Urteil des BGH, Az. V ZR 33/09

BGH (beseitigung, fenster, rechnung, nichtigkeit, zustand, auslegung, kostenverteilung, anlage, betriebskosten, gegenstand)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 33/09 Verkündet
am:
25. September 2009
Lesniak
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 25. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und
die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Roth
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel des Klägers wird unter Zurückweisung der
Revision der Beklagten das Urteil der 11. Zivilkammer des Land-
gerichts Karlsruhe vom 3. Februar 2009 aufgehoben und das Ur-
teil des Amtsgerichts Konstanz vom 15. November 2007 abgeän-
dert.
Es wird festgestellt, dass der in der Eigentümerversammlung der
Wohnungseigentümergemeinschaft R. straße 87 - 121 in K.
vom 5. Juli 2007 gefasste Beschluss:
"Die Kostenregelung in § 7 Abs. 3 Satz 2 der Teilungs-
erklärung wird wie folgt behandelt: Neben den dort auf-
geführten Schäden sind sämtliche Instandhaltungs-
maßnahmen an den Terrassenfenstern und Terrassen-
türen von den jeweiligen Eigentümern auf seinen Na-
men und seine Rechnung zu tragen."
nichtig ist.
Der Antrag auf Ungültigerklärung ist gegenstandslos.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Von Rechts wegen.
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Tatbestand:
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Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft
R. straße 87 - 121 in K. . In § 7 Abs. 3 der Teilungserklärung heißt es:
"Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile,
Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf ge-
meinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten.
Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Tü-
ren der Wohnung sind jedoch von den Wohnungseigen-
tümern auf ihre Kosten zu beseitigen."
In der Eigentümerversammlung vom 5. Juli 2007 beschlossen die Eigen-
tümer mehrheitlich diese Regelung
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"wie folgt … (zu behandeln): Neben den (in § 7 Abs. 3 der
Teilungserklärung) … aufgeführten Schäden sind sämtli-
che Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfens-
tern und Terrassentüren von den jeweiligen Eigentümern
auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen."
Der Kläger hat beantragt, den Beschluss für ungültig zu erklären und
festzustellen, dass der Beschluss nichtig sei. Das Amtsgericht hat den Anfech-
tungsantrag als unzulässig und das Feststellungsverlangen als unbegründet
abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht den Beschluss
der Wohnungseigentümer für ungültig erklärt. Mit der von dem Landgericht zu-
gelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung der Ent-
scheidung des Amtsgerichts. Mit der Anschlussrevision erstrebt der Kläger, die
Nichtigkeit des Beschlusses vom 5. Juli 2007 festzustellen.
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Entscheidungsgründe:
I.
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Das Berufungsgericht meint, die Teilungserklärung ändere in zulässiger
Weise die Regelung des § 16 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG, indem sie die einzel-
nen Wohnungseigentümer dazu verpflichte, die Kosten der Beseitigung von
Schäden auf der Außenseite der Türen und Fenster ihrer Wohnungen zu tra-
gen. Hiervon weiche der Beschluss vom 5. Juli 2007 nicht ab, sondern gebe die
Auslegung der Teilungserklärung durch die Wohnungseigentümer klarstellend
wieder, nach der die Kosten der Beseitigung von Schäden an den Außenseiten
der Fenster und Türen die Kosten von deren laufender Instandhaltung umfass-
ten. Das führe zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses, wohl aber zu dessen
Anfechtbarkeit, weil Beschlüsse, die Regelungen der Teilungserklärung wieder-
holten, überflüssig und allenfalls geeignet seien, zu Unsicherheiten zu führen.
II.
1. Die Revision ist nicht begründet. Der Beschluss vom 5.Juli 2007 ist
wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.
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Nach § 3 Abs. 2, Abs. 3 der Teilungserklärung sind die Terrassenfenster
und -türen Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums. Als solche sind sie
gemäß § 7 Abs. 3 Satz 1 der Teilungserklärung "auf gemeinsame Kosten dau-
ernd in gutem Zustand zu erhalten." An die Stelle dieser Regelung soll nach
dem Beschluss vom 5. Juli 2007 eine Regelung treten, nach der jeder Woh-
nungseigentümer nicht nur die Kosten der Beseitigung von Schäden, sondern
auch die Kosten der laufenden Instandhaltung tragen soll.
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Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, eine solche Regelung
im Wege eines Beschlusses zu treffen. Die Wohnungseigentümer sind zu einer
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Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grundsätz-
lich nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung
eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die
Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist, § 16 Abs. 3 WEG, oder
wenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll,
§
16 Abs.
4 WEG. So liegt es hier nicht. Die Teilungserklärung vom
18. November 1971 ermächtigt die Wohnungseigentümer weder, die Gemein-
schaftsordnung durch Beschluss zu ändern, noch können die Kosten der In-
standhaltung der Außenfenster- und Türen des Gebäudes nach Verbrauch oder
Verursachung erfasst werden. Ebenso wenig handelt es sich bei dem Be-
schluss vom 5. Juli 2007 um eine Regelung der Kostenverteilung im Einzelfall.
Zur Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung kommt es nicht auf
deren Verständnis durch den teilenden Eigentümer des Grundstücks oder die
Miteigentümer, sondern auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung an, wie er
sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt (Senat, BGHZ
139, 288, 291 f.; 156, 192, 197). Das schließt eine Auslegung von § 7 Abs. 3
Satz 1 der Teilungserklärung aus, nach der die die Kosten der laufenden In-
standhaltung der zu den einzelnen Wohnungen der Anlage gehörenden Terras-
sentüren und Fenster von deren jeweiligen Eigentümern zu tragen seien.
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Eine Ausnahme von der Verpflichtung zur gemeinschaftlichen Kostentra-
gung gilt nach § 7 Abs. 3 Satz 2 vielmehr nur für die Behebung von Schäden.
Anders als in dem Fall, der dem Beschluss des Senats vom 22. April 1999,
BGHZ 141, 224, zugrunde liegt, unterscheidet die Gemeinschaftsordnung zwi-
schen den Kosten der Instandhaltung einerseits und den Kosten der Instand-
setzung andererseits (vgl. KG ZMR 2009, 625). Hiervon weicht der Beschluss
vom 5. Juli 2007 insoweit ab, als nach diesem "neben den … (in § 7 Abs. 3
Satz 2 der Gemeinschaftsordnung) aufgeführten Schäden … sämtliche In-
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standhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und den Terrassentüren
von den jeweiligen Eigentümern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tra-
gen" sein sollen. Damit werden die Kosten der Instandhaltung auf die einzelnen
Wohnungseigentümer verlagert. Eine derartige Regelung kann nicht im Wege
des Beschlusses von den Eigentümern der Anlage getroffen werden.
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2. Die Nichtigkeit des Beschlusses ist auf die Anschlussrevision des Klä-
gers festzustellen.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 ZPO.
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Krüger Klein
RiBGH Dr. Lemke ist wegen Urlaubs
verhindert zu unterschreiben
Krüger
Schmidt-Räntsch
Roth
Vorinstanzen:
AG Konstanz, Entscheidung vom 15.11.2007 - 12 C 7/07 -
LG Karlsruhe, Entscheidung vom 03.02.2009 - 11 S 12/07 -