Urteil des BVerwG vom 25.05.2005, 5 B 91.04

Entschieden
25.05.2005
Schlagworte
Wohnraum, Ausgleichszahlung, Form, Druck, Vertragsschluss, Mietzins, Dienstanweisung, Befragung, Überzeugung, Beweisantrag
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BUNDESVERWALTUNGSGERICHT

BESCHLUSS

BVerwG 5 B 91.04 VGH 4 UE 740/03

In der Verwaltungsstreitsache

hat der 5. Senat des Bundesverwaltungsgerichts am 25. Mai 2005 durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. S ä c k e r und die Richter am Bundesverwaltungsgericht S c h m i d t und Dr. F r a n k e

beschlossen:

Das Urteil des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 8. Juli 2004 wird aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an den Hessischen Verwaltungsgerichtshof zurückverwiesen.

Die Entscheidung über die Kosten bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Beschwerdeverfahren auf 107 371,29 (= 210 000 DM) festgesetzt 63 Abs. 2 GKG).

G r ü n d e :

Die auf behauptete Verfahrensmängel 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) gestützte Beschwerde ist im Sinne einer Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an die Vorinstanz begründet.

Die Klägerin rügt zu Recht als Aufklärungsmangel bzw. Gehörsverstoß, dass das

Berufungsgericht auf der Grundlage seiner Rechtsauffassung, die Wirksamkeit der

von der Klägerin in dem zweckentfremdungsrechtlichen Vertrag vom 4. November

1997 eingegangenen Verpflichtung zu einer Ausgleichszahlung in Höhe von

210 000 DM hänge davon ab, dass dadurch (auch) Ungewissheiten bzw. Zweifel dahingehend, "ob es sich bei der von der Klägerin projektierten Anlage überhaupt um

Wohnraum oder vielmehr um eine spezielle Form der Heimunterbringung gehandelt

habe", aus der Welt geschafft würden, wobei rechtlich erforderlich sei, "dass

sämtliche Beteiligten den Vertrag in dem Bewusstsein schließen, eine Ungewissheit

aus der Welt zu schaffen" (S. 20 des Urteils), in der mündlichen Verhandlung nicht

durch weitere Befragung und ggf. Zeugenvernehmung des Prozessbevollmächtigten

ermittelt hat, ob der Klägerin solche Zweifel der Beklagten bekannt waren, oder ob

diese nach ihrem Unterrichtungsstand über die Genehmigungspraxis der Beklagten

davon ausgehen konnte, es gehe der Beklagten (nur) um eine Mietpreisbindung für

den zu schaffenden Ersatzwohnraum bzw. die Wahrung der einer Dienstanweisung

der Beklagten zugrunde liegenden unzutreffenden Rechtsauffassung, Ersatzwohnraum in Form von Eigentumswohnungen sei als Ersatz für im Bestand vorhandenen

Wohnraum unbeachtlich (vgl. u.a. Vermerk vom 9. September 1997).

Die Vorinstanz stützt ihre Annahme, auch der Klägerin seien die unter dem Aspekt

einer Heimunterbringung bestehenden Zweifel der Beklagten bekannt gewesen, wesentlich auf Aktenvermerke der Beklagten, insbesondere einen Vermerk vom 2. Juni

1997, sowie auf den Umstand, dass die Klägerin ihr Nutzungskonzept mit dem Entwurf eines Betreuungsvertrages unter dem 14. Juli 1997 "unter Bezugnahme auf

mehrere Telefonate mit der Beklagten" eingereicht habe, und geht ausdrücklich "davon aus, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die tatsächlichen Voraussetzungen für den Abschluss eines Vergleichsvertrages vorlagen", zumindest könne

sie "nach Lage der Akten und dem Vorbringen der Beteiligten nicht feststellen, dass

die Voraussetzungen für den Abschluss eines Vergleichsvertrages nicht vorgelegen" hätten (S. 21 des Urteils). Das Berufungsgericht hat seine Überzeugung, auch

der Klägerin sei die auf Seiten der Beklagten unter dem Aspekt des betreuten Wohnens bestehende Ungewissheit hinsichtlich der Beachtlichkeit des Ersatzwohnraumes bekannt gewesen, wesentlich auf der Grundlage der Aktenvermerke der Beklagten gewonnen und den Vortrag des Prozessbevollmächtigten, es sei nur um die Frage einer Mietpreisbindung gegangen, als "wenig einleuchtend" angesehen.

Soweit die Vorinstanz in den Gründen des Nichtabhilfebeschlusses vom 10. September 2004 ausführt, der angebotene Zeuge habe eingeräumt, nicht bei sämtlichen

Gesprächen vor Abschluss des Vertrages zugegen gewesen zu sein, bleibt offen, ob

der damit unterstellte unvollständige Kenntnisstand des Prozessbevollmächtigten

über die der Klägerin selbst vorliegenden Informationen sich nur auf die Zeit vor seiner Einschaltung in die Verhandlungen oder auch auf die Zeit danach, namentlich auf

die verschiedenen Telefongespräche bezieht, welche den Gegenstand der Vermerke

der Beklagten vom 7. April, 16. Juni, 2. Oktober und 8. Oktober 1997 bilden. Insoweit

hätte es sich dem Berufungsgericht auch ohne entsprechenden förmlichen

Beweisantrag aufdrängen müssen, den Prozessbevollmächtigten zum Inhalt der von

ihm persönlich für die Klägerin geführten Verhandlungen zu befragen. Wenn der

Prozessbevollmächtigte, wie die Beschwerde darlegt, bestätigt hätte, dass seit seiner

Bestellung im Februar 1997 alle Verhandlungen ausschließlich über ihn gelaufen

seien und vor diesem Zeitpunkt das vom Berufungsgericht auf Seiten der Klägerin

vorausgesetzte Problemverständnis mangels Kenntnis der Beklagten über das Seniorenwohnprojekt (noch) nicht bestanden haben konnte, ist nicht auszuschließen,

dass die Vorinstanz mit Blick auf die Vergleichsgrundlagen zu einer anderen Bewer-

tung gelangt wäre. Dies führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und

zur Zurückverweisung.

Für die weitere Aufklärung zum konkreten Ansatz für die vereinbarte Ausgleichszahlung ist von den gegenseitig bekannten rechtlichen Erwägungen beider Parteien vor

und bei Vertragsschluss auszugehen. Dabei ist zu beachten, dass es gerade die Beklagte war, die die Klägerin im Vertrag vom 4. November 1997 unter dem Druck von

Sicherheitsleistungen zur Durchsetzung des Konzepts "Betreutes Seniorenwohnen"

in die Pflicht nahm und damit der Klägerin damals zur Pflicht machte, was sie (die

Beklagte) jetzt als Grund für damalige Zweifel an der Eignung als Ersatzwohnraum

geltend macht. Zudem belegt der Vertrag vom 4. November 1997 nicht, dass die

Ausgleichszahlungen maßgeblich wegen einer Ungewissheit vereinbart worden seien, ob mit den Neubauten überhaupt Wohnraum geschaffen werde. Denn im Vertrag

wird die Klägerin ausdrücklich verpflichtet, nicht nur als wohnungswirtschaftlichen

Ausgleich für den von ihr abgebrochenen bzw. entkernten Wohnraum entsprechenden Wohnraum zu errichten und einer "ausschließlich wohnlichen Nutzung" (unter

Übergabe der Wohneinheiten zu "ausschließlichen Wohnzwecken") im Rahmen der

Konzeption "Betreutes Seniorenwohnen" zuzuführen, sondern darüber hinaus "alles

... zumutbare zu tun, damit die vorgenannte Konzeption realisiert werden kann" (Behördenakte Bl.190/91 ff.). Auch ist weiter zu beachten, dass die Beklagte bei der Berechnung der Höhe der Ausgleichszahlungen eindeutig von der Differenz zwischen

einem mietpreisgebundenen niedrigeren und einem höheren Mietzins auf die Dauer

von zehn Jahren ausging (z.B. Vermerk der Beklagten vom 15. Oktober 1997 Bl. 160>) und den so auf 284 470 DM berechneten Betrag wegen des

von ihrem Fachamt 50 (Sozialamt) befürworteten Konzepts des "Betreuten Seniorenwohnens" auf 210 000 DM senkte (Vermerk der Beklagten vom 28. Oktober 1997

Bl. 164>).

Dr. Säcker Schmidt Dr. Franke

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5 C 19.11 vom 10.01.2013

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9 VR 4.13 vom 28.05.2013

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6 B 107.08 vom 22.08.2007

Anmerkungen zum Urteil