Urteil des BVerwG, Az. 7 C 12.03 I

BVerwG: öffentliches interesse, wohnungsbau, rückübertragung, einheit, gemeinsamer zweck, eigentümer, restitution, grundstück, firma, gebäude
Rechtsquellen:
EV
Art. 22 Abs. 4 Satz 4 und 5
VermG
§ 1 Abs. 6, § 5 Abs. 1 Buchst. a und c
Stichworte:
Rückübertragung; Restitutionsausschluss; komplexer Wohnungsbau; Verwendung
im komplexen Wohnungsbau; Änderung der Zweckbestimmung; Eigentümerwechsel
als Gefährdung der geschützten Nutzung; Aufgabe der Zweckbestimmung; Verkauf
als Aufgabe der Zweckbestimmung; Privatisierungspflichten der Gemeinden; Alt-
schuldenhilfe-Gesetz; öffentliches Interesse an der geänderten Nutzung; Bereitstel-
lung von Wohnraum für sozial schwächere Bevölkerungsschichten.
Leitsätze:
Die Verwendung eines Grundstücks im komplexen Wohnungsbau begründet den
Rückübertragungsausschluss nach § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG ohne Rücksicht da-
rauf, ob die mit dem Restitutionsantrag angestrebte konkrete Eigentumszuordnung
geeignet wäre, den entstandenen Nutzungsverbund zu wahren.
Die Veräußerung im komplexen Wohnungsbau verwendeter Grundstücke lässt den
Rückübertragungsausschluss nach § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG nicht entfallen, wenn
sie im Rahmen der Vorgaben des Art. 22 Abs. 4 Satz 4 und 5 EV und der Vorschrif-
ten des Altschuldenhilfe-Gesetzes durchgeführt wird.
Urteil des 7. Senats vom 13. November 2003 - BVerwG 7 C 12.03
I. VG Berlin vom 20.05.2003 - Az.: VG 25 A 60, 172 und 247.98 -
BUNDESVERWALTUNGSGERICHT
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
BVerwG 7 C 12.03
Verkündet
VG 25 A 60.98
am 13. November 2003
VG 25 A 172.98
Schmidt
VG 25 A 247.98
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
- 2 -
In der Verwaltungsstreitsache
- 3 -
hat der 7. Senat des Bundesverwaltungsgerichts
auf die mündliche Verhandlung vom 13. November 2003
durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht S a i l e r und
die Richter am Bundesverwaltungsgericht K l e y , H e r b e r t , G o l z e
und N e u m a n n
für Recht erkannt:
Die Urteile des Verwaltungsgerichts Berlin vom 20. Mai 2003
werden aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweitigen Verhandlung und Entschei-
dung an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen.
Die Entscheidung über die Kosten bleibt der Schlussentschei-
dung vorbehalten.
G r ü n d e :
I.
Die Kläger erheben vermögensrechtliche Ansprüche wegen des Verlusts von
Grundstücken in Berlin-Johannisthal, die im Jahre 1939 an die Reichshauptstadt
Berlin veräußert wurden.
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Die Grundstücke gehören zu einem Areal am ehemaligen Flugplatz Johannisthal,
das seit 1912 im Eigentum der "T. AG am Flugplatz Johannisthal/Adlershof" stand.
Das über sieben Hektar große Gelände hatte diese Aktiengesellschaft zum Zwecke
der Bebauung mit Mietwohnblöcken und Siedlungshäusern erworben, die in der Fol-
gezeit auf einem Teil des Areals auch schrittweise verwirklicht wurde. Die T. AG ge-
hörte zum A.-Konzern, dessen Mutterunternehmen die Firma A. - A. M. Bauten und
Industriewerke - war. Inhaber der Firma war A. M.. Dieser wurde im Jahre 1935 von
seiner Ehefrau Thekla M. beerbt und nach deren Tod von den gemeinsamen Kin-
dern Max und Ludwig M.. Erbe von Ludwig M. ist die Klägerin zu 1, von Max M. der
Kläger zu 2.
Die T. AG wurde im Jahre 1937 im Handelsregister gelöscht, nachdem zuvor ihre
Umwandlung durch Übertragung ihres Vermögens auf die Hauptgesellschafterin
Thekla M. als alleinige Inhaberin der Firma A. beschlossen worden war. Im Jahre
1939 wurde Frau M. auf der Grundlage der Verordnung über den Einsatz des jüdi-
schen Vermögens vom 3. Dezember 1938 aufgegeben, die Firma A. abzuwickeln.
Gleichzeitig wurde ein Treuhänder eingesetzt. Bereits wenige Monate zuvor hatte
Frau M. eine noch unbebaute Fläche, zu der auch die hier umstrittenen Grundstücke
gehörten, zum Zwecke der Bebauung mit Wohngebäuden an die Reichshauptstadt
Berlin veräußert, die noch im Jahre 1939 als Eigentümerin im Grundbuch eingetra-
gen wurde. Nach dem Krieg wurden die Grundstücke zunächst durch die volkseige-
ne Wohnungsverwaltung T. verwaltet. Später wurden sie der Rechtsträgerschaft ver-
schiedener Organisationen unterstellt, die auf den betroffenen Flächen, den Flurstü-
cken 8/2, 90, 92 und 93 der Flur 1. sowie den Flurstücken 58, 61 und 68 der Flur 1.,
jeweils Gemarkung Johannisthal, in den fünfziger Jahren Wohnblöcke errichteten;
ausgenommen von der Bautätigkeit war das Flurstück 92, das als Erholungsfläche in
der Blockmitte genutzt wird.
Nach der Wiedervereinigung wurden die Flurstücke 90, 93 sowie 61 und 68 dem Be-
klagten zugeordnet. Dieser brachte sie in die Wohnungsbaugesellschaft T. mbH ein,
deren alleiniger Gesellschafter er war. Diese Gesellschaft veräußerte die Flurstücke
an verschiedene private Eigentümer, die in den Jahren 1995 und 1996 im Grund-
buch eingetragen wurden. Das Flurstück 58 wurde der Beigeladenen zu 1 zugeord-
net, die Flurstücke 8/2 sowie 92 der Beigeladenen zu 2.
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Im Jahre 1990 beantragten die Kläger die Rückübertragung aller genannten Flurstü-
cke. Mit drei in ihrer Begründung im Wesentlichen gleichlautenden Bescheide stellte
das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen fest, dass die Kläger Be-
rechtigte hinsichtlich dieser Flächen wegen einer Schädigungsmaßnahme nach § 1
Abs. 6 des Vermögensgesetzes - VermG - seien, lehnte ihren Rückübertragungsan-
trag jedoch ab, weil die Restitution der Grundstücke wegen der Verwendung der
Grundstücke im komplexen Wohnungsbau nach § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG ausge-
schlossen sei.
Die dagegen erhobenen Klagen hat das Verwaltungsgericht abgewiesen. Zur Be-
gründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die Rückübertragung der Grundstücke
sei wegen ihrer Verwendung im komplexen Wohnungsbau nach § 5 Abs. 1 Buchst. c
VermG ausgeschlossen. Dass das betroffene Areal bereits von den Rechtsvorgän-
gern der Kläger vor dem Zweiten Weltkrieg für eine Bebauung vorgesehen gewesen
sei, führe zu keiner anderen Beurteilung; denn eine "Verwendung" im komplexen
Wohnungsbau setze Baumaßnahmen, zumindest deren nachhaltigen Beginn, vo-
raus. Dass das gesamte Gelände von dem Anspruch der Kläger erfasst werde und
durch die begehrte Rückübertragung daher keine planerische oder städtebauliche
Einheit zerrissen würde, könne ihren Klagen ebenfalls nicht zum Erfolg verhelfen. Da
die Erfüllung des Tatbestandes "komplexer Wohnungsbau" die Rückübertragung
wegen Unmöglichkeit kraft Gesetzes ausschließe, komme es nicht darauf an, ob im
Einzelfall die Auflösung städtebaulicher oder planerischer Zusammenhänge drohe.
Die Mietwohnhäuser auf den Streitgrundstücken wiesen untereinander und mit den
benachbarten Flurstücken Gemeinsamkeiten auf, die sie als Bestandteil einer ge-
genüber Restitutionsentscheidungen zu schützenden besonderen städtebaulichen
Einheit erscheinen ließen. Die in den fünfziger Jahren errichteten Mietwohnblöcke
seien mehr als eine äußerlich abgegrenzte Mehrheit von Häusern, die außer ge-
meinsamer Erschließung keinen sonstigen engeren städtebaulichen Zusammenhang
aufwiesen. Vielmehr sei das ganze Gelände durch die - wenn auch von verschiede-
nen Bauträgern durchgeführte - Bebauung mit großen Wohnblöcken nach einheitli-
cher Planung gekennzeichnet, die gerade nicht ebenso gut auch durch eine sukzes-
auch noch vor. Die Einbringung einiger Grundstücke durch den Beklagten in die ihm
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gehörende Wohnungsbaugesellschaft und die Weiterveräußerung dieser Grundstü-
cke im Rahmen des Altenschuldenhilfe-Gesetzes vom 23. Juni 1993 habe die Be-
bauung der Grundstücke unberührt gelassen und ihren Zusammenhang nicht gelöst.
Komplexer Wohnungsbau setze bei seiner Errichtung keinen einheitlichen Rechts-
träger voraus, wenn im Übrigen den Baumaßnahmen eine einheitliche Planung
zugrunde gelegen habe, und verlange auch mindestens dann keinen einheitlichen
Eigentümer, wenn allen Eigentümern einheitliche vertragliche Verpflichtungen aufer-
legt worden seien. So liege der Fall hier. Sowohl bei der Einbringung in die Woh-
nungsbaugesellschaft als auch bei der Veräußerung an die privaten Investoren seien
umfangreiche Verpflichtungen der Erwerber vereinbart worden, welche die Weiter-
nutzung der Gebäude in sozialverträglichem Rahmen gewährleisten sollten. Sei die
Rückübertragung somit schon nach § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG ausgeschlossen,
komme es auf die Frage, ob auch der Ausschlussgrund nach § 5 Abs. 1 Buchst. a
VermG gegeben sei, nicht an; dies würde allerdings nach der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts an der Veräußerung nach dem Altenschuldenhilfe-
Gesetz nicht scheitern.
Mit ihren Revisionen gegen diese Urteile verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter,
allerdings beschränkt auf die Feststellung der Rückübertragungsberechtigung sowie
ihrer Berechtigung auf Auskehr des Erlöses hinsichtlich der mittlerweile veräußerten
Grundstücke. Dazu tragen sie vor: Die Urteile des Verwaltungsgerichts würden den
in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 5 Abs. 1 Buchst. c
VermG entwickelten Grundsätzen nicht gerecht. Die Anwendung der Vorschrift setze
voraus, dass das betroffene Grundstück eine Änderung der Zweckbestimmung er-
fahren habe. Das sei hier nicht der Fall. Das Verwaltungsgericht vermenge die ge-
trennt zu beurteilenden Tatbestandsmerkmale der Änderung der Zweckbestimmung
durch Planung einerseits und der Verwendung des Grundstücks im Sinne dieser
Planung andererseits. Zwar treffe es zu, dass der Ausschlussgrund nur greife, wenn
eine Verwendung des Grundstücks durch die Realisierung geplanter Baumaßnah-
men stattgefunden habe. Darauf lasse sich jedoch nicht ableiten, dass diese Reali-
sierung zugleich ein Beleg für eine Änderung der Zweckbestimmung des Grund-
stücks sei. Im Zeitpunkt der Schädigung seien die betroffenen Flächen bereits er-
schlossen, in der später realisierten Form bebaubar und für eine solche Bebauung
auch vorgesehen gewesen. Durch den Wohnungsbau in den fünfziger Jahren sei
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also nicht die Zweckbestimmung der Grundstücke geändert worden; vielmehr sei die
durch frühere Planungen begründete Zweckbestimmung für Maßnahmen des Woh-
nungsbaus in Form der Wohnblockbebauung verwirklicht worden. Unabhängig da-
von fehlten aber die besonderen Voraussetzungen des komplexen Wohnungsbaus
i.S. des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG. Dazu reichten eine einheitliche Planung und die
Durchführung der Baumaßnahmen allein nicht aus. Notwendig sei ein das Ende der
Baumaßnahmen überdauernder gesteigerter städtebaulicher Zusammenhang aus
Wohnbauten und sonstiger, dem gemeinschaftlichen Wohnen dienender Grund-
stücksnutzung, der vernünftigerweise nicht trennbar sei. Dies habe das Verwal-
tungsgericht nicht festgestellt und auch nicht feststellen können. Im Übrigen wäre der
Ausschlussgrund nach § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG inzwischen durch die Weiterver-
äußerung eines Teils der Grundstücke entfallen. Sinn des Restitutionsausschlusses
sei es zu verhindern, dass die spezielle Zweckbindung der Grundstücke zerstört
werde. Eigentumsänderung bedeute daher grundsätzlich Zweckbindungsaufgabe.
Dem lasse sich nicht der Aspekt der "Sozialbindung" entgegenhalten. Die Vorschrift
des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG bezwecke die Bewahrung einer bestimmten planeri-
schen und städtebaulichen Einheit, aber nicht die vom Verwaltungsgericht angeführ-
te Weiternutzung der Gebäude in sozialverträglichem Rahmen. Dieser Aspekt könne
allenfalls bei § 5 Abs. 1 Buchst. a VermG von Bedeutung sein, weil dort ein öffentli-
ches Interesse an der restitutionsausschließenden Nutzung gefordert werde.
Der Beklagte beantragt, die Revisionen zurückzuweisen, und verteidigt die Ausfüh-
rungen der angegriffenen Urteile. Bereits die Flurkarten ergäben, dass die Streit-
grundstücke Teil eines für den komplexen Wohnungsbau charakteristischen Ge-
samtkonzepts seien. In unmittelbarer Nähe befänden sich Grünflächen, Abstandsflä-
chen, ein Kindergarten, ein Spielplatz sowie eine Oberschule. Die von den Klägern
ursprünglich ebenfalls zur Restitution angemeldeten Flurstücke 59, 60, 62 und 63,
die sich an die Streitgrundstücke anschlössen und deren Restitution nicht mehr be-
gehrt werde, würden als öffentliche Grünfläche genutzt und seien funktional auf die
beanspruchten Mietwohngrundstücke bezogen. Bei dieser Sachlage sei der Vorwurf,
das Verwaltungsgericht habe einen gesteigerten städtebaulichen Zusammenhang
nicht festgestellt, nicht gerechtfertigt. Der Ausschlussgrund sei auch nicht infolge der
nachträglichen Veräußerungen entfallen; denn der Verkauf habe der störungsfreien
Aufrechterhaltung des bisherigen Nutzungszwecks gedient. Dies gewährleisteten die
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den Käufern auferlegten Verpflichtungen, die einem Berechtigten nach dem Vermö-
gensgesetz nicht hätten auferlegt werden können.
Die Beigeladene zu 2 rügt, dass sie erst im Revisionsverfahren beigeladen worden
sei und daher in der Tatsacheninstanz zum Vortrag der Kläger nicht habe Stellung
nehmen können. Sie bestreitet, dass die Errichtung der Wohnblöcke auf der Planung
der Rechtsvorgängerin des Klägers beruhe, und macht geltend, dass das betroffene
Gebiet einen untrennbaren städtebaulichen Zusammenhang aus Wohnbauten und
sonstigen, dem gemeinschaftlichen Wohnen dienenden Anlagen aufweise.
Der Senat hat die Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung ver-
bunden.
II.
Die Revisionen sind begründet. Die angegriffenen Urteile verletzen Bundesrecht.
Das Verwaltungsgericht ist von einem fehlerhaften rechtlichen Verständnis des Be-
griffs "komplexer Wohnungsbau" i.S. des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG ausgegangen
und hat es daher versäumt, die zur Ausfüllung dieses Begriffs erforderlichen Tatsa-
chen festzustellen (1.). Da der Rückübertragungsausschluss nach § 5 Abs. 1
Buchst. c VermG auch nicht aus anderen Gründen unanwendbar ist (2.) und die
Feststellungen des Verwaltungsgerichts andererseits nicht ausreichen, die Tatbe-
standsvoraussetzungen des Rückgabeausschlussgrundes nach § 5 Abs. 1 Buchst. a
VermG zu bejahen (3.), müssen die Urteile aufgehoben und muss die Sache an das
Verwaltungsgericht zurückverwiesen werden.
1. Gemeinsamer Zweck aller in § 5 Abs. 1 VermG geregelten besonderen Rückga-
beausschlusstatbestände ist es, bestimmte rechtliche oder tatsächliche Veränderun-
gen der Nutzungsart oder Zweckbestimmung eines entzogenen Grundstücks oder
Gebäudes nicht dadurch in Frage zu stellen, dass die früheren Eigentumsverhältnis-
se wieder begründet werden. Dieser übergreifende Schutzzweck der Norm, der be-
reits in dem dieser Regelung zugrunde liegenden Eckwert Nr. 3 a der Gemeinsamen
Erklärung der beiden deutschen Regierungen zur Regelung offener Vermögensfra-
gen vom 15. Juni 1990 (Anlage III zum Einigungsvertrag - BGBl II S. 889, 1237) zum
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Ausdruck kommt, prägt auch das Verständnis des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG. Des-
halb setzt dieser Ausschlusstatbestand voraus, dass das Grundstück oder Gebäude
durch die "Verwendung" im komplexen Wohnungsbau eine Änderung der Zweckbe-
stimmung erfahren haben muss, die im öffentlichen Interesse aufrechterhalten blei-
ben soll. Die geänderte Zweckbestimmung liegt dabei in der Einbeziehung der
Grundstücke und Gebäude in eine planerische und städtebauliche, durch eine kom-
plexe Vielfalt der Bebauung und Nutzung gebildete Einheit, die nicht durch die Rück-
übertragung des in dieser Weise einbezogenen Anwesens gefährdet oder zerstört
werden soll. Der Senat ist dabei in seiner Rechtsprechung von dem in der DDR
maßgeblichen Begriff des komplexem Wohnungsbaus ausgegangen, der das ge-
samte auf einer umfassenden staatlichen Vorbereitung von Planung beruhende In-
vestitionsgeschehen im Wohnungsbau erfasste, hat die Anwendbarkeit des Restitu-
tionsausschlusses aber auf die Fälle der beschriebenen geänderten Zweckbestim-
mung eingegrenzt (vgl. Urteil vom 1. Dezember 1995 - BVerwG 7 C 27.94 -
BVerwGE 100, 77 <80>). Die Bezugnahme auf die Begriffsbildung in der DDR darf
allerdings nicht dahin verstanden werden, dass Baumaßnahmen, die - wie hier - vor
dieser Begriffsbildung verwirklicht worden sind, von vornherein aus dem Anwen-
dungsbereich des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG ausscheiden. Vielmehr weist das
Verwaltungsgericht zutreffend darauf hin, dass der Begriff materiell abzugrenzen ist
(Urteil vom 7. November 1996 - BVerwG 7 C 24.96 - Buchholz 428 § 5 VermG
Nr. 11). Da die Vorschrift auf die Erhaltung der mit den Baumaßnahmen entstande-
nen besonderen planerischen und städtebaulichen Einheit abzielt, reicht allein die
einheitliche Planung und Durchführung der Baumaßnahmen für die Anwendung des
§ 5 Abs. 1 Buchst. c VermG nicht aus. Erforderlich ist vielmehr die Entstehung eines
das Ende der Baumaßnahmen überdauernden gesteigerten städtebaulichen Zu-
sammenhangs aus Wohnbauten und sonstiger, dem gemeinschaftlichen Wohnen
dienender Grundstücksnutzung, wie Abstands- und Verkehrsflächen, Gemein-
schaftseinrichtungen, Grün- und Spielplätzen usw., der vernünftigerweise nicht
trennbar ist (Urteile vom 6. Dezember 1996 - BVerwG 7 C 20.96 - Buchholz a.a.O.
Nr. 12 sowie vom 10. Juni 1998 - BVerwG 7 C 27.97 - Buchholz a.a.O. Nr. 16). Einen
solchen Zusammenhang hat der Senat typischerweise bei einer flurstücksübergrei-
fenden Neubebauung verwirklicht gesehen (Urteil vom 1. Dezember 1995, a.a.O.,
Leitsatz 3 S. 82). Möglich ist aber auch eine Einbeziehung in die Umgebungsbebau-
ung in Form einer "verbundenen" Nutzung, die allerdings funktional der Wohnbe-
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bauung zugeordnet sein muss (Urteil vom 11. Januar 2001 - BVerwG 7 C 11.00 -
Buchholz 428 § 4 Abs. 1 VermG Nr. 5).
Die Feststellungen des Verwaltungsgerichts reichen nicht aus, die Einbeziehung der
betroffenen Grundstücke in eine solche, als komplexen Wohnungsbau zu bezeich-
nende untrennbare Einheit zu bejahen. Der Hinweis darauf, dass die Mietwohnhäu-
ser auf den Streitgrundstücken untereinander und auch mit den benachbarten Flur-
stücken des gesamten Areals Gemeinsamkeiten aufwiesen, die sie als Bestandteil
einer gegenüber Restitutionsentscheidungen zu schützenden besonderen städte-
baulichen Einheit erscheinen ließen, wird nicht näher belegt. Ebenso unsubstantiiert
ist die daran anschließende Bewertung, dass es sich um mehr als eine äußerlich
abgegrenzte Mehrheit von Häusern handele, die außer gemeinsamer Erschließung
keinen sonstigen engeren städtebaulichen Zusammenhang aufwiesen; denn diese
Bewertung beruht auf der substanzlosen Feststellung, dass das ganze Areal durch
die Bebauung mit großen Wohnblöcken nach einheitlicher Planung gekennzeichnet
sei, die gerade nicht ebenso gut auch durch eine sukzessive Bebauung der Grund-
stücke entstanden sein könnte. Welche konkreten Umstände die Einbeziehung der
betroffenen Grundstücke in einen komplexen Wohnungsbau bewirken, wird aus die-
sen Ausführungen nicht klar. Insbesondere lässt sich dem angegriffenen Urteil nicht
entnehmen, woraus sich der das Ende der Baumaßnahmen überdauernde Zusam-
menhang ergeben soll. Die Baukörper sind weder flurstücksübergreifend errichtet
worden, noch gibt es Feststellungen zu verbundenen Nutzungen mit Ausnahme des
Umstandes, dass das Flurstück 92 offenbar als Erholungsfläche für das bebaute
Flurstück 8/2 dient. Diese auf einen Einzelstandort bezogene Unterordnung allein
begründet aber noch keine komplexe Bebauung. Auf den bei den Akten befindlichen
Plänen ist erkennbar, dass es in dem betroffenen Gebiet Einrichtungen wie bei-
spielsweise Kindergärten, Kinderhorte und Schulen gibt. Dass es sich dabei - wie der
Beklagte und die Beigeladene zu 2 geltend machen - um Gemeinschaftseinrichtun-
gen im oben genannten Sinne, d.h. aufgrund einheitlicher Planung errichtete und der
Wohnbebauung im Wege eines Gesamtkonzepts zugeordnete Infrastruktureinrich-
tungen handelt, erschließt sich aus den Darstellungen jedoch nicht. Das Verwal-
tungsgericht wird daher - nötigenfalls mit Hilfe einer Ortsbesichtigung - klären müs-
sen, ob die Einrichtungen in diesem Sinne der Wohnbebauung konzeptionell zuge-
ordnet waren und sind und ob andere dem gemeinschaftlichen Wohnen dienende
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Grundstücksnutzungen vorhanden sind, die den von § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG
verlangten gesteigerten städtebaulichen Zusammenhang herstellen.
2. Eine solche weitere Sachverhaltsklärung erübrigt sich auch nicht deswegen, weil
der Rückübertragungsausschluss nach § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG bereits aus an-
deren Gründen unanwendbar ist.
a) Ohne Erfolg berufen sich die Kläger darauf, dass die betroffenen Grundstücke
durch die Bebauung in den fünfziger Jahren keine ihre Rückgabe ausschließende
Zweckänderung erfahren hätten, weil diese Bebauung bereits vor der Schädigungs-
maßnahme geplant und auf den inzwischen restituierten Nachbargrundstücken so-
gar verwirklicht gewesen sei. Zwar trifft es zu, dass die besonderen Restitutionsaus-
schlusstatbestände des § 5 Abs. 1 VermG nur greifen, wenn die Verwendung des
Grundstücks zu einem der dort genannten Zwecke sich von dem Zweck unterschei-
det, dem es vor der Schädigungsmaßnahme gedient hat; denn erst die Änderung der
Zweckbestimmung rechtfertigt die Verweigerung der Rückgabe an den bisherigen
Eigentümer. Die Merkmale des Rückübertragungsausschlusstatbestandes mussten
seinerzeit jedoch schon soweit verwirklicht gewesen sein, dass sie die spätere end-
gültige Verwendung der Sache zu diesem Zweck nicht mehr als eine Umnutzung
erscheinen ließen. Übertragen auf den Ausschlussgrund nach § 5 Abs. 1 Buchst. c
VermG bedeutet das, dass das Grundstück bereits deutlich von entsprechenden
Baumaßnahmen geprägt gewesen sein musste. Dementsprechend hat der Senat
entschieden, dass die Verwendung eines Grundstücks im komplexen Wohnungsbau
einen nachhaltigen Beginn der Maßnahme voraussetzt (Urteil vom 1. Dezember
1995, a.a.O., S. 83), und einen solchen Beginn verneint, wenn Art und Maß der ins
Werk gesetzten baulichen Nutzung noch keinen notwendigen Bezug zu einer Maß-
nahme des komplexen Wohnungsbaus gehabt haben (Beschluss vom 15. Januar
1996 - BVerwG 7 B 305.95 - Buchholz 428 § 5 VermG Nr. 8). Dieser Maßstab gilt
sowohl für die Frage, ob das Grundstück bereits vor der Schädigungsmaßnahme für
diesen Zweck verwendet wurde, wie für die Frage, ob es dieser Verwendung nach-
träglich zugeführt wurde. Daran ändert der Umstand nichts, dass die Bejahung der
Frage im ersten Fall den Rückgabeausschlusstatbestand entfallen lässt, im zweiten
Fall aber begründet. Ausschlaggebend - und zwar unabhängig vom Wiedergutma-
chungszweck des Gesetzes - ist allein, zu welchem Zeitpunkt der Vermögenswert die
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Änderung seiner Zweckbestimmung im Sinne des Ausschlusstatbestandes nach § 5
Abs. 1 Buchst. c VermG erfahren hat.
Der auf die frühere Zweckbestimmung der Grundstücke zielende Einwand der Kläger
wäre demgemäß nur dann berechtigt, wenn die Baumaßnahmen auf den betroffenen
Flächen selbst im Schädigungszeitpunkt bereits nachhaltig begonnen oder die
Grundstücke zumindest derart in den Bebauungszusammenhang der anderen schon
bebauten Grundstücke einbezogen worden waren, dass auch sie als durch diese
Bebauung geprägt betrachtet werden mussten. Beides ist nicht der Fall. Die
Grundstücke waren noch unbebaut, und die in der Nachbarschaft verwirklichte Be-
bauung ließ zwar auch ihre Nutzung zu Wohnbauzwecken erwarten, bewirkte aber
noch keine Verwendung der Grundstücke zu diesem Zweck; denn weder war die
bereits vorhandene bauliche Nutzung in ihrer Existenz von der Fortführung der Bau-
maßnahmen auf den noch unbebauten Grundstücken abhängig, noch war die Nut-
zung dieser Grundstücke bereits irreversibel durch die vorhandene Wohnbebauung
vorgegeben.
b) Ebenso wenig steht dem Restitutionsausschluss nach § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG
entgegen, dass die betroffenen Grundstücke im Falle der Restitution auf ein und den
selben Eigentümer oder ein oder die selbe Eigentümergemeinschaft zurückübertra-
gen würden.
Die Zielrichtung des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG erschöpft sich nicht darin, die kör-
perliche Herauslösung einzelner Grundstücke aus dem Verbund komplexer Wohn-
bebauung zu verhindern, vielmehr geht es um den Schutz des komplexen Woh-
nungsbaus als solchen. Dessen Erhalt sieht der Gesetzgeber nicht nur dann als ge-
fährdet an, wenn der entstandene städtebauliche Zusammenhang durch die Rück-
gabe einzelner Grundstücke verschiedenen Eigentümern zugeordnet wird, sondern
auch dann, wenn das in dieser Weise genutzte Areal insgesamt zurückübertragen
wird und damit in die Hände eines Eigentümers gelangt, der keinen Bindungen zur
Aufrechterhaltung dieser Nutzung unterliegt. Demgemäß begründet nach dem Wort-
laut der Norm allein die Verwendung des Grundstücks im komplexen Wohnungsbau
den Rückgabeausschluss ohne Rücksicht darauf, ob die konkret angestrebte künfti-
ge Eigentumszuordnung geeignet wäre, den entstandenen Nutzungsverbund zu
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wahren. Dass in der bisherigen Rechtsprechung des Senats der Schutz des städte-
baulichen Zusammenhangs vor der Herauslösung einzelner Grundstücke im Vorder-
grund gestanden hat, erklärt sich ausschließlich daraus, dass bisher die umfassende
Restitution komplex genutzter Areale nicht im Streit war. Das ändert jedoch nichts
daran, dass der Gesetzgeber in dieser Weise verwendete Grundstücke unabhängig
davon der Rückübertragung entzieht, ob die städtebauliche Einheit insgesamt oder
nur ein Teil davon beansprucht wird, weil er - der Logik aller in § 5 Abs. 1 VermG
geregelten Rückgabeausschlüsse folgend - bereits in dem Eigentumswechsel selbst
eine Gefährdung der geschützten Nutzung sieht.
c) Der Anwendung des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG lässt sich schließlich nicht ent-
gegenhalten, dass ein Teil der beanspruchten Grundstücke inzwischen veräußert
worden ist.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ergibt sich un-
mittelbar aus dem Zweck der Restitutionsausschlussgründe, dass die für sie maß-
geblichen Umstände bis zur Entscheidung über die Rückübertragung fortbestanden
haben müssen (Beschluss vom 28. August 1995 - BVerwG 7 B 214.95 - Buchholz
428 § 6 VermG Nr. 13; Urteil vom 2. Mai 1996 - BVerwG 7 C 16.95 - Buchholz 428.1
§ 12 InVorG Nr. 7; zum Entfallen des Restitutionsausschlusses nach § 5 Abs. 1
Buchst. c VermG zuletzt Urteil vom 6. Juni 2002 - BVerwG 7 C 25.01 - Buchholz
428.1 § 11 InVorG Nr. 4). Insbesondere eine zwischenzeitliche Veräußerung des
beanspruchten Grundstücks kann darauf hindeuten, dass die Zweckbestimmung,
deren Schutz der Restitutionsausschluss dient, aufgegeben worden ist oder jeden-
falls aufgegeben werden soll (vgl. im Einzelnen Urteil vom 11. April 2002 - BVerwG
7 C 20.01 - Buchholz 428.1 § 16 InVorG Nr. 7). Das scheint - auf den ersten Blick -
verstärkt für den Verkauf im komplexen Wohnungsbau verwendeter Grundstücke zu
gelten, weil gerade bei ihnen der Verbleib in der Hand der bisherigen Eigentümer,
der Gemeinden oder ihrer Wohnungsunternehmen sowie der Wohnungsgenossen-
schaften, den Fortbestand dieser Nutzung sichern sollte. Es darf jedoch nicht über-
sehen werden, dass die Kommunen nach Art. 22 Abs. 4 Satz 4 des Einigungsvertra-
ges - EV - die Aufgabe zu bewältigen haben, ihren Wohnungsbestand unter Berück-
sichtigung sozialer Belange schrittweise in eine marktwirtschaftliche Ordnung zu
überführen. Dabei sollen sie die Privatisierung auch zur Förderung der Bildung indi-
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viduellen Wohneigentums beschleunigt durchführen (Art. 22 Abs. 4 Satz 5 EV).
Demgemäß sieht das Altschuldenhilfe-Gesetz vom 23. Juni 1993 (BGBl I S. 944,
986), das zur Entlastung und Erneuerung der Wohnungswirtschaft in den neuen
Ländern beitragen soll, in seinem § 5 entsprechende Privatisierungspflichten vor (vgl.
dazu das Urteil des Senats vom 7. November 1996 - BVerwG 7 C 24.96 - Buchholz
428 § 5 VermG Nr. 11). Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass der im Rahmen
dieser Vorschriften durchgeführte Verkauf von Mietwohnhäusern durch die bisheri-
gen Eigentümer nicht als Aufgabe der durch § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG geschütz-
ten Zweckbestimmung der Grundstücke verstanden werden darf. Er dient im Gegen-
teil dazu, die ökonomische Grundlage dieser Nutzung unter den Bedingungen einer
marktwirtschaftlichen Ordnung sicherzustellen, mit anderen Worten: Gerade die
durch den Einigungsvertrag vorgegebene schonende und schrittweise Überführung
des Wohnungsbestandes der Kommunen und ihrer Wohnungsunternehmen in Pri-
vateigentum unter Berücksichtigung der Mieterinteressen soll die Belange des kom-
plexen Wohnungsbaus wahren; sie würde unmöglich gemacht, bewirkten solche
Veräußerungen das Erlöschen eines bestehenden Restitutionsausschlusses. Dass
auch die hier in Rede stehenden Veräußerungen diesen Zielen verpflichtet waren,
hat das Verwaltungsgericht unter Hinweis auf die den Erwerbern auferlegten um-
fangreichen Verpflichtungen festgestellt.
3. Eine Zurückverweisung des Rechtsstreits an die Vorinstanz erübrigt sich auch
nicht im Hinblick auf den vom Verwaltungsgericht nicht näher geprüften Restitutions-
ausschluss nach § 5 Abs. 1 Buchst. a VermG; denn ob dessen Tatbestandsvoraus-
setzungen erfüllt sind, kann ebenfalls erst nach weiterer Sachaufklärung entschieden
werden.
Nach § 5 Abs. 1 Buchst. a VermG scheidet eine Rückübertragung von Eigentums-
rechten an Grundstücken und Gebäuden aus, wenn sie mit erheblichem baulichen
Aufwand in ihrer Nutzungsart oder Zweckbestimmung verändert wurden und ein öf-
fentliches Interesse an dieser Nutzung besteht. Dass die betroffenen Grundstücke
durch ihre erstmalige Bebauung einer solchen Veränderung ihrer Zweckbestimmung
unterworfen waren, ist bereits oben ausgeführt worden. Problematisch ist nur noch,
ob ein öffentliches Interesse an der Aufrechterhaltung dieser Nutzung besteht. Wäh-
rend der Gesetzgeber dies im Falle des komplexen Wohnungsbaus nach § 5 Abs. 1
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Buchst. c VermG und bei den unter Buchst. b und d genannten Nutzungen voraus-
setzt, bedarf dies bei den übrigen Nutzungen, soweit sie vom Auffangtatbestand des
Buchst. a (vgl. Urteil vom 30. November 1995 - BVerwG 7 C 55.94 - BVerwGE 100,
70 <75 ff.>) erfasst werden - und somit auch für sonstige Wohnnutzungen - konkre-
ter Feststellungen. Der Senat hat in seinem Urteil vom 7. November 1996 (a.a.O.)
anerkannt, dass ein öffentliches Interesse daran bestehen kann, dass auf zuvor un-
bebauten Grundstücken errichtete Mietwohnungsgebäude auch zukünftig durch
Gemeinden und kommunale Wohnungsgesellschaften zur Vermietung an sozial
schwächere Bevölkerungsschichten vorgehalten werden; denn die Bereitstellung von
Wohnraum für sozial schwächere Bevölkerungsschichten gehört traditionell zu den
freiwilligen Aufgaben der kommunalen Selbstverwaltung. Das mit der Wahrnehmung
dieser Aufgabe verbundene Interesse rechtfertigt es wegen seiner Allgemeinheit
aber nur dann, dem früheren Eigentümer den Vermögenswert vorzuenthalten, wenn
ein besonderes Bedürfnis besteht, auf die Nutzung des Vermögenswertes zu Wohn-
zwecken im Hinblick auf das Wohl der Allgemeinheit gesteigerten Einfluss nehmen
zu können. Das bedeutet, dass die Grundstücke unter Berücksichtigung ihres Zu-
schnitts und gemessen an der Einwohnerzahl der Gemeinde und der dortigen Woh-
nungssituation erforderlich sein müssen, um Wohnbedürfnisse von sozial schwächer
gestellten Einwohnern zu wahren. Ob diese Voraussetzungen hier gegeben sind
oder - soweit die Grundstücke veräußert wurden - gegeben waren, kann ohne weite-
re tatsächliche Feststellungen nicht beantwortet werden. Diese müssen vom Verwal-
tungsgericht jedenfalls dann getroffen werden, wenn seine Ermittlungen ergeben
sollten, dass die Nutzung der betroffenen Grundstücke nicht die Voraussetzungen
des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG erfüllt.
Sailer Kley Herbert
Golze Neumann