Urteil des BGH vom 23.06.2010, VIII ZR 230/09

Aktenzeichen: VIII ZR 230/09

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 230/09 Verkündet am: 23. Juni 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 307 Bb; BGB aF § 556a; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 3

In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ursprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlängerungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB

stand:

"Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre."

BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09 - LG München II AG Wolfratshausen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 23. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen

Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 12. Zivilkammer

des Landgerichts München II vom 14. Juli 2009 aufgehoben.

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts

Wolfratshausen vom 19. März 2009 wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

1Mit Vertrag vom 1. Juli 1999 mieteten die Beklagten eine Wohnung des

Klägers in R. an. Das Mietverhältnis begann zum 15. August 1999

und sollte zum 31. Juli 2004 enden. In § 2 Ziffer 2 Buchst. b des Mietvertrags ist

unter der Überschrift "Verträge mit Verlängerungsklausel" folgende formularmäßig vorgedruckte und maschinenschriftlich um die Zahl "5" vervollständigte

Klausel enthalten:

"Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre."

2Außerdem ist im Mietvertrag geregelt, dass das Recht zur außerordentlichen Kündigung hiervon unberührt bleibt 2 Ziffer 3) und dass bei der Nutzung

als Wohnraum die gesetzlichen Kündigungsschutzbestimmungen zur Anwendung kommen 2 Ziffer 5). Die Beklagten erklärten mit Schreiben vom

22. Januar 2008 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2008 und

räumten die Wohnung zum 1. Mai 2008. Zwischen den Parteien herrscht Streit

über die Berechtigung der Beklagten zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung zu diesem Termin.

Der Kläger, der die Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu vermietet hat, hat 3

die Beklagten auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Mai 2008 bis einschließlich September 2008 zuzüglich Nebenkosten, insgesamt 2.880,71 €, und

auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch genommen. Die

Beklagten haben im Wege der Widerklage Auszahlung der von ihnen geleisteten Mietkaution verlangt, die sich einschließlich Kautionszinsen unstreitig auf

1.748,62 beläuft.

4Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen und der Widerklage unter Zurückweisung im Übrigen in Höhe von

1.490,84 (1.748,62 abzüglich unstreitiger Nebenkostenforderung von

257,78 €) stattgegeben. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers, der die Wiederherstellung des erstinstanzlichen

Urteils erstrebt.

Entscheidungsgründe:

5Die Revision hat Erfolg.

I.

6Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit

für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

7Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch die von

den Beklagten am 22. Januar 2008 ausgesprochene Kündigung mit Ablauf des

30. April 2008 beendet worden. Die Beklagten seien an die vereinbarte Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses um jeweils fünf Jahre nicht gebunden

gewesen, weil die Verlängerungsklausel in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags vom

1. Juli 1999 unwirksam sei. Zwar greife das Mietrechtsreformgesetz aus dem

Jahr 2001 nicht in vor seinem Inkrafttreten abgeschlossene Zeitmietverträge mit

Verlängerungsklausel ein, so dass solche Verträge auch nach dem 31. August

2001 an sich nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden könnten.

8Bei der in Frage stehenden Zeitmietvereinbarung mit Verlängerungsklausel handele es sich jedoch um eine Formularklausel nach § 1 Abs. 1 AGBG, die

einer Inhaltskontrolle nach dem hier anwendbaren § 9 AGBG nicht standhalte.

Die Parteien hätten einen Kettenmietvertrag geschlossen, der angesichts der

vorgesehenen Befristungen auf jeweils fünf Jahre mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 565 Abs. 2 BGB aF nicht mehr zu vereinbaren sei. Die genannte Vorschrift lege eine Kündigungsfrist von längstens zwölf Monaten fest. Eine

vertragliche Regelung, die im Ergebnis zu Kündigungsfristen von fünf Jahren

führe, sei hiermit nicht in Einklang zu bringen. Denn ein Mieter, der in der angemieteten Wohnung nicht verbleiben könne oder wolle, sei darauf angewie-

sen, entweder einen Nachmieter zu finden oder über Jahre hinweg Mietzahlungen für die nicht mehr benötigte Wohnung zu erbringen. Die Möglichkeit, das

befristete Mietverhältnis nach § 564c Abs. 1 BGB aF in ein unbefristetes Mietverhältnis umzuwandeln, gleiche diesen nicht hinzunehmenden Nachteil nicht

hinreichend aus.

9Folglich stehe dem Kläger ein Anspruch auf die verlangten Mietzahlungen nicht zu, während die Beklagten Rückzahlung der geleisteten Kaution

(1.748,62 €) verlangen könnten, allerdings verringert um die vom Kläger zur

Aufrechnung gebrachte Nebenkostenforderung von 257,78 €.

II.

10Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger

steht nach § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Miete für den Zeitraum von Mai

2008 bis einschließlich September 2008 sowie auf Ausgleich abgerechneter

Nebenkosten zu. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind

die von den Parteien vereinbarte befristete Verlängerung des Mietverhältnisses

und der damit verbundene Ausschluss der Vertragsbeendigung durch ordentliche Kündigung 564 Abs. 1 BGB aF) wirksam. Das Mietverhältnis konnte von

den Beklagten daher nicht zum 30. April 2008 gekündigt werden. Nach Abzug

der unstreitig von den Beklagten zu beanspruchenden Kaution (1.748,62 €) belaufen sich die verbleibenden Forderungen des Klägers auf die ihm vom Amtsgericht zugesprochenen 2.880,71 €. Daneben kann der Kläger gemäß § 280

Abs. 1, 2, § 286 Abs. 2 BGB Erstattung der angefallenen außergerichtlichen

Anwaltskosten in Höhe von 316,18 verlangen. Die Beklagten können dagegen

die mit der Widerklage geltend gemachte Rückzahlung der geleisteten Kaution

nicht beanspruchen, da diese Forderung infolge der vom Kläger erklärten Aufrechnung erloschen ist 389 BGB).

111. Mit dem am 1. Juli 1999 geschlossenen Mietvertrag sind die Parteien

ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (ursprüngliche Laufzeit bis zum 31. Juli

2004) eingegangen und haben zugleich wirksam bestimmt, dass sich dieses

mangels Kündigung um jeweils fünf Jahre verlängert. Das bis zum Inkrafttreten

des Mietrechtsreformgesetzes (1. September 2001) geltende Wohnraummietrecht eröffnete Mietvertragsparteien in § 565a Abs. 1 BGB aF die Möglichkeit,

einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Verlängerung des

Mietverhältnisses bei unterbleibender Kündigung vorzusehen. Auch wenn das

seit 1. September 2001 geltende neue Mietrecht keine entsprechende Regelung mehr vorsieht, berührt dies den Bestand befristeter Mietverträge mit Verlängerungsklauseln nicht, sofern sie vor dem 1. September 2001 wirksam abgeschlossen worden sind. Denn bei Mietverträgen, die - wie hier - vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zustande gekommen sind, ist nach

der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB die bis dahin geltende

Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB aF weiterhin anzuwenden (vgl. etwa Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 a aa;

vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760, Tz. 8, 10; vom 11. Juli

2007 - VIII ZR 230/06, WuM 2007, 513, Tz. 7; vom 12. März 2008 - VIII ZR

71/07, NJW 2008, 1661, Tz. 17). Dass die Verlängerung der ursprünglichen

Mietdauer erst nach dem 1. September 2001 erfolgt ist, ist hierfür unerheblich,

denn durch die mangels Kündigung eintretende Verlängerung des befristeten

Mietverhältnisses um einen bestimmten Zeitraum (hier: fünf Jahre) wird kein

neues Mietverhältnis begründet, sondern das bestehende unverändert fortgesetzt (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 11 m.w.N.).

122. Die von den Parteien auf der Grundlage des § 565a Abs. 1 BGB aF

gewählte Konstruktion eines befristeten Mietvertrags mit Verlängerungsklausel

ist nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB (früher § 9 AGBG) unwirksam.

13a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht diese Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung gewertet.

14aa) Zwar ist die vom Berufungsgericht herangezogene Bestimmung des

§ 1 Abs. 1 AGBG zwischenzeitlich nicht mehr anwendbar, weil die Übergangsregelung des Art. 229 § 5 EGBGB die Fortgeltung des AGB-Gesetzes nach

dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes (1. Januar 2002)

bei Dauerschuldverhältnissen auf den Zeitraum bis 31. Dezember 2002 beschränkt hat. Dies ist jedoch unschädlich, weil der Regelungsgehalt des § 1

Abs. 1 AGBG inhaltlich unverändert in die Nachfolgebestimmung des § 305

Abs. 1 Satz 1, 2 BGB übernommen worden ist.

bb) Der Einordnung der Verlängerungsklausel in § 2 Ziffer 2 Buchst. b 15

des Mietvertrags vom 1. Juli 1999 als Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne

von § 305 Abs. 1 BGB steht nicht entgegen, dass die - hier in Rede stehende -

Dauer des Kündigungsausschlusses durch maschinenschriftliche Ergänzung

einer Leerstelle des im Übrigen vorgedruckten Textes auf fünf Jahre festgelegt

worden ist (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574,

unter II 2 b).

(1) Die Schriftart ist nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB ohne Bedeutung. 16

Dass die vorgenommene Zeitbestimmung individuell ausgehandelt worden ist,

ist weder festgestellt noch vorgetragen. Vergeblich verweist die Revision in diesem Zusammenhang auf den vom Berufungsgericht nach § 540 Abs. 1 ZPO in

Bezug genommenen Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, in dem ausgeführt ist, der formularmäßig vorgedruckte Klauseltext sei durch die Zahl 5 "indi-

viduell ergänzt" worden. Anders als die Revision meint, ist mit diesem Passus

nicht die Feststellung verbunden, die Parteien hätten die vereinbarte Fünfjahresfrist im Einzelnen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelt. Das

Amtsgericht hat durch seine Ausführungen bei verständiger Würdigung nur zum

Ausdruck gebracht, dass die Dauer der Verlängerung des Mietverhältnisses

nicht bereits formularmäßig vorgedruckt war, sondern einer auf das konkrete

Mietverhältnis zugeschnittenen Ergänzung bedurfte. Damit ist jedoch nicht die

Feststellung verbunden, die Beklagten hätten die ernsthafte Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (vgl. etwa BGHZ 104,

232, 236 m.w.N.). Die Revision zeigt weder auf, dass sich der Kläger in den

Tatsacheninstanzen auf ein individuelles Aushandeln des jeweiligen Verlängerungsintervalls berufen hat, noch dass die Beklagten ein solches Vorbringen

unstreitig gestellt haben.

17(2) Dass das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund die Möglichkeit

einer Individualabrede nicht gesondert erörtert, sondern sich mit der Feststellung begnügt hat, es liege ein der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG unterworfener formularmäßig vereinbarter Mietvertrag mit Befristungen auf jeweils fünf

Jahre vor, stellt daher keinen durchgreifenden Verfahrensfehler dar. Insbesondere liegt - entgegen der Auffassung der Revision - nicht der absolute Revisionsgrund des § 547 Nr. 6 ZPO (fehlende Urteilsgründe) vor. Diese Bestimmung

ist nicht schon dann anwendbar, wenn Urteilsgründe - wie hier - sachlich unvollständig sind (vgl. etwa BGHZ 39, 333, 338; vgl. ferner BGH, Urteil vom

26. April 1991 - VIII ZR 61/90, NJW 1991, 2761, unter II 1 a). Auch ist dem Berufungsgericht kein entscheidungserheblicher Verstoß gegen § 139 ZPO oder

Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten, weil es die Parteien nach Aktenlage nicht darauf hingewiesen hat, dass die in Frage stehende Klausel der Inhaltskontrolle

nach § 307 BGB (früher § 9 AGBG) unterliegt. Zwar ist ein Berufungsgericht

grundsätzlich nach § 139 ZPO gehalten, einer in erster Instanz siegreichen Par-

tei rechtzeitig einen Hinweis zu erteilen, wenn es der Beurteilung der Vorinstanz

nicht folgen will und insbesondere aufgrund seiner abweichenden Ansicht eine

Ergänzung des Vorbringens oder einen Beweisantritt für erforderlich hält (vgl.

etwa BGH, Beschluss vom 27. November 2008 - VII ZR 202/07, ZfBR 2009,

241, unter II 1 b aa). Letztlich kann offen bleiben, ob ein entsprechender - in

den Akten nicht dokumentierter - Hinweis unterblieben ist, denn die Revision

führt nicht - wie erforderlich - aus, was der Kläger auf einen entsprechenden

Hinweis vorgetragen hätte (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 16. Juni 2008

- VIII ZB 87/06, WuM 2008, 615, Tz. 11; BGH, Beschluss vom 12. November

2008 - XII ZB 92/08, FF 2009, 22, Tz. 16).

18b) Nicht frei von Rechtsfehlern ist dagegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die vereinbarte wiederkehrende Verlängerung des befristeten

Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit sei deswegen nach § 307 Abs. 2 Nr. 1

BGB unwirksam, weil die damit verbundene fünfjährige Bindung der Beklagten

nicht mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 565 Abs. 2 BGB aF in Einklang zu bringen sei, der eine Kündigungsfrist von höchstens zwölf Monaten

vorsah. Die Verlängerungsklausel ist als Laufzeitabrede zwar nicht dem einer

Inhaltskontrolle entzogenen Kernbereich 307 Abs. 3 BGB) zuzuordnen (vgl.

BGHZ 127, 35, 41 f.; vgl. ferner Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04,

aaO); sie weicht aber nicht in unzulässiger Weise von der genannten gesetzlichen Regelung ab.

Die Bestimmung des § 565 Abs. 2 BGB aF sieht eine Kündigungsfrist 19

von höchstens einem Jahr vor (Satz 1 und 2) und erklärt abweichende Vereinbarungen, die Kündigungen nur zum Schluss bestimmter Kalendermonate zulassen, für unwirksam (Satz 4). Die Regelung in § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF ist

jedoch nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel anzuwenden (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, aaO, unter II 2 a bb;

vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, Tz. 10; vom 20. Juni

2007, aaO, Tz. 9; vom 12. März 2008, aaO, Tz. 16). Dies folgt aus § 565a

Abs. 1 BGB aF, der voraussetzt, dass Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel zulässig sind; hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn

mietvertragliche Befristungen mit Verlängerungsklauseln von vornherein nach

§ 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF unwirksam wären (Senatsurteil vom 6. April 2005,

aaO). Da solchen Mietverhältnissen eine vom Gesetzgeber gebilligte, den Anwendungsbereich des § 565 Abs. 2 BGB einschränkende Sonderstellung zukommt, verbietet es sich, eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten

im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB daraus abzuleiten, dass ihnen eine Lösung vom Vertrag innerhalb einer Zeitspanne verwehrt wird, die der in § 565

Abs. 2 BGB vorgesehenen längstmöglichen Kündigungsfrist von zwölf Monaten

entspricht. Die Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat sich wegen der

Besonderheiten der gewählten Vertragskonstruktion vielmehr ausschließlich am

Maßstab des § 565a Abs. 1 BGB aF auszurichten. § 565a BGB aF soll lediglich

sicherstellen, dass die für den Fall der Vertragsbeendigung zum Schutz des

Mieters bestehenden Vorschriften nicht durch vertragliche Beendigungsvereinbarungen umgangen werden (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. § 565a

BGB Rdnr. 1). Sie soll dagegen den Mieter nicht vor einer längeren Bindung an

den Vertrag schützen (vgl. für einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 Abs. 4

BGB nF: Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004,

1448, unter II 2, und vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117, unter II 1). Dem beschriebenen Schutzzweck des § 565a Abs. 1 BGB aF werden

die zwischen den Parteien getroffenen Abreden gerecht. Die in Frage stehende

Klausel stellt in Verbindung mit der Regelung in § 2 Ziffer 5 des Mietvertrags

sicher, dass das Mietverhältnis vom Vermieter nur unter Einhaltung der jeweils

geltenden gesetzlichen Kündigungsfrist und unter Beachtung der Kündigungsschutzbestimmungen beendet werden kann.

c) Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten im Sinne des 20

§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ebenfalls nicht vor. Der mit der wiederkehrenden

Befristung des Mietverhältnisses verbundene vorübergehende beiderseitige

Kündigungsausschluss schränkt keine grundlegenden Rechte der Mieter ein.

Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF keine

Beschränkung der Dauer der befristeten Verlängerung, da der Gesetzgeber in

§ 565a Abs. 1 BGB aF den bei einem befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel verbundenen vorübergehenden Ausschluss des Kündigungsrechts

gebilligt und Zeitmietverträge - von den in § 564c Abs. 2 BGB aF genannten

Ausnahmen abgesehen - keinen zeitlichen Beschränkungen (vgl. § 564 Abs. 1

BGB aF) unterworfen hat (auch dem Schutzzweck der in § 573c Abs. 4 BGB nF

enthaltenen Nachfolgeregelung zu § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF hat der Senat

keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts entnommen:

Senatsurteile vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 1 c; vom 30. Juni 2004,

aaO; vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II).

21d) Die Befristung des Mietverhältnisses mit wiederkehrender Verlängerung um fünf Jahre hält schließlich auch einer Inhaltskontrolle nach § 307

Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Danach ist eine formularmäßige Vertragsbestimmung

unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung

missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; vgl.

etwa BGHZ 143, 103, 113; Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR

154/04, NJW 2006, 1056, Tz. 21; jeweils m.w.N). Das ist hier nicht der Fall.

aa) Der Senat hatte sich bislang nicht mit der Frage zu befassen, ob eine 22

vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes formularmäßig vereinbarte

wiederkehrende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses um jeweils

fünf Jahre den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB

benachteiligt. Die Revisionserwiderung will im Hinblick auf den mit einer solchen Befristung verbundenen Ausschluss einer ordentlichen Kündigung während des jeweiligen Verlängerungsintervalls (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom

20. Juni 2007, aaO, Tz. 12, und vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW

2007, 2177, Tz. 19; Senatsbeschluss vom 16. September 2008 - VIII ZR

112/08, WuM 2009, 48, Tz. 1) die der Rechtsprechung des Senats zur Frage

der Gültigkeit eines formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsverzichts zugrunde liegenden Erwägungen auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen. Dabei berücksichtigt die Revisionserwiderung jedoch nicht hinreichend,

dass sich die beiden Fallkonstellationen in wesentlichen Punkten grundlegend

unterscheiden.

23bb) Die Rechtsprechung des Senats zur Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten befristeten Kündigungsverzichts beider Mietvertragsparteien

bezieht sich ausschließlich auf Fälle, in denen im Rahmen eines nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrags

ein vorübergehender Verzicht auf die ordentliche Kündigung vorgesehen war

(vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 30. Juni 2004, aaO; vom 14. Juli 2004

- VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543, unter II 2; vom 6. Oktober 2004, aaO; vom

15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08, NZM 2009, 779, Tz. 16 ff.). Dabei hatte sich der

Senat auch mit einer Formularbestimmung zu befassen, die beiden Parteien

eines unbefristeten Mietvertrags über Wohnraum für die Dauer von fünf Jahren

die Möglichkeit einer Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung verwehrte (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter

II 2). Der Senat hat im Hinblick auf die vom Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform verfolgte Zielsetzung, der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft Rechnung zu tragen, einen solchen lang andauernden formularmäßigen Kündigungsverzicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam

gehalten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2 d). Vereinzelte Stimmen im Schrifttum wollen diese Rechtsprechung auch auf Kündigungsausschlüsse übertragen, die vor dem 1. September 2001 formularmäßig

vereinbart wurden (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. X 8).

24cc) Im Streitfall steht aber nicht die Wirksamkeit eines Kündigungsverzichts nach neuem (oder altem) Recht in Frage, sondern die Zulässigkeit eines

befristeten Mietvertrags mit wiederkehrender Verlängerung im Sinne des

§ 565a Abs. 1 BGB aF. Die Erwägungen, die den Senat bewogen haben, einen

formularmäßigen beiderseitigen Kündigungsverzicht im Rahmen eines - nach

neuem Recht abgeschlossenen - unbefristeten Mietvertrags in der Regel auf die

Dauer von höchstens vier Jahren zu begrenzen (vgl. hierzu Senatsurteile vom

6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2 d; vom 15. Juli 2009, aaO, Tz. 17),

lassen sich nicht auf die hier zu beurteilende Konstellation übertragen (so auch

Hinz, WuM 2009, 79, 82; aA AG Gießen, WuM 2006, 196 f.).

25(1) Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine der zentralen Zielsetzungen des Mietrechtsreformgesetzes darin bestand, der in der heutigen

modernen Gesellschaft zunehmend verlangten Mobilität und Flexibilität und

damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Wohnung,

insbesondere beim Wechsel des Arbeitsplatzes oder bei einer gesundheitsbedingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim durch Verkürzung der Kündigungsfristen Rechnung zu tragen (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 38, 67; Senatsurteile vom 22. Dezember 2003, aaO, und vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04,

aaO). Dies hat den Senat veranlasst, einen unter der Geltung des neuen Mietrechts formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsverzicht auf die

- in § 557a Abs. 3 BGB (früher § 10 Abs. 2 MHG) zum Ausdruck gekommene -

Höchstdauer von vier Jahren zu begrenzen (vgl. Senatsurteile vom 6. April

2005 - VIII ZR 27/04, aaO, und vom 15. Juli 2009, aaO). Nach früherer Rechts-

lage kam diesen Interessen aber eine geringere Bedeutung zu. Diese unterschiedliche Gewichtung darf bei der Beurteilung der Frage nicht außer Acht gelassen werden, ab welcher Dauer sich die Einengung der Dispositionsfreiheit

des Mieters, die mit einem befristeten, sich mangels Kündigung periodisch verlängernden Mietvertrag verbunden ist, für diesen als untragbar erweist.

26(2) Weiter ist zu berücksichtigen, dass sich bei einem vor dem 1. September 2001 erfolgten Abschluss eines befristeten Mietvertrags die Interessenlage der Vertragsparteien anders darstellt als bei einem nach diesem Zeitpunkt

abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrag mit vorübergehendem Kündigungsausschluss. Der Gesetzgeber hat nicht nur im Rahmen der Mietrechtsreform,

sondern davor in sogar weitaus größerem Maße ein praktisches Bedürfnis für

den Abschluss befristeter Mietverträge (Zeitmietverträge) anerkannt. Einem

Mieter ist daran gelegen, während der Vertragslaufzeit keiner ordentlichen Kündigung ausgesetzt zu werden, während ein Vermieter Planungssicherheit erstrebt (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 39, 70). Nach dem bis zum Inkrafttreten des

Mietrechtsreformgesetzes geltenden Recht konnte diesem Anliegen auf unterschiedliche Weise Rechnung getragen werden. Neben dem Abschluss eines

befristeten Mietvertrags mit befristeten Verlängerungen 565a Abs. 1 BGB aF)

gab es die Möglichkeit, einen Zeitmietvertrag mit gesetzlichem Verlängerungsanspruch einzugehen 564c Abs. 1 BGB aF) oder einen auf fünf Jahre begrenzten, nicht verlängerungsfähigen "qualifizierten" Zeitmietvertrag nach

§ 564c Abs. 2 BGB aF abzuschließen. Nunmehr haben die Vertragsparteien nur

noch die Wahl zwischen der ihnen in § 575 BGB nF in Anlehnung an die frühere

Regelung des § 564c Abs. 2 BGB aF verliehenen Befugnis, unter bestimmten

Vorrausetzungen einen - allerdings nicht mehr wie bisher auf fünf Jahre begrenzten, sondern keinen zeitlichen Einschränkungen unterliegenden - "echten"

Zeitmietvertrag (vgl. BT-Drs. 14/4553, aaO) abzuschließen oder ein unbefristetes Mietverhältnis mit vorübergehendem beiderseitigen Verzicht auf eine or-

dentliche Kündigung einzugehen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. Juni 2004,

aaO).

27Die Bandbreite der vom Gesetzgeber unter der Geltung des früheren

Mietrechts vorgesehenen Befristungen von Mietverhältnissen zeigt, dass er

auch längerfristige Vertragsbindungen im Interesse beider Seiten für angemessen erachtete. Durch die Regelungen in § 564c Abs. 1, 2 BGB aF hat er klar

gestellt, dass eine Befristung des Mietvertrags beim qualifizierten Zeitmietvertrag auf fünf Jahre und beim einfachen Zeitmietvertrag sogar unbegrenzt möglich sein sollte. Diese Wertung muss auch in die Beurteilung der Frage einfließen, ab welcher Dauer die Bindung des Mieters an einen befristeten Mietvertrag mit wiederkehrender Verlängerung als unangemessen im Sinne des § 307

Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat (so auch Hinz, aaO). Angesichts der bei befristeten Mietverträgen nach altem Recht geltenden besonderen Wertungen des

Gesetzgebers verbietet sich ein Rückgriff auf die in § 10 Abs. 2 MHG bei Staffelmietverträgen für einen Kündigungsverzicht gezogene zeitliche Grenze von

vier Jahren (vgl. zu diesem Gesichtspunkt bei einem Kündigungsverzicht im

Rahmen eines unbefristeten Mietvertrags Senatsurteil vom 6. April 2005

- VIII ZR 27/04, aaO).

28(3) In Anbetracht der aufgezeigten, dem früheren Recht anhaftenden Besonderheiten stellt die zwischen den Parteien in dem befristeten Mietvertrag

vom 1. Juli 1999 formularmäßig vereinbarte Verlängerungsklausel, nach der

sich die Vertragslaufzeit jeweils um fünf Jahre verlängert, wenn das Mietverhältnis nicht unter Einhaltung der - jeweils geltenden - gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt wird, keine unangemessene Benachteiligung der Beklagten dar. Diesen wurde hierdurch die Möglichkeit eröffnet, jeweils für eine

Zeitspanne von fünf Jahren eine ordentliche Kündigung des Klägers zu vermeiden und hierdurch sicherzustellen, dass sie nicht ungewollt aus ihrer gewohnten

Umgebung herausgerissen werden. Einem möglichen Mobilitätsinteresse des

Mieters kommt nach früherem Recht - wie aufgezeigt - nicht die gleiche Bedeutung wie nach derzeit geltendem Recht zu. Eine Vertragsbindung von jeweils

fünf Jahren führt auch nicht zu einer unzumutbaren finanziellen Belastung der

Beklagten, denn die mit einer vorzeitigen Wohnungsaufgabe verbundenen finanziellen Folgen können im Regelfall durch die Stellung eines Nachmieters

oder - wie hier - durch eine vom Vermieter vorgenommene Neuvermietung abgemildert werden (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO).

29Da die Vertragslaufzeit mangels rechtzeitiger Kündigung zum 31. Juli

2004 wirksam um fünf Jahre verlängert worden ist, hat die von den Beklagten

ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis nicht zum 30. April 2008 beendet. Die Beklagten sind daher zur Mietzahlung für die Monate Mai 2008 bis

September 2008 sowie der unstreitigen Nebenkostenforderung von 257,78

abzüglich der von ihnen geleisteten Kaution verpflichtet und haben dem Kläger

zudem die diesem entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten zu ersetzen.

III.

30Das angefochtene Urteil kann somit keinen Bestand haben; es ist aufzuheben 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentschei-

dung reif ist 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage hiernach begründet, die Widerklage dagegen unbegründet ist, ist die Berufung der Beklagten gegen das Urteil

des Amtsgerichts zurückzuweisen.

Ball Dr. Milger Dr. Hessel

Dr. Fetzer Dr. Bünger

Vorinstanzen:

AG Wolfratshausen, Entscheidung vom 19.03.2009 - 1 C 1142/08 -

LG München II, Entscheidung vom 14.07.2009 - 12 S 2015/09 -

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Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

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