Urteil des BVerwG vom 27.10.2014, 3 B 40.14

Aktenzeichen: 3 B 40.14

Rechtliches Gehör, Verkehrswert, Grundstück, Kaufvertrag

Sachgebiet:

BVerwGE: nein Fachpresse: ja

Treuhandgesetz, Kommunalvermögensgesetz und Vermögenszuordnungsgesetz

Rechtsquelle/n:

GG Art. 103 Abs. 1 VwGO § 86 Abs. 1, § 108 Abs. 2, § 132 Abs. 2 Nr. 1 und 3, § 133 Abs. 6 VZOG § 13 Abs. 2

Titelzeile:

Verletzung des rechtlichen Gehörs durch überzogene Anforderungen an die Substantiierung; durch Nachbewertung erzielbarer Erlös als Verkehrswert

Stichwort/e:

Vermögenszuordnungsrecht; Veräußerung eines Grundstücks; Erlös; erzielbarer Erlös; Erlösauskehr; Verkehrswert; Nachbewertung; Unterschreitung des Verkehrswerts; Anspruch auf Zahlung des Verkehrswerts; Bodenrichtwert; Zuschlag zum Bodenrichtwert; Wasserlage; Ufergrundstück; rechtliches Gehör; Substantiierung des Vorbringens; überzogene Anforderungen an die Substantiierung; Verletzung der Amtsermittlungspflicht.

Leitsatz/-sätze:

Der Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs nach Art. 103 Abs. 1 GG und § 108 Abs. 2 VwGO wird verletzt, wenn das Gericht überzogene Anforderungen an die Substantiierung des Vorbringens eines Beteiligten stellt und sich dadurch einer sachlichen Auseinandersetzung mit den vorgetragenen Argumenten entzieht.

Beschluss des 3. Senats vom 27. Oktober 2014 - BVerwG 3 B 40.14

I. VG Berlin vom 13. März 2014 Az: VG 29 K 254.12

BUNDESVERWALTUNGSGERICHT

BESCHLUSS

BVerwG 3 B 40.14 (3 C 17.14) VG 29 K 254.12

In der Verwaltungsstreitsache

hat der 3. Senat des Bundesverwaltungsgerichts am 27. Oktober 2014 durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Kley und die Richter am Bundesverwaltungsgericht Liebler und Dr. Wysk

beschlossen:

Auf die Beschwerde der Klägerin wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 13. März 2014 aufgehoben, soweit das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen hat. In diesem Umfang wird die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen.

Auf die Beschwerde der Beigeladenen wird die Entscheidung des Verwaltungsgerichts über die Nichtzulassung der Revision gegen sein Urteil vom 13. März 2014 aufgehoben, soweit das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben hat. In diesem Umfang wird die Revision zugelassen.

Soweit der Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen worden ist, bleibt die Kostenentscheidung der Schlussentscheidung vorbehalten; im Übrigen folgt die Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Kostenentscheidung in der Hauptsache.

G r ü n d e :

1Die Klägerin beansprucht einen über die an sie ausgekehrten Erlöse hinausgehenden Wertausgleich nach § 13 Abs. 2 Satz 2 des Vermögenszuordnungsge-

setzes - VZOG - für drei Grundstücke, die von Tochtergesellschaften der Beigeladenen veräußert wurden. Das Bundesamt für zentrale Dienste und offene

Vermögensfragen hat entsprechende Festsetzungsanträge der Klägerin abgelehnt. Auf ihre Klage hin hat das Verwaltungsgericht die Beklagte verpflichtet,

den an die Klägerin für zwei der Grundstücke zu zahlenden Geldbetrag auf insgesamt 19 189,64 festzusetzen, dieser Betrag geht um 8 908,24 über die

insoweit ausgekehrten Verkaufserlöse hinaus. Hinsichtlich des dritten Grundstücks hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen, weil der dafür ausgekehrte Verkaufserlös in Höhe von 40 903,35 den Verkehrswert nicht offensichtlich unterschreite.

2Die wechselseitig erhobenen Beschwerden der Klägerin und der Beigeladenen

gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Verwaltungsgerichts

sind begründet.

31. Die Klägerin rügt zu Recht, dass das Verwaltungsgericht, soweit es die Klage

abgewiesen hat, ihren Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs nach § 108

Abs. 2 VwGO und Art. 103 Abs. 1 GG verletzt hat und das Urteil insoweit im

Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO auf diesem Verfahrensmangel beruhen

kann.

4Die Klägerin hatte geltend gemacht, dass sich aufgrund der Wasserlage des

betreffenden Grundstücks - die Nordseite grenzt an die Spree - ein erheblicher

Zuschlag zum Bodenrichtwert hätte erzielen lassen. Sie hatte dazu eine Verkehrswertermittlung aus dem Jahre 1999 für ein vergleichbares, in derselben

Ortschaft gelegenes Grundstück vorgelegt, in der der Gutachter für die Anbindung an die Spree einen Zuschlag von 7 DM/m² bei einem Bodenrichtwert von

30 DM/m² angenommen hatte. Das Verwaltungsgericht hat dieses Vorbringen

mit der Begründung zurückgewiesen, die Behauptung, bereits 1993/94 - der

Kaufvertrag über das umstrittene Grundstück datiert vom 7. Februar 1995; ihm

lag ein Verkehrswertgutachten vom 21. November 1994 zu Grunde, das sich

nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts an den Bodenrichtwerten

zum 31. Dezember 1993 ausgerichtet hat - hätte sich für Grundstücke mit Wasserlage ein erheblicher Zuschlag zum Bodenrichtwert erzielen lassen, entbehre

der Substantiierung. Diese Einschätzung, die offenbar allein auf den Zeitablauf

zwischen der seinerzeitigen Grundstücksbewertung und der als Beweismittel

vorgelegten Verkehrswertermittlung abstellt, wird dem Anspruch der Klägerin

auf Gewährung rechtlichen Gehörs nicht gerecht. Zwar verleiht diese Verfahrensgewährleistung keinen Schutz gegen Entscheidungen, die den Sachvortrag

eines Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts teilweise

oder ganz unberücksichtigt lassen (stRspr; BVerfG, Beschluss vom 15. Februar

1967 - 2 BvR 658/65 - BVerfGE 21, 191 <194>). Voraussetzung ist jedoch,

dass die Anwendung dieses Rechts der Bedeutung und Tragweite der Verfahrensgarantie angemessen Rechnung trägt. Diese Grenze ist jedenfalls dann

überschritten, wenn das Gericht überzogene Anforderungen an die Substanz

des Vorbringens eines Beteiligten stellt und sich dadurch einer sachlichen Auseinandersetzung mit den vorgetragenen Argumenten entzieht. So verhält es

sich hier; denn allein der zeitliche Abstand von nicht einmal sechs Jahren zwischen der vorgelegten Wertermittlung und den Bewertungsunterlagen, die dem

Kaufvertrag zu Grunde lagen, war kein plausibler Grund dafür, dem Beweismittel jegliche Aussagekraft für den geltend gemachten Zuschlag abzusprechen.

Der wertbildende Charakter der Uferlage eines Grundstücks ist schon von der

Natur der Sache her regelmäßig nicht solchen verhältnismäßig kurzfristigen und

zugleich weitgreifenden Schwankungen unterworfen. Es wäre daher Sache des

Gerichts gewesen, Umstände darzutun, warum der Marktwert der in Rede stehenden Ufergrundstücke sich in dem maßgeblichen Zeitraum derart verändert

hatte, dass eine vergleichende Heranziehung des vorgelegten Wertgutachtens

aus dem Jahr 1999 von vornherein nicht in Betracht kam.

5Auf diesem Verfahrensmangel kann der klageabweisende Teil des Urteils auch

im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO beruhen. Dies gilt auch in Ansehung der

insoweit maßgeblichen, dem Urteil zu Grunde liegenden materiell-rechtlichen

Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach bei Einholung eines Verkehrswertgutachtens vor dem Verkauf die Voraussetzungen des § 13 Abs. 2 Satz 2

VZOG nur dann erfüllt sind, wenn das Gutachten den wirklichen Wert des

Grundstücks offensichtlich nicht erfasst hat; denn diese Voraussetzung wäre

erfüllt, wenn die nicht zu übersehende Uferlage des Grundstücks einen erhebli-

chen Zuschlag zum Bodenrichtwert rechtfertigen würde, wie die Klägerin unter

Beweisantritt geltend gemacht hat.

6Die Verletzung des Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs hat zugleich

den von der Klägerin gerügten Verstoß gegen die Amtsermittlungspflicht nach

§ 86 Abs. 1 VwGO zur Folge, weil das nicht verwertete Vorbringen dem Gericht

hätte Veranlassung geben müssen, der Frage, ob die Uferlage des Grundstücks einen Bewertungszuschlag forderte, nachzugehen.

7Demgegenüber ist die Aufklärungsrüge, im Hinblick auf die Grundstücksgröße

nicht begründet; denn es ist nicht zu beanstanden, dass das Gericht insoweit

von weiteren Ermittlungen abgesehen hat. Nachdem die Vertragspartner zunächst nur eine Teilfläche des betroffenen Flurstücks von 3 700 zum Gegenstand des Kaufvertrages gemacht hatten, weil sie davon ausgegangen waren, dass die im Grundbuch enthaltene Flächenangabe von 4 138 zutreffend

sei, stellte der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur bei der Vorbereitung

der Trennvermessung fest, dass das Grundstück nur rund 3 856 groß sei

(Schreiben des Dipl.-Ing. S. vom 5. Mai 2004 - Bl. 21 der Akte). Daraufhin korrigierten die Vertragspartner den Vertrag und machten das gesamte Grundstück

zum Verkaufsgegenstand. Anlass, der Grundstücksgröße weiter nachzugehen,

bestand für das Verwaltungsgericht nicht, weil sich die Klägerin fortlaufend darauf beschränkt hat, die Angaben des öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs unter Hinweis auf die im Grundbuch vermerkte Flächengröße in Zweifel zu

ziehen, deren Fehlerhaftigkeit sich gerade bei den Vorarbeiten zur Trennvermessung herausgestellt hatte. Konkrete Gründe, warum die Ermittlung der tatsächlichen Grundstücksfläche durch den dafür hinzugezogenen Fachmann unzutreffend war, hat die Klägerin nicht genannt, so dass das Verwaltungsgericht

von der Richtigkeit der neu ermittelten Flächenangabe ausgehen durfte, die

auch die Vertragspartner anerkannt und in ihre Vertragsgestaltung übernommen hatten.

8Der Senat nimmt den Verfahrensverstoß - den oben dargelegten Gehörsverstoß und den daraus resultierenden Aufklärungsmangel - zum Anlass, das Ur-

teil, soweit die Klage abgewiesen worden ist, nach § 133 Abs. 6 VwGO aufzuheben und den Rechtsstreit insoweit an die Vorinstanz zurückzuverweisen.

92. Die Beschwerde der Beigeladenen ist ebenfalls begründet. Sie führt zur Zulassung der Revision im Umfang der Klagestattgabe, weil die Rechtssache insoweit die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 132

Abs. 2 Nr. 1 VwGO hat. Die von der Beigeladenen sinngemäß aufgeworfene

und vom Verwaltungsgericht bejahte Frage,

ob der im Falle einer im Kaufvertrag vereinbarten Nachbewertung erzielbare Erlös dem Verkehrswert im Sinne des § 13 Abs. 2 Satz 2 VZOG gleichgesetzt werden kann mit der Folge, dass die Vorschrift auch anwendbar ist, wenn der tatsächlich erzielte Erlös den bei einer Nachbewertung erzielbaren Erlös offensichtlich und ohne sachlichen Grund unterschreitet,

bedarf der Klärung in einem Revisionsverfahren.

Rechtsbehelfsbelehrung

Soweit die Revision zugelassen worden ist, wird das Beschwerdeverfahren als Revisionsverfahren unter dem Aktenzeichen BVerwG 3 C 17.14 fortgesetzt. Der Einlegung einer Revision durch den Beschwerdeführer bedarf es nicht.

Die Revision ist innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Beschlusses zu begründen. Die Begründung ist bei dem Bundesverwaltungsgericht, Simsonplatz 1, 04107 Leipzig, schriftlich oder in elektronischer Form (Verordnung vom 26. November 2004, BGBl I S. 3091) einzureichen.

Für die Beteiligten besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die Begründung der Revision. Die Beteiligten müssen sich durch Bevollmächtigte im Sinne von § 67 Abs. 4 Satz 3 bis 6 VwGO vertreten lassen.

Kley Liebler Dr. Wysk

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