Urteil des BGH, Az. VIII ZR 164/08

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 164/08 Verkündet
am:
28. Oktober 2009
Ermel,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 536
Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenab-
weichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche
Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten ab-
weicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche
kommt nicht in Betracht (Fortführung von BGH, Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR
133/03, WuM 2004, 268, und VIII ZR 295/03, WuM 2004, 336).
BGH, Urteil vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08 - LG Berlin
AG
Berlin-Wedding
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. Oktober 2009 durch den
Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Rich-
ter Dr. Achilles sowie die Richterin Dr. Fetzer
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 67
des Landgerichts Berlin vom 28. April 2008 im Kostenpunkt und
insoweit aufgehoben, als im Hinblick auf einen auf Wohnflächen-
abweichung gestützten Bereicherungsanspruch zum Nachteil der
Beklagten erkannt worden ist. Im Übrigen wird die Revision als
unzulässig verworfen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung
und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,
an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten waren aufgrund des Mietvertrages vom 20. Juni 2003 Mie-
ter einer Doppelhaushälfte des Klägers samt zugehörigem Grundstück in B. .
In § 1 des Mietvertrages ist unter anderem aufgeführt: "Wohnfläche ca. 145 m²."
Die Miete betrug 1.420 € einschließlich einer Vorauszahlung für Nebenkosten in
Höhe von 171 €.
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Die Parteien streiten, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeu-
tung, über einen von den Beklagten erhobenen Anspruch auf Rückerstattung
überzahlter Miete, den die Beklagten damit begründen, dass die Wohnfläche
der vermieteten Doppelhaushälfte nur 119 m² betrage und somit um mehr als
10 % von der mit ca. 145 m² vereinbarten Wohnfläche abweiche. Mit dem auf
eine monatliche Mietminderung um 223,96 € gestützten Erstattungsanspruch
haben sie gegen die Klageforderung, die dem Kläger vom Amtsgericht in Höhe
von 671,94 € zuerkannt worden ist, aufgerechnet. Mit der Widerklage verlangen
sie darüber hinaus Rückzahlung eines Betrages von 4.153,78 € nebst Zinsen,
den sie am 5. Oktober 2006 unter Vorbehalt an den Kläger gezahlt haben. Das
Amtsgericht hat die Aufrechnung nicht durchgreifen lassen, der Klage stattge-
geben, und die Widerklage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der
Beklagten hatte keinen Erfolg. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen
Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungs- und Widerklagebegeh-
ren weiter.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision der Beklagten hat teilweise Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen, soweit für das Revisionsver-
fahren noch von Bedeutung, ausgeführt:
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Ein Anspruch auf Rückzahlung des unter Vorbehalt geleisteten Betrags
in der geltend gemachten Höhe von 4.153,78 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1
Alt. 1 BGB bestehe nicht. Die auf eine Mietminderung gegründete Aufrechnung
gegen die Klageforderung gehe ebenfalls ins Leere.
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Zu einer Minderung könne zwar die tatsächliche Abweichung der Woh-
nungsgröße von der im Mietvertrag angegebenen Fläche dann führen, wenn es
sich um eine erhebliche Abweichung handele, was bei einer Flächenabwei-
chung von mehr als 10 % angenommen werde. Auf der Grundlage des einge-
holten Sachverständigengutachtens würde die völlige Streichung der Terras-
senfläche zu einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertrag-
lich vereinbarten um 12,68 % und die Berücksichtigung des überdeckten Anteils
der Terrasse zu einer Abweichung um 11,02 % führen. Diese Werte stellten
sich im konkreten Fall jedoch nicht als Mangel dar.
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Nach dem Mietvertrag sei den Beklagten nicht nur die Doppelhaushälfte
zur Benutzung als Wohnung, sondern ausdrücklich auch das zugehörige
Grundstück mit Garten und Wageneinstellplatz vermietet worden. Mithin sei
über die Wohnräume hinausgehend eine Grundstücksfläche Teil der Mietkalku-
lation geworden mit der Folge, dass das vom Bundesgerichtshof entwickelte
Kriterium für die Erheblichkeit der Flächenabweichung von mehr als 10 % nicht
ohne weiteres übertragbar sei. Aufgrund der zusätzlich zur Nutzung vermieteten
Grundstücksflächen - wobei der Anteil des Gartens pauschal vorliegend mit 5 %
der Miete bewertet werde - sei erst eine Flächenabweichung von mehr als 15 %
erheblich, um vom Vorliegen eines Mangels ausgehen zu können.
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Auch das Dachgeschoss sei als Wohnraum zu berücksichtigen. Dies sei
zwar im Sachverständigengutachten nicht schriftlich erläutert. Die Angaben des
Sachverständigen, dass der Dachgeschossraum vollständig ausgebaut und
belichtet sei und dessen Höhe die Anerkennung als Wohnraum nach der Bau-
ordnungvon B. rechtfertige, könnten jedoch nur so verstanden werden,
dass die erforderliche Raumhöhe von 2,30 m bei mehr als der Hälfte der Grund-
fläche vorliege.
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II.
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Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
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A. Die Revision ist entsprechend dem aus dem Tenor ersichtlichen Um-
fang entgegen der Auffassung der Beklagten nur teilweise zulässig und im Üb-
rigen als unzulässig zu verwerfen. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der
Revision wirksam auf den Mietminderungsanspruch wegen einer Abweichung
der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche beschränkt.
1. Das Berufungsgericht kann die Zulassung der Revision auf Teile des
Streitgegenstandes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des
Urteils angeordnet sein, sondern sie kann sich auch aus den Entscheidungs-
gründen ergeben (BGHZ 153, 358, 360 f.; BGH, Urteil vom 12. November 2004
- V ZR 42/04, NJW 2005, 894, unter B I 1 a; Urteil vom 17. Juni 2004 - VII ZR
226/03, NJW 2004, 3264, unter II 2; Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98,
NJW 2000, 1794, unter II 1). Allerdings muss sich die Beschränkung eindeutig
aus den Entscheidungsgründen entnehmen lassen (Senatsurteil vom 4. Juni
2003 - VIII ZR 91/02, WM 2003, 2139, unter II). Dies ist anzunehmen, wenn die
Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen
hat, bei mehreren teilbaren Streitgegenständen nur für einen von ihnen erheb-
lich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die ein-
deutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu se-
hen ist (BGHZ aaO, 361 f.) So verhält es sich hier.
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Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es für klärungs-
bedürftig hält, ob bei der Vermietung einer Doppelhaushälfte mit Außenfläche
erst bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 15 % ein erheblicher Man-
gel des Mietobjekts anzunehmen ist. Damit hat es die Revision allein auf den
von den Beklagten hilfsweise geltend gemachten Mangel der Wohnflächenab-
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weichung beschränkt. Die weiteren Mängel, die die Beklagten zur Begründung
der Mietminderung vorgebracht haben, sind davon nicht erfasst.
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2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist auch
wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulas-
sung der Revision auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des
Streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf
den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (BGH, Urteil vom
9. März 2000, aaO; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW
2008, 2351, Tz. 21). Letzteres trifft hier zu. Der auf eine Wohnflächenabwei-
chung von mehr als 10 % gestützte Bereicherungsanspruch, mit dem die Be-
klagten gegen die dem Kläger zuerkannte Klageforderung von 671,94 € aufge-
rechnet haben und auf den sie die Widerklage hilfsweise stützen, stellt einen
abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar, der in tatsächli-
cher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beur-
teilt werden kann und auf den die Beklagten ihre Revision hätten beschränken
können (vgl. BGHZ 45, 287, 289).
B. Soweit die Revision zulässig ist, hält die Beurteilung des Berufungsge-
richts einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begrün-
dung kann ein Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der unter Vorbehalt
gezahlten Miete in Höhe von 4.153,78 € und das Bestehen einer Gegenforde-
rung in Höhe der noch in Streit stehenden Klageforderung von 671,94 € nicht
verneint werden.
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Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt
ist nicht auszuschließen, dass die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbar-
ten Wohnfläche der vermieteten Doppelhaushälfte um mehr als 10 % abweicht,
so dass die Miete entsprechend gemindert und ein Anspruch auf Rückzahlung
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überzahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in der geltend ge-
machten Höhe begründet ist.
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1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus,
dass ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1
Satz 1 BGB bestehen kann, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vertrag-
lich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht und damit
ein zur Minderung berechtigender Mangel im Sinne von § 536 BGB gegeben ist
(Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12 und
vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR
44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II).
2. Das Berufungsgericht hat auch rechtsfehlerfrei angenommen, dass die
Wohnfläche der vermieteten Doppelhaushälfte grundsätzlich anhand der für
preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen der Zweiten Berech-
nungsverordnung (II. BV) zu ermitteln ist. Nach der Rechtsprechung des Senats
bedarf es zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berech-
nen ist, der Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht
(Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1 und - VIII ZR
44/03, aaO, unter II 1 b). Soweit nicht die Parteien dem Begriff "Wohnfläche"
eine andere Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmo-
dus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist, ist davon
auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass
die Vorschriften der Wohnflächenverordnung beziehungsweise der §§ 42 bis 44
II. BV anzuwenden sind (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO,
Tz. 13, 17 und vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa). Bei
Mietverträgen, die - wie hier - vor Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung ab-
geschlossen worden sind, ist dabei auf die Vorschriften der Zweiten Berech-
nungsverordnung abzustellen (Senatsurteil vom 23. Mai 2007, aaO, Tz. 17).
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Das Berufungsgericht hat in Ermangelung von Anhaltspunkten für ein anderwei-
tiges Verständnis der Vertragsparteien oder eines vorrangig anzuwendenden
anderen Berechnungsmodus angenommen, dass bei dem am 20. Juni 2003
geschlossenen Mietvertrag von der Geltung der Zweiten Berechnungsverord-
nung auszugehen ist. Diese Auslegung ist nicht zu beanstanden und wird von
der Revision auch nicht angegriffen. Ein abweichender Anrechnungsmodus
kommt allerdings nach den vom Berufungsgericht wiedergegebenen Ausfüh-
rungen des gerichtlich bestellten Gutachters hinsichtlich der Terrassenfläche in
Betracht (siehe dazu unten unter 4 b).
3. Das Berufungsgericht ist jedoch zu Unrecht der Auffassung, bei einer
Doppelhaushälfte sei - anders als bei einer Wohnung in einem Mehrfamilien-
haus - wegen der zusätzlich zur Nutzung vermieteten Garten-Grundstücks-
fläche ein Mangel erst dann gegeben, wenn die tatsächliche Wohnfläche um
mehr als 15 % unter der vertraglich vereinbarten Wohnfläche liege.
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Nach der Rechtsprechung des Senats ist die Erheblichkeitsgrenze im In-
teresse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 % anzusetzen (vgl.
Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO, unter II). Eine zusätzli-
che Toleranzschwelle liefe diesem Interesse zuwider und ist auch bei einem
vermieteten Einfamilienhaus sachlich nicht gerechtfertigt. Die Wohnfläche stellt
ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung dar. So
wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der angebo-
tenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschie-
dener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter errechnen
zu können (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 2 b).
Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Mietraum einer Wohnung in einem
Mehrfamilienhaus oder in einem Einfamilienhaus wie etwa einer Doppelhaus-
hälfte mit Gartenfläche handelt.
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4. Auf diesem Rechtsfehler beruht das Berufungsurteil. Da die Erheblich-
keitsgrenze auch im vorliegenden Fall bei 10 % zu ziehen ist, kommt es darauf
an, in welchem Umfang das Dachgeschoss (Atelier) und die Terrassenfläche
bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind.
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a) Hinsichtlich der Anrechnung der Dachgeschossfläche rügt die Revisi-
on zu Recht, dass die Berechnung des Sachverständigen - entgegen der Auf-
fassung des Berufungsgerichts - nicht mit den Vorgaben der Zweiten Berech-
nungsverordnung in Übereinstimmung zu bringen ist. So hat der Sachverstän-
dige zwar Raumteile mit einer lichten Höhe von unter einem Meter abgezogen
und Raumteile mit einer Höhe zwischen einem Meter und 1,5 Meter zur Hälfte
angesetzt, jedoch entgegen § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV Raumteile zwischen 1,5
Meter und 2 Meter nicht nur zur Hälfte, sondern voll angesetzt. Das Gutachten
des Sachverständigen ist insoweit - entgegen der Auffassung des Berufungsge-
richts - nicht "nachvollziehbar", so dass die darauf fußende Feststellung des
Berufungsgerichts zu der auf die Wohnfläche anrechenbaren Fläche des Dach-
geschosses rechtsfehlerhaft ist.
b) Zudem hat das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig -
rechtsfehlerhaft keine abschließenden Feststellungen zur Anrechnung der Ter-
rasse auf die Wohnfläche getroffen. Es hat unter Bezugnahme auf das einge-
holte Sachverständigengutachten lediglich ermittelt, welche Gesamtwohnfläche
sich bei einer vollständigen Streichung der Terrassenfläche oder bei einer Be-
rücksichtigung des überdachten Teils ergibt.
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Nach § 44 Abs. 2 II. BV können die Grundflächen von gedeckten Freisit-
zen bis zur Hälfte auf die Wohnfläche angerechnet werden. Eine Terrasse er-
füllt diese Anforderungen, wenn sie über einen Sichtschutz verfügt (BVerwGE
52, 178, 182 f.; OLG Nürnberg, NJW-RR 2001, 82, 83; LG Hamburg, WuM
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1996, 278; Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht,
Band 4, Stand April 2009, II. BV § 44 Anm. 6.4; Langenberg, NZM 2003, 177,
178; Isenmann, WuM 2006, 303 f.; Eisenschmid, WuM 2004, 3, 6). Eine Über-
deckung oder Überdachung ist dagegen nicht erforderlich, denn mit "gedeckt"
ist keine Überdeckung oder Abdeckung, sondern lediglich ein Schutz gegen die
Einsichtnahme gemeint, zum Beispiel durch Umfassungswände, Sichtblenden
oder Bepflanzung, wobei der Sichtschutz nicht vollständig zu sein braucht
(BVerwGE, aaO; Langenberg, aaO; aA LG Rostock, WuM 2006, 247; Dröge,
Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, 3. Aufl., S. 21
f.). Ob die Terrasse in diesem Sinne "gedeckt" ist, hat das Berufungsgericht
nicht festgestellt, sondern nur auf den überdachten Terrassenanteil abgestellt.
Auf diese Frage kommt es allerdings nicht an, falls eine hälftige Anrech-
nung der Terrassenfläche auch für nicht "gedeckte" Terrassen ortsüblich sein
sollte. In diesem Sinne könnte die vom Berufungsgericht wiedergegebene An-
gabe des gerichtlich bestellten Gutachters, die Anrechnung der Fläche einer
Terrasse mit 50% sei "übliche Praxis", zu verstehen sein. Ob ein solcher, von
den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung abweichender An-
rechnungsmodus für Terrassenflächen ortsüblich ist, hat das Berufungsgericht
jedoch nicht aufgeklärt.
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III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil, soweit es der Revision unter-
liegt, keinen Bestand haben; es ist daher in diesem Umfang aufzuheben (§ 562
Abs. 1 ZPO). Soweit die Revision die Kostenentscheidung des Berufungsge-
richts nur teilweise angegriffen hat, muss eine Beschränkung der Aufhebung
des Berufungsurteils im Kostenpunkt ausscheiden, weil nur eine einheitliche
Kostenentscheidung ergehen kann. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei-
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dung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob
eine Flächenabweichung besteht, die einen Minderungsanspruch nach den vor-
stehenden Ausführungen rechtfertigt. Die Sache ist daher im Umfang der Auf-
hebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht
zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision ist man-
gels Zulassung unstatthaft und daher gemäß § 552 Abs. 1 Satz 2 ZPO als un-
zulässig zu verwerfen.
Ball
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Achilles
Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 14.05.2007 - 15 C 322/06 -
LG Berlin, Entscheidung vom 28.04.2008 - 67 S 183/07 + 67 S 236/07 -