Urteil des FG Berlin-Brandenburg, Az. 13 K 2430/04

FG Berlin-Brandenburg: vermietung, kauf, gebäude, sanierung, rendite, absicht, beendigung, drucksache, gleichstellung, geschäftsführer
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Gericht:
Finanzgericht Berlin-
Brandenburg 13.
Senat
Entscheidungsdatum:
Streitjahr:
2002
Aktenzeichen:
13 K 2430/04 B
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 3 InvZulG 1999
Leerstand einer fremdvermieteten Wohnung von mehr als einem
Jahr ist schädlich für die Gewährung der Investitionszulage nach
§ 3 InvZulG 1999
Tatbestand
Streitig ist, ob die Voraussetzungen eines Anspruchs auf Investitionszulage nach § 3
Investitionszulagengesetz 1999 –InvZulG 1999– erfüllt sind.
Die Klägerin erwarb am 26. März 1999 ein Mehrfamilienhaus in der ...str. 17 in P mit
einer Nutzfläche von insgesamt 1.373,59 qm. Sie führte an dem Gebäude
Modernisierungsarbeiten durch, die am 1. Juli 2002 endeten. Die Kosten für die
Modernisierungsmaßnahmen betrugen über EUR 614 pro qm.
Am 9. Juli 2003 beantragte die Klägerin eine Investitionszulage für das Jahr 2002 in Höhe
von EUR 101.512,58 und ging dabei von einer zu fremden Wohnzwecken vermieteten
Gesamtfläche von insgesamt 1.106,36 qm aus. Aufgrund des Verkaufs von zwei
Wohnungen mit insgesamt 200,73 qm (97,21 qm plus 103,52 qm) reduzierte die
Klägerin ihren Antrag auf Gewährung von Investitionszulage auf EUR 83.025,31.
In dem Betriebsprüfungsbericht vom 9. Februar 2004 wurde festgestellt, dass seit der
Beendigung der Modernisierungsarbeiten weitere drei Wohnungen mit einer Wohnfläche
von insgesamt 336,16 qm leer stünden. Diese Wohnungen würden zum Verkauf
angeboten, so dass nur für insgesamt 569,47 qm ein Anspruch auf Investitionszulage
bestehe.
Dementsprechend setzte der Beklagte die Investitionszulage für das Jahr 2002 mit
Bescheid vom 7. Juni 2004 auf EUR 52.065 fest. Den von der Klägerin am 2. Juli 2004
eingelegten Einspruch wies der Beklagte mit der Einspruchsentscheidung vom 25.
August 2004 als unbegründet zurück. Der Beklagte führte hierzu aus, dass die Klägerin
hinsichtlich der streitigen Wohnungen keinen Nachweis für ihre Absicht - und die Absicht
eines etwaigen Erwerbers - zur Vermietung zu fremden Wohnzwecken erbracht habe.
Nach einem Urteil des Finanzgerichts Berlin vom 15. Oktober 1986 (II 311/83) zu § 19
Abs. 2 Satz 4 Nr. 1 Berlinförderungsgesetz -BerlinFG- sei hierfür erforderlich, dass die
Klägerin diese Wohnungen ausschließlich für die Vermietung zu fremden Wohnzwecken
bereitgehalten habe. Im Übrigen verwies der Beklagte auf die Urteile des Bundfinanzhofs
-BFH- vom 23. März 1990 (III R 83/87, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1990, 726) und vom
14. Januar 1992 (III R 24/89, BStBl II 1992, 427), wonach das Tatbestandsmerkmal
„Dienen“ mit einer tatsächlichen Nutzung gleichzusetzen sei.
Mit ihrer Klage vom 27. September 2004 macht die Klägerin geltend, dass das
Tatbestandsmerkmal „Dienen“ nicht mit „Verwenden“ gleichzusetzen sei. Ausreichend
sei eine Zweckbestimmung der Wohnungen zur Vermietung zu fremden Wohnzwecken,
und zwar eine objektive Zweckbestimmung des Gebäudes. Die vom Beklagten
angeführte Rechtsprechung zu § 19 BerlinFG sei im Streitfall nicht anwendbar, da diese
Vorschrift im Gegensatz zu § 3 InvZulG 1999 ein unmittelbares Dienen fordere und keine
Gleichstellung von „Dienen“ und „Verwenden“ enthalte. Außerdem könne ein
vorübergehender Leerstand schon deshalb nicht schädlich sein, weil es durch ein
Überangebot von renoviertem Wohnraum zwangsläufig zu Vermietungsproblemen
gekommen sei. Im Streitfall habe zusätzlich die Schwierigkeit bestanden, dass die
Wohnungen wegen Straßenbauarbeiten vom Frühjahr 2003 bis zum Sommer 2004 nicht
vermietet werden konnten.
Bei den streitigen Wohnungen handelt es sich letztlich um die Wohnung im dritten
Obergeschoss links (97,21 qm)und um die beiden Dachgeschosswohnungen (126,48 qm
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Obergeschoss links (97,21 qm)und um die beiden Dachgeschosswohnungen (126,48 qm
und 127,13 qm), d. h. insgesamt um eine Wohnfläche von 350,82 qm. Die Wohnung im
dritten Obergeschoss links verkaufte die Klägerin im Jahr 2003 an Frau ...R, die diese
Wohnung seit dem 1. August 2003 langfristig zu fremden Wohnzwecken vermietet. Die
beiden Dachgeschosswohnungen vermietet die Klägerin selbst langfristig zu fremden
Wohnzwecken, und zwar das Dachgeschoss links (126,48 qm) seit dem 1. Oktober 2004
und das Dachgeschoss rechts (127,13 qm) seit dem 1. Juli 2005.
den Bescheid über eine Investitionszulage nach § 3
InvZulG 1999 für das Jahr 2002 vom 7. Juni 2004 in Gestalt der
Einspruchsentscheidung vom 25. August 2004 dahingehend zu ändern,
dass die Investitionszulage auf EUR 84.375,31 erhöht wird, hilfsweise, die
Revision zuzulassen, die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das
Vorverfahren für notwendig zu erklären.
die Klage abzuweisen.
Er macht geltend, dass sich die behauptete Vermietungsabsicht nicht in den Anzeigen
des Internetdienstleisters Immobilienscout24 widergespiegelt habe. Dort seien die
Wohnungen nur unter der Rubrik „Wohnen Kauf“, nicht aber unter der Rubrik „Wohnen
Miete“ oder „Anlage & Rendite“ angeboten worden. Außerdem bestehe selbst bei einem
Nachweis der Vermietungsabsicht kein Anspruch auf Investitionszulage, da die
Wohnungen nicht nur vorübergehend leer gestanden hätten. Das Fehlen des Zusatzes
„unmittelbar“ in § 3 InvZulG 1999 spiele für die Auslegung des Tatbestandsmerkmals
„Dienen“ keine Rolle, da dieser Zusatz auch bei der Auslegung der §§ 14, 19 BerlinFG in
den zitierten Urteile des BFH nicht entscheidungserheblich gewesen sei. Schließlich fehle
auch in §§ 14, 19 BerlinFG eine ausdrückliche Gleichstellung von „Dienen“ und
„Verwenden“.
Die Klägerin ist am 25. April 2005 gemäß § 79b Finanzgerichtsordnung -FGO-
aufgefordert worden, Nachweise für die Absicht zur Vermietung zu fremden
Wohnzwecken vorzulegen. Daraufhin benannte sie die Herren K und P sowie Herrn G als
Zeugen. In der mündlichen Verhandlung legte die Klägerin darüber hinaus diverse
Schreiben zur Aufgabe von Zeitungsinseraten vor. Insofern wird auf Bl. 158 ff. der
Streitakte Bezug genommen.
Über die Frage, ob die streitigen Wohnungen ab dem 1. Juli 2002 zum Kauf als
Anlageobjekt, zum Kauf zur Eigennutzung, zur Wohnungsmiete oder zur gewerblichen
Miete am Markt angeboten worden sind, ist durch die Vernehmung der Zeugen K
(Geschäftsführer der ... GmbH) und G Beweis erhoben worden. Hinsichtlich des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift über die mündliche
Verhandlung vom 27. September 2007 Bezug genommen. Die Beteiligten haben
übereinstimmend auf die Vernehmung des Zeugen P verzichtet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrags nimmt das Gericht auf den Inhalt der
vorbereitenden Schriftsätze und der beigezogenen Steuerakten Bezug. Dem Gericht
lagen ein Band Investitionszulagenakten, ein Band Betriebsprüfungsakten, ein Band
Aufzeichnungen sowie zwei Heftungen mit Rechnungen vor.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Der Bescheid über eine Investitionszulage nach § 3 Investitionszulagengesetz 1999 -
InvZulG 1999- für das Jahr 2002 vom 7. Juni 2004 in Gestalt der Einspruchsentscheidung
vom 25. August 2004 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten
(§ 100 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-). Die Klägerin
hat keinen Anspruch auf Gewährung einer zusätzlichen Investitionszulage.
1. Nach § 3 InvZulG 1999 in der für die Streitjahre geltenden Fassung sind begünstigte
Investitionen unter anderem nachträgliche Herstellungsarbeiten und Erhaltungsarbeiten
an vor dem 1. Januar 1991 fertig gestellten Gebäuden, soweit diese Gebäude
mindestens fünf Jahre nach Beendigung der nachträglichen Herstellungsarbeiten bzw.
Erhaltungsarbeiten der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs -BFH- zu § 3 InvZulG 1999 (Urteil vom
19. Mai 2004 - III R 12/03, Bundessteuerblatt -BStBl- II 2004, 837 m. w. N.) dient ein
Gebäude Wohnzwecken, wenn es dazu geeignet und bestimmt ist, Menschen auf Dauer
Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Darüber hinaus hat der BFH im Rahmen von
§ 7c Einkommensteuergesetz -EStG- 1990 entschieden, dass keine ununterbrochene
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§ 7c Einkommensteuergesetz -EStG- 1990 entschieden, dass keine ununterbrochene
Vermietung erforderlich sei, um die Voraussetzung eines Dienens für fremde
Wohnzwecke zu erfüllen. Vielmehr sei es ausreichend, wenn die Wohnung zur dauernden
Vermietung bestimmt ist und dafür verfügbar gehalten wird. Ein vorübergehender
Leerstand sei unschädlich (BFH, Urteil vom 21. August 2001 – IX R 52/98, BFH/NV 2002,
325).
Der erkennende Senat schließt sich dieser Rechtsprechung des BFH an und wendet die
vom BFH zu § 7c EStG 1990 entwickelten Grundsätze aufgrund des vergleichbaren
Gesetzeszwecks beider Vorschriften auch bei § 3 InvZulG 1999 an. Durch § 7c EStG
1990 sollte ein Anreiz geschaffen werden, vorhandene Gebäudeflächen durch Aus- und
Umbaumaßnahmen mit verhältnismäßig geringen Aufwand in zusätzliche,
abgeschlossene Mietwohnungen umzuwandeln (vgl. Bundestags-Drucksache 11/5680, S.
9). Dies ist mit der Zielsetzung von § 3 InvZulG 1999 vergleichbar, den vorhandenen
Bestand von Mietwohnungen zu sanieren und den Mietwohnungsneubau in den
Innenstädten zu fördern (vgl. Bundestags-Drucksache 13/7792).
Dagegen ist die vom Beklagten zitierte Rechtsprechung des BFH, nach der ein „Dienen“
im Sinne der §§ 14, 19 BerlinFG bzw. des § 4 des Investitionszulagegesetzes in der
Fassung der Jahre 1977 und 1978 eine tatsächliche Nutzung für die begünstigten
Zwecke voraussetzt (vgl. Nachweise im Urteil des BFH vom 24. Januar 1992 – III R 24/89,
BStBl II 1992, 427), nicht auf § 3 InvZulG 1999 anwendbar. Denn bei §§ 14, 19 BerlinFG
und § 4 InvZulG a.F. ging es nicht um die Sanierung des Mietwohnungsbestands und die
Förderung des Mietwohnungsneubaus, sondern um die Förderung bestimmter Branchen
und deren Tätigkeiten. Dieses Ziel kann - anders als die Sanierung des
Mietwohnungsbestands und die Förderung des Mietwohnungsneubaus - nur durch eine
tatsächliche Nutzung für fremde Wohnzwecke erreicht werden. Darüber hinaus stellt der
BFH in seinem Urteil vom 23. März 1990 (III R 33/87, BStBl II 1990, 726) darauf ab, dass
die in § 14 Abs. 2 BerlinFG geforderte Unmittelbarkeit einer bestimmten Verwendung auf
der Grundlage einer bloßen Zweckbestimmung nicht in verlässlicher Weise nachgeprüft
werden könne. Der Zusatz eines „unmittelbaren“ Dienens fehlt jedoch in § 3 InvZulG
1999.
2. Bei Anwendung dieser Grundsätze dienen die streitigen Wohnungen in der ...str. 17
nicht fremden Wohnzwecken. Zwar verfolgte die Klägerin nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme primär das Ziel einer Vermietung zu fremden Wohnzwecken. Zu dem
Zeitpunkt, ab dem diese Wohnungen dann tatsächlich zu fremden Wohnzwecken
genutzt wurden, war aber die Grenze eines lediglich vorübergehenden Leerstands
überschritten. Damit kann im Streitfall dahingestellt bleiben, ob im Rahmen von § 3
InvZulG 1999 nicht nur eine überwiegende, sondern aufgrund der zu befürchtenden
Nachweisprobleme eine ausschließliche Bestimmung für die Vermietung zu fremden
Wohnzwecken erforderlich ist.
a. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest
(§ 96 Abs. 1 Satz 1 FGO), dass die Klägerin primär die Vermietung zu fremden
Wohnzwecken bzw. einen Verkauf als Anlageobjekt beabsichtigte.
Der Zeuge K, Geschäftsführer der ... GmbH, hat glaubhaft bekundet, dass er mit der
Klägerin einen entsprechenden mündlichen Vertrag abgeschlossen hat. Neben der
direkten Ansprache im eigenen Kundenkreis und der Ansprache von öffentlichen
Institutionen sind nach Aussage von Herrn K auch Internetportale und – insbesondere
nach Abschluss der Straßenbauarbeiten im Sommer 2004 – die örtliche Presse
eingeschaltet worden. Diese Aussage konnte durch die Vorlage von Zeitungsinseraten
zumindest teilweise bestätigt werden. Darüber hinaus hat auch der Zeuge G glaubhaft
bekundet, dass er nur private Anleger gesucht hat, die die Wohnungen zu fremden
Wohnzwecken weitervermieten wollen.
Dieses Ergebnis wird durch die Inserate in der Rubrik „Wohnen Kauf“ beim
Internetdienstleister Immobilienscout24 nicht widerlegt, auch wenn diese Inserate nach
den Ermittlungen des Beklagten über mehrere Monate geschaltet waren und keine
Einträge in den Rubriken „Wohnen Miete“ und „Anlagen & Rendite“ gefunden wurden.
Zwar waren dem Zeugen K die unterschiedlichen Rubriken bei Immobilienscout24 nicht
mehr erinnerlich. Er legte aber schlüssig dar, dass Kleinanleger, auf die die Klägerin
maßgeblich abzielte, eher in dieser Rubrik als in der Rubrik „Anlage & Rendite“ nach
Kaufobjekten suchen.
b. Trotzdem haben die streitigen Wohnungen während der fünfjährigen Bindefrist nicht
ununterbrochen fremden Wohnzwecken gedient. Denn die Dauer des Leerstands, die bei
allen drei Wohnungen jeweils mehr als ein Jahr beträgt, kann auch unter
Berücksichtigung der besonderen Umstände des Streitfalls nicht als ein nur
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Berücksichtigung der besonderen Umstände des Streitfalls nicht als ein nur
vorübergehender Leerstand im Sinne der Rechtsprechung des BFH (Urteil vom 21.
August 2001 – IX R 52/98, BFH/NV 2002, 325; vgl. auch Bundesfinanzministerium -BMF-,
Schreiben vom 28. Februar 2003, BStBl II 2003, 318, Rz. 17) angesehen werden.
Für die Konkretisierung der zeitlichen Voraussetzungen eines nur vorübergehenden
Leerstands kommt es entscheidend auf den Gesetzeszweck des § 3 InvZulG 1999 an.
Das Ziel, die im Fördergebiet vorhandenen Mietwohnungen zu sanieren, wird
grundsätzlich auch dann erreicht, wenn im Anschluss an die Modernisierung zunächst
keine Mieter gefunden werden. Allerdings darf die Sanierung kein Selbstzweck sein.
Außerdem ist zu berücksichtigen, dass es nicht Aufgabe des
Investitionszulagengesetzes sein kann, das Risiko einer Fehlmaßnahme zu übernehmen.
Daraus ergibt sich, dass die Wohnungen innerhalb einer angemessenen Zeit auch
tatsächlich zu fremden Wohnzwecken genutzt werden müssen. Darüber hinaus müssen
die Wohnungen während des Leerstandes dem Mietwohnungsmarkt ununterbrochen und
ohne Einschränkungen zur Verfügung stehen.
Im Streitfall dauerte der Leerstand der Wohnungen mehr als ein Jahr, und zwar bei der
Wohnung im ersten Obergeschoss links 13 Monate, bei der Dachgeschosswohnung links
27 Monate und bei der Dachgeschosswohnung rechts sogar 36 Monate. Diese
Zeiträume können nicht mehr als ein nur vorübergehender Leerstand angesehen
werden. Dabei war auch zu berücksichtigen, dass bei einem Leerstand von 13 Monaten
der prozentuale Anteil der Leerstandszeiten am gesamten Bindungszeitraum von fünf
Jahren bereits mehr als 20 Prozent beträgt. Entgegen der Auffassung der Klägerin lassen
sich dem Gesetz keine Anhaltspunkte entnehmen, dass die Bindefrist im Fall eines
Leerstands erst mit dem Beginn der tatsächlichen Nutzung zu fremden Wohnzwecken in
Gang gesetzt wird. Vielmehr ist in § 3 Abs. 1 InvZulG 1999 eindeutig geregelt, dass es
hierfür allein auf die Beendigung der jeweiligen Arbeiten ankommt. Schließlich können
auch die besonderen Umstände des Einzelfalls nicht zu einer Verlängerung des
unschädlichen Zeitrahmens auf mehr als ein Jahr führen. Denn das Risiko eines
Leerstands aufgrund von Straßenbauarbeiten liegt beim Investor. Außerdem ist zu
berücksichtigen, dass es der Erwerberin R während der Straßenbauarbeiten gelungen
ist, eine Wohnung zu vermieten.
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO. Gründe für eine Zulassung der
Revision nach § 115 Abs. 2 FGO sind nicht ersichtlich. Im Streitfall war letztlich
maßgebend, dass unter Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfalls die Grenze
eines vorübergehenden Leerstands überschritten wurde.
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