Urteil des BGH vom 03.02.2009, V ZR 33/09

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 33/09 Verkündet am: 25. September 2009 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und

die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel des Klägers wird unter Zurückweisung der Revision der Beklagten das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 3. Februar 2009 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Konstanz vom 15. November 2007 abgeändert.

Es wird festgestellt, dass der in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft R. straße 87 - 121 in K. vom 5. Juli 2007 gefasste Beschluss:

"Die Kostenregelung in § 7 Abs. 3 Satz 2 der Teilungserklärung wird wie folgt behandelt: Neben den dort aufgeführten Schäden sind sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und Terrassentüren von den jeweiligen Eigentümern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen."

nichtig ist.

Der Antrag auf Ungültigerklärung ist gegenstandslos.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Von Rechts wegen.

Tatbestand:

1Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft

R. straße 87 - 121 in K. . In § 7 Abs. 3 der Teilungserklärung heißt es:

"Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten. Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen der Wohnung sind jedoch von den Wohnungseigentümern auf ihre Kosten zu beseitigen."

2In der Eigentümerversammlung vom 5. Juli 2007 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich diese Regelung

"wie folgt … (zu behandeln): Neben den (in § 7 Abs. 3 der Teilungserklärung) … aufgeführten Schäden sind sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und Terrassentüren von den jeweiligen Eigentümern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen."

3Der Kläger hat beantragt, den Beschluss für ungültig zu erklären und

festzustellen, dass der Beschluss nichtig sei. Das Amtsgericht hat den Anfechtungsantrag als unzulässig und das Feststellungsverlangen als unbegründet

abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht den Beschluss

der Wohnungseigentümer für ungültig erklärt. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts. Mit der Anschlussrevision erstrebt der Kläger, die

Nichtigkeit des Beschlusses vom 5. Juli 2007 festzustellen.

Entscheidungsgründe:

I.

4Das Berufungsgericht meint, die Teilungserklärung ändere in zulässiger

Weise die Regelung des § 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG, indem sie die einzelnen Wohnungseigentümer dazu verpflichte, die Kosten der Beseitigung von

Schäden auf der Außenseite der Türen und Fenster ihrer Wohnungen zu tragen. Hiervon weiche der Beschluss vom 5. Juli 2007 nicht ab, sondern gebe die

Auslegung der Teilungserklärung durch die Wohnungseigentümer klarstellend

wieder, nach der die Kosten der Beseitigung von Schäden an den Außenseiten

der Fenster und Türen die Kosten von deren laufender Instandhaltung umfassten. Das führe zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, wohl aber zu dessen

Anfechtbarkeit, weil Beschlüsse, die Regelungen der Teilungserklärung wiederholten, überflüssig und allenfalls geeignet seien, zu Unsicherheiten zu führen.

II.

1. Die Revision ist nicht begründet. Der Beschluss vom 5.Juli 2007 ist 5

wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

Nach § 3 Abs. 2, Abs. 3 der Teilungserklärung sind die Terrassenfenster 6

und -türen Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums. Als solche sind sie

gemäß § 7 Abs. 3 Satz 1 der Teilungserklärung "auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten." An die Stelle dieser Regelung soll nach

dem Beschluss vom 5. Juli 2007 eine Regelung treten, nach der jeder Wohnungseigentümer nicht nur die Kosten der Beseitigung von Schäden, sondern

auch die Kosten der laufenden Instandhaltung tragen soll.

Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, eine solche Regelung 7

im Wege eines Beschlusses zu treffen. Die Wohnungseigentümer sind zu einer

Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grundsätzlich nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung

eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die

Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist, § 16 Abs. 3 WEG, oder

wenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll,

§ 16 Abs. 4 WEG. So liegt es hier nicht. Die Teilungserklärung vom

18. November 1971 ermächtigt die Wohnungseigentümer weder, die Gemeinschaftsordnung durch Beschluss zu ändern, noch können die Kosten der Instandhaltung der Außenfenster- und Türen des Gebäudes nach Verbrauch oder

Verursachung erfasst werden. Ebenso wenig handelt es sich bei dem Beschluss vom 5. Juli 2007 um eine Regelung der Kostenverteilung im Einzelfall.

Zur Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung kommt es nicht auf 8

deren Verständnis durch den teilenden Eigentümer des Grundstücks oder die

Miteigentümer, sondern auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung an, wie er

sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt (Senat, BGHZ

139, 288, 291 f.; 156, 192, 197). Das schließt eine Auslegung von § 7 Abs. 3

Satz 1 der Teilungserklärung aus, nach der die die Kosten der laufenden Instandhaltung der zu den einzelnen Wohnungen der Anlage gehörenden Terrassentüren und Fenster von deren jeweiligen Eigentümern zu tragen seien.

9Eine Ausnahme von der Verpflichtung zur gemeinschaftlichen Kostentragung gilt nach § 7 Abs. 3 Satz 2 vielmehr nur für die Behebung von Schäden.

Anders als in dem Fall, der dem Beschluss des Senats vom 22. April 1999,

BGHZ 141, 224, zugrunde liegt, unterscheidet die Gemeinschaftsordnung zwischen den Kosten der Instandhaltung einerseits und den Kosten der Instandsetzung andererseits (vgl. KG ZMR 2009, 625). Hiervon weicht der Beschluss

vom 5. Juli 2007 insoweit ab, als nach diesem "neben den … (in § 7 Abs. 3

Satz 2 der Gemeinschaftsordnung) aufgeführten Schäden … sämtliche In-

standhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und den Terrassentüren

von den jeweiligen Eigentümern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen" sein sollen. Damit werden die Kosten der Instandhaltung auf die einzelnen

Wohnungseigentümer verlagert. Eine derartige Regelung kann nicht im Wege

des Beschlusses von den Eigentümern der Anlage getroffen werden.

102. Die Nichtigkeit des Beschlusses ist auf die Anschlussrevision des Klägers festzustellen.

III.

11Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 ZPO.

Krüger Klein RiBGH Dr. Lemke ist wegen Urlaubs

verhindert zu unterschreiben

Krüger

Schmidt-Räntsch Roth

Vorinstanzen: AG Konstanz, Entscheidung vom 15.11.2007 - 12 C 7/07 -

LG Karlsruhe, Entscheidung vom 03.02.2009 - 11 S 12/07 -