Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 22.05.2002, 5 K 3275/03

Entschieden
22.05.2002
Schlagworte
Verkehrswert, Aufteilung, Gerichtsakte, Anschaffungskosten, Vertragsabschluss, Kaufpreis, Sanierung, Verordnung, Vergleich, Eigentumswohnung
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Quelle: Gericht: Finanzgericht Berlin- Brandenburg 5. Senat

Normen: § 3 S 1 FöGbG, § 3 S 2 Nr 3 FöGbG, § 4 Abs 1 S 1 FöGbG

Entscheidungsdatum: 12.06.2007

Aktenzeichen: 5 K 3275/03 B

Dokumenttyp: Urteil

Erwerb einer Eigentumswohnung mit Sanierungsverpflichtung des Veräußerers - Aufteilung der Anschaffungskosten

Tatbestand

1Im Dezember 1997 kaufte die X-GmbH die mit Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücke L. Der Kaufpreis betrug 5.600.000,00 DM. Zuzüglich der Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Vermittlungskosten) ergaben sich Anschaffungskosten in Höhe von 6.158.841,86 DM (vgl. Anlage 2 zum Schreiben des Beklagten vom 22.05.2002, enthalten in der Akte „Betriebsprüfungsberichte“). In der Folgezeit nahm die X-GmbH die Umwandlung der Objekte in insgesamt 80 Eigentumswohnungen vor. Diese Eigentumswohnungen verkaufte sie an Interessenten, wobei sie sich in den Kaufverträgen verpflichtete, die Gebäude nebst Wohnungen zu sanieren und zu modernisieren. Hierfür wandte sie insgesamt 5.562.456,59 DM auf (vgl. Anlage 2 zum Schreiben des Beklagten vom 22.05.2002, am angegebenen Ort - a.a.O. - ). Die Kläger erwarben im Jahr 1998 die Eigentumswohnung Nr. 58 zu einem Kaufpreis von 276.582,00 DM. Die Wohnung hatte eine Wohnfläche von 69,18 qm. Der Miteigentumsanteil der Kläger betrug 1043/100.000, so dass sich bei einer Gesamtgröße des Grund und Bodens von 3.473 qm ein den Klägern zuzurechnender Anteil an dem Grund und Boden in Höhe von 36,22 qm ergab.

2In der Feststellungserklärung zur Aufteilung der von den einzelnen Erwerbern gezahlten Kaufpreise und der daraus herzuleitenden steuerlichen Bemessungsgrundlagen für die Absetzung für Abnutzung gab die X-GmbH an, dass der Anteil Grund und Boden 12,50 %, der Anteil Altbausubstanz 12,50 % und der Anteil Modernisierungskosten nach Vertragsabschluss 75,00 % betrage. Dem folgte der Beklagte nicht.

3Im Rahmen einer bei der X-GmbH durchgeführten Betriebsprüfung gelangte die Prüferin zu dem Ergebnis, dass der Anteil Grund und Boden mit 10,77 %, der Anteil Altbausubstanz mit 41,77 % und der Anteil Modernisierungskosten nach Vertragsabschluss mit 47,46 % anzusetzen sei. Dabei ging die Prüferin von den Kosten aus, die der X-GmbH als Bauträgerin entstanden waren (so genannte Einstandskosten). Auf dieser Grundlage errechnete die Prüferin nach dem vereinfachten Verfahren gemäß Hinweis 43 des Einkommensteuerhandbuchs 1993 zunächst ein Verhältnis des Bodenwerts zu dem Wert der erworbenen Altbausubstanz von 20,49 % zu 79,51 %, wobei sie von einem Bodenrichtwert für das Grundstück in Höhe von 620,00 DM ausging. Auf die diesbezügliche Anlage 3 zum Schreiben des Beklagten vom 22.05.2002 (a.a.O.) wird verwiesen. Unter Einbeziehung der bei der X-GmbH entstandenen Sanierungskosten in Höhe von 5.562.456,59 DM ergab sich dann das von der Prüferin ermittelte Verhältnis von Grund und Boden, Altbausubstanz und Modernisierungskosten (siehe zur Berechnung Anlage 2 zum Schreiben des Beklagten vom 22.05.2002, a.a.O.). Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf den Betriebsprüfungsbericht vom 15.01.2002 verwiesen.

4Der Beklagte folgte der Auffassung der Prüferin und wandte den von ihr ermittelten Aufteilungsschlüssel in dem am 11.02.2002 gegenüber den Klägern erlassenen Feststellungsbescheid an. Auf den Einspruch der Kläger hin änderte der Beklagte den Aufteilungsschlüssel in der Einspruchsentscheidung vom 24.06.2003 dahin gehend, dass er den Anteil Grund und Boden nunmehr mit 10,63 %, den Anteil Altbausubstanz mit 41,91 % und den Anteil Modernisierungskosten nach Vertragsabschluss (unverändert) mit 47,46 % feststellte. Im Übrigen wies er den Einspruch der Kläger als unbegründet zurück. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Einspruchsentscheidung verwiesen (Bl. 14 ff. der Gerichtsakte).

5Mit der Klage machen die Kläger im Wesentlichen geltend, dass nach dem Fördergebietsgesetz ihre, der Kläger, Anschaffungskosten gefördert würden. Diese seien

Fördergebietsgesetz ihre, der Kläger, Anschaffungskosten gefördert würden. Diese seien nicht gleichzusetzen mit den Einstandskosten des Bauträgers. Die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden, Altbausubstanz und Modernisierungskosten sei vielmehr nach dem Sachwertverfahren durchzuführen. Der Sachwert der Modernisierungsmaßnahme ergebe sich durch einen Vergleich der Sachwerte für das Gebäude vor und nach der Sanierung. Das Sachverständigenbüro Y-GmbH habe für die Wohnung Nr. 67, die mit ihrer, der Kläger, Wohnung identisch sei, einen Verkehrswert vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 71.000,00 DM ermittelt. Den Grund und Boden habe der Sachverständige dabei mit 700,00 DM pro Quadratmeter angesetzt. Für die Zeit nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen sei nach dem Gutachten von einem Wert von 1.856,00 pro Quadratmeter auszugehen. Beziehe man dies auf ihre, der Kläger, Wohnung, so sei - angesichts ihres geringeren Miteigentumsanteils im Vergleich zu den Miteigentümern, denen die Wohnung Nr. 67 gehöre - davon auszugehen, dass der Anteil Grund und Boden 10,34 %, der Anteil Anteilaltbausubstanz 16,32 % und der Anteil Modernisierungsaufwendungen 73,34 % betrage, so dass sich für den Grund und Boden ein Betrag in Höhe von 28.598,58 DM, für die Altbausubstanz ein Betrag in Höhe von 45.138,18 DM und für Modernisierungsaufwendungen ein Betrag in Höhe von 202.845,24 DM ergebe. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Berechnung im Schriftsatz vom 15.01.2004 (Blatt 64 der Gerichtsakte) und die Anlage K6 zu diesem Schriftsatz (Blatt 110 der Gerichtsakte) sowie auf das eingereichte Verkehrswertgutachten (Blatt 66 ff. der Gerichtsakte) Bezug genommen.

6Am 01.09.2003 hat der Beklagte einen geänderten Feststellungsbescheid erlassen und darin die Anschaffungskosten für Grund und Boden auf 29.400,66 DM, den Anteil für die Altsubstanz (BMG für die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG) auf 115.915,52 DM und den Anteil für die Modernisierungskosten nach Vertragsabschluss (BMG für die Sonderabschreibung nach § 4 FördG) auf 131.265,82 DM festgestellt (Blatt 22 der Gerichtsakte).

7Die Kläger beantragen, unter Änderung des Bescheides vom 01.09.2003 und Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 24.06.2003 die Anschaffungskosten für Grund und Boden auf 28.598,58 DM, den Anteil für die Altsubstanz (BMG für die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG) auf 45.138,18 DM und den Anteil für die Modernisierungskosten nach Vertragsabschluss (BMG für die Sonderabschreibung nach § 4 FördG) auf 202.845,24 DM festzustellen.

8Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

9Er ist der Auffassung, dass das von den Klägern eingereichte Verkehrswertgutachten zu keiner anderen Beurteilung führen könne. Streitig sei weder der Verkehrswert des Altobjektes noch des Objektes nach Modernisierung. Streitig sei vielmehr, ob die Differenz zwischen dem Verkehrswert des unsanierten Altgrundstücks und dem Verkehrswert des sanierten Grundstücks in vollem Umfang dem Modernisierungsaufwand zuzurechnen sei. Hierzu gebe der Verkehrswert keinen Aufschluss, da er sich allein nach dem Markt bestimme. Der von den Klägern gezahlte Gesamtkaufpreis müsse vielmehr derart aufgeteilt werden, dass die eindeutig zuzuordnenden Aufwendungen den Kostenarten (Grund und Boden, Altbausubstanz, Modernisierung) zugeordnet würden. Die nicht zuzuordnenden Aufwendungen müssten dann auf die Kostenarten, mit denen sie zusammenhingen, nach dem Verhältnisschlüssel verteilt werden. Dies betreffe zum Beispiel die Finanzierungszinsen, die Vertriebskosten, Werbemaßnahmen und auch den Reingewinnaufschlag des Bauträgers.

10 Außer der Verfahrensakte haben dem Gericht bei der Entscheidung die folgenden Akten des Beklagten vorgelegen: Band I bis III der Akten betreffend die einheitliche und gesonderte Feststellung der Einkünfte, ein Band Akten mit Betriebsprüfungsberichten, eine Hinweisakte mit Verträgen und Prospekten.

Entscheidungsgründe

11 Die Klage ist begründet. Nach § 180 Abgabenordnung - AO - in Verbindung mit § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 der Verordnung über die gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen nach § 180 Abs. 2 der Abgabenordnung (Verordnung zu § 180 Abs. 2 AO) können Besteuerungsgrundlagen, insbesondere einkommensteuerpflichtige oder körperschaftsteuerpflichtige Einkünfte, ganz oder teilweise gesondert festgestellt werden, wenn der Einkünfteerzielung dienende Wirtschaftsgüter, Anlagen oder Einrichtungen mehreren Personen getrennt zuzurechnen sind, die bei der Planung, Herstellung, Erhaltung oder dem Erwerb dieser Wirtschaftsgüter, Anlagen oder

Herstellung, Erhaltung oder dem Erwerb dieser Wirtschaftsgüter, Anlagen oder Einrichtungen gleichartige Rechtsbeziehungen zu Dritten hergestellt oder unterhaltenen haben (Gesamtobjekt). Diese Voraussetzungen liegen bei Wohnungseigentumsgemeinschaften regelmäßig vor, sofern es um Besteuerungsgrundlagen geht, die für die Besteuerung der einzelnen Wohnungseigentümer von Bedeutung sind (vgl. auch § 1 Abs. 1 Satz 2 Buchstabe a) der Verordnung zu § 180 Abs. 2 AO).

12 Welche Besteuerungsgrundlagen festzustellen sind und wie diese aufgeteilt werden müssen, richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften, deretwegen die Aufteilung erfolgt. Dies ist im vorliegenden Fall insbesondere § 3 Fördergebietsgesetz. Nach § 3 Satz 1 Fördergebietsgesetz sind die Anschaffung und die Herstellung von abnutzbaren unbeweglichen Wirtschaftsgütern sowie Modernisierungsmaßnahmen und anderen nachträglichen Herstellungsarbeiten an abnutzbaren unbeweglichen Wirtschaftsgütern begünstigt. Die Anschaffung eines abnutzbaren unbeweglichen Wirtschaftsguts ist nach § 3 Satz 2 Nr. 3 Fördergebietsgesetz unter anderem nur dann begünstigt, wenn das Wirtschaftsgut nach dem Jahr der Fertigstellung und aufgrund eines nach dem 31.12.1991 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags oder gleichstehenden Rechtsakts angeschafft worden ist, soweit nachträgliche Herstellungsarbeiten nach dem Abschluss dieses Vertrages oder Rechtsaktes durchgeführt worden sind. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da die Kläger die nicht modernisierte Wohnung nach ihrer Fertigstellung und aufgrund eines nach dem 31.12.1991 abgeschlossenen Vertrages erworben haben und die Modernisierungsmaßnahmen nach Abschluss dieses Vertrages durchgeführt worden sind.

13 Bezogen auf die durchzuführende Feststellung bedeutet dies, dass die für die Förderung nach dem Fördergebietsgesetz maßgeblichen Modernisierungsaufwendungen festzustellen sind, sowie daneben die für die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz - EStG - bedeutsamen Anschaffungskosten der Altbausubstanz und die nicht abschreibungsfähigen Aufwendungen für den Grund und Boden.

14 Bei der Abgrenzung der einzelnen Aufwendungen von einander ist der von den Klägern gezahlte Kaufpreis aufzuteilen. Bei dieser Aufteilung ist entgegen der Auffassung des Beklagten nicht von den Einstandskosten des Bauträgers auszugehen. Denn sowohl das Fördergebietsgesetz als auch das Einkommensteuergesetz gehen bei der Bemessung der Grundlagen für die Abschreibungsbeträge von denjenigen Aufwendungen aus, die der Abschreibungsberechtigte getragen hat (ebenso FG Berlin, Beschluss vom 28.12.2006 - 1 B 1091/06). Dies wird für die Abschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz durch § 4 Abs. 1 Satz 1 Fördergebietsgesetz deutlich. Danach sind Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der angeschafften oder hergestellten Wirtschaftsgüter oder die Herstellungskosten, die für die nachträglichen Herstellungsarbeiten aufgewendet worden sind, oder die Anschaffungskosten, die auf Modernisierungsmaßnahmen und andere nachträgliche Herstellungsarbeiten im Sinne des § 3 Satz 2 Nr. 3 Fördergebietsgesetz entfallen. Dies lässt nur eine Bezugnahme auf die Aufwendungen des abschreibungsberechtigten Steuerpflichtigen zu.

15 Die von dem abschreibungsberechtigten Steuerpflichtigen getragenen Modernisierungsaufwendungen sind nicht gleichzusetzen mit den insoweit bei dem Bauträger angefallenen Einstandskosten. Denn zum einen bemessen sich diese Einstandskosten in der Regel nach anderen Faktoren als der von dem Erwerber gezahlte Kaufpreis. So fließen in die Einstandskosten zum Beispiel die Gemeinkosten des Bauträgers nicht ein, während diese bei der Bemessung des Kaufpreises mitberücksichtigt werden. Zum anderen führt die Anknüpfung an die Einstandskosten des Bauträgers zu umfangreichen Manipulationsmöglichkeiten. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Bauträger die Altbausubstanz nebst Grund und Boden zu einem weit unter dem Verkehrswert liegenden Betrag erwirbt. Dies war in den neuen Bundesländern oftmals der Fall, weil die Kommunen oder volkseigenen Betriebe die ihrem Vermögen gehaltene Wohnungen aus Kostengründen so schnell wie möglich abstoßen wollten. Die in diesen Fällen von den Bauträgern aufgewendeten Einstandskosten würden dann in vollem Umfang als Modernisierungskosten eingestuft werden müssen, was für die Erwerber eine umfangreiche Abschreibungsmöglichkeit nach den Vorschriften des Fördergebietsgesetzes mit sich bringen würde. Dies wäre aber schon deshalb nicht sachgerecht, weil die Erwerber immerhin auch eine werthaltige Altbausubstanz erworben haben. Darüber hinaus ergeben sich auch dann fehlerhafte Ergebnisse, wenn der Bauträger - etwa auf Grund seiner Größe, seiner Erfahrung oder des Einsatzes preisgünstig erworbener Materialien - die Modernisierung kostengünstiger

des Einsatzes preisgünstig erworbener Materialien - die Modernisierung kostengünstiger durchführen kann als ein Konkurrenzunternehmen, gleichwohl aber die Modernisierung zum gleichen Preis anbietet wie die Konkurrenz (so FG Berlin a a. O.).

16 Die vorstehend geschilderten sachwidrigen Ergebnisse können nur dann vermieden werden, wenn bei der Aufteilung des Kaufpreises hinsichtlich des Wertes der Altbausubstanz einschließlich des Grund und Bodens vom Verkehrswert ausgegangen wird (ebenso Stuhrmann in Blümich, Fördergebietsgesetz, § 3 Randnummer 40 unter Bezugnahme auf die Vorschriften des DM-Bilanzgesetzes). Denn in diesem Fall wird für die Altbausubstanz einschließlich des Grund und Bodens auf einen - bezogen auf den Ermittlungszeitpunkt vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen - realen Wert abgestellt. Ausweislich des von den Klägern vorgelegten Verkehrswertgutachtens, dessen Ergebnisse auf die im Zuschnitt identische Wohnung der Kläger übertragen werden können, ist von einem Verkehrswert für die Zeit vor der Modernisierung für diese Wohnung in Höhe von 71.000,00 DM auszugehen. Dem ist der Beklagte nicht entgegengetreten.

17 Dieser ermittelte Verkehrswert kann bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises allerdings nicht unverändert als Wert für den Anteil der Altbausubstanz nebst Grund und Boden übernommen werden. Denn ansonsten würde die sich ergebende Gewinnmarge ausschließlich bei den Modernisierungskosten berücksichtigt werden. Das entspräche aber insofern nicht den tatsächlichen Gegebenheiten, weil die Gewinnmarge jedenfalls auch insoweit die Altbausubstanz betrifft, als diese durch die nachträglich vorgenommenen Bau- und insbesondere Instandsetzungsmaßnahmen eine Wertsteigerung erfährt. Daher kann der Verkehrswert der Altbausubstanz vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen nur als Berechnungsgröße für die Aufteilung des Gesamtkaufpreises dienen, die im Einzelnen - in Übereinstimmung mit den Klägern (Anlage K 6 zum Schriftsatz vom 15.01.2004, Blatt 110 der Gerichtsakte) - wie folgt vorzunehmen ist:

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23 Damit ergibt sich hinsichtlich des das Hauptinteresse der Kläger ausmachenden Anteils der Modernisierungskosten ein höherer Betrag als von diesen beantragt. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Kläger bei ihrer Berechnung nicht den in dem eingereichten Sachverständigengutachten ermittelten Verkehrswert der Wohnung nach Sanierung in Höhe von 128.300,00 (= 250.932,98 DM) zugrunde gelegt haben, sondern von einem für das Gericht nicht nachvollziehbaren Betrag in Höhe von 245.267,53 DM ausgegangen sind (Berechnung Blatt 110 der Gerichtsakte). Das ist jedoch insofern inkonsequent, als die Wohnung der Kläger mit der begutachteten Wohnung nahezu identisch ist, so dass auch die ermittelten Verkehrswerte für die Zeit vor und nach der Modernisierung zu übernehmen sind. Da das Gericht über den von den Klägern gestellten Antrag nicht hinausgehen darf, war entsprechend dieses Antrags zu entscheiden.

24 Der Senat hat die Revision zum Bundesfinanzhof nach § 115 Abs. 2 Nr. 1 Finanzgerichtsordnung - FGO - zugelassen.

25 Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

26 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung - ZPO -.

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