Urteil des BVerfG vom 14.07.1999, 1 BvR 995/95

Entschieden
14.07.1999
Schlagworte
Grundstück, Republik, Verfassungskonforme auslegung, Zgb, Ordentliche kündigung, Bauwerk, Kündigungsschutz, Entschädigung, Erholung, Beendigung
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Entscheidungen

BUNDESVERFASSUNGSGERICHT

- 1 BvR 995/95 - - 1 BvR 2288/95 - - 1 BvR 2711/95 -

Im Namen des Volkes

In den Verfahren über die Verfassungsbeschwerden

I. 1. des Herrn B..., 2. der Frau K..., 3. der Frau L..., 4. des Herrn N..., 5. des Herrn W...,

- Bevollmächtigter: Rechtsanwalt Alexander von Stahl, Schlüterstraße 37, Berlin - gegen § 12, § 14 Satz 1, § 20 Abs. 1 und 2 des Gesetzes zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet (Schuldrechtsanpasungsgesetz - SchuldRAnpG) vom 21. September 1994 (BGBl I S. 2538) in Verbindung mit § 3 der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl I S. 1339), geändert durch die Verordnung vom 24. Juli 1997 (BGBl I S. 1920), und § 23 Abs. 1 bis 6 SchuldRAnpG

- 1 BvR 995/95 -,

II. der Frau D...,

- Bevollmächtigte:

gegen § 23 Abs. 1, 2 und 6 des Gesetzes zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet (Schuldrechtsanpassungsgesetz - SchuldRAnpG) vom 21. September 1994 (BGBl I S. 2538)

- 1 BvR 2288/95 -,

III. des Herrn R...,

- Bevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. Hans Koerner, Possartstraße 6, München -

gegen § 23 Abs. 6 des Gesetzes zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet (Schuldrechtsanpassungsgesetz - SchuldRAnpG) vom 21. September 1994 (BGBl I S. 2538)

- 1 BvR 2711/95 -

hat das Bundesverfassungsgericht - Erster Senat - unter Mitwirkung des

Vizepräsidenten Papier, der Richter Grimm, Kühling, der Richterinnen Jaeger, Haas, der Richter Hömig, Steiner und der Richterin Hohmann-Dennhardt

am 14. Juli 1999 beschlossen:

1. a) § 14 Satz 1 des Gesetzes zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet (Schuldrechtsanpassungsgesetz - SchuldRAnpG) vom 21. September 1994 (Bundesgesetzblatt I Seite 2538) ist, soweit er Vertragsverhältnisse nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 und ihre vorzeitige Beendigung nach § 23 Absatz 2 Satz 1 Nummer 1, auch in Verbindung mit Absatz 6 Satz 1, und nach Absatz 3 dieses Gesetzes betrifft, mit Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes unvereinbar und nichtig. b) § 20 Absatz 1 und 2 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes in Verbindung mit § 3 Absatz 1 der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (Bundesgesetzblatt I Seite 1339), auch in der Fassung der Verordnung vom 24. Juli 1997 (Bundesgesetzblatt I Seite 1920), ist, soweit er eine angemessene Beteiligung der Nutzer an den öffentlichen Lasten des Grundstücks ausschließt, mit Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes unvereinbar. § 23 Absatz 1 bis 3, 5 und 6 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ist mit Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes unvereinbar, soweit er nicht die Möglichkeit vorsieht, bei besonders großen Erholungs- und Freizeitgrundstücken die Verträge hinsichtlich einer Teilfläche zu kündigen. Die verfassungswidrigen Regelungen sind spätestens bis zum 30. Juni 2001 durch verfassungsgemäße Regelungen zu ersetzen. c) Im übrigen wird die Verfassungsbeschwerde der Beschwerdeführer zu I zurückgewiesen. d) Die Bundesrepublik Deutschland hat den Beschwerdeführern zu I die Hälfte ihrer notwendigen Auslagen zu erstatten. 2. a) § 23 Absatz 6 Satz 1 und 3 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ist, soweit er die Eigentümer von

Garagengrundstücken für die Zeit vom 1. Januar 2000 bis zum 31. Dezember 2002 auf die Kündigungsgründe des § 23 Absatz 2 und 6 Satz 3 dieses Gesetzes beschränkt, mit Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes unvereinbar und nichtig. b) Im übrigen werden die Verfassungsbeschwerden der Beschwerdeführer zu II und III zurückgewiesen. c) Die Bundesrepublik Deutschland hat den Beschwerdeführern zu II und III drei Achtel ihrer notwendigen Auslagen zu erstatten.

Gründe:

A.

1

Die Verfassungsbeschwerden richten sich unmittelbar gegen Vorschriften des Schuldrechtsanpassungsgesetzes, durch das Rechtsverhältnisse über die Nutzung fremder Grundstücke, die in der Deutschen Demokratischen Republik begründet wurden, in das Recht des Bürgerlichen Gesetzbuchs übergeleitet werden.

I.

2

1. a) In der Deutschen Demokratischen Republik waren Grund und Boden im Dienste der sozialistischen Gesellschaftsordnung einer gesellschaftlichen Nutzung zuzuführen (vgl. dazu und zum folgenden BTDrucks 12/7135, S. 26 ff., 35; Klaus Heuer, Grundzüge des Bodenrechts der DDR 1949-1990, 1991, Rn. 1 ff.; Leutheusser- Schnarrenberger, DtZ 1993, S. 322). Das geschah durch die Schaffung von sogenanntem sozialistischem Eigentum, zu dem neben dem genossenschaftlichen Grundeigentum vor allem das gesamtgesellschaftliche Volkseigentum gehörte, das weder übertragen noch belastet werden konnte. Für die Grundstücksnutzungen gewannen gleichzeitig die

staatliche Verleihung und die Zuweisung von Nutzungsrechten an volkseigenen und genossenschaftlich genutzten Grundstücken an Bedeutung (vgl. auch BVerfGE 98, 17 <19>). Daneben wurden Grundstücke privaten Nutzern, zum Beispiel zum Zwecke der Erholung oder Freizeitgestaltung, auch auf vertraglicher Grundlage überlassen. Soweit die Grundstücke staatlich verwaltet wurden, schloß der Verwalter die Verträge vielfach ohne oder gegen den Willen der Grundstückseigentümer.

3

b) Die Rechtsgrundlagen für die vertragliche Grundstücksnutzung zu Erholungs- und Freizeitzwecken wechselten im Laufe der Zeit.

4

aa) Bis Ende 1975 ergaben sie sich hauptsächlich aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch, vor allem aus den Vorschriften über das Pachtrecht. Daneben wurden über Grundstücke, die in den alten Bundesländern und in Berlin (West) lebenden Eigentümern gehörten und staatlicher Verwaltung unterlagen, insbesondere im Berliner Umland sogenannte Überlassungsverträge geschlossen. Sie sahen eine Überlassung der Grundstücke für 20 oder 30 Jahre, in Einzelfällen auch auf Lebenszeit, vor. Der Überlassungsnehmer hatte eigentümerähnliche Rechte und Pflichten; ein Nutzungsentgelt mußte er nicht entrichten.

5

bb) Am 1. Januar 1976 wurde das Bürgerliche Gesetzbuch in der Deutschen Demokratischen Republik durch das Zivilgesetzbuch vom 19. Juni 1975 (GBl I S. 465; im folgenden: ZGB) abgelöst. Es regelte in den §§ 312 ff. die vertragliche Nutzung von Bodenflächen unter anderem zur Erholung und Freizeitgestaltung.

6

Nach § 313 Abs. 2 ZGB konnte vereinbart werden, daß der Nutzungsberechtigte auf der ihm überlassenen Bodenfläche ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten errichtet, die der Erholung oder Freizeitgestaltung dienen. An ihnen entstand, soweit nichts anderes vereinbart war, nach § 296 Abs. 1 Satz 1 ZGB unabhängig vom Eigentum am Grundstück Eigentum des Nutzungsberechtigten.

7

Die Zahlung eines Nutzungsentgelts war gesetzlich nicht vorgeschrieben, wurde aber im Regelfall vereinbart (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik und zum Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik, hrsg. vom Ministerium der Justiz, 1. Aufl. 1983, § 313 ZGB Anm. 3.1.). Die Entgelte lagen erheblich unter den Preisen, die sich unter Marktbedingungen ergeben hätten (vgl. BTDrucks 12/7135, S. 52).

8

Gekündigt werden konnten die Nutzungsverhältnisse vom Überlassenden nach § 314 Abs. 3 ZGB nur aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen, insbesondere wenn der Nutzungsberechtigte seine Pflichten wiederholt gröblich verletzt, andere Nutzungsberechtigte erheblich belästigt oder sich auf andere Weise gemeinschaftsstörend verhalten hatte; wurde das Grundstück außerhalb einer Kleingartenanlage genutzt, war eine Kündigung auch bei dringendem Eigenbedarf möglich. Hatte der Nutzungsberechtigte in Ausübung seines Nutzungsrechts ein Wochenendhaus oder eine Garage errichtet, konnte das Nutzungsverhältnis gegen seinen Willen nur durch gerichtliche Entscheidung aufgehoben werden 314 Abs. 4 Satz 2 ZGB). Voraussetzung war auch hier, daß Gründe im Sinne des § 314 Abs. 3 ZGB vorlagen.

9

Machte der Grundstückseigentümer dringenden Eigenbedarf geltend, wurden in der Rechtsprechung des Obersten Gerichts der Deutschen Demokratischen Republik (im folgenden: OG) an die Dringlichkeit des Bedarfs strenge Anforderungen gestellt. Dem Eigenbedarf kam dann besonderes Gewicht zu, wenn der Eigentümer das Grundstück zum Bau eines Eigenheims benötigte. Doch waren auch in diesem Fall die beiderseitigen Interessen unter Berücksichtigung der konkreten örtlichen Gegebenheiten zu prüfen und gegeneinander abzuwägen (vgl. OG, NJ 1978, S. 360 <361>). Dem Bau eines Eigenheims stand die vom Grundstückseigentümer beabsichtigte Errichtung eines Wochenendhauses zum Zwecke der Erholung in der gesellschaftlichen Wertung nicht gleich. Die Erholungsbedürfnisse der Grundstückseigentümer und Nutzungsberechtigten wurden zwar grundsätzlich als gleichwertig angesehen; jedoch gab in der Regel zugunsten des Nutzungsberechtigten den Ausschlag, daß er das Grundstück bereits besaß und Aufwendungen erbracht hatte. Bezog sich der geltend gemachte Eigenbedarf des Grundstückseigentümers nur auf einen Teil des Grundstücks, war unter Berücksichtigung der Interessen der Beteiligten, der Grundstücksgröße und der Nutzungsart zu prüfen, ob die Möglichkeit einer Grundstücksteilung und einer entsprechenden Änderung des Nutzungsvertrags nach § 78 ZGB bestand (vgl. OG, NJ 1978, S. 362; NJ 1983, S. 507; NJ 1987, S. 209 <210>).

10

Die §§ 312 ff. ZGB hatten, soweit hier von Interesse, folgenden Wortlaut:

11

§ 312

12

Abschluß des Vertrages

13

(1) Land- und forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen können Bürgern zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung überlassen werden. Der Vertrag über die Nutzung ist schriftlich abzuschließen und bedarf der staatlichen Genehmigung, soweit das in Rechtsvorschriften vorgesehen ist.

14

(2) Der Vertrag kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden. Ein Vertrag darf nur befristet abgeschlossen werden, wenn dafür gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe vorliegen. Sie sind im Vertrag anzugeben.

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§ 313

16

Rechte und Pflichten des Nutzungsberechtigten

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(1) Der Nutzungsberechtigte ist berechtigt und verpflichtet, die ihm überlassene Bodenfläche bestimmungsgemäß zu nutzen. Er kann insbesondere Anpflanzungen vornehmen und sich den Ertrag aneignen.

18

(2) Zwischen den Vertragspartnern kann vereinbart werden, daß der Nutzungsberechtigte auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus oder andere Baulichkeiten errichtet, die der Erholung, Freizeitgestaltung oder ähnlichen persönlichen Bedürfnissen dienen.

19

(3) Der Nutzungsberechtigte ist verpflichtet, das Entgelt für die Nutzung termingemäß zu zahlen...

20

§ 314

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Beendigung des Nutzungsverhältnisses

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(1) Das Nutzungsverhältnis kann durch Vereinbarung der Vertragspartner beendet werden.

23

(2) Der Nutzungsberechtigte kann unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zum 31. Oktober des laufenden Jahres kündigen. Aus gesellschaftlich gerechtfertigten Gründen kann zum Ende eines Quartals mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden.

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(3) Der Überlassende kann mit einer Frist von 3 Monaten zum 31. Oktober des laufenden Jahres kündigen, wenn dafür gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe vorliegen, insbesondere dann, wenn der Nutzungsberechtigte seine Pflichten wiederholt gröblich verletzt, andere Nutzungsberechtigte erheblich belästigt oder sich auf andere Weise gemeinschaftsstörend verhält. Bei besonders schwerwiegendem vertragswidrigem Verhalten kann auch zum Ende des Quartals mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden. Erfolgt die Nutzung außerhalb einer Kleingartenanlage, kann das Nutzungsverhältnis auch bei Vorliegen von dringendem Eigenbedarf gekündigt werden.

25

(4) Die Kündigung des Nutzungsverhältnisses durch einen Vertragspartner bedarf der Schriftform. Hat der Nutzungsberechtigte in Ausübung des Nutzungsrechts auf der Bodenfläche ein Wochenendhaus oder eine Garage errichtet, kann das Nutzungsverhältnis gegen seinen Willen nur durch gerichtliche Entscheidung aufgehoben werden.

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(5) Endet das Nutzungsverhältnis, hat der Nutzungsberechtigte die Bodenfläche in einem

ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben. Wertverbesserungen sind dem Nutzungsberechtigten zu entschädigen.

27

(6) Im Falle der Kündigung nach Abs. 3 aus dringendem Eigenbedarf ist der Überlassende verpflichtet, auf Verlangen des Nutzungsberechtigten von ihm errichtete Baulichkeiten oder Anpflanzungen durch Kauf zu erwerben.

28

c) Schätzungsweise 53 % aller Haushalte in der Deutschen Demokratischen Republik besaßen ein Erholungsgrundstück. Nach Abzug der Parzellen, die in Kleingartenanlagen genutzt wurden, sind etwa eine Million Verträge verblieben, die der Schuldrechtsanpassung unterliegen (vgl. BTDrucks 12/7135, S. 28).

29

2. Mit dem Beitritt der Deutschen Demokratischen Republik zur Bundesrepublik Deutschland stellte sich dem Bundesgesetzgeber die Aufgabe, die auf die sozialistische Eigentumsordnung zugeschnittenen Bodennutzungsverhältnisse im Beitrittsgebiet in Rechtsformen zu überführen, die denen des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechen. Dies geschah in mehreren Schritten.

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a) Das Gesetz vom 23. September 1990 (BGBl II S. 885) zu dem Vertrag vom 31. August 1990 zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Deutschen Demokratischen Republik über die Herstellung der Einheit Deutschlands - Einigungsvertrag (im folgenden: EV) - traf im wesentlichen nur vorläufige Regelungen und ergänzte dafür das auch im Beitrittsgebiet in Kraft gesetzte Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (im folgenden: EGBGB) gemäß Anlage I Kapitel III Sachgebiet B Abschnitt II Nr. 1 EV um besondere Bestimmungen für dieses Gebiet. Dabei wurden die Nutzungsverträge nach den §§ 312 ff. ZGB dem Schuldrecht zugeordnet. Für sie sollten nach Art. 232 § 4 Abs. 1 EGBGB bis zum Inkrafttreten abweichender gesetzlicher Regelungen weiter die §§ 312 ff. ZGB maßgebend sein; Nutzungsverhältnisse im Rahmen von Kleingartenanlagen wurden allerdings nach Maßgabe von Anlage I Kapitel XIV Abschnitt II Nr. 4 EV in den Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) vom 28. Februar 1983 (BGBl I S. 210) einbezogen. Hinsichtlich der übrigen Nutzungsverhältnisse wurde die Bundesregierung in Art. 232 § 4 Abs. 2 EGBGB ermächtigt, durch Rechtsverordnung Vorschriften über die angemessene Gestaltung der Nutzungsentgelte zu erlassen. Selbständiges Eigentum an Baulichkeiten blieb, soweit nach dem Recht der Deutschen Demokratischen Republik entstanden, weiter bestehen und konnte übergangsweise auch neu entstehen (Art. 231 § 5 Abs. 1 EGBGB).

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b) Durch Art. 13 des Registerverfahrenbeschleunigungsgesetzes vom 20. Dezember 1993 (BGBl I S. 2182) wurden die Nutzungsverhältnisse nach den §§ 312 ff. ZGB bis zur endgültigen Bereinigung des Rechts der schuldrechtlichen Nutzungsverträge weiter abgesichert. Mit der in Art. 232 EGBGB eingefügten Regelung des § 1 a sollte klargestellt werden, daß die Überlassungsverträge wirksam sind (vgl. BTDrucks 12/5553, S. 128). Der Art. 232 § 4 EGBGB angefügte Absatz 4 erstreckte die Fortgeltung der §§ 312 ff. ZGB auf Verträge, durch die vor dem 1. Januar 1976 land- oder forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zum Zwecke der nicht gewerblichen kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung überlassen wurden. Außerdem wurde mit Art. 232 § 4 a EGBGB ein Vertragsmoratorium eingeführt. Danach konnten Nutzungsverträge nach den §§ 312 ff. ZGB einschließlich der vor dem 1. Januar 1976 geschlossenen Verträge, auch soweit sie Garagen betreffen, bis Ende 1994 gegenüber dem Nutzer nach § 554 BGB nur bei Zahlungsverzug gekündigt werden.

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c) Die abschließende Überführung dieser Vertragsverhältnisse in das Recht des Bürgerlichen Gesetzbuchs nimmt das am 1. Januar 1995 als Art. 1 des Schuldrechtsänderungsgesetzes vom 21. September 1994 (BGBl I S. 2538) in Kraft getretene Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) vor.

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aa) Dies gilt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG unter anderem für Verträge über Grundstücke, die im Beitrittsgebiet zum Zwecke der Erholung oder Freizeitgestaltung oder zur Errichtung von Garagen überlassen worden sind. Auf sie sind nach § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Miete oder die Pacht anzuwenden, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG geht mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses das nach dem Recht der Deutschen Demokratischen Republik begründete, fortbestehende Eigentum an Baulichkeiten auf den Grundstückseigentümer über. Ihn treffen in diesem Fall Entschädigungspflichten gegenüber dem Nutzer. Die hierfür maßgeblichen Vorschriften lauten:

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§ 12

35

Entschädigung für das Bauwerk

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(1) Der Grundstückseigentümer hat dem Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses eine Entschädigung für ein entsprechend den Rechtsvorschriften der Deutschen Demokratischen Republik errichtetes Bauwerk nach Maßgabe der folgenden Vorschriften zu leisten. Das Recht des Nutzers, für ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk Ersatz nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zu verlangen, bleibt unberührt.

37

(2) Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe des Grundstücks zu bemessen. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat oder das Vertragsverhältnis zu einem Zeitpunkt endet, in dem die Frist, in der der Grundstückseigentümer nur unter den in diesem Gesetz genannten besonderen Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist (Kündigungsschutzfrist), seit mindestens sieben Jahren verstrichen ist.

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(3) In anderen als den in Absatz 2 genannten Fällen kann der Nutzer eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.

39

(4) Der Nutzer ist zur Wegnahme des Bauwerks berechtigt...

40

(5) ...

41

§ 14

42

Entschädigung für Vermögensnachteile

43

Endet das Vertragsverhältnis durch Kündigung des Grundstückseigentümers vor Ablauf der Kündigungsschutzfrist, kann der Nutzer neben der Entschädigung für das Bauwerk nach § 12 eine Entschädigung für die Vermögensnachteile verlangen, die ihm durch die vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses entstanden sind. Der Anspruch nach Satz 1 besteht nicht, wenn der Nutzer durch sein Verhalten Anlaß zu einer Kündigung aus wichtigem Grund gegeben hat.

44

bb) Bis zur Beendigung des Vertragsverhältnisses kann der Grundstückseigentümer vom Nutzer ein Nutzungsentgelt beanspruchen. § 20 Abs. 1 und 2 SchuldRAnpG bestimmt dazu:

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Nutzungsentgelt

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(1) Der Grundstückseigentümer kann vom Nutzer die Zahlung eines Nutzungsentgelts verlangen. Die Höhe des Entgelts richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22. Juli 1993 (BGBl. I S. 1339) in ihrer jeweils gültigen Fassung.

47

(2) Auf die bisher unentgeltlichen Nutzungsverträge sind die Bestimmungen der Nutzungsentgeltverordnung entsprechend anzuwenden. Der Grundstückseigentümer kann den Betrag verlangen, den der Nutzer im Falle einer entgeltlichen Nutzung nach den §§ 3 bis 5 der Nutzungsentgeltverordnung zu zahlen hätte.

48

Zur Höhe des Entgelts ist in § 3 Abs. 1 und 2 der Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) in der Fassung der Verordnung vom 24. Juli 1997 (BGBl I S. 1920) folgendes geregelt:

49

Schrittweise Entgelterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte

50

(1) Die Entgelte dürfen... schrittweise bis zur Höhe der ortsüblichen Entgelte erhöht werden. Zur angemessenen Gestaltung der Nutzungsentgelte darf die Erhöhung in folgenden Schritten vorgenommen werden:

51

1. ab dem 1. November 1993 auf das Doppelte der am 2. Oktober 1990 zulässigen Entgelte, jedoch mindestens auf 0,15 Deutsche Mark, bei baulich genutzten Grundstücken auf 0,30 Deutsche Mark je Quadratmeter Bodenfläche im Jahr,

52

2. ab dem 1. November 1994 auf das Doppelte der sich nach Nummer 1 ergebenden Entgelte,

53

3. ab dem 1. November 1995 auf das Doppelte der sich nach Nummer 2 ergebenden Entgelte,

54

4. ab dem 1. November 1997 höchstens um die Hälfte der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte,

55

5. ab dem 1. November 1998 jährlich höchstens um ein Drittel der sich nach Nummer 3 ergebenden Entgelte.

56

(2) Ortsüblich sind die Entgelte, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für vergleichbar genutzte Grundstücke vereinbart worden sind. Für die Vergleichbarkeit ist die tatsächliche Nutzung unter Berücksichtigung der Art und des Umfangs der Bebauung der Grundstücke maßgebend.

57

Diese Regelung entspricht bis auf Absatz 1 Satz 2 Nr. 5 inhaltlich der Vorschrift in ihrer Ursprungsfassung vom 22. Juli 1993 (BGBl I S. 1339).

58

cc) Gemäß § 23 SchuldRAnpG unterliegen Verträge im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG einem abgestuften Kündigungsschutz. Die Vorschrift hat folgenden Wortlaut:

59

Kündigungsschutzfrist

60

(1) Der Grundstückseigentümer kann den Vertrag bis zum Ablauf des 31. Dezember 1999 nicht kündigen.

61

(2) Vom 1. Januar 2000 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag nur kündigen, wenn er das Grundstück

62

1. zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt und der Ausschluß des Kündigungsrechts dem Grundstückseigentümer angesichts seines Wohnbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Würdigung der Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann oder

63

2. alsbald der im Bebauungsplan festgesetzten anderen Nutzung zuführen oder alsbald für diese Nutzung vorbereiten will.

64

In den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 ist die Kündigung auch vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans zulässig, wenn die Gemeinde seine Aufstellung, Änderung oder Ergänzung beschlossen hat, nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, daß die beabsichtigte andere Nutzung festgesetzt wird, und dringende Gründe des öffentlichen Interesses die Vorbereitung oder die Verwirklichung der anderen Nutzung vor Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans erfordern.

65

(3) Vom 1. Januar 2005 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag auch dann kündigen, wenn er das Grundstück

66

1. zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt oder

67

2. selbst zu kleingärtnerischen Zwecken, zur Erholung oder Freizeitgestaltung benötigt und der Ausschluß des Kündigungsrechts dem Grundstückseigentümer angesichts seines Erholungsbedarfs und seiner sonstigen berechtigten Interessen auch unter Berücksichtigung der Interessen des Nutzers nicht zugemutet werden kann.

68

(4) Vom 4. Oktober 2015 an kann der Grundstückseigentümer den Vertrag nach Maßgabe der allgemeinen Bestimmungen kündigen.

69

(5) Hatte der Nutzer am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet, ist eine Kündigung durch den Grundstückseigentümer zu Lebzeiten dieses Nutzers nicht zulässig.

70

(6) Für Verträge im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 über Grundstücke, die der Nutzer nicht bis zum Ablauf des 16. Juni 1994 bebaut hat, und für Nutzungsverträge über Garagengrundstücke gilt der besondere Kündigungsschutz nach den Absätzen 1 und 2 nur bis zum 31. Dezember 2002. Absatz 5 ist nicht anzuwenden. Diese Verträge kann der Grundstückseigentümer auch dann kündigen, wenn er das Grundstück einem besonderen Investitionszweck im Sinne des § 3 Abs. 1 des Investitionsvorranggesetzes zuführen will.

71

(7) ...

II.

72

Die Beschwerdeführer sind Eigentümer von im Beitrittsgebiet belegenen Grundstücken.

73

1. Das mit einem Wochenendhaus bebaute Grundstück des 1913 geborenen Beschwerdeführers zu I 1 konnte dieser seit 1952 nicht mehr nutzen. Das Wochenendhaus wurde im Laufe der Zeit durch ein neues ersetzt. 1987 schloß der staatliche Verwalter über das Grundstück einen Nutzungsvertrag mit der jetzigen Nutzerin. Der Beschwerdeführer beansprucht das Grundstück für sich und seine Familie und erwägt die Errichtung eines Einfamilienhauses. Für eine Trinkwasserleitung wurde er zu Erschließungskosten in Höhe von 6.112,66 DM in Anspruch genommen. Für Abwasser, Straßenbefestigung und Beleuchtung wurde die Heranziehung zu weiteren 38.000 DM angekündigt.

74

Das der 1908 geborenen Beschwerdeführerin zu I 2 als Miteigentümerin gehörende Grundstück wurde seit 1963 staatlich verwaltet. Der Verwalter schloß 1979 über jeweils eine Teilfläche Nutzungsverträge mit einem Ehepaar und dessen Sohn. Das Ehepaar, von dem die Frau am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatte, nutzt auf dem ihm überlassenen Teilstück die Laube der Grundstückseigentümer. Auf der anderen Teilfläche errichtete der Sohn ein Wochenendhaus. 1995 zahlten beide zusammen ein Nutzungsentgelt von 395,98 DM. Die Grundstückseigentümer mußten 1994 für Grundsteuern und eine Umlage für den Wasser- und Bodenverband 53,09 DM aufwenden. Angekündigte Anschluß- und Benutzungsgebühren für eine Abwasseranlage zwischen 5.000 und 6.000 DM wurden bisher nicht erhoben.

75

Über das der 1931 geborenen Beschwerdeführerin zu I 3 als Miteigentümerin gehörende, 2.668 qm große Grundstück schloß der staatliche Verwalter 1981 einen Nutzungsvertrag mit einem Ehepaar, von dem der Mann am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatte. Die Nutzer errichteten auf dem Grundstück ein Wochenendhaus. Das Nutzungsentgelt betrug zum 1. November 1994 1.600,80 DM, die Grundsteuer 84,60 DM pro Jahr. Erschließungsbeiträge von voraussichtlich 22.650 DM wurden in Aussicht gestellt, aber noch nicht erhoben.

76

Über das dem 1931 geborenen Beschwerdeführer zu I 4 als Miteigentümer gehörende Wassergrundstück schloß der staatliche Verwalter 1972 einen Überlassungsvertrag für eine Nutzung zu Erholungszwecken, der 1989 auf die Enkelin der ursprünglichen Nutzer umgeschrieben wurde. Sie zahlte 1995 ein Nutzungsentgelt von 876 DM. Für den Anschluß des Grundstücks an die Trinkwasserversorgung wurde der Beschwerdeführer zu einem Erschließungskostenbeitrag

des Grundstücks an die Trinkwasserversorgung wurde der Beschwerdeführer zu einem Erschließungskostenbeitrag von 5.000 DM herangezogen. Für die vorgesehene Abwasserentsorgung soll er weitere etwa 25.000 DM zahlen.

77

Für die beiden dem 1917 geborenen Beschwerdeführer zu I 5 gehörenden Grundstücke wurden 1984 vom staatlichen Verwalter Nutzungsverträge geschlossen. Der Beschwerdeführer begehrt zumindest eines der Grundstücke zu Erholungszwecken für sich und seine Familie.

78

2. Das Grundstück der Beschwerdeführerin zu II wurde 1973 vom staatlichen Verwalter zur Errichtung von Reihengaragen verpachtet. Auf ihm befinden sich 19 Garagen. Auch auf dem Grundstück, das dem Beschwerdeführer zu III als Miteigentümer gehört, wurden auf vertraglicher Grundlage mehrere Garagen gebaut. Der Beschwerdeführer möchte darauf entsprechend den in Aussicht genommenen Festsetzungen des Bebauungsplans ein Wohn- und Geschäftshaus errichten.

III.

79

1. Im Verfahren 1 BvR 995/95 wenden sich die Beschwerdeführer gegen § 14 Satz 1, § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG in Verbindung mit § 3 NutzEV und gegen § 23 SchuldRAnpG. Dabei bezieht sich die Verfassungsbeschwerde infolge der gleitenden Verweisung in § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG auf die Nutzungsentgeltverordnung auch in der Fassung der Änderungsverordnung von 1997. Sinngemäß greifen die Beschwerdeführer außerdem § 12 und § 20 Abs. 2 SchuldRAnpG an. Sie rügen eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 GG und im Hinblick auf die §§ 14 und 23 SchuldRAnpG auch von Art. 3 Abs. 1 GG.

80

Mit den Kündigungsschutzregelungen in § 23 SchuldRAnpG habe der Gesetzgeber in die Dispositionsfreiheit über ihr Grundeigentum eingegriffen und ihnen ihr Besitzrecht vorenthalten. Dadurch würden die Grundstücksnutzer einseitig bevorzugt. Eine Rechtfertigung dafür gebe es nicht. Die Regelungen stünden deshalb mit Art. 14 Abs. 1 GG nicht in Einklang.

81

Der Gesetzgeber habe bei der Ausgestaltung des § 23 SchuldRAnpG auch das Rangverhältnis zwischen Mietwohnungen und Erholungsgrundstücken nicht beachtet. Überlassungsverträge zu Wohnzwecken könnten nach den §§ 34, 38 Abs. 2 SchuldRAnpG bereits ab 2001 nach den allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen gekündigt werden. Nutzungsverhältnisse innerhalb von Kleingartenanlagen seien gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3, 4 BKleingG sogar ohne zeitliche Einschränkung kündbar und unterlägen nicht der Entschädigungsverpflichtung des § 14 SchuldRAnpG. Mietverhältnisse über Wohnraum, die nicht auf umgewandelten Überlassungsverträgen beruhten, könne der Eigentümer nach Art. 232 § 2 Abs. 3 EGBGB schon seit dem 1. Januar 1996 aus Eigenbedarfsgründen kündigen. Im Vergleich dazu führe § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG bei Nutzungsverhältnissen über Erholungsgrundstücke, bei denen der Nutzer ein vom Eigentümer oder seinem Rechtsvorgänger errichtetes Wochenendhaus nutze, zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Ungleichbehandlung.

82

Mit dem absoluten Kündigungsschutz für Nutzer, die am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatten, würden dem Eigentümer auf unbestimmte Zeit Besitz, Verfügungsgewalt und Verwertungsmöglichkeit genommen, unabhängig davon, ob der Nutzer das Grundstück tatsächlich nutze. Wenn das Alter ein zureichendes Abwägungskriterium im Verhältnis zwischen Nutzer und Eigentümer sei, gebiete der Gleichheitssatz, es auf beiden Seiten zu berücksichtigen. Älteren Eigentümern wie den Beschwerdeführern müsse dann das Recht eingeräumt werden, wesentlich jüngeren Nutzern sofort oder zumindest unter starker Einschränkung der Kündigungsschutzvorschriften zu kündigen.

83

Nach dem Recht der Deutschen Demokratischen Republik habe den Nutzern in der Regel eine Grundstücksfläche von 500 qm überlassen werden sollen. Daher hätte es dem Gebot der Verhältnismäßigkeit entsprochen, über den in § 25 SchuldRAnpG geregelten Sonderfall hinaus dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit einer Teilkündigung zu eröffnen, wenn die genutzte Fläche die genannte Regelgröße übersteige.

84

Durch § 20 SchuldRAnpG in Verbindung mit § 3 NutzEV sei das vom Nutzer zu entrichtende Entgelt auf einen Betrag festgelegt worden, der deutlich unter dem marktwirtschaftlich zu erzielenden Pachtzins liege. Die Beschwerdeführer sähen sich Ansprüchen auf Zahlung von Erschließungsbeiträgen ausgesetzt, die sie nicht auf die Nutzer abwälzen könnten, obwohl diese von der Grundstückserschließung über Jahre hinweg allein profitierten. Die Nutzungsentgeltregelung greife damit in den Bestand ihres Grundstückseigentums ein.

85

Die damit verbundene Belastung werde durch die Entschädigungsvorschrift des § 12 SchuldRAnpG für ein Bauwerk

noch verstärkt, das sich für den Eigentümer als aufgedrängte Bereicherung darstelle. Hinzu komme die Verpflichtung nach § 14 Satz 1 SchuldRAnpG, dem Nutzer die ihm durch die vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses entstehenden Vermögensnachteile zu ersetzen. Damit werde eine Kündigung wegen der nicht absehbaren finanziellen Folgen für die Eigentümer zu einem unkalkulierbaren Risiko.

86

2. Im Verfahren 1 BvR 2288/95 wendet sich die Beschwerdeführerin mit der Rüge einer Verletzung von Art. 2 Abs. 1, Art. 3 und Art. 14 GG vor allem gegen § 23 Abs. 1, der Sache nach aber auch gegen § 23 Abs. 2 und 6 Satz 1 SchuldRAnpG.

87

Der Gesetzgeber habe mit diesen Regelungen eine Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG geschaffen, die die Nutzer einseitig bevorzuge. Obwohl in der Person eines Garagennutzers anders als bei einem Wohnraummieter keine existentiellen Gründe vorlägen, räume insbesondere § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG jenem ein Maß an Bestandsschutz ein, das weit über dasjenige im sozialen Wohnraummietrecht in den alten Bundesländern und in den Überleitungsregelungen für das Beitrittsgebiet im Bereich der Überlassungsverträge zu Wohnzwecken und der Wohnraummiete hinausgehe. Die Vorschrift reiche auch weiter als das Recht der Deutschen Demokratischen Republik, das dem Grundstückseigentümer beim Vorliegen gesellschaftlich gerechtfertigter Gründe oder dringenden Eigenbedarfs die Möglichkeit zur Kündigung oder zur Beantragung einer gerichtlichen Aufhebungsentscheidung eröffnet habe. Daher könne ein absolutes Kündigungsverbot nicht mit Vertrauensschutz zugunsten der Nutzer gerechtfertigt und mit den besonderen Umständen der Wiedervereinigung begründet werden.

88

§ 23 Abs. 1 SchuldRAnpG verstoße auch gegen den allgemeinen Gleichheitssatz, weil er ohne sachlichen Grund die Verpächter von Garagengrundstücken im Beitrittsgebiet gegenüber Verpächtern solcher Grundstücke in den alten Bundesländern benachteilige. Dies könne ebenfalls nicht durch die Überleitung der in der Deutschen Demokratischen Republik erworbenen Rechtspositionen in das Rechtssystem der Bundesrepublik Deutschland gerechtfertigt werden.

89

Die angegriffenen Regelungen beschränkten die Beschwerdeführerin in verfassungswidriger Weise zudem in der Verfügungsbefugnis über ihr Grundstück und verletzten sie daher auch in ihrer durch Art. 2 Abs. 1 GG garantierten allgemeinen Handlungsfreiheit.

90

3. Der Beschwerdeführer des Verfahrens 1 BvR 2711/95 greift § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG an. Er rügt eine Verletzung seiner Grundrechte aus Art. 3 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG.

91

Für die Gleichbehandlung der Nutzungsverträge über Garagengrundstücke mit den übrigen vom Schuldrechtsanpassungsgesetz erfaßten Nutzungs- und Überlassungsverträgen gebe es keinen rechtfertigenden Grund. Die Länge der Kündigungsschutzfristen stelle eine unangemessene Benachteiligung des Beschwerdeführers dar, weil er die für sein Garagengrundstück geltenden Nutzungsverträge auch dann nicht vor dem Jahr 2000 kündigen könne, wenn er sie einem besonderen Investitionszweck im Sinne des § 3 Abs. 1 InVorG zuführen wolle, und greife zugleich ungerechtfertigt in sein Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 GG ein. Das Interesse eines Nutzers an seiner Garage sei offensichtlich geringer zu bewerten als das des Eigentümers an einer wirtschaftlichen Nutzung und Verwertung des Grundstücks, zumal die steuerlichen Vergünstigungen für Investitionen in den neuen Bundesländern nur bis zum 31. Dezember 1996 gegolten hätten.

IV.

92

Zu den Verfassungsbeschwerden haben das Bundesministerium der Justiz für die Bundesregierung, zu der Verfassungsbeschwerde 1 BvR 995/95 außerdem namens der jeweiligen Landesregierung das Ministerium der Justiz und für Bundes- und Europaangelegenheiten des Landes Brandenburg und das Justizministerium des Landes Mecklenburg-Vorpommern Stellung genommen.

93

1. Nach Auffassung des Bundesministeriums sind die angegriffenen Vorschriften mit Art. 14 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar.

94

a) In den Kündigungsschutzbestimmungen des § 23 Abs. 1 bis 6 SchuldRAnpG habe der Gesetzgeber die Rechtspositionen der Nutzer und Grundstückseigentümer in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht. Der absolute Ausschluß einer ordentlichen Kündigung bis Ende 1999, der das außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund nicht berühre, sei dadurch gerechtfertigt, daß die Nutzer, deren Besitzrecht ebenfalls den Schutz des Art. 14 GG genieße, auf die Fortdauer der Nutzungsverträge vertraut und erhebliche bauliche Investitionen vorgenommen

hätten. Sie müßten dafür ihrerseits eine Einschränkung ihres Kündigungsschutzes zum 1. Januar 2000 hinnehmen. Die ab diesem Zeitpunkt maßgebliche Regelung des § 23 Abs. 2 Nr. 1 SchuldRAnpG ermögliche im Einzelfall eine verfassungskonforme Abwägung zwischen den Interessen der Beteiligten. Dabei gebiete der Eigentumsschutz des Grundstückseigentümers, ihm das Kündigungsrecht jedenfalls dann einzuräumen, wenn seine Belange höherrangig seien. Dies sei der Fall, wenn er zur Verwirklichung seiner existentiellen Wohnbedürfnisse auf die Erlangung des Besitzes an seinem Grundstück angewiesen sei.

95

Mit § 23 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 SchuldRAnpG habe der Gesetzgeber die ordentliche Kündigung ab dem 1. Januar 2000 für die Fälle, in denen Erholungs- und Garagengrundstücke in bebaubaren Innenstadtlagen entsprechend einem vorhandenen oder in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan bebaut werden sollen, geöffnet und damit den Kündigungsschutz der Nutzer solcher Grundstücke in verfassungskonformer Abwägung der konkurrierenden Grundrechtspositionen reduziert.

96

Der Erholungsbedarf des Grundstückseigentümers sei weniger schutzwürdig als sein Wohnbedarf, so daß jenem gemäß § 23 Abs. 3 Nr. 2 SchuldRAnpG erst ab 1. Januar 2005 Rechnung getragen werde. Diese lange Übergangsfrist werde wiederum durch das Vertrauen der Nutzer in den zeitlich unbegrenzten Fortbestand ihrer Nutzungsmöglichkeit und die von ihnen getätigten baulichen Investitionen gerechtfertigt.

97

Erholungsnutzer seien heute vor allem Arbeitslose mittleren Alters und Rentner, für die das Erholungsgrundstück als Lebensmittelpunkt oft das einzige sei, was sie sich finanziell noch leisten könnten. Daher bedürften vor allem die älteren Nutzer besonderen Schutzes. Ihnen sei nicht mehr zuzumuten, sich völlig neu zu orientieren oder gar ein anderes Erholungsgrundstück zu pachten. Deshalb sei der in § 23 Abs. 5 SchuldRAnpG vorgesehene unantastbare Bestandsschutz auf Lebenszeit für Nutzer, die am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatten, gerechtfertigt.

98

Für Verträge über Garagen- und über Erholungsgrundstücke, die der Nutzer nicht bebaut habe, gälten nach § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG der die allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausschließende besondere Kündigungsschutz nur bis Ende 2002 und der Schutz für Nutzer, die am 3. Oktober 1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatten, überhaupt nicht. Dadurch werde einerseits der geringere soziale Stellenwert der Garagengrundstücke und andererseits das Fehlen von Investitionen in die nicht bebauten Erholungsgrundstücke berücksichtigt. Die Eigentümer solcher Grundstücke könnten außerdem kündigen, wenn sie ihr Grundstück einem besonderen Investitionszweck im Sinne des § 3 InVorG zuführen wollten. Damit werde sowohl den wirtschaftlichen Interessen der Grundstückseigentümer als auch dem Interesse der Nutzer an befristetem Bestandsschutz Rechnung getragen.

99

b) Einen angemessenen Interessenausgleich enthielten auch die Entschädigungsregelungen in § 12 und § 14 SchuldRAnpG. Eine Entschädigung für Vermögensnachteile, die auf der vorzeitigen Beendigung eines Nutzungsverhältnisses beruhten, sei für die Zeit bis 2015 gerechtfertigt. Wolle der Nutzer nach einer vor deren Ablauf zulässigen Kündigung eine gleichwertige Erholungsnutzung fortsetzen, müsse er auf dem freien Markt einen Vertrag über ein anderes Grundstück schließen, was ihm regelmäßig nur unter schlechteren Bedingungen, vor allem zu einem deutlich höheren Preis, möglich sein werde. Dies hinzunehmen, sei ihm nicht zumutbar.

100

c) § 20 SchuldRAnpG und § 3 NutzEV, die eine schrittweise Anhebung der Nutzungsentgelte bis zur Höhe des ortsüblichen Entgelts ermöglichten, konkretisierten die Sozialbindung des Eigentums. Im Hinblick auf die wichtige soziale Funktion der Erholungsgrundstücke habe der Gesetzgeber durch eine Begrenzung des Nutzungsentgelts einer Preisentwicklung vorbeugen dürfen, die einen Großteil des Personenkreises, für den die Nutzung von besonderer Bedeutung sei, unangemessen belastet hätte. Mit der Eigentumsgarantie sei das vereinbar. Für den Grundstückseigentümer könne es allerdings zu wirtschaftlichen Einbußen kommen, wenn er mit Erschließungsbeiträgen und anderen Abgaben belastet werde. Für solche Fälle sei in § 135 Abs. 4 Satz 3 BauGB in bezug auf Kleingartengrundstücke eine zinslose Stundung der Erschließungsbeiträge vorgeschrieben.

101

2. Das brandenburgische Ministerium der Justiz und für Bundes- und Europaangelegenheiten hält die Verfassungsbeschwerde 1 BvR 995/95 jedenfalls für unbegründet.

102

a) Die Beschwerdeführer hätten bis zur Wende nicht erwarten können, jemals wieder die Verfügungs- oder Nutzungsbefugnis an ihren Grundstücken zurückzuerlangen, und danach mit einer langfristigen Übergangsregelung rechnen müssen. Die Frage, ob und wie die Nutzungsverhältnisse an den Erholungsgrundstücken neu geregelt werden sollten, habe von Anfang an großen politischen und sozialen Sprengstoff in sich geborgen, weil diese Grundstücke fast stets in dem Bewußtsein eines dauernden Fortbestands des als eigentumsähnlich angesehenen Nutzungsrechts

genutzt worden seien. Vor allem die sogenannten Datschen hätten für viele Nutzer die einzige Möglichkeit zum Rückzug vor politischer Bevormundung und den alleinigen Ausgleich für eingeschränkte Reisemöglichkeiten, beengte Wohnverhältnisse, schwierigen Eigenheimerwerb und allgemeine Konsumgüterknappheit gebildet.

103

Auch nach der Wiedervereinigung hätten die Datschen erhebliche Bedeutung. Wegen der im Einigungsvertrag angeordneten Fortgeltung der §§ 312 ff. ZGB hätten die Grundstückseigentümer mit der Wiedervereinigung keine inhaltlich dem Volleigentum in den alten Bundesländern entsprechende Rechtsposition erlangt, auf deren Fortbestand sie hätten vertrauen können. Mit den Kündigungsschutzvorschriften des § 23 SchuldRAnpG seien ihnen keine Befugnisse entzogen worden, die sie vorher gehabt hätten.

104

§ 23 Abs. 5 SchuldRAnpG verletze die Beschwerdeführer auch nicht in ihrem Grundrecht aus Art. 3 Abs. 1 GG. Die Belastung eines betagten Nutzers durch "Wegnahme des Grundstücks" wäre erheblich größer als die Belastung, die ein älterer Eigentümer dadurch erfahre, daß er sein Grundstück entgegen seinen weniger schutzwürdigen Hoffnungen möglicherweise zu Lebzeiten nicht mehr selbst nutzen könne.

105

b) Die Nutzungsentgeltregelungen bewirkten einen angemessenen finanziellen Ausgleich dafür, daß der Eigentümer sein Grundstück zunächst nicht selbst nutzen könne. Das zu erzielende Entgelt sei ein wirtschaftliches Äquivalent zum Wert des Grundstücks und werde es beim Anstieg auf die ortsübliche Höhe erst recht sein. § 20 SchuldRAnpG in Verbindung mit § 3 NutzEV lasse das Grundeigentum auch in Ansehung fälliger Erschließungsbeiträge nicht zu einer finanziellen Belastung werden, weil der Grundstückswert durch die Erschließung erheblich steige, was einen wertbildenden Faktor für das ortsübliche Entgelt darstelle und die Chancen für eine Veräußerung verbessere.

106

3. Das Justizministerium von Mecklenburg-Vorpommern teilt im wesentlichen die Auffassung der brandenburgischen Landesregierung.

B.

107

Die Verfassungsbeschwerden sind zulässig.

I.

108

Die Beschwerdeführer sind durch die angegriffenen Regelungen in § 23 SchuldRAnpG und durch die §§ 12, 14 Satz 1 sowie § 20 Abs. 1 und 2 SchuldRAnpG in Verbindung mit § 3 NutzEV, gegen die sich die Verfassungsbeschwerde 1 BvR 995/95 außerdem richtet, selbst, gegenwärtig und unmittelbar betroffen (vgl. zu diesem Erfordernis BVerfGE 1, 97 <101>; 90, 128 <135>; stRspr).

109

Das Schuldrechtsanpassungsgesetz regelt die Rechtsstellung der Beschwerdeführer als Eigentümer von Grundstücken, die gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG von diesem Gesetz erfaßt werden. Die damit gegebene Betroffenheit ist gegenwärtig. Daß § 23 Abs. 2, 3, 6 SchuldRAnpG - ebenso wie die §§ 12, 14 SchuldRAnpG - materielle Rechtswirkungen erst in der Zukunft erzeugen wird, steht dem nicht entgegen; die genannten Vorschriften sind Teil eines geschlossenen Gesamtkonzepts, dessen künftige Rechtswirkungen schon jetzt klar abzusehen und für die Beschwerdeführer gewiß sind (vgl. BVerfGE 50, 290 <321>; 74, 297 <320>). Das gleiche gilt für die - die vertragsgemäße Nutzung von Erholungs- und Freizeitgrundstücken betreffende - Entgeltregelung in § 20 SchuldRAnpG in Verbindung mit § 3 NutzEV, soweit sie Entgelterhöhungen für die Zeit ab dem 1. November 1999 auf die Maßgaben des § 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 NutzEV in der Fassung von 1997 beschränkt. Die Rechtswirkungen, die die angegriffenen Regelungen haben, werden schließlich eintreten, ohne daß es dazu eines vermittelnden Vollzugsakts bedarf, und betreffen die Beschwerdeführer damit auch unmittelbar (vgl. BVerfGE 79, 174 <187 f.>; 90, 128 <135 f.>).

II.

110

Der Grundsatz der Subsidiarität steht der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerden nicht entgegen. Diese haben allgemeine Bedeutung im Sinne des entsprechend anzuwendenden § 90 Abs. 2 Satz 2 BVerfGG. Die Frage, ob die angegriffenen Vorschriften verfassungsrechtlich Bestand haben, betrifft eine große Zahl von Nutzungsverhältnissen in den neuen Ländern (vgl. oben A I 1 c). Eine zivilgerichtliche Vorklärung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht ist nicht erforderlich.

C.

111

Die Verfassungsbeschwerden sind teilweise begründet.

I.

112

1. Prüfungsmaßstab ist in erster Linie die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG. Ein Rückgriff auf die allgemeine Handlungsfreiheit des Art. 2 Abs. 1 GG, den die Beschwerdeführerin zu II außerdem für verletzt hält, kommt daneben nicht in Betracht (vgl. BVerfGE 79, 292 <304>; 85, 219 <223>).

113

Das durch Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Eigentum, zu dem auch das Grundstückseigentum gehört, ist in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet (vgl. BVerfGE 52, 1 <30>; 98, 17 <35>). Dem grundrechtlichen Schutz unterliegt danach das Recht, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen und Dritte von Besitz und Nutzung auszuschließen, ebenso wie die Freiheit, den Eigentumsgegenstand zu veräußern und aus der vertraglichen Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt (vgl. BVerfGE 79, 292 <303 f.>; 98, 17 <35>).

114

Die konkrete Reichweite des Schutzes durch die Eigentumsgarantie ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetzgebers ist (vgl. BVerfGE 95, 48 <58>). Um Inhalts- und Schrankenbestimmungen in diesem Sinne, nicht um Enteignungen in der Bedeutung des Art. 14 Abs. 3 GG handelt es sich bei den hier angegriffenen Regelungen; davon gehen auch die Beschwerdeführer aus. Der Gesetzgeber hat bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Auftrags sowohl der verfassungsrechtlich garantierten Rechtsstellung des Eigentümers als auch dem aus Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung Rechnung zu tragen. Er muß deshalb die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten, auch soweit sie selbst keinen verfassungsrechtlichen Rang haben, in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang. Denn die Bindung des Eigentumsgebrauchs an das Wohl der Allgemeinheit gemäß Art. 14 Abs. 2 GG schließt die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Belange desjenigen ein, der konkret auf die Nutzung des Eigentumsobjekts angewiesen ist (vgl. BVerfGE 37, 132 <140>; 52, 1 <29>; 91, 294 <308>).

115

Die Grenzen der Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers sind allerdings nicht für alle Sachbereiche gleich. Soweit das Eigentum die persönliche Freiheit des Einzelnen im vermögensrechtlichen Bereich sichert, genießt es einen besonders ausgeprägten Schutz. Dagegen ist die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers um so größer, je stärker der soziale Bezug des Eigentumsobjekts ist (vgl. zuletzt BVerfG, Beschluß vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, EuGRZ 1999, S. 415 <419>). Außerdem können grundlegende Veränderungen der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse den Regelungs- und Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers erweitern. Schwierigkeiten, die die Überführung der sozialistischen Rechts- und Eigentumsordnung einschließlich der danach erworbenen Rechtspositionen in das Rechtssystem der Bundesrepublik Deutschland mit sich bringt, darf er deshalb ebenso Rechnung tragen wie dem dazu erforderlichen Zeitbedarf. Das hat Konsequenzen für die Beurteilung des jeweils beschlossenen Regelungswerks. Einzelne belastende Vorschriften dürfen weder aus dem Regelungszusammenhang gelöst und für sich betrachtet noch ohne Rücksicht darauf gewürdigt werden, daß der angestrebte Rechtszustand nur in Schritten erreichbar war (vgl. BVerfGE 91, 294 <309>).

116

2. Nach diesen Maßstäben sind die angegriffenen Vorschriften nicht in vollem Umfang mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar.

117

a) Die Kündigungsschutzregelung des § 23 SchuldRAnpG, die im Vordergrund der Verfassungsbeschwerden steht, genügt nur zum Teil den an einen gerechten Interessenausgleich zu stellenden Anforderungen.

118

aa) Die Vorschrift dient allerdings einem legitimen Regelungsziel. Sie ist Teil der Regelungen, mit denen die Überleitung von Nutzungsverträgen, die in der Deutschen Demokratischen Republik begründet worden sind, in das Miet- und Pachtrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Interesse der Nutzer sozial abgefedert und zeitlich gestreckt werden soll. Dazu soll diesen gegenüber Kündigungen der Grundstückseigentümer ein abgestufter Bestandsschutz gewährt werden, der gleichzeitig sicherstellt, daß die Grundstückseigentümer schrittweise die Möglichkeit der Eigennutzung ihrer Grundstücke wiedererhalten (vgl. BTDrucks 12/8035, S. 23 f.).

119

bb) Dieses Regelungskonzept, das nach einer ersten Phase bis Ende 1999, in der ordentliche Eigentümerkündigungen gänzlich ausgeschlossen sind (vgl. § 23 Abs. 1 und 6 Satz 1 SchuldRAnpG), die Kündigungsbefugnisse der Grundstückseigentümer in mehreren Stufen erweitert (vgl. § 23 Abs. 2 bis 4 und 6 SchuldRAnpG), führt jedoch nicht durchweg zu einem angemessenen, die Eigentümerbelange hinreichend berücksichtigenden Interessenausgleich. Das gilt für den Kündigungsschutz zugunsten der Nutzer von Erholungs- und Freizeitgrundstücken, die der Nutzer bis zum 16. Juni 1994 bebaut (aaa) oder nicht bebaut hat (bbb), ebenso wie für den Bestandsschutz zugunsten der Nutzer von Garagengrundstücken (ccc).

120

aaa) (1) Im Grundsatz ist § 23 SchuldRAnpG allerdings, soweit er die Eigentümer von Grundstücken betrifft, die zu Erholungs- und Freizeitzwecken genutzt werden und von den Nutzern bis zum 16. Juni 1994 bebaut worden sind, verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

121

(a) Der für die Zeit bis Ende 1999 geltende absolute Kündigungsausschluß in § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG begegnet im Hinblick auf die Besonderheit des Regelungsgegenstandes und die übrigen Vorschriften, die für bebaute Erholungsund Freizeitgrundstücke im Beitrittsgebiet getroffen worden sind, im Kern keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.

122

(aa) Die Aufgabe des Gesetzgebers, die bei der Wiedervereinigung vorgefundenen, nach dem Recht der Deutschen Demokratischen Republik unter den Bedingungen einer sozialistischen Eigentumsordnung begründeten Verträge über Erholungs- und Freizeitgrundstücke in das Rechtssystem der Bundesrepublik Deutschland zu überführen, war besonders schwierig, und sie betraf einen in hohem Maße sensiblen Bereich.

123

Die Nutzer solcher bebauter Grundstücke hatten nach dem Recht und in der Rechtswirklichkeit der Deutschen Demokratischen Republik im Verhältnis zum Grundstückseigentümer eine sehr starke Rechtsstellung inne. Anträgen von Grundstückseigentümern auf gerichtliche Aufhebung eines Nutzungsverhältnisses wurde nur in wenigen Ausnahmefällen stattgegeben. Die grundsätzlich unbefristeten Nutzungsverträge waren also faktisch nahezu unkündbar. Die Nutzer haben daher auf den langfristigen oder gar dauernden Fortbestand ihrer Nutzungsrechte vertraut, in diesem Vertrauen oft erhebliche Investitionen in Errichtung und Ausbau von Baulichkeiten, insbesondere von Datschen, vorgenommen und an diesen unabhängig vom Eigentum am Boden Eigentum erworben. Infolgedessen bildete sich auch in ihrem Bewußtsein eine eigentümerähnliche Stellung hinsichtlich des Grundstücks heraus. Dies wurde noch dadurch verstärkt, daß die Nutzer mit staatlicher Zustimmung über das von ihnen errichtete Bauwerk verfügen konnten. Darin kam auch die große soziale Bedeutung zum Ausdruck, die insbesondere Datschengrundstücke in der Lebenswirklichkeit der Deutschen Demokratischen Republik hatten (vgl. BTDrucks 12/8035, S. 26 f.).

124

Den Grundstückseigentümern standen dagegen in bezug auf ihre Grundstücke bis zur Wiedervereinigung im wesentlichen keine Verwertungs- und Nutzungsbefugnisse mehr zu. Sie konnten auch nicht damit rechnen, diese Befugnisse jemals wiederzuerlangen. Die Grundstücke waren mit den vertraglichen Nutzungsrechten in ihrer in der Rechtswirklichkeit der Deutschen Demokratischen Republik erlangten Ausprägung belastet, als das Grundgesetz im Beitrittsgebiet Geltung erlangte. Durch die zunächst in Art. 232 § 4 Abs. 1 Satz 1 EGBGB angeordnete und dann nach Maßgabe insbesondere des Art. 232 § 4 a EGBGB bis Ende 1994 abgesicherte Fortgeltung der §§ 312 ff. ZGB wurden den Grundstückseigentümern keine Befugnisse genommen, die sie vorher gehabt hätten oder hätten ausüben können. Sie erhielten lediglich weniger, als sie erhofft haben mochten, nachdem der Prozeß der Wiedervereinigung in