Urteil des BVerwG vom 12.02.2014
Verkehrswert, Beweisantrag, Kaufpreis, Zustand
BUNDESVERWALTUNGSGERICHT
BESCHLUSS
BVerwG 3 B 69.13
VG 3 K 793/10
In der Verwaltungsstreitsache
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hat der 3. Senat des Bundesverwaltungsgerichts
am 12. Februar 2014
durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Kley
und die Richter am Bundesverwaltungsgericht Liebler und Dr. Wysk
beschlossen:
Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung
der Revision in dem Urteil des Verwaltungsgerichts Leip-
zig vom 13. September 2012 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
G r ü n d e :
Die Klägerin verlangt von der beklagten Stadt gemäß § 8 Abs. 4 Satz 2 des
Vermögenszuordnungsgesetzes - VZOG - die Zahlung von 558 139,00 €, weil
die Beklagte als Verfügungsberechtigte Grundflächen veräußert hat, als deren
seinerzeitige Eigentümerin die Klägerin mittlerweile bestandskräftig festgestellt
worden ist. Bei dem beanspruchten Betrag handelt es sich um die Differenz
zwischen dem Erlös aus dem Verkauf der Flächen an eine von der Beklagten
ausgegründete Grundbesitzgesellschaft in Höhe von 409 301,93 € (entspricht
einem Verkaufspreis von 55 DM/m²), den die Beklagte bereits an die Klägerin
ausgekehrt hat, und dem Verkehrswert, der nach den Angaben der Klägerin
zum Zeitpunkt des Verkaufs bei 130 DM/m² gelegen hat.
Das Verwaltungsgericht hat der Klage stattgegeben.
Die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzulassung der Revision in die-
sem Urteil bleibt ohne Erfolg. Die Rechtssache weist weder die geltend ge-
machte grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO auf
(1.), noch sind die nach § 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO gerügten Abweichungen von
der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erkennbar (2.) Schließlich
liegen auch keine Verfahrensmängel im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
vor (3.).
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1. Die Beklagte hält für klärungsbedürftig,
„ob der Verkehrswert eines unerschlossenen Grundstücks
im Sinne von § 194 BauGB zu einem Stichtag bestimmt
werden darf, indem vom Verkaufspreis dieses Grund-
stücks im erschlossenen und entwickelten Zustand zu ei-
nem späteren Zeitpunkt ein Abzug von vorab geschätzten
Erschließungskosten und eines gewissen Zuschlages er-
folgt.“
Die Frage verleiht dem Rechtsstreit schon deswegen keine grundsätzliche Be-
deutung im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO, weil sie - soweit sie in einem
Revisionsverfahren beantwortet werden müsste - nicht in der erforderlichen
Weise über den Fall hinausweist.
Die Beklagte erläutert ihre Fragestellung dahin, das Verwaltungsgericht habe in
einer „retrograden“ Berechnung angenommen, dass der Verkehrswert zum
maßgeblichen Stichtag des Verkaufs der Flächen an die Grundbesitzgesell-
schaft am 22. Dezember 1992, also in unerschlossenem Zustand, 130 DM/m²
betragen habe; dazu habe es den Quadratmeterpreis bei der Weiterveräuße-
rung der Flächen im Dezember 1993 in Höhe von 220 DM zugrunde gelegt und
dann die geschätzten Erschließungskosten in Höhe von 70 DM und einen wei-
teren „Puffer“ von 20 DM abgezogen. Dies sei keine geeignete Methode für die
Ermittlung des Verkehrswerts.
Diese Darstellung gibt die Ausführungen des Verwaltungsgerichts nicht in jeder
Hinsicht zutreffend wieder. Dieses hat - ausgehend davon, dass die Klägerin
ihrer Forderung einen Grundstückswert von 130 DM/m² zugrunde gelegt hat -
den Erschließungszustand der Flächen als nicht entscheidungserheblich be-
urteilt (S. 12 unten des Urteilsabdrucks), weil der beim Weiterverkauf durch die
Grundbesitzgesellschaft erzielte Preis von 185 DM/m² zuzüglich zu berücksich-
tigender Fördermittel von 35 DM/m² in jedem Fall, also auch bei Abzug der um-
strittenen Erschließungskosten, den von der Klägerin verlangten Betrag abde-
cke. Hinsichtlich des Weiterverkaufspreises hat das Gericht im Einzelnen dar-
gelegt, dass dieser vor allem unter Berücksichtigung der von der … (einer Pro-
jektentwicklungsgesellschaft) im Einverständnis mit der Beklagten und deren
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Grundbesitzgesellschaft erarbeiteten Ansiedlungskonzeption einschließlich
Preisstaffelung vom 23. September 1992 und dem Verkaufsangebot der … an
eine Tochtergesellschaft der Klägerin vom 24. März 1993, in denen die später
realisierten Preisvorstellungen für eine Weiterveräußerung schon niedergelegt
waren, bereits zu dem hier maßgeblichen Zeitpunkt des Verkaufs an die
Grundbesitzgesellschaft der Beklagten eine taugliche Grundlage zur Ermittlung
des Verkehrswerts gewesen sei. In diesem Zusammenhang hat das Verwal-
tungsgericht darauf hingewiesen, dass die umstrittenen Flächen in unveränder-
tem Zustand weiterverkauft worden seien (vgl. S. 12 Mitte des Urteilsabdrucks)
und die … nach dem Inhalt ihres Geschäftsbesorgungsvertrages mit der Be-
klagten und deren Grundbesitzgesellschaft den Weiterverkaufspreis unter Be-
rücksichtigung der Wertermittlungskriterien der Verordnung über Grundsätze für
die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken zu ermitteln gehabt habe.
Da die von der Beklagten aufgeworfene Frage sich in einem Revisionsverfahren
nur im Hinblick auf diese und die übrigen Einzelumstände des Falles stellen
würde und daher nicht generell zu beantworten wäre, ist sie nicht geeignet, der
Rechtssache grundsätzliche, das heißt über den Fall hinausweisende Bedeu-
tung zu verleihen. Allein der Umstand, dass nach dem Vortrag der Beklagten
hinsichtlich einer Restfläche ein einziger weiterer zuordnungsrechtlicher
Rechtsstreit anhängig sein soll, in dem die gestellte Frage ausgehend von der-
selben Tatsachenlage zu beantworten wäre, reicht dazu nicht aus.
2. Auch die geltend gemachten Abweichungen des angegriffenen Urteils von
der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts liegen nicht vor.
a) Mit der Rüge, die Verkehrswertbestimmung des Verwaltungsgerichts stehe in
Widerspruch zu dem das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 17. Mai
2002 (BVerwG 4 C 6.01 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4) tragenden
Rechtssatz, wonach die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermitt-
lungsverordnung bei jeder Wertermittlung beachtet werden müssten (a.a.O.
S. 10), wird eine Divergenz im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO nicht darge-
tan. Die Beklagte bezeichnet keinen dem Urteil des Verwaltungsgerichts zu-
grunde liegenden Rechtssatz, der dem herangezogenen Rechtssatz entgegen-
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steht. Vielmehr beschränkt sie sich auf den Vortrag, dass das Verwaltungsge-
richt den vom Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Rechtssatz bei der Er-
mittlung des Verkehrswerts nicht beachtet habe. Solche vermeintlichen Sub-
sumtionsfehler sind aber keine Divergenz in revisionsrechtlichem Sinne.
b) Die Rüge, das Verwaltungsgericht weiche auch von dem Urteil des Bundes-
verwaltungsgerichts vom 27. Juli 2006 (BVerwG 3 C 31.05 - Buchholz 428.2 § 8
VZOG Nr. 4) ab, indem es - anders als dort vorgegeben - als maßgeblichen
Zeitpunkt für die Bemessung des Verkehrswerts nicht den Zeitpunkt des Ver-
pflichtungsgeschäfts nehme, sondern auf einen längeren Zeitraum von Mitte
1992 bis Mitte 1994 abstelle, ist ebenfalls nicht berechtigt.
Abgesehen davon, dass die Beklagte einräumt, dass das Verwaltungsgericht
sich ausdrücklich auf die genannte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsge-
richts bezieht (vgl. S. 7 des Urteilsabdrucks), und auch hier lediglich eine feh-
lerhafte Anwendung dieser Rechtsprechung und damit keine Abweichung rügt,
ist ihr Vorbringen unschlüssig, weil es nicht einmal den behaupteten Subsum-
tionsmangel aufzeigt. Da das Verwaltungsgericht dargelegt hat, dass sich der
Verkehrswert in dem angesprochenen Zeitraum nicht geändert habe, und da-
raus gefolgert hat, dass dieser Verkehrswert auch für den in diesen Zeitraum
fallenden Zeitpunkt des Veräußerungsgeschäfts gelte, steht das Urteil durchaus
in Einklang mit der wiedergegebenen Rechtsprechung des Bundesverwal-
tungsgerichts zum maßgeblichen Zeitpunkt für die Bestimmung des Verkehrs-
werts.
c) Ebenso wenig besteht eine Divergenz, soweit die Beklagte einen Wider-
spruch zwischen der angegriffenen Entscheidung und den beiden genannten
Urteilen des Bundesverwaltungsgerichts sieht, weil das Verwaltungsgericht der
Verkehrswertbemessung den Weiterverkaufspreis der Fläche zugrunde gelegt
habe, obwohl in dem einen der herangezogenen Urteile ausgeführt werde, dass
der Kaufpreis nicht ohne Weiteres mit dem Verkehrswert gleichgesetzt werden
könne (so Urteil vom 27. Juli 2006 a.a.O.), und in dem anderen, dass es grund-
sätzlich unzulässig sei, bei der Wertermittlung auf den gezahlten Kaufpreis ab-
zustellen (so das Urteil vom 17. Mai 2002 a.a.O.). Unabhängig davon, dass hier
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wiederum keine Divergenz im Rechtssinne dargetan ist, weil die Beklagte kei-
nen Rechtssatz des Verwaltungsgerichts bezeichnet, der in Widerspruch zu den
herangezogenen Urteilen steht, sondern lediglich deren Nichtbeachtung geltend
macht, ist der Einwand auch der Sache nach unberechtigt. Das Verwaltungsge-
richt hat keineswegs den Wiederverkaufspreis „ohne Weiteres“ mit dem Ver-
kehrswert der Flächen gleichgesetzt. Vielmehr hat es dargelegt, warum unter
den im Einzelnen dargelegten Umständen des Falles der Preis, zu dem das
Land weiterveräußert worden ist, den Verkehrswert zum maßgeblichen Zeit-
punkt widerspiegelt.
d) Schließlich ist auch keine Divergenz erkennbar, soweit das Verwaltungsge-
richt den Erschließungszustand der Flächen für unerheblich erklärt hat; denn
dies geschieht nicht, weil das Gericht diesen Zustand für eine Verkehrswertbe-
messung für unerheblich hält, sondern deswegen, weil - wie dargelegt - der von
der Klägerin geforderte Betrag selbst bei Berücksichtigung des von der Beklag-
ten als notwendig erachteten Erschließungsaufwandes durch den Verkehrswert
abgedeckt werde.
3. Die von der Beklagten nach § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO gerügten Verfahrens-
mängel sind ebenfalls nicht feststellbar.
a) Zu Unrecht beanstandet die Beklagte, dass das Gericht bei der Ermittlung
des Verkehrswerts seine Pflicht zur Sachaufklärung nach § 86 Abs. 1 VwGO
verletzt habe. Die Beklagte sieht den Sachaufklärungsmangel darin, dass das
Gericht entgegen ihrem Beweisantrag kein Sachverständigengutachten zur Hö-
he des Verkehrswerts zum Zeitpunkt des Verkaufs vom 22. Dezember 1992
eingeholt habe.
Der gerügte Verfahrensmangel liegt nicht vor. Wie bereits ausgeführt, hat das
Verwaltungsgericht im Einzelnen dargelegt, aufgrund welcher Überlegungen es
die Überzeugung gewonnen hat, dass der für den Weiterverkauf verlangte
Kaufpreis als Grundlage für die Verkehrswertbemessung herangezogen werden
kann. Die Ausführungen des Gerichts sind in sich schlüssig und lassen offene
tatsächliche Fragen, deren Klärung sich dem Gericht hätte aufdrängen müssen,
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nicht erkennen. Auch der Umstand, dass das Gericht den Wert der Fläche zum
Stichtag des Verkaufs an die Grundbesitzgesellschaft der Beklagten nicht mit
Hilfe eines Sachverständigengutachtens ermittelt hat und daher dem von der
Beklagten insoweit gestellten Beweisantrag nicht nachgegangen ist, begründet
kein verfahrensfehlerhaftes Ermittlungsdefizit.
Mit dem vorab auch schriftlich gestellten Beweisantrag (vgl. Schriftsatz vom
1. Februar 2012 - Bl. 252 der VG-Akte) wollte die Beklagte offenbar - wie sie
dort erläutert hat - die Tatsachen unter Beweis stellen, die Inhalt ihrer Klage-
erwiderung vom 5. Januar 2011 waren. Dort hatte sie dargelegt, warum für die
verkauften Flächen von einem Verkehrswert von 55 DM/m² auszugehen sei.
Dieser Vortrag musste dem Verwaltungsgericht jedoch keine Veranlassung ge-
ben, den Sachverhalt weiter aufzuklären. In jenem Schriftsatz hatte sich die Be-
klagte unter anderem maßgeblich auf die Wertermittlung ihres Stadtvermes-
sungsamts („Standpunkt zur Wertermittlung“ vom 24. September 1992) und auf
eine so genannte vorläufige Bodenrichtwertkarte berufen. Das Verwaltungsge-
richt hat sich mit diesem tatsächlichen Vorbringen im Einzelnen auseinanderge-
setzt und erläutert, warum es aus seiner Sicht für die Bewertung nicht tragfähig
sei. Ausgehend davon gab es keine Tatsachenbehauptungen, die aus der dafür
maßgeblichen materiellrechtlichen Sicht des Verwaltungsgerichts zusätzliche
Ermittlungsschritte erfordert hätten. Allein der Umstand, dass die Beklagte für
sich in Anspruch genommen hatte, dass der Kaufpreis, den sie von ihrer
Grundbesitzgesellschaft gefordert hatte, den Verkehrswert zutreffend wieder-
gebe, begründet ein solches Ermittlungsdefizit ebenso wenig wie ihre Behaup-
tung, dass jedenfalls die Klageforderung durch den Verkehrswert nicht gerecht-
fertigt werde, solange die dafür vorgetragenen Tatsachen nach der für deren
Beweiserheblichkeit maßgeblichen Beurteilung des Gerichts diese Behauptun-
gen nicht trugen, das Gericht aber seinerseits aufgrund anderer Umstände die
Überzeugung gewonnen hatte, dass die Klageforderung durch den Verkehrs-
wert gedeckt war. Soweit die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 5. Januar 2011
den Erschließungszustand der Flächen angesprochen hatte, war dies schon
deswegen im Ergebnis unerheblich, weil das Verwaltungsgericht den Anspruch
der Klägerin selbst für den Fall als begründet angesehen hat, dass der von der
Beklagten geltend gemachte Erschließungsaufwand zu berücksichtigen war.
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Gab es somit keine klärungsbedürftigen Tatsachen, die das Gericht zur Einho-
lung eines Sachverständigengutachtens bewegen mussten, blieb allein die von
der Beklagten vertretene Rechtsauffassung, die Grundstücksbewertungsvor-
schriften und die dazu ergangene Rechtsprechung hätten eine solche Beweis-
erhebung verlangt. Welche Anforderungen diese Vorschriften an die Grund-
stücksbewertung stellen, ist jedoch eine einer Verfahrensrüge nicht zugängliche
materiellrechtliche Frage. Dasselbe gilt, soweit die Beklagte die Einzelheiten
der Bewertung der Unterlagen durch das Verwaltungsgericht in Zweifel zieht.
Die Richtigkeit dieser Tatsachenwürdigung ist ebenfalls eine Frage des mate-
riellen Rechts, solange - wie hier - keine fehlerhafte Überzeugungsbildung im
Sinne des § 108 Abs. 1 VwGO dargelegt wird.
b) Die weitere Verfahrensrüge der Beklagten, das Gericht habe durch Zurück-
weisung ihres Beweisantrages ihren Anspruch auf Gewährung rechtlichen Ge-
hörs nach Art. 103 Abs. 1 GG und § 108 Abs. 2 VwGO verletzt, ist aus densel-
ben Gründen nicht berechtigt. Anders als die Beklagte meint, hat das Gericht
den Beweisantrag nicht deswegen abgelehnt, weil es unabhängig vom Ergebnis
der angestrebten Beweisaufnahme bereits vom Gegenteil überzeugt war, worin
eine unzulässige Vorwegnahme der Beweiswürdigung gelegen hätte. Vielmehr
hat es das Sachverständigengutachten nicht eingeholt, weil es die Tatsachen,
welche die Beklagte zur Untermauerung ihrer abweichenden Wertvorstellungen
geltend gemacht hatte, nicht für tragfähig hielt und daher diese Vorstellungen
allein für sie keine ausreichende Grundlage für eine Beweisaufnahme waren.
c) Schließlich hat das Verwaltungsgericht auch seine Hinweispflicht nach § 86
Abs. 3 VwGO nicht verletzt. Die Beklagte sieht diesen Rechtsverstoß darin,
dass das Gericht sie nicht darauf hingewiesen habe, ihren Beweisantrag als
hilfsweise gestellt zu betrachten. Eines solchen Hinweises bedurfte es nicht;
denn der Vertreterin der Beklagten musste klar sein, dass ihre Erklärung, der
Beweis solle erhoben werden, bevor der Klage stattgegeben werde, nur als
Hilfsantrag, also als durch den Klageerfolg bedingt, aufgefasst werden konnte.
Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht im Hinblick auf den von der Be-
klagten geltend gemachten Umstand, das Gericht habe ihrem Beweisbegehren
in der mündlichen Verhandlung zunächst entgegengehalten, dass sie sich doch
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bereits auf die Stellungnahme ihres Stadtvermessungsamts zum Verkehrswert
berufe, und erst dies ihre Prozessvertreterin zu der erwähnten Erklärung veran-
lasst habe; denn aus dem Einwand des Gerichts konnte weder entnommen
werden, ob es dieser Stellungnahme folgen wollte, noch, dass es anderenfalls
dem Beweisantrag folgen würde.
Der Senat sieht Veranlassung, abschließend noch auf Folgendes hinzuweisen:
Es ist zweifelhaft, ob für den Anspruch der Klägerin auf Erlösauskehr nach § 8
Abs. 4 Satz 2 VZOG das Verkaufsgeschäft zwischen der Beklagten und ihrer
ausgegründeten Tochtergesellschaft maßgeblich ist. Nach den Feststellungen
des Verwaltungsgerichts, die ihre Grundlage in den Vorbemerkungen des Ver-
trages vom 23. Mai 1992 finden, diente die Zwischenschaltung der Grundbe-
sitzgesellschaft dazu, die Verfügungsbefugnis der Stadt über das gesamte noch
zuzuordnende Gelände bis zu seiner endgültigen Vermarktung zu sichern. Die
Beklagte hätte demnach durch die Ausgründung ihrer anschließend mit dem
Land versehenen Tochtergesellschaft nur eine andere Gestalt angenommen,
um vor dem Verkauf der Flächen an Dritte anderweitige Zuordnungen unmög-
lich zu machen. Das könnte dafür sprechen, dass die Veräußerung an die
Tochtergesellschaft nicht eine Verfügung war, durch die die veräußerten Flä-
chen aus dem zuordnungsfähigen Vermögen ausgeschieden sind, sondern dies
erst mit deren Vermarktung durch die Grundbesitzgesellschaft geschehen ist.
Dies hätte zur Folge, dass auch erst jenes Rechtsgeschäft maßgeblich für den
Anspruch der Klägerin nach § 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG wäre, mit der weiteren
Folge, dass der dort erzielte Kaufpreis an die Klägerin als Berechtigte auszu-
kehren wäre.
Die Berechtigung dieser Erwägungen zu klären, kann nicht Aufgabe eines
Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens sein, das ausschließlich die Berechti-
gung der Rügen der beschwerdeführenden Beklagten zum Gegenstand hat.
Diese Erwägungen mögen der Beklagten jedoch vor Augen führen, dass der
Standpunkt der Klägerin hinsichtlich dessen, was ihr anstelle der verlorenen
Flächen zusteht, möglicherweise auch aus einem weiteren, vom Verwaltungs-
gericht nicht berücksichtigten rechtlichen Gesichtspunkt zutreffend sein kann.
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Von einer weiteren Begründung seines Beschlusses sieht der Senat gemäß
§ 133 Abs. 5 Satz 2 Halbs. 2 VwGO ab.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Gerichtskosten wer-
den gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 VZOG nicht erhoben. Wegen des Gegenstands-
werts wird auf § 6 Abs. 3 Satz 2 VZOG hingewiesen.
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