Urteil des BVerwG, Az. 3 B 139.02

Wirtschaftliche Einheit, Grundstück, Entschädigung, Verkehrswert
B
U
N
D
E
S
V
E
R
W
A
L
T
U
N
G
S
G
E
R
I
C
H
T
BESCHLUSS
BVerwG 3 B 139.02
VG 1 K 3043/01
In der Verwaltungsstreitsache
hat der 3. Senat des Bundesverwaltungsgerichts
am 24. September 2002
durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht
Prof. Dr. D r i e h a u s sowie die Richter am Bundes-
verwaltungsgericht van S c h e w i c k und
Dr. B r u n n
beschlossen:
Die Beschwerde des Beklagten gegen die Nicht-
zulassung der Revision in dem Urteil des
Verwaltungsgerichts Potsdam vom 6. Juni 2002
wird zurückgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Beschwerde-
verfahrens.
Der Wert des Streitgegenstandes wird für das
Beschwerdeverfahren auf 4 090 € festgesetzt.
- 2 -
G r ü n d e :
Die Beschwerde ist unbegründet. Mit dem Streitverfahren ver-
bindet sich keine Frage von rechtsgrundsätzlicher Bedeutung im
Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO, wie die Beschwerde allein
geltend macht.
1. Die Beschwerde will als rechtsgrundsätzlich geklärt wissen,
"ob bei der Wahl des nutzungsartabhängigen Vervielfältigers
allein auf die zum Schädigungszeitpunkt bestehende wirtschaft-
liche Einheit abzustellen ist (so die Ansicht des Beklagten)
oder ob hierfür allein die Nutzungsverhältnisse auf der zu
entschädigenden Teilfläche maßgeblich sind (so die Auffassung
des VG Potsdam)".
Hintergrund dieser Fragestellung ist der Umstand, dass der
Klägerin von einem ursprünglich einheitlichen Buchgrundstück,
welches mit einem Wohnhaus bebaut war, zwar ein ca. 800 m²
großer Grundstücksanteil mit Wohnhaus zurückübertragen wurde,
nicht aber ein annähernd 1 200 m² großer Grundstücksanteil,
der unverändert unbebaut ist und für den die Klägerin - dem
Grunde nach unbestritten - Entschädigung nach dem Entschädi-
gungsgesetz begehrt.
Während die Klägerin, der Beklagte sowie das Verwaltungsge-
richt übereinstimmend davon ausgehen, dass zwar für das ur-
sprüngliche Gesamtgrundstück ein Einheitswert (in Höhe von
13 700 RM/M) vorliege, nicht aber für den unbebauten Teil, so
dass im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 1 EntschG ein sog. Hilfswert
nach den Vorschriften des Reichsbewertungsgesetzes vom 16. Ok-
tober 1934 (RGBl I S. 1035) in der Fassung des Bewertungsge-
setzes der Deutschen Demokratischen Republik vom 18. September
1970 (Sonderdruck Nr. 674 des Gesetzblatts = Bundesanzeiger
Nr. 117 a vom 27. Juni 1995, abgedruckt in: Kimme, Offene Ver-
mögensfragen, Anhang I, Anlage I. 1. EntschG) ermittelt werden
- 3 -
muss, der nach übereinstimmender Auffassung der Vorgenannten
mit 850 DM zu bewerten sei, will der Beklagte der Klägerin nur
den 4,8-fachen Vervielfältiger im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1
Nr. 2 EntschG (Bemessungsgrundlage bei Mietwohngrundstücken
mit mehr als zwei Wohnungen) zugestehen, während das Verwal-
tungsgericht den 20-fachen Vervielfältiger für unbebaute
Grundstücke des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 EntschG zugesprochen
hat.
Die aufgeworfene Frage rechtfertigt die Durchführung eines Re-
visionsverfahrens nicht, weil sie eindeutig in anderem als im
Sinne der Beschwerde zu beantworten ist.
2. Im Streitverfahren geht es - wie dargelegt - um die Ent-
schädigung für die aus Rechtsgründen nicht mögliche Rückgabe
eines tatsächlich unbebauten Grundstücks. Deshalb könnte kein
Zweifel daran bestehen, dass im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1
Nr. 5 EntschG auf das 20-fache des vor der Schädigung zuletzt
festgestellten Einheitswertes abzustellen wäre, wenn es sich
bei dem Vermögensgegenstand - erstens - um ein von Anfang an
selbständiges unbebautes Grundstück gehandelt hätte, für wel-
ches - zweitens - vor der Schädigung ein Einheitswert festge-
stellt worden wäre; die Berechtigte würde dann in finanzieller
Hinsicht in etwa so gestellt sein, wie sie stünde, wenn ihr
zum Beitrittszeitpunkt das unbebaute Grundstück mit einem sich
aus dem vervielfältigten Einheitswert abzuleitenden angenäher-
ten Verkehrswert übertragen worden wäre. Im Hinblick auf den
im Beschwerdeverfahren allein streitigen Vervielfältiger
nichts anderes gilt für Fälle der in Rede stehenden Art, die
dadurch gekennzeichnet sind, dass – erstens - erst nach der
Schädigung und bewirkt durch den Umstand der fehlenden Rück-
übertragsfähigkeit eines Teilgrundstücks aus einem ursprüng-
lich unselbständigen ein rechtlich selbständiges Grundstück
geworden ist, für das - zweitens - naturgemäß kein gesonderter
Einheitswert vor der Schädigung festgestellt worden ist:
- 4 -
a) In einem solchen Fall muss, was zunächst den Faktor Ein-
heitswert anlangt, in erster Linie ein auf das unbebaute Teil-
grundstück bezogener Ersatzeinheitswert im Sinne des § 3
Abs. 2 EntschG und in zweiter Linie ein Hilfswert im Sinne des
§ 3 Abs. 3 EntschG ermittelt werden, wie im Ausgangspunkt zwi-
schen den Beteiligten unstreitig ist. Weil für das gesamte ei-
nigungsbedingte Vermögensrecht - wie hier im Einzelnen nicht
ausgeführt werden muss - davon auszugehen ist, dass je nach
den ein Grundstück prägenden Besonderheiten (insbesondere nach
den jeweiligen Nutzungen zu Stichtagen) Grundstückteilflächen
eines ursprünglichen Buchgrundstücks verschiedene zuordnungs-
bzw. restitutionsrechtliche Schicksale erleiden können, wie
der Streitfall erweist, muss die an einen solchen Ersatzein-
heits- oder Hilfswert anknüpfende weitere Entschädigungsbe-
rechnung nach § 3 EntschG, soll sie zu vernünftigen und sach-
gerechten Ergebnissen führen, selbstverständlich an die Eigen-
art des nicht rückgabefähigen Grundstücksteils anknüpfen und
darf deshalb nicht zurückgreifen auf die Qualität des ur-
sprünglichen Buchgrundstücks bzw. anderer, rückgabefähiger
Grundstücksteile. Dem tragen die unterschiedlichen Vervielfäl-
tigter in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 - 5 EntschG auch in den hier
in Rede stehenden Fällen dadurch Rechnung, dass bei mangelnder
Rückgabefähigkeit eines unbebauten Teilgrundstücks auf das
20-fache des Einheits-, Ersatzeinheits- oder Hilfswerts abzu-
stellen ist.
Jede andere Betrachtungsweise würde dem ausdrücklichen gesetz-
geberischen Anliegen nicht gerecht werden, anstelle eines
- ursprünglich vorgesehenen (vgl. BTDrucks 12/4887) - einheit-
lichen Multiplikators 1,3 "nach Grundstücksarten differenzie-
rende, höhere Faktoren" vorzusehen, womit "der Wegfall der
Vermögensabgabe bei Restitutionen zur Minderung der Wertschere
kompensiert werden" soll (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht
des Finanzausschusses, BTDrucks 12/7588, S. 37, zu § 3 Abs. 1
- 5 -
Satz 1). Die Faktoren orientieren sich hiernach "an angenomme-
nen Verkehrswerten zum Stichtag 3. Oktober 1990" (a.a.O.; vgl.
auch Zimmermann, in: RVI, § 3 EntschG Rn. 36; s. dort
- Rn. 6 ff. - auch dazu, dass im Entschädigungsgesetz ein an-
derer Grundstücksbegriff zugrunde zu legen ist als im Sachen-
recht). Dieser ins Auge gefasste angenäherte Verkehrswert von
unbebauten Grundstücken würde verfehlt werden, folgte man dem
Anliegen der Beschwerde, die zu Unrecht auf die Umstände zum
Schädigungszeitpunkt abstellen will.
b) Nur auf den ersten Blick vermag das Argument der Beschwerde
zu beeindrucken, es könne nicht angehen, dass in den hier in
Rede stehenden Fällen unter der Voraussetzung, es seien mehre-
re Grundstücksteile (teils mit Bebauung, teils ohne) zu ent-
schädigen, eine höhere Entschädigung zu erzielen sei, als vom
Gesetzgeber für das gesamte bebaute Grundstück vorgesehen wor-
den sei, wie die Beschwerde für das Streitverfahren errechnet.
Zum einen spricht in Fällen, die durch die fehlende Rückgabe-
fähigkeit eines gesamten Buchgrundstücks gekennzeichnet wer-
den, nichts für eine gespaltene Entschädigungsberechnung, son-
dern alles für eine einheitliche. Zum anderen wäre das von der
Beschwerde ermittelte unterschiedliche Ergebnis in erster Li-
nie der pauschalierenden und damit zwangsläufig zu gewissen
Ungereimtheiten führenden gesetzlichen Festsetzung der Ver-
vielfältigter geschuldet.
Im Übrigen vermag der beschließende Senat nicht nachzuvollzie-
hen, weshalb bei der Ermittlung des Hilfswerts für das unbe-
baute Teilgrundstück im Ansatz von dem Charakter des ursprüng-
lichen Gesamtgrundstücks (Mietwohngrundstücks) auszugehen sein
soll, wie es der Beklagte vertritt und hieraus unzutreffende
Folgerungen für den Vervielfältigter ableitet, anstatt gemäß
§ 53 i.V.m. § 10 des vorstehend erwähnten DDR-Bewertungsgeset-
zes (a.a.O.) für das - als bereits vor der Schädigung als
- 6 -
rechtlich selbständig gedachte - unbebaute Grundstück den ur-
sprünglichen Verkehrswert zu ermitteln, der sich hinter dem
Begriff des Preises verbirgt, "der im gewöhnlichen Geschäfts-
verkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer
Veräußerung zu erzielen wäre" (vgl. auch Rodenbach, in: Motsch
u.a., EALG, § 3 EntschG Rn. 42 "eingefrorene Vorkriegs-Boden-
preise").
Von einer weiteren Begründung sieht der beschließende Senat
gemäß § 133 Abs. 5 Satz 2 VwGO ab.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Bei der
Streitwertfestsetzung orientiert sich der beschließende Senat
an der verwaltungsgerichtlichen Festsetzung, die der Sache
nach auf den Regelstreitwert im Sinne des § 13 Abs. 1 Satz 2
GKG abstellt.
Prof. Dr. Driehaus van Schewick Dr. Brunn