Urteil des BVerfG vom 04.06.1998
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Entscheidungen
BUNDESVERFASSUNGSGERICHT
- 1 BvR 1575/94 -
Im Namen des Volkes
In dem Verfahren
über
die Verfassungsbeschwerde
des Herrn Dr. H...
-
gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg
vom 19. Juli 1994 - 316 S 282/93 -
hat die 3. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungs-
gerichts durch den
Vizepräsidenten Papier,
die Richterin Haas
und den Richter Steiner
am 4. Juni 1998 einstimmig beschlossen:
Das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 19. Juli 1994 - 316 S 282/93 - verletzt den Beschwerdeführer in seinem
Grundrecht aus Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes. Es wird aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht
zurückverwiesen.
Die Freie und Hansestadt Hamburg hat dem Beschwerdeführer seine notwendigen Auslagen zu erstatten.
Gründe:
I.
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1. Der Beschwerdeführer wendet sich gegen ein Berufungsurteil des Landgerichts, mit dem seine auf § 564 b Abs. 2
Nr. 3 BGB gestützte Räumungsklage abgewiesen wurde; er rügt die Verletzung des Art. 14 Abs. 1 GG. Er erwarb die
damals bereits vermietete Wohnung im Jahre 1978. Der Mietvertrag mit der Beklagten des Ausgangsverfahrens wurde
im Jahre 1989 geschlossen.
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2. Die Beklagte des Ausgangsverfahrens und der Senator für Justiz der Freien und Hansestadt Hamburg erhielten
Gelegenheit zur Äußerung; von einer Stellungnahme zur Verfassungsbeschwerde wurde abgesehen.
II.
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Die Annahme der Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung ist zur Durchsetzung des Grundrechts des
Beschwerdeführers aus Art. 14 Abs. 1 GG angezeigt (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG). Dieses Grundrecht ist
offensichtlich verletzt; die für die Beurteilung maßgeblichen verfassungsrechtlichen Fragen hat das
Bundesverfassungsgericht bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 BVerfGG).
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1. Die angegriffene Entscheidung verstößt gegen Art. 14 Abs. 1 GG.
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a) aa) Das grundgesetzlich geschützte Eigentum gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage
eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für
zweckmäßig hält. Das gilt nicht nur für den privaten Bereich des Einzelnen, sondern auch für seine wirtschaftliche
Betätigung. Zur Substanz des Eigentums gehört demgemäß auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand zu
veräußern (vgl. BVerfGE 52, 1 <30 f.>; 78, 58 <73 f.>). Das haben die Gerichte zu berücksichtigen, wenn sie in
Anwendung des § 564 b Abs. 2 Ziffer 3 Satz 1 BGB über eine Verwertungskündigung zu befinden haben. Sie müssen
den Entschluß des Eigentümers zur Veräußerung der Sache grundsätzlich achten und dürfen nicht eigene
Vorstellungen an die Stelle der vom Eigentümer getroffenen Dispositionen setzen.
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bb) Art. 14 Abs. 1 GG und der mit diesem Grundrecht eng verzahnte Anspruch auf Gewährung effektiven
Rechtsschutzes verpflichten die Fachgerichte, den Rechtsschutz nicht zu Lasten des Vermieters von einer
unzumutbar strengen Handhabung der Verfahrensvoraussetzungen abhängig zu machen und den geltend gemachten
Anspruch gerichtlich nachzuprüfen (vgl. BVerfGE 79, 80 <84>; stRspr). Daraus folgt mit Blick auf das
Begründungserfordernis gemäß § 564 b Abs. 3 BGB, daß von einer Sachentscheidung zur Rechtfertigung der
Kündigung nur dann abgesehen werden darf, wenn das Kündigungsschreiben nicht dem berechtigten
Informationsbedürfnis des Mieters genügt (vgl. BVerfGE 79, 80 <85 f.> m.w.N.). Dabei ist das Informationsbedürfnis
des Mieters zu unterscheiden von den weitergehenden - vom Bestreiten des beklagten Mieters abhängigen -
Anforderungen an die substantiierte Darlegung der tatbestandlichen Kündigungsvoraussetzungen im Prozeß; erst
recht ist die Feststellung des Gerichts, ob die Kündigung gerechtfertigt ist, nicht auf der Grundlage des
Kündigungsschreibens, sondern einer umfassenden gerichtlichen Prüfung der Begründetheit der Räumungsklage zu
treffen (vgl. BVerfGE 49, 244 <249 f.>; 53, 352 <360 ff.>).
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Diesen verfassungsrechtlichen Maßstab hat das Landgericht verfehlt und den Beschwerdeführer dadurch in seinem
Eigentumsgrundrecht verletzt.
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b) aa) Das Landgericht stützt seine Entscheidung zum einen auf die Feststellung, der Beschwerdeführer habe die
Gründe für den Verkaufsentschluß im Kündigungsschreiben nicht ausreichend dargelegt. Die dieser Auffassung
zugrundeliegenden entscheidungserheblichen Erwägungen halten einer verfassungsrechtlichen Prüfung nicht stand.
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Der Beschwerdeführer hatte im Kündigungsschreiben insoweit ausgeführt, er sei zur Veräußerung der Immobilie
gezwungen, weil diese unrentabel sei, und weil er außerdem mit dem Verkaufserlös die aus seiner Überschuldung
herrührenden Belastungen zurückführen wolle. Die Verluste aus der Wohnung hatte er für mehrere Jahre
nachgewiesen. Hinsichtlich der Überschuldung hatte er die Schuldsalden auf mehreren Konten angegeben. Das
Landgericht hat diese Angaben in Übereinstimmung mit entsprechenden Tendenzen in der mietrechtlichen
Rechtsprechung für unzureichend gehalten, weil sie offen ließen, ob die genannten Gründe für den Entschluß zur
Veräußerung bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorgelegen hätten. Die Kündigung könne nur mit Gründen
gerechtfertigt werden, die nach Abschluß des Mietvertrages entstanden seien. Deshalb hätte der Beschwerdeführer im
Kündigungsschreiben auch sein Einkommen offenlegen müssen, um nachvollziehbar zu machen, wie sich seine
finanzielle Lage entwickelt habe. Diese Auffassung ist unvereinbar mit der verfassungsrechtlich geschützten
Dispositionsfreiheit des Eigentümers; sie stellt zudem unzumutbar hohe Hürden für die gerichtliche Durchsetzung des
Kündigungsrechts auf.
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(1) Aus Sicht des Eigentümers kann es viele Gründe geben, eine Wohnung zu erwerben und zu vermieten, obwohl
sie an sich (noch) unrentabel ist oder der Eigentümer sich in schlechten wirtschaftlichen Verhältnissen befindet. Ein
solcher Entschluß wird keineswegs nur aus kurzfristigen spekulativen Absichten heraus getroffen, ihm können
vielmehr durchaus langfristige wirtschaftliche Erwartungen oder eine bestimmte Lebensplanung zugrunde liegen. Es
ist mit der Verfassung unvereinbar, den Eigentümer in einem solchen Fall an der einmal getroffenen Entscheidung
festzuhalten, nur weil von vornherein absehbar war, daß sie mit einem wirtschaftlichen Risiko verbunden ist. Diese
Gefahr bergen unternehmerische Investitionen stets in sich; die verfassungsrechtlich garantierte Dispositionsfreiheit
des Eigentümers umfaßt deshalb gerade auch den Zugriff auf das gesamte Vermögen, um Situationen begegnen zu
können, die als wirtschaftlich nicht mehr tragbar angesehen werden (vgl. BVerfGE 79, 283 <290>). Die Fachgerichte
haben einen solchen Entschluß von Verfassungs wegen grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung
zugrunde zu legen.
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Das schließt die gerichtliche Prüfung nicht aus, ob der geltend gemachte Verkaufswunsch willkürlich erscheint oder
die Kündigung mißbräuchlich ist, weil sie etwa einem spekulativen Verkauf dient. Darauf stellt das Landgericht
indessen nicht ab. Vielmehr hält es den Veräußerungswunsch von vornherein für unbeachtlich, wenn die dafür
genannten Gründe bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorlagen. Damit mißachtet das Gericht die Befugnis des
Eigentümers, sein Leben unter Gebrauch seines Eigentums so einzurichten, wie er dies für richtig hält. Abgesehen
davon gibt es hier auch keinerlei Anhaltspunkte für eine mißbräuchliche Kündigung. Der Beschwerdeführer hatte die
ständig vermietete Wohnung vor Ausspruch der Kündigung bereits 14 Jahre inne; er hatte sie außerdem drei Jahre vor
Kündigung erneut vermietet.
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(2) Der vom Landgericht aufgestellte allgemeine Grundsatz, der Eigentümer müsse im Kündigungsschreiben
darlegen, daß die von ihm genannten Gründe für den Verkauf der Wohnung erst nach Abschluß des Mietvertrages
eingetreten sind, ist zugleich unvereinbar mit dem grundrechtlich verbürgten Anspruch auf wirkungsvollen
Rechtsschutz. Er ist geeignet, die Durchsetzung des Kündigungsrechts unzumutbar zu erschweren, ohne daß - wie
dargelegt - sachliche Gründe hierfür ersichtlich sind. Das gilt einmal insoweit, als dem Eigentümer nach diesem
Grundsatz gerichtlicher Rechtsschutz gänzlich versagt bleibt, soweit er sich "nur" auf wirtschaftliche Gründe berufen
kann, die bereits bei Mietvertragsschluß vorlagen, auch wenn der Verkaufswunsch gleichwohl plausibel gemacht
werden könnte. Unabhängig davon ist die vom Landgericht aufgestellte, rein formale Darlegungsregel dazu angetan,
daß die Anforderungen an das Kündigungsschreiben überspannt werden und damit der Anspruch auf eine gerichtliche
Sachprüfung verkürzt wird. Das zeigt gerade der vorliegende Fall. Das Landgericht verlangt vom Beschwerdeführer,
bereits im Kündigungsschreiben eine umfassende Bilanz aufzustellen, aus der sich im einzelnen ergibt, wie sich seine
finanzielle Lage seit Abschluß des Mietvertrages entwickelt hat. Dies läßt sich nicht mehr mit dem Zweck des
Begründungserfordernisses nach § 564 b Abs. 3 BGB rechtfertigen. Vielmehr war vorliegend aufgrund der Angaben im
Kündigungsschreiben bereits erkennbar, daß der Beschwerdeführer erheblich verschuldet war und der Verkaufserlös
dazu dienen sollte, die aus der Überschuldung entstehenden Belastungen zurückzuführen. Damit war zunächst eine
ausreichende Grundlage für die Entscheidung gegeben, der Kündigung zu widersprechen oder sie hinzunehmen,
zumal hier nichts für eine mißbräuchliche Kündigung sprach und es dem Mieter ohnehin regelmäßig nicht möglich sein
dürfte, die Vermögensverhältnisse des Vermieters zu überprüfen. Etwaiger weiterer Klärungsbedarf hätte ohne
weiteres im Prozeß gedeckt werden können, wie das erstinstanzliche Verfahren zeigt.
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bb) Die Entscheidung wird überdies von der Erwägung getragen, der Beschwerdeführer habe im
Kündigungsschreiben nicht ausreichend dargelegt, daß die Wohnung nicht zu einem angemessenen Preis veräußert
werden könne, solange sie vermietet sei. Die mit der Kündigung vorgelegte Maklerauskunft genüge dem
Begründungserfordernis auch insoweit nicht, als sie sich auf Erfahrungen aus Bemühungen zum Verkauf anderer -
vermieteter und bezugsfreier - Eigentumswohnungen in derselben Wohnanlage berufe. Es könne nämlich nur dann
festgestellt werden, daß der Beschwerdeführer bei Fortdauer des Mietverhältnisses tatsächlich einen erheblichen
Nachteil erleiden würde, wenn die Angaben in dem Maklerschreiben durch praktische Versuche zur Veräußerung der
streitgegenständlichen Wohnung belegt worden wären. Davon könne nur dann abgesehen werden, wenn ein
erheblicher Nachteil in hohem Maße wahrscheinlich sei, was hier nicht ohne weiteres ersichtlich sei.
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Damit hat das Landgericht die Anforderungen, die an die Begründung eines Kündigungsschreibens zu stellen sind,
vom berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters gelöst. Es geht der Sache nach davon aus, bereits das
Kündigungsschreiben müsse die gerichtliche Feststellung des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzungen erlauben.
Auf diese Weise wird indes der verfassungsrechtliche Anspruch des Beschwerdeführers auf umfassende tatsächliche
u n d rechtliche Prüfung des von ihm geltend gemachten Kündigungsrechts in einem gerichtlichen Verfahren
abgeschnitten.
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Soweit sich das Landgericht von dem in der mietrechtlichen Rechtsprechung verbreiteten Grundsatz hat leiten
lassen, der Eigentümer könne nur durch (vergebliche) Bemühungen zum Verkauf der Wohnung zu einem
angemessenen Preis darlegen, daß dies wegen der Vermietung nicht möglich sei, ist mit Blick auf das weitere
Verfahren anzumerken, daß diese Auffassung ebenfalls verfassungsrechtlich zu beanstanden ist. Es gibt keine
Vorschrift, aus der sich eine derart formalisierte, von den Umständen des konkreten Falles losgelöste Darlegungsregel
herleiten ließe. Der Eigentümer hat vielmehr einen verfassungsrechtlichen Anspruch darauf, daß das Gericht seinen
Vortrag auf seine Entscheidungserheblichkeit und - im Bestreitensfalle - auf seine Beweistauglichkeit hin überprüft.
Schutzwürdige Mieterinteressen oder verfahrensrechtliche Erfordernisse, die es rechtfertigen könnten, jeden anderen
geeigneten Nachweis für das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen von vornherein auszuschließen, sind nicht
erkennbar. Das gilt erst recht, soweit es - wie hier - nur um die inhaltlichen Anforderungen an das
Kündigungsschreiben geht. Außerdem kann die vom Landgericht aufgestellte Darlegungsregel die Durchsetzung des
Kündigungsrechts im Einzelfall unzumutbar erschweren. Sie zwingt den Eigentümer nämlich auch dann, sich um den
Verkauf der vermieteten Wohnung zu einem angemessenen Preis zu bemühen, wenn er substantiiert (etwa durch
Maklerauskunft oder Privatgutachten) darlegen und gegebenenfalls beweisen könnte, daß diese Bemühungen
aussichtslos sind.
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c) Die Entscheidung beruht auch auf der Verletzung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Es kann nicht ausgeschlossen
werden, daß das Landgericht zu einer anderen Entscheidung gelangt, wenn es nach Maßgabe dieses Beschlusses in
die weitere Prüfung eintritt.
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2. Die Entscheidung über die Erstattung der notwendigen Auslagen folgt aus § 34 a Abs. 2 BVerfGG.
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Diese Entscheidung ist unanfechtbar.
Papier
Haas
Steiner