Urteil des BVerwG vom 13.07.2006
Erlass, Sanierung, Gemeinde, Bad
BUNDESVERWALTUNGSGERICHT
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
BVerwG 4 C 5.05
VGH 8 S 1826/04
In der Verwaltungsstreitsache
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hat der 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts
am 13. Juli 2006
durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. Paetow,
die Richter am Bundesverwaltungsgericht Gatz, Dr. Jannasch,
die Richterin am Bundesverwaltungsgericht Dr. Philipp und
den Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. Hofherr
ohne mündliche Verhandlung für Recht erkannt:
Das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-
Württemberg vom 28. Januar 2005 und das Urteil des
Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 23. März 2004 werden
aufgehoben.
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in allen
Rechtszügen.
G r ü n d e
I
Der Kläger erstrebt den Erlass eines Sanierungsausgleichsbetrags.
Er ist als gemeinnützig anerkannt und im Bereich der Altenpflege und -versor-
gung tätig. Er betreibt in der Altstadt von S.-Bad C. auf seinen Grundstücken
W.straße 37 und 39 ein Seniorenwohnheim mit betreuten Wohneinheiten. Wei-
tere Seniorenwohnungen unterhielt er auf dem Grundstück S.gasse 50, das er
im Jahre 2000 veräußerte. Die Grundstücke liegen im Sanierungsgebiet Bad C.
2 - Altstadt. Nach der Ermittlung der sanierungsbedingten Werterhöhungen
durch die beklagte Stadt beantragte der Kläger unter Hinweis auf seine ge-
meinnützige Tätigkeit im Mai 2000 den Erlass des Sanierungsausgleichsbe-
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trags. Diesen Antrag lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 5. Dezember 2001
ab. Mit Bescheiden vom 22. Januar 2002 zog sie den Kläger zu Sanierungs-
ausgleichsbeträgen in Höhe von insgesamt 7 786,98 € heran. Dabei ging sie
auf der Grundlage eines Wertermittlungsgutachtens von einer Bodenwerterhö-
hung von 2 % aus. Den Widerspruch gegen die genannten Bescheide wies die
Beklagte mit der Begründung zurück, für einen Erlass nach § 155 Abs. 4
BauGB reiche ein allgemeines Interesse an der Tätigkeit des Klägers auf dem
Gebiet der Altenpflege nicht aus. Vielmehr müsse sich das öffentliche Interesse
auf die städtebauliche Sanierungsmaßnahme beziehen. Dies sei hier nicht der
Fall.
Das Verwaltungsgericht Stuttgart hat die Beklagte verpflichtet, über den Antrag,
von der Beitragserhebung abzusehen, unter Beachtung der Rechtsauffassung
des Gerichts erneut zu entscheiden. Die Berufung der Beklagten hat der Ver-
waltungsgerichtshof Baden-Württemberg mit Urteil vom 28. Januar 2005 (BauR
2006, 349) zurückgewiesen. Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausge-
führt:
Die Voraussetzungen für einen Erlass aus Härtefallgründen lägen nicht vor. Ein
Erlass sei indes gemäß § 155 Abs. 4 Satz 1 Alt. 1 BauGB im öffentlichen Inte-
resse geboten. Dem stehe nicht entgegen, dass die Tätigkeit des Klägers in
keinem Zusammenhang mit den Zielen der Sanierung stehe. Denn der Erlass
des Sanierungsausgleichsbetrags liege nicht nur dann im öffentlichen Interesse,
wenn er zugleich den Zielen der jeweiligen Sanierungsmaßnahme diene, son-
dern in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu §
135 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 BauGB auch dann, wenn er geeignet sei, ein im
allgemeinen öffentlichen Interesse der Gemeinde liegendes Vorhaben zu för-
dern. Dies sei hier zu bejahen, denn die Bereitstellung von Altenwohnungen mit
betreuten Wohneinheiten sei eine im Interesse der Beklagten liegende Tätigkeit
der Daseinsvorsorge. Der Erlass sei auch geboten, denn es sei anzunehmen,
dass dadurch die Entscheidung des Klägers, die Altenbetreuung im Sanie-
rungsgebiet fortzuführen, positiv beeinflusst werden könne. Für diese Ausle-
gung sprächen die Entstehungsgeschichte der Norm sowie die Gleichartigkeit
von Erschließungsbeitrag und Sanierungsausgleichsbetrag. Allerdings dürfe ein
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Verzicht auf die Erhebung des Sanierungsausgleichsbetrags zur Förderung
eines allgemeinen, nicht mit der Sanierungsmaßnahme im Zusammenhang
stehenden, öffentlichen Interesses nicht zu Lasten der übrigen Eigentümer im
Sanierungsgebiet gehen. Dem könne jedoch auch durch eine entsprechende
Auslegung von § 156a BauGB Rechnung getragen werden, wonach ein Erlass
des Ausgleichsbetrags die erzielten Einnahmen und damit den Überschuss nur
dann mindere, wenn er der Förderung konkreter Sanierungszwecke und nicht
sonstiger Aufgaben der Gemeinde diene.
Gegen dieses Urteil hat die Beklagte die vom Berufungsgericht zugelassene
Revision eingelegt. Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihre Rechtsauf-
fassung, dass ein Erlass des Sanierungsausgleichsbetrags nur dann im öffent-
lichen Interesse liege, wenn er zugleich den Zielen der jeweiligen Sanierungs-
maßnahme diene. Dass die Tätigkeit des Klägers in keinem Zusammenhang
mit den Zielen der Sanierung stehe, sei unstreitig, überdies aber auch durch
das Berufungsgericht mit bindender Wirkung festgestellt worden.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-
Württemberg vom 28. Januar 2005 sowie das Urteil des
Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 23. März 2004 aufzu-
heben und die Klage abzuweisen.
Der Kläger verteidigt das angegriffene Urteil und beantragt,
die Revision zurückzuweisen.
Die Vertreterin des Bundesinteresses beteiligt sich am Verfahren und führt aus:
Von der Erhebung eines Sanierungsausgleichsbetrags könne nur abgesehen
werden, wenn dies den jeweiligen Zielen der Sanierungsmaßnahme entspreche
oder zugute komme. Nur eine solche Auslegung entspreche auch den verfas-
sungsrechtlichen Vorgaben, wonach der Ausgleichsbetrag als beitragsähnliche
Abgabe dem Sanierungszweck und den Abgabepflichtigen zufließen müsse.
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II
Die Revision, über die der Senat im Einverständnis der Beteiligten ohne münd-
liche Verhandlung entscheiden kann (§ 101 Abs. 2 VwGO), ist zulässig und
begründet. Die Urteile des Verwaltungsgerichtshofs und des Verwaltungsge-
richts stehen mit Bundesrecht nicht im Einklang. Die Beklagte hat zu Recht den
beantragten Erlass des Ausgleichsbetrags abgelehnt. Daher ist die Klage ab-
zuweisen.
1. Der Verwaltungsgerichtshof geht von dem Grundsatz aus, der Erlass eines
Sanierungsausgleichsbetrags liege nicht nur dann im öffentlichen Interesse
gemäß § 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB, wenn er zugleich den konkreten Sanie-
rungszwecken dient, sondern auch dann, wenn er geeignet ist, sonstige öffent-
liche Belange der Gemeinde zu fördern. Hierfür sei ausreichend, dass der Klä-
ger mit der Bereitstellung von Altenwohnungen mit betreuten Wohneinheiten
eine im Interesse der Gemeinde liegende Tätigkeit der Daseinsvorsorge wahr-
nimmt. Dass die Tätigkeit des Klägers in keinem Zusammenhang mit den Zielen
der Sanierung stehe, sei unerheblich. Dieser Auffassung vermag der Senat
nicht zu folgen.
Nach § 154 Abs. 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten
Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an
die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die
Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.
In § 155 Abs. 4 BauGB wird die Gemeinde ermächtigt, im Einzelfall von der
Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise abzusehen, wenn dies im
öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die
Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.
Entgegen der Ansicht der Vorinstanz kann sich der Kläger nicht auf die Tatbe-
standsvoraussetzung des öffentlichen Interesses berufen. Denn ein solches
Interesse besteht nur dann, wenn der Erlass des Ausgleichsbetrags geeignet
ist, die Ziele und Zwecke der jeweiligen Sanierungsmaßnahmen (§ 140 Nr. 3
BauGB) zu fördern.
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Die Vorbereitung und Durchführung der Sanierung ist für die Gemeinde mit er-
heblichen Kosten verbunden (vgl. etwa §§ 140, 141, 146, 147 BauGB). Die im
Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke erfahren durch die Sanierung im
Regelfall eine Wertsteigerung. Aus diesem Grund werden die Eigentümer die-
ser Grundstücke zur Finanzierung der Sanierung durch die Erhebung eines an
der Werterhöhung orientierten Ausgleichsbetrags herangezogen, der der durch
die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts des Grundstückes ent-
spricht (siehe im Einzelnen § 154 BauGB).
Diese Funktion des Ausgleichsbetrags als Abschöpfung der dem Grundstücks-
eigentümer zugute kommenden Wertsteigerung bestimmt auch das Verständnis
der Erlassregelung in § 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB, soweit es um die Tatbe-
standsalternative des öffentlichen Interesses geht. Der Verzicht der Gemeinde
auf den Ausgleich der durch ihre Aufwendungen herbeigeführten Erhöhung des
Bodenwerts und die damit einhergehende Begünstigung des Eigentümers ste-
hen in einer Wechselbeziehung zueinander. Der zu Lasten der Gemeinde, bei
Entstehen eines Überschusses (§ 156a BauGB) zu Lasten der Eigentümer im
Sanierungsgebiet wirkende Erlass eines Ausgleichsbetrags lässt sich nur recht-
fertigen, wenn dieser Verlust dadurch kompensiert wird, dass der begünstigte
Eigentümer einen Beitrag zur Förderung der mit der Sanierung verfolgten Ziele
und Zwecke erbringt. Nur unter dieser Voraussetzung und nicht schon aus
sonstigen im öffentlichen Interesse liegenden Gründen darf das in § 154 Abs. 1
BauGB verankerte Gebot zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen zurückge-
drängt werden. Das Absehen von der Erhebung eines Ausgleichsbetrags ist
also ein „Anreiz- und Lenkungsmittel“ (BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1992
- BVerwG 8 C 50.90 - BVerwGE 90, 202 <204> zu § 135 Abs. 5 BauGB), um
den Eigentümer zu einer sanierungsbezogenen Gegenleistung zu veranlassen.
Besteht ein derartiger innerer Zusammenhang, setzt das Absehen von einem
Ausgleichsbetrag nach § 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB weiter voraus, dass der Er-
lass „geboten“, d.h. nach den konkreten Umständen vernünftigerweise ange-
zeigt ist (BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1992 a.a.O.).
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Die vom Verwaltungsgerichtshof zur Stützung seiner Auffassung gezogene Pa-
rallele zur wortgleichen Vorschrift des § 135 Abs. 5 Satz 1 BauGB über den
Erlass von Erschließungsbeiträgen ist nicht geeignet, diese Auslegung des
§ 155 Abs. 4 Satz 1 BauGB in Frage zu stellen. Ob dem vom Verwaltungsge-
richtshof zitierten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. Mai 1992
a.a.O. tatsächlich ein so weites Verständnis des öffentlichen Interesses im Sin-
ne von § 135 Abs. 5 Satz 1 BauGB zugrunde liegt, kann auf sich beruhen. Denn
der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag ist ungeachtet seiner Ähnlichkeiten
mit dem Finanzierungsinstrument des Erschließungsbeitrags eine Abgabe, bei
der die Voraussetzungen für die Erhebung und den Erlass eigenständig zu
bestimmen sind. Auch der Entstehungsgeschichte zu § 155 Abs. 4 Satz 1
BauGB lässt sich entnehmen, dass nur bei einem spezifisch sanierungsrechtli-
chen Zusammenhang von der Erhebung eines Ausgleichsbetrags soll abgese-
hen werden dürfen. Die Vorgängerregelung des § 41 Abs. 8a StBauFG i.d.F.
vom 18. August 1976 (BGBl I S. 2221 <2250>) erklärte - ebenso wie später
§ 155 Abs. 4 BauGB i.d.F. vom 8. Dezember 1986 (BGBl I S. 2191 <2214>) -
die Regelung des § 135 Abs. 5 BBauG/BauGB für entsprechend anwendbar.
Was mit der „entsprechenden“ Anwendung gemeint ist, stellt die Begründung
des Bundesrats zu dieser von ihm vorgeschlagenen Vorschrift klar: die Freistel-
lung von dem Ausgleichsbetrag könne wegen des öffentlichen Interesses „an
der Durchführung der Sanierung“ erforderlich werden (vgl. BTDrucks 7/5059,
S. 11). Die mit dem Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 - BauRO - vom
18. August 1997 (BGBl I S. 2081) vorgenommene Ersetzung der Verweisungs-
regelung in § 155 Abs. 4 BauGB durch eine eigenständige Formulierung der
Erlassvoraussetzungen hat keine inhaltliche Änderung herbeigeführt.
Bei Anwendung dieser Rechtsgrundsätze lässt sich nicht feststellen, dass der
Erlass des dem Kläger abverlangten Sanierungsausgleichsbeitrags im öffentli-
chen Interesse geboten ist. Der Verwaltungsgerichtshof ist zu dem Ergebnis ge-
langt, die Tätigkeit des Klägers stehe in keinem Zusammenhang mit den von
der Beklagten verfolgten Zielen der Sanierung. Diese Schlussfolgerung ist revi-
sionsrechtlich nicht zu beanstanden.
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Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen der Behebung der in dem Ge-
biet vorhandenen städtebaulichen Missstände (§ 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Die-
sen Zweck hat die Gemeinde in einem Sanierungskonzept zu konkretisieren
(vgl. § 140 Nr. 3 BauGB). Von den vier Zielen, die die Beklagte für das Sanie-
rungsgebiet der Altstadt von Bad C. aufgestellt hat, könnte allenfalls das Ziel
„Erhaltung und Verbesserung der Standortbedingungen für das Wohnen“ den
erforderlichen Bezug zu dem öffentlichen Interesse im Sinne von § 155 Abs. 4
Satz 1 BauGB herstellen. Zur Verwirklichung dieses Zieles hält die Beklagte in
erster Linie Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Gebäude-
bestand für erforderlich. Demgegenüber kann der Kläger lediglich geltend ma-
chen, mit dem Erlass des Ausgleichsbeitrags werde der Weiterbetrieb des Se-
niorenwohnheims am bisherigen Ort positiv beeinflusst. Die bloße Fortführung
einer bestehenden gemeinnützigen Einrichtung, ohne dass eine Instandsetzung
oder Modernisierung des genutzten Gebäudes zur Aufrechterhaltung der Nut-
zung erforderlich wären, gehört indes nicht zu den von der Beklagten verfolgten
Sanierungszielen. Selbst wenn darüber hinaus zu den Sanierungszielen auch
der weitere Betrieb von der Beklagten besonders wichtigen gemeinnützigen
Einrichtungen gehören würde, könnte dies der Klage nicht zum Erfolg verhelfen.
Denn der Kläger trägt selbst nicht vor, inwiefern die Heranziehung zu einem
Ausgleichsbetrag, der lediglich die sanierungsbedingte Mehrung seines
Vermögens zur Finanzierung der Sanierung abschöpft, den weiteren Betrieb
seiner Einrichtung im Sanierungsgebiet gefährden sollte.
2. Der Erlass ist auch nicht zur Vermeidung einer unbilligen Härte geboten. Der
Verwaltungsgerichtshof hat das Vorliegen einer unbilligen Härte verneint. Diese
Würdigung stellt auch der Kläger nicht mehr in Frage.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Dr. Paetow Gatz Dr. Jannasch
Dr. Philipp Dr. Hofherr
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B e s c h l u s s
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 7 786,98 € festgesetzt.
Dr. Paetow Gatz Dr. Jannasch
Dr. Philipp Dr. Hofherr
Sachgebiet:
BVerwGE:
ja
Besonderes Städtebaurecht
Fachpresse:
ja
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
Rechtsquellen:
BauGB
§ 135 Abs. 5; §§ 154, 155 Abs. 4 Satz 1
Stichworte:
Sanierungsmaßnahme; Ausgleichsbetrag, sanierungsrechtlicher; Erlass; öffent-
liches Interesse; Ziele und Zwecke der Sanierung.
Leitsatz:
Ein öffentliches Interesse am Erlass eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbe-
trags besteht, wenn der Erlass geeignet ist, die Ziele und Zwecke der jeweiligen
Sanierungsmaßnahmen zu fördern.
Urteil des 4. Senats vom 13. Juli 2006 - BVerwG 4 C 5.05
I. VG Stuttgart vom 23.03.2004 - Az.: VG 13 K 5319/02 -
II. VGH Mannheim vom 28.01.2005 - Az.: VGH 8 S 1826/04 -