Urteil des BVerwG vom 28.11.2002, 3 C 11.02

Aktenzeichen: 3 C 11.02

DDR, Kaufvertrag, Mieter, Gvo

BUNDESVERWALTUNGSGERICHT

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

BVerwG 3 C 11.02 Verkündet VG 1 A 164.98 am 28. November 2002 Riebe Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

In der Verwaltungsstreitsache

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hat der 3. Senat des Bundesverwaltungsgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 28. November 2002 durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Prof. Dr. D r i e h a u s sowie die Richter am Bundesverwaltungsgericht van S c h e w i c k , Dr. B o r g s - M a c i e j e w s k i , K i m m e l und Dr. B r u n n

für Recht erkannt:

Die Revision wird zurückgewiesen.

Die Beigeladene trägt die Kosten des Revisionsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beklagten, die diese selbst trägt.

G r ü n d e :

I.

Die Kläger wenden sich gegen die von der Zuordnungsbehörde getroffene Feststellung, ein von ihnen vor dem Beitritt der DDR

abgeschlossener notarieller Grundstückskaufvertrag, der nicht

mehr zu einer Eintragung im Grundbuch geführt hat ("hängender

Grundstücksvertrag"), sei unwirksam.

Das streitgegenständliche Grundstück ist mit einem Wohngebäude

bebaut, das die Kläger sowie eine andere Familie zur Miete bewohnten. Rechtsträger des im Eigentum des Volkes stehenden

Grundstücks war das Ministerium für Nationale Verteidigung

(MfNV) bzw. für Abrüstung und Verteidigung (MfAV). Die Kläger

wurden im März 1990 seitens des Ministeriums darauf aufmerksam

gemacht, dass sie zusammen mit den anderen Mietern das Grundstück mit Gebäude kaufen könnten. Nachdem sich die anderen

Mieter an einem Erwerb nicht interessiert gezeigt hatten,

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schlossen die Kläger mit dem MfAV vor dem Staatlichen Notariat

am 16. Juni 1990 einen Grundstückskaufvertrag ab. Dabei trat

auf Seiten des Rechtsträgers ein Herr S. auf, der laut

Vertragsurkunde in "Vollmacht des Herrn Oberst H. vom

12. April 1990, die vorgelegen hat und den gesetzlichen

Vorschriften entspricht", handelte. Der am 20. Juni 1990 beim

Grundbuchamt eingegangene Eintragungsantrag ist bis zum

Beitritt der DDR nicht beschieden worden.

Die Zuordnungsbehörde stellte mit Bescheid vom 10. März 1998

fest, dass der eingeleitete Erwerb der Kläger unwirksam sei,

weil das Ministerium bei Vertragsabschluss nicht rechtswirksam

vertreten gewesen sei.

Der hiergegen gerichteten Klage hat das Verwaltungsgericht

stattgegeben mit der Begründung, die von der Beklagten und der

Beigeladenen geltend gemachten Unwirksamkeitsgründe griffen

nicht durch.

Zum einen liege kein Vertretungsmangel vor. Das Ministerium

habe zu DDR-Zeiten so vertreten werden dürfen, wie es im

Streitfall gehandhabt worden sei. Dies folge insbesondere aus

einem Befehl des MfNV vom 29. März 1990, demzufolge der im

Streitfall aufgetretene Herr S. zulässigerweise durch den

benannten Oberst unterbevollmächtigt worden sei.

Die Unwirksamkeit folge auch nicht aus dem Fehlen einer Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsverordnung der DDR

- GVVO -. Der Kaufvertrag sei in Ermangelung dieser

Genehmigung allenfalls schwebend unwirksam, was einer

Unwirksamkeitsfeststellung entgegenstehe.

Der Kaufvertrag habe auch nicht gegen ein Verbot verstoßen,

Zweifamilienhäuser an nur eine von mehreren Mietparteien zu

veräußern. Schließlich habe der vereinbarte Kaufpreis einem

Preisvorbescheid des Rats der Stadt P. entsprochen, so dass

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der Kaufvertrag auch nicht gemäß § 68 Abs. 1 Nr. 2 ZGB nichtig

gewesen sei.

Die vom Verwaltungsgericht zugelassene Revision zielt auf Klageabweisung und macht im Wesentlichen folgende Unwirksamkeitsgründe geltend:

Das Verwaltungsgericht habe hinsichtlich der Vertretungsbefugnis übersehen, dass der von ihm herangezogene Befehl nur zur

Veräußerung an die derzeitigen Mieter bzw. an Bürger mit

gültiger Wohnraumzuweisung ermächtigt habe. Dieses Erfordernis

erfüllten die Kläger im Hinblick auf die zweite Wohnung nicht.

Was die Genehmigung nach der DDR-GVVO anlange, so fehle es bereits an einem rechtzeitigen Genehmigungsantrag. Selbst wenn

man von einer schwebenden Unwirksamkeit zum Beitrittszeitpunkt

ausgehe, hätten der Wegfall des Genehmigungserfordernisses und

die damit verbundene Unmöglichkeit, die Genehmigung nachzuholen, endgültig zur Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts geführt.

Nach den Vorschriften des Verkaufsgesetzes (1990) sei die Veräußerung eines Zweifamilienhauses sowie des dazugehörigen

Grundstücks an nur eine von mehreren Mietparteien unzulässig

gewesen, weil der Verkauf zwingend mit der persönlichen

Nutzung des Gebäudes verbunden gewesen sei. Deshalb hätten

volkseigene Zweifamilienhäuser nur gemeinschaftlich an alle

Mietparteien oder nur mit Hilfe eines gesonderten

Eigentumsanteils an eine Mietpartei veräußert werden dürfen.

Schließlich hätten die Kläger wissen können bzw. müssen, dass

mit der Veräußerung des Zweifamilienhauses an sie gegen

Rechtsvorschriften der DDR verstoßen worden sei. Dies habe zur

Folge, dass auf den Erwerb der Vorwurf der unlauteren

Machenschaften zutreffe, welcher ebenfalls eine

Unwirksamkeitsfeststellung rechtfertige.

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Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil. Die Beklagte

hat von einer Revision und einer Antragstellung abgesehen,

hält aber die Revision für begründet. Der Vertreter des

Bundesinteresses beteiligt sich nicht am Verfahren.

II.

Die Revision ist unbegründet. Das angefochtene Urteil verletzt

kein Bundesrecht im Sinne des § 137 Abs. 1 VwGO. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht entschieden, dass die behördliche

Feststellung, der Kaufvertrag vom 16. Juni 1990 sei unwirksam,

rechtswidrig ist und die Kläger in ihren Rechten verletzt.

1. Zutreffend hat das Verwaltungsgericht zunächst angenommen,

die Zuordnungsbehörde habe über die Wirksamkeit des Vertrages

nach Maßgabe des § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG entscheiden dürfen.

Diese Vorschrift ermöglicht nämlich u.a. die Feststellung der

Unwirksamkeit eines vor dem Beitritt der DDR durch notariellen

Kaufvertrag eingeleiteten, aber nicht mehr vollendeten Grundstückserwerbs (vgl. Urteil vom 16. März 2000 - BVerwG 3 C

15.99 - Buchholz 111 Art. 22 EV Nr. 31 S. 5). Dabei hat die

Behörde auch darüber zu befinden, ob eine Vermögenszuordnung

wegen eines zu DDR-Zeiten eingeleiteten und grundsätzlich

vollendungsfähigen Erwerbs mit dessen Vollendung

gegenstandslos geworden ist oder zu werden droht (vgl. Urteil

vom 17. Juni 1999 - BVerwG 3 C 38.98 - BVerwGE 109, 134

<137> = Buchholz 428.2 § 2 VZOG Nr. 10 S. 3).

Wegen der Konnexität mit der Vollendungsfähigkeit darf die behördliche Unwirksamkeitsfeststellung erst erfolgen, wenn das

fragliche Rechtsgeschäft sich endgültig als unwirksam

(nichtig) erweist. Wie noch darzulegen ist, fehlt es an dieser

Voraussetzung im vorliegenden Fall, denn der der angefochtenen

behördlichen Feststellung allein anhaftende Mangel der

fehlenden Grundstücksverkehrsgenehmigung kann noch behoben

werden.

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2. Ist - wie im vorliegenden Fall - der Antrag auf Eintragung

in das Grundbuch vor dem Wirksamwerden des Beitritts gestellt

worden, so richtet sich die Übertragung von

Grundstückseigentum nach den am 2. Oktober 1990 geltenden DDR-

Rechtsvorschriften (Art. 233 § 7 Abs. 1 Satz 1 EGBGB). Gegen

die dem angefochtenen Urteil zugrunde liegende Überzeugung des

Verwaltungsgerichts, diese Vorschriften hätten der Wirksamkeit

des Kaufvertrages vom 16. Juni 1990 nicht entgegengestanden,

ist revisionsgerichtlich nichts zu erinnern.

2.1 Was die von der Revision angeführten Unwirksamkeitsgründe

"fehlende Vertretungsbefugnis" (a), "Veräußerungsverbot bzgl.

Zweifamilienhäusern" (b), "Verstoß gegen Wohnraumlenkungsvorschriften" (c) sowie "Verstoß gegen Grundsätze der sozialistischen Moral" (d) angeht, so entziehen diese sich der

revisionsgerichtlichen Überprüfung. Sie betreffen nämlich

nicht die Anwendung und Auslegung von Bundesrecht im Sinne von

§ 137 Abs. 1 VwGO, sondern von ausgelaufenem DDR-Recht. Dessen

Auslegung ist grundsätzlich den Tatsachengerichten vorbehalten

(vgl. Urteil vom 9. März 1999 - BVerwG 3 C 21.98 - Buchholz

115 Sonst. Wiedervereinigungsrecht Nr. 21 S. 10 m.w.N.).

Soweit daher das Verwaltungsgericht die Unwirksamkeit des

Kaufvertrages verneint hat unter Berufung auf DDR-Recht, das

nicht durch Art. 9 EV zum fortgeltenden Bundesrecht bestimmt

worden ist, ist der Senat hieran gebunden.

a) Mit seinen Ausführungen zur ordnungsgemäßen Vertretung des

Ministeriums für Nationale Verteidigung bei dem in Rede

stehenden Grundstückskaufvertrag bewegt sich das angefochtene

Urteil ausschließlich auf dem Boden des ausgelaufenen DDR-

Rechts. In dessen Anwendung hat das Verwaltungsgericht

angenommen, der Verkauf von Gebäuden und Grundstücken sei

durch den Befehl Nr. 44/90 zulässigerweise Leitern von

Unterkunftsabteilungen überantwortet worden. Damit sei der in

der Vollmacht genannte Oberst H. zur Erteilung einer

Untervollmacht an den Leiter

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der Arbeitsgruppe, Herrn S., befugt gewesen. Fragen des

revisiblen Bundesrechts sind damit nicht angesprochen.

b) Nichts anderes gilt für die Behauptung der Unwirksamkeit

des Geschäfts wegen Veräußerung an nur eine Mietpartei

(Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot nach § 68 Abs. 1 Nr. 2

ZGB). Auch insoweit hat das Verwaltungsgericht in Anwendung

und Auslegung ausgelaufenen DDR-Rechts angenommen, es sei

keine Vorschrift ersichtlich, wonach der Verkauf eines

Zweifamilienhauses nur an beide Mietparteien erlaubt gewesen

sei. Überdies seien die Rechte der anderen Mieter durch eine

Bestimmung des DDR-Rechts geschützt gewesen, wonach der

Verkauf volkseigener Gebäude die Rechte der darin wohnenden

Mieter nicht berühre. Auch mit diesen Darlegungen verbinden

sich keine Fragen des revisiblen Bundesrechts. Im Übrigen

deckt sich die Auffassung des Verwaltungsgerichts mit

derjenigen des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil vom 17. Mai

2002 - V ZR 193/01 - ZOV 2002, 227 f.). Danach war es nach der

durchgängigen DDR-Praxis gerade nicht erforderlich, dass der

Erwerber beide Wohnungen zu eigenen Wohnzwecken nutzte; zulässig sei beispielsweise auch der Erwerb zum Zweck der Vermietung der weiteren Einheit gewesen.

c) Fehl geht deshalb auch der ergänzende Vorwurf der Revision,

das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht den

Wohnraumlenkungsvorschriften nicht die gebührende Beachtung

geschenkt. Auch insoweit bewegen sich die Darlegungen des

Verwaltungsgerichts innerhalb der Schranken des irrevisiblen

DDR-Rechts.

d) Schließlich scheitert auch der Vorwurf der Revision, das

Verwaltungsgericht hätte prüfen und bewerten müssen, ob und

inwieweit der Erwerb der Kläger gegen Grundsätze der

sozialistischen Moral verstoßen habe, an der Zuständigkeit des

Tatsachengerichts zur Auslegung des früheren DDR-Rechts.

Allerdings trifft es zu, dass auch solche Erwerbstatbestände

nach § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG als unwirksam bewertet werden

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können, die auf "unlauteren Machenschaften" beruhten oder sich

als solche darstellten (vgl. Urteil vom 19. November 1998

- BVerwG 3 C 35.97 - Buchholz 428.2 § 2 VZOG Nr. 9 S. 27

m.w.N.). Soweit eine solche Bewertung aber - wie hier - nach

Maßgabe ausgelaufenen DDR-Rechts vorzunehmen war, ist sie

gleichfalls grundsätzlich vom Revisionsgericht nicht

überprüfbar. Im Übrigen rechtfertigen die festgestellten

Tatsachen auch nicht ansatzweise die Annahme, die Kläger

hätten das Grundstück auf anstößige Weise erworben.

2.2 Der Grundstückserwerb ist auch nicht wegen des Wegfalls

der Verfügungsbefugnis des MfAV infolge des In-Kraft-Tretens

der 2. DVO/TreuhG am 30. August 1990 (also nach

Vertragsschluss und Stellung des Eintragungsantrags) unwirksam

geworden. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats

hat das Verwaltungsgericht erkannt, dass ein wegen noch

fehlender Grundbucheintragung "schwebender"

Grundstückskaufvertrag gleichwohl nach Maßgabe von Art. 233

§ 7 Abs. 1 EGBGB vollendungsfähig sein kann (vgl. hierzu und

zur Revisibilität der 2. DVO/TreuhG: Urteil vom 17. Juni 1999

- BVerwG 3 C 38.98 - a.a.O.). Der Senat hält nach erneuter

Prüfung an seiner Auffassung fest, dass der normativ

angeordnete Wechsel der Verfügungsbefugnis vom MfAV auf die

Treuhandanstalt zuvor abgeschlossenen Grundstücksveräußerungsverträgen nicht gewissermaßen rückwirkend die

rechtliche Grundlage entzieht.

2.3 Der Grundstückskaufvertrag vom 16. Juni 1990 ist auch

nicht wegen Fehlens der normativ vorgeschriebenen

Grundstücksverkehrsgenehmigung endgültig unwirksam. Da diese

bisher nicht versagt worden ist, hat das Verwaltungsgericht zu

Recht angenommen, dass der bereits zu DDR-Zeiten eingetretene

Zustand der bloß schwebenden Unwirksamkeit des Geschäfts noch

andauere, was eine Unwirksamkeitsfeststellung im Sinne des § 2

Abs. 1 Satz 4 VZOG hindere.

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Die Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken vom

15. Dezember 1977 (GBl 1978 I Nr. 5 S. 73), - GVVO - sah in

ihrem § 2

für die hier in Rede stehenden Grundstücksgeschäfte eine

staatliche Genehmigung vor. Das Genehmigungsverfahren diente

ursprünglich der staatlichen Leitung und Kontrolle des Grundstücksverkehrs und war Ausdruck der sozialistischen Gesellschafts- und Eigentumspolitik (vgl. § 2 Abs. 1, § 3 Abs. 1

GVVO). Der Einigungsvertrag (Anlage II, Kapitel III, Sachgebiet B, Abschnitt II Nr. 1, in Kraft getreten am 29. September

1990, vgl. BGBl II S. 1360) beließ diese Verordnung in Kraft,

änderte sie jedoch in wesentlichen Punkten. Insbesondere

wurden die Bestimmungen aufgehoben, welche die früheren

Voraussetzungen für die Genehmigungserteilung regelten. Das

Genehmigungsverfahren als solches wurde beibehalten, damit

- wie es in der Amtlichen Erläuterung (BTDrucks 11/7817)

hierzu heißt - "die Verpflichtungen zur Rückgabe des Eigentums

an frühere Eigentümer und die Aufhebung der staatlichen

Verwaltung, wie sie sich aus der Gemeinsamen Erklärung der

beiden deutschen Regierungen vom 15. Juni 1990 ergeben,

gewährleistet werden können". Am 2. Oktober 1990 als dem nach

Art. 233 § 7 Abs. 1 Satz 1 EGBGB für die Eigentumsübertragung

maßgeblichen Zeitpunkt verlangte somit das DDR-Recht die

besagte Grundstücksverkehrsgenehmigung, wenngleich sich deren

Zielrichtung vollständig geändert hatte. Da den Klägern die

Genehmigung weder erteilt noch versagt worden ist, erweist

sich der Kaufvertrag vom 16. Juni 1990 weder als voll wirksam

noch als endgültig unwirksam.

Nicht zu folgen vermag der Senat der Ansicht von Wacke (Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 3. Aufl., 1999,

Band 11, Art. 233 § 7 EGBGB, S. 711 Anm. 6), wonach das Genehmigungserfordernis am 3. Oktober 1990 mit der Folge entfallen

sei, dass das bisher schwebend unwirksame Rechtsgeschäft voll

wirksam geworden sei. Das in der DDR 1977 eingeführte Genehmigungserfordernis ist zu keiner Zeit weggefallen, sondern gilt

im Beitrittsgebiet auch heute noch. Die

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Grundstücksverkehrsverordnung der DDR ist nach ihrer

Überführung in das Recht der Bundesrepublik zwar mehrfach

geändert, außerdem neugefasst und durch Art. 4 Nr. 1 des

Zweiten Vermögensrechtsänderungsgesetzes vom 14. Juli 1992

(BGBl I S. 1257, 1266) in "Grundstücksverkehrsordnung (GVO)"

umbenannt, jedoch nie aufgehoben worden. Nachdem die

sozialistischen Genehmigungskriterien spätestens am

29. September 1990 durch solche des Alteigentümerschutzes

abgelöst worden sind, vermag der Senat gerade auch in Hinblick

auf den Normzweck nicht nachzuvollziehen, inwiefern der

Beitritt der DDR einen Wegfall des Genehmigungserfordernisses

habe bewirken sollen. § 2 Abs. 1 Satz 1 der geltenden Fassung

besagt demgegenüber unmissverständlich, dass u.a. die

Auflassung und der schuldrechtliche Vertrag hierüber einer

Genehmigung bedürfen. Ohne Vorlage des Genehmigungsbescheids

können die Kläger nicht als Eigentümer im Grundbuch

eingetragen werden (vgl. § 2 Abs. 2 Satz 1 GVO). Dies gilt

unabhängig davon, ob der notarielle Vertrag vor oder nach dem

Beitritt geschlossen worden ist.

Unschädlich ist es für die Kläger, dass sie den Antrag auf Genehmigung des Grundstückskaufvertrages - soweit ersichtlich -

erst im Februar 1992 gestellt haben. Der erkennende Senat vermag den Regelungen über die Grundstücksverkehrsgenehmigung weder eine ausdrückliche Antragsbefristung noch auch nur einen

Anhalt dafür zu entnehmen, dass eine bis zum Beitritt der DDR

nicht vorgenommene Antragstellung verspätet wäre. Selbst der

Eintragungsantrag kann noch nach dem 3. Oktober 1990 wirksam

gestellt werden (vgl. Art. 233 § 7 Abs. 1 Satz 3 EGBGB). Entsprechendes hat daher auch in Hinblick auf genehmigungsbedürftige Rechtsgeschäfte zu gelten.

Nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen ist im Streitfall somit von

einem unverändert genehmigungsfähigen und -bedürftigen Rechtsgeschäft auszugehen. Solange die Genehmigung nicht versagt

ist, kann das bislang schwebend unwirksame Rechtsgeschäft noch

volle Wirksamkeit erlangen (vgl. BGH, Urteil vom 9. November

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1994 - VIII ZR 41/94 - BGHZ 127, 368 <375> m.w.N.). Das

verbietet es der Beklagten, den Kaufvertrag vom 16. Juni 1990

für unwirksam zu erklären.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Der Umstand, dass die Beklagte nicht Revisionsführerin war, aber die

Revision der Beigeladenen unterstützt hat, rechtfertigt zwar

keine Kostenbelastung der Beklagten, wohl aber den Ausspruch,

dass sie - und nicht die Beigeladene - ihre eigenen außergerichtlichen Kosten trägt.

Prof. Dr. Driehaus van Schewick Dr. Borgs-Maciejewski

Kimmel Dr. Brunn

B e s c h l u s s

Der Wert des Streitgegenstandes wird für das

Revisionsverfahren auf 5 000 festgesetzt 6 Abs. 3 Satz 2

VZOG)

Prof. Dr. Driehaus van Schewick Dr. Borgs-Maciejewski

Kimmel Dr. Brunn

Sachgebiet: BVerwGE: ja

Vermögenszuordnungsrecht Fachpresse: ja

Rechtsquellen:

EGBGB Art. 233 § 7 Abs. 1 GVO (1993) § 1 Abs. 2 GVVO (1977) § 3 Abs. 4 2. DVO/TreuhG VwGO § 137 Abs. 1 VZOG § 2 Abs. 1 Satz 4

Stichworte:

DDR-Recht, Revisibilität übergeleiteten bzw. ausgelaufenen DDR-Rechts; Feststellung der Unwirksamkeit eines Erwerbs im Vermögenszuordnungsrecht; Vermögenszuordnungsrecht, Feststellung der Unwirksamkeit im -; Unwirksamkeit eines Erwerbsgeschäfts, Feststellung der -; "hängendes" Grundstückserwerbsgeschäft; "schwebendes" Grundstückserwerbsgeschäft; Grundstücksverkehrsgenehmigung nach dem Recht der DDR bzw. der Bundesrepublik; Genehmigung eines Grundstücksgeschäfts im Beitrittsgebiet; Beitrittsgebiet, Genehmigung von Grundstückserwerbsgeschäften im -; Unwirksamkeit, schwebende - eines Geschäfts wegen fehlender Genehmigung; schwebende Unwirksamkeit eines Geschäfts wegen fehlender Genehmigung; Genehmigungsfähigkeit eines Geschäfts.

Leitsatz:

Ein "hängendes" (schwebendes) Grundstückserwerbsgeschäft im Sinne des Art. 233 § 7 Abs. 1 EGBGB darf nicht gemäß § 2 Abs. 1 Satz 4 VZOG als unwirksam bewertet werden, solange eine sowohl nach der DDR-GVVO als auch nach der GVO erforderliche Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht endgültig versagt worden ist und noch in rechtlich zulässiger Weise erteilt werden kann, sofern dem Geschäft im Übrigen kein Unwirksamkeitsgrund (Nichtigkeitsgrund) anhaftet.

Urteil des 3. Senats vom 28. November 2002 - BVerwG 3 C 11.02

I. VG Berlin vom 20.03.2002 - Az.: VG 1 A 164.98 -

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