Urteil des BGH, Az. VIII ZR 230/09

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 230/09 Verkündet
am:
23. Juni 2010
Ermel,
Justizangestellte
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 307 Bb; BGB aF § 556a; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 3
In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ur-
sprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlänge-
rungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB
stand:
"Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag
unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlän-
gert es sich jedes Mal um 5 Jahre."
BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09 - LG München II
AG
Wolfratshausen
- 2 -
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 23. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen
Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 12. Zivilkammer
des Landgerichts München II vom 14. Juli 2009 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts
Wolfratshausen vom 19. März 2009 wird zurückgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-
gen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit Vertrag vom 1. Juli 1999 mieteten die Beklagten eine Wohnung des
Klägers in R. an. Das Mietverhältnis begann zum 15. August 1999
und sollte zum 31. Juli 2004 enden. In § 2 Ziffer 2 Buchst. b des Mietvertrags ist
unter der Überschrift "Verträge mit Verlängerungsklausel" folgende formular-
mäßig vorgedruckte und maschinenschriftlich um die Zahl "5" vervollständigte
Klausel enthalten:
1
"Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen
Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so
verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre."
- 3 -
Außerdem ist im Mietvertrag geregelt, dass das Recht zur außerordentli-
chen Kündigung hiervon unberührt bleibt (§ 2 Ziffer 3) und dass bei der Nutzung
als Wohnraum die gesetzlichen Kündigungsschutzbestimmungen zur Anwen-
dung kommen (§ 2 Ziffer 5). Die Beklagten erklärten mit Schreiben vom
22. Januar 2008 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2008 und
räumten die Wohnung zum 1. Mai 2008. Zwischen den Parteien herrscht Streit
über die Berechtigung der Beklagten zum Ausspruch einer ordentlichen Kündi-
gung zu diesem Termin.
2
Der Kläger, der die Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu vermietet hat, hat
die Beklagten auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Mai 2008 bis ein-
schließlich September 2008 zuzüglich Nebenkosten, insgesamt 2.880,71 €, und
auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch genommen. Die
Beklagten haben im Wege der Widerklage Auszahlung der von ihnen geleiste-
ten Mietkaution verlangt, die sich einschließlich Kautionszinsen unstreitig auf
1.748,62 € beläuft.
3
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge-
wiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abge-
wiesen und der Widerklage unter Zurückweisung im Übrigen in Höhe von
1.490,84
€ (1.748,62
€ abzüglich unstreitiger Nebenkostenforderung von
257,78 €) stattgegeben. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zuge-
lassene Revision des Klägers, der die Wiederherstellung des erstinstanzlichen
Urteils erstrebt.
4
- 4 -
Entscheidungsgründe:
5
Die Revision hat Erfolg.
I.
6
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit
für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
7
Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch die von
den Beklagten am 22. Januar 2008 ausgesprochene Kündigung mit Ablauf des
30. April 2008 beendet worden. Die Beklagten seien an die vereinbarte Verlän-
gerung des befristeten Mietverhältnisses um jeweils fünf Jahre nicht gebunden
gewesen, weil die Verlängerungsklausel in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags vom
1. Juli 1999 unwirksam sei. Zwar greife das Mietrechtsreformgesetz aus dem
Jahr 2001 nicht in vor seinem Inkrafttreten abgeschlossene Zeitmietverträge mit
Verlängerungsklausel ein, so dass solche Verträge auch nach dem 31. August
2001 an sich nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt wer-
den könnten.
Bei der in Frage stehenden Zeitmietvereinbarung mit Verlängerungsklau-
sel handele es sich jedoch um eine Formularklausel nach § 1 Abs. 1 AGBG, die
einer Inhaltskontrolle nach dem hier anwendbaren § 9 AGBG nicht standhalte.
Die Parteien hätten einen Kettenmietvertrag geschlossen, der angesichts der
vorgesehenen Befristungen auf jeweils fünf Jahre mit dem wesentlichen Grund-
gedanken des § 565 Abs. 2 BGB aF nicht mehr zu vereinbaren sei. Die genann-
te Vorschrift lege eine Kündigungsfrist von längstens zwölf Monaten fest. Eine
vertragliche Regelung, die im Ergebnis zu Kündigungsfristen von fünf Jahren
führe, sei hiermit nicht in Einklang zu bringen. Denn ein Mieter, der in der an-
gemieteten Wohnung nicht verbleiben könne oder wolle, sei darauf angewie-
8
- 5 -
sen, entweder einen Nachmieter zu finden oder über Jahre hinweg Mietzahlun-
gen für die nicht mehr benötigte Wohnung zu erbringen. Die Möglichkeit, das
befristete Mietverhältnis nach § 564c Abs. 1 BGB aF in ein unbefristetes Miet-
verhältnis umzuwandeln, gleiche diesen nicht hinzunehmenden Nachteil nicht
hinreichend aus.
9
Folglich stehe dem Kläger ein Anspruch auf die verlangten Mietzahlun-
gen nicht zu, während die Beklagten Rückzahlung der geleisteten Kaution
(1.748,62 €) verlangen könnten, allerdings verringert um die vom Kläger zur
Aufrechnung gebrachte Nebenkostenforderung von 257,78 €.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger
steht nach § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Miete für den Zeitraum von Mai
2008 bis einschließlich September 2008 sowie auf Ausgleich abgerechneter
Nebenkosten zu. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind
die von den Parteien vereinbarte befristete Verlängerung des Mietverhältnisses
und der damit verbundene Ausschluss der Vertragsbeendigung durch ordentli-
che Kündigung (§ 564 Abs. 1 BGB aF) wirksam. Das Mietverhältnis konnte von
den Beklagten daher nicht zum 30. April 2008 gekündigt werden. Nach Abzug
der unstreitig von den Beklagten zu beanspruchenden Kaution (1.748,62 €) be-
laufen sich die verbleibenden Forderungen des Klägers auf die ihm vom Amts-
gericht zugesprochenen 2.880,71 €. Daneben kann der Kläger gemäß § 280
Abs. 1, 2, § 286 Abs. 2 BGB Erstattung der angefallenen außergerichtlichen
Anwaltskosten in Höhe von 316,18 € verlangen. Die Beklagten können dagegen
die mit der Widerklage geltend gemachte Rückzahlung der geleisteten Kaution
10
- 6 -
nicht beanspruchen, da diese Forderung infolge der vom Kläger erklärten Auf-
rechnung erloschen ist (§ 389 BGB).
11
1. Mit dem am 1. Juli 1999 geschlossenen Mietvertrag sind die Parteien
ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (ursprüngliche Laufzeit bis zum 31. Juli
2004) eingegangen und haben zugleich wirksam bestimmt, dass sich dieses
mangels Kündigung um jeweils fünf Jahre verlängert. Das bis zum Inkrafttreten
des Mietrechtsreformgesetzes (1. September 2001) geltende Wohnraummiet-
recht eröffnete Mietvertragsparteien in § 565a Abs. 1 BGB aF die Möglichkeit,
einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Verlängerung des
Mietverhältnisses bei unterbleibender Kündigung vorzusehen. Auch wenn das
seit 1. September 2001 geltende neue Mietrecht keine entsprechende Rege-
lung mehr vorsieht, berührt dies den Bestand befristeter Mietverträge mit Ver-
längerungsklauseln nicht, sofern sie vor dem 1. September 2001 wirksam ab-
geschlossen worden sind. Denn bei Mietverträgen, die - wie hier - vor dem In-
krafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zustande gekommen sind, ist nach
der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB die bis dahin geltende
Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB aF weiterhin anzuwenden (vgl. etwa Se-
natsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 a aa;
vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760, Tz. 8, 10; vom 11. Juli
2007 - VIII ZR 230/06, WuM 2007, 513, Tz. 7; vom 12. März 2008 - VIII ZR
71/07, NJW 2008, 1661, Tz. 17). Dass die Verlängerung der ursprünglichen
Mietdauer erst nach dem 1. September 2001 erfolgt ist, ist hierfür unerheblich,
denn durch die mangels Kündigung eintretende Verlängerung des befristeten
Mietverhältnisses um einen bestimmten Zeitraum (hier: fünf Jahre) wird kein
neues Mietverhältnis begründet, sondern das bestehende unverändert fortge-
setzt (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 11 m.w.N.).
- 7 -
2. Die von den Parteien auf der Grundlage des § 565a Abs. 1 BGB aF
gewählte Konstruktion eines befristeten Mietvertrags mit Verlängerungsklausel
ist nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB (früher § 9 AGBG) unwirksam.
12
13
a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht diese Klausel als Allgemei-
ne Geschäftsbedingung gewertet.
14
aa) Zwar ist die vom Berufungsgericht herangezogene Bestimmung des
§ 1 Abs. 1 AGBG zwischenzeitlich nicht mehr anwendbar, weil die Übergangs-
regelung des Art. 229 § 5 EGBGB die Fortgeltung des AGB-Gesetzes nach
dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes (1. Januar 2002)
bei Dauerschuldverhältnissen auf den Zeitraum bis 31. Dezember 2002 be-
schränkt hat. Dies ist jedoch unschädlich, weil der Regelungsgehalt des § 1
Abs. 1 AGBG inhaltlich unverändert in die Nachfolgebestimmung des § 305
Abs. 1 Satz 1, 2 BGB übernommen worden ist.
bb) Der Einordnung der Verlängerungsklausel in § 2 Ziffer 2 Buchst. b
des Mietvertrags vom 1. Juli 1999 als Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne
von § 305 Abs. 1 BGB steht nicht entgegen, dass die - hier in Rede stehende -
Dauer des Kündigungsausschlusses durch maschinenschriftliche Ergänzung
einer Leerstelle des im Übrigen vorgedruckten Textes auf fünf Jahre festgelegt
worden ist (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574,
unter II 2 b).
15
(1) Die Schriftart ist nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB ohne Bedeutung.
Dass die vorgenommene Zeitbestimmung individuell ausgehandelt worden ist,
ist weder festgestellt noch vorgetragen. Vergeblich verweist die Revision in die-
sem Zusammenhang auf den vom Berufungsgericht nach § 540 Abs. 1 ZPO in
Bezug genommenen Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, in dem ausge-
führt ist, der formularmäßig vorgedruckte Klauseltext sei durch die Zahl 5 "indi-
16
- 8 -
viduell ergänzt" worden. Anders als die Revision meint, ist mit diesem Passus
nicht die Feststellung verbunden, die Parteien hätten die vereinbarte Fünfjah-
resfrist im Einzelnen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelt. Das
Amtsgericht hat durch seine Ausführungen bei verständiger Würdigung nur zum
Ausdruck gebracht, dass die Dauer der Verlängerung des Mietverhältnisses
nicht bereits formularmäßig vorgedruckt war, sondern einer auf das konkrete
Mietverhältnis zugeschnittenen Ergänzung bedurfte. Damit ist jedoch nicht die
Feststellung verbunden, die Beklagten hätten die ernsthafte Möglichkeit erhal-
ten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (vgl. etwa BGHZ 104,
232, 236 m.w.N.). Die Revision zeigt weder auf, dass sich der Kläger in den
Tatsacheninstanzen auf ein individuelles Aushandeln des jeweiligen Verlänge-
rungsintervalls berufen hat, noch dass die Beklagten ein solches Vorbringen
unstreitig gestellt haben.
(2) Dass das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund die Möglichkeit
einer Individualabrede nicht gesondert erörtert, sondern sich mit der Feststel-
lung begnügt hat, es liege ein der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG unterworfe-
ner formularmäßig vereinbarter Mietvertrag mit Befristungen auf jeweils fünf
Jahre vor, stellt daher keinen durchgreifenden Verfahrensfehler dar. Insbeson-
dere liegt - entgegen der Auffassung der Revision - nicht der absolute Revisi-
onsgrund des § 547 Nr. 6 ZPO (fehlende Urteilsgründe) vor. Diese Bestimmung
ist nicht schon dann anwendbar, wenn Urteilsgründe - wie hier - sachlich un-
vollständig sind (vgl. etwa BGHZ 39, 333, 338; vgl. ferner BGH, Urteil vom
26. April 1991 - VIII ZR 61/90, NJW 1991, 2761, unter II 1 a). Auch ist dem Be-
rufungsgericht kein entscheidungserheblicher Verstoß gegen § 139 ZPO oder
Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten, weil es die Parteien nach Aktenlage nicht dar-
auf hingewiesen hat, dass die in Frage stehende Klausel der Inhaltskontrolle
nach § 307 BGB (früher § 9 AGBG) unterliegt. Zwar ist ein Berufungsgericht
grundsätzlich nach § 139 ZPO gehalten, einer in erster Instanz siegreichen Par-
17
- 9 -
tei rechtzeitig einen Hinweis zu erteilen, wenn es der Beurteilung der Vorinstanz
nicht folgen will und insbesondere aufgrund seiner abweichenden Ansicht eine
Ergänzung des Vorbringens oder einen Beweisantritt für erforderlich hält (vgl.
etwa BGH, Beschluss vom 27. November 2008 - VII ZR 202/07, ZfBR 2009,
241, unter II 1 b aa). Letztlich kann offen bleiben, ob ein entsprechender - in
den Akten nicht dokumentierter - Hinweis unterblieben ist, denn die Revision
führt nicht - wie erforderlich - aus, was der Kläger auf einen entsprechenden
Hinweis vorgetragen hätte (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 16. Juni 2008
- VIII ZB 87/06, WuM 2008, 615, Tz. 11; BGH, Beschluss vom 12. November
2008 - XII ZB 92/08, FF 2009, 22, Tz. 16).
b) Nicht frei von Rechtsfehlern ist dagegen die Auffassung des Beru-
fungsgerichts, die vereinbarte wiederkehrende Verlängerung des befristeten
Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit sei deswegen nach § 307 Abs. 2 Nr. 1
BGB unwirksam, weil die damit verbundene fünfjährige Bindung der Beklagten
nicht mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 565 Abs. 2 BGB aF in Ein-
klang zu bringen sei, der eine Kündigungsfrist von höchstens zwölf Monaten
vorsah. Die Verlängerungsklausel ist als Laufzeitabrede zwar nicht dem einer
Inhaltskontrolle entzogenen Kernbereich (§ 307 Abs. 3 BGB) zuzuordnen (vgl.
BGHZ 127, 35, 41 f.; vgl. ferner Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04,
aaO); sie weicht aber nicht in unzulässiger Weise von der genannten gesetzli-
chen Regelung ab.
18
Die Bestimmung des § 565 Abs. 2 BGB aF sieht eine Kündigungsfrist
von höchstens einem Jahr vor (Satz 1 und 2) und erklärt abweichende Verein-
barungen, die Kündigungen nur zum Schluss bestimmter Kalendermonate zu-
lassen, für unwirksam (Satz 4). Die Regelung in § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF ist
jedoch nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel anzuwen-
den (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, aaO, unter II 2 a bb;
19
- 10 -
vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, Tz. 10; vom 20. Juni
2007, aaO, Tz. 9; vom 12. März 2008, aaO, Tz. 16). Dies folgt aus § 565a
Abs. 1 BGB aF, der voraussetzt, dass Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Ver-
längerungsklausel zulässig sind; hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn
mietvertragliche Befristungen mit Verlängerungsklauseln von vornherein nach
§ 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF unwirksam wären (Senatsurteil vom 6. April 2005,
aaO). Da solchen Mietverhältnissen eine vom Gesetzgeber gebilligte, den An-
wendungsbereich des § 565 Abs. 2 BGB einschränkende Sonderstellung zu-
kommt, verbietet es sich, eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten
im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB daraus abzuleiten, dass ihnen eine Lö-
sung vom Vertrag innerhalb einer Zeitspanne verwehrt wird, die der in § 565
Abs. 2 BGB vorgesehenen längstmöglichen Kündigungsfrist von zwölf Monaten
entspricht. Die Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat sich wegen der
Besonderheiten der gewählten Vertragskonstruktion vielmehr ausschließlich am
Maßstab des § 565a Abs. 1 BGB aF auszurichten. § 565a BGB aF soll lediglich
sicherstellen, dass die für den Fall der Vertragsbeendigung zum Schutz des
Mieters bestehenden Vorschriften nicht durch vertragliche Beendigungsverein-
barungen umgangen werden (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. § 565a
BGB Rdnr. 1). Sie soll dagegen den Mieter nicht vor einer längeren Bindung an
den Vertrag schützen (vgl. für einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 Abs. 4
BGB nF: Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004,
1448, unter II 2, und vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117, un-
ter II 1). Dem beschriebenen Schutzzweck des § 565a Abs. 1 BGB aF werden
die zwischen den Parteien getroffenen Abreden gerecht. Die in Frage stehende
Klausel stellt in Verbindung mit der Regelung in § 2 Ziffer 5 des Mietvertrags
sicher, dass das Mietverhältnis vom Vermieter nur unter Einhaltung der jeweils
geltenden gesetzlichen Kündigungsfrist und unter Beachtung der Kündigungs-
schutzbestimmungen beendet werden kann.
- 11 -
c) Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten im Sinne des
§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ebenfalls nicht vor. Der mit der wiederkehrenden
Befristung des Mietverhältnisses verbundene vorübergehende beiderseitige
Kündigungsausschluss schränkt keine grundlegenden Rechte der Mieter ein.
Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF keine
Beschränkung der Dauer der befristeten Verlängerung, da der Gesetzgeber in
§ 565a Abs. 1 BGB aF den bei einem befristeten Mietvertrag mit Verlänge-
rungsklausel verbundenen vorübergehenden Ausschluss des Kündigungsrechts
gebilligt und Zeitmietverträge - von den in § 564c Abs. 2 BGB aF genannten
Ausnahmen abgesehen - keinen zeitlichen Beschränkungen (vgl. § 564 Abs. 1
BGB aF) unterworfen hat (auch dem Schutzzweck der in § 573c Abs. 4 BGB nF
enthaltenen Nachfolgeregelung zu § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF hat der Senat
keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts entnommen:
Senatsurteile vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 1 c; vom 30. Juni 2004,
aaO; vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II).
20
d) Die Befristung des Mietverhältnisses mit wiederkehrender Verlänge-
rung um fünf Jahre hält schließlich auch einer Inhaltskontrolle nach § 307
Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Danach ist eine formularmäßige Vertragsbestimmung
unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung
missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzuset-
zen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berück-
sichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; vgl.
etwa BGHZ 143, 103, 113; Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR
154/04, NJW 2006, 1056, Tz. 21; jeweils m.w.N). Das ist hier nicht der Fall.
21
aa) Der Senat hatte sich bislang nicht mit der Frage zu befassen, ob eine
vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes formularmäßig vereinbarte
wiederkehrende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses um jeweils
22
- 12 -
fünf Jahre den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
benachteiligt. Die Revisionserwiderung will im Hinblick auf den mit einer sol-
chen Befristung verbundenen Ausschluss einer ordentlichen Kündigung wäh-
rend des jeweiligen Verlängerungsintervalls (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom
20. Juni 2007, aaO, Tz. 12, und vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW
2007, 2177, Tz. 19; Senatsbeschluss vom 16. September 2008 - VIII ZR
112/08, WuM 2009, 48, Tz. 1) die der Rechtsprechung des Senats zur Frage
der Gültigkeit eines formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsver-
zichts zugrunde liegenden Erwägungen auf die vorliegende Fallgestaltung über-
tragen. Dabei berücksichtigt die Revisionserwiderung jedoch nicht hinreichend,
dass sich die beiden Fallkonstellationen in wesentlichen Punkten grundlegend
unterscheiden.
bb) Die Rechtsprechung des Senats zur Wirksamkeit eines formularmä-
ßig vereinbarten befristeten Kündigungsverzichts beider Mietvertragsparteien
bezieht sich ausschließlich auf Fälle, in denen im Rahmen eines nach Inkrafttre-
ten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrags
ein vorübergehender Verzicht auf die ordentliche Kündigung vorgesehen war
(vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 30. Juni 2004, aaO; vom 14. Juli 2004
- VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543, unter II 2; vom 6. Oktober 2004, aaO; vom
15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08, NZM 2009, 779, Tz. 16 ff.). Dabei hatte sich der
Senat auch mit einer Formularbestimmung zu befassen, die beiden Parteien
eines unbefristeten Mietvertrags über Wohnraum für die Dauer von fünf Jahren
die Möglichkeit einer Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kün-
digung verwehrte (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter
II 2). Der Senat hat im Hinblick auf die vom Gesetzgeber mit der Mietrechtsre-
form verfolgte Zielsetzung, der Mobilität und Flexibilität in der heutigen moder-
nen Gesellschaft Rechnung zu tragen, einen solchen lang andauernden formu-
larmäßigen Kündigungsverzicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam
23
- 13 -
gehalten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2 d). Ver-
einzelte Stimmen im Schrifttum wollen diese Rechtsprechung auch auf Kündi-
gungsausschlüsse übertragen, die vor dem 1. September 2001 formularmäßig
vereinbart wurden (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. X 8).
24
cc) Im Streitfall steht aber nicht die Wirksamkeit eines Kündigungsver-
zichts nach neuem (oder altem) Recht in Frage, sondern die Zulässigkeit eines
befristeten Mietvertrags mit wiederkehrender Verlängerung im Sinne des
§ 565a Abs. 1 BGB aF. Die Erwägungen, die den Senat bewogen haben, einen
formularmäßigen beiderseitigen Kündigungsverzicht im Rahmen eines - nach
neuem Recht abgeschlossenen - unbefristeten Mietvertrags in der Regel auf die
Dauer von höchstens vier Jahren zu begrenzen (vgl. hierzu Senatsurteile vom
6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2 d; vom 15. Juli 2009, aaO, Tz. 17),
lassen sich nicht auf die hier zu beurteilende Konstellation übertragen (so auch
Hinz, WuM 2009, 79, 82; aA AG Gießen, WuM 2006, 196 f.).
(1) Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine der zentralen Ziel-
setzungen des Mietrechtsreformgesetzes darin bestand, der in der heutigen
modernen Gesellschaft zunehmend verlangten Mobilität und Flexibilität und
damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Wohnung,
insbesondere beim Wechsel des Arbeitsplatzes oder bei einer gesundheitsbe-
dingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim durch Verkürzung der Kün-
digungsfristen Rechnung zu tragen (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 38, 67; Senatsur-
teile vom 22. Dezember 2003, aaO, und vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04,
aaO). Dies hat den Senat veranlasst, einen unter der Geltung des neuen Miet-
rechts formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsverzicht auf die
- in § 557a Abs. 3 BGB (früher § 10 Abs. 2 MHG) zum Ausdruck gekommene -
Höchstdauer von vier Jahren zu begrenzen (vgl. Senatsurteile vom 6. April
2005 - VIII ZR 27/04, aaO, und vom 15. Juli 2009, aaO). Nach früherer Rechts-
25
- 14 -
lage kam diesen Interessen aber eine geringere Bedeutung zu. Diese unter-
schiedliche Gewichtung darf bei der Beurteilung der Frage nicht außer Acht ge-
lassen werden, ab welcher Dauer sich die Einengung der Dispositionsfreiheit
des Mieters, die mit einem befristeten, sich mangels Kündigung periodisch ver-
längernden Mietvertrag verbunden ist, für diesen als untragbar erweist.
26
(2) Weiter ist zu berücksichtigen, dass sich bei einem vor dem 1. Sep-
tember 2001 erfolgten Abschluss eines befristeten Mietvertrags die Interessen-
lage der Vertragsparteien anders darstellt als bei einem nach diesem Zeitpunkt
abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrag mit vorübergehendem Kündigungs-
ausschluss. Der Gesetzgeber hat nicht nur im Rahmen der Mietrechtsreform,
sondern davor in sogar weitaus größerem Maße ein praktisches Bedürfnis für
den Abschluss befristeter Mietverträge (Zeitmietverträge) anerkannt. Einem
Mieter ist daran gelegen, während der Vertragslaufzeit keiner ordentlichen Kün-
digung ausgesetzt zu werden, während ein Vermieter Planungssicherheit er-
strebt (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 39, 70). Nach dem bis zum Inkrafttreten des
Mietrechtsreformgesetzes geltenden Recht konnte diesem Anliegen auf unter-
schiedliche Weise Rechnung getragen werden. Neben dem Abschluss eines
befristeten Mietvertrags mit befristeten Verlängerungen (§ 565a Abs. 1 BGB aF)
gab es die Möglichkeit, einen Zeitmietvertrag mit gesetzlichem Verlängerungs-
anspruch einzugehen (§ 564c Abs. 1 BGB aF) oder einen auf fünf Jahre be-
grenzten, nicht verlängerungsfähigen "qualifizierten" Zeitmietvertrag nach
§ 564c Abs. 2 BGB aF abzuschließen. Nunmehr haben die Vertragsparteien nur
noch die Wahl zwischen der ihnen in § 575 BGB nF in Anlehnung an die frühere
Regelung des § 564c Abs. 2 BGB aF verliehenen Befugnis, unter bestimmten
Vorrausetzungen einen - allerdings nicht mehr wie bisher auf fünf Jahre be-
grenzten, sondern keinen zeitlichen Einschränkungen unterliegenden - "echten"
Zeitmietvertrag (vgl. BT-Drs. 14/4553, aaO) abzuschließen oder ein unbefriste-
tes Mietverhältnis mit vorübergehendem beiderseitigen Verzicht auf eine or-
- 15 -
dentliche Kündigung einzugehen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. Juni 2004,
aaO).
27
Die Bandbreite der vom Gesetzgeber unter der Geltung des früheren
Mietrechts vorgesehenen Befristungen von Mietverhältnissen zeigt, dass er
auch längerfristige Vertragsbindungen im Interesse beider Seiten für angemes-
sen erachtete. Durch die Regelungen in § 564c Abs. 1, 2 BGB aF hat er klar
gestellt, dass eine Befristung des Mietvertrags beim qualifizierten Zeitmietver-
trag auf fünf Jahre und beim einfachen Zeitmietvertrag sogar unbegrenzt mög-
lich sein sollte. Diese Wertung muss auch in die Beurteilung der Frage einflie-
ßen, ab welcher Dauer die Bindung des Mieters an einen befristeten Mietver-
trag mit wiederkehrender Verlängerung als unangemessen im Sinne des § 307
Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat (so auch Hinz, aaO). Angesichts der bei befris-
teten Mietverträgen nach altem Recht geltenden besonderen Wertungen des
Gesetzgebers verbietet sich ein Rückgriff auf die in § 10 Abs. 2 MHG bei Staf-
felmietverträgen für einen Kündigungsverzicht gezogene zeitliche Grenze von
vier Jahren (vgl. zu diesem Gesichtspunkt bei einem Kündigungsverzicht im
Rahmen eines unbefristeten Mietvertrags Senatsurteil vom 6. April 2005
- VIII ZR 27/04, aaO).
(3) In Anbetracht der aufgezeigten, dem früheren Recht anhaftenden Be-
sonderheiten stellt die zwischen den Parteien in dem befristeten Mietvertrag
vom 1. Juli 1999 formularmäßig vereinbarte Verlängerungsklausel, nach der
sich die Vertragslaufzeit jeweils um fünf Jahre verlängert, wenn das Mietver-
hältnis nicht unter Einhaltung der - jeweils geltenden - gesetzlichen Kündi-
gungsfristen gekündigt wird, keine unangemessene Benachteiligung der Be-
klagten dar. Diesen wurde hierdurch die Möglichkeit eröffnet, jeweils für eine
Zeitspanne von fünf Jahren eine ordentliche Kündigung des Klägers zu vermei-
den und hierdurch sicherzustellen, dass sie nicht ungewollt aus ihrer gewohnten
28
- 16 -
Umgebung herausgerissen werden. Einem möglichen Mobilitätsinteresse des
Mieters kommt nach früherem Recht - wie aufgezeigt - nicht die gleiche Bedeu-
tung wie nach derzeit geltendem Recht zu. Eine Vertragsbindung von jeweils
fünf Jahren führt auch nicht zu einer unzumutbaren finanziellen Belastung der
Beklagten, denn die mit einer vorzeitigen Wohnungsaufgabe verbundenen fi-
nanziellen Folgen können im Regelfall durch die Stellung eines Nachmieters
oder - wie hier - durch eine vom Vermieter vorgenommene Neuvermietung ab-
gemildert werden (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO).
Da die Vertragslaufzeit mangels rechtzeitiger Kündigung zum 31. Juli
2004 wirksam um fünf Jahre verlängert worden ist, hat die von den Beklagten
ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis nicht zum 30. April 2008 been-
det. Die Beklagten sind daher zur Mietzahlung für die Monate Mai 2008 bis
September 2008 sowie der unstreitigen Nebenkostenforderung von 257,78 €
abzüglich der von ihnen geleisteten Kaution verpflichtet und haben dem Kläger
zudem die diesem entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten zu ersetzen.
29
III.
Das angefochtene Urteil kann somit keinen Bestand haben; es ist aufzu-
heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil wei-
tere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentschei-
30
- 17 -
dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage hiernach begründet, die Wider-
klage dagegen unbegründet ist, ist die Berufung der Beklagten gegen das Urteil
des Amtsgerichts zurückzuweisen.
Ball
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Fetzer
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Wolfratshausen, Entscheidung vom 19.03.2009 - 1 C 1142/08 -
LG München II, Entscheidung vom 14.07.2009 - 12 S 2015/09 -