Urteil des BGH, Az. XII ZR 65/13

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 65/13
Verkündet am:
5. Februar 2014
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB § 550 Satz 1
a) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Ge-
werberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der
Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkos-
tenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an
Senatsurteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41).
b) Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerforder-
nis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam
auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der
Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB
für unbestimmte Zeit gilt.
BGH, Urteil vom 5. Februar 2014 - XII ZR 65/13 - OLG Frankfurt am Main
LG Frankfurt am Main
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. Februar 2014 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterin
Weber-Monecke und die Richter Schilling, Dr. Nedden-Boeger und Guhling
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandes-
gerichts Frankfurt am Main vom 18. März 2013 wird auf Kosten
der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin macht als Vermieterin gegen die Beklagte Zahlungsansprü-
che aus einem Mietvertrag über Gewerberäume geltend.
Mit schriftlichem Vertrag vom 30. März 2005 vermietete die Klägerin
noch fertig zu stellende Büro- und Lagerräume, anteilige Gemeinschaftsflächen
und Parkplätze an die Beklagte. Nach § 3 Ziffer 1 des Vertrags sollte die Miet-
zeit mit Übergabe des Mietobjekts beginnen, die voraussichtlich am 15. August
2005, spätestens jedoch am 1. September 2005 erfolgen sollte. Zur Mietdauer
enthält der Vertrag in § 3 Ziffer 2 folgende Regelung:
"Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 5 Jahren geschlossen,
gerechnet ab dem Tage der Übergabe gem. 3.1, d.h. die Mietzeit
endet zum 31.08.2010.
Die Mieterin hat die einmalige Option eine Verlängerung des Ver-
trages um 5
Jahre zu verlangen. …"
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Als monatliche Nettomiete vereinbarten die Parteien 13.035,32
€ und als
monatliche Nettovorauszahlung auf die anfallenden Nebenkosten einen Betrag
von 2.061,90
€, so dass sich die anfängliche Bruttogesamtmiete einschließlich
des damals gültigen Mehrwertsteuersatzes von 16 % auf 17.512,77
€ belief.
Zur Höhe der Nebenkostenvorauszahlung bestimmt § 5 Ziffer 1 letzter
Absatz des Mietvertrags:
"Sich aus einer Nebenkostenvorauszahlung ergebende Guthaben
bzw. Nachforderungen sind unverzüglich gegenseitig auszuglei-
chen. In diesen Fällen sowie bei einer Erhöhung oder Senkung
der Betriebskosten, darf seitens der Vermieterin der monatlich zu
zahlende Vorschuss entsprechend neu festgesetzt werden."
Die Höhe der Nettomiete war bis 31. Dezember 2008 festgeschrieben.
Ab Januar 2009 galt laut § 7 Ziffer 1 Absatz 2 des Mietvertrags:
"Danach ändert sich der vereinbarte Mietzins jeweils zum 01.01. in
dem gleichen Ausmaß, in dem sich der vom Statistischen Bun-
desamt … festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland
insgesamt … nach oben oder unten geändert hat. Die Anpassung
der jeweils geänderten Miete erfolgt automatisch zum 01.01. eines
jeden Jahres durch schriftliche Mitteilung des Vermieters. Der
Zeitpunkt der Mitteilung hat keinen Einfluss auf das Inkrafttreten
der Mieterhöhung."
Neben einer doppelten Schriftformklausel enthielt der Vertrag auch eine
Schriftformheilungsklausel.
Die Mieträume wurden am 26. September 2005 übergeben. Nachdem
die Nebenkostenabrechnung für die Mietzeit im Jahr 2005 zu einer Nachforde-
rung von rund 5.200
€ netto geführt hatte, teilte die Klägerin der Beklagten mit
Schreiben vom 18. Juni 2007 mit, dass eine Anpassung der Vorauszahlung
notwendig sei und die Nebenkostenvorauszahlung sich ab August 2007 auf
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monatlich 3.391,47
€ netto belaufe. Diesen Betrag bezahlte die Beklagte in der
Folgezeit.
Mit Schreiben vom 3. März 2009 kündigte die Beklagte das Mietverhält-
nis "fristgerecht zum Ablauf des 30. September 2009".
In einem an die Beklagte gerichteten Schreiben vom 31. März 2009 er-
rechnete die Klägerin auf der Grundlage der seit Mietbeginn erfolgten Steige-
rung des Verbraucherpreisindex eine ab 1. Januar 2009 eingetretene Erhöhung
der Nettomiete von 752,28
€. Sie bat um Nachzahlung von jeweils 895,21 €
(inklusive Mehrwertsteuer) für die Monate Januar bis März 2009 sowie um Ent-
richtung des erhöhten Betrags ab April 2009.
Während eine Zahlung für April 2009 unterblieb, weil die entsprechende
Lastschrift der Klägerin rückgebucht wurde (wofür der Klägerin Kosten in Höhe
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€ entstanden), zahlte die Beklagte für die Monate Mai bis September
2009 jeweils 20.443,09
€. Ab Oktober 2009 verweigerte sie unter Verweis auf
die Kündigung jede Zahlung. Am 21. Juli 2011 wurde der Klägerin aus einer von
der Beklagten als Sicherheit gestellten Bankbürgschaft ein Betrag von 52.457
gutgeschrieben.
Die Klägerin hat mit ihrer Klage die Restmieten für Januar bis März 2009
von insgesamt 2.685,63
€ und für die Monate April 2009 sowie Oktober 2009
bis einschließlich August 2010 jeweils 20.443,09
€ begehrt. Außerdem hat sie
für die Jahre 2008 und 2009 noch offene Nebenkosten sowie Rückbuchungs-
kosten geltend gemacht.
Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 196.686,44
€ nebst Zinsen
stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht den
ausgeurteilten Betrag auf 163.406,44
€ nebst gestaffelter Zinsen herabgesetzt.
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Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr
Klageabweisungsbegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 708 veröffentlichte Ent-
scheidung im Wesentlichen wie folgt begründet:
Der Mietvertrag sei wirksam - insbesondere unter Einhaltung der Schrift-
form gemäß §§ 578 Abs. 2, 550, 126 BGB - bis zum 31. August 2010 befristet
gewesen. Der Beginn sei hinreichend bestimmbar, zumal mit dem 1. September
2005 ein spätester Zeitpunkt genannt sei; das Mietzeitende sei eindeutig auf
den 31. August 2010 bestimmt. Die Erhöhung der Nebenkosten stehe der Wah-
rung der Schriftform nicht entgegen. Sie sei aufgrund ihres Umfangs zwar kein
unwesentlicher Vertragsbestandteil. Die Parteien hätten insofern aber keine
wirksame Vereinbarung getroffen, weil diese jedenfalls nicht schriftlich erfolgt
sei und ihrer Wirksamkeit daher das im Vertrag wirksam vereinbarte doppelte
Schriftformerfordernis entgegenstehe. Die Kündigung greife auch nicht als au-
ßerordentliche durch. Denn ein wichtiger Grund, der der Beklagten ein Festhal-
ten am Vertrag bis zum vertragsgemäßen Ablauf unzumutbar gemacht hätte,
habe nicht bestanden
.
Ab dem 1. Januar 2009 habe die Gesamtmiete monatlich 20.443,09
betragen. Die in § 7 Ziffer 1 vereinbarte Indexklausel sei wirksam, weil die Klä-
gerin als Vermieterin unter Berücksichtigung der Verlängerungsoption eine Ver-
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tragsbindung für zehn Jahre eingegangen sei und die Klausel nicht nur eine
Erhöhung, sondern auch eine Verminderung der Miete zulasse. Der Zeitpunkt
der Erhöhungsmitteilung sei ohne Einfluss auf das Inkrafttreten der Mieterhö-
hung, so dass sich die Nettomiete ab Januar 2009 auf 13.787,60
€ belaufen
habe. Hinzu komme die erhöhte Nebenkostenvorauszahlung von netto
3.391,47
€. Obwohl sie nicht wirksam vereinbart worden sei, könne die Klägerin
sie verlangen, weil ihr ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zustimmung zuge-
standen habe. Denn gemäß dem zulässigen § 5 Ziffer 1 letzter Absatz des Ver-
trags, der sinngemäß der gesetzlichen Regelung für Wohnraummietverhältnisse
in § 560 Abs. 4 BGB entspreche, habe sie den monatlich zu zahlenden Vor-
schuss neu festsetzen dürfen. Das entsprechende Erhöhungsverlangen der
Klägerin sei unabhängig von Schriftformerfordernissen wirksam, weil es sich
nicht um eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien, sondern um eine einseiti-
ge Erklärung (§ 315 Abs. 2 BGB) handele. Die Ansprüche der Klägerin beliefen
sich daher nach Verrechnung der Bürgschaft auf insgesamt 163.406,44
€.
II.
Die Revision ist unbeschränkt zugelassen.
Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der Frage der Wirksamkeit
einer zwischen Kaufleuten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarten
doppelten Schriftformklausel insbesondere in Verbindung mit einer Schriftform-
heilungsklausel zugelassen. Dass diese Frage letztlich allein bei der Zinsforde-
rung relevant sei, stehe dem nicht entgegen.
Bereits aus diesen Ausführungen ergibt sich zweifelsfrei, dass das Beru-
fungsgericht keine Beschränkung der Revisionszulassung auf den Zinsaus-
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spruch vornehmen, sondern lediglich seine Zulassungsmotivation mitteilen woll-
te. Dem entsprechend enthält der Tenor des Berufungsurteils keine Einschrän-
kung. Zwar kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung auch aus den
Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergeben. Dann muss aber aus den
Gründen der Wille des Berufungsgerichts, die Revision in bestimmter Hinsicht
zu beschränken, klar und eindeutig hervorgehen, was hier nicht der Fall ist. Im
Zweifel ist ohnedies nicht anzunehmen, dass das Berufungsgericht beabsichtigt
hat, die Nebenforderungen von der Hauptforderung zu trennen (vgl. BGH Urteil
vom 9. März 2012 - V ZR 147/11 - NJW 2012, 2796 Rn. 14).
III.
Die Ausführungen im angefochtenen Urteil halten der rechtlichen Nach-
prüfung im Ergebnis stand, ohne dass es auf die vom Berufungsgericht für zu-
lassungsrelevant gehaltenen Rechtsfragen ankommt. Die Revision macht ohne
Erfolg geltend, wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB gelte das Mietver-
hältnis als für unbestimmte Zeit geschlossen, so dass es durch die Kündigung
vom 3. März 2009 gemäß § 580 a Abs. 2 BGB mit Ablauf des 30. September
2009 beendet worden sei.
1. Mit Recht - und von der Revision nicht angegriffen - ist das Berufungs-
gericht zu dem Ergebnis gelangt, dass die in § 3 Ziffern 1 und 2 des Mietver-
trags getroffenen Vereinbarungen zur Vertragsdauer dem Schriftformerfordernis
genügen.
Nach ständiger Rechtsprechung des Senats müssen sich gemäß §§ 578
Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB bei einem für eine längere Zeit als ein Jahr ge-
schlossenen Miet- oder Pachtvertrag die wesentlichen Vertragsbedingungen
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- insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietver-
hältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Regelungen zur Dauer der Miet-
zeit wahren dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im
Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsur-
kunde ergeben. Ausreichend ist daher, dass die Parteien die Laufzeit des Ver-
trags festlegen und den Vertragsbeginn an den Zeitpunkt der Übergabe des
Mietobjekts knüpfen. Hierfür besteht gerade bei der hier vorliegenden Vermie-
tung von im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertig gestellten Räu-
men (Vermietung vom Reißbrett) ein erhebliches praktisches Bedürfnis (Se-
natsurteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 21 ff. mwN).
Im vorliegenden Fall haben die Parteien nicht nur die vertragliche Laufzeit fest-
gelegt und als Vertragsbeginn den Übergabezeitpunkt bestimmt, sondern dar-
über hinaus mit dem 31. August 2010 im Vertrag ein konkretes Datum verein-
bart, zu dem der Vertrag enden sollte.
2. Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch die Auffassung des Beru-
fungsgerichts, die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen ab August 2007
habe nicht dazu geführt, dass das Vertragsverhältnis wegen Verstoßes gegen
das Schriftformerfordernis als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen
sei.
a) Der Klägerin war in § 5 Ziffer 1 letzter Absatz Satz 2 des Mietvertrags
das Recht eingeräumt, die Höhe der Vorauszahlungen unter anderem dann neu
festzusetzen, wenn sich - wie hier schon für die ersten Vertragsmonate ab Sep-
tember 2005 - aus der Nebenkostenabrechnung eine entsprechende Nachfor-
derung ergab. Wie das Oberlandesgericht zutreffend ausgeführt hat, entspricht
diese Klausel sinngemäß dem nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendba-
ren § 560 Abs. 4 BGB. Dieser gewährt den Vertragsparteien das Recht, durch
einseitige, in Textform gemäß § 126 b BGB abzugebende Willenserklärung eine
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Anpassung der Vorauszahlungshöhe zu bewirken, ohne dass es der Zustim-
mung der Gegenseite bedarf (vgl. MünchKommBGB/M. Schmid 6. Aufl. § 560
Rn. 35; Palandt/Weidenkaff BGB 73. Aufl. § 560 Rn. 17; BeckOK BGB/Schüller
[Stand: 1. November 2013] § 560 Rn. 22).
Damit korrespondierend besteht der Regelungsgehalt der vorliegenden
Vertragsklausel darin, dass die Klägerin eine Anpassung der Nebenkostenvor-
auszahlungen durch einseitige Erklärung gegenüber der Mieterin herbeiführen
konnte und nicht lediglich berechtigt war, eine Zustimmung der Beklagten zur
Vertragsänderung zu verlangen. Soweit die dahingehende Auslegung durch
das Oberlandesgericht - das allerdings insoweit ebenfalls von einer einseitigen
Erklärung der Klägerin ausgegangen ist - noch nicht erfolgt ist, kann der Senat
sie selbst vornehmen, weil weitere Ausführungen hierzu nicht zu erwarten sind.
Bereits der Wortlaut der Vertragsbestimmung ist eindeutig, indem ein Recht der
Vermieterin zur Neufestsetzung statuiert wird. Entsprechend sind die Parteien
im Übrigen auch vorgegangen: Die Klägerin hat der Beklagten den ab August
2007 zu zahlenden höheren Vorschussbetrag mitgeteilt, die Beklagte hat dieser
Aufforderung ohne Abgabe weiterer Erklärungen Folge geleistet.
b) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien
bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren,
dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der
Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (Se-
natsurteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 31; vgl.
auch Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10 - NJW 2012, 2187 zur Klau-
selkontrolle eines Leistungsbestimmungsrechts des Vermieters die Änderung
der Miete betreffend).
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c) Die mit der einseitigen, auf Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung
gerichteten Willenserklärung der Klägerin verbundene Änderung der von der
Beklagten geschuldeten Gesamtmiete unterlag nicht dem Schriftformerfordernis
des § 550 Satz 1 BGB.
aa) Der Senat hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es eine
Reihe von Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späte-
ren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen
Mietvertrags zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend
gewährleisten kann. Dies gilt unter anderem für die einem Grundstückserwerber
wichtige Kenntnis, bis zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverhältnis be-
steht. Enthält die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption zu Gunsten
des Mieters, kann der Grundstückserwerber der Urkunde nicht entnehmen, ob
der Mieter diese Option vor dem Eigentumsübergang ausgeübt hat oder nicht,
so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald en-
den oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Der Erwerber des
Grundstücks ist aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Verlängerungsop-
tion hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls
bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen (Senatsurteile vom
24. Juli 2013 - XII ZR 104/12 - NJW 2013, 3361 Rn. 25 und vom 2. Mai 2007
- XII ZR 178/04 - NJW 2007, 3273 Rn. 27).
bb) Nicht anders liegt es bei der streitgegenständlichen Klausel zur An-
passung der Nebenkostenvorauszahlungen. Auch sie eröffnet einer Vertrags-
partei - dem Vermieter - in zulässiger Weise das Recht, durch eine einseitige
Willenserklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen. Sie soll eine flexible
Anpassung der Vorauszahlungshöhe ermöglichen und ist daher gerade auch
bei einem auf mehrere Jahre befristeten Mietvertrag sinnvoll. Die entsprechen-
de Erklärung kann aber, ebenso wie die Ausübung einer Verlängerungsoption,
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nicht Bestandteil der von § 550 BGB geforderten Vertragsurkunde sein. Dem
Schutzbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers ist dadurch ausreichend
Rechnung getragen, dass ihn die entsprechende Vertragsbestimmung deutlich
darauf hinweist, dass eine die Vorauszahlungshöhe gegenüber der Vertragsur-
kunde ändernde Festsetzung erfolgt sein kann.
3. Die auf der Grundlage der in § 7 Ziffer 1 Abs. 2 des Mietvertrags ent-
haltenen Indexklausel mit Wirkung ab 1. Januar 2009 erfolgte Mieterhöhung
begründet ebenfalls keinen Formmangel i.S.d. § 550 Satz 1 BGB. Die Beklagte
macht dies auch nicht geltend.
a) Die auf den Verbraucherpreisindex abstellende Wertsicherungsklausel
ist wirksam, was sich seit dem 14. September 2007 nach dem Preisklau-
selgesetz richtet (vgl. § 9 PrKG; Senatsurteil vom 13. November 2013
- XII ZR 142/12 - NJW 2014, 52 Rn. 24). Unabhängig davon, ob die Zulässig-
keitsvoraussetzungen gemäß § 3 Abs. 1 Buchst. e PrKG vorliegen, fehlt es an
der nach § 8 PrKG erforderlichen Feststellung der Unwirksamkeit.
b) Nach der vertraglichen Bestimmung tritt die Anpassung der Miete ab
dem Jahr 2009 automatisch jeweils zum Jahresanfang ein. Die entsprechende
vertragliche Vereinbarung ist bereits im ursprünglichen Mietvertrag enthalten
und entspricht daher dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB. Soweit
die Klausel eine schriftliche Mitteilung des Vermieters vorsieht, hat diese nach
der tatrichterlichen Auslegung rein deklaratorischen Charakter. Dies trifft nicht
auf rechtliche Bedenken, Revisionsrügen sind insoweit auch nicht erhoben.
4. Ebenfalls revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist schließlich, dass
das Berufungsgericht das Vorliegen eines die Beklagte zur außerordentlichen
Kündigung berechtigenden wichtigen Grundes verneint hat. Die Revision erin-
nert hiergegen nichts.
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5. Mithin ist das Oberlandesgericht mit Recht zu dem Ergebnis gelangt,
dass das Mietverhältnis erst mit Ablauf des 31. August 2010 geendet hat und
die Beklagte bis zu diesem Zeitpunkt die Mietzahlungen schuldet.
Einwände gegen die Angemessenheit der Vorauszahlungshöhe oder den
Umfang der Mietindexierung hat die Beklagte nicht erhoben. Die Revision wen-
det sich auch nicht gegen die weiteren vom Berufungsgericht in die Forde-
rungsberechnung eingestellten Positionen.
Dose
Weber-Monecke
Schilling
Nedden-Boeger
Guhling
Vorinstanzen:
LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 21.06.2012 - 2-11 O 42/11 -
OLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 18.03.2013 - 2 U 179/12 -
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