Urteil des BVerwG vom 10.06.1998
BVerwG (grundstück, beschwerde, gesellschaft, verfügung, gegenleistung, rechtsfrage, eigentum, wohnrecht, bundesverwaltungsgericht, einheit)
Rechtsquellen:
VermG
§ 5 Abs. 1 Buchst. c
Stichworte:
Grundstück; Rückgabe; Restitutionsausschluss; Siedlung; Siedlungsbau; komplexer
Siedlungsbau; Einfamilienhäuser; städtebauliche Einheit.
Leitsatz:
Allein die einheitliche Planung und Errichtung einer "kompletten" Siedlung stellt kei-
nen komplexen Siedlungsbau im Sinne von § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG dar. Können
die einzelnen Grundstücke individuell veräußert werden, so wird die städtebauliche
Einheit nicht durch die Rückgabe des Grundstücks an den früheren Eigentümer ge-
fährdet (Bestätigung und Fortführung des Urteils vom 10. Juni 1998 - BVerwG 7 C
27.97 - Buchholz 428 § 5 VermG Nr. 16).
Beschluss des 8. Senats vom 28. Februar 2006 - BVerwG 8 B 89.05
I. VG Potsdam vom 10.03.2005 - Az.: VG 1 K 149/03 -
BUNDESVERWALTUNGSGERICHT
BESCHLUSS
BVerwG 8 B 89.05
VG 1 K 149/03
In der Verwaltungsstreitsache
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hat der 8. Senat des Bundesverwaltungsgerichts
am 28. Februar 2006
durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht G ö d e l ,
die Richterin am Bundesverwaltungsgericht Dr. von H e i m b u r g und den
Richter am Bundesverwaltungsgericht P o s t i e r
beschlossen:
Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der
Revision in dem Urteil des Verwaltungsgerichts Potsdam vom
10. März 2005 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens ein-
schließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.
Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Beschwerdever-
fahren auf 150 000 € festgesetzt.
G r ü n d e :
Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Der Rechtssache kommt weder die geltend ge-
machte grundsätzliche Bedeutung zu (§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) noch macht die Be-
schwerde einen Verfahrensmangel geltend, auf dem die Entscheidung beruhen kann
(§ 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).
1. Grundsätzlich bedeutsam im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO ist eine Rechts-
sache nur dann, wenn in dem angestrebten Revisionsverfahren die Klärung einer
bisher höchstrichterlich ungeklärten, in ihrer Bedeutung über den der Beschwerde
zugrunde liegenden Einzelfall hinausgehenden klärungsbedürftigen Rechtsfrage des
revisiblen Rechts zu erwarten ist. Daran fehlt es hier.
a) Die Beschwerde hält für grundsätzlich bedeutsam die Frage,
ist die Vermutung des § 1 Abs. 6 Satz 2 VermG i.V.m. § 3
Abs. 1 REAO nach § 3 Abs. 2 REAO widerlegt, wenn der ehe-
malige Eigentümer ein Grundstück an eine Gesellschaft ver-
kaufte, deren alleiniger Anteilseigner er war oder an der er die
überwiegende Mehrheit der Gesellschaftsanteile hielt?
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Diese Frage, mit der die Beschwerde die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass
das streitgegenständliche Grundstück zu einem nicht angemessenen Kaufpreis ver-
äußert worden sei, widerlegen will, weil der Verkäufer über die Gesellschaftsanteile
wirtschaftlich einen vollen Ausgleich für den Eigentumsverlust an dem Grundstück
erhalten habe, würde sich in einem Revisionsverfahren nicht stellen. Denn sie geht
von einem Sachverhalt aus, der nicht den - von der Beschwerde nicht mit Verfah-
rensrügen angegriffenen - tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts ent-
spricht. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts war die Siedlungsgesell-
schaft, an die A. S. das Grundstück am 16. November 1934 verkaufte, spätestens
zum 21. April 1933 faktisch arisiert. Denn Geschäftsführer der Siedlungsgesellschaft
war seit April 1933 das NSDAP- und SS-Mitglied W. Sch. Darüber hinaus war mit
Verfügung des Finanzamtes Steglitz vom 29. September 1933 das gesamte inländi-
sche Vermögen des A. S. einschließlich der ihm gehörenden Konzerngesellschaften
beschlagnahmt worden. Es kann deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass
A. S. mit dem Verkauf des Grundstücks an die Siedlungsgesellschaft am 16. Novem-
ber 1934 als - nur noch formaler - Mehrheitsgesellschafter der Siedlungsgesellschaft
einen vollen wirtschaftlichen Ausgleich für den Verlust des Eigentums an dem
Grundstück erhalten hat. Vielmehr floss das Grundstück einer nationalsozialistisch
beherrschten Gesellschaft zu, deren Anteile dem A. S. faktisch entzogen waren und
die er am 18. November 1934, also in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem
Vertrag vom 16. November 1934, auch förmlich auf die NSDAP übertragen musste.
Auf die weiteren Ausführungen der Beschwerde zur Widerlegung der Vermutung des
§ 3 Abs. 1 REAO kommt es somit nicht an.
b) Die weitere von der Beschwerde für grundsätzlich bedeutsam gehaltene Rechts-
frage,
ob der Ausschlusstatbestand des § 3 Abs. 1 Satz 11 VermG
anzuwenden ist, wenn der Eigentümer eines Grundstücks ein
Grundstück (unter Zwang) an eine ihm gehörende oder zum
überwiegenden Teil gehörende Gesellschaft verkaufte, wenige
Tage später die Gesellschaftsanteile unter Zwang an die
NSDAP übertragen musste und die Gesellschaft das Grund-
stück entsprechend dem Zweck der Gesellschaft im Rahmen
des Siedlungsbaus vor dem 8. Mai 1945 an eine natürliche Per-
son zum üblichen Preis veräußert hat,
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rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht. Denn in der Rechtsprechung des Bun-
desverwaltungsgerichts ist geklärt, dass die Regelung des § 3 Abs. 1 Satz 11 VermG
nur Veräußerungen durch Unternehmen und nicht den Verkauf durch Private erfasst.
Auch eine analoge Anwendung kommt danach nicht in Betracht, weil das Vermö-
gensgesetz generell zwischen der Unternehmensrestitution und der Einzelrestitution
unterscheidet. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass Vorschriften,
die im Zusammenhang mit Unternehmen stehen, auf Einzelrestitutionen übertragbar
sind (vgl. Urteil vom 24. Februar 1999 - BVerwG 8 C 15.98 - BVerwGE 108, 301
<315> = Buchholz 428 § 1 Abs. 6 VermG Nr. 1). Nach den tatsächlichen Feststellun-
gen des Verwaltungsgerichts war A. S. Privateigentümer des Grundstücks und hat
dieses an die Siedlungsgesellschaft verkauft. Der verfolgungsbedingte Vermögens-
verlust betraf ihn deshalb als Privatperson, nicht als Mehrheitsgesellschafter der
Siedlungsgesellschaft. Der Restitutionsanspruch beruht somit auf § 3 Abs. 1 Satz 1
VermG und nicht auf § 3 Abs. 1 Satz 4 VermG, der nur im Rahmen einer Unterneh-
mensrestitution Anwendung findet. Für die von der Beschwerde mit der Rechtsfrage
angesprochene erweiterte Auslegung des § 3 Abs. 1 Satz 11 VermG ist kein Raum.
Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist § 3 Abs. 1
Satz 11 VermG als Ausnahmeregelung eng auszulegen (Urteil vom 24. Februar 1999
- BVerwG 8 C 15.98 - a.a.O.).
c) Die weitere von der Beschwerde für grundsätzlich bedeutsam gehaltene Rechts-
frage,
ob ein Unternehmen des komplexen Siedlungsbaus i.S. des § 5
Abs. 1 Buchst. c VermG vorliegt, wenn eine einem Konzern an-
gehörende Gesellschaft parzellierte Grundstücke an Privatper-
sonen verkauft und diese dann von einer anderen Gesellschaft
mit Wohnhäusern bebaut werden, wenn so eine komplette
Siedlung inklusive Verkehrs-, Grün- und Gemeinbedarfsflächen
errichtet wird,
bedarf keiner Klärung in einem Revisionsverfahren. Zum einen stellt § 5 Abs. 1
Buchst. c VermG nicht darauf ab, ob die Verwendung von Grundstücken und Gebäu-
den im komplexen Wohnungs- oder Siedlungsbau durch einen Konzern oder ver-
schiedene konzernangehörige Gesellschaften erfolgt. Zum anderen ist in der Recht-
sprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass nicht jede "komplette" Sied-
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lung einen komplexen Siedlungsbau darstellt. Denn allein die einheitliche Planung
und Durchführung von Baumaßnahmen reicht für die Anwendung des § 5 Abs. 1
Buchst. c VermG nicht aus. Erforderlich ist vielmehr die Entstehung eines gesteiger-
ten städtebaulichen Zusammenhangs aus Wohnbauten und sonstiger, dem gemein-
schaftlichen Wohnen dienender Grundstücksnutzung, der vernünftigerweise nicht
trennbar ist. Das Grundstück oder Gebäude muss in eine planerische und städtebau-
liche, durch eine komplexe Vielfalt der Bebauung und Nutzung gebildete Einheit ein-
bezogen sein, die nicht durch die Rückübertragung des in dieser Weise einbezoge-
nen Anwesens gefährdet oder zerstört werden soll. Dafür reicht es nicht aus, dass
eine Siedlung lediglich eine äußerlich abgegrenzte Mehrheit von Einfamilienhäusern
mit den üblichen gemeinsamen Erschließungsmerkmalen, wie gemeinsame Ver- und
Entsorgung oder Erschließung durch dieselbe Straße, darstellt. Solche Merkmale
begründen keine engeren städtebaulichen Zusammenhänge als sie auch sonst häu-
fig zwischen benachbarten Grundstücken mit gleicher Nutzungsart bestehen; sie
können vielmehr ebenso gut auch durch eine sukzessive Bebauung der Grundstücke
entstanden sein. Es fehlt daher an einem "komplexen" Siedlungsbau im Sinne des
§ 5 Abs. 1 Buchst. c VermG (Urteil vom 10. Juni 1998 - BVerwG 7 C 27.97 - Buch-
holz 428 § 5 VermG Nr. 16). Die Ausgestaltung der Verträge, die die Erwerber und
Errichter der Gebäude mit der Siedlungsgesellschaft abgeschlossen haben, ist inso-
weit ohne Belang. Entscheidend für den Restitutionsausschluss ist, ob die städtebau-
liche Einheit eines besonderen Schutzes bedarf. Diese ist, da die einzelnen
Grundstücke jeweils individuell auch veräußert werden können, durch die Rückgabe
eines Grundstücks an den früheren Eigentümer nicht gefährdet.
d) Des weiteren hält die Beschwerde die Frage für rechtsgrundsätzlich,
ob eine § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG unterfallende Verfügung vor-
liegt, wenn ein Grundstück von einem Elternteil auf ein Kind ü-
bertragen wurde und im Vertrag geregelt worden ist, dass dem
verfügenden Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht zu ge-
währen war und die auf dem Grundstück liegenden Lasten vom
Erwerber übernommen werden.
Zur Beantwortung dieser Frage bedarf es nicht der Durchführung eines Revisionsver-
fahrens. Denn es ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt,
dass unentgeltliche Verfügungen über das Eigentum an dem restitutionsbefangenen
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Vermögenswert dessen Rückübertragung nicht hindern (Beschluss vom 23. Mai
2000 - BVerwG 8 B 31.00 - Buchholz 428 § 3 VermG Nr. 37). Insofern zielt die von
der Beschwerde aufgeworfene Rechtsfrage darauf ab, ob es sich um eine unentgelt-
liche Verfügung handelt, wenn ein Elternteil Grundeigentum auf ein Kind überträgt
unter Einräumung eines lebenslangen Wohnrechtes und Übernahme der auf dem
Grundstück liegenden Lasten durch das Kind.
Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts wurde die Klägerin auf Grund Erb-
scheins und auf Grund der auf einer unentgeltlichen Übertragung vom 23. Oktober
1991 durch ihre Mutter beruhenden Auflassung als neue Eigentümerin im Grundbuch
eingetragen. Der Vorbehalt eines lebenslangen Wohnrechts zugunsten ihrer Mutter
kann dabei nicht als entgeltliche Gegenleistung der Klägerin beim Erwerb des Grund-
stücks angesehen werden. Vielmehr hat sich die frühere Eigentümerin in dem der
Übertragung des Eigentums zugrunde liegenden Schenkungsvertrag eine bestimmte
Nutzung des Grundstücks vorbehalten. Darin liegt keine Leistung der erwerbenden
Klägerin, sondern eine nur eingeschränktes Eigentum übertragende Verfügung der
Mutter. Die Klägerin hat durch die ausdrücklich so bezeichnete Schenkung nicht das
lastenfreie Eigentum an dem Grundstück erworben, sondern nur ein mit einem
Wohnrecht belastetes Grundstück. Sie selbst hat dafür aber keine Gegenleistung
erbracht. Feststellungen über eine stillschweigende Verpflichtung zur Übernahme
von Pflegeleistungen sind dem angefochtenen Urteil nicht zu entnehmen.
Auch die Übernahme der auf dem Grundstück noch lastenden Grundpfandrechte
stellt allein keine entgeltliche Gegenleistung im Sinne des § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG
dar, die zur Rechtsbeständigkeit der Verfügung führt, sondern die zivilrechtliche Kon-
sequenz des Wechsels der Eigentümerschaft. Als neue Eigentümerin wurde die Klä-
gerin dingliche Schuldnerin der Belastungen. Mit deren Ablösung hat sie der Haftung
des Grundstücks Rechnung getragen. Da § 3 Abs. 4 Satz 3 VermG als Ausnahmere-
gelung eng auszulegen ist (Beschluss vom 23. Mai 2000 - BVerwG 8 B 31.00 -,
a.a.O.), kann in der vorliegenden Konstellation keine entgeltliche Verfügung über das
Eigentum an dem Grundstück gesehen werden.
2. Schließlich liegt auch der gerügte Verfahrensfehler (§ 132 Abs. 1 Nr. 3 VwGO)
nicht vor. Dabei kann es dahinstehen, ob die behauptete Verletzung des Amtsermitt-
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lungsgrundsatzes in einer den Anforderungen des § 133 Abs. 3 VwGO genügenden
Weise dargelegt ist. Jedenfalls umfasst die Amtsermittlungspflicht nur solche Tatsa-
chen, die auf der Grundlage der materiellrechtlichen Auffassung des Verwaltungsge-
richts ermittlungsbedürftig sind. Da das Verwaltungsgericht davon ausgegangen ist,
dass das lebenslange Wohnrecht den Wert des der Klägerin zugewandten Grund-
stückseigentums schmälert, aber keine Gegenleistung darstellt, hatte es auf Grund
seiner Auffassung keine Veranlassung, die Höhe einer geldwerten Gegenleistung für
ein lebenslanges Wohnrecht aufzuklären.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO. Es entsprach
der Billigkeit, der Klägerin auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen auf-
zuerlegen, weil sie sich mit der Stellung eines eigenen Antrags ihrerseits in das Kos-
tenrisiko begeben hat. Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus den §§ 47, 52
GKG.
Gödel Dr. von Heimburg Postier