Urteil des BGH, Az. 3 Am 22.08.199

BGH: adäquate gegenleistung, anschlussbeschwerde, mangel, gütliche einigung, wirtschaftliche leistungsfähigkeit, bad, verzicht, dach, vergleich, wohnung
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 441/03
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 23 WoEigG, § 43 WoEigG, §
45 WoEigG
(Wohnungseigentum: Vergleich mit dem Bauträger über
den Teilverzicht auf Beseitigung von Baumängeln als
Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung; Unzulässigkeit
der unselbstständigen Anschlussbeschwerde gegen die
Zurückweisung des Beschlussanfechtungsantrags nach
Ablauf der Beschwerdefrist)
Leitsatz
Die Zurückweisung eines Beschlussanfechtungsantrages kann nach Ablauf der
Beschwerdefrist mit der unselbstständigen Anschlussbeschwerde nicht mehr
angefochten werden.
Tenor
[Anmerkung der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Der Tenor wurde
vom Gericht nicht mitgeteilt]
Gründe
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der sich aus dem Rubrum
ergebenden Liegenschaft. Sie streiten um die Gültigkeit von Beschlüssen einer
Eigentümerversammlung.
Die Baulichkeiten der Wohnanlage wurden bis zum Jahre 1995 von einer Firma A
GmbH errichtet. Bereits kurze Zeit darauf kam es zur Rüge diverser Baumängel.
Die Wohnungseigentümer verhandelten daraufhin mit der A GmbH, die eine
Mängelbeseitigung ablehnte. Der Antragsteller, der Eigentümer der Wohnung Nr.
… ist und zu dieser Zeit Verwalter der Liegenschaft war, befürwortete eine
gerichtliche Auseinandersetzung über die Baumängel. In der Folge beantragte die
Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchführung eines selbständigen
Beweisverfahrens. Mit Beschluss vom 25.07.1996 (Bl. 35 ff d. A.), erweitert durch
Beschlüsse vom 23.10.1996 (Bl. 40 d. A.), 13.01.1997 (Bl. 43 d. A.) und
30.04.1997 (Bl. 45 ff d. A.), erließ das Landgericht Frankfurt am Main
antragsgemäß Beweisschlüsse zu den von den Wohnungseigentümern erhobenen
Behauptungen. Mit Beschluss vom 03.07.1997 forderte das Landgericht Frankfurt
am Main einen Kostenvorschuss von 24.000,00 DM an. In der Folgezeit einigten
sich die Wohnungseigentümer der Wohnungen … bis … und … bis … unter
Ausschluss des Antragstellers über das weitere Vorgehen bei der Beseitigung der
gerügten Mängel. Danach sollten alle streitigen Mängel dahingehend erledigt
werden, dass entweder die Wohnungseigentümer einräumten, es liege kein Mangel
vor, oder aber die A GmbH Mängelbeseitigung zusagte. Wie die Mängel im
Einzelnen beseitigt werden sollten, wurde in einer entsprechenden, vom
Verwaltungsbeirat ausgearbeiteten Liste festgehalten, über die die
Wohnungseigentümer auf einer ordentlichen Versammlung abstimmen sollten. Die
bisher angefallenen Kosten für Rechtsanwälte, Gericht und Sachverständige sollte
die A GmbH übernehmen. Wegen des weiteren Inhalts der "Abstimmung" innerhalb
der am Vergleich beteiligten Wohnungseigentümer vom 08.09.1997 und der Liste
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der am Vergleich beteiligten Wohnungseigentümer vom 08.09.1997 und der Liste
zum weiteren Vorgehen bezüglich der einzelnen Mängel wird auf Bl. 334 ff d. A.
Bezug genommen.
Am 22.08.1997 hielten die Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung
ab. Hierbei wurde der Antragsgegner unter Tagesordnungspunkt 2 mit 6 Stimmen,
2 Enthaltungen und einer Gegenstimme als Verwalter abberufen. Unter
Tagesordnungspunkt 3 wurde B mit Mehrheitsbeschluss zum neuen Verwalter
bestellt. Wegen des Inhalts der Niederschrift über die
Wohnungseigentümerversammlung vom 22.08.1997 im Einzelnen wird auf Bl. 55 ff
d. A. Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 08.09.1997 lud der Verwalter zu einer
Wohnungseigentümerversammlung auf den 29.09.1997 ein. Diese sollte über die
vom Verwaltungsbeirat ausgearbeitete gütliche Einigung mit der A GmbH zu den
einzelnen Mängeln Beschlüsse fassen. Als Anhang zur Einladung und als
Beschlussvorlage war die Mängelliste der "Abstimmung" vom 08.09.1997
beigefügt. Wegen der Einzelheiten der Einladung wird auf Bl. 59 ff d. A. Bezug
genommen.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.09.1997 wurden die
Beschlussvorschläge, bestimmte Positionen von der Mängelliste zu streichen, in
vollem Umfang angenommen. Danach sollte insbesondere nach
Tagesordnungspunkt 1 der Mangel Zugluft im Dach und Schimmelbildung nicht
mehr geltend gemacht werden, wofür die A GmbH den Mangel an der Nordseite
des Daches (Wohneinheit …) von außen auf ihre Kosten beheben sollte. Ferner
sollten u.a. verkratzte Treppenstufen, der Einbau einer zu hohen Türschwelle im
Keller, mangelhafter Fernsehempfang, Mängel in der Wasserinstallation, die
fehlerhafte Anbringung von Balkonregenrinnen und zu niedrige Türabschlüsse auf
den Balkonen ohne Gegenleistung von der Mängelliste gestrichen werden
(Tagesordnungspunkte 3, 4, 5, 6, 7, 10 und 12). Unter Tagesordnungspunkt 8
beschlossen die Wohnungseigentümer, dass fehlendes Gefälle im Waschkeller
nicht mehr als Mangel gerügt werden sollte, wofür die A GmbH eine Schwelle an
der Tür anbringen sollte, die einen Abfluss des Wassers in andere Kellerräume
verhindern sollte. Nach dem unter Tagesordnungspunkt 11 gefassten Beschluss
war auch die Undichtigkeit von Rollläden von der Mängelliste zu streichen, wofür
die A GmbH Bürsten zum eigenen Einbau durch die Wohnungseigentümer liefern
sollte. Die Kratzer in den Fensterscheiben sollten nach dem unter
Tagesordnungspunkt 5 gefassten Beschluss zwischen den betroffenen
Wohnungseigentümern und der A GmbH gesondert verhandelt werden. Schließlich
sollte nach den unter Tagesordnungspunkt 17 und 18 a) gefassten Beschlüssen
das Beweissicherungsverfahren "eingestellt" und das Gemeinschaftseigentum
nach den noch vorgesehenen Arbeiten durch die A GmbH vom Verwaltungsbeirat
abgenommen werden. Die Kosten für Gutachter, Rechtsanwälte und Gericht
sollten nach dem zu Tagesordnungspunkt 16 gefassten Beschluss der A GmbH zur
Last fallen. Wegen des weiteren Inhalts der Niederschrift der
Wohnungseigentümerversammlung vom 29.09.1997 wird auf BI. 102 ff d. A. Bezug
genommen.
Der Antragsteller hat die unter Tagesordnungspunkten 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11,
12, 16, 17 und 18 a) gefassten Beschlüsse mit Schriftsatz vom 11.10.1997, bei
Gericht eingegangen am selben Tage, angefochten. Er hat die Auffassung
vertreten, die dort gefassten Beschlüsse entsprächen nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung. Vielmehr würden die Wohnungseigentümer für eine inadäquate
Gegenleistung auf die Geltendmachung ihrer Gewährleistungsansprüche
verzichten, die sie kurz zuvor noch zum Gegenstand eines
Beweissicherungsverfahrens gemacht hätten.
Der Antragsteller hat beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom
29.09.1997 zu den Tagesordnungspunkten 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 16, 17 und
18 a) für ungültig zu erklären.
Die Antragsgegner haben beantragt, die Anträge zurückzuweisen.
Sie sind der Auffassung gewesen, die Schwelle der Kellertür, der Fernsehempfang,
die Wasserinstallation, die Balkonregenrinne und die Abschlüsse der Balkontüren
seien nicht mangelhaft, so dass die unter Tagesordnungspunkt 4, 6, 7, 10 und 12
gefassten Beschlüsse nicht zu beanstanden seien. Der zu Zugluft bzw.
Schimmelbildung im Dach führende Mangel werde nach dem unter
Tagesordnungspunkt 1 gefassten Beschluss behoben, so dass auch dieser
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Tagesordnungspunkt 1 gefassten Beschluss behoben, so dass auch dieser
ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Ähnliches gelte für das Gefälle im
Waschkeller, da hier nach dem zu Tagesordnungspunkt 8 gefassten Beschluss
eine Schwelle eingebaut werde. Auch die Einsetzung der durch die A GmbH zu
liefernden Bürsten in die Rollläden sei ausreichend, so dass der unter
Tagesordnungspunkt 11 gefasste Beschluss keinen Bedenken unterliege. Die
Verkratzung der Treppenstufen werde nicht mehr gerügt, da die
Schadensverursachung durch die A GmbH 3 Jahre nach dem Einzug nicht mehr
nachzuweisen sei. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 belaste weder den
Antragsteller noch andere Wohnungseigentümer, da ihnen die Geltendmachung
ihrer Ansprüche ausdrücklich vorbehalten sei. Ähnliches gelte auch für den unter
Tagesordnungspunkt 16 gefassten Beschluss, da hiermit nur über die
Kostentragungspflicht der A GmbH befunden worden sei. Da Baumängel nicht
vorlägen oder jedenfalls behoben würden, sei der Fortgang des selbständigen
Beweisverfahrens überflüssig und die Abnahme des Gemeinschaftseigentums
geboten, so dass auch die zu Tagesordnungspunkt 16 und 18 a) gefassten
Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen.
Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Ortstermin vom 11.11.1997 und
gemäß Beweisbeschluss vom 13.07.1998 (Bl. 159 ff d. A.) durch Einholung von
schriftlichen Sachverständigengutachten. Wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird auf Bl. 106 ff, 241, 248 und 298 ff d. A. Bezug genommen.
Mit Teilbeschluss vom 21.01.2003 hat das Amtsgericht Bad Vilbel die Beschlüsse
unter Tagesordnungspunkt 1 (Zugluft im Dach und Schimmelbildung) und unter
Tagesordnungspunkt 11 (undichte Rollladenkästen) für ungültig erklärt. Die
Anträge zu den unter Tagesordnungspunkten 3, 4, 5, 8, 10, 12 und 16 gefassten
Beschlüssen hat es zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen
ausgeführt, dass der teilweise Verzicht auf die weitere Verfolgung des zu Zugluft
und Schimmelbildung führenden Schadens nicht ordnungsgemäßer Verwaltung
entspreche. Es sei nicht nachzuvollziehen, weshalb nur der Bereich des Daches
über der Wohneinheit Nr. … in die Nachbesserung einbezogen werde. Ähnliches
gelte für die unter Tagesordnungspunkt 11 beschlossene Streichung der undichten
Rollladenkästen von der Mängelliste. Der Einbau von Bürsten genüge zur
Behebung des Mangels nicht und verpflichte überdies die Wohnungseigentümer
unzulässigerweise zu Eigenleistungen. Hingegen sei der Verzicht auf weitere
Maßnahmen hinsichtlich der verkratzten Treppenstufen nicht zu beanstanden, da
eine Verursachung des Schadens vor der Übergabe an die Wohnungseigentümer
mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht zu beweisen sei. Bei der Schwelle in der
Kellertür, dem fehlenden Gefälle im Waschkeller und den Balkonregenrinnen ohne
ausreichende Neigung handele es sich um kleinere Fehler, auf deren Behebung
mit Beschluss zu den Tagesordnungspunkten 4, 8, 10 zu verzichten noch im
Bereich ordnungsgemäßer Verwaltung gelegen habe. Ähnliches gelte für die
Einigung bezüglich der Türabschlüsse an den Balkonen, da sich der Mangel kaum
auswirke und eine Beseitigung unverhältnismäßig hohe Kosten verursache. Der
unter Tagesordnungspunkt 5 zu den zerkratzten Fensterscheiben gefasste
Beschluss stehe einer eigenen Einigung des Antragstellers mit der A GmbH nicht
entgegen und der zu Tagesordnungspunkt 16 gefasste Beschluss beinhalte keinen
Verzicht auf sonstige Ansprüche gegen die A GmbH, weswegen beide
ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widersprächen.
Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner am 03.03.2003 sofortige
Beschwerde eingelegt. Sie haben gemeint, die Ungültigerklärung des Beschlusses
zu Tagesordnungspunkt 1 sei zu Unrecht erfolgt, da er ordnungsgemäßer
Verwaltung widerspreche. Das Amtsgericht sei fälschlich davon ausgegangen,
dass die Wohnungseigentümerversammlung dem Antragsteller einen Anspruch
auf Feststellung weiterer Mängel habe verwehren wollen. Vielmehr habe es nach
einer Beseitigung der Mangelursache durch die A GmbH einer gerichtlichen
Beweiserhebung im selbständigen Beweissicherungsverfahren nicht mehr bedurft.
Das hätte den Antragsteller aber nicht gehindert, die von ihm behaupteten
Gewährleistungsansprüche weiterzuverfolgen. Im übrigen sei es nach den
Feststellungen des Sachverständigen C in der Wohnung des Antragstellers nur
aufgrund undichter Rollladenkästen zu Zugluft gekommen. Dieser Mangel sei aber
schon durch den zu Tagesordnungspunkt 11 gefassten Beschluss abgedeckt,
weshalb der Komplex im übrigen ohne weiteres hätte von der Mängelliste
gestrichen werden können.
Sie haben sinngemäß beantragt, den angegriffenen Teil-Beschluss dahingehend
abzuändern, dass der Antrag auch bezüglich des unter Tagesordnungspunkt 1
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abzuändern, dass der Antrag auch bezüglich des unter Tagesordnungspunkt 1
gefassten Beschlusses zurückgewiesen wird.
Der Antragsteller hat beantragt, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
Er hat gegen den ihm am 14.02.2003 zugestellten Teilbeschluss des Amtsgerichts
vom 21.01.2003 mit am 22.05.2003 eingegangenem Schriftsatz (Bl. 368 d. A.)
unselbstständige Anschlussbeschwerde erhoben, die er mit Schriftsatz vom
09.07.2003 (Bl. 379 ff d. A.) auf die Entscheidung des Amtgerichts betreffend die
Tagesordnungspunkte 4, 8, 10, 12 und 16 der Wohnungseigentümerversammlung
vom 29.09.1997 beschränkt und begründet hat.
Er hat insoweit beantragt, den Teilbeschluss des Amtsgerichts Bad Vilbel vom
21.01.2003 dahingehend abzuändern, dass auch die unter den
Tagesordnungspunkten 4, 8, 10, 12 und 16 gefassten Beschlüsse für ungültig
erklärt werden.
Er hat die Argumentation des Amtsgerichts, wonach der Verzicht auf die
Behebung kleinerer Mängel noch von den Grundsätzen ordnungsgemäßer
Verwaltung gedeckt werde, für verfehlt gehalten, da auch ein derzeit geringfügig
erscheinendes Schadensbild gravierende Folgen zeitigen könne. Im übrigen hat er
die Auffassung vertreten, die Bewertung, es handele sich bei der Schwelle zur
Kellertür, dem fehlenden Gefälle im Waschkeller und den unzureichend geneigten
Balkonregenrinnen um geringfügige Mängel, sei nicht nachvollziehbar und
widerspreche zudem teilweise den eigenen Feststellungen des Amtsgerichts im
Ortstermin. Ähnliches gelte für die Türabschlüsse auf den Balkonen, zumal dieser
Mangel auch andere, nicht geschützt liegende Balkone betreffe.
Unverhältnismäßig hohe Kosten der Mängelbeseitigung entstünden nicht. Der zu
Tagesordnungspunkt 16 gefasste Beschluss sei jedenfalls im Wege der Auslegung
dahingehend zu verstehen, dass auf weitere Ansprüche gegen die A GmbH
verzichtet werde, was ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche.
Die Antragsgegner haben beantragt, die Anschlussbeschwerde zurückzuweisen.
Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 400 ff d. A.), auf den gleichfalls verwiesen
wird, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragsgegner
zurückgewiesen und auf die Anschlussbeschwerde des Antragstellers den Teil-
Beschluss des Amtsgerichts vom 21.01.2001 (gemeint offensichtlich 2003) unter
Zurückweisung der Anschlussbeschwerde im Übrigen dahingehend abgeändert,
dass auch die unter Tagesordnungspunkt 8 (Gefälle im Waschkeller), 10
(Balkonregenrinnen) und 12 (Türabschlüsse an den Balkonen) gefassten
Beschlüsse für ungültig erklärt werden. Zur Begründung hat es im Wesentlichen
ausgeführt, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich über das Vorgehen bei
Baumängeln am Gemeinschaftseigentum durch Mehrheitsbeschluss befinden
könnten, wobei allerdings die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung zu
beachten seien. Dies umfasse grundsätzlich auch den Abschluss von Vergleichen,
wobei allerdings nicht einseitig auf Gewährleistungsansprüche verzichtet werden
könne. Dies sei hinsichtlich des unter Tagesordnungspunkt 1 gefassten
Beschlusses der Fall, weil die Wohnungseigentümer der Streichung eines Mangels
von der Beanstandungsliste ohne adäquate Gegenleistung zugestimmt hätten.
Der unter den Tagesordnungspunkten 8 und 10 beschlossene Verzicht auf
Mangelbeseitigung und Minderung entspreche nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung. Entsprechendes gelte für den unter Tagesordnungspunkt 12
gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer.
Gegen diesen Beschluss haben die Antragsgegner mit Schriftsatz vom 18.12.2003
(Bl. 422 d. A.) sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit Schriftsatz vom
22.07.2004 (Bl. 432 ff d. A.), auf dessen Einzelheiten ebenfalls verwiesen wird, im
Einzelnen begründet haben. Sie meinen, der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 1
stelle eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung dar. Die Gemeinschaft könne
auch im Rahmen eines Vergleichs auf Gewährleistungsrechte verzichten. Die
Antragsgegner hätten für ihren Beschluss auch eine adäquate Gegenleistung
erhalten. Auch die unter den Tagesordnungspunkten 8, 10 und 12 gefassten
Beschlüsse widersprächen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Sie beantragen,
1. den Teilbeschluss des Amtsgerichts Bad Vilbel teilweise aufzuheben und
entsprechend den Antrag vom 01.10.1997, den Beschluss der
Eigentümerversammlung vom 29.09.1997 zu TOP 1) Zugluft im Dach und
Schimmelbildung etc. für ungültig zu erklären, zurückzuweisen,
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2. den Teilbeschluss des Amtsgerichts Bad Vilbel hinsichtlich des Antrags vom
01.10.1997, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.09.1997 zu TOP
8), TOP 10) und TOP 12) für ungültig zu erklären, aufrechtzuerhalten.
Der Antragsteller tritt der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen und
beantragt,
die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zurückzuweisen.
Hinsichtlich seines Vorbringens im Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf
den Inhalt des Schriftsatzes vom 29.11.2004 (Bl. 437 ff d. A.) verwiesen
II.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG
statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt worden.
Sie hat jedoch in der Sache nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang
Erfolg.
Soweit das Landgericht die sofortige Erstbeschwerde der Antragsgegner gegen
den Teil-Beschluss des Amtsgerichts Bad Vilbel zurückgewiesen hat, beruht die
angefochtene Entscheidung nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin sie
durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§ 43
Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.
Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht - insoweit in
Übereinstimmung mit dem Amtsgericht - davon ausgegangen ist, dass sich der
angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss der Eigentümerversammlung vom
29.09.1997 zu Tagesordnungspunkt 1 "Zugluft im Dach und Schimmelbildung
etc.“ nicht im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) hält.
Dazu ist zunächst darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich jeder
Wohnungseigentümer eine ordnungsgemäße, den Interessen der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer entsprechende Verwaltung verlangen kann, § 21 Abs. 4
WEG. Dazu gehört insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG.
Entsprechende Entscheidungen der Wohnungseigentümer müssen daher den
Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer und, soweit solche
nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach
billigem Ermessen entsprechen, § 21 Abs. 3 und 4 WEG. Aus der Verpflichtung der
Wohnungseigentümer zum Zusammenwirken bei der ordnungsgemäßen
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums kann sich die Pflicht ergeben,
durch Beschlussfassung die Instandsetzung zu ermöglichen (vgl. Senat, Beschluss
vom 12.03.2003, 20 W 283/01, insoweit nicht abgedruckt in ZMR 2003, 769;
Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 21 Rz. 50). Es entspricht angesichts einer von
den Wohnungseigentümern erkannten bzw. angesichts bestimmter Auswirkungen
naheliegender Sanierungs- bzw. Reparaturbedürftigkeit des gemeinschaftlichen
Eigentums grundsätzlich nicht dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer, der
noch nicht beseitigten Ursache nicht weiter nachzugehen oder sie hinzunehmen
und damit ggf. etwa auch eine Zunahme des Schadensumfangs in Kauf zu
nehmen. Insoweit hat die Gemeinschaft einen Ermessensspielraum, ob und welche
Maßnahmen sie zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum
vornimmt (Senat, Beschluss vom 12.03.2003, 20 W 283/01; vgl. auch
Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 21 Rz. 57a). Bei der Beurteilung ist also immer auch
die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft zu berücksichtigen. Daher
ist in jedem Fall eine Kosten-Nutzen-Analyse vorzunehmen und darauf zu achten,
dass die beabsichtigte Maßnahme die einzelnen Wohnungseigentümer in
finanzieller Hinsicht nicht überfordert (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 21
Rz. 64 ff). Das bedeutet bei baulichen Maßnahmen, dass einerseits eine technisch
einwandfreie Lösung zu wählen ist, die eine dauerhafte Beseitigung vorhandener
Mängel und Schäden verspricht, dass aber andererseits auf die Wirtschaftlichkeit
geachtet werden muss (Senat, Beschluss vom 30.03.2005, 20 W 336/01). Dabei
mag es im Einzelfall auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, aus
wirtschaftlichen Gründen - etwa mangels Erheblichkeit eines Schadenseintritts -
keine schadensbeseitigenden Maßnahmen zu ergreifen oder diese lediglich
zurückzustellen. Andererseits ist es möglich, dass trotz hoher finanzieller
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zurückzustellen. Andererseits ist es möglich, dass trotz hoher finanzieller
Belastung der Wohnungseigentümer schon das Verschieben von
Instandsetzungsmaßnahmen nicht in Frage kommt. Eine Verschiebung oder gar
Ablehnung von erforderlichen Sanierungsmaßnahmen darf nämlich nicht zu einer
weiteren Verschlechterung des Bauzustands der Anlage führen (vgl. hierzu Senat,
Beschluss vom 12.03.2003, 20 W 283/01 = ZMR 2003, 769; vgl. auch
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 65; BayObLG WE 1996, 476).
Vorliegend geht es um die Verfolgung von Mängelbeseitigungs- und
Gewährleistungsansprüchen betreffend das gemeinschaftliche Eigentum
gegenüber einer Bauträgerin. Auch mit der diesbezüglichen Entscheidung der
Wohnungseigentümer wird die ordnungsgemäße Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG
betroffen. Haben die Wohnungseigentümer die Verfolgung der
Mängelbeseitigungs- und Gewährleistungsansprüche zu einer gemeinschaftlichen
Angelegenheit gemacht, so spricht allerdings nichts Grundsätzliches dagegen,
dass sie im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG)
auch wirksam beschließen können, über solche Ansprüche mit der Bauträgerin
einen Vergleich abzuschließen (vgl. BayObLG ZMR 2000, 113 mit weiteren
Nachweisen). Dabei wird es allerdings einer sorgfältigen Beurteilung der
Rechtslage bedürfen, um sicherzustellen, dass den Wohnungseigentümern durch
den Vergleichsabschluss keine rechtlichen Nachteile entstehen. Ein Vergleich
muss grundsätzlich insoweit seinem Inhalt nach unter Berücksichtigung aller
Umstände als angemessen, zumindest aber als vertretbar anzusehen sein (vgl.
BayObLG NZM 2003, 807 mit weiteren Nachweisen). Entspricht also ein Beschluss
der Wohnungseigentümer nach diesen Maßgaben nicht einer ordnungsgemäßen
Instandhaltung und Instandsetzung bzw. erstmaligen vertragsgemäßen
Herstellung des Gemeinschaftseigentums, ist er für ungültig zu erklären. Auch bei
dieser Beschlussfassung steht der Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings
ein gewisser nicht gerichtlich überprüfbarer Ermessensspielraum zu. Welche
Mängel verfolgt und welche (wegen Geringfügigkeit oder des besonderen
Aufwandes wegen) toleriert werden, welche Ansprüche wann geltend gemacht und
auf welche Art und Weise durchgesetzt werden, liegt im pflichtgemäßen Ermessen
der Gemeinschaft (vgl. Köhler/Bassenge/Fritsch, Anwaltshandbuch
Wohnungseigentumsrecht, Teil 15 Rz. 250 mit weiteren Nachweisen).
Ausgehend von diesen Grundsätzen ist die Entscheidung des Landgerichts aus
Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Zwar rügt die weitere Beschwerde insoweit
zu Recht, dass es grundsätzlich durchaus vernünftige Gründe für die
Wohnungseigentümergemeinschaft geben kann, einseitig auf
Gewährleistungsrechte zu verzichten, ohne damit zwingend gegen die Grundsätze
ordnungsgemäßer Verwaltung zu verstoßen. Solche Gründe sind hier jedoch, wie
das Landgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, nicht ersichtlich.
Im Zusammenhang mit dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom
29.09.1997 zu Tagesordnungspunkt 1 "Zugluft im Dach und Schimmelbildung
etc.“ hat das Landgericht zunächst frei von Verfahrensfehlern und damit nach den
§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO bindend für das
Rechtsbeschwerdegericht festgestellt, dass die Gemeinschaft sich damit darauf
geeinigt hatte, lediglich einen Teil des Mangels am Gemeinschaftseigentum
beseitigen zu lassen. Dabei kann das Rechtsbeschwerdegericht in diesem
Zusammenhang die tatsächliche Würdigung durch die Tatsacheninstanzen gemäß
den §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO nicht auf ihre
sachliche Richtigkeit, sondern nur darauf überprüfen, ob ihr Ergebnis auf einem
Rechtsfehler beruht (vgl. etwa Senat, Beschluss vom 16.03.2004, 20 W 348/02; vgl.
auch Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 46). Dies gilt auch für die Würdigung von
Sachverständigengutachten (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87 mit
weiteren Nachweisen). Ob ein Gutachten, auf das sich die Tatsacheninstanzen im
Rahmen ihrer tatsächlichen Feststellungen gestützt haben, im Ergebnis zutrifft
oder nicht, ist grundsätzlich eine Frage der freien richterlichen Beweiswürdigung
und der Nachprüfung durch das Gericht der weiteren Beschwerde entzogen, weil
diesem eine eigene Beweiswürdigung verwehrt ist und der vom Tatgericht
gezogene Schluss nur rechtlich möglich, nicht aber zwingend sein muss (vgl.
Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rz. 43 mit weiteren Nachweisen).
Rechtsfehler in diesem eingeschränkten Sinn sind hier nicht ersichtlich. Das
Landgericht konnte dem vom Amtsgericht im vorliegenden Verfahren eingeholten
Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. C vom 15.03.2000 (nicht 2003)
entnehmen, dass in der Behebung des Mangels an der Nordseite des Daches über
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entnehmen, dass in der Behebung des Mangels an der Nordseite des Daches über
der Wohneinheit Nr. … keine vollständige Schadensbeseitigung am
Gemeinschaftseigentum gesehen werden kann. Dabei ist aber zunächst
festzuhalten, dass der Antragsteller bereits in erster Instanz in der Antragsschrift
zu Recht darauf hingewiesen hatte, dass sich aus dem angefochtenen
Wohnungseigentümerbeschluss gar nicht entnehmen lässt, welcher Art diese
Mängelbeseitigung sein sollte. Weder der protokollierte Wortlaut des Beschlusses,
noch die vom Landgericht in Bezug genommene Ladung nebst vorgelegter Anlage
machen dazu konkrete Angaben. Bereits das Amtsgericht hatte im Beschluss vom
21.01.2003, Seite 6, deshalb zu Recht darauf abgestellt, dass es an einer
nachvollziehbaren Begründung der Abhilfe durch die Bauträgerin fehlt. Bereits
deshalb entspricht die nicht weiter betriebene Aufklärung des - angesichts der
Auswirkungen - nicht ohne weiteres als unerheblich anzusehenden Mangels nicht
ohne weiteres ordnungsgemäßer Verwaltung. Zu Recht hat aber das Landgericht
auch darauf abgestellt, dass die vom Sachverständigen Dipl.-Ing. C auf Seite 5, 5.
Abs., des bezeichneten Gutachtens beschriebenen Zugerscheinungen in der
Wohnung des Antragstellers nach dessen Ausführungen auch auf einer anderen
Fehlerquelle beruhen können. Die weitere Beschwerde führt zwar aus - was in
Einzelheiten streitig ist -, dass die Bauträgerin bereits vor der Beschlussfassung
der Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Verbesserung der Dämmung im
Dachbereich vorgenommen habe und mithin die vom Sachverständigen lediglich
vermutete Verbindung nicht bestehen könne. Unabhängig von der Frage, ob
dieses Sachvorbringen im Hinblick auf die gutachtlichen Feststellungen in dieser
Form neu und im Verfahren der Rechtsbeschwerde überhaupt noch zulässig wäre
(vgl. dazu Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 40; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., §
45 Rz. 85), ließe sich daraus und auch aus dem Vortrag der Antragsgegner in den
Tatsacheninstanzen gar nicht konkret entnehmen, dass durch die - wie auch
immer geartete - Mängelbeseitigung an der Nordseite des Daches über der
Wohneinheit Nr. … dem vom Sachverständigen noch in seinem Gutachten aus
dem Jahr 2000 festgestellten Zustand abgeholfen werden kann. Soweit die weitere
Beschwerde in diesem Zusammenhang also darauf abstellt, der Sachverständige
Dipl.-Ing. C habe in seinem Gutachten vom 15.03.2000 lediglich eine Vermutung
zu den Ursachen der Zugerscheinungen geäußert, ist dies unerheblich, weil
jedenfalls nicht ersichtlich ist, dass durch die mit dem angefochtenen
Wohnungseigentümerbeschluss akzeptierte (Teil-)Maßnahme eine Abhilfe des
Mangels - welche Ursachen er auch immer hat - geschaffen werden kann. In der
Erstbeschwerdeinstanz hatten die Antragsgegner im Schriftsatz vom 20.05.2003,
Seite 3, gar ausgeführt, die Bauträgerin habe sämtliche noch erforderlichen
Wärmedämmmaßnahmen im Dachbereich, zuletzt in der Wohnung Nr. …, bereits
im Jahr 1997 - also vor dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. C vom
15.03.2000 - bereits abgeschlossen (vgl. auch die Äußerungen im Termin zur
mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 17.11.2003). Die Ausführungen
der weiteren Beschwerde zu dem noch im Jahr 1999 durch den
Gerichtssachverständigen festgestellten Zustand lassen also vielmehr eher den
Schluss darauf zu, dass die Antragsgegner die Ursachen der Mängel im Zeitpunkt
der Beschlussfassung im Jahr 1997 nicht hinreichend aufgeklärt hatten, sie sich
mangels konkreter und tragfähiger Feststellungen hierzu darüber weitgehend im
Unklaren befanden.
Ohne hinreichende Feststellungen über die Mangelursachen hätte es aber -
jedenfalls bei derart erheblichen Mängeln - nicht den Grundsätzen
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, eine vom Bauträger durchzuführende
(Teil-)Maßnahme als Mangelbeseitigung zu akzeptieren und den Mangel von der
Mängelliste zu streichen, eine Erwägung, auf die ebenfalls bereits das Amtsgericht
im Beschluss vom 21.01.2003, Seite 6, zu Recht abgestellt hatte.
Angesichts dessen kann die im Einzelnen streitige Frage dahinstehen, ob und
inwieweit noch nach dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. C vom
14.11.1996 im Beweissicherungsverfahren bzw. der gutachterlichen
Stellungnahme des Prof. D vom 17.07.1996, aber vor der hier maßgeblichen
Beschlussfassung der Wohnungseigentümer im Jahr 1997,
Mängelbeseitigungsarbeiten von der Bauträgerin durchgeführt wurden. Wie die
Feststellungen im vorliegenden Gerichtsverfahren zeigen, haben sie jedenfalls
nicht zu einer umfassenden Beseitigung des mangelhaften Zustands geführt. Zu
Recht hat das Landgericht aus den von ihm festgestellten Tatsachen den Schluss
gezogen, dass der angefochtene Wohnungseigentümerbeschluss mit der
Behebung eines Mangels an der Nordseite des Daches über der Wohneinheit Nr.
… auch keine bzw. keine adäquate Gegenleistung für die Streichung der
diesbezüglichen Beanstandung von der Mängelliste vorsieht und eine solche sich
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diesbezüglichen Beanstandung von der Mängelliste vorsieht und eine solche sich
auch nicht aus anderen Umständen ergibt. Soweit die weitere Beschwerde in
diesem Zusammenhang darauf abstellt, eine adäquate Gegenleistung der
Bauträgerin sei darin zu sehen, dass sie im Falle eines Vergleichs sämtliche
Gerichts-, Rechtsanwalts- und Sachverständigenkosten übernehme, so kann
dahinstehen, ob dies angesichts der offensichtlich insoweit ungeklärten
Mängelursachen hinreichend sein könnte. Jedenfalls hat das Landgericht auf Seite
12 des angefochtenen Beschlusses mit zutreffender Begründung, der der Senat
folgt und auf die er zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt,
festgestellt, dass dieses "Nachgeben“ nicht hinreichend wäre, um den Verzicht auf
die Mängelbeseitigung zu rechtfertigen. Konkrete Einwendungen hiergegen, die
eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten, bringt die weitere Beschwerde nicht
vor.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner hat jedoch Erfolg, soweit das
Landgericht auf die gegen den Teil-Beschluss des Amtsgerichts Bad Vilbel vom
21.01.2003 gerichtete unselbstständige Anschlussbeschwerde des Antragstellers
die unter Tagesordnungspunkt 8 (Gefälle im Waschkeller), 10 (Balkonregenrinnen)
und 12 (Türabschlüsse an den Balkonen) gefassten Beschlüsse der
Wohnungseigentümerversammlung vom 29.09.1997 für ungültig erklärt hat. In
diesem - beim Senat angefallenen - Umfang ist unselbstständige
Anschlussbeschwerde des Antragstellers als unzulässig zu verwerfen.
Die im Erstbeschwerdeverfahren erhobene unselbstständige Anschlussbeschwerde
des Antragstellers ist unzulässig. Dies hat der Senat im
Rechtsbeschwerdeverfahren von Amts wegen und unabhängig von einer Rüge der
Rechtsbeschwerdeführer (= der Antragsgegner) zu prüfen und zu berücksichtigen
(vgl. Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, a.a.O., § 27 Rz. 15 mit weiteren Nachweisen).
Es entspricht einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass mit der
unselbstständigen Anschlussbeschwerde nach Ablauf der Beschwerdefrist die
Zurückweisung eines Beschlussanfechtungsantrages nicht mehr angegriffen
werden kann, da der Eigentümerbeschluss bereits bestandskräftig geworden ist
(vgl. KG OLGZ 1991, 306; BayObLG WuM 2004, 427; OLG Zweibrücken ZMR 2005,
407; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 27; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz.
112; Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juni 1997, § 45 WEG Rz. 25; vgl. auch
Köhler/Bassenge, a.a.O., Teil 17 Rz. 298).
Regelmäßig ist zwar in Verfahren nach § 43 WEG auch die unselbstständige weitere
Anschlussbeschwerde unbefristet zulässig; die für das ZPO-Verfahren eingeführten
Befristungen für Anschlussrechtsmittel gelten im FGG-Verfahren nicht. Für
Beschlussanfechtungsverfahren ergibt sich aus deren Eigenart aber etwas
anderes. Die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG dient als Ausschlussfrist der
Rechtssicherheit. Sie kann dieser Aufgabe nur gerecht werden, wenn der Richter in
seiner Entscheidungsbefugnis entsprechend § 308 ZPO auf die innerhalb der
Antragsfrist gestellten Sachanträge beschränkt ist. Ob und inwieweit ein Beschluss
der Wohnungseigentümer angefochten wird, ist Sache der Beteiligten, nicht des
Gerichts. Der gestellte Sachantrag setzt daher dem
Beschlussanfechtungsverfahren in Wohnungseigentumssachen Grenzen. Die
Anfechtung eines Beschlusses zu einem Tagesordnungspunkt eröffnet nicht die
Möglichkeit der Anfechtung anderer in der Versammlung gefasster Beschlüsse
nach Fristablauf. Nicht rechtzeitig angefochtene Eigentümerbeschlüsse werden
demgemäß bestandskräftig. Was für die Verfahrenseinleitung gilt, hat
gleichermaßen für die Rechtsmittelinstanzen Bedeutung. Ebenso wie andere
Beteiligte nach Ablauf der Beschlussanfechtungsfrist nicht mehr gerichtlich die
Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses verfolgen können, kann der
Antragsteller, dessen Anfechtungsantrag zurückgewiesen worden ist, nach Ablauf
der Rechtsmittelfrist sein Anfechtungsbegehren auch dann nicht mehr geltend
machen, wenn andere Beteiligte die Anfechtung anderer Eigentümerbeschlüsse
weiterhin erstreben bzw. insoweit ein anderes Verfahrensziel verfolgen. Prozessual
ist die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses völlig selbstständig; ansonsten
wäre im Übrigen auch der Teil-Beschluss des Amtsgerichts gar nicht zulässig
gewesen. Der Fortgang eines anderen Beschlussanfechtungsverfahrens
rechtfertigt es nicht, nach Fristablauf ein Aufgreifen bestandskräftig gewordener
Eigentümerbeschlüsse zu gestatten. Nach Fristablauf hinsichtlich der
Zurückweisung eines Beschlussanfechtungsantrages tritt wegen dieses
Eigentümerbeschlusses also eine Teilrechtskraft ein (so im Einzelnen: KG OLGZ
1991, 306; OLG Zweibrücken ZMR 2005, 407).
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So liegt der Fall hier. Der Teil-Beschluss des Amtsgerichts, mit dem die - im
Verfahren der weiteren Beschwerde noch anhängigen - Anträge des Antragstellers
auf Ungültigerklärung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom
29.09.1997 zu den Tagesordnungspunkten 8 (Gefälle im Waschkeller), 10
(Balkonregenrinnen) und 12 (Türabschlüsse an den Balkonen) zurückgewiesen
worden waren, ist dem Antragsteller am 14.02.2003 zugestellt worden (Bl. 359b d.
A.). Im Zeitpunkt der Einlegung der unselbstständigen Anschlussbeschwerde mit
Schriftsatz vom 21.05.2003 war die Beschwerdefrist (§§ 43 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1
FGG) lange abgelaufen. Dies führt zur Unzulässigkeit des Anschlussrechtsmittels
(so KG OLGZ 1991, 306; OLG Zweibrücken ZMR 2005, 407).
Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten die Gerichtskosten des
Verfahrens der Erst- und der weiteren Beschwerde nach dem Anteil des jeweiligen
Obsiegens und Unterliegens zu tragen haben, § 47 Satz 1 WEG.
Es besteht jedoch schon wegen der unterschiedlichen Entscheidungen der
Vorinstanzen keine Veranlassung, insoweit die Erstattungsfähigkeit
außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG. Die Wertfestsetzung
beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und folgt den unbeanstandet gebliebenen
Wertansätzen durch das Landgericht.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.