Urteil des BVerwG vom 25.05.2005
Wohnraum, Ausgleichszahlung, Form, Druck
BUNDESVERWALTUNGSGERICHT
BESCHLUSS
BVerwG 5 B 91.04
VGH 4 UE 740/03
In der Verwaltungsstreitsache
hat der 5. Senat des Bundesverwaltungsgerichts
am 25. Mai 2005
durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. S ä c k e r
und die Richter am Bundesverwaltungsgericht S c h m i d t und Dr. F r a n k e
beschlossen:
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Das Urteil des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 8. Juli
2004 wird aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Ver-
handlung und Entscheidung an den Hessischen Verwaltungs-
gerichtshof zurückverwiesen.
Die Entscheidung über die Kosten bleibt der Schlussentschei-
dung vorbehalten.
Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Beschwerdever-
fahren auf 107 371,29 € (= 210 000 DM) festgesetzt (§ 63
Abs. 2 GKG).
G r ü n d e :
Die auf behauptete Verfahrensmängel (§ 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) gestützte Be-
schwerde ist im Sinne einer Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückver-
weisung der Sache an die Vorinstanz begründet.
Die Klägerin rügt zu Recht als Aufklärungsmangel bzw. Gehörsverstoß, dass das
Berufungsgericht auf der Grundlage seiner Rechtsauffassung, die Wirksamkeit der
von der Klägerin in dem zweckentfremdungsrechtlichen Vertrag vom 4. November
1997 eingegangenen Verpflichtung zu einer Ausgleichszahlung in Höhe von
210 000 DM hänge davon ab, dass dadurch (auch) Ungewissheiten bzw. Zweifel da-
hingehend, "ob es sich bei der von der Klägerin projektierten Anlage überhaupt um
Wohnraum oder vielmehr um eine spezielle Form der Heimunterbringung gehandelt
habe", aus der Welt geschafft würden, wobei rechtlich erforderlich sei, "dass
sämtliche Beteiligten den Vertrag in dem Bewusstsein schließen, eine Ungewissheit
aus der Welt zu schaffen" (S. 20 des Urteils), in der mündlichen Verhandlung nicht
durch weitere Befragung und ggf. Zeugenvernehmung des Prozessbevollmächtigten
ermittelt hat, ob der Klägerin solche Zweifel der Beklagten bekannt waren, oder ob
diese nach ihrem Unterrichtungsstand über die Genehmigungspraxis der Beklagten
davon ausgehen konnte, es gehe der Beklagten (nur) um eine Mietpreisbindung für
den zu schaffenden Ersatzwohnraum bzw. die Wahrung der einer Dienstanweisung
der Beklagten zugrunde liegenden unzutreffenden Rechtsauffassung, Ersatzwohn-
raum in Form von Eigentumswohnungen sei als Ersatz für im Bestand vorhandenen
Wohnraum unbeachtlich (vgl. u.a. Vermerk vom 9. September 1997).
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Die Vorinstanz stützt ihre Annahme, auch der Klägerin seien die unter dem Aspekt
einer Heimunterbringung bestehenden Zweifel der Beklagten bekannt gewesen, we-
sentlich auf Aktenvermerke der Beklagten, insbesondere einen Vermerk vom 2. Juni
1997, sowie auf den Umstand, dass die Klägerin ihr Nutzungskonzept mit dem Ent-
wurf eines Betreuungsvertrages unter dem 14. Juli 1997 "unter Bezugnahme auf
mehrere Telefonate mit der Beklagten" eingereicht habe, und geht ausdrücklich "da-
von aus, dass im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die tatsächlichen Vorausset-
zungen für den Abschluss eines Vergleichsvertrages … vorlagen", zumindest könne
sie "nach Lage der Akten und dem Vorbringen der Beteiligten nicht feststellen, dass
die Voraussetzungen für den Abschluss eines Vergleichsvertrages … nicht vorgele-
gen" hätten (S. 21 des Urteils). Das Berufungsgericht hat seine Überzeugung, auch
der Klägerin sei die auf Seiten der Beklagten unter dem Aspekt des betreuten Woh-
nens bestehende Ungewissheit hinsichtlich der Beachtlichkeit des Ersatzwohnrau-
mes bekannt gewesen, wesentlich auf der Grundlage der Aktenvermerke der Beklag-
ten gewonnen und den Vortrag des Prozessbevollmächtigten, es sei nur um die Fra-
ge einer Mietpreisbindung gegangen, als "wenig einleuchtend" angesehen.
Soweit die Vorinstanz in den Gründen des Nichtabhilfebeschlusses vom 10. Sep-
tember 2004 ausführt, der angebotene Zeuge habe eingeräumt, nicht bei sämtlichen
Gesprächen vor Abschluss des Vertrages zugegen gewesen zu sein, bleibt offen, ob
der damit unterstellte unvollständige Kenntnisstand des Prozessbevollmächtigten
über die der Klägerin selbst vorliegenden Informationen sich nur auf die Zeit vor sei-
ner Einschaltung in die Verhandlungen oder auch auf die Zeit danach, namentlich auf
die verschiedenen Telefongespräche bezieht, welche den Gegenstand der Vermerke
der Beklagten vom 7. April, 16. Juni, 2. Oktober und 8. Oktober 1997 bilden. Insoweit
hätte es sich dem Berufungsgericht auch ohne entsprechenden förmlichen
Beweisantrag aufdrängen müssen, den Prozessbevollmächtigten zum Inhalt der von
ihm persönlich für die Klägerin geführten Verhandlungen zu befragen. Wenn der
Prozessbevollmächtigte, wie die Beschwerde darlegt, bestätigt hätte, dass seit seiner
Bestellung im Februar 1997 alle Verhandlungen ausschließlich über ihn gelaufen
seien und vor diesem Zeitpunkt das vom Berufungsgericht auf Seiten der Klägerin
vorausgesetzte Problemverständnis mangels Kenntnis der Beklagten über das Seni-
orenwohnprojekt (noch) nicht bestanden haben konnte, ist nicht auszuschließen,
dass die Vorinstanz mit Blick auf die Vergleichsgrundlagen zu einer anderen Bewer-
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tung gelangt wäre. Dies führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und
zur Zurückverweisung.
Für die weitere Aufklärung zum konkreten Ansatz für die vereinbarte Ausgleichszah-
lung ist von den gegenseitig bekannten rechtlichen Erwägungen beider Parteien vor
und bei Vertragsschluss auszugehen. Dabei ist zu beachten, dass es gerade die Be-
klagte war, die die Klägerin im Vertrag vom 4. November 1997 unter dem Druck von
Sicherheitsleistungen zur Durchsetzung des Konzepts "Betreutes Seniorenwohnen"
in die Pflicht nahm und damit der Klägerin damals zur Pflicht machte, was sie (die
Beklagte) jetzt als Grund für damalige Zweifel an der Eignung als Ersatzwohnraum
geltend macht. Zudem belegt der Vertrag vom 4. November 1997 nicht, dass die
Ausgleichszahlungen maßgeblich wegen einer Ungewissheit vereinbart worden sei-
en, ob mit den Neubauten überhaupt Wohnraum geschaffen werde. Denn im Vertrag
wird die Klägerin ausdrücklich verpflichtet, nicht nur als wohnungswirtschaftlichen
Ausgleich für den von ihr abgebrochenen bzw. entkernten Wohnraum entsprechen-
den Wohnraum zu errichten und einer "ausschließlich wohnlichen Nutzung" (unter
Übergabe der Wohneinheiten zu "ausschließlichen Wohnzwecken") im Rahmen der
Konzeption "Betreutes Seniorenwohnen" zuzuführen, sondern darüber hinaus "alles
... zumutbare zu tun, damit die vorgenannte Konzeption realisiert werden kann" (Be-
hördenakte Bl.190/91 ff.). Auch ist weiter zu beachten, dass die Beklagte bei der Be-
rechnung der Höhe der Ausgleichszahlungen eindeutig von der Differenz zwischen
einem mietpreisgebundenen niedrigeren und einem höheren Mietzins auf die Dauer
von zehn Jahren ausging (z.B. Vermerk der Beklagten vom 15. Oktober 1997 ).
hördenakte Bl. 160>) und den so auf 284 470 DM berechneten Betrag wegen des
von ihrem Fachamt 50 (Sozialamt) befürworteten Konzepts des "Betreuten Senio-
renwohnens" auf 210 000 DM senkte (Vermerk der Beklagten vom 28. Oktober 1997
Dr. Säcker Schmidt Dr. Franke