Urteil des BGH vom 05.02.2007

BGH: wichtiger grund, verwalter, treu und glauben, einzelfirma, ungültigerklärung, haus, juristische person, subjektives recht, abstimmung, anschlussbeschwerde

Gericht:

OLG Frankfurt 20.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

20 W 409/05

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 12 FGG, § 20 Abs 1 FGG, §

28 Abs 2 FGG, § 20 WoEigG, §

29 Abs 2 WoEigG

Wohnungseigentumsverfahren: Zulässigkeit der sofortigen

Beschwerde eines Verwalters gegen einen seine Bestellung

für ungültig erklärenden Beschluss

Leitsatz

Der Senat erachtet anders als die Oberlandesgerichte München (vgl. DWE 2006, 71)

und Köln (vgl. NJW-RR 2006, 24) die sofortige Beschwerde des Verwalters gegen eine

gerichtliche Entscheidung, mit dem ein Wohnungseigentümerbeschluss über seine

Bestellung für ungültig erklärt worden ist, für zulässig. Wegen dieser Abweichung wird

die sofortige weitere Beschwerde dem Bundesgerichtshof gemäß §§ 43 Abs. 1 WEG, 28

Abs. 2 FGG zur Entscheidung vorgelegt.

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird dem Bundesgerichtshof gemäß §§ 43 Abs. 1

WEG, 28 Abs. 2 FGG zur Entscheidung vorgelegt.

Gründe

A. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der sich aus dem Rubrum

ergebenden Wohnungseigentumsanlage, die aus 174

Wohnungseigentumseinheiten besteht. Sie wird von der Beteiligten zu 3) verwaltet.

Die Wohnungseigentümer haben einen Verwaltungsbeirat bestellt, der sich aus

den Miteigentümern A als Vorsitzenden und den Miteigentümern B und C als

Beisitzer zusammensetzt.

Mit notarieller Teilungsurkunde vom 30.04.1992 hatte die damalige Eigentümerin

des gesamten Grundbesitzes, die D AG, die Teilung des Grundbesitzes gemäß § 8

WEG erklärt und die E, O1, die später in Insolvenz fiel, zum ersten Verwalter bis

zum 31.12.1996 bestellt.

Die notarielle Teilungserklärung vom 30.04.1992, wegen deren weiteren

Einzelheiten auf die Fotokopie auf Bl. 20 ff. Bd. I der Akten Bezug genommen wird,

enthält in § 13 u. a. folgende, den Verwalter betreffende Regelungen:

„...In Erweiterung seiner gesetzlichen Befugnisse hat der Verwalter folgende

Rechte und Pflichten, sofern kein gegenteiliger Beschluss der

Wohnungseigentümerversammlung vorliegt:.....3. Er kann im Rahmen seiner

Aufgaben mit Wirkung für und gegen alle Wohnungseigentümer Verträge

abschließen und sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vornehmen,

insbesondere Verträge über Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am

gemeinschaftlichen Eigentum abschließen, wobei die Wohnungseigentümer vorab

zu informieren sind und die Verpflichtungen aus diesem Vertrag 50.000,-- DM nicht

übersteigen dürfen, die in der Teilungserklärung genannten Versicherungsverträge

abschließen, Hausmeister und sonstiges Personal einstellen und über die zur

Bestreitung der Betriebskosten eingehenden Gelder verfügen.....8. .....Zum

Nachweis seiner Vertretungsvollmacht kann der Verwalter jederzeit auf Kosten der

Miteigentümer eine öffentlich beglaubigte, von allen Miteigentümern

unterzeichnete Vollmachtsurkunde verlangen, in der er von den Beschränkungen

des § 181 BGB befreit und zum Erteilen von Nach- und Untervollmacht befugt ist.“

Mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 29.11.1997 wurde Herr F als

Inhaber der Firma Haus- und Grundstücksverwaltung F für die Zeit vom 01.01.1998

bis 31.12.2001 zum Verwalter bestellt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft,

vertreten durch das Verwaltungsbeiratsmitglied C, schlossen am

04.02./18.02.1998 mit Herrn F einen schriftlichen Verwaltervertrag (Bl. 213 ff. Bd. II

d. A.), dessen § 4 unter anderem wie folgt lautet:

„1.Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich in erster Linie

aus dem WEG, insbesondere den Paragraphen 27 und 28, aus dem

Bestellungsbeschluss (siehe Paragraph 1) sowie aus der

Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, jedoch diese nur, wenn dieser Vertrag

keine anderen Bestimmungen enthält.....3. ....Soweit dem Abschluss einzelner

Geschäfte oder der Abgabe von Erklärungen Paragraph 181 BGB entgegensteht

(Rechtsgeschäfte zwischen Verwalter und WEGem. außerhalb dieses Vertrages),

bedarf es eines Beschlusses der WEGem., wenn eine solche Befreiung nicht schon

im Bestellungsbeschluss enthalten ist.“

Für die Zeit vom 01.05.1998 bis zum 31.01.2001 schloss Herr F in seiner

Eigenschaft als Verwalter mit seinem Einzelunternehmen Haus- und

Grundstücksverwaltung F einen Hausmeistervertrag ab.

Unter dem 21.01.2001 schloss Herr F in seiner Eigenschaft als Verwalter namens

der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Grundstücksreinigungs- und

Grundstückswartungsvertrag (Hausmeistervertrag) mit der ebenfalls von ihm

vertretenen „Haus- und Grundstücksverwaltung F GmbH i. Gr. –

Hausmeisterdienst –„ für den Zeitraum vom 01.02.2001 bis 31.12.2005 (vgl. Bl.

175 ff. Bd. II d. A.). Als Vergütung waren monatlich 9.175,-- DM netto vereinbart.

Entgegen dem Zusatz „i. Gr.“ für „in Gründung“ war die Haus- und

Grundstücksverwaltung F GmbH, die Beteiligte zu 3), zum Zeitpunkt des

Vertragsschlusses jedoch noch nicht gegründet. Gesellschafter der Beteiligten zu

3) sind Herr F, der zugleich auch als deren Geschäftsführer fungiert, mit einer

Stammeinlage von 22.500,-- EUR und seine Ehefrau mit einer Stammeinlage von

2.500,-- EUR.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft versäumte es, vor Ablauf der

Bestellungszeit des Verwalters, die am 31.12.2001 endete, über dessen

Wiederwahl bzw. Neuwahl zu beschließen. Mit Schreiben vom 05.04.2002 lud die

Beteiligte zu 3) als Rechtsnachfolgerin der Einzelfirma Haus- und

Grundstücksverwaltung F zu einer Eigentümerversammlung am 20.04.2002 nach

O2 ein. Das Einladungsschreiben wies unter dem Tagesordnungspunkt 3 f den

Beschlussantrag „Bestätigung der amtierenden Verwaltung F für das

Wirtschaftsjahr 01.01.2002 bis 31.05.2002“ aus. In der Eigentümerversammlung

vom 20.04.2002 wurde der Beschlussantrag 3 f neu gefasst und zeitlich wie folgt

erweitert:

„Die Verwaltung F GmbH wird für den Zeitraum vom 01.01.2002 bis zum

31.12.2002 zum Verwalter bestellt“.

Die Eigentümerversammlung nahm diesen Beschlussantrag mehrheitlich an. Auf

Antrag von vier Wohnungseigentümern, darunter dem Beteiligten zu 1), erklärte

das Amtsgericht Kirchhain mit Beschluss vom 18.11.2002, Az. 8 UR II 6/02 WEG,

den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3 f für ungültig.

Mit Schreiben vom 12.11.2002 erstattete der Antragsteller zu 1) bei der

Staatsanwaltschaft bei dem Landgericht Marburg Strafanzeige gegen Herrn F als

Inhaber der Hausverwaltung F wegen des Verdachts der Untreue (2 Js 14476/02).

Das Ermittlungsverfahren wurde mit Bescheid vom 22.01.2004 gemäß § 170 Abs.

2 StPO eingestellt. Die von dem Antragsteller zu 1) gegen den

Einstellungsbescheid am 20.02.2004 erhobene Beschwerde wurde mit Beschluss

der Generalstaatsanwaltschaft Frankfurt am Main vom 24.03.2004 verworfen.

Mit Schreiben vom 12.11.2002 luden die Haus- und Grundstücksverwaltung F und

der Verwaltungsbeirat, vertreten durch seinen Vorsitzenden A, gemeinsam zu

einer Eigentümerversammlung am 30.11.2002 in Kirchhain ein. In der

Eigentümerversammlung, in der sich 71 Wohnungseigentumseinheiten durch

Bevollmächtigte vertreten ließen, bestellten die Wohnungseigentümer die

Beteiligte zu 3) zur Verwalterin. Ausweislich des Protokolls über die

Wohnungseigentümerversammlung vom 30.11.2002 stellte sich die Abstimmung

wie folgt dar:

„ Abstimmung zu TOP 1 – B)Vor der Abstimmung stellt der Versammlungsleiter

erneut die Beschlussfähigkeit fest. Die Wohnungseigentümerversammlung ist mit

79.921/99.990 Miteigentumsanteilen beschlussfähig. Zur Wertung der

Abstimmung sind 107 Stimmen vertreten.

Zu TOP 1 – B) wird über folgenden Antrag abgestimmt:

Bestellung der Hausverwaltung: Haus- und Grundstücksverwaltung F GmbH ab

dem 01.01.2003 für zwei Jahre bis zum 31.12.2004. Die Bestellzeit verlängert sich

nach Ablauf um jeweils ein Jahr, sofern die Bestellung nicht bis drei Monate vor

Ablauf der Bestellzeit durch erneuten Beschluss der Eigentümergemeinschaft

widerrufen wird.

Die Gesamtbestellzeit endet spätestens nach fünf Jahren am 31.12.2007. Der

Verwaltungsbeirat wird beauftragt, den Verwaltervertrag mit der Hausverwaltung:

Haus- und Grundstücksverwaltung F GmbH dem abgegebenen Kostenangebot

entsprechend abzuschließen.

Ja-Stimmen 84, Nein-Stimmen 20, Enthaltungen 3

Damit wird der Beschluss angenommen.“

In der Eigentümerversammlung lag eine von dem Miteigentümer K erstellte,

tabellarische Auflistung von sechs Angeboten verschiedener Hausverwaltungen

vor, auf deren Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 57 Bd. I d. A.).

Die Antragsteller haben vor dem Amtsgericht beantragt, den Beschluss der

Eigentümerversammlung vom 30.11.2002 zum Tagesordnungspunkt 1 b)

„Bestellung der Hausverwaltung“ für ungültig zu erklären, da die Bestellung der

Beteiligten zu 3) zur Verwalterin aus folgenden Gründen nicht ordnungsgemäßer

Verwaltung entspreche:

1. Die Wohnungseigentümer seien vor der Eigentümerversammlung vom

30.11.2002 nicht über Konkurrenzangebote unterrichtet worden.

2. Die Beteiligte zu 3) habe unter Berücksichtigung der Hausmeisterkosten von ca.

60.000,-- DM pro Jahr das teuerste Angebot abgegeben.

3. Es sei „zweifelhaft“, ob die Delegation des Abschlusses des Verwaltervertrages

auf den Verwaltungsbeirat ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.

4..Fehlverhaltensweisen der Einzelfirma Hausverwaltung F ließen die nunmehr

bestellte Beteiligte zu 3) als unfähig bzw. ungeeignet für das Amt des Verwalters

erscheinen. Im Einzelnen:

a) Die Einzelfirma F habe es versäumt gehabt, vor Ablauf ihrer Bestellungszeit als

Verwalterin am 31.12.2001 rechtzeitig eine Wiederwahl bzw. Neuwahl zu

veranlassen.b) Die Ungeeignetheit der Einzelfirma F ergebe sich auch aus den

Gründen des Beschlusses des Amtsgerichts Kirchhain vom 18.11.2002 (Az. 8 UR II

6/02 WEG).

c) Die Einzelfirma F habe seit 1999 keine wirksame Betriebskostenabrechnung

vorgelegt, obwohl sie in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Kirchhain (Az. 8 UR II

4/01 WEG) hierzu ausdrücklich aufgefordert worden sei.

d) Die Einzelfirma F habe aus der Instandsetzungsrücklage überzahlte

Nebenkosten an die Mieter ohne vorherige Ermächtigung widerrechtlich

zurückgezahlt. Die „veruntreuten“ Gelder „könnten“ einen Betrag von 125.000,--

DM bis 278.000,-- DM erreichen.

e) Die Einzelfirma F habe Jahresabrechnungen als Einzelrechnungen vorgelegt, die

kumulative Rückstände aufweisen würden.

f) Die Rückstandsbeitreibung durch die Einzelfirma F sei unzulänglich gewesen.

g) Die Rücklagen für 2000 und 2001 seien falsch berechnet worden.

h) Die Auszahlung von 50.000,-- DM im Jahr 2001 für eine Satellitenanlage sei

nicht ordnungsgemäß, da diese überflüssig sei.

i) Die Jahresabrechnung 2001 sei verspätet erstellt worden.

j) Die Einzelfirma F verfüge nicht über die erforderlichen Rechtskenntnisse über die

Voraussetzungen der Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung.

k) Die Einzelfirma F habe auf Mängelanzeigen nicht reagiert.

l) Beschlüsse über die Durchführung von Renovierungsarbeiten seien nicht

ordnungsgemäß umgesetzt worden.

m) Die Einzelfirma F habe „offensichtlich“ zumindest bis zum Jahr 2001

Mietkonten, Hausgeldkonten und Instandsetzungsrücklage als ein Konto geführt.

n) Bei der Vergabe größerer Aufträge seien keine Vergleichsangebote eingeholt

worden.

5. Die Einzelfirma F habe sich auch deshalb als ungeeignet erwiesen, da sie mit

sich selbst den Hausmeistervertrag mit einer Vergütung von rund 120.000,-- DM

jährlich abgeschlossen habe. Hierin liege ein Verstoß gegen § 181 BGB. Die

erlangte Vergütung von insgesamt 480.000,-- DM in den Jahre 1999 bis 2002

müsse daher herausgegeben werden.6. Die Antragsteller vermuten, dass die

Beteiligte zu 3) etwaige, der Eigentümergemeinschaft zustehende

Schadensersatzansprüche gegen die Einzelfirma F nicht verfolgen werde.

Die Beteiligte zu 3) und die übrigen Antragsgegner – soweit sie sich an dem

Verfahren aktiv beteiligt haben – sind den Ausführungen der Antragsteller

entgegen getreten. Ihre Einwendungen lassen sich ausweislich des angefochtenen

Beschlusses wie folgt zusammenfassen:

1. In der Eigentümerversammlung vom 30.11.2002 sei die von dem Miteigentümer

K auf Bitten des Verwaltungsbeirats erstellte tabellarische Auflistung der Angebote

sechs verschiedener Hausverwaltungen dargestellt und erläutert worden. Die

Angebote seien diskutiert worden und es habe für alle Anwesenden ausreichend

Gelegenheit bestanden, Fragen zu stellen. Eine Verpflichtung, im Vorfeld der

Eigentümerversammlung Konkurrenzangebote einzuholen, habe für keinen der

Beteiligten bestanden. Interessierte Hausverwaltungen seien zu der

Eigentümerversammlung eingeladen worden.

2. In der Versammlung sei eindeutig zur Sprache gekommen, dass die Beteiligte

zu 3) nicht unbedingt die billigste sei. In der Diskussion habe das Preis-

Leistungsverhältnis eine entscheidende Rolle gespielt. Die Kosten entsprächen

dem Durchschnitt. Die Kosten für den Hausmeister seien kein notwendiger

Bestandteil des Angebots für Hausverwaltungstätigkeiten.

3. Die Eckdaten des Verwaltervertrages, nämlich Laufzeit und Preis, hätten bereits

festgestanden. Dem Verwaltungsbeirat stehe ein Ermessensspielraum hinsichtlich

der sonstigen Vertragseinzelheiten zu.

4.a) + b) Die Einzelfirma F habe versehentlich angenommen, für die Dauer von

fünf Jahren bestellt worden zu sein. Es sei versucht worden, diesen Mangel zu

heilen. Die ordnungsgemäße Verwaltung sei jedoch stets sichergestellt gewesen.

c) + d) Das Ursprungsproblem habe darin gelegen, dass die vorherige

Hausverwaltung (E, O1), die in Insolvenz gefallen sei, rund 125.000,-- DM an

Betriebskostenguthaben, die auf ihrem Verwaltungskonto gelegen hätten, zu

wenig an die Eigentümergemeinschaft zurückerstattet habe. Es habe sich hierbei

um Betriebskostenguthaben der Mieter bzw. der Eigentümer gehandelt, die

ausgezahlt werden sollten. Die Einzelfirma F als Amtsnachfolgerin der

Hausverwaltung E in O1 habe der Aufforderung der Eigentümergemeinschaft Folge

geleistet und die errechneten Betriebskostenguthaben an alle Mieter/Eigentümer

ausgezahlt, noch bevor die Gelder von der E erstattet worden seien. Quasi als

Zwischenfinanzierung habe die Einzelfirma F diesen Guthabensbetrag von ca.

125.000,-- DM aus der Rücklage entnommen. Dann habe sich aber herausgestellt,

dass die vormalige Verwalterin E nicht mehr habe zahlen können und die

Forderung der Eigentümergemeinschaft im Konkurs untergegangen sei. Da in den

nachfolgenden, von Herrn F ab 1998 erstellten Betriebskostenabrechnungen auf

dem Betriebskostenkonto immer dieser Fehlbetrag gestanden hätte, seien

sämtliche Abrechnungen nicht genehmigt worden. Herr F habe alle aus der

genehmigten Betriebskostenabrechnung für 1996 ermittelten Guthabensbeträge

an sämtliche Mieter/Eigentümer zurückgezahlt. Hierfür habe es keines

Beschlusses der Eigentümergemeinschaft bedurft, da die Herauszahlung der

ermittelten Betriebskostenguthaben eine selbstverständliche Verwaltungsaufgabe

sei. Herr F habe nicht eigenmächtig, sondern in Abstimmung mit den

Verwaltungsbeiräten, den Herren A und B, die diese Vorgehensweise

vorgeschlagen und angewiesen hätten, gehandelt. Die Wohnungseigentümer

hätten anlässlich der Eigentümerversammlung im Jahr 1997 in O1 ihre

Zustimmung zur Auszahlung der Betriebskostenguthaben erteilt. Es sei lediglich

kein förmlicher Beschluss darüber gefasst worden, dass die Rückzahlung aus der

Instandhaltungsrücklage erfolgen sollte. Zum damaligen Zeitpunkt sei jedoch noch

nicht vorhersehbar gewesen, dass das Betriebskostenkonto durch die vormalige

Hausverwaltung E vereinnahmt worden sei. Ferner wendet die Beteiligte zu 3) ein,

dass sie selbst erstmals zum 01.01.2003 abrechnungspflichtig sei. Außerdem

verweist sie auf den Beschluss der Wohnungseigentümer in der

Eigentümerversammlung vom 06.09.2003.

e) Das Vorbringen der Antragsteller, die Einzelfirma F habe Jahresabrechnungen

als Einzelrechnungen vorgelegt, die kumulative Rückstände aufweisen würden, sei

unsubstanziiert und nicht nachvollziehbar. Aus der Anlage zu den

Jahresabrechnungen seien die Sollstellungen der Vorjahre jeweils im Einzelnen

ersichtlich, die in der Abrechnung als Summe ausgewiesen seien.

f) Der Vorwurf fehlender Rückstandsbeitreibung sei nicht nachvollziehbar. Soweit

einzelne Eigentümer mit ihren Hausgeldzahlungen in Verzug gekommen seien,

seien diese zunächst gemahnt und schließlich ein gerichtliches Mahnverfahren

eingeleitet worden. Diverse Mahnverfahren und Rechtsstreite seien anhängig.

g) Soweit die Antragsteller rügen, dass die Rücklagen für 2000 und 2001 falsch

berechnet und Zahlungen aus dem Rücklagenkonto erbracht worden seien, wird

darauf hingewiesen, dass es sich hierbei wiederum um die 125.000,-- DM handele

(vgl. lit. b) + c)). Richtig sei, dass das Rücklagenkonto zum 31.12.1999 lediglich ein

Guthaben von 209.213,64 DM ausgewiesen habe und dass dieses eigentlich habe

höher sein müssen, nämlich um die rund 125.000,-- DM, die Herr F unstreitig zur

Finanzierung der Betriebskostenrückzahlung aus diesem Rücklagenkonto

entnommen gehabt hätte. Herr F habe indessen nicht eigenmächtig gehandelt,

sondern in Abstimmung mit den Verwaltungsbeiräten A und B, die diese

Vorgehensweise vorgeschlagen und angewiesen hätten. Die Höhe der Rücklagen

sei ein offenes Problem der Eigentümergemeinschaft, das mit der Insolvenz der

vormaligen Verwalterin E zusammen hänge. Zu keinem Zeitpunkt habe Herr F aus

der Instandhaltungsrücklage laufende Kosten bestritten.

h) Die Eigentümerversammlung habe – unstreitig - am 18.03.2000 die Montage

der SAT-Anlage beschlossen. Bei der SAT-Anlage handele es sich um eine

außergewöhnliche Ausgabe, die aus der Instandhaltungsrücklage belastet worden

sei.

i) Die Jahresabrechnung 2001 datiere auf den 31.10.2002. Der Beteiligte zu 2)

selbst habe bereits am 25.11.2002 auf die Abrechnung bezahlt.

j) Das 50%-Quorum sei stets erreicht worden.

k) + l) Mangels ausreichender Deckung des Verwaltungskontos hätten teilweise

beschlossene Renovierungsmaßnahmen zurückgestellt werden müssen.

m) Es sei unzutreffend, dass Herr F als Inhaber der Hausverwaltung F zumindest

bis zum Jahre 2001 Mietkonten, Hausgeldkonten und

Instandhaltungsrücklagenkonto als ein Konto geführt habe. Die Mieter würden auf

das sogenannte Mietkonto und die Eigentümer auf das sogenannte

Hausgeldkonto zahlen. Von letzterem buche die Hausverwaltung die in den

monatlichen Hausgeldzahlungen enthaltenen Instandhaltungsrücklagen auf das

Rücklagenkonto um. Die Buchhaltung sei durch das Wirtschaftsprüfungsbüro L

geprüft und für richtig befunden worden.

n) Bei der Vergabe größerer Aufträge seien im erforderlichen Umfang auch

Vergleichsangebote eingeholt worden.

5. Der Hausmeistervertrag sei nach Überprüfung und Zustimmung durch die

Verwaltungsbeiräte A und B abgeschlossen worden. Der Abschluss des

Hausmeistervertrages sei unumgänglich notwendig gewesen. Die weit

überwiegende Mehrheit der Wohnungseigentümer habe der Beteiligten zu 3) in

Kenntnis der Umstände des Zustandekommens des Hausmeistervertrages ihr

Vertrauen ausgesprochen und eine weitere Zusammenarbeit befürwortet.

6. Ein eventueller Schadensersatzanspruch gegen die Einzelfirma F stehe der

Bestellung der Beteiligten zu 3) nicht entgegen. Der der Eigentümergemeinschaft

entstandene Schaden sei in der Verwaltungstätigkeit der früheren Hausverwaltung

E zu suchen.

Während das Verfahren vor dem Amtsgericht Kirchhain noch anhängig war,

fassten die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 06.09.2003

über den nachfolgenden Antrag mit 87 Ja- und 2 Nein-Stimmen folgenden

Beschluss (Bl. 167 ff. Bd. II d. A.):

TOP 3: „Behandlung der Rückstände von der ... vormals E....

Herr M stellt den Antrag, den dargestellten Fehlbetrag i.H.v. 162.200,68 DM, darin

enthalten 125.000,-- DM Guthabenauszahlungen für Nebenkosten 1996 bis 1997

an Mieter und Eigentümer, auszubuchen und mit den danach verbleibenden

Kontenständen die Buchhaltung fortzusetzen und keine Rückzahlungsansprüche

gegen Mieter und Eigentümer geltend zu machen.“

Durch Beschluss vom 08.04.2004 (Bl. 20 ff. Bd. II d. A.), auf den verwiesen wird, hat

das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 30.11.2002

zum Tagesordnungspunkt 1 b) „Bestellung der Hausverwaltung“ für ungültig

erklärt und die Gerichtskosten den Antragsgegnern als Gesamtschuldnern

auferlegt. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten hat es nicht angeordnet.

Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Beschluss

entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beteiligte zu 3) habe sich

insbesondere deshalb als ungeeignet für die weitere Ausübung des

Verwalteramtes erwiesen, da sie unter Verstoß gegen § 181 BGB einen

Hausmeistervertrag mit sich selbst abgeschlossen habe. Der Verstoß gegen § 181

BGB wiege so schwer, dass sich hieraus bereits die Ungeeignetheit der Beteiligten

zu 3) ergebe.

Gegen diesen Beschluss hat der Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz vom 04.05.2004

Beschwerde eingelegt. Mit Schriftsatz vom 07.05.2004 hat sich der Beteiligte zu 2)

dem Rechtsmittel des Beteiligten zu 1) angeschlossen. Sie haben die

Kostenentscheidung des amtsgerichtlichen Beschlusses angegriffen.

Die Beteiligte zu 3) hat ebenfalls gegen diesen Beschluss Beschwerde eingelegt.

Sie hat beantragt,

unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Kirchhain vom 08.04.2004

den Antrag der Antragsteller auf Ungültigerklärung des Beschlusses der

Eigentümerversammlung vom 30.11.2002 zum Tagesordnungspunkt 1 b)

„Bestellung der Hausverwaltung“ kostenpflichtig zurückzuweisen.

Die Eigentümergemeinschaft hat von dem sich in dem angefochtenen Beschluss

vom 30.11.2002 vorbehaltenen Widerrufsrecht keinen Gebrauch gemacht, so dass

sich die Bestellungszeit der Beteiligten zu 3) nach dem 31.12.2004 um ein Jahr

verlängert hat.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 2 ff. Bd. III d. A.), auf den ebenfalls

verwiesen wird, hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts abgeändert

und den Antrag der Antragsteller auf Ungültigerklärung des Beschlusses der

Eigentümerversammlung vom 30.11.2002 zum Tagesordnungspunkt 1 b)

„Bestellung der Hausverwaltung“ zurückgewiesen. Die Gerichtskosten hat es den

Antragstellern auferlegt und angeordnet, dass außergerichtliche Kosten in beiden

Instanzen nicht erstattet würden. Zur Begründung hat es im Wesentlichen

ausgeführt, dass das auf die Kostenentscheidung beschränkte Rechtsmittel der

Antragsteller nur als unselbständige Anschlussbeschwerde zulässig sei. In der

Sache habe jedoch die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3) Erfolg, so dass

die Anschlussbeschwerde der Antragsteller erfolglos bleibe. Der angefochtene

Wohnungseigentümerbeschluss verstoße nicht gegen die Grundsätze

ordnungsgemäßer Verwaltung. Insbesondere leide er nicht an den von den

Antragstellern gerügten formellen Mängeln. Im Übrigen verstoße die Bestellung

eines Verwalters dann gegen die Grundsätze ordnungsgemäße Verwaltung, wenn

ein wichtiger Grund vorliege, der gegen die Wahl dieses Verwalters spreche. An die

Beurteilung dessen, was ein wichtiger, gegen die Bestellung sprechender Grund

sei, seien allerdings bei der Bestellung des Verwalters durch

Mehrheitsentscheidung schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung. Ein

derartiger wichtiger Grund liege hier nicht vor. Dies gelte selbst dann, wenn man

auf Grund der Tatsache, dass Herr F nunmehr der Mitgesellschafter und

Geschäftsführer der Beteiligten zu 3) sei, eine personelle Unität zwischen der

vormaligen Einzelfirma F und der Beteiligten zu 3) bejahe. Bei dem Versäumnis

der Einzelfirma F, vor Ablauf ihrer Bestellungszeit als Verwalter rechtzeitig eine

Neuwahl zu veranlassen, handele es sich lediglich um einen leichten Mangel (4 a)

+ 4 b)). Die Beteiligte zu 3) habe plausibel und von den Antragstellern

unwidersprochen vorgetragen, dass die von den Antragstellern unter 4 c), d) und

g) erhobenen Beanstandungen ihren Ursprung in der Insolvenz der vormaligen

Hausverwaltung hätten. Die Einzelfirma F habe in Abstimmung mit den

Verwaltungsbeiräten gehandelt. Die Eigentümerversammlung habe diese

Vorgehensweise schließlich nachträglich mit Beschluss vom 06.09.2003

genehmigt. Die Beanstandungen 4 e) und f) seien mangels Substanz unerheblich.

Die Satellitenanlage sei durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom

18.03.2000 beschlossen worden (4 h)), so dass auch dieser Einwand unerheblich

sei. Die verspätete Erstellung der Jahresabrechnung sei ein lediglich leichter

Mangel der Amtsführung (4 i)). Die Beanstandungen 4 j), k), l), m), n) seien

mangels Substanz bzw. in ihrer Pauschalität nicht durchgreifend. Entgegen der

Auffassung des Amtsgerichts könne – so das Landgericht weiter – auch in dem

Abschluss der Hausmeisterverträge zwischen der Eigentümergemeinschaft und

der Firma Haus- und Grundstücksverwaltung F kein gravierender Mangel gesehen

werden, der die Bestellung der Beteiligten zu 3) als nicht ordnungsgemäß

erscheinen lasse. Nach § 13 Ziffer 8 der Teilungserklärung habe der Verwalter

nämlich einen Anspruch auf Erteilung einer schriftlichen Vollmacht, in der von den

Beschränkungen des § 181 BGB befreit sei. Herrn F könne mithin lediglich der

Vorwurf gemacht werden, vor Abschluss der Hausmeisterverträge nicht von

seinem Recht Gebrauch gemacht zu haben, eine von den Beschränkungen des §

181 BGB befreiende schriftliche Vollmacht verlangt zu haben. In der Bestellung des

Beteiligten zu 3) zur Verwalterin könne auch kein faktischer Verzicht auf etwaige

Schadensersatz- oder Rückzahlungsansprüche gesehen werden.

Gegen diesen am 22.08.2005 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller mit

am 02.09.2005 und am 05.09.2005 eingegangenen Schriftsätzen sofortige weitere

Beschwerde eingelegt, die sie im letzteren Schriftsatz, auf dessen Einzelheiten

Bezug genommen wird (Bl. 51 ff. Bd. III d. A.), begründet haben. Sie haben die

Begründung mit den Schriftsätzen vom 23.03.2006 (Bl. 112 ff. Bd. III d. A.) und

12.10.2006 (Bl. 119 ff. Bd. III d. A.) ergänzt. Sie rügen die Rechtsanwendung durch

das Landgericht. Sie vertreten insbesondere die Auffassung, dass das

Vertrauensverhältnis zu ihnen, den Antragstellern, zerstört sei. Insoweit könne

nicht lediglich auf die Mehrheit der Wohnungseigentümer abgestellt werden. Sie

rügen weiter, dass das Landgericht gegen den Amtsermittlungsgrundsatz

verstoßen habe. Sie weisen darauf hin, dass sie den

Wohnungseigentümerbeschluss vom 06.09.2003 zu Tagesordnungspunkt 3

angefochten hätten.

Sie beantragen, die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3) zurückzuweisen

und der sofortigen Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) stattzugeben.

Die Beteiligten zu 4) bis 10) treten der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen

und beantragen, die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller und

Beschwerdeführer gemäß Schriftsatz vom 02./05.09.2005 zurückzuweisen.

Wegen der Einzelheiten ihres Vorbringens im Verfahren der weiteren Beschwerde

wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 15.11.2005 (Bl. 105 ff. Bd. III d. A.) Bezug

genommen.

Die Beteiligte zu 3) beantragt, die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu

1) und 2) zurückzuweisen.

Ansonsten hat sie zu der Rechtsmittelbegründung im Verfahren der weiteren

Beschwerde nicht Stellung bezogen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.11.2006 haben die

Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 5 mehrheitlich folgenden

Beschlussantrag angenommen:

„Bestellung der Hausverwaltung Immobilien Service F GmbH vom 01.01.2007 –

31.12.2007 ohne automatische Verlängerung zum Verwalter der WEG zu den

bestehenden Konditionen.“

Dieser Wohnungseigentümerbeschluss ist von dem Beteiligten zu 2) vor dem

Amtsgericht Kirchhain angefochten worden.

Der Senat hat die Beteiligten durch Verfügung vom 23.11.2006 (Bl. 123 ff. Bd. III d.

A.) darauf hingewiesen, dass er beabsichtige, die Sache dem Bundesgerichtshof

gemäß den §§ 43 Abs. 1 WEG, 28 Abs. 2 FGG zur Entscheidung vorzulegen. Die

Antragsteller haben hierzu mit Schriftsatz vom 19.12.2006 (Bl. 137 ff. Bd. III d. A.),

die Beteiligten zu 4) bis 10) mit Schriftsatz vom 02.01.2007 (Bl. 150 ff. Bd. III d. A.)

Stellung genommen.

B.I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG

statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht

eingelegt worden. Der Senat hält sie für unbegründet und möchte sie

zurückweisen, weil er der Auffassung ist, dass der angefochtene Beschluss des

Landgerichts aus noch darzulegenden Gründen (vgl. unten II.) nicht auf einer

Verletzung des Rechts beruht, auf die hin er durch den Senat lediglich zu

überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

1. Der Senat sieht sich an dieser Sachentscheidung jedoch gehindert durch die

Entscheidungen der Oberlandesgerichte München (DWE 2006, 71) und Köln (vgl.

NJW-RR 2006, 24). Nach diesen Entscheidungen ist der neu bestellte Verwalter

nicht beschwerdebefugt, wenn der Eigentümerbeschluss über die (erneute)

Bestellung des Verwalters durch gerichtlichen Beschluss für ungültig erklärt wird.

Unter Zugrundelegung der in diesen Entscheidungen vertretenen Rechtsansicht,

auf denen diese Entscheidungen jeweils auch beruhen (vgl. unten 2.), wäre aber

die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller vorliegend bereits deshalb als

begründet anzusehen und mithin der angefochtene landgerichtliche Beschluss

abzuändern, weil die (Erst-) Beschwerde der bestellten Verwalterin - der Beteiligten

zu 3) – mangels Beschwerdebefugnis unzulässig gewesen wäre. Die Beteiligte zu

3) hat nur im eigenen Namen sofortige (Erst-)Beschwerde gegen den

amtsgerichtlichen Beschluss vor dem Landgericht erhoben; dies ist auch von

keinem der Beteiligten je in Zweifel gezogen worden. Die Beschwerdebefugnis hat

der Senat als Rechtsbeschwerdegericht von Amts wegen zu prüfen. Damit erweist

sich zur Überzeugung des Senats diese Rechtsfrage für das vorliegende Verfahren

im Ergebnis als erheblich.

Dem steht in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht entgegen, dass die Antragsteller

selber gegen die (unselbständige) Kostenentscheidung im amtsgerichtlichen

Beschluss sofortige Beschwerde eingelegt hatten und mithin die (Erst-)

Beschwerde der Beteiligten zu 3) unabhängig von den obigen Erwägungen als

Anschlussbeschwerde zulässig gewesen sein könnte. Grundsätzlich wird eine

unzulässige sofortige weitere Beschwerde zwar dadurch zulässig, dass auch die

andere Seite sofortige weitere Beschwerde eingelegt hat und dadurch eine

Überprüfung in der Hauptsache im Wege der nach wie vor zulässigen

Anschlussbeschwerde möglich ist, für die es auf eine materielle Beschwer nicht

ankommen dürfte (vgl. dazu etwa Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juli 2005, § 45

WEG Rz. 25 m. w. N. auch zur Gegenmeinung; Jansen/Briesemeister, FGG, 3. Aufl.,

§ 22 Rz. 17). Zum einen ermöglichte hier die sofortige Beschwerde der

Antragsteller aber keine Entscheidung in der Hauptsache. Zum anderen hatte das

Landgericht insoweit bereits die gemäß den §§ 43 Abs. 1 WEG, 20a Abs. 1 FGG

unzulässige sofortige Beschwerde der Antragsteller nur als Anschlussbeschwerde

zum Hauptrechtsmittel der Beteiligten zu 3) gewertet (vgl. Seite 13 des

Beschlusses) und lediglich aus diesem Grund überhaupt für statthaft erachtet.

Jedenfalls nach Erlass der angefochtenen landgerichtlichen Entscheidung würde es

deshalb ausscheiden, im Nachhinein die sofortige (Erst-)Beschwerde der

Beteiligten zu 3), die das Landgericht zu Recht als Hauptrechtsmittel angesehen

hatte, alleine im Hinblick auf die – isoliert betrachtet - unstatthafte

Kostenbeschwerde der Antragsteller nun ihrerseits als Anschlussbeschwerde zu

betrachten und nur deshalb für zulässig zu erachten.

Soweit die Beteiligten zu 4) bis 10) mit Schriftsatz vom 02.01.2007 haben

ausführen lassen, ihre Mitwirkung bzw. diejenige anderer Miteigentümer im (Erst-)

Beschwerdeverfahren könne ggf. als Anschlussrechtsmittel gewertet werden,

vermag sich der Senat dem nicht anzuschließen. Als Anschlussbeschwerde könnte

sie schon nicht ausgelegt werden, weil die Beteiligten zu 4) bis 10) gerade nicht

Verfahrensgegner des Hauptbeschwerdeführers, also der Beteiligten zu 3), waren;

eine zusätzliche gleichgerichtete Beschwerde eines anderen Beteiligten wäre keine

Anschlussbeschwerde (BayObLG ZWE 2000, 131; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45

WEG Rz. 25; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rz. 10). Die Beteiligten zu 4)

bis 10) haben aber selber kein Rechtsmittel gegen den amtsgerichtlichen

Beschluss eingelegt, obwohl ihnen dies als Antragsgegner möglich gewesen wäre.

Der bloße Umstand, dass sie – überdies erstmals mit Schriftsatz vom 24.11.2004,

also lange nach Ablauf der Beschwerdefrist – unter ausdrücklicher Bezugnahme

auf das Rechtsmittel der Beteiligten zu 3) (Ziffer III) dem nicht entgegen getreten

sind und es in der Folge verteidigt haben, reicht hierfür nicht aus. Das Landgericht

hat denn auch – zu Recht – keine Entscheidung über ein Rechtsmittel der

Beteiligten zu 4) bis 10) bzw. der seinerzeitigen Beteiligten zu 4) bis 16) getroffen.

Das Verfahren ist auch nicht in der Hauptsache erledigt mit der Folge, dass die

sofortige weitere Beschwerde als unzulässig verworfen werden müsste oder nach

entsprechender Beschränkung lediglich noch über die Kosten des Verfahrens zu

entscheiden wäre (vgl. dazu Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 44 WEG Rz. 45).

Ansonsten wäre die angesprochene Rechtsfrage aber auch für die

Kostenentscheidung nach § 47 WEG von tragender Bedeutung, so dass sich an der

Vorlagepflicht trotz Hauptsacheerledigung nicht einmal etwas ändern würde (vgl.

dazu Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 28 Rz. 14). Ein Verfahren auf

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses erledigt sich unter anderem

dadurch, dass der strittige Eigentümerbeschluss aufgrund veränderter Umstände

nicht mehr vollzogen werden kann und ein Interesse an einer rückwirkenden

Ungültigerklärung nicht besteht. Vorliegend ist die Gesamtbestellungszeit der

Beteiligten zu 3) im angefochtenen Wohnungseigentümerbeschluss noch nicht

abgelaufen; die Bestellung ist auch nicht bestandskräftig widerrufen. Der weitere

Beschluss der Wohnungseigentümer vom 04.11.2006 zu TOP 5 (vgl. das Protokoll

der Eigentümerversammlung, Bl. 141, Bd. III. d. A.), mit dem die Gemeinschaft für

das Kalenderjahr 2007 erneut über die Verwalterbestellung entschieden hat, ist

nach dem unbestritten gebliebenen Vorbringen der Antragsteller ebenfalls

gerichtlich angefochten worden, so dass auch insoweit ein bestandskräftiger

Zweitbeschluss nicht vorliegt. Jedenfalls deshalb besteht nach wie vor ein

Rechtsschutzbedürfnis an der Anfechtung des hier verfahrensgegenständlichen

Wohnungseigentümerbeschlusses.

2. Auch die oben zitierten – jeweils auf weitere Beschwerde ergangenen -

Entscheidungen, von denen mit der vom Senat vorgesehenen Entscheidung

abgewichen würde, sind auf die abweichende Beurteilung der Rechtsfrage, mithin

die anderweitige Auslegung des § 20 Abs. 1 FGG, gestützt. Das Oberlandesgericht

Köln hat deswegen in der zitierten Entscheidung den landgerichtlichen Beschluss

aufgehoben und die Erstbeschwerde des Verwalters als unzulässig verworfen;

lediglich wegen des Rechtsmittels eines anderen Beteiligten hat es die Sache an

das Landgericht zurückverwiesen. Das Oberlandesgericht München hat aus den

genannten Gründen unter Bezugnahme auf die Entscheidung des

Oberlandesgerichts Köln eine sofortige weitere Beschwerde des (wiederbestellten)

Verwalters mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass dessen Erstbeschwerde als

unzulässig verworfen werde. 3. Der Senat erachtet anders als die

Oberlandesgerichte München und Köln – und dem folgend nun die Antragsteller -

die sofortige Beschwerde des Verwalters gegen eine gerichtliche Entscheidung, mit

dem ein Wohnungseigentümerbeschluss über seine Bestellung für ungültig erklärt

worden ist, für zulässig. Da wie in diesen beiden Verfahren auch hier mit der

amtsgerichtlichen Entscheidung kein Antrag der Verwalterin – hier: der Beteiligten

zu 3. – verworfen oder zurückgewiesen worden war, wären für ihre

Beschwerdebefugnis alleine die §§ 43 Abs. 1 WEG, 20 Abs. 1 FGG maßgeblich, d. h.

sie müsste materiell beschwert sein (vgl. dazu auch Staudinger/Wenzel, a.a.O., §

45 WEG Rz. 14). Dies wäre nur dann der Fall, wenn durch die Ungültigerklärung der

Verwalterbestellung eigene materielle subjektive Rechte unmittelbar beeinträchtigt

worden wären. Ein derartiges subjektives Recht auf Ausübung eines Amtes hat

nach den zitierten obergerichtlichen Entscheidungen ein gewählter Verwalter vor

Bestandskraft des Bestellungsbeschlusses noch nicht. Im Falle der rechtskräftigen

Ungültigerklärung seiner Bestellung gelte diese als von Anfang an nicht erfolgt und

auch ein etwaiger inzwischen abgeschlossener Verwaltervertrag stehe im Zweifel

unter der auflösenden Bedingung der Wirksamkeit des Bestellungsbeschlusses.

Der Senat möchte hiervon abweichen. Er sieht das gemäß den §§ 43 Abs. 1 WEG,

20 Abs. 1 FGG erforderliche subjektive Recht des (wieder)bestellten Verwalters

darin, dass ihm mit seiner Bestellung ein Amt verliehen worden ist und er durch

die amtsgerichtliche Entscheidung das Recht verliert, dieses Amt auszuüben. Nach

§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist ein Wohnungseigentümerbeschluss nur ungültig, wenn

er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG (rechtskräftig) für ungültig erklärt worden ist; bis

zu einer solchen rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung ist er mithin als gültig

und wirksam zu erachten. Dass im Falle der rechtskräftigen Ungültigerklärung der

Bestellung diese von Anfang an als nicht erfolgt gilt, vermag an der vorläufigen

Gültigkeit des Bestellungsbeschlusses nichts zu ändern. Zu Recht wird in diesem

Zusammenhang darauf hingewiesen (vgl. Briesemeister NZM 2006, 568), dass der

angefochtene Beschluss bis zur (rechtskräftigen) gerichtlichen Ungültigerklärung

für die Wohnungseigentümer und den Verwalter bindend ist, der Verwalter während

der „Schwebezeit“ bis zur rechtskräftigen Entscheidung zumindest die in den §§

27, 28 WEG niedergelegten gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse wahrnehmen

muss, will er nicht Gefahr laufen, sich - falls der Antrag auf Ungültigerklärung der

Wahl ohne Erfolg bleibt - wegen Verletzung seiner Verwalterpflichten

schadensersatzpflichtig zu machen. Damit korrespondiert es nicht, ihm eine

eigene Beschwerdebefugnis zu verweigern. Nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs (vgl. BGHZ 151, 164) sind Bestellungs- und

Abberufungsbeschluss auf die unmittelbare Begründung bzw. Aufhebung

wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet. Wenn also der

Abberufungsbeschluss vom Verwalter in entsprechender Anwendung des § 43 Abs.

1 Nr. 4 WEG angefochten werden kann, weil eine Rechtsbeeinträchtigung vorliegt,

dann muss dies für die Verteidigung des von der Ungültigerklärung bedrohten

Bestellungsbeschlusses ebenso gelten. Die erlangte Rechtsposition ist in beiden

Fällen die erworbene Organstellung als Verwalter (vgl. auch insoweit Briesemeister

NZM 2006, 568). Genauso wie in den zitierten Entscheidungen der

Oberlandesgerichte Köln und München bringt der Verwalter jedenfalls mit seiner

Rechtsverfolgung zum Ausdruck, dass er seine Wahl annimmt; vorliegend ist

ausweislich Seite 5 des Protokolls die Annahme der Bestellung in der

Wohnungseigentümerversammlung vom 30.11.2002 von der Beteiligten zu 3)

ausdrücklich erklärt worden.

II. Die Klärung der unter I. dargestellte Rechtsfrage ist auf jeden Fall schon deshalb

für die Entscheidung über die sofortige weitere Beschwerde im Ergebnis

unerlässlich und zwar gänzlich unabhängig davon, wie der Senat das Rechtsmittel

der Antragsteller in materieller Hinsicht beurteilt, weil er den angefochtenen

Beschluss abzuändern und die (Erst-)Beschwerde der Beteiligten zu 3) ohne

Sachprüfung als unzulässig zu verwerfen hätte, wollte er den zitierten

Entscheidungen folgen. Ansonsten hätte er unter Berücksichtigung des

Sachvorbringens in erster und zweiter Instanz darüber zu entscheiden, ob die vom

Landgericht auf die (Erst-) Beschwerde der Beteiligten zu 3) getroffene

Sachentscheidung in sachlicher Hinsicht auf Rechtsfehlern beruht, die sofortige

weitere Beschwerde also zurückzuweisen oder aber den angefochtenen Beschluss

abzuändern und die (Erst-)Beschwerde der Beteiligten zu 3) (als unbegründet)

zurückzuweisen.

Abgesehen davon hält der Senat - wie gesagt - die sofortige weitere Beschwerde

der Antragsteller jedoch auch der Sache nach für unbegründet, so dass die

Rechtsfrage auch von daher maßgebliche Bedeutung erlangt. Dies beruht auf

folgenden Erwägungen:

Es liegt zunächst kein Verfahrensfehler des landgerichtlichen Verfahrens darin,

dass das Landgericht die Wohnungseigentümer – im Wesentlichen die Beteiligten

zu 11) - über die Beteiligte zu 3) formell am (Erst-)Beschwerdeverfahren beteiligt

hat. Im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG sind

grundsätzlich alle Wohnungseigentümer und der Verwalter am Verfahren zu

beteiligen, § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG. In den Fällen einer Interessenkollision ist der

Verwalter von der gesetzlichen Zustellungsvertretung nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG

ausgeschlossen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn er als Antragsteller

oder Antragsgegner oder Rechtsmittelführer Gegner der Wohnungseigentümer ist.

Dies ist hier nicht der Fall, wie das Landgericht zutreffend in seiner Verfügung vom

14.07.2004 niedergelegt hat. Ein derartiger Ausschluss von der

Zustellungsvertretung kann zwar auch in anderen Fällen angenommen werden,

wenn ernsthaft zu befürchten ist, dass der Verwalter die Wohnungseigentümer

wegen eigener gegenläufiger Interessen nicht unterrichtet (vgl. hierzu im Einzelnen

Staudinger/Bub, a.a.O., § 27 WEG Rz. 233 mit vielfältigen weiteren Nachweisen

auch zur Rechtsprechung des Senats). Dazu mag auch die Anfechtung von

Beschlüssen gezählt werden, die seine Rechtsstellung betreffen, also auch die

Anfechtung von Bestellungsbeschlüssen (so Staudinger/Bub, a.a.0., § 27 WEG Rz.

234; offen gelassen von OLG Celle ZWE 2002, 474). Für das vorliegende Verfahren

kann dahinstehen, ob hierfür erforderlich ist, dass die Verwalterin die Mitglieder der

Gemeinschaft oder das Verfahren etwa nicht hinreichend unterrichtet hätte (so

Kammergericht ZMR 2004, 143; BayObLG ZMR 2002, 533; Riecke/Abramenko,

WEG, § 27 Rz. 31) oder ob hierfür die bloße abstrakte Gefahr eines

Interessenkonfliktes ausreicht. Vorliegend waren nämlich sämtliche

Wohnungseigentümer bereits im amtsgerichtlichen Verfahren direkt beteiligt

worden. Nachdem sie als Antragsgegner den gegen sie ergangenen

amtsgerichtlichen Beschluss – wie oben bereits erwähnt – nicht fristgerecht

angefochten hatten, war ihre Beteiligung über die Verwalterin zur Gewährung

rechtlichen Gehörs im Erstbeschwerdeverfahren hinreichend.

In sachlicher Hinsicht beruht die landgerichtliche Entscheidung zur Überzeugung

des Senats ebenfalls nicht auf einer Verletzung des Rechts. Die Einwendungen der

sofortigen weiteren Beschwerde dahingehend, dass das Landgericht zu Unrecht

den angefochtenen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht

deswegen für ungültig erklärt habe, weil er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

entsprochen habe, greifen nicht durch.

Zutreffend ist das Landgericht dabei davon ausgegangen, dass der

Bestellungsbeschluss auf Antrag gemäß den §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für

ungültig zu erklären ist, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl

dieses Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist ebenso wie bei der Abberufung aus

wichtigem Grund zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller nicht notwendig

vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine

Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche

Vertrauensverhältnis von vorneherein nicht zu erwarten ist. Dies wird der Fall sein,

wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das

Amt erscheinen lassen. Da sich aber bei der Bestellung eines Verwalters im

Gegensatz zur Abberufung eine Mehrheit der Eigentümer für die Person des

Verwalters ausgesprochen hat, sind an die Beurteilung dessen, was ein wichtiger

Grund ist, schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung. Das Gericht wird

deshalb ohne zwingende Notwendigkeit nicht in die Mehrheitsentscheidung der

Wohnungseigentümergemeinschaft eingreifen (ständige Rechtsprechung des

Senats, vgl. zuletzt OLGR 2005, 378; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 26 Rz.

16; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rz. 40; Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz.

160, jeweils m. w. N.). Soweit die weitere Beschwerde den landgerichtlichen

Beschluss dahingehend versteht, dass bei der Wiederwahl des Verwalters kein

wichtiger Grund gegen dessen Bestellung sprechen könne, findet dies im

landgerichtlichen Beschluss keine tragfähige Grundlage.

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang weiter, dass ein Grund gegen

die Wiederbestellung des Verwalters sich nur aus Tatsachen ergeben kann, die im

Zeitpunkt der Bestellung bereits vorgelegen haben. Nach der Bestellung

entstandene Gründe können nicht erfolgreich nachgeschoben werden (so Senat,

Beschluss vom 30.08.2004, Az. 20 W 261/03, m. w. N.).

Die formellen Einwendungen der Antragsteller gegen die Beschlussfassung der

Wohnungseigentümer (Ziffern 1 bis 3) hat das Landgericht in rechtlich nicht zu

beanstandender Weise zurückgewiesen.

Dies gilt zum einen, soweit die Antragsteller rügen, die Wohnungseigentümer seien

nicht vor der Eigentümerversammlung über Konkurrenzangebote unterrichtet

worden. Insofern kann auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen

Beschluss Bezug genommen werden. Ohnehin bedürfte es bei einer Wiederwahl

des Verwalters grundsätzlich nicht der Unterbreitung von Alternativangeboten (vgl.

hierzu OLG Schleswig NZM 2006, 822; OLG Hamburg WuM 2002, 109;

Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 26 Rz. 9).Unerheblich ist sodann das Argument

der Antragsteller, die Beteiligte zu 3) habe das teuerste Angebot abgegeben.

Unabhängig von der Frage, ob dies zutreffend ist – das Landgericht hat etwas

anderes festgestellt –, kann insbesondere bei der Verwalterbestellung die

Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ohne weiteres gehindert werden, dies

anzunehmen. Wie die Antragsteller immer wieder hervorheben, ist das Verhältnis

der Wohnungseigentümer zum Verwalter von einer erforderlichen Vertrauensbasis

geprägt. In diesem Zusammenhang kann nicht ausschließlich auf finanzielle

Aspekte abgestellt werden. Wenn also die Gemeinschaft an einem Verwalter

festhält, der sich nach ihrer Auffassung bewährt hat, kann dem nicht der

Gesichtspunkt entgegenstehen, dass dieser höhere Kosten verursacht, als andere

Verwaltungen, jedenfalls dann nicht, wenn das entsprechende Angebot insoweit

nicht unverhältnismäßig oder nicht mehr branchenüblich erscheint. Letzteres ist

hier erkennbar nicht der Fall.

Es ist auch aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass im angefochtenen

Wohnungseigentümerbeschluss der Verwaltungsbeirat beauftragt wurde, den

Verwaltervertrag mit der Beteiligten zu 3) abzuschließen. Dies ist jedenfalls dann

zulässig, wenn die Eckdaten des Vertrages vorliegen (vgl. dazu OLG Köln NZM

2001, 991; NZM 2002, 1002; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 26 Rz. 31 m. w. N.).

Dies ist hier der Fall, da vorliegend Laufzeit des Vertrages und die Höhe der

Vergütung bereits im Bestellungsbeschluss durch Bezugnahme geregelt waren.

Es ist weiter aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die

behaupteten Fehlverhaltensweisen der früheren Hausverwaltung F, die noch von

Herrn F als natürlicher Person betrieben worden war, nicht als hinreichend erachtet

hat, um eine derartige Unfähigkeit bzw. Ungeeignetheit der Beteiligten zu 3)

herleiten zu können, die es rechtfertigen könnten, die Mehrheitsentscheidung der

Wohnungseigentümer als gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung

verstoßend ansehen zu müssen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die

Würdigung, ob sich die Wiederbestellung eines Verwalters noch im Rahmen

ordnungsgemäßer Verwaltung hält, in erster Linie dem Tatrichter obliegt (vgl.

BayObLG ZMR 2005, 561).

Dabei geht allerdings der Senat mit der weiteren Beschwerde davon aus, dass

etwaige Fehlverhaltensweisen der früheren Hausverwaltung F der Beteiligten zu 3)

im gegebenen Zusammenhang „zurechenbar“ wären. Zwar handelt es sich

nunmehr bei der Beteiligten zu 3) um eine juristische Person, eine GmbH (vgl. § 13

GmbHG). Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass der ehemalige Hausverwalter F

nunmehr als Geschäftsführer der Beteiligten fungiert und auch – neben seiner

Ehefrau – Hauptgesellschafter der Beteiligten zu 3) ist. Vor dem Hintergrund, dass

damit der ehemalige Hausverwalter die Geschicke der nunmehr bestellten GmbH

im Wesentlichen bestimmt, kann insoweit nicht auf die fehlende rechtliche Identität

abgestellt werden, wenn sich die Frage stellt, ob die nunmehrige Beteiligte zu 3)

für das Verwalteramt ungeeignet wäre (vgl. für eine ähnliche

Sachverhaltsgestaltung: Senat, Beschluss vom 05.01.2004, Az. 20 W 290/2003;

vgl. Bl. 141 ff. Bd. II d. A.). Das Landgericht hat diese Frage zwar offen gelassen,

sich jedoch mit den Vorwürfen der Antragsteller im Einzelnen auseinandergesetzt.

Diese Ausführungen lassen Rechtsfehler nicht erkennen.

Mit dem Landgericht geht auch der Senat davon aus, dass das „Versäumnis“ des

Vorverwalters F, vor Ablauf seiner Bestellungszeit als Verwalter am 31.12.2001

rechtzeitig eine Neubestellung zu veranlassen, allenfalls einen leichten Verstoß

gegen seine Verwalterverpflichtungen – etwa zur ordnungsgemäßen Vorbereitung

von Wohnungseigentümerversammlungen - darstellt (vgl. Ziffern 4 a, b), der es

nicht erlaubt, die Bestellung der Beteiligten zu 3) durch die Mehrheit der

Wohnungseigentümer als nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend

anzusehen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die diesbezügliche Erklärung der

Beteiligten zu 3) (vgl. Seite 17 des angefochtenen Beschlusses) tatsächlich

plausibel ist. Jedenfalls handelte es sich offensichtlich um ein Versehen des

Vorverwalters F. Abgesehen davon hätte es auch den Wohnungseigentümern offen

gestanden, rechtzeitig einen entsprechenden Antrag auf Neubestellung eines

Verwalters auf die Tagesordnung der ordentlichen

Wohnungseigentümerversammlung setzen zu lassen (vgl. Bärmann/Pick/Merle,

a.a.O., § 24 Rz. 37) oder gar selber eine außerordentliche

Wohnungseigentümerversammlung zu veranlassen (vgl. § 24 Abs. 2, Abs. 2 WEG).

Das Vorbringen der Antragsteller (vgl. Ziffern 4 c, d und g), der Vorverwalter F

habe seit 1999 keine wirksame Betriebskostenabrechnung vorgelegt, aus der

Instandsetzungsrücklage seien überzahlte Nebenkosten ohne vorherige

Ermächtigung widerrechtlich zurückgezahlt worden und dementsprechend seien

Rücklagen für die Jahre 2000 und 2001 falsch berechnet worden, vermag dem

Antrag der Antragsteller ebenfalls nicht zum Erfolg zu verhelfen. Zwar mag hierin

eine der Beteiligten zu 3) zuzurechnende Pflichtverletzung des Vorverwalters F

gesehen werden, ohne Beschluss der Wohnungseigentümer Zahlungen aus der

Instandhaltungsrücklage zu leisten, § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 4 WEG (vgl. dazu

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 168; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz.

203). Dabei kann offen bleiben, ob dieses Vorgehen seinerzeit zuvor im Rahmen

einer Wohnungseigentümergemeinschaft erörtert worden ist; ein förmlicher

Beschluss ist jedenfalls damals unstreitig nicht gefasst worden. Es steht jedoch

zwischen den Beteiligten nicht im Streit, dass diese Vorgehensweise von den

Verwaltungsbeiräten der Gemeinschaft vorgeschlagen und angewiesen worden war

und mithin in Abstimmung mit diesen erfolgte. Unabhängig von der Frage, ob dies

allein für den Verwalter als Vollzugsorgan der Gemeinschaft gemäß § 20 WEG und

Treuhänder der Wohnungseigentümer (vgl. dazu OLG München DWE 2006, 71 m.

w. N.) eine hinreichende Veranlassung hätte sein können, diesem Begehren

nachzukommen (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 66. Aufl., § 29 WEG Rz. 7), ist doch

aber immerhin mit dem Landgericht davon auszugehen, dass der Vorverwalter

insofern nicht verantwortungslos und ins Blaue hinein gehandelt hat, sondern sich

mit Mitgliedern eines Selbstverwaltungsorgans der

Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmt hat, dessen Aufgabe immerhin

(auch) seine Unterstützung ist, §§ 20, 29 Abs. 2 WEG. Mit der

Sachverhaltskonstellation, die derjenigen der Entscheidung des Bayerischen

Obersten Landesgerichts zugrunde lag, die die Antragsteller in der Antragsschrift

zitiert haben, kann dieser Vorgang nicht verglichen werden. Dabei sind in diesem

Zusammenhang auch die aus dem Akteninhalt immer wieder deutlich werdenden

Besonderheiten der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich

Größe und Eigentümerstruktur – ein großer Anteil der Eigentümer ist nicht am Ort

der Wohnungseigentumsanlage wohnhaft - zu berücksichtigen, die die Verwaltung

ersichtlich in erheblichem Umfang erschwert. Dies mag den Vorverwalter –

unabhängig davon, inwieweit die Wohnungseigentümer sich das Verhalten des

Beirats als eigenes Verschulden anzurechnen hätten - nicht von seiner eigenen

Verantwortlichkeit gegenüber den Wohnungseigentümern befreien (vgl.

Staudinger/Bub, a.a.O., § 29 WEG Rz. 91), rechtfertigt es jedoch mit dem

Landgericht nicht, nunmehr die Mehrheit der Wohnungseigentümer, die dieses

Vorgehen gebilligt hat, zu zwingen, von der „(Wieder-)“Wahl des Verwalters

abzusehen. Immerhin hat die Eigentümerversammlung durch Beschluss vom

06.09.2003 nachträglich diese Vorgehensweise ausdrücklich genehmigt. Dass die

weitere Beschwerde nun behauptet, diesen Wohnungseigentümerbeschluss

angefochten zu haben, steht der Berücksichtigung dieses Umstandes im

vorliegenden Kontext nicht entgegen. Überdies ist – wenn es darauf auch nicht

entscheidend ankommt - darauf hinzuweisen, dass die beanstandeten Vorgänge

auf die Jahre 1997/1998 zurückgehen und aus nachfolgenden Abrechnungen, die

auch im vorliegenden Verfahren von den Antragstellern deshalb als unrichtig

gerügt werden, erkennbar wurden (vgl. auch das Verfahren Amtsgericht Kirchhain,

Az.: 8 UR II 4/01). Soweit die Antragsteller diese Vorgänge als wichtigen Grund

bezeichnen, der es rechtfertige, eine Bestellungsentscheidung der Mehrheit der

Wohnungseigentümer aus dem November des Jahres 2002 zu Fall zu bringen,

müssen sie sich vorhalten lassen, diese Umstände nicht bereits zum Gegenstand

eines Abberufungsantrags genommen zu haben. Ansonsten stellt sich

grundsätzlich die Frage, ob derart zeitlich weit zurückliegende angebliche Fehler

und Pflichtverletzungen noch

Ende des Jahres 2002 zum Anlass genommen werden können, einen wichtigen

Grund zu begründen, der eine Wiederbestellung hindert. Grundsätzlich hat eine

vorzeitige Abberufung binnen einer angemessenen Frist nach Bekanntwerden des

Abberufungsgrundes zu erfolgen. Insoweit ist die Vorschrift des § 626 Abs. 2 BGB

auf die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund unter Berücksichtigung

der besonderen Verhältnissen der Wohnungseigentümergemeinschaft

entsprechend anzuwenden (so bereits Senat OLGZ 1975, 100; Staudinger/Bub,

a.a.O., § 26 WEG Rz. 399, 414, m. w. N.; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rz. 168).

Es kann auch offen bleiben, ob und inwieweit dem Vorverwalter nach dem eigenen

Vorbringen der Antragsteller im Erstbeschwerdeverfahren (vgl. den Schriftsatz

vom 31.05.2005) Entlastung erteilt worden ist; grundsätzlich können sich

Wohnungseigentümer allerdings wegen der allgemeinen Verzichtswirkung auf ein

Fehlverhalten des Verwalters aus einer Zeit vor der Entlastung nicht mehr berufen,

wenn es von der Entlastungswirkung erfasst wird (vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle,

a.a.O., § 26 Rz. 168).

Hinsichtlich der Einwendungen Ziffern 4 e, f, h, j, k, l, m und n verweist der Senat

zunächst auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Beschluss (Seiten

18 ff, 22 des angefochtenen Beschlusses), denen sich der Senat zur Vermeidung

von Wiederholungen anschließt. Soweit die weitere Beschwerde einen Verstoß des

Landgerichts gegen den Amtsermittlungsgrundsatz (§§ 43 Abs. 1 WEG, 12 FGG)

100

Landgerichts gegen den Amtsermittlungsgrundsatz (§§ 43 Abs. 1 WEG, 12 FGG)

einwendet, liegt ein solcher nicht vor. Im Wohnungseigentumsverfahren als

echtem Streitverfahren besteht die Ermittlungspflicht des Gerichts nur insoweit,

als der Vortrag der Beteiligten oder der im Übrigen festgestellte Sachverhalt

überhaupt Anlass zu weiteren Ermittlungen gibt. Da das echte Streitverfahren von

den entgegenstehenden Interessen der Beteiligten bestimmt wird, darf das

Gericht davon ausgehen, dass die Beteiligten die ihnen vorteilhaften Umstände

von sich aus vorbringen und unter Beweis stellen (vgl. Staudinger/Wenzel, a.a.0.,

Vorbem zu §§ 43 ff WEG Rz. 7 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs; Bärmann/Pick/Merle, a.a.0., § 44 Rz. 7). Es besteht mithin in

diesem Zusammenhang eine Darlegungs- und Verfahrensförderungslast der

Beteiligten (Staudinger/Wenzel, a.a.0., Vorbem zu §§ 43 ff WEG Rz. 7;

Bärmann/Pick/Merle, a.a.0., § 44 Rz. 7). Kommen die Beteiligten ihrer Pflicht nicht

nach, so braucht das Gericht seinerseits von sich aus keine umfangreichen

Ermittlungen anzustellen, denn es kann nicht erwartet werden, dass das Gericht

allen nur denkbaren Möglichkeiten nachgeht (Bärmann/Pick/Merle, a.a.0., § 44 Rz.

7). Der Hinweis der Antragsteller, das Gericht hätte andere Akten beiziehen und

relevanten Sachvortrag diesen Akten entnehmen sollen und müssen, vermag

insofern nicht auszureichen. Dies wäre allenfalls dann der Fall gewesen, wenn

konkretes Vorbringen hierzu Anlass gegeben hätte, was jedoch weitgehend nicht

der Fall ist. Das Vorbringen der weiteren Beschwerde zu diesen Punkten

rechtfertigt keine andere Beurteilung. Lediglich ergänzend ist zu Ziffer 4 h noch

auszuführen, dass die Antragsteller – nachdem sie auf den Beschluss vom

18.03.2000 verwiesen worden waren - dessen Rechtmäßigkeit in Zweifel gezogen

haben (vgl. den Schriftsatz vom 23.11.2004), was statt der Gemeinschaft wohl der

Verwaltung angelastet werden soll, sodann in pauschaler Form dessen

Nichtbeachtung (vgl. den Schriftsatz vom 13.05.2005), auf das darauf bezogene

Vorbringen der Beteiligten zu 3) mit Schriftsatz vom 22.06.2005 haben sie nicht

mehr reagiert. Diesbezügliche weitere Ermittlungen waren demgemäß nicht

erforderlich, wenn man denn aus diesem Vorbringen der Antragsteller überhaupt

ein Fehlverhalten des Vorverwalters oder ein nachträgliches Fehlverhalten der

Beteiligten zu 3) erkennen wollte. Zu Ziffer 4 j hat das Landgericht eine rechtliche

Bewertung angestellt, die angesichts der umfassenden Ausführungen des

Amtsgerichts Kirchhain im Beschluss vom 15.01.2002 im Verfahren Az.: 8 UR II

4/01, auf das die Antragsteller wohl abstellen wollen (Seite 6 der Antragsschrift),

Rechtsfehler nicht aufweist. Soweit die weitere Beschwerde zu den Ziffern 4 k und

4 l auf den Schriftsatz vom 13.05.2005 Bezug nimmt, ist darauf hinzuweisen, dass

sich das diesbezügliche Vorbringen weitgehend auf angebliche Versäumnisse des

Hausmeisterdienstes bezieht und darüber hinaus auf Vorgänge aus einer Zeit

nach der Bestellung der Beteiligten zu 3). Für den maßgeblichen Zeitraum

erscheint allenfalls das Vorbringen in diesem Schriftsatz zur Dachrenovierung

nachvollziehbar. Diesem Vorgang ist von der Beteiligten zu 3) mit Schriftsatz vom

22.06.2005 erläuternd entgegen getreten worden; zu Recht ist das Landgericht

dem nicht weiter nachgegangen. Gleiches gilt für die Einwendungen der

Antragsteller im Hinblick auf die Ziffern 4 m, n. Zu Ziffer 4 m rechtfertigt sich dies

auch daraus, dass die lediglich pauschale diesbezügliche Behauptung der

fehlenden getrennten Kontenführung durch die Antragsteller, welche sich

ausweislich des Schriftsatzes vom 23.11.2004 ohnehin lediglich als Vermutung

darstellt, schon ihrem Vortrag im Schriftsatz vom 25.07.2003 widerspricht,

in dem die Antragsteller selber mehrere Konten – auch für die

Instandhaltungsrücklage - aufgeführt hatten.

Der Vorwurf an die Beteiligte zu 3) bzw. die Vorverwalterin, die Jahresabrechnung

2001 sei verspätet vorgelegt worden (vgl. Ziffer 4 i), ist zwar dem Grundsatz nach

berechtigt. Mit dem Landgericht ist allerdings davon auszugehen, dass hieraus ein

Überschreiten des der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeräumten

Ermessens- bzw. Beurteilungsspielraums nicht entnommen werden kann. Der

Senat hat bereits in der oben erwähnten Entscheidung vom 30.08.2004, 20 W

261/03, ausgesprochen, dass nicht jeder Abrechnungsfehler eines Verwalters die

Annahme einer so groben Pflichtverletzung rechtfertigt, dass eine Wiederwahl

dieses Verwalters als Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen

Verwaltung angesehen werden müsste. Vielmehr kommt es auf die

Einzelumstände an. Die Würdigung des Landgerichts, dass der vorliegende

Rechtsanwendungsfehler noch nicht so schwerwiegend ist, dass ein mit Willen der

Mehrheit in Kenntnis der Situation gefasster Mehrheitsbeschluss – dass die

Jahresabrechnung 2001 nicht vor dem 31.10.2002 erstellt worden war, war am

30.11.2002 bekannt - nach den obigen Ausführungen für ungültig zu erklären wäre,

weist Rechtsfehler nicht auf.

101

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103

Jedenfalls im Ergebnis nicht rechtsfehlerhaft erscheint dem Senat auch die

Würdigung des Landgerichts, dass der Abschluss der Hausmeisterverträge

zwischen der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch Herrn F als deren

seinerzeitigem Verwalter, und Herrn F als Inhaber der Einzelfirma Haus- und

Grundstücksverwaltung F noch kein derart gravierender Mangel sei, dass die

Bestellung der Beteiligten zu 3) nunmehr als ordnungsgemäßer Verwaltung

widersprechend anzusehen wäre. Allerdings sieht der Senat – anders als das

Landgericht - hierin durchaus einen Verstoß gegen die oben zitierten Regelungen

in § 4 des Verwaltervertrages. Der Vorverwalter F hat entgegen Abs. 3 dieser

Vorschrift keinen Wohnungseigentümerbeschluss herbeigeführt. Der Würdigung

des Landgerichts, dass sich Entgegenstehendes aus der Teilungserklärung ergebe,

vermag sich der Senat in dieser Eindeutigkeit nicht anzuschließen. Zwar ist es

zutreffend, dass nach § 13 Ziffer 8 der Teilungserklärung der Verwalter einen

Nachweis seiner Vertretungsvollmacht verlangen kann, in der er von den

Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist. Allerdings stellt diese Regelung keine

Erweiterung der Vertretungsvollmacht dar, wie sie in § 13 Ziffer 3 im Einzelnen

geregelt ist, sondern nimmt erkennbar darauf Bezug. Ziffer 8 spricht ausdrücklich

vom „Nachweis seiner Vertretungsvollmacht“ und verweist damit auf Regelungen

zur Vertretungsvollmacht. Diese finden sich jedoch in § 13 Ziffer 3. Ob die

Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sind, hat das Landgericht nicht

festgestellt. Allerdings ist in der Tat festzuhalten, dass bei einem Vertrag über

Hausmeisterleistungen Bedenken bestehen könnten, ob dieser unter die

einschränkenden Voraussetzungen dieser Vorschrift („vorab zu informieren“, „…

die Verpflichtungen aus dem Vertrag 50.000,-- DM nicht übersteigen dürfen…“)

fallen würde, was immerhin nahe liegt, oder aber ob dieser unter die (dem Wortlaut

nach unbeschränkte) Vertretungsvollmacht „Hausmeister… einzustellen“ fallen

würde. Letztendlich kann dies offen bleiben. Abgesehen davon, dass es zweifelhaft

erscheinen mag, dem Vorverwalter eine fehlerhafte Auslegung von Vertrags- bzw.

Rechtsvorschriften vorzuwerfen, die von Gerichten in drei Instanzen rechtlich

unterschiedlich bewertet werden, sind die betreffenden Verträge jedenfalls erst

nach Überprüfung und Zustimmung durch die Verwaltungsbeiräte abgeschlossen

worden. Insofern kann auch in diesem Zusammenhang auf die obigen

Ausführungen zu den Ziffern 4 c, d und g verwiesen werden, nach denen der

ehemalige Verwalter damit zwar nicht von seiner eigenen Verantwortlichkeit

gegenüber den Wohnungseigentümern befreit wird, die Mehrheitsentscheidung der

Wohnungseigentümer über die Bestellung damit aber noch nicht als gegen die

Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßend angesehen werden muss.

Auch zur Berücksichtigungsfähigkeit dieses Umstandes in zeitlicher Hinsicht kann

auf die obigen Ausführungen zu den Ziffern 4 c, d und g Bezug genommen

werden; nach dem Vorbringen der Antragsteller im Erstbeschwerdeverfahren

waren die Hausmeistertätigkeiten immerhin Gegenstand der Versammlung vom

24.03.2001 gewesen (vgl. auch das Protokoll dieser Versammlung, Bl. 31 der

Beiakte Amtsgericht Kirchhain Az.: 8 UR II 4/01).

Rechtsfehlerfrei sind die Feststellungen des Landgerichts dahingehend, dass die

vorgebrachten Beanstandungen zu den erbrachten Hausmeisterleistungen im

vorliegenden Sachzusammenhang unerheblich sind. Auch insofern kann auf die

Ausführungen im angefochtenen Beschluss, Seite 22, Bezug genommen werden.

Gleiches gilt für die Darlegung, dass in der Bestellung der Beteiligten zu 3) als

Verwalterin noch kein – auch nicht faktischer - Verzicht auf etwaige

Schadensersatz- und/oder Rückzahlungsansprüche gegenüber dem Vorverwalter,

deren Verfolgung auch nicht dem Verwalter übertragen werden müsste, gesehen

werden kann.

Soweit die weitere Beschwerde darauf abstellt, dass bereits ein gestörtes

Vertrauensverhältnis zu einem Teil der Wohnungseigentümer hinreichend sei, um

einen wichtigen Grund annehmen zu können, der gegen eine Bestellung sprechen

kann, ist dies zwar zutreffend. Allerdings sind vorliegend die bereits

angesprochene Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft, ihre

Eigentümerstruktur und der weitere Umstand zu berücksichtigen, dass die

Wohnungseigentümergemeinschaft in sich heftig zerstritten ist. Über eine Vielzahl

von Sachfragen herrschen – wie auch das vorliegende Verfahren zeigt –

unterschiedliche Auffassungen. Es liegt damit auf der Hand, dass der Verwalter in

der einen oder anderen Sachfrage Partei für eine Gruppe von

Wohnungseigentümern ergreifen muss. Dies zeigt sich vorliegend insbesondere in

dem Vorwurf an die Beteiligte zu 3) bzw. den Vorverwalter, Mehrheitsbeschlüsse

der Wohnungseigentümer ausgeführt zu haben. In diesem Fall liegt es nahe, dass

die andere Gruppe der Wohnungseigentümer jeweils ein gestörtes

Vertrauensverhältnis für sich reklamiert. Wenn auch in diesem Zusammenhang

ein Verschulden des Verwalters nicht erforderlich erscheint, kann dies jedoch nicht

dazu führen, dass eine Zusammenarbeit von einzelnen Wohnungseigentümern

mit der Verwaltung nach Treu und Glauben unzumutbar wäre (vgl. dazu im

Einzelnen Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz. 161, 392). Insoweit vermag sich

der Senat mit dem Landgericht der entgegen stehenden Einschätzung des

Amtsgerichts nicht anzuschließen.Soweit die weitere Beschwerde noch weitere

tatsächliche Gesichtspunkte anführt, ist darauf hinzuweisen, dass das

Rechtsbeschwerdeverfahren lediglich eine Überprüfung der landgerichtlichen

Entscheidung in rechtlicher Hinsicht darstellt, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG.

Grundlage der Entscheidung des Gerichts der weiteren Beschwerde sind die in der

Entscheidung des Beschwerdegerichts festgestellten Tatsachen, das ist also der

Sachverhalt, wie er sich bei Erlass der Beschwerdeentscheidung darstellt. Neue

Tatsachen und Beweismittel können, soweit sie sich auf die Sache selbst beziehen,

in der Rechtsbeschwerdeinstanz grundsätzlich nicht eingeführt werden; sie können

deshalb im Rechtsbeschwerdeverfahren grundsätzlich keine Berücksichtigung

mehr finden (vgl. im Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, a.a.0., § 45 Rz. 85;

Niedenführ/Schulze, a.a.0., § 45 Rz. 40; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45 WEG Rz.

44; Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, a.a.O., § 27 Rz. 45, je mit weiteren Nachweisen).

Das gilt sowohl für Tatsachen, die bei Erlass der Beschwerdeentscheidung bereits

bestanden, aber nicht vorgebracht wurden, wie für erst nachträglich eingetretene

(Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, a.a.O., § 27 Rz. 45, mit weiteren Nachweisen). Damit

war der Senat auch nicht gehalten, die von der weiteren Beschwerde aufgeführten

Beiakten, bei denen es sich zum Teil offensichtlich sogar um Mahnverfahren

handelt, beizuziehen und sich relevanten Sachvortrag – wenn Mahnverfahren

einen solchen überhaupt enthalten – selber zusammenzustellen. Auch die

Ausführungen der Antragsteller im Schriftsatz vom 23.03.2006 und 12.10.2006

sind, soweit sie neues Sachvorbringen enthalten, im Rechtsbeschwerdeverfahren

nicht berücksichtigungsfähig.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.