hier angesetzten Quadratmeterpreise mit den Flächengrößen multipliziere. Bei
einer durchschnittlichen Flächengröße des Golfplatzes von Hektar ergebe sich bei der
Annahme eines Quadratmeterpreises von 3,50 DM ein Veräußerungspreis für den Grund
und Boden von Mio. DM. Diese Investition sei nicht zu finanzieren, was umgekehrt bedeute,
dass sich dieser Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des
Wirtschaftsgutes nicht erzielen lasse. Eine sachverständige Ermittlung des angemessenen
gemeinen Wertes von Golfplatzflächen könne nur auf der Grundlage einer Kombination von
Ertrags- und Substanzwertverfahren erfolgen, wobei dem Ertragswertverfahren die
überwiegende Bedeutung beizumessen sei. Gemäß § 9 Abs. 2 BewG gehe es nicht darum,
den Wert bebaubarer oder landwirtschaftlich nutzbarer Grundstücke fiktiv zu ermitteln,
sondern den Kaufpreis zu ermitteln, den ein fiktiver Erwerber für eben dieses Grundstück zu
zahlen bereit wäre. Der gemeine Wert sei also der im Verkaufsfall für das zu bewertende
Grundstück auf dem Grundstücksmarkt üblicherweise zu erzielende Preis. Dieser
potenzielle Käufer sei ein Kapitalanleger. Denn Landwirte, die die Fläche selbst
bewirtschafteten, würden als Käufer ausscheiden. Die Bewertung könne nur aus der Sicht
eines potenziellen Käufers bzw. Erbauers einer Golfanlage erfolgen. Für diesen seien aber
ausschließlich Renditegesichtspunkte maßgebend, wie dies auch für die Verpächter von
Golfspielflächen der Fall sei. Damit könne der gemeine Wert dieser Grundstücke nach § 9
Abs. 2 BewG nur durch die Anwendung des Ertragswertverfahrens als die
marktgerechteste Art der Wertermittlung ermittelt werden. Da Spielflächen für Golfanlagen
üblicherweise gepachtet seien, lasse sich ohne Schwierigkeit ein definitiver
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Grundstücksertrag ermitteln. Warum diese Art der Wertermittlung über den Ertrag die am
wenigsten verlässliche Methode sein solle, sei nicht ersichtlich.
Im Streitfall sei das Ertragswertverfahren im Ergebnis das einzige Verfahren, das eine
zutreffende Wertermittlung ermögliche. Denn das kostenorientierte Sachwertverfahren sei
nicht anwendbar, weil angesichts der enormen Investitionskosten für eine Golfanlage
Flächen gepachtet, allenfalls im Erbbaurecht übernommen würden, jedoch nicht gekauft
würden. Das Vergleichswertverfahren sei aus verschiedenen Gründen nicht anwendbar.
Da der Kauf von verpachtetem, eingerichtetem Golfgelände in der Regel nur durch
Golfplatzbetreiber erfolge, gebe es nur einen Anbieter und einen Nachfrager am Markt und
die Ergebnisse seien somit nicht auf andere Fälle übertragbar. Selbst wenn es Kauffälle
gebe, seien diese nicht vergleichbar, da sie aus unterschiedlichen Regionen stammten, die
gehandelten Flächen große Unterschiede aufwiesen z. B. bezüglich Bebaubarkeit für ein
Clubhaus oder Zuerwerb kleinerer Teilflächen des Geländes zu Arrondierungszwecken.
Die für eine Bewertung im Vergleichswertverfahren notwendige Zahl von Kauffällen sei für
eingerichtete Golfplatzgelände nicht gegeben. Der Eigentumsanteil an Golfflächen liege
nach Untersuchungen des Deutschen Golfverbandes unter 10 %. Dies sei auch erklärlich,
weil die Einrichtung eines Golfplatzes ein Kapitalbedarf ohne Grund und Boden in der
Größenordnung von 10 Mio. DM erfordere und deshalb selbstverständlich wenig Neigung
bestehe, auch noch den Grund und Boden zu erwerben. Außerdem sei der Betrieb eines
Golfplatzes in der Regel wenig wirtschaftlich. Einschlägige Untersuchungen hätten zu dem
Ergebnis geführt, dass der Betrieb von Golfanlagen in der Regel wenig rentabel sei.
Zum Beweis für die vorstehenden Behauptungen berufen sich die Kläger auf Gutachten
des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die
Wirtschaftlichkeitsbewertung von Golfanlagen Dr. "A" und Gutachten von Prof. Dr. "E" .
Die Kläger beantragen,
den Einheitswertbescheid (Nachfeststellung auf den 01.01.1994) vom 24.11.1998 für
das Grundstück "U", Golfplatz- und Parkplatzgelände mit einer Größe von 225.692 m² in
Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 19.05.1999 insoweit zu ändern, als der
Einheitswert auf Grund eines Bodenwertes von 0,50 DM/m² errechnet wird,
hilfsweise die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise die Revision zuzulassen.
Er ist der Ansicht, dass der angefochtene Einheitswertbescheid rechtmäßig sei, da die
Golfplatzfläche zu Recht mit einem Preis von 3,50 DM/m² bzw. 5,00 DM/m² bewertet
worden sei.
Die verpachtete Golfplatz- und Ausgleichsfläche sei zu Recht zum 01.01.1994 als
unbebautes Grundstück (§ 72 BewG) im Grundvermögen bewertet worden. Für die
Ermittlung des Bodenwertes von unbebauten Grundstücken sei der gemeine Wert im Sinne
des § 9 Abs. 1 BewG nach den allgemeinen Bewertungsvorschriften zugrundezulegen. Der
gemeine Wert werde durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen sei. Dabei
seien alle den Preis beeinflussenden Umstände zu berücksichtigen. Umstände, die den
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Preis beeinflussten, könnten tatsächlicher, rechtlicher oder wirtschaftlicher Art sein.
Insbesondere könne sich ein langfristiger Pachtvertrag, der über ein unbebautes
Grundstück geschlossen worden sei, mindernd auf den Veräußerungserlös bei der
Verwertung dieses Grundstücks als Baugelände auswirken. Da Golfplätze, die nach § 9
Abs. 1 Nr. 15 BauGB zu den Grünanlagen gehörten, für eine nicht absehbare Zeit einer
Bebauung entzogen seien, sei diese Wertminderung durch einen angemessenen Abschlag
von den betreffenden Bodenrichtwerten zu berücksichtigen. Der anzusetzenden
Quadratmeterpreis werde sich deshalb regelmäßig innerhalb der Bodenpreisspanne
zwischen dem Bodenwert unbebauter, jedoch bebaubarer Grundstücke und denen der
landwirtschaftlich genutzten Flächen bewegen. Bei Golfplätzen, deren Einrichtung und
Anlagen internationalem Standard entspreche, werde dabei der Bodenpreis näher in
Richtung des Ansatzes für unbebaute, aber bebaubare Grundstücke liegen (OFD Frankfurt
vom 14.02.1991 - S 3190 A - 5 ST III 40 - Steuerlexikon 9, 68 - 94 S. 191 ff.). Nichts anderes
werde in dem Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen an den Deutschen
Städtetag vom 26.04.1977 (Az. IV C 3 - S 3191 - 6/77) ausgesagt.
Der Verkehrswert liege, wie sich aus den Feststellungen des amtlichen
landwirtschaftlichen Sachverständigen aus einer genügenden Anzahl von Verkäufen an
Golfplatzbetreiber ergebe, zwischen 10,00 DM/m² und 12,50 DM/m². Zur Berücksichtigung
eventueller Umstände, die den Preis mindernd beeinflussen könnten, sei der Verkehrswert
auf einen Höchstwert von 0,50 DM/m² bis 4,00 DM/m² begrenzt. Als weiteres Wertkriterium
sei zudem der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert zu Hilfe genommen worden, der die
regionalen Besonderheiten berücksichtige. Der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert liege
nach Feststellungen des amtlichen landwirtschaftlichen Sachverständigen zwischen 2,50
DM/m² und 6,00 DM/m². Dieser Wert sei abgeleitet worden aus den Kaufpreiskarten, in
denen unter anderem auch die Verkäufe land- und forstwirtschaftlicher Flächen in zeitlicher
Nähe zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 vermerkt seien. Ein Durchschnittswert
von 3,50 DM/m² sei für zutreffend erachtet worden, da die meisten festgestellten Verkäufe
in dieser Größenordnung erfolgt seien. Die Vergleichswerte aus Verkäufen an
Golfplatzbetreiber entstammten einem Umkreis von 5 km bis 10 km Luftlinie zum
Grundstück der Kläger.
Der in dem Schreiben an den Deutschen Städtetag vom Bundesministerium der Finanzen
vorgegebene Bewertungsrahmen von 0,50 DM/m² bis 4,00 DM/m² gelte für den gesamten
Bereich der Bundesrepublik Deutschland zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964. Bei
der Festlegung des Wertes innerhalb dieses Bewertungsrahmens sei zu berücksichtigen,
dass Grundstücke im Kreis "S" eher an der oberen Grenze des Rahmens zu bewerten
seien. So ergebe sich z. B. aus dem Grundstücksmarktbericht NRW 1997 des Oberen
Gutachterausschusses für Grundstückswerte des Landes Nordrhein-Westfalen, dass die
durchschnittlichen Bodenpreise für landwirtschaftliche Flächen 4,50 DM/m² betragen, der
durchschnittliche Wert im Kreis "S" jedoch bei 5,73 DM/m² liege.
Anhand der dem Gutachterausschuss des Kreises "S" vorliegenden Unterlagen seien am
08.09.1999 seitens des Beklagten neun Verkaufsfälle von im Außenbereich gelegenen
landwirtschaftlich genutzten Flächen der Gemarkungen "S" und "R" der Jahre 1963 bis
1968 untersucht worden. Mit diesen untersuchten Verkäufen seien Flächen von insgesamt
73.097 m² (Flächengröße zwischen 2.857 m² und 25.000 m²) zu einem Gesamtpreis von
308.406, DM veräußert worden; dies entspreche einem Durchschnittspreis von 4,22 DM/m².
Bei sämtlichen Verkäufen handle es sich laut Kaufpreiskarten um landwirtschaftlich
genutzte Flächen einschließlich Gärtnereiflächen bzw. Verkehrs- und Grünflächen, die auf
Basis der "dato" erzielbaren Preise für landwirtschaftlich genutzte Flächen an die
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öffentliche Hand zwecks Straßenverbreiterung veräußert worden seien. Der durchgängig
erzielte Kaufpreis von 4,00 DM/m² in den Jahren zwischen 1963 und 1968 spiegele das
Preisniveau für landwirtschaftlich genutzte Flächen klar wider, zumal aus den
Kaufpreiskarten noch weitere Verkäufe dieser Größenordnung ersichtlich seien. Im Übrigen
sei seitens des Gutachterausschusses des Kreises "S" auf Nachfrage hin bestätigt worden,
dass das Preisniveau für landwirtschaftlich genutzte Flächen in den 60er Jahren
durchgängig bei ca. 4,00 DM/m² gelegen habe.
Wie der für den Bereich des Finanzamtes "S" zuständige Amtliche Landwirtschaftliche
Sachverständige (ALS) in seiner innerdienstlichen Stellungnahme vom 22.09.1999
ausgeführt habe, seien seinerzeit 17 Verkaufsfälle aus den Gemarkungen"T", "X", "U", "I",
"O" und "P" aus den Jahren 1962 bis 1966 untersucht worden. Mit diesen untersuchten
Verkäufen seien Flächen von insgesamt 1.253.500 m² (Flächengröße zwischen 1.117 m²
und 310.531 m²) zu einem Gesamtflächenpreis von 4.876.861,00 DM veräußert worden;
dies entspreche einem Durchschnittspreis von 3,89 DM/m². Auch bei diesen Flächen
handle es sich um Flächen mit denen wie oben beschriebenen Nutzungen. Auch hier habe
der Gutachterausschuss der Stadt "Ü" bestätigt, dass in den 60er Jahren ein Preisniveau
von 4,00 DM/m² gegeben gewesen sei. Sowohl die Auswertung der Verkaufsfälle der
Gemarkungen "S" und "R" als auch der Gemarkungen "X" , "U" etc. belegten angesichts
der tatsächlich gezahlten Verkaufspreis eindeutig, dass der der Einheitsbewertung nach
den Wertverhältnissen vom 01.01.1964 zugrundegelegte Wertansatz für Golfplatzflächen
unter Begrenzung auf den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert in Höhe von 3,50 DM/m²
nicht überhöht sei.
Da sich die Preise für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke seit dem 01.01.1964 bis
heute nur geringfügig erhöht hätten, scheide eine Umrechnung der aktuell erzielbaren
Preise über den Lebenshaltungskostenindex auf Wertverhältnisse zum
Hauptfeststellungszeitpunkt ebenso aus, wie eine Umrechnung über speziell für
landwirtschaftlich genutzte Fläche aufgestellte Indexreihen, da solche Indexreihen nicht
existierten.
Soweit die Kläger sich darauf beriefen, dass für die Veräußerung von Golfplatzflächen kein
gewöhnlicher Geschäftsverkehr feststellbar sei, da es für solche Objekte keinen Markt
gebe, sei zu berücksichtigen, dass die Tatsache allein, dass der Kreis der potenziellen
Käufer für das Wirtschaftsgut nur sehr klein sei, einen gewöhnlichen Geschäftsverkehr
nach der Rechtsprechung des Reichsfinanzhofs (Urteil vom 18.09.1930 III A 290/29,
Reichssteuerblatt (RStBl.) 31, 585) nicht ausschließe.
Entgegen der Ansicht der Kläger gebe es auch genug vergleichbare Grundstücke für eine
Bewertung durch Vergleich mit Kaufpreisen anderer Grundstücke. Es dürfe nicht der Begriff
"vergleichbar" mit dem Begriff "identisch" verwechselt werden. Zumindest die innerhalb des
Amtsbereichs des Beklagten in gelegenen Flächen seien laut Auskunft des ALS in ihrer
Bodengüte in etwa vergleichbar. .Das bedeute, dass sich der gesamte Bereich "T", "X" und
"U" innerhalb dieses Gebietes befinde.
Die Kläger seien auch zu Unrecht der Ansicht, dass der innerlandwirtschaftliche
Verkehrswert im Streitfall zur Bewertung der als Golfplatzfläche verpachteten Grundstücke
nicht geeignet sei. Es sei zwar richtig, dass die hier streitigen Grundstücke langfristig einer
land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen seien, aber an der Tatsache, dass die
Flächen im gegebenen Fall vorher wie nachher verpachtet gewesen seien bzw. verpachtet
seien, ändere sich nichts. Dass der Pachtzins für diese Flächen höher
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liege als die vorher vereinbarte Pacht für die ehemals land- und forstwirtschaftlich
genutzten Fläche, müsse unterstellt werden, da ansonsten wohl kaum ein solcher
Pachtvertrag abgeschlossen worden wäre. Wenn land- und forstwirtschaftliche Flächen in
dieser Region zu Preisen veräußert worden seien, die dem am Hauptfeststellungszeitpunkt
maßgeblichen "innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert" entsprächen, dann sei es durchaus
logisch, dass für Flächen, die an Golfplatzbetreiber verpachtet werden und für die ein
höherer Pachtzins erzielt werde als für landwirtschaftlich genutzte Flächen, auch ein
höherer Bodenpreis zu erzielen gewesen sei.
Im Streitfall sei die Ableitung des gemeinen Wertes des streitigen Grundstücks aus
Verkäufen legitim. Dies sei nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 29.04.1980 -
X R 2/80 - Bundessteuerblatt (BStBl.) II 1980, 769 das geeignetste Verfahren. Da im
Streitfall Vergleichswerte aus Kaufpreislisten vorlägen, brauche der Wert des Grundstücks
auf den 01.01.1964 nicht geschätzt zu werden. Eine Bewertung des streitigen Grundstücks
im Ertragswertverfahren sei nicht zulässig.
Durch Beschluss vom 14.03.2001 hat der Senat den Gutachterausschuss der Stadt "Ü"
beauftragt, den gemeinen Wert im Sinne des § 9 Abs. 1 BewG i. V. m. § 17 Abs. 3 BewG
des Grundstücks Gemarkung "U", Golfplatz und Parkplatzgelände (Flur " ", Flurstücke " ")
zum 01.01.1994 nach den Wertverhältnissen zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964
zu ermitteln.
Der Gutachterausschuss beschreibt das Grundstück wie folgt: Das zu bewertende
Grundstück sei Teil des "X" Golfplatzes des Golfclubs "Ü". Hierbei handle es sich um einen
in der Mitte der 90er Jahre angelegten Golfplatz mit 18 Löchern. Das Grundstück sei
unregelmäßig geformt und topographisch stark bewegt. Es werde von der durchschnitten.
Das Flurstück werde als Golfplatzfläche genutzt, die Flurstücke und lägen und seien durch
diese vom Golfplatz getrennt. Das Flurstück sei mit Bäumen und entlang mit Gehölz
bestanden. Die Flurstücke und befinde sich nördlich der . Sie seien teilweise mit Bäumen
und Sträuchern bestanden und stark hängig. Der zu bewertende Teil des Flurstücks werde
als Parkplatz genutzt. Die Gesamtfläche von 225.692 m² werde im Umfang von 221.392 m²
als Sportfläche Golfplatz und in einem Umfang von 4.300 m² als Parkplatz genutzt.
Der Verkehrswert der zu bewertenden Flächen beträgt nach den Feststellungen des
Gutachterausschusses zum Wertermittlungsstichtag 01.01.1964 1.025.000,00 DM.
Um diesen Wert zu ermitteln, hat der Gutachterausschuss die Flächen im
Vergleichswertverfahren, im Ertragswertverfahren und durch einen Vergleich mit anderen
Formen der Landnutzung bewertet.
Auf Grund des Vergleichswertverfahrens kam der Gutachterausschuss zu folgenden
Ergebnissen:
Die unbebauten Flächen (Golfplatz) bewertete er mit 4,20 DM/m². Die als Parkplatz
genutzte Fläche bewertete er mit 15,00 DM/m². Den Gesamtwert der Flächen ermittelt der
Gutachterausschuss zum Wertermittlungsstichtag 01.01.1964 mit 221.392 m² x 4,20 DM/m²
= 929.846,00 DM und 4.300 m² x 15,00 DM/m² = 64.500,00 DM, insgesamt 994.346,00 DM.
In einem Nachtrag zum Gutachten korrigiert der Gutachterausschuss die als Golfplatz
genutzte Fläche. Er erhöht diese Fläche um 7.449 m².
Da Kaufpreise für private Grünflächen mit der Zweckbestimmung Golfplatz sowie
Bodenrichtwerte nicht vorgelegen hätten, ermittelte der Gutachterausschuss den
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Bodenwert von 4,20 DM/m² über einen indirekten Vergleich. Hierzu setzte er die aus den
umliegenden Gemeinden bekannt gewordenen Kauffälle für Golfplatzgrundstücke aus den
Jahren 1985 bis 2000 (30) in ein Verhältnis zu den dort gezahlten Preisen für
landwirtschaftliche Flächen. Auf Grund der Kenntnis dieser Verhältniszahlen und den
Preisen für landwirtschaftliche Flächen zum Wertermittlungsstichtag ermittelte er den
Verkehrswert für Golfplatzflächen zum Wertermittlungsstichtag. Das arithmetische Mittel
des Verhältnisses von Preisen von Golfplatzflächen zu Ackerlandpreisen ermittelte der
Gutachterausschuss mit 1,7. Das arithmetische Mittel der Kaufpreise für Flächen der
Landwirtschaft zum Wertermittlungsstichtag 01.01.1964 ermittelte der Gutachterausschuss
aus 16 Kauffällen mit 3,80 DM/m². Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden
Merkmale wie Lage, Größe, Grundstückszuschnitt, Oberflächengestaltung sowie der
Preisentwicklung zwischen dem Zeitpunkt der Verkäufe und dem Wertermittlungsstichtag
hält der Gutachterausschuss einen Bodenwert von 3,50 DM/m² für landwirtschaftlich
genutztes Gelände für marktgerecht.
Mit einer Umfrage bei zahlreichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte im
nordwestdeutschen Raum sammelte der Gutachterausschuss umfangreiches Material, das
Aufschluss über das Verhältnis der Kaufpreise von Golfgeländen zu reinen Flächen der
Landwirtschaft geben sollte. Die Auswertung ließ eine bestimmte Relation in bestimmten
Gebieten mit ähnlicher Bevölkerungsdichte und entsprechender Kaufkraft nicht erkennen.
Die Quotienten streuten 0,7 bis 2,8 und wiesen ein arithmetisches Mittel von 1,7 und ein
gewogenes Mittel von 1,2 auf. Nach sachverständiger Würdigung der Gesamtumstände wie
Lage, Art der Ausgangsfläche, Größe, Grundstückszuschnitt, Oberflächengestaltung,
ökologischer Ausgleichsmaßnahmen sowie der regionalen Golfmarktsituation hält der
Gutachterausschuss eine Relation von 1,2 von Golfplatzgrundstücken zum Bodenwert für
reine Flächen der Landwirtschaft am Wertermittlungsstichtag für angemessen. Den
Bodenwert der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Golfplatz ermittelte der
Gutachterausschuss daher mit 1,2 x 3,50 DM/m² = 4,20 DM/m².
Die Fläche, die als Parkplatz genutzt wird, bewertete der Gutachterausschuss mit 15,00
DM/m², weil sie mit Bauflächen im Außenbereich vergleichbar sei.
Den Ertragswert des zu bewertenden Grund und Bodens ermittelte der Gutachterausschuss
mit 509.996,00 DM.
Den Kapitalwert der Nettopacht errechnete der Gutachterausschuss durch Multiplikation
der Jahresnettopacht pro Hektar mit dem entsprechenden Rentenbarwertfaktor unter
Berücksichtigung der vorschüssigen Zahlweise. Der Rentenbarwertfaktor wurde unter
Berücksichtigung einer Laufzeit von 59 Jahren und einem Zinssatz von 4 % auf 23,43
ermittelt. Den Diskontierungsfaktor bei einer Laufzeit von 59 Jahren und einem Zinssatz
von 2 % berechnete der Gutachterausschuss auf 0,3109. Der Ertragswert des
Golfplatzgeländes beträgt somit bei 22,5692 Hektar à 22.597,00 DM pro Hektar 509.996,00
DM.
Ferner ermittelte der Gutachterausschuss noch den Wert des Grund und Bodens im
Vergleich mit anderen Formen der Landnutzung mit 974.989,00 DM. Das Verfahren
begründete der Gutachterausschuss damit, dass der Vergleich des verpachteten
Golfgeländes mit anderen Formen der Landnutzung ein Ersatzwertverfahren darstelle, an
dem sich der Grundeigentümer orientieren werde, wenn er neben der Verpachtung des
Golfgeländes noch aktiv Land- oder Forstwirtschaft betreibe. Der Verkäufer werde den
Verkehrswert für land- und fortwirtschaftliche Nutzflächen als Argumentationswert
heranziehen, wenn das Golfgelände zuvor land- oder forstwirtschaftliche Nutzfläche und
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auch von solchen Flächen umgeben sei. Im Vergleich dazu werde er wegen der höheren
laufenden Erträge für einen Aufschlag argumentieren.
Die Grundrente der Vergleichsnutzung berechnet der Gutachterausschuss nach
Rücksprache mit der Landwirtschaftskammer als Nettopacht für reine Flächen der
Landwirtschaft mit 150,00 DM/Hektar. Der Verkehrswert der Vergleichsnutzung beträgt
danach 35.000,00 DM pro Hektar. Den Kapitalwert des jährlichen Erfolgsvorteils berechnet
der Gutachterausschuss auf Grund der Differenz von 500,00 DM pro Hektar zu 150,00 DM
pro Hektar multipliziert dem Rentenbarwertfaktor von 23,43 auf 8.200,00 DM. Der
Vergleichswert des verpachteten Golfgeländes zu reinem landwirtschaftlichem Gelände
beträgt demnach für 22,5892 Hektar x 43.200,00 DM pro Hektar 974.989,00 DM.
Den Verkehrswert ermittelt der Gutachterausschuss auf Grund des Vergleichswertes auf
1.025.000,00 DM. Unter Berücksichtigung aller wertbestimmenden Eigenschaften misst der
Gutachterausschuss dem Vergleichswert die größte Aussagefähigkeit bei. Das
Ertragswertverfahren ist nach Ansicht des Gutachterausschusses nicht anzuwenden. Denn
der Verkehrswert landwirtschaftlich genutzter Flächen habe sich insbesondere im
Ausstrahlungsbereich der Ballungszentren von der landwirtschaftlichen Ertragsfähigkeit
abgekoppelt. Das zeige die Verbundenheit der Grundeigentümer mit ihrem Flächen und
auch deren vage Hoffnung auf eine qualitative Weiterentwicklung ihrer Flächen, da diese
innerhalb eines großräumigen Siedlungsgebietes liegen. Zwar stelle der Ertragswert den
maßgeblichen Wert aus der Sicht des Erwerbers dar. Wenn dieser der Betreiber des
Golfplatzes sei, werde er sich am Kapitalwert der gesparten Pacht und am abgezinsten
Endwert des Geländes orientieren. Der Grundstückseigentümer werde dagegen im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht bereit sein, sein Grundstück unter dem Preis für
landwirtschaftliche Nutzflächen zu veräußern. Im Bewertungsfall liege der Bodenwert für
reine Flächen der Landwirtschaft bei 3,50 DM/m², während der Ertragswert lediglich 2,33
DM/m² betrage. Nach Auffassung des Gutachterausschusses ist der Ertragswert
entsprechend der Lage auf dem Grundstücksmarkt nicht zutreffend. Das Ergebnis des
Ersatzwertverfahrens unterstützt nach Ansicht des Gutachterausschusses die Ergebnisse
des Vergleichswertverfahrens.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Feststellung des Gutachterausschusses wird auf das
Gutachten G 10/01 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt "Ü" vom
05.11.2001 und den Nachtrag vom 21.06.2002 Bezug genommen.
Die Kläger vertreten unter Bezugnahme auf eine Stellungnahme des Dipl.-Ing."H" , von der
Regierung von öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für landwirtschaftliche
Bewertung und Schätzung, die Ansicht, dass das Gutachten des Gutachterausschusses in
sich widersprüchlich sei und gegen anerkannte Grundsätze der Wertermittlung verstoße.
Zum angewendeten Vergleichswertverfahren ist der Gutachter "H" der Ansicht, dass der
Gutachterausschuss die aus den Kauffällen der Jahre 1985 bis 2000 abgeleitete
Wertrelation zwischen landwirtschaftlichen Grundstücken und Flächen zur
Golfplatznutzung nicht ohne weiteres auf den 01.01.1964 übertragen dürfe. Aus der
Tatsache, dass sich die Kaufwerte für Bauland oder z. B. für Fischweiher seither völlig
anders entwickelt hätten, als die Kaufwerte für landwirtschaftliche Flächen ergebe sich die
Frage, warum ausgerechnet die Kaufpreise von zur Golfplatznutzung verpachteter Flächen
heute im gleichen Verhältnis zu den landwirtschaftlichen Bodenpreisen stehen sollen wie
1964. Außerdem habe der Gutachterausschuss ungerechtfertigter Weise nicht
berücksichtigt, dass für den Erwerb von kleinen Grundstücken andere Gesetzmäßigkeiten
maßgebend seien als für den Erwerb von großen Teilflächen. Bilde man für die vom
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Gutachterausschuss aufgelisteten Vergleichspreise für Flächen unter 7 Hektar und für
Flächen über 19 Hektar getrennte Gruppen, so ergebe sich für die Gruppe mit einer Fläche
unter 7 Hektar ein arithmetisches Mittel von 1,86 und ein gewogenes Mittel von 1,88 und für
die Gruppe über 19 Hektar ein arithmetisches Mittel von 1,13 und ein gewogenes Mittel von
1,06. Außerdem habe der Gutachterausschuss zu Unrecht nicht untersucht, ob die Flächen
zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits langfristig zur Golfplatznutzung verpachtet gewesen
seien oder nicht. Zwischen sog. künftigem Golfgelände und sog. bereits eingerichteten und
verpachteten Golfgelände sei zu unterscheiden. Denn als Nachfrager für das künftige
Golfgelände komme nicht nur ein Betreiber des Golfplatzes in Frage, sondern auch jemand,
der das Grundstück landwirtschaftlich nutzen wolle. Als Nachfrager für das bereits
langfristig zur Golfnutzung verpachtete Gelände komme eigentlich nur noch der Betreiber in
Frage oder ein Kapitalanleger. Nach Ansicht des Sachverständigen "H" hätte der
Gutachterausschuss jeden Vergleichspreis daraufhin untersuchen müssen, ob der Kauf
erfolgt sei, bevor oder nachdem ein Pachtvertrag zur Golfplatznutzung abgeschlossen
worden sei.
Zum Ertragswertverfahren ist der Gutachter "H" der Ansicht, dass der Gutachterausschuss
zu Unrecht einen Nettopachtzins von 500,00 DM pro Hektar als angemessen und
nachhaltig erzielbar angesetzt habe. Auch habe dieser nicht begründet, weshalb der
Kalkulationszinssatz von 4 % auch für das Jahr 1964 gelte. Falsch sei auch die Annahme
des Gutachterausschusses, dass die Barpacht gleich der Nettopacht sei. Die Barpacht
müsse reduziert werden um Verwaltungskosten in Höhe von 3 % des Pachtzinses und das
Pachtausfallwagnis in Höhe von 4 % des Pachtzinses.
Zum Bewertungsmaßstab des Gutachterausschusses Vergleich mit anderen Formen der
Landnutzung ist der Sachverständige "H" der Ansicht, dass diese Kombination aus
Sachwert- und Ertragswertverfahren nicht zulässig sei. Denn durch die Umwidmung von
landwirtschaftlicher Nutzfläche in Golfplatzfläche änderten sich die für den
landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt wesentlichen Qualitätsmerkmale des Grundstücks
erheblich.
Zur Ableitung des Verkehrswertes ist der Sachverständige "H" der Ansicht, dass der
Gutachterausschuss zutreffend davon ausgegangen sei, dass das Vergleichswertverfahren
vorrangig anzuwenden sei. Der Gutachterausschuss habe es jedoch zu Unrecht
unterlassen, die einzelnen Vergleichspreise auf ihre Vergleichbarkeit zu untersuchen.
Golfgelände, für das bereits eine langjährige vertragliche Bindung an diesen
Nutzungszweck vorliege, dürfe nur mit Kauffällen verglichen werden, die solche vertraglich
gebundenen Flächen beträfen. Bei der Vergleichbarkeit sei außerdem ein besonderes
Augenmerk auf die Flächengröße zu legen. Wegen der weiteren Ausführungen des
Gutachters "H" wird auf seine Stellungnahme zum Gutachten des Gutachterausschusses
für Grundstückswerte in der Stadt "Ü" vom 15.03.2002 Bezug genommen.
Zu den Einwendungen des Sachverständigen "H" nimmt der Gutachterausschuss wie folgt
Stellung: Das Wertverhältnis von Golfplatzflächen zu landwirtschaftlichen Flächen in der
heutigen Zeit sei auf das Jahr 1964 übertragbar. Denn damals wie heute gebe es für große
landwirtschaftliche Flächen vergleichsweise wenig alternative Nutzungsmöglichkeiten. Der
Golfsport sei sowohl heute als auch zum 01.01.1964 eine davon. Außerdem hätten dem
Ausschuss vier Kaufpreise aus den 60er-Jahren vorgelegen, die auf Grund ihrer geringen
Zahl und Qualität keinen Eingang in das Gutachten gefunden hätten. Diese in einer Anlage
wiedergegebenen Zahlen gäben jedoch keinen Anlass zu der Vermutung, dass zum
01.01.1964 grundsätzlich andere Verhältnisse als heute geherrscht hätten.
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Zu der Kritik des Gutachters "H" , der Gutachterausschuss habe die Abhängigkeit des
Wertes von der Flächengröße nicht ausreichend untersucht, weist der Gutachterausschuss
darauf hin, dass diese Flächenabhängigkeit untersucht worden sei und dabei keine
ausreichend statistisch gesicherte mathematische Korrelation gefunden worden sei. Der
Ausschuss sei außerdem der Auffassung, dass kleinere Flächen, die immerhin noch
mehrere Hektar umfassten, bei der Ermittlung des Vergleichswertes berücksichtigt werden
könnten, da solche Flächen offenkundig bei der Anlage von Golfplätzen regelmäßig
erworben würden. Es sei also eine Eigenart des Teilmarktes "Flächen für die Golfnutzung",
dass im Wesentlichen Arrondierungsflächen gehandelt würden. Zu Unrecht wolle der
Sachverständige "H" den Vergleichswert Nr. 6 als Ausreißer unberücksichtigt lassen. Der
Kauffall Nr. 6 betreffe eine Fläche von 19,3 Hektar eines eingerichteten Golfplatzes, ca.
sechs Kilometer von der zu bewertenden Fläche entfernt. Im Übrigen habe der
Gutachterausschuss in Würdigung dieser Umstände an Stelle des arithmetischen Mittels
von 1,7 ein Preisverhältnis von 1,2 für die Umrechnung landwirtschaftlicher Flächen zu
Golfplatzflächen für angemessen erachtet.
Soweit der Sachverständige "H" ausführe, es bestehe ein Unterschied zwischen künftigem
Golfgelände und solchem, das bereits als Golfgelände eingerichtet und verpachtet sei,
könne die Argumentation von Herrn "H" nicht nachvollzogen werden. Die Pachtverträge
seien in den Jahren 1991, 1993 und 1994 abgeschlossen worden.
Qualitätsfestschreibungszeitpunkt sei der 01.01.1994. Der Golfplatz sei rechtlich durch
einen Bebauungsplan Ende 1993 gesichert worden. Die Anlage sei zwischen 1992 (Bau
der Abschlaghalle) und 1996 (Fertigstellung des Clubhauses) errichtet worden. Trotz der
Qualität Golfplatz sei der Golfplatz noch in der Entstehung gewesen. Verpachtungen seien
von Landwirten an Nichtlandwirte erfolgt. Die Vergleichspreise spiegelten ähnliche
Verhältnisse wider. Trotz der Qualität "eingerichtetes Golfland" seien Verkäufe von
Ackerland als "künftig eingerichtetes Golfland" erfolgt. Es sei daher im vorliegenden
Gutachten durchaus zulässig, Vergleichspreise von künftigem Golfland heranzuziehen.
Der Gutachterausschuss habe sich im abschließenden Ergebnis von der Sicht eines
Verkäufers aus der Landwirtschaft leiten lassen: Ein Landwirt werde an einen Nichtlandwirt
nicht ohne Not unter dem üblichen landwirtschaftlichen Preis verkaufen. Werde das Land
verpachtet, werde der Landwirt nicht nur die Höhe der zu erzielenden Pacht
berücksichtigen, sondern er werde ebenfalls Überlegungen anstellen, wie sich der
Verkehrswert seiner Fläche nach Ablauf des Pachtvertrages entwickele. Sollte, wie von "H"
unterstellt, eine Verkehrswertminderung auf Grund der Verpachtung zu befürchten sein,
werde der Landwirt das Pachtverhältnis schon aus ökonomischen Gründen nicht eingehen.
In diesem Zusammenhang werde darauf hingewiesen, dass in Nordrhein-Westfalen höhere
Pachtpreise in der Regel auch mit höheren Grundstückspreisen korrelierten (=
Baumschulgelände, gärtnerisch genutzte Fläche usw.).
Die Einwendungen des Gutachters "H" zum Ertragswertverfahren seien nicht
entscheidungsrelevant, da der Gutachterausschuss dieses Verfahrens gerade nicht für
anwendbar gehalten habe. In der Landwirtschaft gebe der Ertragswert nicht den Bodenwert
wieder, sondern nur einen Anteil davon.
Zusammenfassend vertritt der Gutachterausschuss die Ansicht, dass das Gutachten sowohl
hinsichtlich der Wahl des Wertermittlungsverfahrens als auch hinsichtlich des
Vergleichsfaktors von 1,2 plausibel und aussagefähig sei. Der ermittelte Verkehrswert liege
lediglich 20 % über dem Wert landwirtschaftlicher Flächen. Ein Wert unter letzterem wäre
nicht plausibel und ein Wert über dem Niveau landwirtschaftlicher Flächen sei offenkundig.
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So teile z. B. der Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises "J" mit, es
werde etwa das Dreifache des Preisniveaus landwirtschaftlicher Flächen für Golfgelände
gezahlt. Der Gutachterausschuss "L" habe in einem Einzelfall das 2,2-fache des
Orientierungswertes der Landwirtschaft angesetzt und der Gutachterausschuss im Kreis "K"
habe in seinem Grundstücksmarktbericht von 2000 festgestellt, dass Golfflächen zum 2,5-
fachen des Landwirtschaftspreises gehandelt würden. Der Gutachterausschuss für den
Bereich des Landkreis "Ö" habe Bodenrichtwerte für Golfplatzflächen ermittelt, die etwa
beim 2-fachen des Preises vergleichbarer landwirtschaftlicher Flächen lägen. Kleiber,
Simon und Weyers gingen in ihren Veröffentlichungen zum Wert künftigem Golfgeländes
vom 2- bis 4-fachen des Wertes landwirtschaftlicher Flächen für künftiges Golfgelände aus.
Für eingerichtete Golfplätze stelle "E" in seinem Aufsatz "Die Bewertung von Golfgeländen
für verschiedene Anlässe", Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG), 5.99, 257, 259,
fest, dass in keinem der gemeldeten Fälle der Kaufpreis für eingerichtetes Golfgelände
unter dem Preis für landwirtschaftliche Nutzflächen gelegen habe; relativ häufig bestehe
nach dieser Veröffentlichung eine Relation zum Preis für landwirtschaftliche Nutzfläche
zwischen 100 % und 150 %.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass die Bewertung durch den Gutachterausschuss zutreffend
sei. Der Sachverständige "H" übersehe, dass Vergleichsgrundstücke nicht identische oder
gleiche wertbeeinflussende Merkmale aufweisen müssten. Deshalb habe der
Gutachterausschuss zu Recht die von ihm dargelegten Vergleichsgrundstücke
berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren sei im Streitfall nicht anzuwenden, da es mit sehr
vielen Unsicherheiten behaftet und für eine Wertermittlung auf den 01.01.1964 ungeeignet
sei. Seine Behauptung, dass die Bodenwerte für Golfplatzgelände den Wert für
Landwirtschaftsflächen unterschreiten könnten, begründe der Gutachter "H" nicht.
Auswertungen der Kaufpreissammlung der Finanzverwaltung aus dem Ballungsraum "Ä"
belegten eine Wertrelation zwischen Landwirtschaftsflächen und künftigem Golfgelände
von 1 zu 2,39, Landwirtschaftsflächen zu eingerichtetem Golfgelände von 1 zu 1,89 bis 1 zu
48,54 und Landwirtschaftsflächen zu Betriebshof und Clubhausflächen von 1 zu 15 bis 1 zu
20. Um den Unsicherheiten der Bewertungsmethoden bei den Bewertungen von
Golfplätzen zu begegnen, sei die Finanzverwaltung den Ausführungen des BMF-
Schreibens vom 26.04.1977, Az.: IV C3-S 3191-6/77 gefolgt und habe die Flächen im
Streitfall mit dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert bewertet. Dieser Wert könne nach
dem in Abschn. 2.2 LandR für landwirtschaftliche Grundstücke vorgesehenen Verfahren
ermittelt werden und sei anhand alter Kaufpreiskarteikarten nachvollziehbar. Hierbei
handle es sich nicht um den gemeinen Wert nach § 9 BewG für eingerichtete
Golfplatzflächen, sondern lediglich um einen Mindestwert. Wegen der weiteren
Stellungnahme des Beklagten zum Gutachten des Gutachterausschusses und der
Stellungnahme des Sachverständigen "H" wird auf den Schriftsatz des Beklagten vom
22.05.2002 Bezug genommen.
Der Senat hat die Mitglieder der Gutachterausschüsse des Kreises "S" und der Stadt "Ü"
"C" und "V" in der mündlichen Verhandlung am 24.06.2002 zu den Einzelheiten des
Gutachtens ergänzend befragt. Hinsichtlich dieser Auskünfte wird auf das Protokoll der
mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Die Klage ist unbegründet.
Der Einheitswertbescheid auf den 01.01.1994 ist rechtmäßig.
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Die Bewertung des streitigen Grundstücks durch den Beklagten unter Berücksichtigung
eines Bodenwertes von 3,50 DM/m² und 5 DM/m² ist nicht zu beanstanden.
Die Bewertung von unbebautem Grund und Boden erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 BewG i.V.m. §
17 Abs. 3 BewG mit dem gemeinen Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964. Der
gemeine Wert wird gemäß § 9 Abs. 2 BewG durch den Preis bestimmt, der im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer
Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu
berücksichtigen. Ungewöhnliche oder besondere Verhältnisse sind nicht zu
berücksichtigen. Der gemeine Wert ist somit der im Verkaufsfall für das zu bewertende
Grundstück auf dem Grundstücksmarkt üblicherweise erzielbare Preis (vgl.: Rössler/Troll,
BewG, § 72 Tz. 31). Zur Ermittlung des gemeinen Wertes eines unbebauten Grundstücks
gibt es drei Verfahren: die Wertermittlung durch Vergleich mit Kaufpreisen, die
Wertermittlung anhand von Bodenrichtwerten und die Wertermittlung über einen
mutmaßlichen Ertrag. Nach der Rechtsprechung des BFH, der sich der Senat anschließt,
gebührt der Wertermittlung durch Vergleich mit Kaufpreisen der Vorrang vor allen anderen
Ermittlungsmethoden (vgl.: BFH-Urteile vom 26.09.1980 III R 21/78 BStBl. II 1981, 153; vom
21.05.1982 III B 32/81, BStBl. II 1982, 604). Denn ein Vergleich mit Kaufpreisen
benachbarter Grundstücke ist die marktgerechtere Methode zur Ermittlung des gemeinen
Wertes. Wenn Kaufpreise benachbarter und geeigneter Vergleichsgrundstücke nicht
vorliegen, sind Bodenrichtwerte als Schätzungsgrundlage heranzuziehen. Auch mit dieser
Methode lässt sich der Wert eines unbebauten Grundstücks verhältnismäßig sicher
beurteilen, da die Bodenrichtwerte aus Kaufpreissammlungen abgeleitet worden sind. Die
Wertermittlung über einen mutmaßlichen Ertrag ist die am wenigsten verlässliche Methode,
da eine Berechnung des Bodenwertes aus einem mutmaßlichen Grundstücksertrag viele
Fehlerquellen in sich birgt. Dieses Verfahren ist daher nur anzuwenden, wenn keine
andere Schätzungsgrundlage vorhanden ist.
Der Wert des streitigen Grundstücks beträgt nach der Überzeugung des Senats, die er
unter Berücksichtigung des Gutachtens des Gutachterausschusses gewonnen hat,
865.400,00 DM und ist damit höher, als der vom Beklagten festgestellte Wert.
Der Gutachterausschuss hat zur Wertermittlung zu Recht das Vergleichswertverfahren
angewandt. Wie oben bereits dargelegt, gebührt diesem Verfahren der Vorrang vor allen
anderen Wertermittlungsmethoden. Der Gutachterausschuss hat dieses Verfahren zur
Ermittlung des Kaufpreises für landwirtschaftliche Flächen auf den 01.01.1964 auch richtig
angewandt.
Zwar hatte der Gutachterausschuss Kaufpreise für landwirtschaftliche Flächen in
unmittelbarer Umgebung des zu bewertenden Grundstücks, die in Bezug auf ihre
wertbestimmenden Eigenschaften einen unmittelbaren Preisvergleich zulassen würden,
nicht in ausreichender Anzahl zur Verfügung, um zu einem statistisch gesicherten Ergebnis
zu kommen. Um diesen Mangel auszugleichen, hat der Gutachterausschuss jedoch zu
Recht Kaufpreise von landwirtschaftlichen Flächen aus vergleichbaren Gebieten im
nördlichen Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im
Kreis "S" und in der Stadt "Ü" herangezogen. (Vgl. BFH-Urteil vom 17. Februar 1999 II R
47/97, BFH/NV 1999, 1452 zur Ableitung des Mietspiegelwertes aus der üblichen Miete für
außerhalb des FA-Bezirks gelegene Objekte). Die Annahme des Gutachterausschusses,
dass die herangezogenen Grundstückswerte vergleichbar seien, ist nicht zu beanstanden,
da die Vergleichsgrundstücke aus einer Region mit ähnlichen Strukturen stammen.
Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der Gutachterausschuss bei der Ermittlung des
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Kaufpreises für Flächen der Landwirtschaft auch Käufe berücksichtigt hat, die länger als ein
Jahr von dem Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964 entfernt liegen. Grundsätzlich sind
bei der Wertermittlung durch den unmittelbaren Vergleich mit Kaufpreisen nur solche Käufe
heranzuziehen, die in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag 01.01.1964 stattgefunden
haben. Das im Bewertungsrecht geltende Stichtagsprinzip verbietet es grundsätzlich den
gemeinen Wert unbebauter Grundstücke unmittelbar aus Verkäufen abzuleiten, die in
längerem zeitlichen Abstand zu dem Hauptfeststellungszeitpunkt liegen. Der BFH ist der
Auffassung, dass die Jahresfrist des für die Anteilsbewertung geltenden § 11 Abs. 2 Satz 2
BewG einen brauchbaren Anhalt dafür biete, unter welchen Voraussetzungen noch von
stichtagsnahen Verkäufen gesprochen werden könne. Dies bedeutet jedoch nicht, dass
Grundstücksverkäufe, die länger als ein Jahr zurückliegen, als Grundlage zur unmittelbaren
Ableitung des gemeinen Wertes unbebauter Grundstücke stets auszuscheiden sind. Die
Regelung des § 11 Abs. 2 Satz 2 BewG spricht nach Ansicht des BFH dafür, dass
jedenfalls Grundstücksverkäufe, die eine wesentliche längere Zeit als ein Jahr von dem
Hauptfeststellungszeitpunkt entfernt liegen, im Allgemeinen keine geeignete Grundlage zur
unmittelbaren Ableitung des gemeinen Wertes bilden. (Vgl. BFH-Urteil vom 26. September
1980 III R 21/78, BFHE 132, 101, BStBl. II 1981, 153). Nach Auskunft des Vertreters des
Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung hätte der Gutachterausschuss
wahrscheinlich den Wert der landwirtschaftlichen Grundstücke auch dann auf 3,50 DM/m²
ermittelt, wenn nur die innerhalb der Jahresfrist liegenden fünf Verkaufsfälle vorgelegen
hätten. Da, wie der Vertreter des Gutachterausschusses ausgeführt hat, sich die Werte für
landwirtschaftliche Grundstücke in der Vergangenheit nur sehr langsam geändert haben, ist
es nach Ansicht des Senates gerechtfertigt, zumindest alle die Kauffälle in die Ermittlung
des Kaufpreises einzubeziehen, die innerhalb von zwei Jahren nach und vor dem Stichtag
erfolgten. Auf Grund der dann vorliegenden Datenbasis bestehen für den Senat keine
Zweifel daran, dass der Gutachterausschuss den Kaufpreis für Flächen der Landwirtschaft
auf den 01.01.1964 zu Recht mit 3,50 DM/m² ermittelt hat.
Zu Recht hat der Gutachterausschuss den vom Klägervertreter in der mündlichen
Verhandlung dargelegten Fall eines Grundstückskaufes aus dem Jahre 1963 für 1,35
DM/m² bei der Ermittlung des Vergleichspreises nicht berücksichtigt. Denn es handelte sich
um einen Verkauf innerhalb einer Familie und damit nicht um einen Verkauf im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
Der Senat folgt dem Gutachterausschuss nicht, soweit dieser den Wert für Flächen der
Landwirtschaft zum 01.01.1964 mit einem Faktor von 1,2 multipliziert, um einen
Vergleichspreis für private Grünflächen mit der Zweckbestimmung Golfplatz zu ermitteln
(sog. indirekter Vergleich).
Zwar kann der Senat die Annahme des Gutachterausschusses, dass insbesondere in den
Jahren zwischen 1990 und 2000 die Relation zwischen Kaufpreisen von rein
landwirtschaftlich benutzbarem Gelände zu Kaufpreisen für Gelände, das als Golfplatz
nutzbar war, 1,2 betrage, nachvollziehen. Der Senat ist jedoch nicht mit dem von § 96 Abs.
1 Satz 1 FGO geforderten hohen Grad an Wahrscheinlichkeit dergestalt, dass kein
vernünftiger, die Lebensverhältnisse klar überschauender Mensch noch zweifelt (vgl.
Tipke/Kruse, AO und FGO, § 96 FGO Tz. 66 m. w. N.), davon überzeugt, dass die
Verhältnisse in den 90er Jahren auf den 01.01.1964 zurückübertragen werden können. Wie
der Gutachterausschuss im Kreis "S" zutreffend festgestellt hat, ist die regionale
Golfmarktsituation zum Wertermittlungsstichtag 01.01.1964 auf Grund des deutlich
gewachsenen Angebots an Golfanlagen mit den heutigen Verhältnissen nicht zu
vergleichen. Der frühere Anbietermarkt mit nur wenigen Anlagen und der Nachfrage
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kaufstarker Gruppen hat sich grundlegend zu einem Konsumentenmarkt mit sehr viel mehr
Anlagen und einer reichhaltigen Auswahlmöglichkeit für Golfinteressenten gewandelt. Für
den Senat bleiben Zweifel, ob bei dieser Sachlage, insbesondere wenn man auch noch
berücksichtigt, dass sich die Ertragssituation der Landwirte zum 01.01.1964 von der
Ertragssituation der Landwirte in den 90er Jahren unterscheidet, der Faktor von 1,2 auch
am Wertermittlungsstichtag 01.01.1964 anzuwenden ist. Der Vertreter des
Gutachterausschusses konnte auch in der mündlichen Verhandlung die Zweifel des
Senates nicht ausräumen, da er die Übertragbarkeit des Faktors von 1,2 lediglich damit
begründete, dass es in den 90er Jahren und zum 01.01.1964 nur wenige Alternativen für
den Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen gegeben habe und als Alternative zum
Vergleichswertverfahren nur noch das Ertragswertverfahren in Frage gekommen wäre, das
mit noch mehr unsicheren Parametern behaftet sei.
Auch der vom Gutachterausschuss zur Unterstützung des Ergebnisses des
Vergleichswertverfahrens herangezogene Vergleich mit anderen Formen der Landnutzung
vermag die Zweifel des Senates nicht auszuräumen. Der Vergleich des verpachteten
Golfgeländes mit anderen Formen der Landnutzung ist eine Kombination von
Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren, bei dem der höhere Ertragswert eines
zur Nutzung als Golfplatzfläche verpachteten land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks
berücksichtigt wird. Der Wert des verpachteten Golfgeländes wird in diesem Verfahren
ausgehend vom Verkehrswert der land- und forstwirtschaftlichen Fläche berechnet, dem
der Kapitalwert des jährlichen Erfolgsvorteils des Golfgeländes hinzugerechnet und von
dem die Wertdifferenz der Fläche am Ende der Pachtzeit abgezogen wird. Der Kapitalwert
des jährlichen Erfolgsvorteils des Golfgeländes errechnet sich durch Multiplikation der
Differenz zwischen der Nettopacht des Golfgeländes und der Grundrente der
landwirtschaftlichen Nutzfläche (Nettopacht für reine Flächen der Landwirtschaft) unter
Berücksichtigung des Rentenbarwertfaktors bei vorschüssiger Zahlweise (vgl. Köhne,
Bewertung von Golfgelände für verschiedene Anlässe, Grundstücksmarkt und
Grundstückswert [GuG] 1999, 257, 262). Begründet wird dieses Verfahren damit, dass ein
Verkäufer verpachteten Golfgeländes, das zuvor landwirtschaftliche Nutzfläche war und
auch von solchen Flächen umgeben ist, den Verkehrswert für landwirtschaftliche
Nutzflächen als Grundlage für die Ermittlung eines Kaufpreises heranziehen wird und dann
wegen der höheren laufenden Erträge auf Grund der Verpachtung als Golfplatzfläche
versuchen wird, einen Aufschlag zu erzielen. Wie "E" richtig darlegt, ist es jedoch fraglich,
ob er sich damit durchsetzen kann. Der Senat hält den Vergleich mit anderen Formen der
Landnutzung zumindest in Fällen wie dem Streitfall, in dem der Ertragswert des
verpachteten Golfgeländes nach den Feststellungen des Gutachterausschusses nur bei
rund 510.000 DM und damit weit unter dem Vergleichswert liegt, für eine unzulässige
Vermischung eines sachwertbezogenen Vergleichswertverfahrens mit einem
Ertragswertverfahren.
Wie der Gutachterausschuss zu Recht dargelegt hat, ist das Ertragswertverfahren entgegen
der Ansicht des Klägers im Streitfall nicht geeignet, den Verkehrswert des Grundstücks zu
ermitteln. Der Verkehrswert landwirtschaftlich genutzter Flächen hat sich, wie der
Gutachterausschuss zutreffend darlegt, insbesondere im Ausstrahlungsbereich der
Ballungszentren von der landwirtschaftlichen Ertragsfähigkeit abgekoppelt. Dies beruht
zum einen auf der Verbundenheit der Grundeigentümer mit ihren Flächen und auch auf
deren vager Hoffnung auf eine qualitative Weiterentwicklung ihrer Flächen, da diese
innerhalb eines großräumigen Siedlungsgebietes liegen. Zwar ist der Ertragswert der
maßgebliche Wert aus der Sicht eines Grundstückserwerbers; der Landwirt als
Grundstückseigentümer wird dagegen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht bereit sein,
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ein Grundstück unter dem Preis für landwirtschaftliche Nutzungsflächen zu veräußern.
Sowohl aus den vom Gutachterausschuss aufgeführten Vergleichspreisen für
Golfplatzflächen in den 60er Jahren, als auch aus den Feststellungen anderer vom
Gutachterausschuss zitierter Gutachterausschüsse und den Feststellungen in der Literatur,
dass in keinem der gemeldeten Fälle der Kaufpreis für eingerichtetes Golfgelände unter
dem Preis für landwirtschaftliche Nutzfläche gelegen habe (vgl. Köhne a. a. O.), ergibt sich
für den Senat, dass der im Vergleichswertverfahren ermittelte Verkehrswert für land- und
forstwirtschaftliche Grundstücke auf den 01.01.1964 zumindest für Grundstücke, die wie
das streitige Grundstück im Einzugsbereich mehrerer Großstädte liegen, auch der richtige
Verkehrswert für als Golfplatz genutzte Grundstücke ist (vgl. auch Thummert, Inf. 1992, 492,
493).
Der Senat hat auf Grund der Feststellungen des Gutachterausschusses keine Zweifel
daran, dass bebaute bzw. bebaubare Flächen zum Bewertungsstichtag 01.01.1964 mit 15
DM/m² und nicht mit dem vom Beklagten angesetzten Wert von 5 DM/m² zu bewerten sind.
Dem Gutachterausschuss lagen, auch wenn man den Kauffall aus dem Jahre 1968
weglässt, eine für eine Schätzung repräsentative Anzahlt von Verkaufsfällen vor. Dies
bedeutet für den Streitfall, dass eine Fläche von 4.300 m² mit 15,00 DM/m² zu bewerten ist.
Anhaltspunkte dafür, dass der Gutachterausschuss die als Golfplatz genutzte Teilfläche mit
einer Größe von 7.449 m² in seinem Nachtrag zum Gutachten vom 21.06.2002 zu Unrecht
als zu dem zu bewertenden Grundstück gehörend angesehen hat, wurden vom
Klägervertreter nicht vorgetragen und ergeben sich auch nicht aus den Akten. Der Senat
geht davon aus, dass die gesamte zu bewertende Fläche 228.841 m² beträgt.
Auf Grund der Rechtsauffassung des Senats wäre folgende Berechnung des
Einheitswertes zutreffend:
228.841 qm mal
3,50 DM
800.943,50 DM
4.300 qm mal
15,00 DM
64.500,00 DM
Bodenwert
865.443,00 DM
Einheitswert
865.400,00 DM
Einheitswert bisher
822.400,00 DM
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
Die Revision ist gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO wegen grundsätzlicher Bedeutung der
Rechtssache zuzulassen.