Urteil des BGH vom 22.12.2004
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 41/04
Verkündet am:
22. Dezember 2004
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
1. GrundMV § 1
War der Vermieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen gehindert, die Miete
für Wohnraum in den neuen Bundesländern nach den Bestimmungen der Ersten
oder Zweiten Grundmietenverordnung oder nach den §§ 11, 12 MHG zu erhöhen,
obwohl deren Voraussetzungen erfüllt waren, so kann er die Heraufsetzung der Mie-
te nach den Grundsätzen über die Anpassung eines Vertrages wegen wesentlicher
Änderung der Geschäftsgrundlage verlangen.
BGH, Urteil vom 22. Dezember 2004 - VIII ZR 41/04 - LG Potsdam
AG Potsdam
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-
mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 17. November 2004 durch
die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst
und Hermanns
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 11. Zivilkammer
des Landgerichts Potsdam vom 8. Januar 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger begehren von den Beklagten eine Anhebung der Miete.
Die Kläger sind als Rechtsnachfolger Eigentümer des mit einem kleine-
ren Einfamilienhaus bebauten 900 qm großen Grundstücks in K. ,
J. 21. Mit Wirkung vom 1. Oktober 1984 wurde das Grundstück in
Volkseigentum überführt. Der VEB KWV Industriegebiet T. vermietete
Grundstück und Haus aufgrund eines Mietvertrages vom 8. August 1986 an die
Beklagten. Die monatliche Miete belief sich auf 65,30 Mark der DDR.
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Am 18. Juni 1990 schlossen die Beklagten mit dem Rat der Gemeinde
K. als Verfügungsberechtigten einen notariell beurkundeten Kauf-
vertrag über das Grundstück. In Ziff. 4 des Vertrages heißt es:
"Die Übergabe des Grundstücks erfolgt am heutigen Tage. Von
diesem Zeitpunkt an gehen die mit dem Eigentum verbundenen
Rechte und Pflichten auf die Erwerber über."
Die Beklagten wurden nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen,
der vereinbarte Kaufpreis wurde nicht gezahlt.
Der Vater der Kläger betrieb das Restitutionsverfahren. An ihn wurde das
Grundstück durch Bescheid des Landkreises P. , Amt zur Re-
gelung offener Vermögensfragen, vom 22. April 1996 zurückübertragen. Nach
Durchführung eines Widerspruchsverfahrens wurde der Bescheid am
23. Dezember 1997 bestandskräftig. Am 25. Juni 1998 wurde der Vater der
Kläger in das Grundbuch eingetragen, am 20. Januar 1999 übertrug er das Ei-
gentum auf die Kläger.
Die Beklagten zahlen seit dem 1. November 2001 eine monatliche Miete
von 110,35 DM (56,42 €). Mit Schreiben vom 31. Oktober 2002 verlangten die
Kläger eine Anpassung der Miete auf 362,80 € ab dem 1. Januar 2003.
Die Kläger berufen sich darauf, daß in den Jahren 1990 bis 1997 keine
Möglichkeit bestanden habe, die Miete entsprechend der damaligen gesetzli-
chen Bestimmungen an marktwirtschaftliche Bedingungen anzupassen. Das
Mietverhältnis mit den Beklagten habe aufgrund des Kaufvertrages vom
18. Juni 1990 geruht und sei erst mit Bestandskraft des Rückübertragungsbe-
scheides am 23. Dezember 1997 wieder aufgelebt. Zu diesem Zeitpunkt aber
seien die Erste und Zweite Grundmietenverordnung, nach denen Mietpreiser-
höhungen zur Anpassung der Mietverträge der ehemaligen DDR an die Mietbe-
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dingungen der Bundesrepublik Deutschland zulässig gewesen wären, bereits
schon lange, nämlich mit Wirkung zum 11. Juni 1995, außer Kraft gesetzt wor-
den. Diese Regelungslücke des Gesetzes gebiete nach den Grundsätzen der
Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung der Miete auf 362,80 €, wie
sie nach den Vorschriften beider Grundmietenverordnungen und des Miethöhe-
gesetzes zulässig gewesen wäre.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Beru-
fung der Kläger zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsge-
richt zugelassene Revision der Kläger.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:
Die Kläger hätten keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zustimmung
zur Erhöhung der Miete in der geltend gemachten Höhe. Das 1986 begründete
Mietverhältnis sei durch den Abschluß des Kaufvertrages und den dadurch ver-
einbarten Übergang der Rechte und Pflichten beendet worden. Analog § 17
Satz 5 VermG in Verbindung mit § 121 Abs. 5 SachenRBerG sei der Mietver-
trag jedoch wieder aufgelebt mit dem Inhalt, den er ohne die gescheiterte Ei-
gentumsübertragung gehabt hätte. Eine Anpassung des Mietzinses nach den
Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme nicht in Betracht.
Der Gesetzgeber habe den wirtschaftlichen Veränderungen nach dem Beitritt
der DDR durch den Erlaß zahlreicher Normen, die eine schrittweise Anpassung
der Mieten an das Niveau der alten Bundesländer ermöglichten, Rechnung ge-
tragen. Obwohl ihm bewußt gewesen sei, daß durch die Ämter zur Regelung
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offener Vermögensfragen noch zahlreiche Rückübertragungsansprüche zu re-
geln waren, habe er den 31. Dezember 1997 als Endtermin für Anpassungen
der ehemaligen DDR-Mieten aufgrund von Überleitungsrecht gewählt ohne
Ausnahmeregelung für Fälle der vorliegenden Art. Im übrigen habe sich vorlie-
gend ein Risiko verwirklicht, welches den Klägern zuzuordnen sei. Zwar könn-
ten die Kläger die ortsübliche Vergleichsmiete für einen langen Zeitraum nicht
erreichen, dies sei aber "den historischen Umständen geschuldet". Zudem hätte
die Gemeinde Kleinmachnow Mietzinsanpassungen vornehmen können. Auch
seien die Kläger in der Zwischenzeit nicht zu Investitionen herangezogen wor-
den.
II.
Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü-
fung nicht stand.
Die Kläger haben einen Anspruch auf Anpassung der von den Beklagten
geschuldeten Miete nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrund-
lage (jetzt: § 313 Abs. 1 BGB).
1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Geschäftsgrundla-
ge des Mietvertrages vom 8. August 1986 weggefallen.
a) Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs,
daß die aus § 242 BGB entwickelten und jetzt in § 313 BGB verankerten
Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage auch auf solche Schuld-
verhältnisse anzuwenden sind, die in der (damaligen) DDR noch vor der Wie-
dervereinigung begründet worden sind (BGHZ 131, 209, 214; 150, 102, 105
m.w.Nachw.).
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Geschäftsgrundlage sind die bei Vertragsschluß bestehenden gemein-
samen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennba-
ren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei
von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern
der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (Senatsurteil,
BGHZ 120, 10, 23). Ein eingetretener Kaufkraftschwund und eine damit einher-
gehende allgemeine Steigerung der Mieten berührt in der Regel die Geschäfts-
grundlage eines Mietvertrages allerdings nicht, so daß ein allein darauf gestütz-
tes
Mieterhöhungsverlangen
nicht
begründet
ist
(Senatsurteil
vom
29. September 1969 - VIII ZR 3/68, BB 1969, 1413; Senatsurteil vom 1. Oktober
1975 - VIII ZR 108/74, NJW 1976, 142 unter II 2). Jedoch kann der Vermieter
bei einem Wohnraummietvertrag einem derartigen Kaufpreisschwund durch
eine Mieterhöhung nach § 558 BGB begegnen, denn die Höhe der ortsüblichen
Vergleichsmiete, bis zu der die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bei
Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen verlangt werden kann, wird auch
durch eine sich allmählich vollziehende Geldentwertung beeinflußt. Hier verhält
es sich jedoch anders.
Die Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage
kommt nach ständiger Rechtsprechung nur dann in Betracht, wenn es sich um
eine derart einschneidende Äquivalenzstörung handelt, daß ein Festhalten an
der ursprünglichen Regelung zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtig-
keit schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde und das
Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung für die betreffende
Partei deshalb unzumutbar wäre (BGHZ 121, 378, 393 m.w.Nachw.). Dies ist
hier aber der Fall.
b) Bei Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1986 zwischen den Beklag-
ten und dem damaligen Vermieter, dem VEB KWV Industriegebiet T. , war
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Geschäftsgrundlage die Geltung und Fortdauer der wirtschaftlichen und rechtli-
chen Rahmenbedingungen in der DDR. Ob sich die Parteien bei Vertragsschluß
konkrete Vorstellungen über die besonderen Bedingungen in der DDR gemacht
haben, ist unerheblich. Es genügt, wenn sie bestimmte Umstände als selbstver-
ständlich ansahen, ohne sich diese bewußt zu machen (BGHZ 131, 209, 215
m.w.Nachw.). Der weit überwiegende Teil des Wohnungsbestandes der DDR
unterlag Preisvorschriften, die - aus heutiger Sicht - äußerst niedrige zulässige
Höchstmieten vorsahen, wie die Anordnung über die Forderung und Gewäh-
rung preisrechtlich zulässiger Preise vom 6. Mai 1955 (GBl. I Nr. 39, 330) oder
die Verordnungen über Neubauwohnungen vom 10. Mai 1972 (GBl. II Nr. 27,
318) und vom 19. November 1981 (GBl. I Nr. 34, 389).
c) Diese Verhältnisse änderten sich nach dem Beitritt der DDR und dem
Übergang von der sozialistischen Planwirtschaft zur sozialen Marktwirtschaft
vollständig.
Die Erste Grundmietenverordnung vom 17. Juni 1991 (BGBl. I, S. 1269)
und die Zweite Grundmietenverordnung vom 27. Juli 1992 (BGBl. I, S. 1416)
sahen Erhöhungen der höchstzulässigen Miete um bestimmte, von der Ausstat-
tung und Lage der Wohnung abhängige Beträge pro Quadratmeter Wohnfläche
vor. Das Mietenüberleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 (BGBl. I, S. 748) paßte
diese Preisbindungen in §§ 11 f. MHG teilweise an die allgemeinen Regelungen
des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe an. Das Ziel dieser schrittweisen An-
passung war der Übergang des Wohnungswesens der neuen Bundesländer in
ein marktwirtschaftlich orientiertes und zugleich sozial abgesichertes System,
um so einerseits die Voraussetzungen für dringend notwendige Investitionen
zur Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestandes zu schaffen und zur
Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes beizutragen (BR-Drucks. 437/92 vom 1. Juli
1992, S. 5; BT-Drucks. 13/1041, S. 1) und andererseits die Überleitung im In-
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teresse der Nutzer sozial abzumildern und zeitlich zu strecken (vgl. auch
BVerfGE 101, 54, 76). Ab dem 1. Januar 1998 galten die Vorschriften der §§ 2
bis 10 MHG uneingeschränkt für das gesamte Bundesgebiet.
d) Zwar hat eine Mieterhöhung in der Regel nach den einschlägigen er-
wähnten Bestimmungen zu erfolgen. Für eine Anwendung der Grundsätze über
den Wegfall der Geschäftsgrundlage ist jedoch dann Raum, wenn die obenge-
nannten Übergangsvorschriften nicht als abschließende Sonderregelung für
den vorliegenden Fall zu verstehen sind (BGHZ 150, 102, 106; Görk, Deutsche
Einheit und Wegfall der Geschäftsgrundlage, S. 165). So verhält es sich jeden-
falls dann, wenn - wie hier - eine Mieterhöhung für die Kläger aufgrund der lan-
gen Dauer des Restitutionsverfahrens erst nach Ablauf der Geltungsdauer
sämtlicher Überleitungsvorschriften im Jahre 1998 möglich war.
Die Kläger bzw. ihr Vater als Rechtsvorgänger konnten die Miete gemäß
den mietrechtlichen Sondervorschriften bis zur Bestandskraft des Restitutions-
bescheides am 23. Dezember 1997 nicht erhöhen. Die Rechte an dem zurück-
übertragenen Vermögenswert gehen auf den Berechtigten nach § 34 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 VermG erst über, wenn die Entscheidung über die Rückübertra-
gung unanfechtbar geworden ist. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Berechtigte mit
Wirkung ex nunc in alle in bezug auf den jeweiligen Vermögenswert bestehen-
den Rechtsverhältnisse ein (§ 16 Abs. 2 Satz 1 VermG), die nur auf der Grund-
lage der jeweils geltenden Rechtsvorschriften geändert werden können (§ 16
Abs. 4 VermG). Die Bestimmung des § 17 Satz 1 VermG stellt dies für Miet-
und Nutzungsrechte noch einmal ausdrücklich klar. Ohne Bedeutung ist der
Umstand, daß die Beklagten am 18. Juni 1990 einen notariellen Kaufvertrag
über den Erwerb des Grundstücks abgeschlossen haben. Eine Eintragung der
Beklagten als Eigentümer in das Grundbuch ist nicht erfolgt, so daß der Eigen-
tumserwerb scheiterte. Es kann dahinstehen, ob der Fortbestand des ursprüng-
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lichen Mietvertrages vom 8. August 1986 in diesen Fällen aus einer analogen
Anwendung des § 17 Satz 5 VermG, wie das Berufungsgericht meint, oder di-
rekt aus § 121 Abs. 5 Satz 2 SachenRBerG in Verbindung mit § 121 Abs. 1 und
Abs. 2 SachenRBerG - dessen tatbestandliche Voraussetzungen vom Beru-
fungsgericht nicht festgestellt worden sind - folgt. In jedem Fall sind die Kläger
bzw. ihr Vater als Rechtsvorgänger mit Unanfechtbarkeit des Restitutionsbe-
scheides am 23. Dezember 1997 in den bestehenden Mietvertrag vom
8. August 1986 eingetreten. Somit war für die Kläger eine Mieterhöhung nach
dem damals geltenden § 2 MHG überhaupt erst ab dem 23. Dezember 1997
möglich.
e) Das Festhalten an der vertraglichen Regelung des Mietvertrages vom
8. August 1986, der eine monatliche Miete von 65,30 Mark der DDR vorsah, ist
für die Kläger schlechthin unzumutbar. Zum einen traten die Kläger Ende 1997
in einen Mietvertrag ein, dessen Miethöhe unter völlig anderen wirtschaftlichen
und politischen Rahmenbedingungen vereinbart und seit zwölf Jahren nicht er-
höht worden war und damit marktwirtschaftlichen Verhältnissen nicht annä-
hernd entsprach. Zum anderen war und ist eine künftige Mieterhöhung aufgrund
der äußerst geringen Ausgangsmiete und der Kappungsgrenze von höchstens
30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bzw. von 20 % nach § 558 Abs. 3 BGB
n.F. nur in sehr begrenztem Umfang möglich. Dies führt dazu, daß die für die
Kläger zu erzielende Miete in absoluten Zahlen immer weiter hinter der Miete
zurückbleibt, die bei Ausschöpfung der zulässigen Mieterhöhungen in den Jah-
ren 1991 bis 1997 hätte vereinbart werden können. Zwar bedeutet die miet-
rechtliche Kappungsgrenze im Regelfall keine unverhältnismäßige, in die Sub-
stanz des Eigentums nach Art. 14 GG eingreifende Belastung des Vermieters
(BVerfGE 71, 230, 250). Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Vermietung von
Wohnraum auch bei voller Ausschöpfung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis
zu Verlusten führen würde (BVerfG aaO). Angesichts der bisherigen Miethöhe
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von zuletzt 56,42 € kann hieran kein Zweifel bestehen. Schließlich ist eine Ver-
äußerung eines zu einer derart niedrigen Miete vermieteten Grundstücks mit
einem Einfamilienhaus zu einem angemessenen Preis nahezu unmöglich, da
jeder Erwerber nach § 566 BGB erneut in den Mietvertrag eintreten würde. Ein
Festhalten an dieser Miethöhe würde für die Kläger zu einem untragbaren, mit
Recht und Gesetz schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen.
Zudem ist zu berücksichtigen, daß die Kläger nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB
a.F., der erst durch das Gesetz zur Aufhebung dieses Artikels vom 31. März
2004 (BGBl. I, S. 478) zum 1. Mai 2004 aufgehoben worden ist, nicht die Mög-
lichkeit hatten, den Mietvertrag wegen einer fehlenden angemessenen wirt-
schaftlichen Verwertung des Grundstücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kün-
digen.
2. Diesem Ergebnis kann nicht entgegengehalten werden, die Gemeinde
K. hätte als Verfügungsberechtigte nach § 2 Abs. 3 Satz 1 3. Alt.
VermG in den Jahren 1991 bis 1997 die Möglichkeit gehabt, die Miete nach den
einschlägigen mietrechtlichen Bestimmungen zu erhöhen mit der Folge, daß die
Kläger sich dieses Versäumnis als Rechtsnachfolger hätten zurechnen lassen
müssen (vgl. dazu BVerfG, aaO, S. 253). Eine Mieterhöhung war der Gemeinde
K. nicht möglich. In Ziff. 4 des notariell beurkundeten Kaufvertrags
vom 18. Juni 1990 mit den Beklagten war bestimmt, daß die mit dem Eigentum
verbundenen Rechte und Pflichten mit dem Tag des Vertragsschlusses auf die
Beklagten übergehen sollten. Die Übertragung der Rechte und Pflichten war
nach dem Willen der Vertragsparteien gerade nicht von einer - letztlich geschei-
terten - Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch abhängig. Mit dem
Rechtsübergang auf die Beklagten wurde auch der ursprüngliche Mietvertrag
vom 8. August 1986 wirkungslos, die Gemeinde K. hatte damit ihre
Stellung als Vermieter verloren.
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3. Es sind ferner keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß der Gesetz-
geber mit der Aufhebung der mietrechtlichen Übergangsvorschriften zum
31. Dezember 1997 jegliche Anpassungen der Miethöhe aufgrund der Beson-
derheiten in den neuen Bundesländern zu diesem Zeitpunkt abschließend re-
geln wollte. Allgemein bekannt war, daß zahlreiche Rückübertragungsverfahren
weit länger als ursprünglich erwartet dauerten und die den Berechtigten hieraus
erwachsenden wirtschaftlichen Nachteile immer größer zu werden drohten
(BGH, Urteil vom 19. März 1998 - III ZR 145/97, VIZ 1998, 323 unter 2). Hatte
der Verfügungsberechtigte im Sinne des § 2 Abs. 2 VermG während der Dauer
des Restitutionsverfahrens von der Möglichkeit einer Mieterhöhung nach den
mietrechtlichen Übergangsvorschriften keinen Gebrauch gemacht, so stellt sich
vor diesem Hintergrund durchaus die Frage, ob dem Eigentümer nach Ab-
schluß des Restitutionsverfahrens ein Rückgriff auf die Übergangsvorschriften
ab dem 1. Januar 1998 zum Zwecke einer künftigen Mieterhöhung noch mög-
lich ist. Diese Frage ist jedoch nicht zu entscheiden. Denn im vorliegenden Fall
hatte die Gemeinde K. als Verfügungsberechtigte aufgrund des
Kaufvertrages vom 18. Juni 1990 von vorneherein nach den Ausführungen un-
ter 2) keine Möglichkeit, eine Miete nach der Ersten und Zweiten Grundmieten-
verordnung oder der §§ 11 f. MHG gegenüber den Beklagten zu erhöhen. Somit
kann auch eine Aufhebung dieser Vorschriften entgegen der Ansicht des Beru-
fungsgerichts nicht dazu führen, daß die Kläger eine Mieterhöhung nur gemäß
der Nachfolgebestimmungen des § 2 MHG bzw. § 558 BGB geltend machen
könnten.
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III.
Auf das Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil aufzuheben, und
die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-
richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Eine eigene Entscheidung
des Senats nach § 563 Abs. 3 ZPO kommt nicht in Betracht. Das Berufungsge-
richt hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bislang keine Feststellungen
zur Höhe der vorzunehmenden Anpassung der Miete getroffen. Dies ist nach-
zuholen. Denn zum einen führt die gebotene Anpassung des Vertrages nicht
zwangsläufig dazu, daß die von den Klägern ihrer Berechnung zugrunde geleg-
ten Erhöhungsmöglichkeiten sämtlich in vollem Umfang zu berücksichtigen wä-
ren. Zum anderen ist auch zu klären, inwieweit bei einer Anpassung der Miete
die von den Klägern angeführte Gartenpacht in Höhe von 90 DM pro Monat so-
wie die von den Beklagten nach ihrem Vorbringen während des Mietverhältnis-
ses erbrachten Renovierungsarbeiten von Bedeutung sind. Dabei wird auch zu
berücksichtigen sein, daß die Beklagten offensichtlich seit Abschluß des Kauf-
vertrages im Juni 1990 jedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluß des Restitu-
tionsverfahrens im Dezember 1997 mietfrei im Anwesen der Kläger gewohnt
haben. Schließlich wird das Berufungsgericht den Klägern Gelegenheit zu ge-
ben haben, ihren Antrag umzustellen. Bei einer Anpassung eines Vertrages
wegen Äquivalenzstörungen ist die Klage nicht auf Zustimmung zu einer ent-
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sprechenden Vertragsänderung, sondern unmittelbar auf die danach geschul-
dete Leistung zu richten (BGHZ 91, 32, 36).
Dr. Deppert
Dr. Beyer
Ball
Dr. Wolst
Hermanns