Urteil des BGH, Az. XII ZR 192/01

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 192/01
Verkündet am:
20. April 2005
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
BGB § 566 a.F. (§ 550 n.F.)
Auch bei einem für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag bedarf
die nachträgliche Vereinbarung der - auch unbefristeten - Herabsetzung des
Mietzinses nicht der Schriftform, wenn der Vermieter sie jederzeit zumindest mit
Wirkung für die Zukunft widerrufen darf.
BGH, Urteil vom 20. April 2005 - XII ZR 192/01 - OLG Rostock
LG Neubrandenburg
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 20. April 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Sprick, Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Rostock vom 25. Juni 2001 im Kostenpunkt
und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt
wurde.
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 3. Zivilkammer
des Landgerichts Rostock vom 3. Mai 2000 unter Zurückweisung
der Anschlußberufung der Beklagten abgeändert und wie folgt neu
gefaßt:.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.379,75 €
(10.521,88 DM) nebst 4 % Zinsen von
je 285,82 DM für die Zeit vom 5. Oktober 1999 bis 31. Dezember
1999, 4. November 1999 bis 31. Dezember 1999 und 4. Dezem-
ber 1999 bis 31. Dezember 1999
sowie je 1.339,80 DM seit dem 5. Oktober 1999, 4. November
1999 und 4. Dezember 1999
sowie je 1.625,62 DM seit dem 7. Januar 2000, 4. Februar 2000,
3. März 2000 und 5. April 2000
zu zahlen.
In Höhe eines Betrages von 857,46 DM nebst 4 % Zinsen seit
dem 1. Januar 2000 ist die Hauptsache erledigt.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Die Parteien streiten um rückständigen Mietzins und Nebenkostenvor-
auszahlungen sowie um die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrages.
Mit schriftlichem Vertrag vom 8. / 12. Januar 1996 mietete die Beklagte
unter Ausschluß der Kündigung bis Ende Januar 2006 ein Ladenlokal in einem
von der Klägerin erstellten Einkaufszentrum zum Betrieb eines Kosmetikstudios
und einer Parfümerie zu einem monatlichen Mietzins von 2.079 DM zuzüglich
246,40 DM Nebenkostenvorauszahlung, jeweils nebst Mehrwertsteuer.
In der Folgezeit bat die Beklagte um eine Herabsetzung des Mietzinses,
da das Einkaufszentrum weniger attraktiv sei als vor Vertragsschluß von der
Klägerin angepriesen; außerdem sei mehrfach in ihr Ladenlokal eingebrochen
worden.
Nach längeren Verhandlungen unterbreitete die Klägerin ihr mit Schrei-
ben vom 21. Juli 1997 folgendes Angebot:
"Rückwirkend ab 1. Januar 1997 zunächst bis zum 31.12.1997 wollen wir
Ihre Miete auf 15,00 DM/qm netto-kalt reduzieren. Dieses Angebot erfolgt ohne
Präjudiz und kann von uns jederzeit widerrufen werden. Über eine Fortsetzung
über den 31.12.1997 hinaus, müßten wir zu gegebener Zeit sprechen."
Daraufhin zahlte die Beklagte - auch über das Jahresende 1997 hinaus -
nur noch den auf monatlich 1.155,00 DM + 16 % MWSt. = 1.339,80 DM ermä-
ßigten Mietzins zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen.
Mit Schreiben vom 18. Mai 1999 kündigte die Beklagte das Mietverhält-
nis außerordentlich zum 30. September 1999, hilfsweise fristgemäß zum
nächstzulässigen Termin. Die außerordentliche Kündigung begründete sie mit
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unzureichender Attraktivität des Einkaufszentrums und zahlreichen Einbrüchen
in ihr Ladenlokal. Im September 1999 räumte sie das Mietobjekt und stellte ihre
Zahlungen zum Oktober 1999 ein.
Das Landgericht gab der Klage in Höhe eines Betrages von 4.876,86 DM
(Mietzins und Nebenkostenvorauszahlungen für Oktober bis Dezember 1999)
statt. Die weitergehende Klage (Mietzins und Nebenkostenvorauszahlung für
die Monate Januar bis April 2000) wies es ab. Ferner stellte es auf die Wider-
klage der Beklagten entsprechend dem Hilfsantrag fest, daß das Mietverhältnis
durch die Kündigung der Beklagten zum 31. Dezember 1999 beendet wurde;
den auf Feststellung der Beendigung schon zum 30. September 1999 gerichte-
ten Hauptantrag wies es ab.
Die dagegen eingelegte Berufung der Klägerin und die Anschlußberu-
fung der Beklagten wies das Oberlandesgericht zurück, die Berufung der Kläge-
rin jedoch aufgrund deren einseitiger Erledigungserklärung mit der Maßgabe,
daß der Rechtsstreit hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen für die Mo-
nate Oktober bis Dezember 1999 (857,46 DM) nebst 4 % Zinsen seit dem
1. Januar 2000 in der Hauptsache erledigt ist.
Dagegen richtet sich die Revision der Klägerin, mit der diese ihre Anträ-
ge auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkostenvorauszahlungen für die
Monate Januar bis April 2000 sowie auf Abweisung der Feststellungswiderklage
der Beklagten weiterverfolgt.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
1. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Voraussetzungen eines au-
ßerordentlichen Kündigungsrechts der Beklagten hätten nicht vorgelegen. Dies
wird von der Revision als ihr günstig nicht angegriffen, auch von der Revisions-
erwiderung nicht gerügt und läßt Rechtsfehler nicht erkennen.
2. Das Berufungsgericht ist jedoch der Ansicht, die Kündigungserklärung
der Beklagten vom 18. Mai 1999 habe - als ordentliche Kündigung - das Miet-
verhältnis gemäß §§ 566, 565 Abs. 1a BGB a.F. vorzeitig zum 31. Dezember
1999 beendet, da der Mietvertrag nach Herabsetzung des Mietzinses nicht
mehr der Schriftform entsprochen habe.
Es geht davon aus, daß der Mietvertrag aufgrund fester körperlicher Ver-
bindung der zugehörigen Anlagen mit der Vertragsurkunde ursprünglich der
Schriftform entsprach, was die Revision als ihr günstig nicht angreift und auch
keinen Rechtsfehler erkennen läßt.
Das Berufungsgericht läßt zwar dahinstehen, ob die zunächst nur für
1997 vereinbarte Absenkung des Mietzinses der Schriftform bedurft hätte, stellt
aber fest, die Parteien hätten später Einigkeit darüber erzielt, daß auch nach
1997 nur noch der reduzierte Mietzins zu zahlen war, ohne diese nachträgliche
Vereinbarung in einer der erforderlichen Schriftform genügenden Weise getrof-
fen zu haben. Die Beklagte verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn
sie sich auf den Mangel der Schriftform berufe, da die Vereinbarung des gerin-
geren Mietzinses sie nicht einseitig begünstige. Mit dieser Vereinbarung habe
sie nämlich zugleich darauf verzichtet, wegen der von ihr zur außerordentlichen
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Kündigung vorgebrachten Gründe Gewährleistungsansprüche geltend zu ma-
chen oder sich auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen.
3. Das hält der revisionsrechtlichen Prüfung und den Angriffen der Revi-
sion nicht stand.
Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Vereinbarung der Herabsetzung
des Mietzinses die Beklagte - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts -
einseitig begünstigte mit der Folge, daß diese sich nach Treu und Glauben nicht
auf einen darauf beruhenden Mangel der Schriftform berufen darf. Denn diese
Vereinbarung bedurfte der Schriftform nicht.
a) Die Beklagte hat das im Schreiben der Klägerin vom 14. Januar 1997
enthaltene Angebot auf "zunächst" bis Ende 1997 befristete Herabsetzung des
Mietzinses durch entsprechend herabgesetzte Zahlungen konkludent ange-
nommen.
Diese Vereinbarung bedurfte indes - was das Berufungsgericht aus sei-
ner Sicht folgerichtig dahinstehen läßt - schon deshalb nicht der Schriftform,
weil die Klägerin sich den jederzeitigen Widerruf des Mietzinsnachlasses vor-
behalten hatte. Deshalb wäre ein nach § 571 BGB a.F. auf Vermieterseite in
den Vertrag eintretender Grundstückserwerber, dessen Schutz § 566 BGB a.F.
bezweckt, auch bei einem Erwerb im Jahre 1997 nicht an die vereinbarte Ände-
rung gebunden gewesen, weil das Recht, sie jederzeit zu widerrufen, ebenfalls
mit dem Erwerb auf ihn übergegangen wäre.
Deshalb bedarf es hier auch keiner Entscheidung, ob eine nachträgliche
Herabsetzung des Mietzinses nur dann nicht der Schriftform bedarf, wenn sie
das erste Mietjahr betrifft (vgl. BGH, Urteil vom 18. Juni 1969 - VIII ZR 88/67 -
LM § 126 BGB Nr. 7 Bl. 2 = WM 1969, 920 f.), oder - wozu der Senat neigt -
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auch dann nicht, wenn sie zwar einen späteren Zeitraum betrifft, ihre Geltungs-
dauer aber ein Jahr nicht übersteigt (h.M., vgl. Müller JR 1970, 86, 87; Staudin-
ger/Emmerich BGB [2003] § 550 Rdn. 31 m.N.; Palandt/Weidenkaff BGB
64. Aufl. § 550 Rdn. 16; MünchKomm-BGB/Schultz 3. Aufl. § 566 Rdn. 197;
Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,
9. Aufl. Rdn. 118; Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-
raummiete 3. Aufl. Rdn. 763, 773; Kellendorfer in Müller/Walther Miet- und
Pachtrecht § 550 Rdn. 40; juris PK/Tonner 2. Aufl. § 550 Rdn. 13; HOLG Ham-
burg OLGR 2003, 153 f.; vgl. auch Senatsurteil BGHZ 154, 171, 180: § 566
BGB a.F. soll einen potentiellen Grundstückserwerber nur davor schützen, beim
Eintritt in einen ihm nicht bekannten Vertrag an dessen Bedingungen länger als
ein Jahr gebunden zu sein).
b) Auch die Feststellung des Berufungsgerichts, zwischen den Parteien
bestehe "Einigkeit, daß auch nach 1997 nur der reduzierte Mietzins zu zahlen
war", rechtfertigt nicht den Schluß, daß die Schriftform des Mietvertrages jeden-
falls vom Zeitpunkt dieser Einigung an nicht mehr gewahrt gewesen sei.
Das Berufungsgericht hat nicht etwa festgestellt, die Parteien hätten ver-
einbart, daß der Mietzins - in erneuter Änderung der 1997 getroffenen Verein-
barung - unwiderruflich bis zum vereinbarten Vertragsende herabgesetzt wird.
Eine solche Feststellung hätte auch jeder tatsächlichen Grundlage entbehrt.
Der Umstand, daß die Beklagte auch über 1997 hinaus nur den herabgesetzten
Mietzins zahlte und die Klägerin dies unwidersprochen hinnahm, kann allenfalls
als stillschweigende Einigung darüber angesehen werden, daß die ursprüngli-
che Befristung des Mietnachlasses bis Ende 1997 entfallen sollte. Eine weiter-
gehende Änderung der 1997 erzielten Übereinkunft, insbesondere der Wegfall
des Vorbehalts ihres Widerrufs, konnte dem Verhalten der Klägerin in den Fol-
gejahren auch aus der Sicht der Beklagten nicht entnommen werden. Sie ist
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auch nicht Bestandteil der das Revisionsgericht bindenden Feststellung des
Berufungsgerichts. Denn die Feststellung, daß die Parteien sich über die Zah-
lung des reduzierten Mietzinses auch nach 1997 einig waren, trifft zu, weil die
Klägerin ihr Entgegenkommen nicht widerrufen hat; sie beinhaltet aber nicht,
daß die Parteien sich auch darüber einig gewesen seien, daß die Klägerin es
nicht mehr hätte widerrufen dürfen. Damit verblieb es bei dem im Angebot der
Klägerin vom 21. Juli 1997 ausdrücklich erklärten Vorbehalt des jederzeitigen
Widerrufs des gewährten Mietnachlasses.
Aufgrund dieser nach wie vor bestehenden Möglichkeit des jederzeitigen
Widerrufs konnte auch durch einen Wegfall der Befristung in der ursprünglichen
Änderungsvereinbarung eine längerfristige künftige Bindung der Klägerin an
den gewährten Mietnachlaß nicht eintreten, mag dieser der Beklagten auch tat-
sächlich länger als ein Jahr gewährt worden sein. Auch ein potentieller Grund-
stückserwerber wäre daran nicht längerfristig gebunden gewesen, weil auch er
nach seinem Eintritt in den Mietvertrag gemäß § 571 BGB a.F. von diesem
Recht zum Widerruf jederzeit hätte Gebrauch machen können.
c) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß nur die Klägerin
bzw. ein späterer Grundstückserwerber sich durch einseitige Erklärung von der
vereinbarten Herabsetzung des Mietzinses lösen konnte, denn diese begünstig-
te allein die Beklagte. Dieser wäre es jedenfalls unbenommen geblieben, zur
Zahlung des ursprünglichen Mietzinses zurückzukehren; es erscheint nach der
Lebenserfahrung ausgeschlossen, daß ihr Vertragspartner sich dem widersetzt
hätte. Nichts anderes gilt, wenn die Beklagte mit Rücksicht auf die Herabset-
zung des Mietzinses auf Gewährleistungsansprüche wegen der eingetretenen
Geschäftsentwicklung verzichtet hätte, was das Berufungsgericht hat dahinste-
hen lassen. Denn der Verzicht auf Gewährleistungsansprüche wegen eines be-
stimmten, bereits eingetretenen Mangels bedarf nicht der Schriftform, weil er
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nicht den Inhalt des Mietvertrages ändert, auch nicht den Umfang des geschul-
deten Mietgebrauchs, sondern nur die rechtlichen Folgen seiner nicht vertrags-
gemäßen Gewährung betrifft; abgesehen davon bedarf ein potentieller Grund-
stückserwerber als neuer Vermieter insoweit keines Schutzes.
4. Die angefochtene Entscheidung kann nach alledem keinen Bestand
haben, soweit sie die Klägerin beschwert.
Da weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der
Senat in der Sache selbst entscheiden.
Die Anschlußberufung der Beklagten ist zurückzuweisen, weil der damit
weiterverfolgte Antrag auf Feststellung der vorzeitigen Beendigung des Mietver-
trages unbegründet ist. Die Vereinbarung in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages, daß
das Mietverhältnis frühestens zum 1. Februar 2006 gekündigt werden kann, ist
wirksam, weil die Schriftform des Mietvertrages gewahrt ist.
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Da das Mietverhältnis somit fortbestand, ist die Berufung der Klägerin
auch insoweit begründet, als sie sich gegen die Abweisung der Klage auf Miet-
zins und Nebenkostenvorauszahlung für die Monate Januar bis April 2000 in
Höhe von 4 x 1.625,62 DM = 6.502,48 DM nebst Zinsen richtet.
Hahne Sprick Fuchs
Ahlt Vézina