Urteil des BGH vom 18.02.2009
BGH (mieter, wohnung, höhe, zustand, beschädigung, kaution, durchführung, auszug, rückgabe, klausel)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 166/08 Verkündet
am:
18. Februar 2009
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des
Landgerichts Dessau-Roßlau vom 15. Mai 2008 – unter Verwer-
fung des Rechtsmittels im Übrigen – im Kostenpunkt und insoweit
aufgehoben, als auf die Berufung der Beklagten unter Abänderung
des Urteils des Amtsgerichts Dessau vom 13. Dezember 2007 die
Klage hinsichtlich eines 622,59 € nebst Zinsen übersteigenden
Betrages (434,34 €) abgewiesen worden ist.
Die Berufung der Beklagten gegen das vorbezeichnete Urteil des
Amtsgerichts Dessau wird insoweit zurückgewiesen, als die Be-
klagte darin zur Zahlung eines Betrages von 45,70 € nebst Zinsen
verurteilt ist.
Im Übrigen wird der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Ent-
scheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das
Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand:
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Zwischen den Parteien bestand in der Zeit vom 13. Januar 1996 bis zum
30. September 2006 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in D. . Hinsicht-
lich der Schönheitsreparaturen enthielt der Formularmietvertrag folgende Be-
stimmungen:
"§ 9 Instandhaltung der Mieträume und Schönheitsreparaturen
1. Der Vermieter hat die Wohnräume in einem vertragsgemäßen Zu-
stand zu erhalten, soweit im folgenden keine abweichenden Verein-
barungen getroffen sind.
2. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Die-
se umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände
und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentü-
ren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das
Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der
Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu
halten, Teppichböden zu reinigen.
Bei normaler Benutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab Ver-
tragsbeginn gerechnet, in
Küche, Bad und WC
alle 3 Jahre,
für alle übrigen Räume alle 5 Jahre
auszuführen.
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Der Mieter verpflichtet sich, vorstehende Schönheitsreparaturen
sach- und fachgerecht entsprechend dem Fristenplan auszuführen.
□
Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand. Er hat
sie nach dem Fristenplan laufend instand zu halten und bei Beendi-
gung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben.
□
Der Mieter übernimmt die Wohnung in folgendem Zustand: In allen
Räumen Rauhfaser (Wand & Decke), Tapeten in neutralem Farbton
neu gestrichen, alle Heizkörper, Innentüren, Türrahmen in neutralen
Farbtönen neu lackiert. Nassräume über Fliesen gestrichen.
Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung in dem
beschriebenen Zustand zurückzugeben.
..."
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Die Beklagte hat bei der Abrechnung über die von den Klägern erbrachte
Mietkaution Beträge von insgesamt 1.056,83 € abgezogen und nicht an die Klä-
ger ausgekehrt (434,34 € wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen,
407,51 € wegen Beschädigung von Türzargen und Schließblechen, 167,96 €
wegen beschädigter Silikonfugen sowie 47,13 € im Hinblick auf Reinigungskos-
ten).
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Die Kläger haben Zahlung des einbehaltenen Betrags von 1.056,93 €
nebst Zinsen sowie weiterer 109,78 € begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklag-
te unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 1.056,93 €
nebst Zinsen verurteilt. Das Landgericht hat dieses Urteil auf die Berufung der
Beklagten abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Beru-
fungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung
des erstinstanzlichen Urteils.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat zum Teil Erfolg.
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I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit
für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
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Der von den Klägern noch geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung
der Kaution sei durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Gegen-
forderungen untergegangen. Der Beklagten stehe ein Schadensersatzanspruch
in Höhe von 434,34 € wegen des schlecht ("wolkig") ausgeführten Decken- und
Wandanstrichs zu. Ferner könne sie 31,13 € wegen unterlassener Reinigung,
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407,51 € wegen der Beschädigung von Türzargen und Schließblechen sowie
167,96 € wegen unsachgemäßen Überstreichens von Silikonfugen beanspru-
chen. Schließlich greife die von der Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung mit ei-
nem Schadensersatzanspruch wegen der Beschädigung der Badewanne jeden-
falls in Höhe eines Betrags von 15,96 € durch, so dass kein rückzahlbarer An-
spruch der Kläger verbleibe.
Die Kläger hätten sich im Mietvertrag wirksam zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen
auf die Mieter benachteilige diese nicht unangemessen. Insbesondere liege
kein starrer Fristenplan vor, denn durch den Einschub "bei normaler Benutzung"
werde für den Mieter in gleicher Weise wie mit Zusätzen wie "im allgemeinen"
und "in der Regel" deutlich gemacht, dass keine "starre" Abhängigkeit von ei-
nem Fristenplan gemeint sei, sondern dass eine Anpassung der Renovierungs-
intervalle nach dem tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich sei.
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Ein solcher Renovierungsbedarf der Wohnung habe bei Auszug der Klä-
ger unstreitig vorgelegen; die Kläger hätten die Wohnung deshalb auch gestri-
chen, allerdings, wie die durchgeführte Beweisaufnahme ergeben habe, nicht
fachgemäß, so dass Nacharbeiten zu den von der Klägerin geltend gemachten
Kosten von 434,34 € erforderlich gewesen seien. Eine Fristsetzung zur Nacher-
füllung sei entbehrlich gewesen, weil das Verhalten der Kläger bei der Rückga-
be der Wohnung als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung anzuse-
hen sei.
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II.
Die Revision ist im Umfang ihrer – beschränkten – Zulassung begründet;
im Übrigen ist sie unzulässig.
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1. Die unbeschränkt eingelegte Revision ist nur teilweise zulässig, weil
das Berufungsgericht die Revision lediglich beschränkt zugelassen hat. Das
ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs zulässig und ausreichend ist (BGHZ 153, 358, 360 f.
m.w.N.), aus den Gründen des Urteils. Darin hat das Berufungsgericht die Zu-
lassung der Revision damit begründet, dass der Wirksamkeit der hier verwen-
deten Schönheitsreparaturklausel grundsätzliche Bedeutung zukomme, weil
derartige Klauseln in einer Vielzahl von Mietverträgen Verwendung gefunden
hätten. Die Frage, um deren Klärung es dem Berufungsgericht danach geht,
betrifft allein den Anspruch der Beklagten wegen der nicht bzw. unzureichend
("wolkiger" Anstrich) durchgeführten Schönheitsreparaturen, hingegen nicht die
weiteren von der Beklagten wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlas-
sener Reinigung aufgeführten Kosten. Die Zulassung der Revision beschränkt
sich demgemäß auf die Forderung der Beklagten auf Schadensersatz in Höhe
von 434,34 € wegen des wolkigen Anstrichs der Decke und Wände, mit dem sie
gegen den als solchen unstreitigen Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der
Kaution aufgerechnet hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist diese Be-
schränkung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirksam, weil
sie einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffes
betrifft, auf den die Revisionskläger selbst ihre Revision hätten beschränken
können (Senatsurteile vom 16. Juli 2007 - VIII ZR 57/07, WuM 2008, 556,
Tz. 14 sowie vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, WuM 2006, 513, Tz. 9
m.w.N.).
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2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Beklag-
ten ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 434,34 € zustehe, weil die Kläger
bei ihrem Auszug die Wände nicht deckend gestrichen hätten und deshalb
Nacharbeiten zu Kosten in dieser Höhe erforderlich gewesen seien. Entgegen
der Auffassung des Berufungsgerichts waren die Beklagten zur Ausführung von
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Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Die formularmäßige Abwälzung der
Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vom 13. Januar 1996 ist wegen unange-
messener Benachteiligung der Mieter unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB).
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a) Dies gilt zunächst für die allgemeine Abwälzung der Schönheitsrepa-
raturen in § 9 Ziffer 2 des Mietvertrags. Diese ist, wie die Revision zu Recht
rügt, deshalb gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie auch für während
der Mietzeit auszuführende Schönheitsreparaturen eine bestimmte Farbwahl
("neutrale Farbtöne") vorschreibt. Eine Formularklausel, die den Mieter auch
während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen
Farbwahl verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen
Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse
des Vermieters besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen (Senatsurteil
vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 17, vgl. auch Senats-
urteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NZM 2008, 926, Tz. 15). Dies ist
bei der hier zu beurteilenden Klausel der Fall, denn sie verlangt – allgemein –
eine Dekoration in neutralen Farbtönen und enthält keine Beschränkung auf
den im Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung geforderten Zustand. Die formu-
larmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung
der Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht
zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin (Senatsurteil vom
18. Juni 2008, aaO, Tz. 19). Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob die
Klausel – wie die Revision geltend macht - ungeachtet des Zusatzes "bei nor-
maler Benutzung" einen starren Fristenplan für die Schönheitsreparaturen ent-
hält und deshalb zusätzlich aus diesem Grund unwirksam ist.
b) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ergibt sich eine
Pflicht der Kläger zur Renovierung auch nicht aus der weiteren Klausel am En-
de von § 9 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Wohnung in neutralem
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Farbton neu gestrichen übernimmt und sich zur Rückgabe in dem so beschrie-
benen Zustand verpflichtet. Hierbei handelt es sich um eine formularmäßig ver-
einbarte Endrenovierungsklausel, die den Mieter am Ende der Mietzeit zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Reno-
vierungsbedarf verpflichtet. Derartige Klauseln sind nach der Rechtsprechung
des Senats wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam
(Senatsurteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06, NJW 2007, 3776,
Tz. 13).
c) Da die Kläger mithin überhaupt nicht zur Ausführung von Schönheits-
reparaturen verpflichtet waren, kommt ein Schadensersatzanspruch der Beklag-
ten aus § 280 Abs. 1, Abs. 3, § 281 BGB auf Erstattung der durch die Nachar-
beiten erforderlichen Kosten nicht in Betracht. Eine andere Beurteilung wäre nur
dann geboten, wenn die mangelhafte Durchführung der nicht geschuldeten
Schönheitsreparaturen zusätzliche Schäden an Decken und Wänden verur-
sacht hätte, so dass der Beklagten höhere Kosten entstanden wären, als wenn
die Kläger überhaupt keine Arbeiten durchgeführt hätten. Dies ist aber offen-
sichtlich nicht der Fall, da die Beklagte lediglich geltend macht, dass der von
den Klägern ungleichmäßig ("wolkig") aufgebrachte Anstrich nachgearbeitet
werden musste.
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III.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-
ben, soweit es die von der Beklagten gegenüber dem Anspruch der Kläger auf
Auskehrung der Kaution erklärte Aufrechnung mit einem Schadensersatzan-
spruch in Höhe von 434,34 € wegen des schlecht ausgeführten Decken- und
Wandanstrichs hat durchgreifen lassen und deshalb in Abänderung des erstin-
stanzlichen Urteils die Klage hinsichtlich eines 622,59 € übersteigenden Betra-
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ges abgewiesen hat; insoweit ist das Urteil des Berufungsgerichts daher aufzu-
heben (§ 562 Abs. 1 ZPO).
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Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, soweit es be-
züglich der von der Beklagten erklärten Hilfsaufrechnung mit einem Schadens-
ersatzanspruch in Höhe von noch 388,64 € (404,60 € abzüglich vom Beru-
fungsgericht bereits zuerkannter 15,96 €) wegen der Beschädigung der Bade-
wanne weiterer Feststellungen des Berufungsgerichts bedarf. Das Berufungs-
gericht hat - vor dem Hintergrund seiner Auffassung zum überwiegenden Erfolg
der Hauptaufrechnung folgerichtig – insoweit nur in Höhe eines Teilbetrages
von 15,96 € Feststellungen zur Schadenshöhe getroffen und über die Hilfsauf-
rechnung entschieden. Da der Beklagten ein Schadensersatzanspruch wegen
nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen nicht zusteht und die hierauf gestütz-
te Aufrechnung ins Leere geht, ist vom Berufungsgericht nunmehr über die
noch im Streit befindliche Hilfsaufrechnung (388,64 €) zu entscheiden.
In Höhe des Differenzbetrages von 45,70 € (434,34 € abzüglich
388,68 €) - insoweit steht dem als solchen unstreitigen Anspruch der Kläger auf
Auskehrung der Kaution kein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten
gegenüber – kann der Senat hingegen selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO);
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insoweit ist die Klage begründet und folglich die Berufung der Beklagten gegen
das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen.
Ball
Dr. Frellesen
Hermanns
Dr.Milger
Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Dessau, Entscheidung vom 13.12.2007 - 4 C 327/07 -
LG Dessau, Entscheidung vom 15.05.2008 - 6 S 11/08 -