Urteil des BGH, Az. VIII ZR 71/08

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 71/08 Verkündet
am:
14. Januar 2009
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 139, § 306, § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb
Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufen-
den Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer spä-
ter bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch
den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrol-
le nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirk-
samkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006
– VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116).
BGH, Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 - LG Hannover
AG
Hannover
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 14. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter
Wiechers, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel und den Richter
Dr. Achilles
für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer
des Landgerichts Hannover vom 25. Januar 2008 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch
über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-
richt zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Beklagte hatte von März 2000 bis Mai 2006 vom Kläger eine Zwei-
zimmerwohnung in H. gemietet. Zu den Schönheitsreparaturen enthält
§ 16 des vom Kläger verwendeten Formularmietvertrages vom 12. Februar
2000 folgende Bestimmung:
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"1. Schönheitsreparaturen, nämlich das Anstreichen, Kalken oder Ta-
pezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und
den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkör-
per, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche in-
nerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln,
hat der Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht dem
Zwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig aus-
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zuführen, und zwar während der Mietzeit mindestens in folgenden
Zeitabständen:
In Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre;
in Koch- und Essküchen oder Kochnischen spätestens alle 3
Jahre;
in Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3
Jahre;
in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre;
in Fluren, Dielen und Toiletten spätestens alle 5 Jahre;
in sonstigen Nebenräumen, auch Kellerräumen, Bodenkam-
mern spätestens alle 7 Jahre.
Die Innenseiten der Außenfenster und Außentüren sind alle 4 Jahre
fachgerecht zu streichen und zu lackieren. Soweit der Zustand des
Mietobjekts es erfordert, sind die Schönheitsreparaturen schon vor-
her auszuführen [im Folgenden: Klausel 1].
2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume
unabhängig von der Dauer in dem Zustand zurückzugeben, der ei-
ner ordnungsgemäßen Instandsetzung im Sinne des Absatzes 1
entspricht.
Der Vermieter ist berechtigt, mit Rücksicht auf die Neuvermietung
der Wohnung anstelle der nach Absatz 1 zu erbringenden Leistung
eine Ablösungssumme zu verlangen, die den voraussichtlichen Kos-
ten der Instandsetzung entspricht. Die Höhe dieser Kosten ist durch
Kostenvoranschlag eines Malermeisters nachzuweisen [im Folgen-
den: Klausel 2]."
In § 30 Abs. 1 bestimmt der Formularmietvertrag außerdem, dass durch
etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages die
Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werde.
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Anlässlich der Wohnungsübergabe unterzeichneten die Parteien am
6. März 2000 ein maschinenschriftlich gefertigtes Übergabeprotokoll, das unter
Ziff. 6 folgende Regelung enthält:
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"Herr U. [= Beklagter] übernimmt vom Vormieter
M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem
Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu
übergeben."
Der Kläger hat vom Beklagten, der mit Schreiben vom 24. Mai 2006 eine
Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat, den Ersatz der Kosten
für die nach seiner Behauptung erforderlichen Renovierungsarbeiten in Höhe
von insgesamt 1.232,61 € sowie für die Beseitigung von Parkettschäden in Hö-
he von 812 € beansprucht und hiergegen die vom Beklagten geleistete Mietsi-
cherheit von 758,32 € verrechnet. Der Beklagte hat widerklagend die Rückzah-
lung der Mietsicherheit in voller Höhe verlangt.
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Das Amtsgericht hat die Klage lediglich hinsichtlich der Parkettschäden
mit einem Betrag von 350 € als begründet angesehen und den Kläger unter
Verrechnung dieses Anspruchs mit der Mietsicherheit auf die Widerklage zur
Zahlung von 408,32 € nebst Zinsen verurteilt sowie die weitergehende Klage
abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewie-
sen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zuge-
lassenen Revision, mit der er nur noch seinen Schadensersatzanspruch wegen
der unterbliebenen Wohnungsrenovierung weiterverfolgt, soweit dieser nicht
durch Verrechnung mit dem restlichen Anspruch des Beklagten auf Rückzah-
lung der Mietsicherheit erloschen ist, und sich gegen seine auf die Widerklage
hin erfolgte Verurteilung wendet.
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Entscheidungsgründe:
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Die Revision hat Erfolg.
I.
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Das Berufungsgericht hat, soweit hier von Interesse, ausgeführt:
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Die in den Klauseln 1 und 2 des Formularmietvertrages getroffenen Re-
gelungen zu den Schönheitsreparaturen seien wegen ihres Summierungsef-
fekts unwirksam. Das Übermaß der überbürdeten Pflichten ergebe sich daraus,
dass zu den auf den Mieter abgewälzten laufenden Instandhaltungspflichten mit
der Endrenovierungsklausel noch die Pflicht treten soll, den nachvertraglichen
Renovierungsaufwand zu tragen. Insoweit könne sich der Kläger wegen des
Transparenzgebots auch nicht zu seinen Gunsten darauf berufen, dass die
Klausel 1 unwirksam sei. Durch die im Wohnungsübergabeprotokoll getroffene
Regelung seien die genannten beiden Klauseln weder im Sinne einer konkreti-
sierenden Vereinbarung ersetzt noch nach § 141 BGB bestätigt worden, weil
der Beklagte, der bis Anfang 2006 keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der
beiden Klauseln gehabt habe, dem Wohnungsübergabeprotokoll eine solche
Bedeutung ersichtlich nicht beigemessen habe. Ersetzt worden sei durch die
Individualvereinbarung des Wohnungsübergabeprotokolls lediglich die Klausel
2. Dagegen habe die Klausel 1 – wenn auch unwirksam, weil sie den Mieter
aufgrund ihrer starren Fristenregelung unangemessen benachteilige – neben
der Individualvereinbarung fortbestanden. Die im Wohnungsübergabeprotokoll
geregelte Endrenovierungspflicht werde als Individualvereinbarung zwar nicht
von § 307 BGB erfasst und sei als solche rechtlich nicht zu beanstanden.
Ebenso wenig sei sie dergestalt von der Klausel 1 abhängig, dass deren Un-
wirksamkeit zwangsläufig die Unwirksamkeit der im Übergabeprotokoll geregel-
ten Endrenovierungspflicht zur Folge habe. Jedoch ließen sich – anders als in-
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haltlich selbständige, nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang ste-
hende Regelungen – die Bestimmungen zur Vornahme der laufenden Schön-
heitsreparaturen und der Endrenovierung auch unter Berücksichtigung der sal-
vatorischen Klausel des Mietvertrages wegen ihrer inneren Zusammengehörig-
keit nicht in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil aufteilen. Dadurch
ergebe sich jedenfalls aus der Sicht des Mieters ein Summierungseffekt. Dieser
benachteilige den Mieter wegen der unbedingten Verpflichtung zur Renovierung
auch ohne bestehenden Renovierungsbedarf unangemessen und führe zu ei-
ner Unwirksamkeit der zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen getroffenen
Regelungen insgesamt.
II.
Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht
stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An-
spruch des Klägers gegen den Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung
gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen unterlassener Schönheitsrepara-
turen nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist
die dem Beklagten im Protokoll der Wohnungsübergabe auferlegte Endrenovie-
rungspflicht rechtlich nicht zu beanstanden, wenn dies – wie für das Revisions-
verfahren zu unterstellen ist – auf einer individuellen Vereinbarung der Parteien
beruht.
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1. Allerdings geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der
Anspruch nicht auf die in Klausel 2 vorgesehene Endrenovierungspflicht des
Mieters gestützt werden kann. Diese Klausel, die zudem nach der von der Re-
vision nicht beanstandeten Sichtweise des Berufungsgerichts durch die in Ziff. 6
des Übergabeprotokolls getroffene Individualvereinbarung ersetzt worden ist, ist
nach der Rechtsprechung des Senats als starre, vom Abnutzungszustand der
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Wohnung losgelöste Endrenovierungsklausel gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB
unwirksam (BGH, Senatsurteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06, NJW
2007, 3776, Tz. 13 m.w.N.). Dasselbe gilt für die in Klausel 1 durch einen star-
ren Fristenplan gekennzeichnete Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der
laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter (Senatsurteil vom 5. April 2006
– VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 12 ff. m.w.N.). Auch diese rechtliche
Bewertung greift die Revision nicht an.
2. Zu Recht rügt die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht auch
die Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls, die für sich allein schon
den aus der verweigerten Endrenovierung abgeleiteten Schadensersatzan-
spruch tragen würde, als unwirksam angesehen hat.
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a) Dabei hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend ange-
nommen, dass eine solche, von ihm als Individualvereinbarung gewertete Ab-
rede nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt und auch nicht derge-
stalt von der Klausel 1 abhängig ist, dass die Unwirksamkeit dieser Klausel
zwangsläufig auf die Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls durch-
schlägt. Jedenfalls als Gegenstand einer isolierten Individualvereinbarung be-
stehen gegen die Wirksamkeit einer solchen Abrede keine durchgreifenden
rechtlichen Bedenken, auch wenn danach die Endrenovierungspflicht unabhän-
gig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll (Senatsurteil
vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116, Tz. 17, 20).
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b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt eine Unwirk-
samkeit der getroffenen Endrenovierungsabrede auch nicht daraus, dass der
Mieter durch ihr Zusammentreffen mit der Klausel 1 und einen dadurch eintre-
tenden Summierungseffekt unangemessen belastet werde. Dieser Summie-
rungseffekt ist ein besonderes Wertungskriterium zur Beurteilung einer von
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§ 307 BGB erfassten unangemessenen Benachteiligung des Klauselgegners
durch eine Formularklausel. Von der Feststellung eines derartigen Effekts wird
deshalb auch nur die Formularklausel betroffen, während die Individualverein-
barung, die den in den §§ 305 ff. BGB für Allgemeine Geschäftsbedingungen
aufgestellten Regeln nicht unterliegt, grundsätzlich wirksam bleibt (Senatsurteil
vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, aaO; Beyer, NJW 2008, 2065, 2069).
Der Senat hat es zwar für denkbar gehalten, dass in einem derartigen
Fall die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitli-
ches Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit
eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (Senatsurteil vom 5. April 2006
– VIII ZR 163/05, aaO, Tz. 20). Dem hat aber eine Sachverhaltsgestaltung
zugrunde gelegen, bei der die Formularbedingung und die individuelle Abrede
gleichzeitig vereinbart worden sind. Hier ist die Endrenovierungspflicht dagegen
in individueller Form nachträglich vereinbart und auf diese Weise in einen Miet-
vertrag eingefügt worden, dessen beide Formularklauseln über eine laufende
und eine Endrenovierungspflicht des Mieters gemäß § 307 BGB nie wirksam
geworden waren, ohne dass dies nach § 306 Abs. 1 BGB den Bestand des
Mietvertrages im Übrigen berührt hat. Durch die im Protokoll der Wohnungs-
übergabe vereinbarte Endrenovierungspflicht haben die Parteien dem beste-
henden Mietvertrag also nur später noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne
den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.
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III.
Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil daher keinen
Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur
Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht – von seinem Rechtsstand-
punkt aus folgerichtig – sich bislang nicht mit der Behauptung des Beklagten
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auseinander gesetzt hat, bei dem Wohnungsübergabeprotokoll handele es sich
um einen Protokollvordruck, der vom Kläger nach Art Allgemeiner Geschäfts-
bedingungen immer wieder verwendet werde. Außerdem hat das Berufungsge-
richt zur Höhe des behaupteten Schadens bislang keine Feststellungen getrof-
fen. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563
Abs. 1 ZPO).
Ball
Wiechers
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Achilles
Vorinstanzen:
AG Hannover, Entscheidung vom 09.05.2007 - 552 C 15466/06 -
LG Hannover, Entscheidung vom 25.01.2008 - 4 S 43/07 -