Urteil des BVerwG, Az. 3 C 17.14

Verkehrswert, Künftige Nutzung, Restitution, Gemeinde
BVerwGE: nein
Fachpresse: ja
Sachgebiet:
Treuhandgesetz, Kommunalvermögensgesetz und
Vermögenszuordnungsgesetz
Rechtsquelle/n:
EV Art. 21, Art. 22
InVorG § 16 Abs. 1 Satz 1 und 3
VermG § 6 Abs. 1a Satz 3 und Abs. 6a Satz 3, 4 und 5
VZOG § 8 Abs. 4 Satz 2, § 13 Abs. 2 Satz 1 und 2
Stichworte:
Vermögenszuordnung; öffentliche Restitution; Zweck der öffentlichen Restitution;
Rückübertragung; Rückübertragungsanspruch; Ausschluss der Rückübertragung;
Rückgabeausschluss; rechtsgeschäftliche Veräußerung; Erlösauskehr;
Erlösauskehranspruch; tatsächlich erzielter Erlös; vereinbarte Gegenleistung;
Kaufpreis; tatsächlich zugeflossener Kaufpreis; Nachbewertungsklausel;
Verkehrswert; maßgeblicher Zeitpunkt für die Bemessung des Verkehrswerts;
spätere Wertänderungen; Mindererlös; Nachschusspflicht; Treuhandanstalt;
Privatisierungsauftrag; Privatisierungshindernis; Aufbau Ost.
Leitsätze:
1. Der Anspruch des Berechtigten nach § 13 Abs. 2 Satz 1 VZOG auf
Erlösauskehr richtet sich wie bei § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG nur auf den tatsächlich
geflossenen Erlös. Auch Ansprüche aus Nachbewertungsklauseln sind erst dann
Bestandteil des auszukehrenden Erlöses, wenn entsprechende Zahlungen
tatsächlich geleistet worden sind.
2. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Bemessung des anstelle des Erlöses nach §
13 Abs. 2 Satz 2 VZOG zu zahlenden Verkehrswerts ist im Falle der
rechtsgeschäftlichen Veräußerung der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts.
Vereinbarte Nachbewertungsansprüche haben als solche keinen Einfluss auf die
Wertbemessung. Das schließt es nicht aus, dass die tatsächlichen
Voraussetzungen, an die der Nachbewertungsanspruch anknüpft, in die
Bewertung einfließen müssen, soweit sie bereits bei Vertragsabschluss
wertbildend waren.
3. Im Falle eines Mindererlöses wahrt der Gesetzgeber die Interessen des
Auskehrberechtigten durch den Anspruch auf Zahlung des Verkehrswerts unter
den Voraussetzungen des § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG; eine Einbeziehung nicht
realisierter Nachbewertungsansprüche in den Verkehrswert im Wege einer
erweiternden Auslegung dieser Norm kommt daher nicht in Betracht.
Urteil des 3. Senats vom 25. Juni 2015 - BVerwG 3 C 17.14
I. VG Berlin vom 13. März 2014
Az: VG 29 K 254.12
BUNDESVERWALTUNGSGERICHT
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
BVerwG 3 C 17.14
VG 29 K 254.12
Verkündet
am 25. Juni 2015
als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
In der Verwaltungsstreitsache
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hat der 3. Senat des Bundesverwaltungsgerichts
auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 2015
durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Kley und
die Richter am Bundesverwaltungsgericht Liebler, Dr. Wysk,
die Richterin am Bundesverwaltungsgericht Dr. Kuhlmann und
den Richter am Bundesverwaltungsgericht Rothfuß
für Recht erkannt:
Das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 13. März
2014 wird aufgehoben, soweit es nicht bereits durch den
Beschluss des Senats vom 27. Oktober 2014 (BVerwG
3 B 40.14) geschehen ist. In diesem Umfang wird es
ebenfalls zur anderweitigen Verhandlung und Entschei-
dung an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen.
Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung
vorbehalten.
G r ü n d e :
I
Die Klägerin beansprucht als Rechtsnachfolgerin der Gemeinde T.
Wertausgleich für drei Grundstücke, die von Tochtergesellschaften der Beigela-
denen veräußert wurden.
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Gegenstand der Revision ist der durch das Verwaltungsgericht zuerkannte An-
spruch auf Festsetzung eines über den bisher gezahlten Betrag hinausgehen-
den Wertausgleichs für zwei dieser Grundstücke. Der Teil des Verfahrens, der
den Wertausgleich für das dritte Grundstück betrifft, ist mittlerweile wieder beim
Verwaltungsgericht anhängig, nachdem der Senat das insoweit klageabweisen-
de Urteil in diesem Umfang auf die Beschwerde der Klägerin nach § 133 Abs. 6
VwGO aufgehoben und dorthin zurückverwiesen hat.
Die beiden hier noch maßgeblichen Flächen veräußerte die BVVG Bodenver-
wertungs- und -verwaltungs GmbH - im Folgenden: BVVG - an deren Nutzer
zur Arrondierung ihrer Hausgrundstücke, und zwar das 983 m² große Flurstück
73/10 der Flur 2 der Gemarkung T. (im Folgenden: Flurstück 73/10) mit notariel-
lem Vertrag vom 28. August 1996 zum Preis von 11 500 DM sowie das 962 m²
große Flurstück 73/9 der Flur 2 der Gemarkung T. (im Folgenden: Flurstück
73/9) mit notariellem Vertrag vom 23. Juni 1997 zum Preis von 6 800 DM. Nach
§ 9 der jeweiligen Verträge verpflichteten sich die Käufer, die erworbenen Flä-
chen ganz (Flurstück 73/9) oder teilweise (Flurstück 73/10) bis Ende 2007
(Flurstück 73/9) oder 2006 (Flurstück 73/10) - wie bisher - ausschließlich als
Gartenland zu nutzen. Außerdem war geregelt, dass die Kaufgegenstände neu
zu bewerten seien, wenn sie bis zum 31. Dezember 2007 (Flurstück 73/9) oder
31. Dezember 2006 (Flurstück 73/10) durch bestandskräftigen Bebauungsplan
Bauland würden oder bis dahin eine Baugenehmigung gemäß den §§ 34, 35
BauGB erteilt würde. Als Stichtag für die Nachbewertung wurde der Tag der
Umnutzung (beim Flurstück 73/9 mit dem Zusatz "bzw. der Bebauungsplan
rechtskräftig wurde") oder der Tag der Erteilung der Baugenehmigung angege-
ben.
Mit Bescheid vom 20. Dezember 2000 stellte der Oberfinanzpräsident der Ober-
finanzdirektion Cottbus fest, dass die Rückübertragung der früher im Eigentum
der Gemeinde T. stehenden Flurstücke 73/9 und 73/10 wegen der rechtsge-
schäftlichen Veräußerung ausgeschlossen, die BVVG aber nach Maßgabe des
§ 13 Abs. 2 des Vermögenszuordnungsgesetzes - VZOG - zur Zahlung von
Geldbeträgen an die Gemeinde verpflichtet sei. Auf eine Anfrage der Gemeinde
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teilte ihr der Landkreis am 24. Januar 2003 mit, dass sich die Flurstücke im Ge-
biet einer am 21. Januar 1998 genehmigten Klarstellungs- und Abrundungssat-
zung befänden und damit Baulandqualität nach § 34 BauGB erlangt hätten.
Nachdem die BVVG den Erlös aus den Verkaufsgeschäften in Höhe von umge-
rechnet insgesamt 10 281,40 € (5 470,62 € - Flurstück 73/10 - sowie 4 810,78 €
- Flurstück 73/9 - einschließlich eines Betrages von 1 334 €, den die Erwerber
aufgrund einer Nachverhandlung am 21. November 2003 geleistet hatten) an
die Klägerin ausgezahlt hatte, verlangte diese gestützt auf § 13 Abs. 2 Satz 2
VZOG die Zahlung des Verkehrswerts und damit weitere 9 607,84 €, weil es
sich um Bauland gehandelt habe, und stellte einen entsprechenden Festset-
zungsantrag bei der Zuordnungsbehörde. Diese - das nunmehr zuständige
Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen - lehnte den An-
trag ab, weil die Veräußerungserlöse dem jeweiligen Verkehrswert entsprä-
chen; denn es habe sich bei den streitigen Flächen im Zeitpunkt des Vertrags-
schlusses um Gartenland gehandelt. Selbst wenn die BVVG sich über den tat-
sächlichen Planungsstand geirrt hätte, wäre die Verkehrswertunterschreitung
sachlich begründet, weil es sich um einen so genannten Komplettierungskauf
handele und den Käufern eine Nutzungsbindung auferlegt worden sei.
Der dagegen erhobenen Klage, die gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG auf Fest-
setzung des insgesamt verlangten Betrages gerichtet war, hat das Verwal-
tungsgericht abzüglich einer zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und
der Beigeladenen vereinbarten Aufwandspauschale bezüglich des Flurstücks
73/10 in Höhe von 19 189,64 € stattgegeben, so dass danach noch ein Betrag
von 8 908,24 € an die Klägerin zu zahlen wäre. Zur Begründung hat es im We-
sentlichen ausgeführt, dass nach der Rechtsprechung des Senats (BVerwG,
Beschluss vom 21. November 2002 - 3 B 109.02 -) maßgeblich sei, ob es im
Zeitpunkt des Verkaufs auf der Hand gelegen habe, dass der Verkaufserlös
nicht dem wirklichen Wert der Grundstücke entsprochen habe. Für beide Flur-
stücke lägen die Voraussetzungen für die vereinbarte Nachbewertung vor. Die
innerhalb der vertraglichen Frist erlassene Abrundungssatzung verleihe den
Grundstücken mit bindender Wirkung Baulandqualität. Die Verkehrswertunter-
schreitung sei offensichtlich. Die BVVG habe den Wert von Bauland im Ge-
meindegebiet gekannt und es sei kein sachlicher Grund dargelegt oder erkenn-
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bar, weswegen eine Nachbewertung unterblieben oder deutlich hinter dem Bo-
denwert zurückgeblieben sei. Daraus ergebe sich eine rechtfertigungsbedürftige
Verkürzung des Anspruchs der Klägerin. Deshalb sei mangels anderweitiger
Regelung § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG heranzuziehen, also zu fragen, ob der er-
zielte Erlös den im Falle einer Nachbewertung erzielbaren Erlös offensichtlich
und ohne sachlichen Grund unterschreite. Demnach habe die Klägerin einen
Anspruch auf Auskehrung des Verkehrswerts, der entsprechend dem Boden-
richtwert für Bauland mit 20 DM/m² zu bemessen sei. Es sei jedoch zu berück-
sichtigen, dass die Beigeladene nach einer Vereinbarung mit der Klägerin be-
rechtigt sei, hinsichtlich des Flurstücks 73/10 eine Aufwandspauschale von 6 %
zuzüglich Mehrwertsteuer (16 %) vom auszukehrenden Betrag abzuziehen.
Mit ihrer gegen das Urteil gerichteten Revision begehrt die Beigeladene sinn-
gemäß, die Klage, soweit sie auf Festsetzung eines höheren als des bisher ge-
leisteten Geldbetrags für die Flurstücke 73/9 und 73/10 gerichtet sei, abzuwei-
sen und das Urteil des Verwaltungsgerichts insoweit zu ändern. Zur Begrün-
dung macht sie im Wesentlichen geltend: Maßgeblich für die Bemessung des
Verkehrswerts sei der Zeitpunkt des Grundstücksverkaufs. Dass der erzielte
Erlös zu diesem Zeitpunkt den Verkehrswert ohne sachlichen Grund unter-
schritten habe, mache bereits die Klägerin nicht geltend. Der Sache nach ver-
lange sie keinen Verkehrswertausgleich, sondern einen ergänzenden Erlösaus-
kehranspruch. Dies nehme auch das Verwaltungsgericht an, das sich insoweit
auf die Rechtsprechung zu § 16 Abs. 1 Satz 1 des Investitionsvorranggesetzes
- InVorG - berufe, wonach der Erlös alle auf den zu beanspruchenden Vermö-
genswert entfallenden Geldleistungen aus dem Vertrag erfasse. Der Erlösaus-
kehranspruch nach § 13 Abs. 2 Satz 1 VZOG richte sich jedoch lediglich auf
das tatsächlich Erlangte. Nur wenn dies den Verkehrswert zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses unterschreite, greife § 13 Abs. 2 Satz 2 Alt. 2 VZOG ein. Ein
sich nach Vertragsschluss ändernder Verkehrswert führe nicht zu einer weite-
ren Zahlungspflicht des Verfügungsberechtigten, weder als Erlösauskehran-
spruch noch als Verkehrswertausgleich. Ansprüche aus Neubewertungsklau-
seln könnten daher nur Erlösauskehransprüche sein und setzten voraus, dass
auch insoweit ein Erlös geflossen sei. Deshalb habe der Bundesgerichtshof in
seinem Urteil vom 6. Juli 2001 - V ZR 82/00 - (VIZ 2001, 602 ff.) Klauseln, die
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sich auf spätere Werterhöhungen bezögen, auch nicht als Verkehrswertansprü-
che angesehen, sondern die Einstandspflicht des Verfügungsberechtigten für
nicht geltend gemachte vertragliche Nachbesserungsansprüche im Rahmen
des § 16 Abs. 1 Satz 1 InVorG mit § 279 a.F. BGB begründet; denn Nachbe-
wertungsklauseln seien ein Teil der Gegenleistung aus dem investiven Ge-
schäft und daher für die Höhe des Geldbetrages mitbestimmend, den der Ver-
fügungsberechtigte zu erstatten habe. Im Vermögenszuordnungsrecht verhalte
es sich anders. Weiche hier ein vereinbarter von dem erzielten Erlös ab, sei der
Verfügungsberechtigte nur unter den Voraussetzungen des § 13 Abs. 2 Satz 2
VZOG zu Mehrleistungen verpflichtet. Etwas anderes ergebe sich auch nicht
daraus, dass abweichend von § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG sowie § 3 Abs. 4 Satz 3
des Vermögensgesetzes - VermG - § 13 Abs. 2 Satz 1 VZOG nicht lediglich die
Auszahlung des "Erlöses" anordne, sondern die "Zahlung eines Geldbetrages in
Höhe des Erlöses". Obwohl sich der Gesetzgeber bei der Einführung des § 13
VZOG an der Vorschrift des § 16 Abs. 1 Satz 1 InVorG orientiert habe, habe er
dann aber bewusst abweichend von jener Norm die Auskehrverpflichtung auf
einen Geldbetrag in Höhe des Erlöses, also des tatsächlich Zugeflossenen, be-
schränkt. Eine Einstandspflicht des Verfügungsberechtigten für spätere Ver-
kehrswertsteigerungen entspräche auch nicht der Billigkeit, weil ihn eine Nach-
schusspflicht aus seinem eigenen Vermögen träfe, obwohl er vor allem im öf-
fentlichen Interesse handele, während der Berechtigte bei diesem Gesetzes-
verständnis nicht benachteiligt werde, weil er den Verkehrswert erhalte. Ergän-
zend sei darauf hinzuweisen, dass hinsichtlich des Flurstücks 73/10 bereits
nach dem Vertragswortlaut nicht eindeutig sei, ob ein Nachbewertungsanspruch
überhaupt bestanden habe.
Hilfsweise führt die Beigeladene aus: Selbst wenn die Klägerin einen Anspruch
aus den Nachbewertungsklauseln - bei denen es sich in Wahrheit um Neube-
wertungsklauseln handele - haben sollte, wäre das Urteil fehlerhaft, weil es an
einem Verfahrensmangel leide; denn das Gericht gehe, ohne die dafür erforder-
liche Sachkunde zu besitzen, von einem Verkehrswert von 20 DM/m² aus. Die
herangezogenen Bodenrichtwerte der Jahre 1995 und 1996 seien nicht geeig-
net, den Verkehrswert einer Fläche bezogen auf das Jahr 1998 zu begründen.
Nach § 9 Ziff. 2 der Kaufverträge sei vielmehr dann, wenn über den Nachbe-
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wertungsbetrag keine Einigung erzielt werden könne, ein Schiedsgutachten
einzuholen. Bodenrichtwerte seien Durchschnittswerte und kein Ersatz für eine
konkrete Verkehrswertermittlung. Deren Notwendigkeit ergebe sich vor allem
unter Berücksichtigung von Sonderfaktoren, wie hier die Lage der Flurstücke
neben einer unmittelbar angrenzenden Siloanlage, was nicht unerhebliche Ge-
ruchs- und Lärmbelästigungen nach sich ziehen könne. Die Sache müsse da-
her zumindest zur weiteren Sachaufklärung an das Verwaltungsgericht zurück-
verwiesen werden.
Die Beklagte hält die Revision der Beigeladenen für begründet und macht sich
deren Ausführungen zu eigen.
Die Klägerin verteidigt das angegriffene Urteil und weist darauf hin, dass die
Grundstücke nicht erst nach dem Verkauf eine Wertsteigerung erfahren hätten,
sondern wegen der bereits seinerzeit vorbereiteten Abrundungssatzung schon
zum Zeitpunkt der Vertragsschlüsse den Wert von Bauland gehabt hätten. In
jedem Fall habe sie aber einen Anspruch auf die Durchführung einer Nachbe-
wertung gehabt.
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Die Revision ist begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts verletzt Bundes-
recht; denn es beruht auf einer fehlerhaften Gleichsetzung des im Falle einer
Nachbewertung erzielbaren Erlöses mit dem Verkehrswert im Sinne des § 13
Abs. 2 Satz 2 VZOG. Der Senat kann jedoch wegen unzureichender tatsächli-
cher Feststellungen nicht abschließend darüber entscheiden, ob die Klägerin
dennoch einen Anspruch auf Festsetzung eines höheren Geldbetrages hat oder
ob die Klage abgewiesen werden muss. Das angegriffene Urteil ist daher nach
§ 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO aufzuheben und die Sache an das Verwal-
tungsgericht zurückzuverweisen.
Da die Pflicht der Beigeladenen, nach Maßgabe des § 13 Abs. 2 VZOG wegen
der Veräußerung der Flächen einen Geldbetrag an die Klägerin zu entrichten,
bereits mit Bescheid vom 20. Dezember 2000 bestandskräftig festgestellt wor-
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den ist, geht es hier nur noch um die Höhe des nach dieser Vorschrift zu zah-
lenden Betrages. § 13 Abs. 2 Satz 1 VZOG ordnet für diese Fälle die Zahlung
eines Geldbetrages in Höhe des Erlöses an; wird ein Erlös nicht erzielt oder
unterschreitet er den Verkehrswert, den der Vermögenswert im Zeitpunkt des
Beginns der Maßnahme hat, offensichtlich und ohne sachlichen Grund, so ist
nach § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG dieser Verkehrswert zu zahlen.
Das Verwaltungsgericht hat der Klägerin auf der Grundlage des § 13 Abs. 2
Satz 2 VZOG zu Unrecht einen Anspruch auf Festsetzung eines Geldbetrages
eingeräumt, der dem im Falle einer Nachbewertung erzielbaren Erlös ent-
spricht. Damit verkennt es den Inhalt des in dieser Vorschrift verwendeten Er-
lösbegriffs und den Zeitpunkt, zu dem der vergleichsweise heranzuziehende
Verkehrswert zu bestimmen ist; das wird dem Konzept des Gesetzes nicht ge-
recht.
1. Nach der Rechtsprechung des Senats zu § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG, der die
Erlösauskehr des nach § 8 Abs. 1 VZOG Verfügenden gegenüber dem Zuord-
nungsberechtigten und damit eine vergleichbare Situation regelt, meint "Erlös"
schon dem Wortlaut nach das, was aus einem Rechtsgeschäft erlöst worden
ist, also das, was dem Vertragspartner als vereinbarte Gegenleistung tatsäch-
lich zugeflossen ist. Untermauert wird dies in jener Vorschrift durch die Verwen-
dung des Begriffs "auskehren"; denn ausgekehrt werden kann nur das, was bei
dem zur Auskehr Verpflichteten zunächst einmal vorhanden war (BVerwG, Ur-
teil vom 27. Juli 2006 - 3 C 31.05 - Buchholz 428.2 § 8 VZOG Nr. 4 Rn. 18).
Gestützt hat sich der Senat auch auf die Entstehungsgeschichte jener Norm,
deren Vorgängerin die Auszahlung eines auf einem Sonderkonto eingezahlten
Betrages vorsah, also einen tatsächlich gezahlten Kaufpreis.
Es liegt nahe, den Erlösbegriff in § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG in derselben Weise
zu verstehen; denn die Lage des (einfachen) Zuordnungsberechtigten, dem das
Grundstück nach dessen Veräußerung nicht mehr zugeordnet werden kann,
gleicht der des sich in derselben Situation befindenden Rückübertragungsbe-
rechtigten und ebenso wie in § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG wird dem Erlös der Ver-
kehrswert (in § 8 VZOG als Wert bezeichnet) gegenübergestellt, der mindes-
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tens zu zahlen ist. Allein der Umstand, dass der Gläubiger einer öffentlichen
Restitution seine Berechtigung nicht aus den allgemeinen Verteilungsregeln der
Art. 21 und 22 des Einigungsvertrages - EV - für das Verwaltungs- und Finanz-
vermögen, sondern aus dem Sondertatbestand einer früheren, ohne Gegenleis-
tung eingebüßten Rechtsstellung ableitet (vgl. Art. 21 Abs. 3 sowie Art. 22 Abs.
1 Satz 7 EV), kann kein Grund sein, den Erlösbegriffen der § 8 Abs. 4 Satz 2
VZOG und § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG eine unterschiedliche Bedeutung zu unter-
legen.
Dieses Begriffsverständnis wird untermauert durch einen Blick in das Vermö-
gensrecht. Dort gibt es mit § 6 Abs. 6a Satz 3 VermG eine vergleichbare Er-
lösauskehrbestimmung, die in demselben Sinne verstanden wird. Nach dieser
Vorschrift können die Berechtigten vom Verfügungsberechtigten die Zahlung
eines Geldbetrages in Höhe des ihrem Anteil entsprechenden Erlöses aus der
Veräußerung verlangen, wenn die Rückgabe von Unternehmensresten infolge
von Veräußerungen oder wegen Nichterreichens des Quorums (§ 6 Abs. 1a
Satz 3 VermG) nicht möglich ist. Auch hier ist nach der Rechtsprechung des
7. Senats (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2001 - 7 C 19.00 - Buchholz 428 § 6
VermG Nr. 43 S. 41) der tatsächlich erzielte Erlös maßgeblich, wobei das Ge-
richt ausdrücklich auf die Systematik des Gesetzes hinweist; denn auch dort ist
geregelt, dass der Verkehrswert zu zahlen ist, wenn kein Erlös erzielt wird oder
er den Verkehrswert unterschreitet (§ 6 Abs. 6a Satz 4 VermG), so dass die
Rechte des Berechtigten in jedem Fall gewahrt bleiben. Im vorliegenden Zu-
sammenhang nicht ohne Bedeutung ist - wie noch zu zeigen sein wird -, dass
der 7. Senat den Begriff des Erlöses auf Geldleistungen beschränkt und dazu
unter Bezugnahme auf die Gesetzesmaterialien (BT-Drs. 12/2480 S. 75) darauf
verweist, dass Streitigkeiten über Verkehrswertansprüche nach § 6 Abs. 6a
Satz 4 VermG nach Satz 5 den ordentlichen Gerichten zugewiesen seien, weil
die Vermögensämter mit der Feststellung des Verkehrswerts überfordert wären,
während sie die Entscheidung über den auszukehrenden Erlös ohne erhebliche
Mehrbelastungen miterledigen könnten, weil die Feststellung der Höhe regel-
mäßig keine Schwierigkeiten bereite. Das gelte allerdings nur, wenn andere als
Geldleistungen nicht unter den Begriff des "Erlöses" fielen, weil die Bewertung
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sonstiger vertraglicher Verpflichtungen genau zu den Bewertungsschwierigkei-
ten führen würde, die den Vermögensämtern gerade erspart bleiben sollten.
Abweichendes ergäbe sich allerdings bei Heranziehung der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs zu § 16 Abs. 1 Satz 1 InVorG. Diese Norm gibt dem
Berechtigten im Falle des investiven Verkaufs gegen den Verfügungsberechtig-
ten einen Anspruch auf Zahlung eines Geldbetrages in Höhe aller auf den von
ihm zu beanspruchenden Vermögenswert entfallenden Geldleistungen aus dem
Vertrag. Obwohl an dieser Stelle nicht der Begriff "Erlös" verwendet wird, folgt
aus Satz 3 dieses Absatzes, dass damit tatsächlich der Erlös gemeint ist, an-
stelle dessen bei Verkehrswertunterschreitung der Verkehrswert zu zahlen ist.
Zu § 16 Abs. 1 Satz 1 InVorG hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der
Erlösauskehranspruch des Berechtigten nicht auf das tatsächlich Geflossene
beschränkt ist. Vielmehr nimmt der Bundesgerichtshof an, dass die Regelung
einen Zahlungsanspruch einräume, der sich nur der Höhe nach am Erlös aus-
richte, weil der Verfügungsberechtigte nach Wortlaut und Sinn der Vorschrift für
die Geldsumme entsprechend § 279 BGB a.F. einzustehen habe (BGH, Urteil
vom 6. Juli 2001 - V ZR 82/00 - VIZ 2001, 602 <604>). Es handele sich um ei-
nen Wertersatzanspruch, der aus dem vorhandenen Vermögen des Verfü-
gungsberechtigten ohne Rücksicht auf Zuflüsse aus dem investiven Geschäft
zu befriedigen sei. Der Berechtigte sei mit dem Bonitätsrisiko aus dem investi-
ven Geschäft nicht belastet. Der Verkehrswertanspruch nach § 16 Abs. 1 Satz 3
InVorG erfasse demgegenüber nur die Fälle, in denen als Folge der investiven
Zielsetzung kein Erlös erzielt werde oder dieser hinter dem Verkehrswert zu-
rückbleibe, also - mit anderen Worten - nur eine vertragsgemäße, also plange-
mäße Verkehrswertunterschreitung des Erlöses.
Ob dieses in der Literatur nicht ohne Widerspruch gebliebene Verständnis vom
Umfang des investitionsvorrangrechtlichen Erlösauskehranspruchs (vgl. Rapp,
VIZ 2002, 396, sowie in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der
ehemaligen DDR, Band II, B 130 § 16 InVorG Rn. 32) zutreffend ist, mag je-
doch dahingestellt bleiben; denn unabhängig davon gelten bei § 13 Abs. 2
Satz 1 VZOG und der Parallelvorschrift des § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG die Ge-
sichtspunkte, die einer Einstandspflicht des Verfügungsberechtigten für einen
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vereinbarten, aber nicht erzielten Erlös entgegenstehen, verstärkt. Jedenfalls
besteht kein Anlass, die Meinung, die sich der Senat zum Erlösbegriff des § 8
Abs. 4 Satz 2 VZOG gebildet hat (BVerwG, Urteil vom 27. Juli 2006 - 3 C
31.05 - Buchholz 428.2 § 8 VZOG Nr. 4.), im Hinblick auf die Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs zum Investitionsvorranggesetz zu relativieren oder gar
grundlegend zu ändern. Neben den aus dem Wortlaut und der Gesetzesge-
schichte gerade des Vermögenszuordnungsrechts gewonnenen Argumenten,
die nach wie vor ihre Berechtigung haben, darf nicht außer Acht gelassen wer-
den, dass auch das, was der Senat seinerzeit zur Bemessung des Verkehrs-
wertanspruchs ausgeführt hat, auf den Anspruch auf Erlösauskehr übertragbar
ist. Der Senat hat für die Höhe des auszuzahlenden Verkehrswerts auf den
Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages abgestellt, um dem in Wahrneh-
mung seines Privatisierungsauftrages und damit zum Zweck des "Aufbaus Ost"
tätig werdenden Verfügungsberechtigten eine bei später steigenden Preisen
entstehende Nachschusspflicht zu ersparen, die er aus eigenen Mitteln erfüllen
müsste. Dies wäre schon deswegen unbillig, weil dem Verfügungsberechtigten
spätere Verkehrswertminderungen wegen des vorrangigen Anspruchs des Be-
rechtigten auf Auskehr des - regelmäßig am seinerzeitigen Verkehrswert orien-
tierten - Erlöses nicht gleichermaßen zugute kämen. Eine Nachschusspflicht,
die dem Verfügungsberechtigten bei einem Verständnis des Erlöses als die ver-
tragsgemäß zu erbringenden Leistungen in derselben Weise drohen würde,
wenn der Erwerber seine Gegenleistungspflicht nicht erfüllt, wäre aber nicht nur
ein Privatisierungshindernis, sondern würde auch erhebliche praktische Prob-
leme mit sich bringen. In diesem Fall wäre es Aufgabe der für die Festsetzung
des auszukehrenden Betrages zuständigen Zuordnungsbehörde festzustellen,
was nach dem Vertragsinhalt an Leistungen zu erbringen gewesen wäre, wäh-
rend sie sich andernfalls auf die auch einer Verwaltungsbehörde regelmäßig
weniger Schwierigkeiten verursachende Prüfung beschränken könnte, welche
Leistungen tatsächlich geflossen sind. Gerade die letzte Erwägung war mitbe-
stimmend für die bereits angeführte Rechtsprechung des 7. Senats, den Erlös
im Sinne des § 6 Abs. 6a Satz 3 VermG auf tatsächlich geflossene Geldleistun-
gen zu beschränken. Dass auch dem Gesetzgeber solche an den Möglichkeiten
der Behörde ausgerichtete Erwägungen nicht fremd sind, wird daran erkennbar,
dass bei § 6 Abs. 6a VermG der auf den tatsächlich erzielten Erlös gerichtete
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Anspruch von den Vermögensämtern festgestellt wird, während der Verkehrs-
wertanspruch im Sinne des § 6 Abs. 6a Satz 4 VermG auch wegen der Schwie-
rigkeiten, die mit seiner Ermittlung verbunden sind, nach § 6 Abs. 6a Satz 5
VermG vor den ordentlichen Gerichten zu verfolgen ist.
Schließlich darf nicht unbeachtet bleiben, dass einem restitutionsberechtigten
Träger öffentlicher Verwaltung - um solche handelt es sich im Vermögenszu-
ordnungsrecht ausschließlich - eher angesonnen werden kann, bei der Er-
lösauskehr auf das tatsächlich Geleistete verwiesen zu werden als einem priva-
ten Restitutionsberechtigten, mit dem es der Bundesgerichtshof im Investitions-
vorrangrecht zu tun hatte; denn anders als bei jenen dient die öffentliche Resti-
tution nach dem Vermögenszuordnungsgesetz primär nicht dazu, erlittenes Un-
recht wiedergutzumachen, sondern zur Leistungsfähigkeit der öffentlich-
rechtlichen Körperschaften durch solches Vermögen beizutragen, von dem an-
genommen werden kann, dass es der Wahrnehmung ihrer Aufgaben dient
(stRspr, vgl. grundlegend BVerwG, Urteil vom 6. April 1995 - 7 C 11.94 -
BVerwGE 98, 154 <161> unter Berufung auf BT-Drs. 12/5553 S. 168).
Ist für den Erlösbegriff im Sinne des Vermögenszuordnungsrechts und damit
auch bei § 13 Abs. 2 Satz 1 VZOG der tatsächlich geflossene Erlös maßgeb-
lich, sind Ansprüche, die sich - wie hier - aus Nachbewertungsklauseln ergeben,
erst dann Bestandteil des Erlöses, wenn eine Nachbewertung stattgefunden hat
und entsprechende Zahlungen geleistet worden sind. Erst dann wird ein Nach-
erlös erzielt, der vom Erlösauskehranspruch nach § 13 Abs. 2 Satz 1 VZOG
erfasst wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2001 - 7 C 19.00 - Buchholz 428
§ 6 VermG Nr. 43, allerdings zu § 6 Abs. 6a Satz 3 VermG).
2. Bereits aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass sich für die Beantwor-
tung der Frage, auf welchen Zeitpunkt für den dem Erlös gegenüberzustellen-
den Verkehrswert abzustellen ist, ebenfalls eine Übernahme der bereits erläu-
terten Rechtsprechung des Senats zu der Parallelvorschrift des § 8 Abs. 4
Satz 2 VZOG aufdrängt, wonach der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts
maßgeblich für die Bewertung ist. Dem steht nicht entgegen, dass § 13 Abs. 2
Satz 2 VZOG anders als die Parallelvorschrift ausdrücklich selbst einen Zeit-
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punkt benennt, wenn er gebietet, den Verkehrswert, den der Vermögenswert im
Zeitpunkt des Beginns der Maßnahme hat, heranzuziehen. Diese Regelung hat,
worauf schon ihre Formulierung hindeutet, offensichtlich nur eine erlaubte Maß-
nahme im Sinne des § 12 Abs. 1 VZOG im Auge, die wie eine rechtsgeschäftli-
che Veräußerung zum Rückgabeausschluss führt und wie diese einen Zah-
lungsanspruch nach § 13 Abs. 2 VZOG begründet. Dennoch lässt sich der Re-
gelung der allgemeine Gedanke entnehmen, dass nachträgliche - nach Beginn
der Maßnahme - eintretende Wertänderungen nicht zu berücksichtigen sind.
Auf den Veräußerungsfall übertragen, stützt das die Rechtsprechung des Se-
nats zur Maßgeblichkeit des Abschlusses des Kaufvertrages im Veräußerungs-
fall; denn ebenso wie bei Beginn der Maßnahme nach § 12 Abs. 1 VZOG muss
der Rückgabeausschlussgrund gleichsam ins Werk gesetzt sein. Dies ist im
Veräußerungsfall der Vertragsschluss, mit dem die Verpflichtung zur Eigen-
tumsübertragung eingegangen wird. Spätere Wertänderungen sollen aus den
bereits beim Erlösbegriff wiedergegebenen Erwägungen keinen Einfluss auf die
Höhe des maßgeblichen Verkehrswerts haben. Das bedeutet zugleich, dass
Nachbewertungsklauseln als solche den Verkehrswert nicht erhöhen, heißt aber
nicht, dass der ihnen zugrunde liegende Sachverhalt ohne Einfluss auf die Be-
wertung bleiben muss. Handelt es sich bei den Grundstücken - wie die Nach-
bewertungsklauseln nahelegen - um Bauerwartungsland, muss dies selbstver-
ständlich in die Bewertung einfließen, je nachdem, wie realistisch im Zeitpunkt
des Vertragsschlusses die in Aussicht genommene Planung ist und wann mit
ihrer Realisierung gerechnet werden kann.
3. Ob die Klägerin danach einen Anspruch auf Festsetzung eines über das be-
reits Gezahlte hinausgehenden Geldbetrages hat, lässt sich auf der Grundlage
der bisherigen tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts nicht be-
antworten.
Die dem angegriffenen Urteil zugrunde liegende Auffassung, maßgeblich sei,
ob der im Falle der vereinbarten Nachbewertung erzielbare Erlös den erzielten
Erlös offensichtlich und ohne sachlichen Grund unterschreite, entspricht jeden-
falls nicht dem Konzept des Gesetzes. Wie bereits dargelegt, erfassen weder
der Erlösauskehranspruch noch der anstelle dessen eingeräumte Anspruch auf
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den Verkehrswert den bei einer Nachbewertung nachträglich zu beanspruchen-
den Erlös. Dies erkennt auch das Verwaltungsgericht selbst, weshalb es § 13
Abs. 2 Satz 2 VZOG gleichsam entsprechend heranzieht, um dem Umstand
Rechnung zu tragen, dass - wie es sich ausdrückt - der Anspruch der Klägerin
verkürzt würde, wenn die Voraussetzungen für eine Nachbewertung vorlägen,
diese aber nicht stattfinde. Das Verwaltungsgericht hält es offenbar nicht für
hinnehmbar, dass dem Berechtigten ein zu beanspruchender Nacherlös vor-
enthalten wird, weil der Verkäufer diesen Anspruch nicht realisiert. Zwar ist die
Gefahr nicht von der Hand zu weisen, dass der Verfügungsberechtigte keinen
großen Eifer zur Durchsetzung solcher Ansprüche an den Tag legen wird, wenn
er wegen einer zwischenzeitlich getroffenen Berechtigtenfeststellung weiß, dass
er den (Mehr-)Erlös ohnehin auskehren muss. Aber selbst solche Erwägungen
rechtfertigen es nicht, die gesetzliche Regelung nach Art einer teleologischen
Erweiterung zu ergänzen. Der Gesetzgeber hat solchen Eventualitäten gerade
dadurch Rechnung getragen, dass er dem Berechtigten in jedem Fall den Ver-
kehrswert zugesteht. Damit werden seine Vermögensinteressen gewahrt; zu-
gleich wird ein von den Vermögenszuordnungsbehörden ohnehin nur schwer zu
klärender Streit, ob und inwieweit ein höherer als der tatsächlich realisierte Er-
lös zu erzielen gewesen wäre, von vornherein vermieden.
Für die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts lässt sich auch nicht anfüh-
ren, dass bei § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG - anders als bei den sonstigen Er-
lösauskehrbestimmungen - der Verkehrswert nicht schon bei seiner bloßen Un-
terschreitung verlangt werden kann, sondern nur dann, wenn diese Unterschrei-
tung offensichtlich ist und es keinen sachlichen Grund dafür gibt; denn der Fall,
dass ein erzielbarer Erlös aufgrund vorwerfbaren Verhaltens des Verfügungsbe-
rechtigten nicht geltend gemacht wird, dürfte regelmäßig eine offenkundige und
sachlich nicht gerechtfertigte Unterschreitung des Verkehrswerts zur Folge ha-
ben. Gibt es demgegenüber einen sachlichen Grund für den Mindererlös, be-
steht keine Notwendigkeit einer Gesetzeskorrektur über eine entsprechende
Anwendung der Norm. Die besonderen Voraussetzungen, die diese Vorschrift
für einen Verkehrswertanspruch statuiert, sind nicht nur vor dem Hintergrund
des bereits beschriebenen Zwecks der öffentlichen Restitution hinnehmbar; sie
finden ihre Rechtfertigung vor allem in der Erwägung des Gesetzgebers, dass
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die Privatisierung in erster Linie der Umstrukturierung der Wirtschaft im Bei-
trittsgebiet und nicht der Maximierung der Verkaufserlöse dienen sollte und es
darüber einen breiten politischen Konsens gab. Deshalb durfte es die Treu-
handanstalt aus der Sicht des Gesetzgebers seinerzeit in Kauf nehmen, dass
die erzielten Kaufpreise unter dem Verkehrswert lagen, um mit der Privatisie-
rung Arbeitsplätze zu sichern und Investitionen anzustoßen. Da diese Praxis
gerade im Interesse der neuen Länder und der dortigen Kommunen lag, hat es
der Gesetzgeber für gerechtfertigt gehalten, in solchen Fällen keinen Anspruch
auf Zahlung des Verkehrswerts einzuräumen, sondern den Anspruch auf Aus-
kehr des geringeren Erlöses zu beschränken (vgl. BT-Drs. 13/9719 S. 14 f.).
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass der Rückgriff des Verwaltungs-
gerichts auf § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG, um den Verkehrswertanspruch mit den
Nachbewertungsansprüchen anzureichern, den Regelungszweck der Vorschrift
verfehlt. Der Senat ist jedoch wegen unzureichender tatsächlicher Feststellun-
gen gehindert, in der Sache selbst zu entscheiden. Die von der Vorinstanz zum
Verkehrswert getroffenen Feststellungen beziehen sich zum einen nicht auf den
maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses der Kaufverträge. Sie sind zum ande-
ren auch deswegen ungeeignet, weil sich das Gericht damit begnügt, Boden-
richtwerte für Bauland heranzuziehen, ohne die konkrete Grundstückssituation
zu berücksichtigen. Fehlt es somit an brauchbaren Feststellungen zur Bemes-
sung des Verkehrswerts, ist auch die nach § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG gebotene
Gegenüberstellung mit dem bisherigen Verkaufserlös nicht möglich, so dass
eine Entscheidung über die von der Klägerin zusätzlich beanspruchten Zah-
lungsbeträge nicht getroffen werden kann. Das Verwaltungsgericht wird daher
nach der Zurückverweisung insbesondere klären müssen, inwieweit eine mögli-
che künftige Nutzung der Flurstücke als Bauland in die Verkehrswertbemes-
sung einfließen musste und in welchem Umfang die konkrete Grundstückssitua-
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tion, insbesondere die in der Nachbarschaft befindliche Siloanlage, Bedeutung
für die Wertbemessung hatte.
Kley
Liebler
Dr. Wysk
Dr. Kuhlmann
Rothfuß