Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 01.02.2001
FG Berlin: grundsteuer, denkmalschutz, kaufpreis, wirtschaftliche einheit, grundstück, rechtsnachfolger, vermietung, belastung, gebäude, erlass
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Gericht:
FG Berlin 2. Senat
Entscheidungsdatum:
Streitjahr:
1997
Aktenzeichen:
2 K 2418/03
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 9 Abs 2 BewG 1991, § 21 Abs 1
BewG 1991, § 129 BewG 1991, §
3 Abs 2 AO 1977, § 2 GrStG
Einheitsbewertung des Grundvermögens - Festsetzung des
Grundsteuermessbetrages - Erhebung von Grundsteuer
verfassungsgemäß - Bewertungsabschlag für
denkmalgeschützte Gebäude
Tatbestand
Der Kläger ist Rechtsnachfolger der Beigeladenen, von denen er das streitbefangene
Grundstück Xxx zum 1. Februar 2001 erworben hat. Den Beigeladenen ist das
Grundstück, welches sie im Wege vorweggenommener Erbfolge im Jahr 1995 ihren
beiden Töchtern unter Bestellung eines lebenslänglichen Nießbrauchs schenkweise
übereignet hatten, zum 1. Januar 1997 als wirtschaftlichen Eigentümern zugerechnet
worden. Die auf dem Grundstück befindliche Villa diente zum Feststellungsstichtag teils
Büro-, teils Wohnzwecken der damaligen Eigentümer, während zwei Wohnungen im
Dachgeschoss vermietet waren. Das Gebäude ist als individuelles Beispiel für die
ursprüngliche Bebauung der ehemaligen xxx seit 1985 in das Baudenkmalbuch
eingetragen. Hinsichtlich der Einzelheiten in Bezug auf den Schnitt und die Ausstattung
des Hauses wird auf die Bauzeichnungen (Bl. 175 ff. Einheitswert- und Grundsteuerakte
I) sowie die Feststellungen der Bausachverständigen im Rahmen der
Verkehrswertermittlung auf den 21. Dezember 2000 verwiesen (Bl. 94 ff. Einheitswert-
und Grundsteuerakte II). Mit Kaufvertrag vom 21. Dezember 2000, in dem ein
Lastenwechsel zum 1. Februar 2001 vereinbart war, erwarb der Kläger das
streitbefangene Grundstück.
Der Beklagte erließ am 15. Mai 2001 gegenüber den Beigeladenen einen
Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 1997, in welchem er den Einheitswert unter
Gewährung eines Abschlags von 5 % wegen Denkmalschutz auf 271 300,00 DM
feststellte.
Der Kläger legte hiergegen in seiner Eigenschaft als Bevollmächtigter der
Beigeladenen Einspruch ein und trug u. a. vor, dass aufgrund der
Denkmalschutzeigenschaft ein Bewertungsabschlag von 10 % vorzunehmen sei, da die
denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen bei der Veräußerung des Objekts durch die
Mandanten sich erheblich mindernd auf den Kaufpreis ausgewirkt hätten (vgl. auch den
gleichlautenden Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder betreffend die
Einheitsbewertung des Grundbesitzes, der unter Denkmalschutz steht vom 21. Oktober
1985, Bundessteuerblatt -BStBl- I 1985, 648, Tz. 2.1.3.2.).
Zur Klärung der streitigen Frage, ob eine wesentliche Beeinträchtigung durch den
Denkmalschutz gegeben sei, erfolgte eine Verkehrswertermittlung auf den 21.
Dezember 2000 durch die Bausachverständige. Diese ermittelte nach einer
Besichtigung des Grundstücks von außen sowie Auswertung der Einheitswert- und
Grundsteuerakten, des Mietspiegels sowie Unterlagen der Industrie- und
Handelskammer einen Verkehrswert von 2 600 000,00 DM. Hinsichtlich der Einzelheiten
der Verkehrswertermittlung wird auf die Anlage zum Bericht (Bl. 97, 98 d. Einheitswert-
und Grundsteuerakten Bd. II) verwiesen.
Am 19. Oktober 2001 und am 21. Februar 2003 erteilte der Beklagte gegenüber den
Beigeladenen nach Prüfungen durch die Bausachverständige wegen anderer
Streitpunkte nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 Abgabenordnung -AO- geänderte
Einheitswertbescheide auf den 1. Januar 1997, in welchen er den Einheitswert zunächst
auf 247 900,00 DM, dann auf 116 983,00 € (228 800,00 DM) feststellte, den Abschlag
wegen Denkmalschutzes aber bei unverändert 5 % beließ. Hierzu führte der Beklagte
aus, dass der Verkehrswert um 350 000,00 DM unter dem tatsächlich gezahlten
Kaufpreis liege und eine Wertminderung wegen des Denkmalschutzes, die die üblichen
denkmalbedingten Belastungen übersteige, nicht zu erkennen sei. Auf die Ausnutzung
des Grundstücks wirke sich der Denkmalschutz sogar positiv aus, denn im Gegensatz
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des Grundstücks wirke sich der Denkmalschutz sogar positiv aus, denn im Gegensatz
zur heute zulässigen Geschossflächenzahl -GFZ- von 0,4 bestehe hier ein
Bestandsschutz für eine wesentlich höhere Bebauung (GFZ 1,1). Diese Bescheide gab
der Beklagte dem Kläger in seiner Eigenschaft als Rechtsnachfolger gemäß § 182 Abs. 2
AO bekannt. Wegen der Einzelheiten nimmt das Gericht auf Bl. 142 ff. d. Einheitswert-
und Grundsteuerakten Bd. II Bezug.
Den Einspruch der Beigeladenen wies der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 18.
Juli 2003, die er auch dem Kläger als Rechtsnachfolger bekannt gab, als unbegründet
zurück, da die Voraussetzungen für einen höheren Abschlag nach den Feststellungen
der Bausachverständigen nicht vorlägen und ein Nachweis über eine Beeinträchtigung
des Kaufpreises durch Denkmalschutzauflagen nicht geführt worden sei.
Der Kläger hat - wie in der mündlichen Verhandlung klar gestellt wurde - hiergegen Klage
in seiner Eigenschaft als Rechtsnachfolger der Beigeladenen erhoben und begehrt
weiterhin die Gewährung eines Abschlags von 10 % wegen Denkmalschutzes. Hierzu
führt er aus, dass er von der Denkmalschutzbehörde die Auskunft erhalten habe, dass
nach den neuen denkmalschutzrechtlichen Bestimmungen das gesamte Objekt unter
Denkmalschutz stehe und nicht nur einige Teile (Zeugnis: xxx, zu laden über den
Senator für Bau- und Wohnungswesen - Landeskonservator -, Württembergische Straße
8-10, 10707 Berlin). Zudem hätten die zum Zweck der Veräußerung von den
Beigeladenen eingeschalteten Makler, Fa. xxx GmbH, nach einer Besichtigung einen
Objektnachweis erstellt, wobei der Nachweis der xxx GmbH von ihm als späterem Käufer
rechtsverbindlich unterzeichnet worden sei. Hierin werde ein Kaufpreis von 5 100 000,00
DM genannt, desgleichen auch in dem Exposé vom 11. Dezember 1999, woraufhin er
von seinen Kaufabsichten vorerst Abstand genommen habe. Es sei dann aber in der
Folgezeit zu neuen Verhandlungen gekommen, da sich die Verkehrswerte der
Immobilien rückläufig entwickelt hätten, so dass man sich schließlich unter
Berücksichtigung der wesentlichen Beeinträchtigung aufgrund des Denkmalschutzes
sowie der Mietverhältnisse im Dachgeschoss auf einen Kaufpreis von 2 950 000,00 DM
geeinigt habe. Daher sei nach dem gleichlautenden Erlass der obersten Finanzbehörden
der Länder betreffend die Einheitsbewertung des Grundbesitzes, der unter
Denkmalschutz steht (BStBl I 1985, 648, Tz. 2.1.3.2), ein Abschlag von 10 %
gerechtfertigt.
Im Rahmen seiner Klagen betreffend die Feststellung des Einheitswertes und des
Grundsteuermessbetrags auf den 1. Januar 2002 und die Grundsteuer 2002 und 2003 (2
K 2440/02 betreffend das Grundstück xxx) hat der Kläger darüber hinaus
verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die Einheitsbewertung für das Grundvermögen
geltend gemacht und vorgetragen: Zwar habe das Bundesverfassungsgericht -BVerfG-
mit seinen Beschlüssen zur Vermögensteuer und zur Erbschaft- und Schenkungsteuer
die Abschaffung der Vermögensteuer und eine Neubewertung des Grundbesitzes für
Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer bewirkt (Beschluss vom 22. Juni 1995 2 BvL
37/91, Sammlung der Entscheidungen des BVerfG -BVerfGE- 93, 121; BStBl II 1995, 655;
671), leider aber keine Aussage zur Grundsteuer getroffen, so dass diese zunächst
weiter gelte, zumal der Versuch einer Neuregelung im Jahre 2000 gescheitert sei.
Jedenfalls sei die Einheitsbewertung für Zwecke der Grundsteuer verfassungsrechtlich
nicht mehr zu rechtfertigen.
Zum einen gelte rd. 15 Jahre nach der Wiedervereinigung in beiden Teilen Deutschlands
kein einheitliches Recht hinsichtlich der maßgebenden Wertverhältnisse. Schon die
unterschiedlichen Stichtage auf den 1. Januar 1964 in den alten Bundesländern und auf
den 1. Januar 1935 im Beitrittsgebiet seien eine nicht zu rechtfertigende,
verfahrensmäßig sehr aufwändige Ungleichbehandlung, so dass - ungeachtet der
Ausführungen des Bundesfinanzhofs -BFH- (Urteil vom 2. Februar 2005 II R 36/03, BStBl
II 2005, 428) - von einer möglichen Verfassungswidrigkeit auszugehen sei. Die
Wertverzerrungen bei der Grundsteuer würden letztlich dem Gebot der Besteuerung
nach der Leistungsfähigkeit als Ausprägung des Art. 3 Grundgesetz -GG- nicht mehr
gerecht. Mit dem Urteil des BFH werde ein kompliziertes, arbeits- und kostenintensives
Feststellungsverfahren aufrecht erhalten, nur um die Grundsteuer für die Gemeinden zu
erheben (rd. 1,77% des gesamten Steueraufkommens). Da man an dem
Grundgedanken der Einheitsbewertung nicht mehr festhalten könne, sei die gesamte
Einheitsbewertung abzuschaffen und durch ein einfaches,
verwaltungsökonomisches und aufkommensneutrales Verfahren zu ersetzen.
Seine Rechtsauffassung werde auch durch mehrere Veröffentlichungen gestützt, so z.
B. von Tipke (Monatsschrift des Deutschen Rechts -MDR- 1995, 1177), der darauf
hinweise, dass durchschnittliche Einfamilienhäuser nach den Ausführungen des BVerfG
zum verfassungsrechtlich geschützten persönlichen Freiraum gehörten, der vor der
Vermögensteuer zu schützen sei, dann sei es auch konsequent, das durchschnittliche
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Vermögensteuer zu schützen sei, dann sei es auch konsequent, das durchschnittliche
Einfamilienhaus auch vor der Grundsteuer zu schützen.
Ein weiteres gewichtiges Argument gegen die Grundsteuer ergebe sich aus
dem Halbteilungsgrundsatz, der es erfordere, nicht nur nach der Rechtfertigung der
einzelnen Steuer, sondern auch danach zu fragen, wie das Einkommen und Vermögen
des Bürgers mit der Fülle der einzelnen Steuerarten insgesamt belastet sei. Schließlich
widerspreche die Erhebung der Grundsteuer nach dem Brutto-Prinzip dem
steuerrechtlichen Netto-Prinzip; anders als bei der Vermögensteuer werde bei der
Grundsteuer die die Immobilie belastende Verbindlichkeit nicht berücksichtigt. Die
Grundsteuer werde unabhängig von den persönlichen und wirtschaftlichen
Lebensverhältnissen und unabhängig von Ertrag, Bebauungszustand, Nutzungszweck
und Belastung mit Hypotheken erhoben, obwohl sich aufgrund von finanziellen
Belastungen für einen Grundbesitzer im Einzelfall gar kein Vermögenswert mehr
ergeben könne (vgl. auch Niedersächsisches Finanzgericht -FG-, Aussetzungs- und
Vorlagebeschlüsse zur Grunderwerbsteuer vom 28. Mai 1995 III 90/91 und vom 18.
August 1998 VII (III) 306/97, Entscheidungen der Finanzgerichte -EFG- 1997, 1526; 1999,
37). Wenn aber durch Leerstände, Mietausfälle und hohe Zinsbelastungen keine Erträge,
sondern wirtschaftliche und finanzielle Verluste verzeichnet würden, komme die
zusätzliche Belastung dieses Grundvermögens mit Grundsteuer einer Enteignung, wenn
auch nur in Teilen, gleich, die mangels Vorlage einer Entschädigungsregelung
verfassungswidrig sei. Bei Leerständen oder Mietausfällen könne ein Vermieter die
Grundsteuer auch nicht über die Betriebskosten auf die Mieter abwälzen, so dass ihn die
Grundsteuerbelastung direkt treffe. Der verfassungsrechtlich garantierte Grundsatz der
Besteuerung nach der Leistungsfähigkeit sei verletzt. So sei mittlerweile ein
Klageverfahren beim Verwaltungsgericht Düsseldorf anhängig (Aktenzeichen: 25 K
2643/05), so dass im Rahmen eines Musterverfahrens nunmehr überprüft werde, ob die
Grundsteuer verfassungswidrig sei (siehe "Steuertipp" vom 25. Juni 2005, 3).
Die Klage werde dort im Wesentlichen auf die Ausführungen von Balke (Neue
Wirtschaftsbriefe -NWB- Nr. 36 vom 5. 9. 2005, 2997) gestützt (ähnlich auch Drosdzol,
Deutsche Steuerzeitung -DStZ- 1999, 831).
Der Kläger beantragt,
abweichend von dem Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 1997 vom 21.
Februar 2003 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 18. Juli 2003 den Einheitswert
auf 220 800,00 DM festzustellen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
da er sie nicht für begründet hält und führt ergänzend aus: Zwar erstrecke sich der
Denkmalschutz bei Gebäuden auf die gesamten Gebäude, jedoch seien keine konkreten
Auflagen seitens der Denkmalschutzbehörde erteilt worden; Einschränkungen, die über
das normale Maß des Denkmalschutzes hinausgingen, seien nicht erkennbar. Auch habe
der Kläger die Information über den allumfassenden Denkmalschutz erst nach der
Eigentumsübertragung erhalten, so dass sich dieser nicht wertmindernd auf den
Kaufpreis habe auswirken können.
Die Ausführungen im Exposé der Fa. xxx seien nicht geeignet, eine maßgebliche
Auswirkung auf den Kaufpreis zu belegen. Der darin genannte Kaufpreis von 5,1 Mio. DM
sei auf der Grundlage eines bezugsfreien Gebäudes ermittelt worden; unbeachtet
geblieben sei der Umstand, dass die Dachgeschosswohnungen langfristig vermietet
gewesen seien. Dieser Unterschied habe sich erheblich auf den tatsächlich gezahlten
Kaufpreis ausgewirkt. Im Übrigen sei der Denkmalschutz bei der Erstellung des Exposés
bekannt gewesen und sei daher vermutlich in die Preisvorstellung von 5.100.000,00 DM
eingeflossen. Der Denkmalschutz habe sich nach alledem nicht überdurchschnittlich
nachteilig auf den Kaufpreis ausgewirkt, zumal durch den Bestandsschutz dauerhaft eine
Ausnutzung des Grundstücks gewährleistet sei, die das heute zulässige Maß übersteige.
Dies wirke sich unter Renditegesichtspunkten eher wertsteigernd auf den Kaufpreis aus.
In der mündlichen Verhandlung hat der Kläger klargestellt, dass er die Klage
ausschließlich im eigenen Namen als Rechtsnachfolger erhoben hat. Daraufhin hat das
Gericht die Rechtsvorgänger beigeladen.
Dem Gericht haben zwei Bände Einheitswert- und Grundsteuerakten zur Steuernummer
xxx vorgelegen.
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Entscheidungsgründe
I. Das Gericht entscheidet mit dem Einverständnis der Beteiligten ohne weitere
mündliche Verhandlung (§ 90 Abs. 2 Finanzgerichtsordnung -FGO-).
II. Die Klage des Klägers ist zulässig, denn der den Beigeladenen erteilte
Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 1997 vom 21. Februar 2003 wirkt ihm gegenüber
als Rechtsnachfolger (§ 182 Abs. 2 AO).
Die Klage ist aber unbegründet. Der Einheitswertbescheid ist rechtmäßig und verletzt
den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-.
1. Verfassungsrechtliche Gründe standen dem Erlass der Einheitswertbescheide nicht
entgegen.
a) Es trifft zwar zu, dass bei dem streitbefangenen Bescheid über die Einheitswerte des
Grundvermögens noch immer auf die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 abgestellt
wird, da es zu einer gesetzlich angeordneten neuen Hauptfeststellung bisher nicht
gekommen ist, und dass der Umstand, dass die ursprünglich vom Gesetz vorgesehene
turnusmäßige Durchführung von Hauptfeststellungen unterblieben ist, zu erheblichen
Wertverzerrungen innerhalb des Grundbesitzes geführt hat. Das Absehen von einer
neuen Hauptfeststellung führt aber noch nicht zu einem Verstoß der Einheitswerte
gegen Art. 3 Abs. 1 GG, da die im Ertragswertverfahren festgestellten Einheitswerte
regelmäßig erheblich unter dem gemeinen Wert liegen und daher schwer vorstellbar ist,
dass eine Neuregelung der Einheitsbewertung zu einer Herabsetzung der Einheitswerte
führen würde (vgl. BFH, Urteil in BStBl II 2005, 428; mit eben dieser Begründung hat das
BVerfG eine Vorlage als unzulässig angesehen, ohne auf frühere Bedenken wegen eines
überlangen Hauptfeststellungszeitraums einzugehen; vgl. BVerfG, Beschluss vom 11.
Oktober 1983 1 BvL 73/78, BStBl II 1984, 20). Auch sind Ungleichmäßigkeiten bei der
Feststellung der Einheitswerte wegen der geringeren steuerlichen Belastungswirkung
verfassungsrechtlich in höherem Ausmaß hinzunehmen als bei der Vermögen- oder
Erbschaftsteuer (vgl. hierzu BFH-Beschluss in BFH/NV 2000, 1076; Urteil in BStBl II
2005, 428; Beschluss vom 22. Juli 2005 II B 121/04, BFH/NV 2005, 1979). Das Gericht
nimmt im übrigen Bezug auf die Ausführungen des BFH in den genannten
Entscheidungen, denen es sich anschließt.
b) Der Senat teilt auch nicht die Rechtsauffassung des Klägers, dass die
unterschiedlichen Bewertungsnormen für die alten und die neuen Bundesländer - bei
zwar bestehender Ungleichbehandlung vergleichbarer Sachverhalte - zu einem
verfassungswidrigen Verstoß gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG führen. Der
unterschiedliche Rechtszustand ist sachlich durch die Wiedervereinigung für eine
Übergangszeit gerechtfertigt. Die bewertungsrechtlichen Sondervorschriften für
das Beitrittsgebiet hat der BFH insbesondere zu § 136 BewG a. F. im Hinblick auf die
Beachtung des Gleichheitssatzes durch den Gesetzgeber als vereinigungsbedingt
gerechtfertigt angesehen und für eine Übergangszeit als verfassungsrechtlich
unbedenklich gebilligt (BFH, Beschluss vom 11. Juni 1995 II B 93/96, BStBl II 1997, 527).
Gleiches muss auch für die §§ 129 ff BewG und die darin enthaltenen Besonderheiten im
Bewertungsrecht der neuen Bundesländer gelten. Die Übernahme des für die alten
Bundesländer geltenden Bewertungsrechts auf Grundlage der Hauptfeststellung 1964
war nicht möglich, weil keine flächendeckende Feststellung der Einheitswerte für den
Grundbesitz zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 im Beitrittsgebiet vorlag. In
den neuen Bundesländern gab es angesichts des unterschiedlichen Bauzustandes der
Gebäude und des fehlenden Grundstücksmarktes keine tauglichen Vergleichsgrundlagen
für Wohn- und Gewerbeobjekte. Daher sah sich der Gesetzgeber gezwungen, auf die
Einheitswerte auf den 1. Januar 1935 und die hiermit verbundenen gesetzlichen
Grundlagen zurückzugreifen. Dieser sachliche Grund überlagert noch die
Beeinträchtigungen aufgrund der ausstehenden Reform des Grundsteuerrechts. Das
BVerfG billigt dem Gesetzgeber für die Angleichung der Rechtsverhältnisse eine
erhebliche Zeitspanne zu, dies gilt besonders für
vereinigungsbedingte Regelungen, wobei dem Gesetzgeber bei
Übergangsvorschriften wegen deren zeitlich begrenzter Geltung generell
eine besondere Gestaltungsfreiheit zusteht (BVerfG, Beschluss vom 12. Februar 2003 2
BvL 3/00, BVerfGE 107, 218). Vergleichbare Erwägungen gelten auch für das
Nebeneinander von Ersatzbemessungsgrundlagen gemäß § 42 Grundsteuergesetz -
GrStG- und am Einheitswert bemessenen Grundsteuerfestsetzungen in den neuen
Bundesländern. Zu den streitigen Feststellungszeitpunkten war jedenfalls die
Übergangsfrist, innerhalb derer der Gesetzgeber einheitliche Bemessungsgrundlagen für
die Grundsteuer in ganz Deutschland schaffen musste, nicht abgelaufen (FG Berlin,
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die Grundsteuer in ganz Deutschland schaffen musste, nicht abgelaufen (FG Berlin,
Urteil vom 31. August 2005 2 K 2295/02, zur Veröffentlichung vorgesehen, Revision
anhängig unter dem Az. II R 51/05; vgl. auch BFH, Urteil vom 20. Oktober 2004 II R 55/02,
BFH/NV 2005, 577).
c) Das Gericht teilt auch nicht die weiteren vom Kläger erhobenen
verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die Grundsteuer als solche. Zwar ist in jüngerer
Zeit eine Diskussion um die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer
entbrannt, in deren Rahmen mögliche Grundsteuerreformmodelle diskutiert werden;
auch ist in diesem Zusammenhang eine Verfassungsbeschwerde anhängig (1 BvR
1644/05), die vor allem mit einer Verletzung der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG
(keine Besteuerung persönlichen Gebrauchsvermögens, Halbteilungsgrundsatz)
begründet wird.
Der Kläger hat indes eine maßgebliche Beeinträchtigung seiner Person unter
Berücksichtigung seiner persönlichen Verhältnisse nicht vorgetragen, so wie er sich
überhaupt auf eine Wiedergabe einiger im Zuge der Grundsteuerreformdiskussion
vertretenen Meinungen beschränkt, ohne einen Bezug zu seinem eigenen Fall
herzustellen. Abgesehen davon verbietet es die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG
dem Steuergesetzgeber nicht, auf Wirtschaftsgüter des persönlichen
Gebrauchsvermögens zuzugreifen. Art. 14 GG gewährleistet das Eigentum allgemein.
Das Vermögen ist jedoch kein Eigentum in diesem Sinne, sondern stellt den Inbegriff
aller geldwerten Güter einer Person dar (BVerfG, Beschluss vom 8. April 1997 1 BvR
48/94, BVerfGE 95, 267, 300). Die auf die Steuertatbestände zurückgehende
Geldleistungspflicht ist allgemeiner Art, da sie dem Steuerschuldner die Zahlung eines
Geldbetrages auferlegt, der aus beliebigen Einnahmenquellen erbracht werden kann,
ohne dass die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG hierdurch berührt würde (BVerfG,
Beschluss vom 23. Juni 1993 1 BvR 133/89, BVerfGE 89, 48, 61). Eine Steuerpflicht ist
nur in Ausnahmefällen geeignet, die Eigentumsgarantie zu berühren. Hiervon ist
auszugehen, wenn sie den Pflichtigen übermäßig belastet und seine
Vermögensverhältnisse grundlegend beeinträchtigt, etwa wenn die Belastung über jedes
Maß ansteigt und damit zu einer Existenzgefährdung im Sinne einer "Erdrosselung" führt
(BVerfG, Beschluss vom 31. Mai 1990 2 BvL 1213/88, 2 BvR 1436/87, BVerfGE 82, 159,
160). Die Grundsteuer hat jedoch auf Grund ihrer relativ geringen Höhe keine solche
Auswirkung. Im Übrigen liegt eine Erdrosselungssteuer nicht schon dann vor, wenn
einzelne Steuerpflichtige die Steuer nicht tragen können; erforderlich ist vielmehr, dass
die Steuerpflichtigen unter normalen Umständen die Steuer nicht aufbringen können
(Bayerischer Verwaltungsgerichtshof -Bayr. VGH-, Beschluss vom 11. Februar 1976 Nr.
243 IV 74, Kommunale Steuerzeitung -KStZ- 1976, 150, 153 ).
Der geschützte Bereich des Art. 14 GG umfasst auch nicht einen absoluten Schutz des
persönlichen Gebrauchsvermögens vor "Sollertragsteuern", also solchen Steuern, die
nicht den tatsächlichen Ertrag, sondern einen erwarteten, theoretisch erzielbaren Ertrag
aus einem Wirtschaftsgut unterstellen und diesen zum Besteuerungsgegenstand
machen. Der Kläger kann sich insoweit nicht auf
den Einheitswertbeschluss des BVerfG (Beschluss vom 22. Juni 1995 2 BvL
37/91, BVerfGE 93, 121) berufen. Dieser ist zur Vermögensteuer ergangen und die in
ihm enthaltenen Aussagen sind, da sich die Bindungswirkung der Entscheidung nur auf
den konkreten Streitgegenstand, nämlich die Vereinbarkeit der Vermögensteuer mit
dem Grundgesetz, bezieht (§ 31 Abs. 1 BVerfGG) nicht auf die Grundsteuer übertragbar.
Im Übrigen resultierte die vom BVerfG festgestellte Verfassungswidrigkeit aus dem
Umstand, dass die Vermögensteuer einheitswertgebundenes und
nichteinheitswertgebundenes Vermögen umfasste und die daraus resultierende
unterschiedliche Belastung mit Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar war (BVerfG aaO).
Die Grundsteuer umfasst indes nur einheitswertgebundenes Vermögen. Das BVerfG hat
auch in den Gründen keine Rechtsgrundsätze aufgestellt, die notwendigerweise auch für
die Anwendung der Einheitsbewertung auf die Grundsteuer von unmittelbarer Bedeutung
sind. Insbesondere enthält der Beschluss keine Aussage über die Verfassungsmäßigkeit
einer Belastung durch andere Steuern (so ausdrücklich BFH, Urteil vom 11. August
1997 XI R 77/97, BStBl II 1999, 771 zur Einkommen- und Gewerbeertragsteuer; vgl. auch
BFH, Beschluss vom 17. Juni 1998 II B 33/98, Deutsches Steuerrecht -DStR- 1998, 1752
zur Erhebung von Grunderwerbsteuer bei Erwerb von bebauten Grundstücken für eigene
Wohnzwecke unter Würdigung des Halbteilungsgrundsatzes).
Soweit der Kläger die fehlende Berücksichtigung persönlicher Verhältnisse des
Grundstückseigentümers rügt, ist dem entgegen zu halten, dass die Grundsteuer als
Realsteuer bzw. Objektsteuer ausgestaltet ist (Art. 106 Abs. 6 GG; § 3 Abs. 2 AO). Die
Grundsteuer knüpft in dieser Funktion an die wirtschaftliche
Einheit des Grundbesitzes als Steuergegenstand an (§ 2 GrStG) und belastet diese in
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Einheit des Grundbesitzes als Steuergegenstand an (§ 2 GrStG) und belastet diese in
verfassungsgemäß nicht angreifbarer Weise ohne Rücksicht auf die persönlichen
Verhältnisse und Leistungsfähigkeit des Eigentümers (§ 9 Abs. 2 BewG; BFH, Beschluss
vom 20. Dezember 2002 II B 44/02, BFH/NV 2003, 508; die dagegen gerichtete
Verfassungsbeschwerde wurde nicht zur Entscheidung angenommen, BVerfG, Beschluss
vom 6. Mai 2004 1 BvR 434/03; vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 25. Oktober 1977 1 BvR
15/75, BVerfGE 46, 224; BStBl II 1978, 125 zur Gewerbesteuer). Das Steuerrecht
verbietet es auch nicht, auch solche Gegenstände, die dem Steuerpflichtigen nicht zur
Ertragserzielung zur Verfügung stehen, der Besteuerung zu unterwerfen. Auch die
Möglichkeit der Abwälzung auf Dritte ist für die Erhebung der Grundsteuer irrelevant
(BFH, Beschluss vom 16. Juli 2003 II B 95/02, BFH/NV 2003, 1609). Die Existenz der
Grundsteuer rechtfertigt sich ferner durch das Äquivalenzprinzip, denn die Gemeinden
könnten ihre Infrastruktur und ihre sonstigen Leistungen für die Daseinsvorsorge ohne
die ertragsunabhängige Grundsteuer als relativ regelmäßig fließender Steuereinnahme
nicht erbringen (vgl. BFH, Beschluss in BFH/NV 2003, 508).
Schließlich enthält der Beschluss des BVerfG zur Vermögensteuer auch keine
allgemeine Aussage zu einer verfassungsrechtlich zulässigen Höhe der steuerlichen
Gesamtbelastung; ihm kann daher keine Aussage zur zulässigen Höhe der Grundsteuer
unter dem Gesichtspunkt des Halbteilungsgrundsatzes entnommen werden. Das BVerfG
hat allein zur Vermögensteuer erklärt, dass sie zu den übrigen Steuern auf den Ertrag
nur hinzutreten dürfe, soweit die steuerliche Gesamtbelastung des Sollertrags bei
typisierender Betrachtung von Einnahmen, abziehbaren Aufwendungen und sonstigen
Entlastungen in der Nähe einer hälftigen Teilung zwischen privater und öffentlicher Hand
verbleibe. Diese Aussage muss indes im Zusammenhang mit dem Sinn der
Vermögensteuer gesehen werden, dass nämlich die Steuer aus dem Vermögensertrag
und nicht aus der Vermögenssubstanz bestritten werden müsse, also aus dem
Einkommen zu tragen sei; demgemäß dürfe die Vermögensteuer nicht zu einer
"schleichenden Vermögenskonfiskation" führen. Zudem führt die Grundsteuer schon
wegen ihrer sehr geringen Höhe keineswegs notwendiger- und typischerweise zum
hälftigen Verlust des Sollertrags des Grundbesitzes (vgl. auch FG Berlin, Urteil vom 6.
Oktober 2004 2 K 2386/02, EFG 2005, 390, Nichtzulassungsbeschwerde verworfen durch
BFH, Beschluss vom 4. August 2005 II B 145/04, BFH/NV 2005, 2054; Verwaltungsgericht
Karlsruhe, Urteil vom 18. Februar 2004 7 K 4720/02, Deutsches Steuerrecht -
Entscheidungsdienst - DStRE- 2005, 1221, Berufungszulassung abgelehnt durch
Verwaltungsgerichtshof -VGH- Baden-Württemberg, Beschluss vom 27. Juni 2005 2 S
1313/04, DStRE 2005, 1224, Verfassungsbeschwerde anhängig unter dem Az. 1 BvR
1644/05).
2. Auch im Übrigen begegnet der Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 1997 keinen
rechtlichen Bedenken. Insoweit ist allein die Höhe des Bewertungsabschlags aufgrund
der Belastungen durch den Denkmalschutz streitig. Nach dem gleichlautenden Erlass
der obersten Finanzbehörden der Länder betreffend die Einheitsbewertung des
Grundbesitzes, der unter Denkmalschutz steht, ist bei einem insgesamt dem
Denkmalschutz unterfallenden Gebäude ohne weiteren Nachweis der Grundstückswert
um 5 v. H zu ermäßigen (BStBl I 1985, 648, Tz. 2.1.3.2). Eine Erhöhung auf 10 v. H
kommt hiernach nur dann in Betracht, wenn die denkmalschutzrechtlichen
Beschränkungen den Verkaufspreis in ungewöhnlichem Maße gemindert haben.
Das Gericht sieht unter Berücksichtigung der auf den Zeitpunkt des Erwerbs erstellten
Stellungnahme der Bausachverständigen keine Anhaltspunkte dafür, dass die
denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen den Verkaufspreis in ungewöhnlichem Maße
gemindert hätten. Die Bausachverständige hat einen Verkehrswert in Höhe von 2 600
000,00 DM ermittelt, der um 350 000,00 DM unter dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis
liegt. Zu der Verkehrswertermittlung ist zunächst festzustellen, dass diese - soweit sich
ein Vergleichswert nicht ermitteln lässt - im Wege der Schätzung vorzunehmen ist.
Zutreffend hat die Bausachverständige den Verkehrswert unter Beachtung der
Wertermittlungsrichtlinien -WertR- im Ertragswertverfahren ermittelt, weil bei dem
damals teils gewerblichen Zwecken, teils der Vermietung und teils Wohnzwecken
dienenden Grundstück eine Ertragserwartung durch Nutzung im Wege der Vermietung
im Vordergrund gestanden haben dürfte. Der Ertragswert ist entsprechend den WertR
durch Kapitalisierung des zum Bewertungsstichtag erzielbaren Mietertrags ermittelt
worden, den die Bausachverständige anhand von ortsüblichen Vergleichsmieten für die
vorhandenen und nutzbaren Flächen unter Heranziehung der Steuerakten, der
Bauakten, des Mietspiegels und von Unterlagen der Industrie- und Handelskammer
geschätzt hat. Bei der Ermittlung des Ertragswerts sind zutreffend die ortsüblich
erzielbaren Brutto-Erträge um die Bewirtschaftungskosten gekürzt worden, wobei die
Bausachverständige hierfür etwa 28 % des Brutto-Ertrags einschließlich des Aufwands
für das Mietausfall- Wagnis in Höhe mit 2 % bzw. 4 % für die Wohn- bzw.
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für das Mietausfall- Wagnis in Höhe mit 2 % bzw. 4 % für die Wohn- bzw.
Gewerbenutzung angesetzt hat. Dies erscheint angemessen. Der Bodenwert ist anhand
der von den Gutachterausschüssen aus den Kaufpreissammlungen ermittelten
Richtwerte gebildet worden, wobei Wertunterschieden aufgrund von wertbeeinflussenden
Faktoren mit Hilfe von ebenfalls von den Gutachterausschüssen gebildeten
Umrechnungskoeffizienten (Anlage 23 Umrechnungskoeffizienten GFZ) Rechnung
getragen wurde.
Insgesamt erscheint das unter Beachtung der WertR erstellte Gutachten der
Bausachverständigen in sich schlüssig und überzeugend. Der Kläger hat sich mit dieser
Wertermittlung nicht auseinander gesetzt und daher keine konkreten Einwendungen
dagegen erhoben, die Anlass für eine abweichende Würdigung sein könnten.
Insbesondere lässt sich die vom Kläger vorgetragene maßgebliche Minderung nicht aus
dem Objektnachweis der Fa. xxx entnehmen, der einen Kaufpreis von 5 100 000,00 DM
benennt. Die Beschreibung des Objekts in diesem Exposé hat eher werbenden Charakter
und enthält nicht genügend konkrete Angaben über wertbeeinflussende Umstände, um
eine Vergleichbarkeit mit der Verkehrswertermittlung durch die Bausachverständige
herbeizuführen. So sind in dem Exposé z. B. keine Boden- oder Gebäudewerte
enthalten. Auch legt der Objektnachweis, soweit er konkrete Angaben enthält, z. T.
andere Gegebenheiten zugrunde, z. B. eine höhere Wohnfläche (203,53 qm: 172 qm)
und lässt offen, ob es sich bei der Vermietung des Dachgeschosses um eine befristete
oder unbefristete Vermietung handelt ("z. Zt. vermietet"). Der Kläger ging in seinem
Schreiben vom 15. Dezember 1999 an die Maklerfirma davon aus, dass der Umstand
einer erheblich wertmindernden langfristigen Vermietung in dem Exposé nicht
berücksichtigt sei. Demgegenüber kann aus dem Exposé nicht geschlossen werden,
dass sich der Denkmalschutz erheblich wertmindernd ausgewirkt hätte; die Tatsache,
dass es sich um eine denkmalgeschützte Villa handelt, ist in das Exposé eingeflossen.
Der vom Kläger hervorgehobene Umstand, dass der Denkmalschutz das gesamte
Gebäude umfasse, kann sich ebenso wenig wertmindernd auf den Kaufpreis ausgewirkt
haben, weil dieser Umstand weder dem Kläger noch den Verkäufern bekannt war.
Konkrete Auflagen seitens der Denkmalschutzbehörde, die zu Einschränkungen führen
könnten, die über das normale Maß des Denkmalschutzes hinausgingen, sind nicht
vorgetragen worden und bestehen nach den Feststellungen des Beklagten auch nicht.
Schließlich kann sich der Kläger auch nicht mit Erfolg auf eine durch den Denkmalschutz
beeinträchtigte Möglichkeit der grundlegenden Umgestaltung des Hauses berufen. Eine
solche wäre schon aus bautechnischen Gründen (zweigeschossige Haupthalle, große
Freitreppe etc.) nicht möglich, ist also nicht ursächlich durch den Denkmalschutz
bedingt. Eine Erhöhung des Denkmalschutzabschlages auf 10 v. H kommt hiernach nicht
in Betracht, da nicht feststellbar ist, dass die denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen
den Verkaufspreis in ungewöhnlichem Maße gemindert hätten.
Die Voraussetzungen für eine Revisionszulassung (§ 115 Abs. 2 FGO) sind nicht
gegeben. Durch die zitierten Entscheidungen des BFH ist geklärt, dass die Grundsteuer
dem Grunde nach verfassungsgemäß ist und jedenfalls für die hier streitbefangenen
Feststellungszeitpunkt die Unzulänglichkeiten der Einheitswertfeststellung hinzunehmen
sind. Soweit die Höhe des Abschlages wegen Denkmalschutzes streitig war, vermag dies
ebenso nicht zur Revisionszulassung zu führen, denn insoweit handelt es sich nicht um
die Entscheidung über eine Rechtsfrage, sondern um die dem Finanzgericht
vorbehaltene Würdigung von Tatsachen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.
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