Urteil des BGH, Az. XII ZR 178/04

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 178/04 Verkündet
am:
2. Mai 2007
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 566 a.F., 126
a) Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen
Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform des
§ 566 BGB a.F. nicht entgegen (Festhaltung an Senatsurteil vom 2. Novem-
ber 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139 f.).
b) Zur Heilung eines auf unzureichender Kennzeichnung der Lage des Mietob-
jekts in einem Gebäude beruhenden Mangels der Schriftform durch eine
Nachtragsvereinbarung, die eine hinreichende Kennzeichnung des Mietob-
jekts (hier: "Mieteinheit Nr. 15") enthält.
BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 - OLG Dresden
LG
Leipzig
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 2. Mai 2007 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne, die Richter Sprick,
Fuchs, Dr. Ahlt und die Richterin Dr. Vézina
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 5. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Dresden vom 10. August 2004 im Kosten-
punkt und zu Ziffer 1 b des Urteilsausspruchs aufgehoben und in-
soweit wie folgt geändert:
Die Berufung der Beklagten gegen die Abweisung ihrer Feststel-
lungswiderklage im Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts
Leipzig vom 26. Februar 2004 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit ihrer Widerklage, die allein Gegenstand des Revisionsverfahrens ist,
begehrt die Beklagte die Feststellung, dass das Mietverhältnis der Parteien
durch die Kündigung der Beklagten vom 14. November 2002 zum 30. Juni 2003
beendet worden sei.
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Insoweit streiten die Parteien darüber, ob der von ihren jeweiligen
Rechtsvorgängern abgeschlossene Mietvertrag vom 1./24. September 1992
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über noch zu errichtende Gewerberäume, der in § 2 Abs. 1 eine feste Laufzeit
von 15 Jahren vorsah, der Schriftform genügt.
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Die zum Betrieb einer Apotheke vorgesehenen Mieträume im Einkaufs-
zentrum "P. E. " in L. , P. -/V. straße sind in § 1
dieses Vertrages wie folgt bezeichnet:
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"Die Lage und Nutzung des Mietobjektes und der vorgenannten Grund-
stücke ergeben sich aus dem beiliegenden Lageplan, der Vertragsbestandteil
ist (Anlage 2). …
An den Mieter werden 119 qm Nettogrundrissfläche (gem. DIN 277) im
Erdgeschoss, Bereich P. Straße, vermietet.
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Die an den Mieter vermieteten Flächen sind in dem beiliegenden Grund-
riss gekennzeichnet, der ebenfalls Vertragsbestandteil ist (Anlage 3)."
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Die Mietzeit ist in § 2 Abs. 1 des Vertrages wie folgt bestimmt:
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"Das Mietverhältnis beginnt mit dem 1. des Monats, der auf die Übergabe
des bezugsfertigen Mietobjektes folgt, voraussichtlich am 1. Oktober 1993.
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Das Mietverhältnis wird für 15 Jahre Festmietzins () ab-
geschlossen…"
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Ferner bestimmt § 2 Abs. 1 des Mietvertrages, dass die Übergabe des
Mietobjekts in einem Übergabeprotokoll festzuhalten ist.
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Mit schriftlicher Vereinbarung vom 29. Juli/12. August/19. Oktober 1993,
die als "Änderung zum Mietvertrag vom 01.09./24.09.1992" zwischen den na-
mentlich benannten ursprünglichen Vertragsparteien bezeichnet ist, vereinbar-
ten diese und eine W. L. KG Gesellschaft für Industrie- und Gewer-
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bebau in M. , dass letztere anstelle der bisherigen Vermieterin in sämtli-
che Rechte und Pflichten des Mietvertrages eintritt. Die L. KG wurde
am 24. Januar 1996 als Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetra-
gen. Sie veräußerte das Grundstück an G. H. , der am 17. Juni 1996 als
neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.
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In einer weiteren schriftlichen, von beiden Parteien unterzeichneten Ver-
einbarung vom 2. September 1999 trafen G. H. als Vermieter und
die Beklagte als Mieterin "zur Durchführung des Mietvertrages vom
01./24.09.1992 i.d.F. vom 29.07./12.08./19.10.1993 betreffend die Mieteinheit
Nr. 15 im Gewerbeobjekt P. straße /V. straße in L.
("P. E. ")" ergänzende Vereinbarungen zur Untervermietung und zur
Beilegung eines anhängigen Rechtsstreits.
G. H. verstarb 2002 und wurde von den Klägern als alleini-
gen Erben beerbt.
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Mit Anwaltsschriftsatz vom 14. November 2002 (Bl. 74 R des vom Beru-
fungsgericht beigezogenen früheren Verfahrens 11 O 5557/02 LG Leipzig) und
erneut mit Anwaltsschriftsatz vom 14. Juli 2003 im vorliegenden Verfahren er-
klärte die Beklagte unter Berufung auf einen Mangel der Schriftform jeweils
"nochmals" die Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin.
Aus den Akten dieses früheren Verfahrens ist ferner ersichtlich, dass sie schon
zuvor mit Anwaltsschriftsatz vom 19. September 2001 die Kündigung zum
31. März 2002 erklärt hatte (Bl. 6, 35 der Beiakte 11 O 5557/02 LG Leipzig).
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Die Beklagte, die das Mietobjekt unter anderem von Juni 2002 bis März
2003 im Wege der Untervermietung genutzt und im Mai 2003 geräumt hat, ver-
tritt die Auffassung, dass das Mietverhältnis durch ihre Kündigung vom 14. No-
vember 2002 zum 30. Juni 2003 beendet worden sei, und begehrt die entspre-
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chende Feststellung im Wege der Widerklage, die sie gegenüber der von den
Klägern erhobenen Klage auf Mietzins und Nebenkosten für die Zeit von August
2002 bis März 2003 erhoben hat.
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Das Landgericht gab der Klage statt und wies die Widerklage ab. Die Be-
rufung der Beklagten hatte - abgesehen von einer geringfügigen Herabsetzung
des ausgeurteilten Zahlungsbetrages infolge übereinstimmender Teilerledi-
gungserklärung - lediglich insoweit Erfolg, als das Berufungsgericht auf die Wi-
derklage abändernd feststellte, das Mietverhältnis sei zum 30. Juni 2003 been-
det worden.
Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht nur hinsichtlich der Wi-
derklage zugelassene Revision der Kläger, mit der diese die Wiederherstellung
des landgerichtlichen Urteils begehren, soweit damit die Widerklage abgewie-
sen wurde.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung der landgerichtli-
chen Entscheidung zur Widerklage.
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I.
1. Zutreffend geht das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in ZMR
2005, 41 f. (m. abl. Anm. Durst/Weber ZMR 2005, 760 ff.) veröffentlicht ist, da-
von aus, dass an die Stelle des ursprünglichen Vermieters zunächst durch drei-
seitigen Vertrag die L. KG und sodann gemäß § 571 Abs. 1 BGB a.F.
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der Grundstückserwerber G. H. trat, dessen Rechtsnachfolger die
Kläger sind. Auch die Revision erinnert dagegen nichts.
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2. Zumindest im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch, dass das Beru-
fungsgericht nicht geprüft hat, ob bereits die Kündigung der Beklagten vom
19. September 2001 das Mietverhältnis beendet hatte, nämlich zum 31. März
2002 und damit zu einem früheren Zeitpunkt als demjenigen, den die Beklagte
als Zeitpunkt der Beendigung festzustellen begehrt.
Es ist bereits fraglich, ob das Berufungsgericht gehalten war, wegen der
Bezugnahme der Parteien auf die im Verfahren 11 O 5557/02 LG Leipzig erklär-
te Kündigung vom 14. November 2002 nach Beiziehung dieser Akte auch den
Wortlaut dieser Kündigungserklärung zu beachten und wegen ihrer Formulie-
rung "… kündige ich nochmals das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Ter-
min" zu prüfen, ob sich aus dieser Akte eine frühere Kündigungserklärung er-
gab. Die frühere Kündigung vom 19. September 2001 konnte nämlich für die
Widerklage ohnehin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt entscheidungser-
heblich sein. Denn wenn der Mietvertrag die Schriftform wahrte, war sie wegen
der vereinbarten Festmietzeit ebenso unwirksam wie die späteren Kündigun-
gen. Andernfalls wäre sie zwar als ordentliche Kündigung zulässig gewesen,
hätte das dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen geltende Mietverhältnis
aber ebenfalls nicht beendet, weil die Beklagte den Gebrauch der Mietsache
nach dem 31. März 2002 (durch ihren Untermieter) fortsetzte und nicht ersicht-
lich ist, dass eine der Parteien innerhalb der Frist des § 545 BGB ihren entge-
genstehenden Willen erklärt hätte. Das nach dieser Vorschrift (wiederum auf
unbestimmte Zeit) verlängerte Mietverhältnis hätte somit im Zeitpunkt der er-
neuten Kündigung vom 14. November 2002 noch bestanden und wäre erst
durch diese Kündigung zum 30. Juni 2003 beendet worden.
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3. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Auffassung des
Berufungsgerichts, die Kündigung der Beklagten vom 14. November 2002 habe
das Mietverhältnis zum 30. Juni 2003 beendet, weil der Vertrag wegen eines
Mangels der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB (§ 566 Satz 2 BGB a.F.) als
auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und deshalb mit der Frist des § 580 a
Abs. 2 BGB ordentlich habe gekündigt werden können.
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a) Den Mangel der gesetzlichen Schriftform des § 126 BGB sieht das Be-
rufungsgericht darin, dass dem Vertrag zwar die fest vereinbarte Laufzeit von
15 Jahren zu entnehmen sei, nicht aber deren Beginn und folglich auch nicht
deren Ende. Der mit der Schriftform in erster Linie bezweckte Schutz eines spä-
teren Grundstückserwerbers erfordere es aber auch, dass dieser aus der Miet-
vertragsurkunde, einer darin in Bezug genommenen weiteren Urkunde oder
einem formgültigen Nachtrag auch den Ablauf des Mietverhältnisses ersehen
könne. Auf außerhalb der Urkunde liegende tatsächliche Umstände könne in-
soweit nicht zurückgegriffen werden, da es nicht um die Auslegung des Vertra-
ges gehe. Dies gelte selbst dann, wenn der Zeitpunkt der Übergabe des Miet-
objekts - anders als im vorliegenden Fall - unstreitig sei.
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b) Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Er hat - nach Erlass der ange-
fochtenen Entscheidung - eine ähnliche Laufzeitklausel ("Das Mietverhältnis
beginnt mit der Übergabe der Mieträume. Es endet nach Ablauf von 15 Jahren
am darauf folgenden 30. Juni.") als schriftformwahrend angesehen und dabei
insbesondere auch das praktische Bedürfnis berücksichtigt, den Mietbeginn bei
einer Vermietung vom Reißbrett von einem künftigen Ereignis wie der Fertig-
stellung oder der Übergabe der Mietsache abhängig zu machen, mithin einem
Ereignis, dessen Eintritt die Mietvertragsparteien als gewiss ansehen, ohne den
genauen Zeitpunkt des Eintritts vorhersagen zu können (Senatsurteil vom
2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139 ff.; vgl. auch Senatsurteil
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vom 7. März 2007 - XII ZR 40/05 -, zur Veröffentlichung bestimmt). Daran hält
der Senat auch unter Berücksichtigung der Bedenken der Revisionserwiderung
fest.
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c) Die Parteien haben nämlich das, was sie zur zeitlichen Befristung ver-
einbart haben, vollständig und richtig in der Vertragsurkunde niedergelegt. Zu-
sätzlich haben sie sinnvollerweise vereinbart, die für den Mietbeginn maßgebli-
che spätere Übergabe in einem Übergabeprotokoll zu dokumentieren. Dass
dies in der Folgezeit unterblieb, ist unschädlich, weil das Übergabeprotokoll
entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung keine Anlage zum Mietver-
trag darstellen sollte, in die weitere im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietver-
trages bereits getroffene Vereinbarungen "ausgelagert" werden (vgl. Senatsur-
teil BGHZ 142, 158, 161).
Ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich aus
der Sicht des Zeitpunktes ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Spätere tatsächli-
che Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen;
dies gilt sogar für die Vernichtung der Urkunde. Allenfalls nachträgliche, nicht
formwahrend getroffene Änderungsvereinbarungen können dazu führen, dass
die Schriftform von nun an nicht mehr gewahrt ist. Die nach dem Willen der Par-
teien zu protokollierende spätere Übergabe des Mietobjekts stellt aber keine
den Ursprungsvertrag abändernde Vereinbarung dar, etwa dergestalt, dass die
Mietzeit nunmehr abweichend von der ursprünglichen Bestimmung kalenda-
risch festgelegt werden sollte. Mit der Übergabe verwirklichte sich vielmehr nur
dasjenige tatsächliche Ereignis, das nach dem Ursprungsvertrag den Mietbe-
ginn zum ersten Tag des Folgemonats auslösen sollte.
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d) Auch der Schutzgedanke des § 550 BGB erfordert keine abweichende
Beurteilung. Der Senat hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es zahl-
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reiche Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB bzw. § 566 BGB a.F. den
Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen
eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes ein-
tritt, nicht umfassend gewährleisten kann (vgl. Senatsurteile BGHZ 154, 171 f.;
136, 357, 370 f.). Dies gilt auch hinsichtlich der für einen Grundstückserwerber
wichtigen Kenntnis, zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverhältnis endet.
Wenn die Mietvertragsurkunde etwa eine Verlängerungsoption zugunsten des
Mieters vorsieht, kann der Grundstückserwerber der Urkunde nicht entnehmen,
ob der Mieter diese Option vor dem Eigentumsübergang ausgeübt hat oder
nicht, so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald
enden oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Er ist aber durch
die aus der Urkunde ersichtliche Einräumung einer solchen Option hinreichend
gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls bei dem Verkäufer
oder bei dem Mieter zu erkundigen.
Nichts anderes gilt für den vorliegenden Fall. Aus der Mietvertragsurkun-
de ist für ihn ersichtlich, dass der Mietbeginn und damit auch das Mietende vom
Zeitpunkt des Eintritts eines Ereignisses abhängig sind, der bei Abschluss des
Vertrages noch ungewiss war. Er weiß daher, dass das Mietverhältnis nicht be-
reits 15 Jahre nach Abschluss des Vertrages enden wird, sondern erst zu ei-
nem späteren Zeitpunkt, über den er sich erst noch auf andere Weise Gewiss-
heit verschaffen muss und regelmäßig auch kann.
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II.
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Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung erweist sich die an-
gefochtene Entscheidung zur Widerklage auch nicht aus anderen Gründen als
richtig.
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Es kann dahinstehen, ob das Mietobjekt bereits durch den Wortlaut des
§ 1 des Ursprungsvertrages hinreichend konkretisiert ist, etwa weil an Ort und
Stelle festzustellen wäre, dass es im "Erdgeschoss, P. Straße" nur eine
einzige Mieteinheit gibt, deren Räume eine Nettogrundrissfläche nach DIN 277
von 119 m² aufweisen.
Zwar weist die Revisionserwiderung zutreffend darauf hin, die Beklagte
habe unbestritten vorgetragen, die im Mietvertrag erwähnte Anlage 3 - Grund-
riss mit darin eingezeichneten Mietflächen - (vermutlich Blatt 28 der ebenenfalls
beigezogenen Akte 11 O 1593/98 LG Leipzig) habe zu keinem Zeitpunkt exis-
tiert. Auch wenn deshalb der Ursprungsmietvertrag mangels hinreichender
Konkretisierung des Mietobjekts nicht der Schriftform entsprochen haben sollte,
wäre dieser Mangel nämlich inzwischen geheilt.
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Insoweit kann wiederum dahinstehen, ob diese Heilung schon dadurch
eingetreten ist, dass die genaue Lage der Mieträume jedenfalls im Zeitpunkt der
Errichtung der jeweils formwahrend vereinbarten Nachträge anhand der tat-
sächlichen Nutzungsverhältnisse im Gebäude hätte festgestellt werden können.
Denn spätestens die von beiden damaligen Vertragsparteien unterzeichnete
Nachtragsvereinbarung vom 2. September 1999, die auf den Ursprungsvertrag
nebst Nachtrag aus dem Jahre 1993 Bezug nimmt, enthält eine ausreichende
Konkretisierung des Mietobjekts, indem es dieses als "Mieteinheit Nr. 15 im
Gewerbeobjekt P. straße /V. straße in L. (P.
E. )" kennzeichnet. Spätestens seitdem ist die Schriftform des Vertrages ge-
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wahrt, weil sich aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedankli-
chen Einheit verbundenen Vertragsurkunden nunmehr hinreichend bestimmbar
ergibt, welche Räume vermietet sind. Denn es entspricht der Lebenserfahrung,
dass sich bei einem Bauprojekt der vorliegenden Größenordnung (Einkaufs-
zentrum nebst weiteren Gewerbeflächen), das von einer Bauplanungsfirma er-
richtet wurde, die durch laufende Nummern gekennzeichneten Mieteinheiten
jeweils unschwer identifizieren lassen. Dafür spricht hier zusätzlich nicht nur,
dass die Beklagten selbst sich in der vorgerichtlichen Korrespondenz dieser
Kennzeichnung bedienen, sondern auch, dass sie in den Betriebskostenab-
rechnungen für die Jahre 1996 bis 2000 von zwei mit der Verwaltung des Ge-
samtobjekts nacheinander beauftragten Unternehmen jeweils zur Identifizierung
des Mietobjekts verwendet wurde (Blatt 21, 23, 25 der Akte 11 O 9568/00 LG
Leipzig und Blatt 22, 28 der Akte 11 O 5557/02 LG Leipzig).
III.
Nach alledem erweist sich die Kündigung vom 14. November 2002 zum
30. Juni 2003 als unwirksam, so dass das Landgericht die Feststellungswider-
klage zu Recht abgewiesen hat. Das Urteil des Berufungsgerichts war deshalb
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auf die Revision der Kläger im Umfang seiner Anfechtung aufzuheben und die
Berufung der Beklagten gegen die Abweisung der Widerklage zurückzuweisen.
Hahne
Sprick
Fuchs
Ahlt
Vézina
Vorinstanzen:
LG Leipzig, Entscheidung vom 26.02.2004 - 11 O 3461/03 -
OLG Dresden, Entscheidung vom 10.08.2004 - 5 U 426/04 -