Urteil des BVerwG, Az. 4 BN 7.04

Gemeinde, Enteignung, Grundstück, Satzung
BUNDESVERWALTUNGSGERICHT
BESCHLUSS
BVerwG 4 BN 7.04
OVG 10a D 124/01.NE
In der Normenkontrollsache
hat der 4. Senat des Bundesverwaltungsgerichts
am 27. Mai 2004
durch die Richter am Bundesverwaltungsgericht
Prof. Dr. R o j a h n , G a t z und Dr. J a n n a s c h
beschlossen:
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Die Beschwerde der Antragstellerin gegen die Nichtzulassung
der Revision in dem Urteil des Oberverwaltungsgerichts für das
Land Nordrhein-Westfalen vom 27. November 2003 wird zu-
rückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Beschwerdever-
fahren auf 255 883,69 € festgesetzt.
G r ü n d e :
Die auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO gestützte Beschwerde bleibt erfolglos. Die Rechts-
sache hat nicht die grundsätzliche Bedeutung, die ihr die Antragstellerin beimisst.
1. Die Beschwerde wirft als grundsätzlich bedeutsam die Frage auf, ob die Regelung
des § 169 Abs. 3 BauGB mit Art. 14 Abs. 3 GG vereinbar ist, "soweit hiernach die
Enteignung im städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Bebauungsplan zugunsten
der Gemeinde oder des Entwicklungsträgers (allein) zur Erfüllung ihrer Aufgaben
zulässig ist".
Die Frage kann die Zulassung der Revision nicht rechtfertigen, da sie in der Recht-
sprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt ist. Der beschließende Senat hat
in zahlreichen Entscheidungen im Einzelnen begründet, dass § 169 Abs. 3 BauGB,
der im städtebaulichen Entwicklungsbereich nach Erlass der Entwicklungssatzung
die Enteignung zugunsten der Gemeinde zur Erfüllung ihrer städtebaulichen Aufga-
ben auch ohne Bebauungsplan eröffnet, im Hinblick auf Art. 14 Abs. 3 Satz 1 und 2
GG verfassungsrechtlich unbedenklich ist (Beschluss vom 31. März 1998 - BVerwG
4 BN 4.98 - Buchholz 406.11 § 165 BauGB Nr. 1; Urteil vom 3. Juli 1998 - BVerwG
4 CN 5.97 - Buchholz 406.11 § 165 BauGB Nr. 4; Beschluss vom 16. Februar 2001
- BVerwG 4 BN 55.00 - Buchholz 406.11 § 165 BauGB Nr. 9; Beschluss vom
5. August 2002 - BVerwG 4 BN 32.02 - Buchholz 406.11 § 165 BauGB Nr. 11; Urteil
vom 12. Dezember 2002 - BVerwG 4 CN 7.01 - Buchholz 406.11 § 165 BauGB
Nr. 12). Danach ist insbesondere geklärt, dass der Gesetzgeber den Zweck, zu des-
sen Verwirklichung die Enteignung im förmlich festgelegten Entwicklungsbereich zu-
lässig ist, in § 169 Abs. 3 Satz 1 und in § 165 Abs. 1 und 2 BauGB in einer den An-
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forderungen des Art. 14 Abs. 3 Satz 2 GG genügenden Weise ausreichend bestimmt
hat. Entschieden ist ferner, dass § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB dem Gebot des
Art. 14 Abs. 3 Satz 1 GG entspricht, nach dem eine Enteignung nur zum Wohl der
Allgemeinheit zulässig ist. Das Beschwerdevorbringen gibt keinen Anlass, insoweit
den Inhalt der vorbezeichneten Entscheidungen hier erneut wiederzugeben.
Die Antragstellerin leitet verfassungsrechtliche Bedenken gegen die enteignungs-
rechtliche Vorwirkung einer Entwicklungssatzung daraus ab, dass der Gesetzgeber
der Gemeinde für die Prüfung der Frage, ob das Wohl der Allgemeinheit die Durch-
führung der Entwicklungsmaßnahme erfordert, keine hinreichend konkreten Maßstä-
be an die Hand gebe. Sie trägt vor, zum Zeitpunkt des Erlasses der Entwicklungs-
satzung könne systembedingt nur allgemein gesagt werden, dass der von der Sat-
zung erfasste Bereich in irgendeiner Form zur "Errichtung von Wohn- und Arbeits-
stätten sowie von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen" beplant werden solle.
Diese gesetzliche Konstruktion sei mit Art. 14 Abs. 3 GG nicht vereinbar, weil eine
Enteignung nicht schon deshalb zulässig sei, "weil ein Grundstück in irgendeiner
Form für eine städtebauliche Maßnahme benötigt wird, ohne dass feststeht, ob auf
dem Grundstück ein privates Bauvorhaben (Wohnhaus, Arbeitsstätte) oder Gemein-
bedarfseinrichtungen oder Erschließungsanlagen errichtet werden sollen".
Die Beschwerde übersieht dabei, dass sich der enteignende Zugriff auf ein Grund-
stück im Entwicklungsbereich nach der gesetzlichen Regelung in mehreren Stufen
vollzieht. Zunächst legt die Entwicklungssatzung mit Bindungswirkung für ein nach-
folgendes Enteignungsverfahren fest, dass das Wohl der Allgemeinheit den Eigen-
tumsentzug generell rechtfertigt. Auf dieser Stufe entbindet das Gesetz die Gemein-
de aber nicht von der gebotenen Prüfung der einander in der konkreten Planungssi-
tuation gegenüberstehenden Belange. Der Nachweis eines erhöhten Bedarfs im Sin-
ne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB allein reicht nicht aus, um festzustellen,
dass die Maßnahme dem Wohl der Allgemeinheit dient. Vielmehr ist, wie § 165
Abs. 3 Satz 2 BauGB hervorhebt, eine Gesamtabwägung aller öffentlichen und priva-
ten Interessen geboten. Dabei ist nicht nur zu prüfen, ob das öffentliche Interesse an
der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten in der konkreten Planungssi-
tuation so schwer wiegt, dass es den Zugriff auf privates Grundeigentum rechtfertigt,
sondern auch, ob andere gewichtigere Allgemeinwohlbelange der Maßnahme an
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dem vorgesehenen Standort entgegenstehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- BVerwG 4 CN 5.97 - a.a.O., S. 17). Das entspricht der Rechtsprechung des Bun-
desverfassungsgerichts und des Bundesverwaltungsgerichts, nach der das private
Eigentum gemäß Art. 14 Abs. 3 Satz 1 GG nur dann im Wege der Enteignung ent-
zogen werden kann, wenn es im konkreten Fall benötigt wird, um besonders schwer-
wiegende und dringende öffentliche Interessen zu verwirklichen (vgl. BVerfG, Be-
schluss des Ersten Senats, 3. Kammer, vom 4. Juli 2002 - 1 BvR 390/01 -
DVBl 2002, 1467 <1468> m.w.N.; BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2002 - BVerwG
4 CN 7.01 - a.a.O.).
Der Beschwerde ist einzuräumen, dass die Enteignungsvoraussetzungen auf der
Stufe der Entwicklungssatzung noch nicht abschließend geprüft werden können, da
zu diesem Zeitpunkt eine ins Einzelne gehende Planungskonzeption noch nicht vor-
liegt. Für das Enteignungsverfahren verbleibt daher die Prüfung, ob das in der Ent-
wicklungssatzung konkretisierte Gemeinwohl den Zugriff gerade auf das einzelne
Grundstück erfordert. Dabei kann allerdings die Entscheidung des Satzungsgebers,
die beabsichtigte Maßnahme diene dem Wohl der Allgemeinheit, nicht mehr grund-
sätzlich in Frage gestellt werden (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998
- BVerwG 4 BN 4.98 - a.a.O., S. 4, sowie den Beschluss des BVerfG vom 4. Juli
2002 a.a.O., S. 1467 f.).
Der in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB angelegte prognostische Charakter der Ge-
meinwohlkonkretisierung wirft entgegen der Beschwerde ebenfalls keine ungeklärten
verfassungsrechtlichen Probleme auf. Ob ein erhöhter Bedarf an Wohn- oder Ar-
beitsstätten besteht, hat die Gemeinde im Wege einer Prognose unter Ausschöpfung
aller ihr mit zumutbarem Aufwand zugänglichen Erkenntnisquellen zu ermitteln. Der
für die Bedarfseinschätzung maßgebliche Zeithorizont wird dadurch bestimmt, dass
das Entwicklungsrecht darauf angelegt ist, für die Bewältigung drängender städte-
baulicher Probleme wirksame Lösungsmöglichkeiten über die nähere Zukunft hinaus
innerhalb eines absehbaren Zeitraums zu eröffnen. Die Bedarfsentwicklung in die-
sem Zeitrahmen lässt sich nur im Wege einer Prognose erfassen (BVerwG, Urteil
vom 3. Juli 1998 - BVerwG 4 CN 5.97 - a.a.O., S. 24). Die enteignungsrechtliche
Vorwirkung der Entwicklungssatzung schließt es nicht aus, Bewertungs- und Prog-
nosespielräume zuzuerkennen, die einer gerichtlichen Vollkontrolle entzogen sind
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(vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. August 2002 - BVerwG 4 BN 32.02 - a.a.O., S. 22).
Zu Recht weist das Normenkontrollgericht ergänzend darauf hin, dass die Satzung
dann, wenn sich die Fehlerhaftigkeit der Prognose herausstellen sollte, gemäß § 169
Abs. 1 Nr. 8 i.V.m. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 oder 3 BauGB aufzuheben ist und dem
früheren Eigentümer unter den Voraussetzungen der § 169 Abs. 1 Nr. 8, § 164
BauGB ein Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks zusteht.
2. Die gesetzliche Regelung über die Zulässigkeit der Enteignung im Entwicklungs-
bereich ist in Hinblick auf Art. 14 Abs. 3 GG auch insoweit verfassungsrechtlich un-
bedenklich, soweit die Enteignung dazu dient, privaten Dritten das Eigentum zu ver-
schaffen (vgl. § 169 Abs. 6 BauGB - sog. Durchgangsenteignung). Das ist ebenfalls
in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt (vgl. Urteil vom 3. Juli
1998 - BVerwG 4 CN 5.97 - a.a.O., S. 18). Der Durchgangserwerb der Gemeinde ist
ein notwendiger Zwischenschritt, um den eigentlichen Enteignungszweck, die Ent-
wicklung eines Ortsteils und die Errichtung von Wohn- und Arbeitsstätten zu errei-
chen.
Auch die von der Antragstellerin in diesem Zusammenhang problematisierte Ab-
schöpfung der entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhungen durch die Gemeinde ist
verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Entgegen der Beschwerde handelt es
sich im Falle der entwicklungsbedingten Enteignung nicht um eine "Enteignung zum
Zwecke der Einnahmenbeschaffung" und nicht um eine Maßnahme, die "teilweise
über den Gemeinwohlzweck hinaus enteignet". Die Verwendung der entwicklungs-
bedingten Bodenwertsteigerungen hat strikt zweckgebunden zu erfolgen (§ 169
Abs. 8 Satz 1, § 171 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Der Gemeinde ist es also verwehrt,
Überschüsse für den allgemeinen Haushalt zu vereinnahmen. Ergibt sich nach
Durchführung der Entwicklungsmaßnahme ein Überschuss, so ist er auf die Eigen-
tümer der im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke zu verteilen (§ 171 Abs. 1
Satz 2 i.V.m. § 156 a Abs. 1 Satz 1 BauGB). Welche Vorhaben mit einer Entwick-
lungsmaßnahme überhaupt finanziert werden dürfen, legt § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2
BauGB auch mit ausreichender Bestimmtheit fest. Das Normenkontrollgericht stellt
deshalb zu Recht fest, dass die Ansicht der Antragstellerin, der Gemeinde werde für
die Dauer der Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme "gleichsam ein zinsloses
Darlehen" gewährt, die gesetzliche Regelung verfehlt.
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3. Aus den vorstehenden Ausführungen (unter 2.) ergibt sich zugleich, dass es revi-
sionsgerichtlich nicht klärungsbedürftig ist, ob die §§ 165 bis 171 BauGB mit Art. 3
Abs. 1 und Art. 14 GG vereinbar sind, "soweit die Gemeinde berechtigt ist, allgemein
'Kosten der Entwicklung' anzusetzen, die für die Entwicklungsmaßnahme bezogen
auf den festgelegten Entwicklungsbereich erforderlich sind". Auch insoweit proble-
matisiert die Beschwerde lediglich die Frage, ob die Entwicklungsmaßnahme "allein
der Haushaltsentlastung der Gemeinden" dienen darf. Der Gesetzgeber hat die Fra-
ge beantwortet (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, § 171 Abs. 2 Satz 2 BauGB) und die Er-
richtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen ausdrücklich in den Kreis der
Vorhaben einbezogen, die durch eine Entwicklungsmaßnahme finanziert werden
dürfen.
4. Keinen revisionsgerichtlichen Klärungsbedarf wirft ferner die Frage auf, ob § 169
Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. § 154 Abs. 1 BauGB mit Art. 3 und Art. 14 GG vereinbar ist, "so-
weit mit dem Ausgleichsbetrag Einrichtungen im Entwicklungsbereich finanziert wer-
den (z.B. Schulen, Kindergärten, Sportanlagen, sonstige Gemeinbedarfseinrichtun-
gen), die ansonsten mit Steuermitteln finanziert werden und darüber hinaus auch
Personen zugute kommen, die außerhalb des Entwicklungsbereichs wohnen". Die
Beschwerde problematisiert in diesem Zusammenhang, dass Personen, die außer-
halb des Entwicklungsbereichs wohnen, regelmäßig nicht von der Nutzung der Ge-
meinbedarfseinrichtungen im Entwicklungsgebiet ausgeschlossen seien, obwohl sie
nicht zu deren Finanzierung beigetragen hätten. Es sei aber "weitestgehend willkür-
lich", ob jemand das Eigentum an einem Grundstück innerhalb oder außerhalb des
Entwicklungsgebiets habe.
Eine Gemeinbedarfseinrichtung kann auch dann Gegenstand einer städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme sein, wenn sie dazu bestimmt ist, nicht allein den künftigen
Bewohnern des zu entwickelnden Wohngebiets zu dienen, sondern einem größeren
Bevölkerungskreis (BVerwG, Beschluss vom 30. Januar 2001 - BVerwG 4 BN 72.00 -
Buchholz 406.11 § 165 BauGB Nr. 8). Die hinsichtlich der Finanzierung der Maß-
nahme unterschiedliche Behandlung von Eigentümern innerhalb und außerhalb des
Entwicklungsbereichs ist aus vom Gesetzgeber vorgezeichneten Sachgründen
gerechtfertigt: Die Gemeinde hat den Entwicklungsbereich so zu begrenzen, dass
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sich die Entwicklung zweckmäßig durchführen lässt (§ 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB).
Der Abwägungsspielraum, den das Gesetz der Gemeinde einräumt, unterliegt jedoch
rechtlichen Schranken. Bei der räumlichen Abgrenzung des Entwicklungsbereichs
sind die gesetzlichen Voraussetzungen städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen
nach den §§ 165 ff. BauGB ebenso zu beachten wie die im Einzelfall mit der
Maßnahme verfolgten konkreten Ziele und Zwecke. Die Größenordnung des Ent-
wicklungsbereichs und die in ihm zusammengefassten Grundstücke müssen für den
mit der Maßnahme verfolgten Zweck geeignet sein. Planungsalternativen sind zu
berücksichtigen, wenn diese im Einzelfall ernsthaft in Betracht kommen. Eine Ent-
wicklungsmaßnahme kommt nicht in Betracht, wenn sich das planerische Ziel eben-
so gut mit Hilfe eines städtebaulichen Vertrages, der Bauleitplanung oder des Sanie-
rungsrechts erreichen lässt (vgl. hierzu im Einzelnen BVerwG, Beschluss vom
31. März 1998 - BVerwG 4 BN 5.98 - Buchholz 406.11 § 165 BauGB Nr. 2, S. 6 und
Urteil vom 3. Juli 1998 - BVerwG 4 CN 2.97 - Buchholz 406.11 § 165 BauGB Nr. 3,
S. 9). Entspricht die räumliche Abgrenzung des Entwicklungsbereichs diesen Anfor-
derungen, ist es nicht willkürlich, wenn nur die Grundeigentümer innerhalb des Ent-
wicklungsbereichs den Regelungen der §§ 165 ff. BauGB unterliegen.
5. Die Antragstellerin möchte ferner geklärt wissen, ob § 166 Abs. 3 Satz 4 BauGB
mit Art. 2, 3 und 14 GG vereinbar ist, "soweit der Ausgleichsbetrag nicht der Deckung
der Entwicklungskosten im engeren Sinne, insbesondere den Kosten der Erschlie-
ßung des Entwicklungsbereichs dient". Diese Frage führt nicht zur Zulassung der
Revision, weil sie in einem Revisionsverfahren nicht entscheidungserheblich wäre. In
einem Revisionsverfahren wäre die Rechtmäßigkeit der angegriffenen Entwick-
lungssatzung zu klären, nicht hingegen die Zulässigkeit der Erhebung eines Aus-
gleichsbetrages zu Lasten der Antragstellerin. Das Ausgleichsbetragsrecht (§§ 154,
155 BauGB) findet nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 BauGB nur dann entsprechende Anwen-
dung, wenn die Gemeinde vom Grunderwerb absieht. Nach § 166 Abs. 3 Satz 1
BauGB soll die Gemeinde die Grundstücke im städtebaulichen Entwicklungsbereich
erwerben. Übt die Gemeinde ihr Grunderwerbsrecht aus, ist für die Anwendung der
§§ 154, 155 BauGB kein Raum, weil die entwicklungsbedingte Wertsteigerung dann
im Rahmen der Grundstücksveräußerung nach Maßgabe des § 169 Abs. 5 BauGB
abgeschöpft wird. Dass die Antragsgegnerin ihr Grunderwerbsrecht gegenüber der
Antragstellerin nicht ausüben wird, hat das Normenkontrollgericht nicht festgestellt.
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Soweit die Beschwerde den Ausgleichsbetrag als unzulässige Sonder- bzw. Aus-
gleichsabgabe bezeichnet, zeigt sie auch keinen verfassungsrechtlichen Klärungs-
bedarf auf. Sollte der Ausgleichsbetrag als Sonderabgabe einzuordnen sein, ergäbe
sich die Verfassungswidrigkeit dieser Abgabe entgegen der Beschwerde nicht dar-
aus, dass die mit Hilfe der Ausgleichsbeträge im Entwicklungsbereich geschaffenen
Gemeinbedarfseinrichtungen nicht nur von den abgabepflichtigen Grundstückseigen-
tümern genutzt werden können. Sonderabgaben sind zwar im Interesse der Gruppe
der Abgabepflichtigen, also gruppennützig zu verwenden, dafür reicht es jedoch aus,
dass das Aufkommen unmittelbar oder mittelbar überwiegend im Interesse der
Gruppe der Abgabepflichtigen verwendet wird (BVerfG, Beschluss vom 17. Juli 2003
- 2 BvL 1/99 u.a. - NVwZ 2003, 1241 <1246> m.w.N.). Entgegen der Beschwerde
darf der Ausgleichsbetrag auch nicht für andere Aufgaben, die mit der Entwick-
lungsmaßnahme in keinem Zusammenhang stehen, verwendet werden. Der Aus-
gleichsbetrag hat die Funktion, die Grundstückseigentümer im Entwicklungsbereich
an den Kosten der Entwicklungsmaßnahme zu beteiligen (§ 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m.
§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Überschießende Beträge sind den Grundeigentümern
im Gebiet entsprechend § 156 a BauGB anteilig zu erstatten (vgl. § 171 Abs. 1
Satz 2 BauGB).
Das Normenkontrollgericht verweist im Übrigen zu Recht darauf, dass eine Qualifi-
zierung des Ausgleichsbetrages als (unzulässige) Ausgleichsabgabe schon deshalb
ausscheidet, weil Ausgleichsabgaben nicht - wie der hier fragliche Ausgleichsbetrag -
der Finanzierung einer besonderen Aufgabe dienen, sondern dem Ausgleich einer
Belastung, die sich aus einer primär zu erfüllenden öffentlich-rechtlichen Pflicht er-
gibt. Sie wird denjenigen auferlegt, die diese Pflicht - aus welchen Gründen auch
immer - nicht erfüllen, und soll damit auch zur Erfüllung der Pflicht anhalten (vgl.
BVerfG, Beschluss vom 24. Januar 1995 - 1 BvL 18/93 u.a. - BVerfGE 92, 91 <117>
m.w.N.). Diese Merkmale erfüllt der Ausgleichsbetrag der städtebaulichen Entwick-
lungsmaßnahme nicht.
6. Die Antragstellerin geht nach ihren Berechnungen davon aus, dass die Entwick-
lungsfläche der angegriffenen Satzung weniger als ein 1 v.H. des Gemeindegebietes
umfasst und mit einer Anzahl von Wohneinheiten bebaut werden soll, die weniger als
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3 v.H. des Wohnungsbestandes auf dem Gebiet der Antragsgegnerin ausmachen.
Sie knüpft hieran die Fragen, ob eine Entwicklungsfläche dieser Größenordnung
noch ein "anderer Teil des Gemeindegebietes" im Sinne des § 165 Abs. 2 BauGB
sein kann, ob bei Anwendung der Norm mithin quantitative Aspekte praktisch
vernachlässigt werden können und ob das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung
einer Entwicklungsmaßnahme erfordert, wenn "die Entwicklungsmaßnahme quanti-
tativ nur geringfügig ist".
Die Fragen sind, soweit sie sich überhaupt über die konkreten Umstände des Streit-
falles hinaus in verallgemeinerungsfähiger Weise beantworten lassen, in der Recht-
sprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt. Nach § 165 Abs. 2 BauGB sollen
Ortsteile und "andere Teile des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen
Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde" entwi-
ckelt werden. Ein "anderer Teil des Gemeindegebiets" muss als Gegenstand einer
Entwicklungsmaßnahme ein beträchtliches Eigengewicht haben, das auch im Ge-
samtgefüge der Gemeinde deutlich wahrnehmbar ist. Nicht jedes neue Baugebiet
kommt also in Frage, sondern nur ein solches Gebiet, das eine besondere Bedeu-
tung für die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde hat und quantitative sowie
qualitative Anforderungen erfüllen muss (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- BVerwG 4 CN 2.97 - a.a.O., S. 10). Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, beurteilt
sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalles und entzieht sich daher weite-
ren allgemein gültigen Aussagen. Entsprechendes gilt für die Frage, ob das Wohl der
Allgemeinheit die Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme auf einer mehr oder
weniger großen Entwicklungsfläche erfordert. Numerisch-präzise Aussagen zur Min-
destgröße einer Entwicklungsfläche lassen sich nicht abstrakt treffen.
7. Ob eine Gemeinde, die von der Regionalbedeutsamkeit der Entwicklungsmaß-
nahme ausgeht, davon absehen darf, auch den erhöhten Wohnungsbedarf auf die
Region bezogen zu ermitteln, wäre in einem Revisionsverfahren nicht entschei-
dungserheblich. § 165 Abs. 2 BauGB stellt die Entwicklungszwecke für die Gemeinde
und die Region nebeneinander. Jeder der beiden Zwecke ist für sich geeignet, eine
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme zu rechtfertigen (BVerwG, Urteil vom
12. Dezember 2002 - BVerwG 4 CN 7.01 - a.a.O., S. 27). Nach Auffassung des
Normenkontrollgerichts rechtfertigt sich die angegriffene Satzung aus ihrer besonde-
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ren Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Antragsgegnerin.
In einem Revisionsverfahren bestünde daher kein Anlass, Fragen zur Ermittlung des
Wohnungsbedarfs in der Region nachzugehen.
8. Die Frage, die die Beschwerde zum Zeitfaktor der Entwicklungsmaßnahme (§ 165
Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB: Gewährleistung der zügigen Durchführung der Maß-
nahme "innerhalb eines absehbaren Zeitraums") aufwirft, entzieht sich einer verall-
gemeinerungsfähigen Klärung über den konkreten Streitfall hinaus. Welcher Zeitraum
noch "absehbar" ist, lässt sich nicht abstrakt festlegen. Insoweit kommt es
maßgeblich auf den Umfang der jeweiligen Entwicklungsmaßnahme an (BVerwG,
Urteil vom 3. Juli 1998 - BVerwG 4 CN 5.97 - a.a.O., S. 28 mit Hinweis auf BGH, Ur-
teil vom 2. Oktober 1986 - III ZR 99/85 - NVwZ 1987, 923).
Dem Charakter einer Entwicklungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme steht auch
nicht entgegen, dass sie abschnittsweise verwirklicht werden soll. Dem Normenkon-
trollgericht ist, ohne dass es der Durchführung eines Revisionsverfahrens bedarf,
darin zuzustimmen, dass das Instrument der Entwicklungsplanung auch dann einge-
setzt werden kann, wenn verschiedene Einzelmaßnahmen aus städtebaulichen
Gründen ein planmäßiges und (auch zeitlich) aufeinander abgestimmtes Vorgehen
erfordern. Je nach der Komplexität der Maßnahme kann ein Vorgehen in Teilab-
schnitten gerechtfertigt sein. Stellt sich im Nachhinein aufgrund von zeitlichen Verzö-
gerungen heraus, dass die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines ab-
sehbaren Zeitraums nicht möglich sein wird, wird die Gültigkeit der Entwicklungssat-
zung hierdurch nicht berührt. Die Satzung ist vielmehr nach § 169 Abs. 1 Nr. 8 i.V.m.
§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB aufzuheben (vgl. BVerwG, Beschluss vom
16. Februar 2001 - BVerwG 4 BN 55.00 - a.a.O., S. 12, für den Fall, dass sich im
Nachhinein die Nichtfinanzierbarkeit einer Entwicklungsmaßnahme herausstellt).
9. Die Fragen, die die Beschwerde vor dem Hintergrund des Abwägungsgebots in
§ 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB zur Vollständigkeit bzw. zur Aussagekraft von Satzungs-
unterlagen des Satzungsgebers aufwirft (Bilanzierung der Belange, notwendige Er-
satz- bzw. Ausgleichsflächen) sind sämtlich auf die besonderen Umstände des vor-
liegenden Streitfalls zugeschnitten, greifen der Sache nach die tatrichterliche Sach-
verhaltswürdigung des Normenkontrollgerichts an, und lassen keinen über den
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Streitfall hinausreichenden verallgemeinerungsfähigen Klärungsbedarf erkennen. Sie
können deshalb nicht zur Zulassung der Revision führen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung
auf § 14 Abs. 1 und 3, § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG.
Prof. Dr. Rojahn
Gatz
Dr. Jannasch