Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 17.04.1996, 2 K 2230/02

Entschieden
17.04.1996
Schlagworte
Wirtschaftliche einheit, Eigentumswohnung, Ausstattung, Miteigentumsanteil, Einzelrichter, Baujahr, Gebäude, Verkehrswert, Massivbau, Steuer
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Gericht: FG Berlin 2. Senat Quelle:

Entscheidungsdatum: 19.10.2005 Normen: § 80 BewG 1991, Anl 3 BewG

Streitjahr: 1998

Aktenzeichen: 2 K 2230/02

Dokumenttyp: Urteil

(Bestimmung des Vervielfältigers nach § 80 BewG bei Mischbauweisen)

Tatbestand

1Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts -GbR- die aus den Eheleuten xxx und xxx besteht.

2Die Klägerin erwarb mit Kaufvertrag vom 17. April 1996 die im Dachgeschoss des Hauses xxx in Berlin xxx gelegenen Eigentumswohnungen Nr. xx und xx verbunden mit 59,4/1000 Miteigentumsanteilen. Das Gebäude wurde im Jahre 1911 als Massivbau mit vier Vollgeschossen fertig gestellt und das Dachgeschoss in den Jahren 1996 und 1997 ausgebaut. Es handelt sich bei den streitbefangenen Eigentumswohnungen um ursprünglich zwei Wohnungen, die jedoch im Rahmen des Ausbaus zusammengelegt wurden und nur mit einer Küche ausgestattet sind.

3Die Außenwände der Eigentumswohnungen werden zur Straßen- und Hofseite jeweils durch die aufsteigenden Dachflächen gebildet. Nur zu den Stirnseiten werden sie (teilweise) durch das Mauerwerk des Altbaus gebildet. Die übrigen Wände sind in Holzständerbauweise ausgeführt. Die Dachhaut besteht aus Betondachsteinen und Bitumenschweißbahnen in den Flachdachbereichen. Wegen der Einzelheiten nimmt das Gericht auf die eingereichte Skizze (Bl. 49 der Streitakte -StrA-) und die Baubeschreibung (Bl. 22 bis 24 StrA) Bezug.

4Der Beklagte stellte mit Bescheid vom 20. November 1998 im Wege der Wert-, Art- und Zurechnungsfortschreibung den Einheitswert des Grundvermögens für die Eigentumswohnung auf 35 200,00 DM und die Grundstücksart mit Einfamilienhaus fest. Den Einheitswert ermittelte er mittels des Ertragswertverfahrens, indem er ausgehend von einer Nutzfläche von 130 eine monatliche Rohmiete von 3,90 DM/m² zugrunde legte. Den Wert von 3,90 DM entnahm er dem Mietspiegel I a betreffend gut ausgestattete Eigentumswohnungen des Baujahres 1963. Dieser Mietspiegel ist als Anlage zur Rundverfügung Nr. 3/1991 EW-Nr. 240 vom 18. Januar 1991 der Oberfinanzdirektion -OFD- Berlin (Amtsblatt für Berlin -ABl Bln- II 1991, 292 [299]) veröffentlicht und gilt für Massivbauten mit Mauerwerk aus Ziegelsteinen, Kalksandsteinen, Natursteinen, Schwemmsteinen oder ähnlichen Steinen sowie bei Stahl- und Stahlbetonskelettbauten außer bei solchen Bauten, die unter B fallen, sofern diese Bauten als frei finanzierte und nicht steuerbegünstigte Nachkriegsbauten nach dem 31. Dezember 1953 bezugsfertig geworden sind. Nach Ziff. 4b der vorgenannten Rundverfügung sind durch nachträglichen Dachgeschossausbau neu geschaffene Wohnungen in Eigentumswohnanlagen mit der Miete aus dem Mietspiegel nach dem Jahr der Bezugsfertigkeit der Eigentumswohnung zu bewerten.

5Auf die so ermittelte Jahresrohmiete von 6 084,00 DM wandte der Beklagte den Vervielfältiger 5,8 an, den er der Anlage 3 zu § 80 Bewertungsgesetz -BewG- (Teil A, Baujahr 1905 bis 1915, Gemeinden über 500 000 Einwohner) entnahm. Danach ergab sich ein Vielfaches der Jahresrohmiete von 35 287,00 DM und ein abgerundeter Grundstückswert von 35 200,00 DM.

6Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin am 8. Dezember 1998 Einspruch ein und wandte ein, der Vervielfältiger müsse gemäß § 80 Abs. 4 BewG unter Berücksichtigung des Baujahres des Altbaus und der Bauausführung C (besonders haltbare Holzbauten) ermittelt werden.

7Der Beklagte wies den Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 30. Mai 2002 zurück und vertrat die Auffassung, nach § 93 BewG seien das Sondereigentum und der Miteigentumsanteil als Einheit zu bewerten. Dies müsse auch bei der Auswahl des Vervielfältigers berücksichtigt werden.

8Daraufhin hat die Klägerin am 2. Juli 2002 Klage erhoben.

9Zur Begründung führt sie an, zur Ermittlung des zutreffenden Mietwertes und des zutreffenden Vervielfältigers sei zu berücksichtigen, dass die streitbefangene Eigentumswohnung im Wesentlichen durch das Dach, eine Holzkonstruktion mit Dämmmaterial und Dachpappe bzw. Ziegeln umhüllt sei. Diese äußere Umhüllung sei für die Einstufung der wirtschaftlichen Einheit in die verschiedenen Klassen der Bauausführungen maßgebend. Die streitbefangene Eigentumswohnung verfüge im Sinne des Abschn. 28 Abs. 1 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens - BewRGr- über eine gewisse Selbständigkeit, sodass gemäß § 80 Abs. 4 Satz 1 BewG allein die Bauausführung des Dachgeschosses für die Bewertung maßgeblich sei. Dies entspreche auch dem Urteil des Bundesfinanzhofs -BFH- vom 31. Juli 1973 III R 147/72 (Sammlung der Entscheidungen des BFH -BFHE- 110, 59, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1973, 726). Es sei allgemein bekannt, dass Massivbauten einen höheren Verkehrswert hätten als Holzständerbauten. Denn aufgrund der nicht massiven Bauweise seien diese für Temperaturschwankungen erheblich anfälliger als Massivbauten. Unbeachtlich sei, dass den Mietern der Wohnung die Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums und damit massiver Bauteile gestattet sei, weil dieser Aspekt für die Miethöhe keine Rolle spiele. Schließlich sei bei der Auswahl des Vervielfältigers das Baujahr des Altbaus zugrunde zu legen, weil dessen Lebensdauer die Restnutzungsdauer der streitbefangenen Eigentumswohnung begrenze.

10 Die Klägerin beantragt sinngemäß,

11abweichend von dem Bescheid über den Einheitswert des Grundvermögens auf den 1. Januar 1998 vom 20. November 1998 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 30. Mai 2002 den Einheitswert unter Berücksichtigung eines Mietwertes von 3,65 DM/m² und eines Vervielfältigers von 4,5 festzustellen,

12hilfsweise,

13die Revision zuzulassen.

14 Der Beklagte beantragt,

15die Klage abzuweisen.

16 Er hält an seiner im Verwaltungsverfahren vertretenen Auffassung fest. Ergänzend verweist er darauf, dass das Miteigentum den Klägern Anteil an den massiven Baukonstruktionen des Altbaus vermittele, da diese im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft stünden. Die Miete umfasse auch Anteile für die Mitbenutzung dieser massiv gebauten Teile. Sollte das Gericht dem nicht folgen, müsse der Mietwert nach einer sehr guten Ausstattung und der Vervielfältiger nach dem Baujahr 1963 angesetzt werden, sodass im Ergebnis die Klage abzuweisen sei.

17 Der Senat hat den Rechtsstreit mit Beschluss vom 28. März 2003 dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Der Einzelrichter hat am 7. Mai 2003 eine Inaugenscheinnahme in dem Streitobjekt vorgenommen und danach nach Anhörung der Beteiligten am gleichen Tag den Rechtsstreit auf den Senat zurückübertragen.

18 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Beteiligtenvorbringens nimmt das Gericht auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze und der beigezogenen Akten Bezug. Dem Gericht haben eine Einheitswertakte für das Streitobjekt zur Steuer- Nummer xxx sowie zwei Einheitswertakten für das Grundstück zu den Steuer-Nummern xxx und xxx vorgelegen, die vom Beklagten geführt werden.

Entscheidungsgründe

19 Das Gericht übt sein ihm nach § 94a Finanzgerichtsordnung -FGO- eingeräumtes Ermessen dahingehend aus, dass es ohne mündliche Verhandlung entscheidet. Der streitbefangene Sachverhalt ist klar und die Rechtsstandpunkte sind eingehend ausgetauscht worden. Zudem haben die Beteiligten im Rahmen der Inaugenscheinnahme auf mündliche Verhandlung verzichtet. Es kann dahingestellt bleiben, ob dieser vor Rückübertragung auf den Senat erfolgte Verzicht nach § 90 Abs. 2 FGO wirksam wäre.

20 Unbeachtlich ist, dass der Einzelrichter, der die Inaugenscheinnahme vorgenommen hat,

20 Unbeachtlich ist, dass der Einzelrichter, der die Inaugenscheinnahme vorgenommen hat, dem erkennenden Senat nicht mehr angehört, da sich der streitbefangene Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergibt.

21 Die Klage ist unbegründet.

22 Die Klägerin wird nicht im Sinne des § 100 Abs. 1 FGO durch den angefochtenen Bescheid in ihren Rechten verletzt.

23 Der Klägerin steht kein Anspruch auf Herabsetzung des Einheitswertes zu.

24 Nach § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG bildet jedes Wohnungseigentum eine wirtschaftliche Einheit. Da im Streitfall nur ein einheitliches Wohnungseigentum und zudem nur eine Wohnung bestehen, liegt - entsprechend der Auffassung der Beteiligten - nur eine wirtschaftliche Einheit vor.

25 Gemäß § 93 Abs. 2 Satz 1 BewG ist das zu mehr als 80 v. H. Wohnzwecken dienende Wohnungseigentum im Wege des Ertragswertverfahrens nach den Vorschriften zu bewerten, die für Mietwohngrundstücke maßgebend sind. Gemäß § 78 BewG ergibt sich daher der Grundstückswert und damit der Einheitswert durch Anwendung eines Vervielfältigers im Sinne des § 80 BewG auf die Jahresrohmiete im Sinne des § 79 BewG. Gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG ist die Jahresrohmiete das Entgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Da die Wohnung im Streitfall am 1. Januar 1964 noch nicht existierte, ist insoweit eine Schätzung erforderlich, für die das Gericht im Einverständnis mit den Beteiligten die von der OFD Berlin aufgestellten Mietspiegel in der Rundverfügung Nr. 3/1991 EW-Nr. 240 vom 18. Januar 1991 (ABl Bln II 1991, 292) heranzieht.

26 Gegen die Anwendung eines Mietwertes von 3,90 DM/m² entsprechend dem Mietspiegel I a bei guter baulicher Ausstattung und einem Fertigstellungsjahr 1963 hat das Gericht keine Einwände. Die Auswahl des Baujahres entspricht Ziff. 4b der vorbezeichneten Rundverfügung und wird auch von der Klägerin nicht beanstandet, ebenso wenig die Annahme einer guten baulichen Ausstattung. Ob die Ausstattung sogar als sehr gut zu bezeichnen ist, kann dahinstehen, weil das Gericht zu einer Verböserung nicht befugt ist.

27 Das Gericht teilt die Einschätzung des Beklagten, dass die Mietspiegel für Massivbauten im Streitfall eine zutreffende Schätzungsgrundlage für die Jahresrohmiete darstellen. Denn für die Wohnfunktionen spielt die Unterscheidung zwischen Massiv- und Holzständerbauten keine entscheidende Rolle. Der Klägerin ist einzuräumen, dass der Verkehrswert und damit möglicherweise auch der Mietwert von Massivbauten einerseits und Holzständerbauten andererseits unterschiedlich ist, jedoch ist dafür nach der Einschätzung des Gerichts entscheidend, welchen Eindruck das Objekt nach seiner äußeren Erscheinung macht. Davon ausgehend ergibt sich, dass die streitbefangene Eigentumswohnung in einem ohne weiteres als Massivbau erkennbaren Gebäude gelegen ist, das der Klägerin auch durch ihren Miteigentumsanteil anteilig zuzurechnen ist. Auch die Formulierung im Mietspiegel "Holzfachwerkbauten aller Art, Gebäude aus großformatigen Bimsbetonplatten oder ähnlichen Platten sowie bei anderen eingeschossigen massiven Gebäuden in leichter Bauausführung ..." deutet darauf hin, dass die Mietspiegel II und II a im Wesentlichen für eingeschossige Bauten gedacht sind, wobei Eigentumswohnungen in erster Linie in der Form von Reihenhäusern vorkommen dürften. Die von der Klägerin hervorgehobenen wohnwertmindernden Merkmale (fünf Treppen ohne Fahrstuhl, stärkere Temperaturschwankungen) werden jedenfalls teilweise durch wohnwerterhöhende Merkmale (gute Belichtung und Belüftung) kompensiert und können im Übrigen im Rahmen des stark schematisierten Bewertungsverfahrens nach den §§ 78 ff. BewG keine Berücksichtigung finden.

28 Der Beklagte hat auch zu Recht den Vervielfältiger nach der Bauausführung A (Massivbauten) ausgewählt.

29 Durch den Vervielfältiger im Sinne des § 80 BewG i. V. mit den Anlagen 3 bis 8 wird berücksichtigt, dass der Wert eines Grundstücks davon abhängig ist, für welchen Zeitraum der Eigentümer mit der Erzielung der Jahresrohmiete rechnen kann, ferner auch, in welchem Maße der Reinertrag durch Instandsetzungsaufwendungen gemindert wird, die typischerweise mit zunehmendem Lebensalter ansteigen (Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 80 Rdz. 3 f.). Dabei ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass Leichtbauten entsprechend der Bauausstattungsklasse C (Anlagen 3 ff. zu § 80 BewG) eine Gesamtlebensdauer von 60 Jahren und Massivbauten im Sinne der Bauausstattungsklasse A (Anlagen 3 ff. zu § 80 BewG) eine Gesamtlebensdauer von 100 Jahren haben (Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 80 Rdz. 13).

30 Diese Erwägungen sprechen dafür, für die Bewertung des Streitobjekts einen Vervielfältiger nach der Bauausstattungsklasse A heranzuziehen. Denn sowohl die Lebensdauer als auch die Bewirtschaftungskosten sind maßgeblich von der Bauausführung des Altbaus abhängig. Die Klägerin kann auch nicht einwenden, die Außenhaut ihrer Eigentumswohnung, das Dach, sei im besonderen Maße instandsetzungsanfällig, weil das Dach wie auch die Außenmauern nach Abschn. B 2 der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum gehört, für das nach Teil III § 5 Abs. 3 der Teilungserklärung die Wohnungseigentümergemeinschaft die Instandhaltungspflicht hat, sodass jeder Miteigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil belastet wird. Wegen der weiteren Einzelheiten nimmt das Gericht auf Bl. 4 ff. der Einheitswertakte xxx Bezug. Diese Regelung entspricht auch den gesetzlichen Vorschriften (§§ 5 Abs. 2, 15 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz -WEG-, vgl. Briesemeister in Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 5 Rdz. 19 ff.).

31 Selbst wenn der Klägerin dem Grunde nach zu folgen wäre, hätte die Klage keinen Erfolg, weil dann der Vervielfältiger nicht der Baujahresgruppe vor dem 1. April 1924, sondern der für Nachkriegsbauten aus der Zeit nach dem 20. Juni 1948 zu entnehmen wäre.

32 Denn entscheidend für die zutreffende Auswahl des Vervielfältigers ist, wie ausgeführt, die Länge der mutmaßlichen Restnutzungsdauer zum maßgeblichen Bewertungszeitpunkt (1. Januar 1964). Da der Gesetzgeber bei der Festlegung der Vervielfältiger für Bauten der Ausstattungsgruppe C von einer Gesamtlebensdauer von 60 Jahren ausgegangen ist, umfasst die Gruppe der so genannten Altbauten (vor dem 1. April 1924) in der Ausstattungsgruppe C ausschließlich Objekte, die am 1. Januar 1964 theoretisch bald das Ende ihrer Lebensdauer erreicht oder überschritten hatten und mit einem bloßen Auffangwert zu bewerten sind. Wie die Klägerin selbst vorträgt, wird die Lebensdauer ihrer Eigentumswohnung jedoch durch die Lebensdauer des Altbaus bestimmt, der im Jahre 1964 nach den Vorstellungen des Gesetzgebers noch eine Restlebensdauer von 47 Jahren hatte, sodass gemäß § 80 Abs. 3 BewG bei Anwendung der Bauausführungsklasse C von einem fiktiven Fertigstellungsdatum im Jahre 1951 auszugehen wäre. Bei Anwendung des dann maßgeblichen Vervielfältigers 8,3 ergäbe sich ausgehend von der durch die Klägerin zugrunde gelegten Jahresrohmiete von 3,65 DM/m² ein Einheitswert von 47 200,00 DM. Es kann daher auch dahinstehen, welche Folgerungen sich aus dem BFH-Urteil vom 31. Juli 1973 III R 147/72, BFHE 110.59, BStBl. II 1973, 726 für den Streitfall ergeben.

33 Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.

34 Das Gericht hat die Revision gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO zugelassen.

35 In Anlehnung an das BFH-Urteil vom 16. Oktober 1996 II R 17/96 (BFHE 181, 515, BStBl II 1997, 228 [230]) hat das Gericht den Streitwert mit dem Sechsfachen der grundsteuerlichen Auswirkungen bemessen (§§ 13, 25 Gerichtskostengesetz a. F. -GKG- ).

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