Urteil des BGH, Az. VII ZR 119/99

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VII ZR 119/99
Verkündet am:
5. April 2001
Seelinger-Schardt,
Justizangestellte
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGB § 313 Satz 1
Vereinbaren die Vertragsparteien eines notariell beurkundeten Erwerbervertra-
ges im Hinblick auf einen unvorhersehbaren Umstand nachträglich eine Frist
für den Baubeginn und ein Rücktrittsrecht des Erwerbers für den Fall des ver-
späteten Baubeginns, um die zeitgerechte Bauausführung und die fristgerechte
Fertigstellung zu regeln, unterliegt diese Vereinbarung nicht der Formvorschrift
des § 313 Satz 1 BGB.
BGH, Urteil vom 5. April 2001 - VII ZR 119/99 - OLG Dresden
LG Dresden
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Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 5. April 2001 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Ullmann und die
Richter Prof. Dr. Thode, Dr. Haß, Dr. Kniffka und Dr. Kuffer
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats
des Oberlandesgerichts Dresden vom 17. März 1999 aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-
fungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
I.
Die Kläger verlangen von dem Beklagten die erste Rate aus einem Er-
werbervertrag über eine Eigentumswohnung. Die Parteien streiten darüber, ob
der Beklagte den Vertrag zu Recht gekündigt hat.
II.
Im Dezember 1996 schlossen die Parteien einen Erwerbervertrag über
eine noch zu sanierende Eigentumswohnung in einer Eigentumswohnungsan-
lage. Die Vereinbarungen über die Fälligkeit der einzelnen Abschlagszahlun-
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gen entspricht dem § 3 Abs. 2 der MaBV. Die Fälligkeit der einzelnen Ab-
schlagsforderungen sollte unter Vorlage einer Bestätigung des bauleitenden
Architekten über den Bautenstand eintreten.
Der Baubeginn wurde im Vertrag im Unterschied zur Fertigstellung nicht
geregelt:
"Die bezugsfertige Erstellung des Vertragsgegenstandes soll bis
zum 31. März 1998 erfolgen. Die Fertigstellung der Außenanla-
gen ist bis zum 30. Juni 1998 vorgesehen."
Den Klägern wurde die Baugenehmigung im November 1996 und der
Baufreigabeschein im Dezember 1996 erteilt. Nachdem sich herausgestellt
hatte, daß die Ehefrau des Beklagten schwanger geworden war, schlossen die
Parteien am 5. Juli 1997 schriftlich die folgende Vereinbarung:
"Hiermit wird vereinbart, daß Herrn Dr. Sch. bis zum
16. Juli 1997 verbindlich der Baubeginn für das Objekt "P. -
straße 5" mitgeteilt wird.
Falls dies von der GbR nicht erreicht wird, kann Herr
Dr. Sch. die Rückabwicklung des Kaufvertrages ohne
Einwendungen der GbR einleiten, d.h. der Vertrag wird im beider-
seitigen Einvernehmen gelöst und rückabgewickelt ...".
Mit Schreiben vom 15. Juli 1997 sagten die Kläger dem Beklagten den
Baubeginn zum 1. September 1997 zu. Mit einem weiteren Schreiben vom sel-
ben Tage forderten sie den Beklagten auf, die erste Rate zu zahlen.
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Mit Schreiben vom 10. August 1997 erklärte der Beklagte den Klägern,
er bitte um die am 5. Juli 1997 vereinbarte Rückabwicklung des Vertrages, weil
die Bank der Kläger ihm mitgeteilt habe, daß die Zwischenfinanzierung nicht
gesichert und damit der Baubeginn zu dem angegebenen Termin nicht möglich
sei.
Die Kläger teilten dem Beklagten mit Schreiben vom 15. August 1997
mit, daß ihr Schreiben vom 15. Juli 1997 nach wie vor gültig sei und der Bau
am 1. September 1997 begonnen werde. Der Beklagte erklärte daraufhin mit
Schreiben vom 1. September 1997 den Rücktritt vom Vertrag.
Nachdem Vergleichsverhandlungen zwischen den Parteien gescheitert
waren, erklärte der Beklagte mit Schreiben vom 15. Mai 1998 erneut den
Rücktritt vom Vertrag und forderte die Kläger hilfsweise auf, das Objekt bis zum
27. Mai 1998 bezugsfertig zu erstellen. Das Objekt wurde zu diesem Zeitpunkt
nicht fertiggestellt.
Die als Voraussetzung für die Fälligkeit vereinbarte Bescheinigung des
Architekten über den Bautenstand für die erste Abschlagsforderung legten die
Kläger erst während des Prozesses am 28. Mai 1998 vor.
III.
Das Landgericht, das nach Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt
ist, daß der Bau nicht am 1. September 1997 begonnen worden ist, hat die
Klage abgewiesen, das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben. Mit seiner Revi-
sion erstrebt der Beklagte die Abweisung der Klage.
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Entscheidungsgründe:
I.
Die Revision des Beklagten ist begründet, sie führt zur Aufhebung des
Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge-
richt.
II.
Das Berufungsgericht hat der Klage mit der Begründung stattgegeben,
die Rücktrittserklärung des Beklagten sei schon deshalb unwirksam, weil die
nachträgliche Vereinbarung vom 5. Juli 1997 formunwirksam sei (III.).
In einer Hilfsbegründung erachtet das Berufungsgericht den Rücktritt als
unwirksam, weil die sachlichen Voraussetzungen nicht vorgelegen hätten (IV.).
III.
1. Das Berufungsgericht hat die Formunwirksamkeit der nachträglichen
Vereinbarung vom 5. Juli 1997 mit folgenden Erwägungen begründet:
Die Vereinbarung sei formunwirksam, weil sie eine erhebliche Änderung
des ursprünglichen Vertrages zu Lasten der Kläger enthalte. Da der Schutz-
zweck des § 313 Satz 1 BGB darin bestehe, die Parteien von unüberlegten
Eingriffen zu schützen, hätte die Vertragsänderung einer Beurkundung bedurft.
§ 313 Satz 1 BGB sei bereits dann anwendbar, wenn lediglich eine Auflas-
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sungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen sei. Diese
Voraussetzung sei gegeben, beim Abschluß der Vereinbarung vom 5. Juli 1997
sei zugunsten des Beklagten bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen
gewesen.
2. Diese Erwägungen des Berufungsgerichts halten einer revisionsrecht-
lichen Überprüfung nicht stand. Die nachträgliche Vereinbarung der Parteien
ist nicht formunwirksam.
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind
nachträgliche Vereinbarungen der Parteien eines Grundstücksveräußerungs-
vertrages gemäß § 313 Satz 1 BGB beurkundungsbedürftig, wenn eine bereits
formgültig begründete Verpflichtung in rechtlich erheblicher Weise verändert
wird. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt dann in Betracht, wenn
durch eine nachträgliche Vereinbarung nur unvorhergesehen aufgetretene
Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und wenn
die zu diesem Zweck getroffene Vereinbarung die beiderseitigen Verpflichtun-
gen aus dem Grundstückskaufvertrag nicht wesentlich verändern (BGH, Be-
schluß vom 9. November 1995 - V ZR 36/95, NJW 1996, 452 = ZIP 1996, 79;
Urteil vom 2. Oktober 1987 - VII ZR 42/86, NJW-RR 1988, 185 = WM 1987,
1467; Urteil vom 6. Juni 1986 - V ZR 264/84, NJW 1986, 351; Urteil vom
6. November 1981 - V ZR 138/80, NJW 1982, 434 = WM 1982, 157).
b) Nach diesen Grundsätzen war die nachträgliche Vereinbarung der
Parteien vom 5. Juli 1997 nicht beurkundungsbedürftig:
(1.) Die nachträgliche Vereinbarung diente dazu, die Vertragsabwicklung
im Hinblick auf das nach Vertragsabschluß entstandene besondere Interesse
des Beklagten in einer frühzeitigen oder zumindest fristgerechten Fertigstellung
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der Wohnung einvernehmlich zu regeln, um Streitigkeiten über die zeitgerechte
Bauausführung während des Bauablaufs nach dem vereinbarten Beginn zu
vermeiden.
(2.) Durch die Vereinbarung sind die gegenseitigen Pflichten aus dem
Erwerbervertrag nicht wesentlich verändert worden. Die Vereinbarung berührt
nicht unmittelbar die jeweiligen durch den notariell beurkundeten Vertrag wirk-
sam begründeten Hauptpflichten, sondern lediglich die Abwicklung des Vertra-
ges für den Fall, daß die Kläger mit dem Bau nicht fristgerecht beginnen wür-
den. Die Vereinbarung einer Vertragsfrist für den Beginn des Baus und eines
Kündigungsrechts des Beklagten bei nicht fristgerechtem Baubeginn konkreti-
siert lediglich die mit dem notariell beurkundeten Vertrag begründeten Rechte
des Erwerbers.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Auftragge-
ber eines Werkvertrages vor Ablauf der vereinbarten Herstellungsfrist vom
Vertrag zurücktreten, wenn vor der Fertigstellung absehbar ist, daß der Termin
vom Auftraggeber nicht eingehalten werden kann (BGH, Urteil vom 4. Mai 2000
- VII ZR 53/99, BGHZ 144, 242 = BauR 2000, 1182 = ZfBR 2000, 472; Urteil
vom 5. Mai 1992 - X ZR 115/90, NJW-RR 1992, 1141; Kniffka/Koeble, Kom-
pendium des Baurechts, Teil 6 Rdn. 292). Mit der nachträglichen Vereinbarung
haben die Vertragsparteien als Voraussetzung eines derartigen Rücktritts-
rechts den nicht fristgerechten Baubeginn einvernehmlich festgelegt.
Danach war es nicht für die Wirksamkeit des Vertrages vom 5. Juli 1997
erforderlich, daß er entsprechend § 313 Satz 1 BGB notariell beurkundet wur-
de.
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IV.
1. Das Berufungsgericht hat die Rücktrittserklärung des Beklagten mit
folgenden Erwägungen als unwirksam erachtet:
a) Der Beklagte habe mit seiner Erklärung vom 10. August 1997, er trete
vom Vertrag zurück, seine eigenen Vertragspflichten verletzt und dadurch ein
Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB verwirkt, so daß die Vorleistungspflicht
der Kläger entfallen sei. Durch sein Schreiben vom 10. August 1997 habe sich
der Beklagte unberechtigt vom Vertrag gelöst und diese Erklärung am
1. September 1997 wiederholt. Auch während der Vergleichsverhandlungen im
Oktober 1997 habe der Beklagte erklärt, seiner Meinung nach sei der Vertrag
aufgelöst. Aufgrund seiner Vertragsuntreue könne er den Klägern nicht entge-
genhalten, sie hätten sich nicht vertragsgerecht verhalten. Der Beklagte hätte
vielmehr auf das Antwortschreiben der Kläger vom 15. August 1997 seine Lei-
stungsbereitschaft erklären müssen. Statt dessen habe der Beklagte seinen
Rücktritt am 1. September 1997 wiederholt. Selbst wenn zugunsten des Be-
klagten unterstellt werde, daß ihm in der Vereinbarung vom 5. Juli 1997 ein
Rücktrittsrecht für den Fall des verspäteten Baubeginns eingeräumt worden
sei, hätte er am 1. September 1997 trotz Versäumnisse der Kläger nicht zu-
rücktreten dürfen, weil er sich vertragsuntreu verhalten habe. Aus diesem
Grund sei eine Beweisaufnahme zu dem vertraglich vereinbarten Rücktritts-
recht in der Vereinbarung vom 5. Juli 1997 nicht erforderlich, weil die Frage
nicht entscheidungserheblich sei.
b) Die fehlende Vertragstreue des Beklagten verhindere, daß seine
weiteren Rücktrittserklärungen wirksam seien. Von den Klägern sei nicht zu
erwarten gewesen, daß sie ohne die Zahlung der Raten die Sanierung des
Objektes durchgeführt hätten. Selbst wenn die Kläger sich im Verzug befunden
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hätten, hätten dem Beklagten aufgrund seiner fehlenden Bereitschaft zur Ge-
genleistung die gesetzlichen Rücktrittsrechte nicht zugestanden.
2. Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung
nicht stand.
a) In der Revision ist zugunsten des Beklagten zu unterstellen, daß die
Vereinbarung vom 5. Juli 1997 den von ihm behaupteten Inhalt hatte, er habe
den Vertrag kündigen dürfen, wenn die Kläger nicht am 1. September 1997 mit
den Arbeiten begonnen hätten.
b) Unter dieser Voraussetzung war der Beklagte am 10. August 1997
noch nicht berechtigt, von dem Vertrag zurückzutreten. Ob sein Schreiben be-
reits eine Kündigungserklärung enthält, ist angesichts des Wortlauts des
Schreibens zweifelhaft. Die Kläger haben ausweislich ihres Antwortschreibens
vom 15. August 1997 das Schreiben des Beklagten selbst nicht als eine Kündi-
gung verstanden. Sie haben sich nicht gegen eine etwaige Kündigung ver-
wahrt, sondern lediglich ihre Angabe zum Beginn des Baues wiederholt.
Das Berufungsgericht hat keine hinreichenden Feststellungen dazu ge-
troffen, ob die Erklärung des Beklagten aus der Sicht der Kläger als Kündigung
zu verstehen war. Die Reaktion der Kläger auf die Erklärung des Beklagten ist
ein gewichtiger Anhaltspunkt dafür, daß sie die Erklärung des Beklagten ledig-
lich als Ankündigung einer Kündigung verstanden haben. Sollte der Beklagte
am 10. August 1997 eine unbedingte Kündigung erklärt haben, wäre sie unbe-
rechtigt.
c) Die für die weitere revisionsrechtliche Betrachtung unterstellte unbe-
rechtigte Kündigungserklärung des Beklagten vom 10. August 1997 führt nicht
ohne weiteres dazu, daß die Kläger wegen Vertragsuntreue des Beklagten von
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ihrer Vorleistungspflicht entbunden worden sind. Eine derartige Rechtsfolge
ließe sich nur mit dem Grundsatz von Treu und Glauben begründen.
Die Erwägungen des Berufungsgerichts zum Grundsatz von Treu und
Glauben sind deshalb rechtsfehlerhaft, weil es nicht alle relevanten Umstände
berücksichtigt hat.
Im Hinblick auf den im Schreiben vom 10. August 1997 mitgeteilten
Sachverhalt, wonach die Finanzierung der Bauarbeiten der Klägerin nicht gesi-
chert sei, war der Beklagte berechtigt gewesen, eine Kündigung für den Fall
anzukündigen, daß die Kläger nicht am 1. September 1997 mit dem Bau be-
ginnen werden. Darüber hinaus haben die Kläger sich selbst vertragswidrig
verhalten. Sie haben bereits mit Schreiben vom 15. Juli 1997 den Beklagten
aufgefordert, die erste Rate zu zahlen mit der wahrheitswidrigen Behauptung,
der Bautenstand der ersten Rate sei erreicht. Außerdem haben die Kläger ge-
gen ihre vertragliche Kooperationsverpflichtung verstoßen. Sie sind nicht auf
den Hinweis des Beklagten eingegangen, der Beginn des Baus sei deshalb
gefährdet, weil die Zwischenfinanzierung nach Auskunft der Bank nicht gesi-
chert sei.
Selbst wenn die Kläger aufgrund der vorzeitigen und deshalb unwirksa-
men Kündigung des Beklagten berechtigt gewesen wären, den Baubeginn von
einer Vertragstreueerklärung des Beklagten abhängig zu machen, hätten die
Kläger aufgrund ihres Schreibens vom 15. August 1997 diese Erklärung nicht
mehr erwarten können. Sie haben nach dem Schreiben vom 10. August 1997
ohne Vorbehalt den Baubeginn am 1. September 1997 angekündigt, obwohl
nach Auskunft der Bank die Zwischenfinanzierung und damit der Baubeginn zu
diesem Zeitpunkt nicht gewährleistet war.
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d) Da der Bau am 1. September 1997 nach dem Sachvortrag des Be-
klagten, der in der Revision als richtig zu unterstellen ist, nicht begonnen wor-
den war, war der Beklagte mit dem von ihm behaupteten und in der Revision zu
unterstellenden Inhalt der Vereinbarung vom 15. Juli 1997 berechtigt, vom
Vertrag zurückzutreten.
Ullmann Thode Haß
Kniffka Kuffer