Urteil des BGH, Az. V ZR 468/99

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 468/99
Verkündet am:
12. Januar 2001
K a n i k ,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
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BGB § 145; ZPO § 253 Abs. 2 Nr. 2; ZPO § 894
a) Bei einem schon in einem Vorvertrag vollständig ausformulierten künftigen Haupt-
vertrag besteht kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage auf Abgabe eines An-
gebots durch den Verpflichteten. Der Berechtigte hat vielmehr mit seinem Klage-
antrag ein eigenes Angebot zu unterbreiten und dessen Annahme durch den Ver-
pflichteten zu verlangen.
b) Regelt ein Vorvertrag jedoch nicht den vollständigen Inhalt des in Aussicht ge-
nommenen Hauptvertrages, sondern verweist er insoweit lediglich auf die Be-
stimmungen in Kaufverträgen, die mit anderen Käufern geschlossen werden, so
muß der Berechtigte mit seinem Klageantrag kein eigenes Angebot unterbreiten
und dessen Annahme verlangen, sondern kann auf Abgabe eines ausformulierten
Vertragsangebots durch den Verpflichteten klagen.
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BGH, Urt. v. 12. Januar 2001 - V ZR 468/99 - OLG München
LG Landshut
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. Januar 2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die
Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts München vom 14. September 1999 im
Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Be-
klagten erkannt worden ist.
Die Anschlußberufung der Klägerin wird zurückgewiesen, soweit
ihr das Berufungsgericht stattgegeben hat.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 18. August 1994 kaufte die Klägerin vom
E. L. e.V. zum Preis von 2,8 Millionen DM ein Grundstück in
der Gemarkung L. , um darauf ein Gebäude zum Zwecke der Veräuße-
rung in Wohn- und/oder Teileigentum zu errichten.
Unmittelbar im Anschluß an die Beurkundung des Kaufvertrages verein-
barten die Klägerin und die Beklagte, deren Geschäftsführer zugleich der Prä-
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sident des E. L. war, eine notariell beurkundete Ankaufsver-
pflichtung. Darin verpflichtete sich die Beklagte, falls die Klägerin "nicht alle
Wohneinheiten und gewerblichen Einheiten im Vorderhaus" verkaufen konnte,
die nicht verkauften "Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten im Vorderhaus"
zum Preis von 6.400,00 DM/m² bis zu einer Gesamtfläche von 200 m² zu kau-
fen. Auf diese Weise sollte das finanzielle Risiko der Klägerin, die zu einem
sehr hohen Preis gekauft hatte, gemindert werden.
In der Folgezeit erwarb die Klägerin das Nachbargrundstück hinzu und
dehnte die Bebauung auf beide Grundstücksflächen aus. Erstellt wurden
Wohn- und Büroräume. In der Teilungserklärung vom 14. Dezember 1995 wur-
den von der Klägerin die Miteigentumsanteile mit Sondereigentum an "Woh-
nungen" und "Büroeinheiten" verbunden.
Die Klägerin nimmt die Beklagte aus der Ankaufsverpflichtung hinsicht-
lich einer im Erdgeschoß gelegenen Büroeinheit mit einer Größe von rd.
160 m² in Anspruch. Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß zum "Er-
werb" dieser Büroeinheit verurteilt. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin
zwei Hilfsanträge gestellt, von denen der erste auf Abgabe eines vorformulier-
ten Kaufangebots über einen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sonderei-
gentum an einer "Büroeinheit" durch die Beklagte gerichtet ist. Davon weicht
der zweite Hilfsantrag nur in der Bezeichnung des Kaufgegenstandes als Mit-
eigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer "Wohneinheit"
ab. Während Haupt- und erster Hilfsantrag vom Oberlandesgericht abgewiesen
worden sind, hat die Klägerin mit dem zweiten Hilfsantrag Erfolg gehabt. Mit
der Revision begehrt die Beklagte die vollständige Klageabweisung.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht ist der Ansicht, die Klageerweiterung in der Beru-
fungsinstanz sei zulässig und konkludent mit einer Anschlußberufung verbun-
den. Hinsichtlich des Hauptantrages sei die Klage wegen fehlender Bestimmt-
heit unzulässig, wobei dahinstehen könne, ob der Antrag auf eine unvertretba-
ren Handlung oder die Abgabe einer Willenserklärung gerichtet sei. Dagegen
sei der erste Hilfsantrag hinreichend bestimmt. Er sei jedoch unbegründet, weil
das Angebot eine Büroeinheit zum Gegenstand habe, die Vertragsauslegung
aber ergebe, daß die Beklagte nur verpflichtet sei, umfassender nutzbare "Ge-
werbeeinheiten" zu erwerben. Erfolg habe die Klägerin aber mit dem auf Er-
werb von Wohnungseigentum gerichteten zweiten Hilfsantrag. Es könne dahin-
stehen, ob diese Wohnung von mittlerer Art und Güte sei; denn solches sei im
Hinblick auf den Vertragszweck, das Risiko der Klägerin bei der Vermarktung
zu vermindern, nicht geschuldet. Die Beklagte habe die "nicht verkauften Woh-
neinheiten" abnehmen sollen, die regelmäßig nur schwerer zu vermitteln seien.
Der Anspruch der Klägerin scheitere nicht daran, daß die "Wohnung" im Tei-
lungsplan noch als Büroeinheit ausgewiesen sei. Es sei nämlich nicht objektiv
unmöglich, daß die Klägerin das Angebot der Beklagten annehme und ihr mit
Zustimmung aller Wohnungs- und Teileigentümer Wohnungseigentum ver-
schaffe. Aus prozeßökonomischen Gründen sei es auch zulässig, die im Ver-
tragsangebot vorgesehene Auflassungserklärung schon vor Abschluß des
Hauptvertrages in die Verurteilung einzubeziehen.
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Dies hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.
II.
1. Allerdings bleibt die Revision ohne Erfolg, soweit mit ihr geltend ge-
macht wird, das Berufungsgericht habe die Erweiterung der Klage um die bei-
den Hilfsanträge zu Unrecht als Anschlußberufung behandelt. Die Anschlußbe-
rufung muß nicht ausdrücklich als solche bezeichnet sein. Es genügt, daß der
klare Wille der Klägerin zum Ausdruck kam, zu ihren Gunsten - hilfsweise - ei-
ne Änderung des erstinstanzlichen Urteils zu erreichen (Senat, BGHZ 109,
179, 187; Senatsurt. v. 26. Oktober 1990, V ZR 122/89, NJW-RR 1991, 510).
Entgegen der Ansicht der Revision hat die Klägerin die beiden Hilfsan-
träge ordnungsgemäß in den Rechtsstreit eingeführt. Richtig ist, daß in den
beiden Hilfsanträgen vom 13. März 1999 zu Unrecht von bereits "gestellten"
Hilfsanträgen die Rede ist, die nunmehr etwas abgeändert formuliert würden;
auch waren in der mündlichen Verhandlung bislang keine Hilfsanträge gestellt.
Sie waren aber bereits in den Schriftsätzen der Klägerin vom 29. und vom
30. Dezember 1998 formuliert worden. Daraus war für die Beklagte klar er-
sichtlich, daß insoweit eine Abänderung des Urteils erstrebt wurde, als Reakti-
on auf die Einwände der Beklagten gegen die ungenügende Bestimmtheit der
Verurteilung. Mehr ist für die Anschlußberufung nicht erforderlich.
2. Auch mit der Rüge, für den auf Abgabe eines Vertragsangebotes
durch die Beklagte gerichteten Klageantrag fehle das Rechtsschutzinteresse,
bleibt die Revision ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hat die notarielle Urkun-
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de, die die Ankaufsverpflichtung der Beklagten regelt, frei von Rechtsfehlern
als Vorvertrag ausgelegt. Die Revision beanstandet dies nicht.
Zwar trifft es zu, daß bei einem schon im Vorvertrag vollständig ausfor-
mulierten künftigen Hauptvertrag kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage auf
Abgabe eines Angebots durch die Gegenseite besteht. Bei solcher Sachlage
hat vielmehr der Kläger mit seinem Antrag ein eigenes Angebot zu unterbreiten
und dessen Annahme durch den Beklagten zu verlangen, so daß mit der
Rechtskraft eines stattgebenden Urteils gemäß § 894 ZPO der Vertrag zustan-
de kommt (Senatsurt. v. 7. Oktober 1983, V ZR 261/81, NJW 1984, 479, 480).
So aber liegt der Fall hier nicht. Der Vorvertrag enthält nicht den vollständigen
Inhalt des in Aussicht genommenen Hauptvertrages, sondern verweist insoweit
lediglich auf die "Bestimmungen ... in den Kaufverträgen" der Klägerin "mit
sonstigen Käufern in diesem Objekt". Damit waren aber Streitigkeiten zwischen
den Parteien über den sachlichen Inhalt des Hauptvertrages nicht ausge-
schlossen, etwa wenn die Beklagte bestritten hätte, daß ein vorgelegter Text
inhaltlich den Verträgen mit den "sonstigen Käufern" entspreche. Die Klägerin
wäre daher unter Umständen gezwungen gewesen, mehrere Angebote unter-
schiedlichen Inhalts nach § 313 BGB beurkunden zu lassen und zum Gegen-
stand von hilfsweise gestellten Klageanträgen zu machen. Da dies nicht zu-
mutbar ist, kann die Klägerin - wie geschehen - ihren Klageantrag auf Abgabe
eines Vertragsangebots durch die Beklagte richten und so insbesondere vom
Gericht angeregten Änderungen des angestrebten Vertragsinhalts durch An-
tragsänderungen Rechnung tragen (Senat, BGHZ 98, 130, 133 f).
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3. Dagegen macht die Revision in der Sache selbst zu Recht geltend,
daß jedenfalls zur Zeit kein Anspruch der Klägerin auf Abgabe eines Kaufver-
tragsangebotes besteht.
a) Nachdem das Berufungsgericht insoweit rechtskräftig entschieden
hat, steht fest, daß Teileigentum, dessen Zweckbestimmung in der Teilungser-
klärung (Gemeinschaftsordnung) mit "Büroeinheit" ausgewiesen ist, nicht der
Ankaufsverpflichtung der Beklagten unterfällt.
b) Eine Ankaufsverpflichtung der Beklagten besteht aber, wenn den
Räumen die Zweckbestimmung "Wohneinheit" zukommt, also Wohnungsei-
gentum zu erwerben ist.
aa) Unzutreffend ist die Auffassung der Beklagten, sie müsse nur eine
Wohnung "mittlerer Art und Güte" kaufen, und diese Voraussetzungen erfülle
die Einheit nicht, weil sie im Erdgeschoß liege und für eine Wohnung viel zu
groß sei. Die Auslegung des Berufungsgerichts, gerade die schlecht verkäufli-
chen Einheiten unterlägen der Ankaufsverpflichtung, ist frei von Rechtsfehlern.
Nach der Regelung unter I 3 der notariellen Urkunde bezieht sich die Ankaufs-
verpflichtung ausdrücklich auf alle Wohn- und Gewerbeeinheiten im Vorder-
haus, die die Klägerin bei Rohbaufertigstellung nicht verkauft hatte, und ist le-
diglich durch die Gesamtfläche von 200 m² beschränkt.
bb) Nicht zu folgen ist der Revision auch, soweit sie meint, die Klägerin
habe das Ankaufsrisiko der Beklagten unzulässigerweise dadurch erhöht, daß
sie ein weiteres Grundstück hinzuerworben und mitbebaut habe. Es kann dem
Vertrag zwischen den Parteien nicht entnommen werden, daß es der Klägerin
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untersagt sein sollte, weiteres Bauland hinzuzuerwerben. Die Revision verweist
auch nicht auf Tatsachenvortrag, wonach der Zuerwerb zu einer Risikoerhö-
hung für die Beklagte geführt hat. Die Ankaufsverpflichtung ist allerdings auf
das Vorderhaus auf dem vom E. erworbenen Grundstück be-
schränkt. Nur dort liegen aber auch die umstrittenen Räume. Wie die Revisi-
onserwiderung zutreffend ausführt, ist hiervon bereits das erstinstanzliche Ge-
richt ausgegangen, dem das Berufungsgericht insoweit ersichtlich gefolgt ist.
Auf entgegenstehenden Tatsachenvortrag verweist die Revision nicht.
cc) Der Antrag der Klägerin ist nicht, wie die Revision ferner geltend
macht, wegen der Bestimmungen zur Auflassung unter V des Vertragsange-
botes zu weitgehend. Im Unterschied zu der vom Berufungsgericht herangezo-
genen Entscheidung des Senats (BGHZ 98, 130, 134) ist in das Vertragsange-
bot hier keine Erklärung zur dinglichen Einigung nach § 925 BGB eingebun-
den, sondern lediglich die schuldrechtliche Verpflichtung der Beklagten gere-
gelt, an der Auflassung mitzuwirken. Ungeachtet der Frage, ob diese Ver-
pflichtung bei Grundstückskaufverträgen im Hinblick auf den Gefahrübergang
nach § 446 Abs. 2 BGB nicht ohnehin aus der Abnahmepflicht des Käufers
(§ 433 Abs. 2 BGB) folgt (vgl. MünchKomm-BGB/H. P. Westermann, 3. Aufl.,
§ 433 Rdn. 78; Staudinger/Köhler, BGB [1995], § 433 Rdn. 189; Soer-
gel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 433 Rdn. 266; auch Senat, BGHZ 58, 246, 248 f),
steht es den Vertragsparteien jedenfalls frei, eine solche Mitwirkungspflicht zu
vereinbaren.
dd) Eine Ankaufsverpflichtung der Beklagten besteht gleichwohl nicht,
weil die Klägerin - jedenfalls derzeit - nur eine Büroeinheit, nicht aber Woh-
nungseigentum zum Erwerb anbieten kann.
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Das Berufungsgericht hat diesen Umstand nicht außer acht gelassen,
ihm jedoch Bedeutung nur für die Frage der Erfüllbarkeit eines zustande ge-
kommenen Kaufvertrages beigelegt. Diesem Verständnis der Vereinbarungen
der Parteien ist nicht zu folgen; denn das Berufungsgericht hat die maßgebli-
chen Umstände und Interessen nicht vollständig berücksichtigt. Da weitere
Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat den Vertrag über die
Ankaufsverpflichtung selbst auslegen (BGHZ 65, 107, 112; 124, 39, 45). Das
Berufungsgericht hat außer acht gelassen, daß der Beklagten unter I 3 der
notariellen Urkunde vorbehalten blieb, ihre Ankaufsverpflichtung durch Ver-
mittlung der "Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten" an dritte Käufer abzu-
wenden. Solange die Klägerin nur eine "Büroeinheit", also Teileigentum zur
Nutzung als Büro, überlassen kann, ist es der Beklagten aber kaum möglich,
Interessenten für den Erwerb von Wohnungseigentum zu gewinnen. Um das
der Beklagten eingeräumte Recht nicht zu entwerten, kann die Umwandlung
des Teileigentums in Wohnungseigentum nicht erst für die Erfüllung eines in-
folge der Ankaufsverpflichtung zustande gekommenen Vertrages Bedeutung
erlangen. Wohnungseigentum muß vielmehr bereits geschaffen sein, damit
eine Ankaufsverpflichtung der Beklagten begründet werden kann, es handelt
sich nach den Vereinbarungen der Parteien um eine Anspruchsvoraussetzung.
Dies wird bestätigt durch den Wortlaut der notariellen Urkunde, von dem bei
der Auslegung in erster Linie auszugehen ist (BGHZ 121, 13, 16) und der eine
Ankaufsverpflichtung für die "nicht verkauften Wohneinheiten und Gewerbe-
einheiten" vorsieht. Ein nicht erfolgter Verkauf als Voraussetzung der Ankaufs-
verpflichtung kann aber nur dann festgestellt werden, wenn die Klägerin das
dafür maßgebliche Objekt, hier also Wohnungseigentum, geschaffen hat.
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Der Vortrag der Klägerin, die Umwandlung des Teileigentums in Woh-
nungseigentum sei nach Abschluß des Berufungsverfahrens erfolgt, kann im
Revisionsverfahren keine Berücksichtigung finden (§ 561 Abs. 1 ZPO). Zwar
dürfen nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes materiell-
rechtlich bedeutsame Tatsachen, die erst nach der letzten mündlichen Ver-
handlung in der Berufungsinstanz eingetreten sind, im Revisionsverfahren
dann beachtet werden, wenn sie unstreitig oder ohnehin von Amts wegen zu
beachten sind (BGHZ 28, 13, 15; 53, 128, 130 f; 83, 102; 85, 288, 290; Se-
natsurteil v. 3. April 1998, V ZR 143/97, NJW-RR 1998, 1284; BGH, Urt. v.
9. Juli 1998, IX ZR 272/96, NJW 1998, 2972, 2974) und schützenswerte Be-
lange der Gegenpartei nicht entgegenstehen (BGHZ 53, 128, 132). Diese Vor-
aussetzungen sind hier aber nicht erfüllt. Die der behaupteten Umwandlung
des Teileigentums in Wohnungseigentum zugrunde liegenden tatsächlichen
Vorgänge sind von der Beklagten nicht außer Streit gestellt worden.
4. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1
ZPO.
Wenzel
Tropf
Krüger
Lemke
Gaier