Urteil des BGH, Az. XII ZR 327/00

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 327/00
Verkündet am:
3. Juli 2002
Breskic,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGB a.F. §§ 538 Abs. 1, 544; AGBG § 9 Abs. 2 Nr. 2 Bb, Cf
Zur Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Gewährleistung für anfäng-
liche Mängel bei für möglich gehaltener gesundheitsgefährdender Schadstoffbela-
stung der Mieträume.
BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 327/00 - OLG Stuttgart
LG Tübingen
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 3. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Sprick, Weber-Monecke, Fuchs und Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlan-
desgerichts Stuttgart vom 2. November 2000 wird auf Kosten der
Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Bundesrepublik Deutschland hatte der Beklagten auf einem ehemali-
gen Kasernengelände, das sie 1996 an den Kläger veräußerte, für die Zeit ab
1. Juni 1995 eine Halle als Gewerberaum zur Produktion von Folien auf unbe-
stimmte Zeit zu einem monatlichen Mietzins vermietet, der sich ab 1. Januar
1997 auf 1.722 DM belief. Mit Schreiben vom 30. Juni 1997 kündigte der Kläger
das Mietverhältnis zum 31. Dezember 1997, nachdem die Beklagte für 1997
lediglich 9.918,66 DM gezahlt hatte. Ende Juni 1998 gab die Beklagte das
Mietobjekt zurück, ohne eine Nutzungsentschädigung gezahlt zu haben.
Mit der Klage verlangt der Kläger nach Klagerücknahme im übrigen rück-
ständigen Mietzins und Nutzungsentschädigung für die Zeit von Januar 1997
bis Juni 1998 in Höhe von nunmehr noch 1.653,11 DM x 18 = 29.755,98 DM
abzüglich gezahlter 9.918,66 DM = 19.837,32 DM.
Die Beklagte nutzte die Halle lediglich zu Lagerzwecken und Laborver-
suchen. Sie macht geltend, wegen einer gesundheitsgefährdenden Verseu-
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chung des Hallenbodens mit polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffen
(PAK) an der vertraglich vereinbarten Nutzung gehindert gewesen und deshalb
von der Zahlungspflicht befreit zu sein. Der Kläger hält die Belastung für nicht
erheblich und beruft sich im übrigen auf den in § 6 des Mietvertrages enthalte-
nen Gewährleistungsausschluß, der wie folgt lautet:
§ 6
Gewährleistung
1. Die Mietsache wird in dem Zustand überlassen, in dem sie sich bei
Beginn des Vertragsverhältnisses befindet. Der Mieter kennt den Zu-
stand. Etwa vorhandene Mängel sind bei der Bemessung des Entgelts
berücksichtigt.
2. Für eine bestimmte Größe und Beschaffenheit sowie für sichtbare
oder unsichtbare Mängel des Vertragsobjekts leistet der Bund keine
Gewähr.
3. Der Bund übernimmt keine Gewährleistung für die Sicherheit der ein-
gelagerten Gegenstände.
Das Landgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung des Klägers gab
das Oberlandesgericht ihr in Höhe des zuletzt noch beantragten Betrages nebst
Verzugszinsen statt. Dagegen richtet sich die zugelassene Revision der Be-
klagten, mit der diese ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiterverfolgt.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
Das Berufungsgericht läßt dahinstehen, ob die Belastung der Halle mit
PAK so hoch war, daß dies einen zur Mietminderung führenden Mangel dar-
stellte, weil die Haftung des Klägers für einen derartigen Mangel durch § 6
Abs. 1 und 2 des Mietvertrages wirksam ausgeschlossen sei.
Das hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß es sich bei dem
abgeschlossenen Vertrag um von der Bundesrepublik gestellte Allgemeine Ge-
schäftsbedingungen handelt, so daß seine Regelungen nach dem AGB-Gesetz
zu prüfen sind.
Das Berufungsgericht hat auch nicht verkannt, daß der vereinbarte Ge-
währleistungsausschluß gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG unwirksam wäre, wenn
damit jegliche Gewährleistung sowohl für anfängliche wie auch für nachträglich
auftretende Mängel ausgeschlossen wäre. Es hat § 6 Abs. 2 MV aber dahin
ausgelegt, daß diese Klausel lediglich die Gewährleistung für bei Abschluß des
Vertrages bereits vorhandene Mängel ausschließt, und den formularmäßigen
Ausschluß der verschuldensunabhängigen Haftung für anfängliche Sachmängel
nach § 538 BGB a.F. in einem gewerblichen Mietvertrag zu Recht als zulässig
angesehen (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 1993 - XII ZR 141/91 - NJW-RR
1993, 519, 520; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und
Leasingrechts, 8. Aufl. Rdn. 379).
2. Diese Auslegung hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand.
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a) Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelas-
sen, § 6 des Mietvertrages bedürfe wegen weiterer Streitfälle einer abschlie-
ßenden Auslegung. Das läßt darauf schließen, daß es davon ausging, die Bu n-
desrepublik verwende die fragliche Klausel auch außerhalb seines Bezirks,
denn andernfalls hätte es die Revision mit dieser Begründung nicht zulassen
dürfen, sondern wäre selbst dazu berufen gewesen, die nur in seinem Bezirk
verwendete Klausel zur Wahrung der Rechtseinheit abschließend auszulegen.
Andererseits ist eine Verwendung dieser Klausel außerhalb des Bezirks
des Berufungsgerichts aber nicht festgestellt und auch dem Vortrag der Partei-
en nicht zu entnehmen:
Zwar befinden sich die §§ 1 bis 3 des Vertrages, welche die Vertrags-
parteien, das Mietobjekt, den zu zahlenden Mietzins sowie die Mietdauer be-
zeichnen, auf Formularbögen, die von der Bundesrepublik für Mietverträge im
Bereich mehrerer Vermögensämter vorgesehen sind. Die im Schriftbild davon
abweichenden detaillierten Regelungen der §§ 4 bis 11 MV sind aber ersichtlich
für eine regional eingeschränkte Verwendung konzipiert, wie sich unter ande-
rem daraus ergibt, daß § 4 MV auf die Gesamtliegenschaft "E. -
Kaserne" und deren mögliche Übernahme durch den klagenden Zweckverband
Bezug nimmt und § 7 MV auf eine einzuholende baurechtliche Genehmigung
des Landratsamts R. hinweist, und zwar beides wortgleich auch in den
drei weiteren Verträgen, die die Beklagte mit Schriftsatz vom 5. Oktober 2000
zum Nachweis der mehrfachen Verwendung des Vertragsformulars zu den Ak-
ten gereicht hatte. Eine über den Bezirk des Berufungsgerichts hinausgehende
Verwendung dieses Vertragsteils mit der hier maßgeblichen Gewährleistungs-
regelung hat keine der Parteien vorgetragen, und auch den Feststellungen des
Berufungsgerichts ist nur zu entnehmen, daß die Bundesrepublik das vorlie-
gende Vertragsformular "im ehemaligen Kasernengelände" in einer Vielzahl von
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Fällen verwendet hat. Allein der Umstand, daß das Berufungsgericht die Revi-
sion wegen der Auslegung dieser Klausel zugelassen hat, ist jedenfalls für sich
allein nicht geeignet, diese uneingeschränkt revisibel zu machen.
b) Im Ergebnis kann jedoch dahinstehen, ob es sich um eine überregio-
nal verwendete Klausel handelt mit der Folge, daß das Revisionsgericht sie frei
und ohne Bindung an die Auslegung des Berufungsgerichts selbst auslegen
kann, oder ob die Verwendung der Klausel nicht über dessen Bezirk hinausgeht
und das Revisionsgericht ihre Auslegung daher nur in demselben Umfang
überprüfen kann, wie es bei Individualverträgen der Fall ist, nämlich auf die
Verletzung von Auslegungsregeln, auf Denkfehler und auf Verstöße gegen Er-
fahrungssätze (vgl. BGH, Urteile vom 10. November 1976 - VIII ZR 84/75 - WM
1977, 112 f. und vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90 - BGHR ZPO § 549 Abs. 1
Vertragsauslegung 1).
Auch die freie Auslegung der Klausel durch den Senat führt nämlich zu
keinem anderen Ergebnis als jenem, das das Berufungsgericht seiner Ent-
scheidung zugrunde gelegt hat:
3. Die Revision greift diese Auslegung zum einen mit dem Hinweis an,
der Wortlaut des § 6 Abs. 2 MV enthalte keine Beschränkung auf vorhandene
Mängel, und macht zum anderen geltend, der Kläger würde sich bei einem
nachträglich auftretenden Mangel "mit Sicherheit" auch auf diese Gewährlei-
stungsausschlußklausel berufen. Damit kann sie keinen Erfolg haben.
Richtig ist zwar, daß der Wortlaut des § 6 Abs. 2 MV bei isolierter Be-
trachtung als umfassender Ausschluß jeglicher Gewährleistung verstanden
werden könnte, weil jeder Mangel, ob anfänglich oder nachträglich, entweder
sichtbar oder unsichtbar ist. Dies würde jedoch der Stellung dieser Klausel im
Gesamtzusammenhang des § 6 nicht gerecht. Die vom Berufungsgericht vor-
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genommene einschränkende Auslegung ist nicht nur möglich, sondern auch
naheliegend und richtig:
§ 6 Abs. 1 MV bezieht sich ausschließlich auf bei Mietbeginn vorhandene
Mängel und dient in erster Linie der Festlegung des vertraglich geschuldeten
Zustandes, was insbesondere aus dem Zusatz hervorgeht, daß die Höhe des
Mietzinses mit Rücksicht auf den bei Mietbeginn vorhandenen Zustand der
Mietsache bemessen worden ist. Ein ausdrücklicher Gewährleistungsausschluß
findet sich demgegenüber erst in § 6 Abs. 2 MV. Soweit der Vermieter danach
keine Gewähr für Größe und Beschaffenheit leistet, bezieht auch dies sich auf
den ursprünglichen Zustand der Mietsache. Bereits das legt es nahe, mit dem
Berufungsgericht auch den Ausschluß der Gewährleistung für sichtbare und
unsichtbare Mängel allein auf ursprüngliche Mängel zu beziehen und dahin zu
verstehen, daß der Ausschluß der Gewährleistung für sichtbare Mängel, der
sich bereits als Folge der Regelung in § 6 Abs. 1 MV ergibt, ausdrücklich nor-
miert und um den Ausschluß der Gewährleistung auch für solche Mängel er-
streckt wird, die bei Mietbeginn vorhanden, aber noch nicht ohne weiteres er-
kennbar waren.
Hätte hingegen mit der Regelung des § 6 Abs. 2 MV auch die Haftung für
nachträgliche Mängel ausgeschlossen werden sollen, ergäbe die ausdrückliche
Erwähnung sichtbarer und unsichtbarer Mängel wenig Sinn, da es bei der Haf-
tung für nachträgliche Mängel auf deren Erkennbarkeit nicht ankommt. Vielmehr
hätte es nahegelegen, einen umfassenden Haftungsausschluß entweder dahin-
gehend zu formulieren, daß "jegliche" Gewährleistung ausgeschlossen wird,
oder aber ausdrücklich sowohl die Haftung für anfängliche als auch für später
auftretende Mängel auszuschließen. Hinzu kommt, daß sich der Ausschluß der
Gewährleistung für die Sicherheit eingelagerter Gegenstände in § 6 Abs. 3 MV
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als überflüssig erweisen würde, wenn der Haftungsausschluß in § 6 Abs. 2 MV
auch später auftretende Mängel erfassen würde.
4. Soweit die Revision hilfsweise geltend macht, die Regelung des § 6
Abs. 2 MV sei unklar, so daß Zweifel bei ihrer Auslegung gemäß § 5 AGBG zu
Lasten des Verwenders gehen müßten, verhilft ihr auch das nicht zum Erfolg.
Denn § 5 AGBG kommt nicht schon stets dann zur Anwendung, wenn unter-
schiedliche Auslegungen möglich sind, sondern erst dann, wenn von diesen
nach den vorrangigen allgemeinen Auslegungsprinzipien keine den klaren Vor-
zug verdient (vgl. Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz 4. Aufl. § 5 Rdn. 28). Hier
aber liegt nach der Auffassung des erkennenden Senats die vom Berufungsge-
richt gefundene Auslegung weitaus näher und verdient den klaren Vorzug vor
der Auslegung im Sinne eines umfassenden Haftungsausschlusses. Demge-
genüber vermag der Umstand, daß die Vorinstanzen die hier zu beurteilende
Klausel unterschiedlich ausgelegt haben, für sich allein noch nicht den Schluß
auf das Vorliegen einer nicht behebbaren Mehrdeutigkeit und damit Unklarheit
im Sinne des § 5 AGBG zu rechtfertigen (vgl. Wolf/Horn/Lindacher aaO
Rdn. 29).
5. Angesichts dieses Auslegungsergebnisses enthält § 6 Abs. 2 MV
- entgegen der Auffassung der Revision - auch keine gegen § 11 Nr. 7 AGBG
verstoßende Freizeichnung von einer Haftung des Vermieters für Vorsatz oder
grobes Verschulden bei der Durchführung des Vertrages. Insoweit kann auch
dahinstehen, ob der uneingeschränkte Ausschluß der Gewährleistung für die
Sicherheit eingelagerter Gegenstände in § 6 Abs. 3 MV wirksam ist oder nicht,
da es sich insoweit um eine eigenständige Klausel handelt, deren Unwirksam-
keit sich auf die inhaltlich in sich geschlossene und vollständig bleibende Re-
gelung der Absätze 1 und 2 des § 6 MV nicht auswirkt (vgl. BGH, Urteil vom
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30. September 1987 - VIII ZR 226/86 - MDR 1988, 224, 225; Wolf/Horn/
Lindacher aaO § 6 Rdn. 41).
6. Das Mietzahlungsverlangen des Klägers erweist sich auch nicht ange-
sichts der revisionsrechtlich zu unterstellenden Gesundheitsgefährdung durch
die Schadstoffbelastung der Mieträume als treuwidrig, § 242 BGB. Soweit die
Revision geltend macht, bei Kenntnis dieser Gefahr hätte weder die Bundesre-
publik die Halle vermieten dürfen noch die Beklagte sie angemietet, steht dieser
Gesichtspunkt dem Verlangen des Klägers nach Erfüllung des Vertrages nicht
entgegen. Die vorvertragliche Kenntnis der Vertragsparteien von der Belastung
des Holzbodens der zuvor militärisch genutzten Halle durch Schmutz und Öl-
rückstände zeigt vielmehr, daß beide Vertragsparteien mit einer möglicherweise
auch gesundheitsgefährdenden Schadstoffbelastung rechneten, zumal § 7
Abs. 2 MV Ölrückstände ausdrücklich als schädigende Stoffe bezeichnet, und
daß sie den Vertrag in Kenntnis dieses Risikos gleichwohl zu einem dieses Ri-
siko berücksichtigenden Mietzins schließen wollten.
Daß eine gesundheitsgefährdende Schadstoffbelastung tatsächlich vor-
handen war und sich dieses Risiko somit verwirklicht hat, wie revisionsrechtlich
zu unterstellen ist, hindert den Kläger nicht, sich auf den darauf bezogenen
Gewährleistungsausschluß zu berufen. Ein Verzicht des Mieters auf Gewährlei-
stungsansprüche ist grundsätzlich auch im Hinblick auf Gesundheitsgefährdun-
gen zulässig, wie sich bereits aus § 544 letzter Halbsatz BGB a.F. ergibt (vgl.
auch RG JW 1936, 2706 m. Anm. Roquette).
Die Berufung des Klägers auf den Haftungsausschluß verstößt hier auch
nicht etwa deshalb gegen Treu und Glauben, weil das Ausmaß der Gesund-
heitsgefährdung die Tauglichkeit der Mieträume zum vertraglich vorgesehenen
Gebrauch völlig ausschloß. Denn die Beklagte hätte sich von der weiteren
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Zahlung des Mietzinses jederzeit durch fristlose Kündigung nach § 544 BGB
a.F. befreien können. Sie kann sich insoweit auch nicht darauf berufen, allein
wegen der Ungewißheit darüber, wie gravierend die Belastung war, an der Auf-
nahme der vorgesehenen Produktion gehindert gewesen zu sein. Sie hätte sich
vielmehr sogleich - notfalls im Wege eines Beweissicherungsverfahrens - Ge-
wißheit verschaffen und sodann entscheiden können, ob sie ihr Kündigungs-
recht nach § 544 BGB a.F. ausübt, oder ob es im Hinblick auf den ohnehin ge-
ringer bemessenen Mietzins wirtschaftlich sinnvoller erschien, die Kontaminie-
rung durch Entfernung oder Versiegelung des verseuchten Holzfußbodens
selbst zu beseitigen.
7. Dem Zahlungsbegehren des Klägers steht schließlich auch nicht das
in der Revisionsverhandlung vorgetragene Argument der Beklagten entgegen,
in ihrer Einstellung der Mietzahlungen sei angesichts des Ausmaßes der Ge-
sundheitsgefährdung und der dadurch bedingten Untauglichkeit des Mietobjekts
zum vertragsgemäßen Gebrauch eine fristlose Kündigung nach § 544 BGB a.F.
zu sehen. Denn noch mit Schreiben vom 7. August 1997 hatte die Beklagte
dem Kläger Zahlung der ungeminderten Miete angeboten, sobald dieser eine
Bescheinigung über die Einhaltung der zulässigen Grenzwerte vorlege, und mit
Schriftsatz vom 28. Mai 1998 gegenüber dem Zahlungsbegehren des Klägers
eine Mietminderung um 100 % eingewandt. Daraus ist zu ersehen, daß sie
selbst vom Fortbestand des Mietverhältnisses bis zum Wirksamwerden der vom
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Kläger ausgesprochenen Kündigung ausging. Um so weniger konnte und
mußte der Kläger ihr Verhalten als konkludente Kündigungserklärung ihrerseits
verstehen.
Hahne
Sprick
Weber-Monecke
Fuchs
Vézina