Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 17.04.1996
FG Berlin: wirtschaftliche einheit, eigentumswohnung, ausstattung, miteigentumsanteil, einzelrichter, baujahr, gebäude, verkehrswert, massivbau, steuer
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Gericht:
FG Berlin 2. Senat
Entscheidungsdatum:
Streitjahr:
1998
Aktenzeichen:
2 K 2230/02
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 80 BewG 1991, Anl 3 BewG
(Bestimmung des Vervielfältigers nach § 80 BewG bei
Mischbauweisen)
Tatbestand
Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts -GbR- die aus den Eheleuten xxx
und xxx besteht.
Die Klägerin erwarb mit Kaufvertrag vom 17. April 1996 die im Dachgeschoss des
Hauses xxx in Berlin xxx gelegenen Eigentumswohnungen Nr. xx und xx verbunden mit
59,4/1000 Miteigentumsanteilen. Das Gebäude wurde im Jahre 1911 als Massivbau mit
vier Vollgeschossen fertig gestellt und das Dachgeschoss in den Jahren 1996 und 1997
ausgebaut. Es handelt sich bei den streitbefangenen Eigentumswohnungen um
ursprünglich zwei Wohnungen, die jedoch im Rahmen des Ausbaus zusammengelegt
wurden und nur mit einer Küche ausgestattet sind.
Die Außenwände der Eigentumswohnungen werden zur Straßen- und Hofseite jeweils
durch die aufsteigenden Dachflächen gebildet. Nur zu den Stirnseiten werden sie
(teilweise) durch das Mauerwerk des Altbaus gebildet. Die übrigen Wände sind in
Holzständerbauweise ausgeführt. Die Dachhaut besteht aus Betondachsteinen und
Bitumenschweißbahnen in den Flachdachbereichen. Wegen der Einzelheiten nimmt das
Gericht auf die eingereichte Skizze (Bl. 49 der Streitakte -StrA-) und die
Baubeschreibung (Bl. 22 bis 24 StrA) Bezug.
Der Beklagte stellte mit Bescheid vom 20. November 1998 im Wege der Wert-, Art- und
Zurechnungsfortschreibung den Einheitswert des Grundvermögens für die
Eigentumswohnung auf 35 200,00 DM und die Grundstücksart mit Einfamilienhaus fest.
Den Einheitswert ermittelte er mittels des Ertragswertverfahrens, indem er ausgehend
von einer Nutzfläche von 130 m² eine monatliche Rohmiete von 3,90 DM/m² zugrunde
legte. Den Wert von 3,90 DM entnahm er dem Mietspiegel I a betreffend gut
ausgestattete Eigentumswohnungen des Baujahres 1963. Dieser Mietspiegel ist als
Anlage zur Rundverfügung Nr. 3/1991 EW-Nr. 240 vom 18. Januar 1991 der
Oberfinanzdirektion -OFD- Berlin (Amtsblatt für Berlin -ABl Bln- II 1991, 292 [299])
veröffentlicht und gilt für Massivbauten mit Mauerwerk aus Ziegelsteinen,
Kalksandsteinen, Natursteinen, Schwemmsteinen oder ähnlichen Steinen sowie bei
Stahl- und Stahlbetonskelettbauten außer bei solchen Bauten, die unter B fallen, sofern
diese Bauten als frei finanzierte und nicht steuerbegünstigte Nachkriegsbauten nach
dem 31. Dezember 1953 bezugsfertig geworden sind. Nach Ziff. 4b der vorgenannten
Rundverfügung sind durch nachträglichen Dachgeschossausbau neu geschaffene
Wohnungen in Eigentumswohnanlagen mit der Miete aus dem Mietspiegel nach dem Jahr
der Bezugsfertigkeit der Eigentumswohnung zu bewerten.
Auf die so ermittelte Jahresrohmiete von 6 084,00 DM wandte der Beklagte den
Vervielfältiger 5,8 an, den er der Anlage 3 zu § 80 Bewertungsgesetz -BewG- (Teil A,
Baujahr 1905 bis 1915, Gemeinden über 500 000 Einwohner) entnahm. Danach ergab
sich ein Vielfaches der Jahresrohmiete von 35 287,00 DM und ein abgerundeter
Grundstückswert von 35 200,00 DM.
Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin am 8. Dezember 1998 Einspruch ein und
wandte ein, der Vervielfältiger müsse gemäß § 80 Abs. 4 BewG unter Berücksichtigung
des Baujahres des Altbaus und der Bauausführung C (besonders haltbare Holzbauten)
ermittelt werden.
Der Beklagte wies den Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 30. Mai 2002 zurück
und vertrat die Auffassung, nach § 93 BewG seien das Sondereigentum und der
Miteigentumsanteil als Einheit zu bewerten. Dies müsse auch bei der Auswahl des
Vervielfältigers berücksichtigt werden.
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Daraufhin hat die Klägerin am 2. Juli 2002 Klage erhoben.
Zur Begründung führt sie an, zur Ermittlung des zutreffenden Mietwertes und des
zutreffenden Vervielfältigers sei zu berücksichtigen, dass die streitbefangene
Eigentumswohnung im Wesentlichen durch das Dach, eine Holzkonstruktion mit
Dämmmaterial und Dachpappe bzw. Ziegeln umhüllt sei. Diese äußere Umhüllung sei
für die Einstufung der wirtschaftlichen Einheit in die verschiedenen Klassen der
Bauausführungen maßgebend. Die streitbefangene Eigentumswohnung verfüge im
Sinne des Abschn. 28 Abs. 1 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens -
BewRGr- über eine gewisse Selbständigkeit, sodass gemäß § 80 Abs. 4 Satz 1 BewG
allein die Bauausführung des Dachgeschosses für die Bewertung maßgeblich sei. Dies
entspreche auch dem Urteil des Bundesfinanzhofs -BFH- vom 31. Juli 1973 III R 147/72
(Sammlung der Entscheidungen des BFH -BFHE- 110, 59, Bundessteuerblatt -BStBl- II
1973, 726). Es sei allgemein bekannt, dass Massivbauten einen höheren Verkehrswert
hätten als Holzständerbauten. Denn aufgrund der nicht massiven Bauweise seien diese
für Temperaturschwankungen erheblich anfälliger als Massivbauten. Unbeachtlich sei,
dass den Mietern der Wohnung die Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums und
damit massiver Bauteile gestattet sei, weil dieser Aspekt für die Miethöhe keine Rolle
spiele. Schließlich sei bei der Auswahl des Vervielfältigers das Baujahr des Altbaus
zugrunde zu legen, weil dessen Lebensdauer die Restnutzungsdauer der
streitbefangenen Eigentumswohnung begrenze.
Die Klägerin beantragt sinngemäß,
abweichend von dem Bescheid über den Einheitswert des Grundvermögens auf
den 1. Januar 1998 vom 20. November 1998 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom
30. Mai 2002 den Einheitswert unter Berücksichtigung eines Mietwertes von 3,65 DM/m²
und eines Vervielfältigers von 4,5 festzustellen,
hilfsweise,
die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er hält an seiner im Verwaltungsverfahren vertretenen Auffassung fest. Ergänzend
verweist er darauf, dass das Miteigentum den Klägern Anteil an den massiven
Baukonstruktionen des Altbaus vermittele, da diese im Gemeinschaftseigentum der
Wohnungseigentümergemeinschaft stünden. Die Miete umfasse auch Anteile für die
Mitbenutzung dieser massiv gebauten Teile. Sollte das Gericht dem nicht folgen, müsse
der Mietwert nach einer sehr guten Ausstattung und der Vervielfältiger nach dem
Baujahr 1963 angesetzt werden, sodass im Ergebnis die Klage abzuweisen sei.
Der Senat hat den Rechtsstreit mit Beschluss vom 28. März 2003 dem Berichterstatter
als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Der Einzelrichter hat am 7. Mai 2003 eine
Inaugenscheinnahme in dem Streitobjekt vorgenommen und danach nach Anhörung der
Beteiligten am gleichen Tag den Rechtsstreit auf den Senat zurückübertragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Beteiligtenvorbringens
nimmt das Gericht auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze und der beigezogenen
Akten Bezug. Dem Gericht haben eine Einheitswertakte für das Streitobjekt zur Steuer-
Nummer xxx sowie zwei Einheitswertakten für das Grundstück zu den Steuer-Nummern
xxx und xxx vorgelegen, die vom Beklagten geführt werden.
Entscheidungsgründe
Das Gericht übt sein ihm nach § 94a Finanzgerichtsordnung -FGO- eingeräumtes
Ermessen dahingehend aus, dass es ohne mündliche Verhandlung entscheidet. Der
streitbefangene Sachverhalt ist klar und die Rechtsstandpunkte sind eingehend
ausgetauscht worden. Zudem haben die Beteiligten im Rahmen der
Inaugenscheinnahme auf mündliche Verhandlung verzichtet. Es kann dahingestellt
bleiben, ob dieser vor Rückübertragung auf den Senat erfolgte Verzicht nach § 90 Abs. 2
FGO wirksam wäre.
Unbeachtlich ist, dass der Einzelrichter, der die Inaugenscheinnahme vorgenommen hat,
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Unbeachtlich ist, dass der Einzelrichter, der die Inaugenscheinnahme vorgenommen hat,
dem erkennenden Senat nicht mehr angehört, da sich der streitbefangene Sachverhalt
hinreichend aus den Akten ergibt.
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin wird nicht im Sinne des § 100 Abs. 1 FGO durch den angefochtenen
Bescheid in ihren Rechten verletzt.
Der Klägerin steht kein Anspruch auf Herabsetzung des Einheitswertes zu.
Nach § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG bildet jedes Wohnungseigentum eine wirtschaftliche
Einheit. Da im Streitfall nur ein einheitliches Wohnungseigentum und zudem nur eine
Wohnung bestehen, liegt - entsprechend der Auffassung der Beteiligten - nur eine
wirtschaftliche Einheit vor.
Gemäß § 93 Abs. 2 Satz 1 BewG ist das zu mehr als 80 v. H. Wohnzwecken dienende
Wohnungseigentum im Wege des Ertragswertverfahrens nach den Vorschriften zu
bewerten, die für Mietwohngrundstücke maßgebend sind. Gemäß § 78 BewG ergibt sich
daher der Grundstückswert und damit der Einheitswert durch Anwendung eines
Vervielfältigers im Sinne des § 80 BewG auf die Jahresrohmiete im Sinne des § 79 BewG.
Gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG ist die Jahresrohmiete das Entgelt, das die Mieter für
die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand
im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Da die Wohnung im Streitfall
am 1. Januar 1964 noch nicht existierte, ist insoweit eine Schätzung erforderlich, für die
das Gericht im Einverständnis mit den Beteiligten die von der OFD Berlin aufgestellten
Mietspiegel in der Rundverfügung Nr. 3/1991 EW-Nr. 240 vom 18. Januar 1991 (ABl Bln II
1991, 292) heranzieht.
Gegen die Anwendung eines Mietwertes von 3,90 DM/m² entsprechend dem Mietspiegel
I a bei guter baulicher Ausstattung und einem Fertigstellungsjahr 1963 hat das Gericht
keine Einwände. Die Auswahl des Baujahres entspricht Ziff. 4b der vorbezeichneten
Rundverfügung und wird auch von der Klägerin nicht beanstandet, ebenso wenig die
Annahme einer guten baulichen Ausstattung. Ob die Ausstattung sogar als sehr gut zu
bezeichnen ist, kann dahinstehen, weil das Gericht zu einer Verböserung nicht befugt ist.
Das Gericht teilt die Einschätzung des Beklagten, dass die Mietspiegel für Massivbauten
im Streitfall eine zutreffende Schätzungsgrundlage für die Jahresrohmiete darstellen.
Denn für die Wohnfunktionen spielt die Unterscheidung zwischen Massiv- und
Holzständerbauten keine entscheidende Rolle. Der Klägerin ist einzuräumen, dass der
Verkehrswert und damit möglicherweise auch der Mietwert von Massivbauten einerseits
und Holzständerbauten andererseits unterschiedlich ist, jedoch ist dafür nach der
Einschätzung des Gerichts entscheidend, welchen Eindruck das Objekt nach seiner
äußeren Erscheinung macht. Davon ausgehend ergibt sich, dass die streitbefangene
Eigentumswohnung in einem ohne weiteres als Massivbau erkennbaren Gebäude
gelegen ist, das der Klägerin auch durch ihren Miteigentumsanteil anteilig zuzurechnen
ist. Auch die Formulierung im Mietspiegel "Holzfachwerkbauten aller Art, Gebäude aus
großformatigen Bimsbetonplatten oder ähnlichen Platten sowie bei anderen
eingeschossigen massiven Gebäuden in leichter Bauausführung ..." deutet darauf hin,
dass die Mietspiegel II und II a im Wesentlichen für eingeschossige Bauten gedacht sind,
wobei Eigentumswohnungen in erster Linie in der Form von Reihenhäusern vorkommen
dürften. Die von der Klägerin hervorgehobenen wohnwertmindernden Merkmale (fünf
Treppen ohne Fahrstuhl, stärkere Temperaturschwankungen) werden jedenfalls teilweise
durch wohnwerterhöhende Merkmale (gute Belichtung und Belüftung) kompensiert und
können im Übrigen im Rahmen des stark schematisierten Bewertungsverfahrens nach
den §§ 78 ff. BewG keine Berücksichtigung finden.
Der Beklagte hat auch zu Recht den Vervielfältiger nach der Bauausführung A
(Massivbauten) ausgewählt.
Durch den Vervielfältiger im Sinne des § 80 BewG i. V. mit den Anlagen 3 bis 8 wird
berücksichtigt, dass der Wert eines Grundstücks davon abhängig ist, für welchen
Zeitraum der Eigentümer mit der Erzielung der Jahresrohmiete rechnen kann, ferner
auch, in welchem Maße der Reinertrag durch Instandsetzungsaufwendungen gemindert
wird, die typischerweise mit zunehmendem Lebensalter ansteigen (Halaczinsky in
Rössler/Troll, BewG, § 80 Rdz. 3 f.). Dabei ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass
Leichtbauten entsprechend der Bauausstattungsklasse C (Anlagen 3 ff. zu § 80 BewG)
eine Gesamtlebensdauer von 60 Jahren und Massivbauten im Sinne der
Bauausstattungsklasse A (Anlagen 3 ff. zu § 80 BewG) eine Gesamtlebensdauer von 100
Jahren haben (Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 80 Rdz. 13).
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Diese Erwägungen sprechen dafür, für die Bewertung des Streitobjekts einen
Vervielfältiger nach der Bauausstattungsklasse A heranzuziehen. Denn sowohl die
Lebensdauer als auch die Bewirtschaftungskosten sind maßgeblich von der
Bauausführung des Altbaus abhängig. Die Klägerin kann auch nicht einwenden, die
Außenhaut ihrer Eigentumswohnung, das Dach, sei im besonderen Maße
instandsetzungsanfällig, weil das Dach wie auch die Außenmauern nach Abschn. B 2 der
Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum gehört, für das nach Teil III § 5 Abs. 3
der Teilungserklärung die Wohnungseigentümergemeinschaft die Instandhaltungspflicht
hat, sodass jeder Miteigentümer entsprechend seinem Miteigentumsanteil belastet wird.
Wegen der weiteren Einzelheiten nimmt das Gericht auf Bl. 4 ff. der Einheitswertakte xxx
Bezug. Diese Regelung entspricht auch den gesetzlichen Vorschriften (§§ 5 Abs. 2, 15
Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz -WEG-, vgl. Briesemeister in Weitnauer, WEG, 9. Aufl.,
§ 5 Rdz. 19 ff.).
Selbst wenn der Klägerin dem Grunde nach zu folgen wäre, hätte die Klage keinen Erfolg,
weil dann der Vervielfältiger nicht der Baujahresgruppe vor dem 1. April 1924, sondern
der für Nachkriegsbauten aus der Zeit nach dem 20. Juni 1948 zu entnehmen wäre.
Denn entscheidend für die zutreffende Auswahl des Vervielfältigers ist, wie ausgeführt,
die Länge der mutmaßlichen Restnutzungsdauer zum maßgeblichen
Bewertungszeitpunkt (1. Januar 1964). Da der Gesetzgeber bei der Festlegung der
Vervielfältiger für Bauten der Ausstattungsgruppe C von einer Gesamtlebensdauer von
60 Jahren ausgegangen ist, umfasst die Gruppe der so genannten Altbauten (vor dem 1.
April 1924) in der Ausstattungsgruppe C ausschließlich Objekte, die am 1. Januar 1964
theoretisch bald das Ende ihrer Lebensdauer erreicht oder überschritten hatten und mit
einem bloßen Auffangwert zu bewerten sind. Wie die Klägerin selbst vorträgt, wird die
Lebensdauer ihrer Eigentumswohnung jedoch durch die Lebensdauer des Altbaus
bestimmt, der im Jahre 1964 nach den Vorstellungen des Gesetzgebers noch eine
Restlebensdauer von 47 Jahren hatte, sodass gemäß § 80 Abs. 3 BewG bei Anwendung
der Bauausführungsklasse C von einem fiktiven Fertigstellungsdatum im Jahre 1951
auszugehen wäre. Bei Anwendung des dann maßgeblichen Vervielfältigers 8,3 ergäbe
sich ausgehend von der durch die Klägerin zugrunde gelegten Jahresrohmiete von 3,65
DM/m² ein Einheitswert von 47 200,00 DM. Es kann daher auch dahinstehen, welche
Folgerungen sich aus dem BFH-Urteil vom 31. Juli 1973 III R 147/72, BFHE 110.59, BStBl.
II 1973, 726 für den Streitfall ergeben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.
Das Gericht hat die Revision gemäß § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO zugelassen.
In Anlehnung an das BFH-Urteil vom 16. Oktober 1996 II R 17/96 (BFHE 181, 515, BStBl II
1997, 228 [230]) hat das Gericht den Streitwert mit dem Sechsfachen der
grundsteuerlichen Auswirkungen bemessen (§§ 13, 25 Gerichtskostengesetz a. F. -GKG-
).
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