Urteil des BGH, Az. XII ZR 153/98

BGH (1995, höhe, konkludentes verhalten, erweiterung, mietvertrag, mietzins, genehmigung, beurteilung, verfügung, zustimmung)
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 153/98
Verkündet am:
21. Juni 2000
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 21. Juni 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Blumenröhr und die
Richter Dr. Krohn, Gerber, Sprick und Weber-Monecke
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 5. Zivilsenats des
Thüringer Oberlandesgerichts in Jena vom 12. Mai 1998 im Ko-
stenpunkt und insoweit aufgehoben, als auf die Berufung des Be-
klagten - unter Abänderung des Urteils der 6. Zivilkammer des
Landgerichts Erfurt vom 29. Juli 1997 - die Klage in Höhe eines
Betrages von 30.455,56 DM nebst Zinsen abgewiesen worden ist.
Die Berufung des Beklagten gegen das landgerichtliche Urteil
wird in Höhe eines Betrages von 15.789,92 DM nebst 4 % Zinsen
aus 7.894,96 DM für die Zeit vom 4. April 1995 bis 3. Mai 1995
und aus 15.789,92 DM seit dem 4. Mai 1995 zurückgewiesen.
Im weiteren Umfang der Aufhebung (in Höhe eines Betrages von
14.665,64 DM nebst Zinsen) wird der Rechtsstreit zur weiteren
Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revi-
sionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Die Kläger nehmen den Beklagten (Freistaat Thüringen) auf Zahlung
restlichen Mietzinses in Anspruch.
Im Jahre 1993 traten die Parteien in Verhandlungen über ein Mietver-
hältnis in einem noch zu erstellenden Bürogebäude der Kläger in E. für das
Versorgungsamt E. , die Hauptfürsorgestelle E. , das Amt für Arbeits-
schutz E. und das Landesjugendamt. Im Rahmen der Planungen erstellte
das Landesamt für Soziales und Familie einen Bauantrag, dem Bedarfsanfor-
derungen für die vier Ämter mit einem angegebenen Gesamtflächenbedarf von
5.158 qm beigefügt waren. Die Bedarfsanforderungen wurden dem Thüringer
Finanzministerium vorgelegt, welches die Gesamtfläche auf 4.424 qm redu-
zierte. Diese reduzierte Bedarfsanforderung wurde den Klägern für das Bau-
vorhaben übermittelt.
Am 28. Februar 1994 schlossen die Parteien auf der Grundlage der vor-
angegangenen Planungen einen Mietvertrag "zur Unterbringung von Dienst-
stellen des Landes", nach dessen § 1 Abs. 1 der Beklagte "ca. 4.424 qm Nutz-
fläche, ca. 220 qm Freifläche und ca. 1.650 qm Verkehrsfläche" mietete. In § 1
Abs. 3 des Vertrages wurde vereinbart:
Die genannten Büroraumflächen werden zum frühestmöglichen Zeit-
punkt vom Staatsbauamt E. festgestellt (DIN 277). Sollten sich die
angegebenen Flächen verringern oder erweitern, wird der Mietzins an-
teilmäßig angepaßt.
Der Mietzins wurde gemäß § 3 des Vertrages für die Nutzflächen mit
18,70 DM je qm und für die Verkehrsflächen mit 18 DM je qm festgelegt. Zu-
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züglich eines Betrages von monatlich je 80 DM für acht Garagen ergab sich ein
Monatsgesamtmietzins in Höhe von 113.068,80 DM.
Der Mietvertrag wurde für den Mieter von dem Präsidenten des Thürin-
ger Landesamts für Soziales und Familie unterschrieben mit dem Zusatz, daß
die Unterschrift vorbehaltlich der Zustimmung des Thüringer Finanzministeri-
ums gelte. Diese Zustimmung wurde anschließend erteilt.
Im Oktober 1994 veräußerten die Kläger das Grundstück an die
KG in R. , die seit
September 1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, die Verwal-
tung des Grundbesitzes jedoch bereits seit Juni 1995 betreibt.
Im März 1995 wurden die Mieträume schrittweise an den Beklagten
übergeben. Anfang April 1995 teilten die Kläger ihm mit, das endgültige Auf-
maß habe eine Nutzfläche von 5.195,95 qm und eine Verkehrsfläche von
1.634,78 qm ergeben, die von den Dienststellen tatsächlich genutzt würden.
Auf dieser Grundlage errechneten die Kläger - unter Einbeziehung eines Zu-
schlages von monatlich 1.066,28 DM für eine höherwertige Computervernet-
zung - einen monatlichen Gesamtmietzins von 128.296,58 DM.
Die sich hieraus im Vergleich zu dem in § 3 des Mietvertrages vorgese-
henen Betrag von 113.068,80 DM ergebende Differenz von monatlich
15.227,78 DM für den Zeitraum von April bis Dezember 1995 ist Gegenstand
der Klage.
Die Kläger haben zur Begründung der Klageforderung geltend gemacht:
Die Änderungen der Büroflächen und Nebennutzungsflächen, die zu der Erhö-
hung der endgültig vermieteten Gesamtfläche geführt hätten, seien auf
Wunsch der Behördenleiter des Beklagten erfolgt und im Rahmen der Baupla-
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nung zwischen diesen und dem Architekten abgestimmt worden. Zum Teil sei-
en notwendige Räume, u.a. die gesamten WC-Anlagen, in der Bedarfsanforde-
rung vergessen und erst nachträglich eingeplant worden.
Der Beklagte hat behauptet: Die Kläger hätten die Größe der Mietfläche
eigenmächtig abgeändert. Zu einer Änderung der in dem Mietvertrag verein-
barten Mietfläche sei nur der Präsident des Thüringer Landesamts für Soziales
und Familie ermächtigt gewesen. Die Absprachen zwischen dem Architekten
und den Amtsleitern hätten sich lediglich auf die Innengestaltung der Büros
bezogen. Hingegen habe die Angabe des "ca."-Flächenmaßes in dem Mietver-
trag auf der Grundlage der Bedarfsanforderungen eine Zusicherung des Ver-
mieters dargestellt, von der nur geringfügige Abweichungen zulässig gewesen
seien.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Be-
klagten hat das Oberlandesgericht das Urteil abgeändert und die Klage abge-
wiesen. Dabei hat es die Aktivlegitimation der Kläger für die Klageforderung ab
dem 1. Juni 1995 verneint, da insoweit die Grundstückserwerberin Inhaberin
der Ansprüche geworden sei.
Gegen das Urteil haben die Kläger Revision eingelegt. Der Senat hat die
Annahme der Revision abgelehnt, soweit die Kläger restliche Mietzinsansprü-
che für die Zeit ab 1. Juni 1995 geltend gemacht haben. Im übrigen - wegen
der Mietzinsdifferenz für die Monate April und Mai 1995 - ist die Revision an-
genommen worden.
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Entscheidungsgründe:
Im Umfang der Annahme hat die Revision Erfolg. Sie führt in Höhe eines
Betrages von 15.789,92 DM nebst Zinsen zur Bestätigung des landgerichtli-
chen Urteils und im übrigen zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zu-
rückverweisung an das Berufungsgericht.
1. Das Oberlandesgericht hat die Klage, soweit es die Kläger wegen der
Ansprüche für die Monate April und Mai 1995 für aktivlegitimiert gehalten hat,
deshalb als unbegründet angesehen, weil es an einer wirksamen Vereinbarung
über die Erhöhung der Mietfläche in Abänderung des Mietvertrages fehle. Dazu
hat das Gericht im einzelnen ausgeführt: Schon aus der vorprozessualen Kor-
respondenz ergebe sich, daß die Kläger bei der Errichtung des Mietobjekts
nicht von der von dem Thüringer Finanzministerium reduzierten Bedarfsbe-
rechnung ausgegangen seien, weil sie diese nicht für praktikabel gehalten
hätten. Sie hätten die vertragliche Vereinbarung vielmehr einseitig geändert.
Auf Abstimmungen mit den einzelnen Amtsleitern könnten sie sich dabei nicht
berufen, weil ihnen - zumindest im Hinblick auf die Notwendigkeit der Geneh-
migung des Mietvertrages durch das Thüringer Finanzministerium - habe be-
wußt sein müssen, daß die Ämter ihren Bedarf nicht eigenständig bestimmen
könnten, sondern an die ministerielle Bedarfsreduzierung gebunden seien. In-
soweit bestehe auch kein Vertrauensschutz für die Kläger. Da die Amtsleiter
den Mietvertrag nicht für den Beklagten unterzeichnet hätten, hätten die Kläger
nicht davon ausgehen können, daß die Amtsleiter zum Abschluß einer abwei-
chenden Vereinbarung berechtigt seien, vor allem nicht ohne Zustimmung des
Finanzministeriums.
Auch die Mietanpassungsklausel in § 1 Abs. 3 des Mietvertrages führe
nicht zu einem anderen Ergebnis. Denn sie regele nur die Folge einer tatsäch-
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lichen Verringerung oder Erweiterung der angegebenen Flächen, nicht jedoch
das Verfahren, die Voraussetzungen und die Berechtigung zur Flächenände-
rung selbst.
2. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung
nicht stand. Für die rechtliche Beurteilung sind zwei Teilkomplexe zu unter-
scheiden. Zu einem Teil ist die genutzte Gesamtfläche dadurch vergrößert
worden, daß zusätzliche Räume, die in den Bedarfsanforderungen nicht auf-
geführt waren, von den Klägern zur Verfügung gestellt und vom Beklagten in
Gebrauch genommen wurden. Zum anderen beruht die Vergrößerung der ge-
nutzten Fläche darauf, daß die in den Bedarfsanforderungen angegebenen
Raummaße nicht eingehalten wurden.
a) aa) In den von den vier Ämtern erstellten, vom Thüringer Finanzmini-
sterium korrigierten Bedarfsanforderungen fehlten jegliche WC-Anlagen. Toi-
letten in ausreichender Zahl sind indessen (sowohl in § 37 der zwar auch in
den neuen Ländern - Anlage I Kap. VIII Sachgebiet B Abschn. III Nr. 10 zum
Einheitsvertrag -, jedoch grundsätzlich nicht für die öffentliche Verwaltung gel-
tenden Arbeitsstättenverordnung als auch) in § 48 Abs. 2 Satz 6 der Thüringer
Bauordnung in der Fassung vom 3. Juni 1994 (GBl. Bl. 553) gesetzlich vorge-
schrieben. Das Thüringer Finanzministerium konnte daher die Genehmigung
zur Errichtung von WC-Anlagen nicht verweigern. Diese sind als ersichtlich zu
den überlassenen Raumeinheiten gehörende Nebenräume Gegenstand des
Mietvertrages geworden. Auf sie erstreckt sich daher die Verpflichtung zur Ent-
richtung des für Nutzflächen (hier: Nebennutzflächen, vgl. GA 66) vereinbarten
Mietzinses von 18,70 DM pro qm. Bei einer Gesamtfläche von 181,92 qm (9
WC-Räume) ergibt sich daraus ein vom Beklagten geschuldeter zusätzlicher
Mietzins in Höhe von monatlich 3.401,90 DM.
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bb) Ebenfalls in den Bedarfsanforderungen nicht enthalten waren nach
dem insoweit nicht bestrittenen Vortrag der Kläger eine Reihe weiterer Räume,
die die vier Ämter des Beklagten tatsächlich nutzen, nämlich ein Kraftfahrer-
raum (von 25,15 qm), eine Rezeption (von 34,14 qm), Reinigungsgeräteräume
(von 38,83 qm) sowie ein Lager für Reinigungsmittel (von 3,72 qm; GA 59/60).
Außerdem wurden zusätzlich zu den in den Bedarfsanforderungen vorgesehe-
nen Teeküchen weitere Teeküchen und Aufenthaltsräume (von insgesamt
81,41 qm Größe) gebaut und dem Beklagten zur Verfügung gestellt. Dadurch,
daß die Kläger diese zusätzlichen Räume - nach ihrem Vortrag auf Anforde-
rung der jeweiligen Amtsleiter und in Abstimmung mit ihnen - dem Beklagten
zum Gebrauch überlassen haben und der Beklagte sie durch seine Dienststel-
len nutzt, haben die Parteien die Räume - jedenfalls durch konkludentes Ver-
halten (vgl. Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummie-
te, 3. Aufl., II Rdn. 723 und Straßberger aaO II Rdn. 331) - in die mietvertragli-
che Regelung mit einbezogen. Zwar hat das Thüringer Finanzministerium, des-
sen Zustimmung erforderlich war, die Erweiterung des Mietgegenstandes um
die genannten zusätzlichen Räume nicht nachträglich ausdrücklich genehmigt.
Gleichwohl ist auch insoweit von einer Genehmigung durch das Finanzministe-
rium auszugehen. Dieses hat nämlich zu dem Mietvertrag vom 28. Februar
1994 insgesamt die Genehmigung erteilt, also einschließlich der unter § 1
Abs. 3 Satz 2 des Vertrages vorsorglich getroffenen Vereinbarung über die An-
passung des Mietzinses bei Verringerung oder Erweiterung der (mit ca.
4.424 qm Nutzfläche) angegebenen Flächen. Eine derartige Erweiterung der
dem Beklagten zur Verfügung gestellten Nutzfläche ist hier mit der Überlas-
sung der zusätzlichen Räume an seine Dienststellen eingetreten. Da die Zu-
satzräume mit zusammen 183,25 qm (25,15 qm + 34,14 qm + 38,83 qm +
3,72 qm + 81,41 qm) nur rund 4 % (4,14 %) der im Vertrag angegebenen Ge-
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samtnutzfläche von 4.424 qm ausmachen, hält sich die dadurch bedingte Er-
weiterung der Mietfläche im Rahmen der von dem Beklagten selbst nach § 1
Abs. 3 Satz 2 des Mietvertrages für zulässig erklärten "geringfügigen Abwei-
chung" von den genannten 4.424 qm. Die Genehmigung des Thüringer Fi-
nanzministeriums zu dem Mietvertrag erstreckt sich damit - bei verständiger
Auslegung des § 1 Abs. 3 Satz 2 des Vertrages - auch auf die Anmietung der
dem Beklagten zusätzlich zum Gebrauch überlassenen Räume.
Soweit das Berufungsurteil demgegenüber die Mietanpassungsklausel
des § 1 Abs. 3 des Mietvertrages nicht für anwendbar hält, stehen seine Aus-
führungen dem vorstehend gewonnenen Ergebnis nicht entgegen. Abgesehen
davon, daß sich das Berufungsgericht unterschiedslos nur mit der Gesamter-
weiterung der Nutzfläche von 4.424 qm auf 5.195,95 qm (Differenz: 735,95 qm
= 16, 64 % Erweiterung) befaßt hat, hat es nämlich maßgeblich darauf abge-
stellt, daß § 1 Abs. 3 des Mietvertrages "nur die Folge einer tatsächlichen Ver-
ringerung oder Erweiterung der angegebenen Flächen" regele. Das steht im
Einklang mit der vorstehend dargelegten Auffassung des erkennenden Senats.
In Anwendung des § 1 Abs. 3 Satz 2 des Mietvertrages hat der Beklagte
den Klägern demgemäß auch für die ihm zusätzlich zur Verfügung gestellten
und von ihm genutzten Räume den vereinbarten Mietzins von monatlich
18,70 DM pro qm, d.h. einen Betrag von insgesamt monatlich (183,25 x
18,70 DM =) 3.426,78 DM zu entrichten.
Hinsichtlich der vorstehend unter aa) und bb) behandelten Positionen
kann das Berufungsurteil hiernach nicht bestehen bleiben. Auf die Revision der
Kläger ist das Urteil vielmehr insoweit aufzuheben und die Berufung des Be-
klagten gegen das landgerichtliche Urteil in Höhe von 13.657,36 DM (je
6.828,68 DM für die Monate April und Mai 1995) nebst Zinsen zurückzuweisen.
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b) Abgesehen von der vorstehend erörterten Überlassung zusätzlicher
Räume ist die Gesamtnutzfläche außerdem dadurch vergrößert worden, daß
sich die Kläger bzw. ihr Architekt bei der Errichtung der Büroräume nicht an die
Vorgaben in den von dem Thüringer Finanzministerium korrigierten Bedarfs-
anforderungen gehalten haben. Die hierdurch entstandenen Größenabwei-
chungen hat der Beklagte nach seinem Vortrag nicht gewünscht und nicht
durch vertretungsbefugte Organe gebilligt. Nachdem die Kläger ihm im April
1995 die durch endgültiges Aufmaß ermittelte tatsächliche Nutzfläche von
5.195,95 qm mitgeteilt hatten, lehnte es der Beklagte - unter Berufung auf die
durch das Thüringer Finanzministerium reduzierten Größenangaben der Be-
darfsanforderungen - ausdrücklich ab, für die über die vereinbarte Fläche von
4.424 qm hinausgehenden Zusatzflächen Mietzins zu zahlen. Soweit es um die
Größenabweichungen bei den Räumen geht, die in den Bedarfsanforderungen
aufgeführt und Gegenstand der Überprüfung durch das Thüringer Finanzmini-
sterium waren, ist damit mangels Einverständnisses des Beklagten keine miet-
vertragliche Einigung zwischen den Parteien zustande gekommen.
Allerdings nutzen die Dienststellen des Beklagten die Räume in der ih-
nen zur Verfügung gestellten tatsächlichen Größe. Insoweit sind zur Beurtei-
lung der bestehenden Rechtslage - in Anlehnung an die Rechtsprechung zu
§ 951 BGB - die Grundsätze über die aufgedrängte Bereicherung heranzuzie-
hen (vgl. BGHZ 23, 61, 64; Palandt/Bassenge, BGB 59. Aufl. § 951 Rdn. 18 ff.;
BGB-RGRK/Heimann-Trosien 12. Aufl. § 812 Rdn. 51, 52; MünchKomm/Quack
BGB 3. Aufl. § 951 Rdn. 20, 21; Staudinger/Lorenz BGB Bearbeitung 1999,
Vorbemerkung §§ 812 ff. Rdn. 46 jeweils m.w.N.). Danach steht der Schutz vor
ungebetener vermögenswirksamer Einwirkung in die Angelegenheiten dessen,
dem eine Bereicherung aufgedrängt wird, im Vordergrund der Rechtsabwä-
gung. Demgegenüber muß der Gedanke zurücktreten, es sei dem Empfänger
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allgemein zumutbar, eine infolge der ungebetenen Einmischung eingetretene
objektive Wertsteigerung seines Vermögens entsprechend zu vergüten. Eine
andere Beurteilung ist allerdings dann angebracht und geboten, wenn eine auf
solche Weise eingetretene Wertsteigerung des Vermögens gewinnbringend
realisiert, also der Vermögenszuwachs nutzbringend verwertet, oder wenn eine
sonst notwendig gewesene Ausgabe dadurch erspart wird (vgl. Staudinger/
Lorenz aaO). Dabei kommt es letztlich auf die Beurteilung der jeweiligen Um-
stände des Einzelfalls an (vgl. BGB-RGRK/Heimann-Trosien aaO), anhand
deren ein angemessener Interessenausgleich zu suchen ist (vgl. MünchKomm/
Quack aaO).
Diese Beurteilung ist in erster Linie dem Tatrichter vorbehalten. Da das
Berufungsgericht die hierzu erforderliche Prüfung bisher nicht vorgenommen
hat, kann das angefochtene Urteil auch zu diesem Teil der Entscheidung nicht
bestehen bleiben. Die Sache ist vielmehr insoweit unter Aufhebung des Beru-
fungsurteils zur weiteren Prüfung und neuen Entscheidung an das Berufungs-
gericht zurückzuverweisen. Bei der erneuten Entscheidung kann ggf. eine
Rolle spielen, ob der Beklagte in den gegenüber den Bedarfsanforderungen
vergrößerten Räumen unter Umständen mehr Bedienstete unterbringt als im
Einzelfall vorgesehen war, oder ob auf andere Weise sonst notwendige Räume
(beispielsweise für Ablagen, für abgeschlossene Vorgänge, für Materialien
oder ähnliches) eingespart werden konnten. Für solche Vorteile wäre dem Be-
klagten gemäß § 818 Abs. 2 BGB ein angemessener Ausgleich in Höhe einer
entsprechenden zusätzlichen Vergütung aufzuerlegen.
3. Die Kläger greifen das Berufungsurteil ferner auch insoweit zu Recht
an, als das Oberlandesgericht ihnen ohne nähere Begründung das Entgelt für
eine höherwertige Computervernetzung mit monatlich 1.066,28 DM versagt hat.
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Zu dieser Position hatten die Kläger in der Klageschrift vorgetragen, es sei
nach Vertragsschluß vereinbart worden, daß sie (die Kläger) in den Mieträu-
men eine höherwertige Computervernetzung für den Beklagten ausführen
sollten; die hierdurch entstehenden Kosten sollten durch einen höheren Miet-
zins von monatlich 1.066,28 DM kompensiert werden. Dem Vortrag war der
Beklagte nicht entgegengetreten. Das Landgericht hat den Beklagten demge-
mäß auch insoweit antragsgemäß verurteilt. Mit der Berufung gegen das land-
gerichtliche Urteil hat der Beklagte zu diesem Punkt lediglich geltend gemacht,
auch hinsichtlich der Position Computervernetzung hätten die Kläger zunächst
einmal ihre Aktivlegitimation nachzuweisen (vgl. Berufungsbegründung S. 6
und Schriftsatz vom 6. Januar 1998 S. 5).
Abgesehen von der Frage der Aktivlegitimation der Kläger ist die Positi-
on Computervernetzungsanlage mithin weiter unstreitig geblieben. Der Be-
klagte schuldet den Klägern damit insoweit für die Monate April und Mai 1995
den vereinbarten Betrag von jeweils 1.066,28 DM.
Insgesamt führt die Revision der Kläger nach alledem wegen eines zu-
sätzlichen Mietzinsanspruchs in Höhe von monatlich (6.828,68 DM +
1.066,28 DM =) 7.894,96 DM, für die Monate April und Mai 1995 damit in Höhe
von zusammen 15.789,92 DM nebst Zinsen zum Erfolg.
Wegen eines weiteren Betrages von monatlich 7.332,82 DM
(15.227,78 DM - 7.894,96 DM), für zwei Monate in Höhe von insgesamt
14.665,64 DM nebst Zinsen, wird die Sache zur weiteren Prüfung und erneuten
Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Blumenröhr Krohn Gerber
Sprick Weber-Monecke
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