Urteil des BGH, Az. II ZR 45/11

BGH: nebenkosten, anleger, verschulden, prospekthaftung, risikoverteilung, rechtsirrtum, rechtsgutachten, gefahr, mieter, garantievertrag
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
II ZR 45/11
Verkündet am:
23. Oktober 2012
Vondrasek
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Oktober 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Bergmann, den
Richter Dr. Strohn, die Richterinnen Caliebe und Dr. Reichart sowie den Richter
Sunder
für Recht erkannt:
Auf die Revisionen der Kläger zu 1 und 2 wird das Urteil des 4. Zi-
vilsenats des Kammergerichts vom 11. Januar 2011 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung - auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger zu 1 und 2 (im Folgenden: Kläger) beteiligten sich im Jahr
1996 über eine Treuhandkommanditistin mit 100.000 DM an der B.
LBB Fonds Sieben (im Folgenden:
Fonds). Sie machen gegen die Beklagte als Gründungskommanditistin Ansprü-
che aus Prospekthaftung im engeren und weiteren Sinne geltend. Die Beklagte
begehrt im Wege der Hilfswiderklage die Feststellung, dass sich die Kläger alle
Ausschüttungen und Steuervorteile im Zusammenhang mit der Anlage anrech-
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nen lassen müssen. Der Kläger zu 3 hat seine Klage im ersten Rechtszug zu-
rückgenommen.
Das Landgericht hat die Zahlungsklage dem Grunde nach für berechtigt
erklärt und der weitergehenden Feststellungsklage sowie der Hilfswiderklage
stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage abgewiesen. Mit den vom
erkennenden Senat zugelassenen Revisionen verfolgen die Kläger ihr Klage-
begehren weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revisionen haben Erfolg und führen unter Aufhebung des angefoch-
tenen Urteils zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen wie
folgt begründet:
Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinne seien verjährt. Aber auch
aus Prospekthaftungsansprüchen im weiteren Sinne sei die Klage unbegründet.
Eine Haftung der Beklagten scheide zwar nicht schon deshalb aus, weil
die Kläger an dem Fonds zunächst nur mittelbar über die Treuhandkommandi-
tistin beteiligt gewesen seien. Denn nach dem Gesellschaftsvertrag seien die
Treugeber im Innenverhältnis wie unmittelbar beteiligte Gesellschafter zu be-
handeln. Der Prospekt weise jedoch keine von der Beklagten zu vertretenden
haftungsrelevanten Fehler auf, die eine Einstandspflicht der Beklagten unter
dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung im weiteren Sinne begründen könnten.
In diesem Zusammenhang könne dahingestellt bleiben, ob die Prospekt-
angaben zum Mietgarantievertrag hinsichtlich leerstandsbedingter Nebenkosten
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unrichtig und aufklärungsbedürftig seien. Denn insoweit treffe die Beklagte je-
denfalls kein Verschulden. Dem Wortlaut des Generalmietvertrags, der oh-
nedies erst nach dem Beitritt der Kläger geschlossen worden sei, habe nicht
entnommen werden können, dass die Mietgarantie die leerstandsbedingten
Nebenkosten nicht einschließe. Dementsprechend habe die Mietgarantin inso-
weit zunächst Zahlungen geleistet und sich erst nach Jahren auf den Stand-
punkt gestellt, die Mietgarantie erfasse die Nebenkosten nicht.
II. Diese Ausführungen halten revisionsgerichtlicher Kontrolle nicht in al-
len Punkten stand.
Das Berufungsgericht hätte die Frage, ob der Prospekt in ausreichendem
Maße über den Umfang der Mietgarantie aufgeklärt hat, nicht offen lassen dür-
fen. Denn seine Erwägung, die Beklagte treffe insoweit jedenfalls kein Ver-
schulden, ist nicht frei von Rechtsfehlern.
1. Die Prospektangaben zu dem Mietgarantievertrag sind unzureichend,
weil sie auf eine falsche Risikoverteilung hinsichtlich der leerstandsbedingten
Nebenkosten schließen lassen, soweit die Mietflächen nicht unter den Gene-
ralmietvertrag fallen.
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats muss einem Anleger
für seine Beitrittsentscheidung ein richtiges Bild über das Beteiligungsobjekt
vermittelt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine Anlageent-
scheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere
über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nach-
teile und Risiken zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden
(BGH, Urteil vom 6. Oktober 1980 - II ZR 60/80, BGHZ 79, 337, 344; Urteil vom
7. April 2003 - II ZR 160/02, WM 2003, 1086, 1088; Urteil vom 7. Dezember
2009 - II ZR 15/08, ZIP 2010, 176 Rn. 18; Urteil vom 22. März 2010
- II ZR 66/08, ZIP 2010, 1030 Rn. 9; Urteil vom 23. April 2012 - II ZR 211/09,
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ZIP 2012, 1231 Rn. 13 ff.). Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die
den Vertragszweck vereiteln können (BGH, Urteil vom 6. Oktober 1980
- II ZR 60/80, BGHZ 79, 337, 344; Urteil vom 21. Oktober 1991 - II ZR 204/90,
BGHZ 116, 7, 12; Urteil vom 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, ZIP 1994, 1851,
1853; Urteil vom 7. April 2003 - II ZR 160/02, WM 2003, 1086, 1088). Beruht
der wirtschaftliche Anlageerfolg eines geschlossenen Immobilienfonds allein auf
der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung oder Verpach-
tung von Anlageobjekten, so ist in dem Anlageprospekt deutlich auf mögliche,
der Erreichbarkeit dieser Einnahmen entgegenstehende Umstände und die sich
hieraus für den Anleger ergebenden Risiken hinzuweisen (BGH, Urteil vom
1. März 2004 - II ZR 88/02, ZIP 2004, 1104, 1106).
b) Diesen Anforderungen wird der verwendete Prospekt nicht gerecht.
Der Senat kann die vom Berufungsgericht in Bezug auf die Mietgarantie unter-
lassene Auslegung uneingeschränkt selbst vornehmen, weil der Emissions-
prospekt über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet wurde und
daher ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Auslegung besteht (BGH, Urteil
vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, ZIP 2007, 871 Rn. 6; Urteil vom 19. Juli
2011 - II ZR 300/08, ZIP 2011, 1657 Rn. 46; Urteil vom 23. April 2012
- II ZR 11/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 14).
Der Prospekt klärt den Anleger auch unter Berücksichtigung der von ihm
zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre (vgl. BGH, Urteil vom
31. März 1992 - XI ZR 70/91, ZIP 1992, 912, 915; Urteil vom 14. Juni 2007
- III ZR 300/05, WM 2007, 1507 Rn. 8) nicht zutreffend über die Risikoverteilung
hinsichtlich der leerstandsbedingten Nebenkosten auf, soweit Mietflächen nicht
unter den Generalmietvertrag fallen. Wie der Senat für insoweit im Wesentli-
chen inhaltsgleiche Prospekte mehrerer Schwesterfonds entschieden hat, er-
weckt der Prospekt den Eindruck, dass leerstandsbedingte Nebenkosten bei
den der Mietgarantie unterfallenden Flächen nicht dem Fonds zur Last fallen,
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sondern wie bei den dem Generalmietvertrag unterfallenden Flächen von dem
Mieter bzw. Garanten zu tragen sind (BGH, Urteil vom 23. April 2012
- II ZR 30/10, juris Rn. 14; s. auch Beschluss vom 13. Dezember 2011
- II ZB 6/09, ZIP 2012, 117 Rn. 33 ff. zu LBB-Fonds 13; Urteile vom 23. April
2012 - II ZR 211/09, ZIP 2012, 1231 Rn. 15 ff. und II ZR 118/10, juris Rn. 14 ff.,
jeweils zu LBB-Fonds 5). Die Begriffe Generalmietvertrag und Mietgarantie
werden in dem Prospekt unterschiedslos nebeneinander verwendet. Dies muss-
te bei dem Anleger den Eindruck hervorrufen, die durch die Verträge gewähr-
leistete Mietsicherheit sei bei beiden Vertragsarten deckungsgleich.
Ob das tatsächlich der Fall ist oder ob sich die Mietgarantin zu Recht un-
ter Bezug auf das von ihr eingeholte Rechtsgutachten vom 1. Juni 2004 auf den
Standpunkt stellt, die Nebenkosten nicht zu schulden, muss hier nicht entschie-
den werden. Ebenso kann offenbleiben, ob der Mietgarantievertrag zum Zeit-
punkt des Beitritts der Kläger bereits geschlossen war. Denn der Prospekt war
in jedem Fall unrichtig. War ein Mietgarantievertrag noch nicht geschlossen, so
war der Prospekt schon deshalb unrichtig, weil er den Anlegern vorspiegelte,
der Garantievertrag sei bereits abgeschlossen. Lag der Mietgarantievertrag da-
gegen bereits vor, so war, wie die Revision mit Recht rügt, die Übernahme der
umlagefähigen Nebenkosten durch die Mietgarantin in dem Vertragswerk jeden-
falls nur unzureichend umgesetzt. Dies ergibt sich schon daraus, dass sich die
Mietgarantin nach den Feststellungen des Berufungsgerichts später auf den
Standpunkt stellen konnte, im Rahmen der Mietgarantie nicht zum Ausgleich
leerstandsbedingter Nebenkosten verpflichtet zu sein, ohne dass diese durch
ein Rechtsgutachten untermauerte Auffassung der Mietgarantin auch unter Be-
rücksichtigung des bis dahin gegenteiligen gemeinsamen Verständnisses als
offensichtlich haltlos zurückgewiesen werden konnte. Regelte der Mietgarantie-
vertrag die Übernahme der leerstandsbedingten Nebenkosten aber jedenfalls
insoweit nicht hinreichend deutlich, so liegt eine die Haftung wegen Verschul-
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dens bei Vertragsschluss nach § 280 Abs. 1 Satz 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2
BGB begründende Pflichtverletzung schon darin, dass die Beklagte weder für
eine deutlichere Fassung des Mietgarantievertrags Sorge getragen hat, die
derartige, nicht ohne weiteres ausräumbare Zweifel an der Verpflichtung der
Mietgarantin zur Zahlung auch der Nebenkosten verhindert hätte, noch die An-
lageinteressenten auf die Gefahr einer gegenteiligen Auslegung des Vertrages
durch die Mietgarantin hingewiesen hat (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2005
- II ZR 149/03, ZIP 2005, 763, 765; Urteil vom 3. Dezember 2007 - II ZR 21/06,
ZIP 2008, 412 Rn. 9).
2. Dieser Prospektfehler ist erheblich. War der Mietgarantievertrag bei
Anwerbung der Kläger noch nicht geschlossen, so beeinflusste das die Werthal-
tigkeit der Anlage in entscheidender Weise. Denn dann war eine Absicherung
der Mieteinnahmen zu diesem Zeitpunkt noch nicht gewährleistet. Im Ergebnis
nichts anderes gilt aber auch für den Fall, dass der Mietgarantievertrag schon
abgeschlossen war. Dann kann der Fonds bei den Wohnungen, die unter den
Mietgarantievertrag fallen, mit den leerstandsbedingten Nebenkosten belastet
werden, weil ein Anspruch aus dem Mietgarantievertrag gegen die Mietgarantin
nicht gegeben ist oder jedenfalls die ernstliche Gefahr besteht, dass ein solcher
Anspruch aufgrund einer nicht hinreichend deutlichen Fassung des Vertrags
wegen erheblicher rechtlicher Zweifel tatsächlich nicht durchgesetzt werden
kann. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung mussten die Kläger dafür
nicht darlegen, wie hoch das wirtschaftliche Risiko der leerstandsbedingten Ne-
benkosten im Einzelnen zu bemessen ist. Es entspricht der Lebenserfahrung,
dass die Mietnebenkosten regelmäßig einen nicht unerheblichen Teil der Miete
ausmachen (vgl. BGH, Urteil vom 23. April 2012 - II ZR 30/10, juris Rn. 15; Be-
schluss vom 13. Dezember 2011 - II ZB 6/09, ZIP 2012, 117 Rn. 35). Das gilt
auch für Leerstände. Dabei muss auch im Hinblick auf das von der Revisions-
erwiderung angeführte Investitionsvolumen von 800 Mio. DM für den Gesamt-
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fonds nicht für jede einzelne Fondsimmobilie festgestellt werden, ob sie unter
den Generalmietvertrag oder unter die Mietgarantie fällt, da unstreitig beide
Verträge angewandt wurden (vgl. BGH, Urteil vom 23. April 2012 - II ZR 30/10,
juris Rn. 15 f.).
3. Damit kommt es auf die Frage, ob der Prospekt noch weitere Unrich-
tigkeiten aufweist, nicht an.
4. Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig -
nicht festgestellt, ob dieser Prospektfehler für den Beitritt der Kläger ursächlich
geworden ist. Das wird es in der neu eröffneten mündlichen Verhandlung nach-
zuholen haben.
5. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft angenommen, dass die Be-
klagte jedenfalls kein Verschulden an dem Prospektfehler treffe.
Bei der Haftung aus § 280 Abs. 1 Satz 1, § 311 Abs. 2, § 241 Abs. 2
BGB wird das Verschulden des pflichtwidrig handelnden Schuldners gemäß
§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Es ist also Sache der Beklagten, Umstände
darzulegen, aus denen sich ergibt, dass sie den Prospektfehler und damit die
Falschberatung der Kläger ausnahmsweise nicht verschuldet hat.
Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, wenn der Generalmietvertrag
einschließlich des Mietgarantievertrags erst nach dem Beitritt der Kläger ge-
schlossen wurde, wie das Berufungsgericht annimmt. In diesem Fall wusste die
Beklagte, dass die im Prospekt angegebene Mietgarantie noch nicht vertraglich
abgesichert war. Das Berufungsgericht hat auch nicht etwa festgestellt, dass
die Beklagte im Zeitpunkt des Beitritts der Kläger mit Sicherheit die Vereinba-
rung einer Mietgarantie erwarten konnte, die die leerstandsbedingten Neben-
kosten zweifelsfrei abdecken werde. Eine dahingehende Annahme läge auch
fern, weil der dann zustande gekommene Mietgarantievertrag, der mit den
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Mietgarantieverträgen früherer LBB Fonds inhaltlich übereinstimmt, die leer-
standsbedingten Nebenkosten gerade nicht oder jedenfalls nicht eindeutig um-
fasst.
Es genügt auch nicht, dass sich die Beklagte auf die anfängliche Zahlung
der Nebenkosten durch die Mietgarantin beruft. Denn der Beklagten wird gera-
de zur Last gelegt, dass sie weder für eine deutlichere, abweichende Auslegun-
gen - auch erst später - nicht zulassende Formulierung des Mietgarantievertra-
ges gesorgt noch die Anleger auf das bestehende Risiko einer abweichenden
Auslegung hingewiesen hat.
Danach wäre die Beklagte nur dann entschuldigt, wenn sie mit einer Aus-
legung des Vertrages, wie sie jetzt von der Mietgarantin vertreten wird, nicht
hätte rechnen können. Dazu hat das Berufungsgericht keine ausreichenden
Feststellungen getroffen. Eine solche Annahme liegt auch nicht nahe. Zwar
mag sich die Beklagte insoweit in einem Rechtsirrtum befunden haben. Ein
Rechtsirrtum wirkt aber nur dann entschuldigend, wenn er seinerseits nicht ver-
schuldet ist. Daran stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen (BGH, Urteil
vom 11. Januar 1984 - VIII ZR 255/82, BGHZ 89, 296, 303; Urteil vom 14. Juni
1994 - XI ZR 210/93, ZIP 1994, 1350; Urteil vom 20. September 2011
- II ZR 234/09, ZIP 2011, 2097 Rn. 16). Es ist nicht ersichtlich, dass diese hier
erfüllt wären.
III. Damit ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da-
mit die noch erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.
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Für das weitere Verfahren verweist der Senat auf seine Ausführungen in
den Urteilen vom 23. April 2012 - II ZR 30/10, juris, Rn. 18 ff. und II ZR 211/09,
ZIP 2012, 1231 Rn. 30, 38 ff. - zu den vergleichbaren LBB-Fonds 5 und 6.
Bergmann Strohn Caliebe
Reichart Sunder
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung vom 25.02.2009 - 2 O 157/06 -
KG Berlin, Entscheidung vom 11.01.2011 - 4 U 67/09 -
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